При цьому кредити населенню у 2008 році зросли на 111,7%, тоді як фірмам -- на 97,4%. У 2007 році розрив був ще значнішим: 97,8% -- населенню i 63,9% -- підприємствам. [37]

Є значний розрив між обсягами кредитування в національній і іноземній валютах.

Починаючи з 2002 року окреслилася чітка тенденція зростання частки житлових іпотечних кредитів, що були надані в іноземній валюті, яка посилювалася протягом 2003-2005 років.

В 2007 році намітилась тенденція до збільшення видачі іпотечних кредитів в національній валюті. Хоча вплив долара залишається вирішальною. Популярності гривні добавило зниження процентних ставок на іпотечні кредити в національній валюті.

На іпотечний ринок 2007 року значною мірою вплинула світова криза ліквідності. Якщо у перших трьох кварталах 2007 року кредити в доларах США, євро і швейцарських франках займали 88,1-88,9% всього обсягу, то в IV кварталі їх частка знизилася до 83,6%. Частка кредитів у гривні наприкінці 2007 року виросла з 11,6% до 18%. [39]

Протягом 2008 року спостерігалось зменшення рівня валютизації на іпотечному ринку, що було пов'язано з переходом ринку на розрахунки в національній валюті у зв'язку з падінням курсу долара США. Дефіцит гривневих ресурсів, який у ІІІ кварталі 2008 року тільки посилився, в парі з різким підвищенням курсу іноземних валют відносно гривні, призвели до зменшення долі гривневого сегменту. Частка кредитів виданих в гривні в кінці 2008 року зменшилася з 28,2% до 22%.

Кредити в євро не цікавлять українців через постійне подорожчання європейських грошей.

Клієнти українських банків стараються перекредитуватися в іншу валюту, щоб не втрачати кошти на курсових різницях.

Обсяг житлових іпотечних кредитів, наданих в іноземній валюті, значно перевищує обсяг таких у гривні. Це можна пояснити тим, що багато заощаджень здійснюється в іноземній валюті, до того ж іпотечні кредити в іноземній валюті мають нижчі проценті ставки, мають місце і тривалі побоювання щодо інфляції з боку позичальників.

Оскільки з 13 жовтня 2008 року банки України майже припинили кредитування, то спостерігається тенденція зменшення попиту на іпотечні продукти. Що досить логічно, оскільки не маючи змогу брати нові кредити, люди намагаються погасити ті, що в них вже є. Тому у кількісному вираженні приріст іпотечних кредитів є негативним. Але, це якщо дивитись лише на цифри. Якщо ж розглянути ситуацію з різних боків, то можна побачити, що попит на кредити є, але немає змоги реалізувати цей попит, адже після постанови НБУ № 319 від 11 жовтня 2008 року «Про додаткові заходи щодо діяльності банків», банки майже припинили кредитування будь-яких галузей. Але навіть в такий, досить складний для іпотечного ринку України, час ми бачимо, що доля кредитів, що направлені на підігрівання споживчої орієнтації ринку, тобто кредитів на задоволення споживчих потреб клієнтів зросла з 50,6% до 52,1%. Що стосується інших видів іпотечного кредитування, то тут спостерігається тенденція до зменшення, тобто люди намагаються погасити свої борги. Так, доля кредитів на житло у ІV кварталі 2008 року зменшилася з 43,7% до 42,9%. Кредитів на приватне житлове будівництво зменшилася з 1,5% до 1,3%. Доля кредитів на купівлю земельних ділянок залишилася незмінною - 1,3%. Взагалі за жовтень-грудень 2008 року було видано лише 10% від тієї кількості кредитів, що зазвичай видавалася банками за один квартал. Станом на 1 січня 2009 року середні розміри заборгованості по іпотечним кредитам на балансах банків дорівнюють:

- кредити на купівлю житла - 250,2 тис. грн.;

- кредити на споживчі цілі - 168,7 тис. грн.;

- кредити на будівництво житла під заставу незавершеного будівництва - 325,1 тис. грн.;

- рефінансування - 321,7 тис. грн.;

- кредити на купівлю земельної ділянки - 628,3 тис. грн.;

- кредити на комерційні цілі під заставу житла - 636 тис. грн.

На сьогоднішній день ріст іпотечного ринку проходить в основному через збільшення середнього розміру кредиту.

Таким чином, зв'язок між добре розвинутою і соціально орієнтованою іпотекою та економічним зростанням держави є очевидним. При цьому розвинутою можна вважати іпотечну систему, якій притаманні такі характеристики:

- ефективність, коли процентна маржа між ціною фондів та кредиту складає щонайменше 2%;

- можливість вибору фінансових інструментів;

- урегульованість;

- доступність по сплаті, коли для 60% населення погашення кредиту стане можливим без субсидій;

- наявність міцної банківської системи (якісне управління ризиками).

Ринок нерухомості України, будучи великою мірою дзеркалом макроекономічної ситуації, перебуває нині на етапі розвитку. Характерними негативними чинниками для нього є зниження сумарних інвестицій у нерухомість за останні десять років та низький ступінь інституційної організації як первинного, так і вторинного ринків; відсутність необхідної ринкової інфраструктури; великий якісний і кількісний розрив між найбільшими економічними центрами, у першу чергу великими містами, і рештою регіонів.

У зв'язку з проблемами на міжнародних ринках капіталу банківська система переживає системні труднощі. У відповідь на ці труднощі та задля забезпечення міцної позиції банків НБУ підвищив вимоги до капіталу щодо кредитів, які фінансуються за рахунок короткострокових депозитів, що призвело до збільшення витрат банків по іпотечних кредитах.

Вирішальний внесок у виведення іпотечного ринку на принципово новий рівень внесли банки-лідери - УкрСиббанк, Укрсоцбанк, Аваль, Приватбанк, Райффазенбанк Україна, Правекс-банк, Надра та Банк Фінанси і Кредит.

Склад лідерів іпотечного ринку залишається незмінним.

У трійку банків-лідерів по іпотеці традиційно ввійшли УкрСиббанк, «РайфайзенбанкАваль» і ОТП банк. Ці банки контролюють більше 40% ринку.

Частка ТОР-5 у IV кварталі 2008 року складає 61,0%, тоді як у IV кварталі 2007 року цей показник сягав 60%. [37]

Склад ТОР-10 банків дещо змінився, так до 10-ки ввійшов Ерсте Банк, в той час як Банк Форум дещо здав свої позиції. Позиції ТОР-10 банків дещо посилились і тепер вони контролюють 80,1% іпотечного ринку (77,6% у ІІІ кварталі 2008 року, 78,1% в IV кварталі 2007 року).

На ТОР-5 регіонів припадає 61,3% обсягів іпотечних кредитів, у ТОР-10 областях сконцентровано 76,4% загального іпотечного портфеля банків.

При цьому позиції лідерів в минулому році дещо похитнулись. За рахунок агресивної стратегії на ринок іпотечного кредитування ввійшли зразу декілька банків. Наприклад, Эрсте Банк, ПУМБ і “Форум” за рік відвоювали по 2% ринку.

Лідером по темпам приросту іпотечного портфеля у IV кварталі 2009 року став Ерсте Банк, який спромігся збільшити свій іпотечний портфель на 1107 млн. грн., перевищивши середні ринкові темпи зростання в 1,7 рази (58% у Ерсте Банк проти 34,3% в загальному по ринку).

У сучасний період українські банки самостійно визначають політику банку щодо розвитку іпотечних банківських програм.

“Основні” українські банки розгледіли солідну перспективу та непогані прибутки з розвитку цієї сфери і, не зважаючи на певну недосконалість українського законодавства, вкладають у розвиток іпотеки чималі гроші.

Розподіл іпотечного портфеля по кількісним параметрам характеризується більшою збалансованістю та меншим рівнем концентрації. На 1 січня 2009 року ТОР-5 областей видали 41,3% від загальної кількості іпотек, ТОР-10 - 62,3% відповідно.

Лідерами ринку залишилися Київ і Київська область, Одеська, Дніпропетровська, Донецька, Харківська області [37].

Станом на 1 січня 2009 року середня ефективна ставка по іпотечних кредитах на нове помешкання строком на 20 років складає: 22,8% річних в гривнях, 16,4% - в доларах США, 15,7% - в євро. В порівнянні минулим роком процентні ставки значно збільшились [37].

За даними “Простобанк Консалтинг”, спостерігається масовий вихід банків на ринок кредитування земельних ділянок (біля 10 нових кредиторів) і активізація роботи банків на ринку кредитування дач.

Здійснення земельної реформи в Україні створює надійне економічне підґрунтя для розвитку сільськогосподарського виробництва у новостворених підприємствах ринкового спрямування шляхом залучення вартості землі до виробничого капіталу всіма суб'єктами підприємницької діяльності та поступового введення її в економічний оборот, у тому числі через проведення заставних операцій з землею для одержання банківських кредитів.

У країнах з розвиненою ринковою економікою для кредитування сільського господарства широко застосовується застава нерухомості, передусім землі. Так, у США частка іпотечного кредиту складає 60% загальної фермерської заборгованості. Іпотечний кредит використовується переважно для одержання довгострокових позик (від 5 до 20 років), необхідних для купівлі землі та придбання машин, обладнання, будівель, відшкодування вартості яких відбувається протягом тривалого часу. При дотриманні цих напрямів використання кредиту система іпотечного кредитування фермерського виробництва не тільки себе виправдовує, а й сприяє розвиткові ефективного і конкурентоспроможного сільського господарства.

Варто прямо визнати, що захищати свої позиції реформаторам сьогодні дуже непросто. Навіть побіжний аналіз результатів розвитку АПК за десятиліття дає чимало аргументів противникам нинішньої реформи.

Особливої гостроти набула проблема технічної оснащеності АПК: парк зернозбиральної техніки складає лише половину від потреби, 70% його -- техніка застарілих зразків.

У результаті економічна ефективність аграрного виробництва вкрай низька. Якщо в країнах ЄС потребу в сільгосппродукції забезпечують близько 5% загальної кількості робочої сили, у США -- 3%, то в Україні наші, вкрай обмежені неплатоспроможністю, потреби -- цілих 25%. На одного робітника в сільському господарстві України припадає річна валова додана вартість у 2500 дол. США, що в 8--16 разів менше, аніж у розвинених країнах світу.

Україна втратила важливі позиції на окремих міжнародних аграрних ринках, зокрема, це стосується експорту цукру.

Стрімко падає рівень життя на селі, причому відбувається це значно швидше, аніж у містах. Якщо 1990 року середня зарплата в АПК була близькою до показника промисловості, то зараз вона вдвічі нижча. Занепадає соціальна сфера села.

Труднощі в досягненні цілей аграрної реформи пояснюються трьома головними причинами:

- високим ступенем складності завдань, спрямованих на вирішення комплексних і застарілих структурних проблем, що охоплюють матеріально-технічні, технологічні, техніко-економічні, соціально-економічні, економічно-правові та соціально-психологічні чинники;

- наявністю потужних інерційних процесів, що спираються на неформальні орієнтації селян (у т.ч. їхні уявлення, сформовані колишньою директивно-плановою системою) і з великими труднощами піддаються регулюванню з боку держави;

- допущеними прорахунками в стратегії і тактиці реформи, насамперед переоцінкою значення приватної власності порівняно з іншими чинниками ефективного сільськогосподарського виробництва, недооцінкою значення соціальних чинників її проведення, ролі сучасної інфраструктури й екології землекористування.

У розвиток вітчизняного АПК, за різними оцінками експертів, загалом необхідно інвестувати щорічно щонайменше 20-25 млрд. грн., що в 10-12,5 разів більше, ніж фактично вкладалося за останні роки. Зокрема, лише для підвищення рівня технічної оснащеності сільського господарства до повної технологічної норми потрібні щорічні вкладення у сумі 10 млрд. грн.

Відсутність середньо- та довгострокового банківського кредитування аграрних підприємств обумовлена багатьма чинниками, але найголовнішими серед них є відсутність у переважній більшості достатньої та ліквідної застави.

Вирішити ці питання неможливо без запровадження повноцінного інституту іпотеки, центральне місце в якому стосовно сільськогосподарського виробництва займає іпотека земельних ділянок.

Це забезпечить, по-перше, прискорений розвиток фінансового, у тому числі банківського, сектора України та зростання на кілька порядків можливостей надання сільгоспвиробниками під кредити та інвестиції високоліквідної застави; по-друге, перехід до методів середньо- та довгострокового кредитування аграрного сектора за значно нижчими від діючих процентними ставками та включення землі як вартісного компонента в економічний оборот і систему грошового обігу; по-третє, диверсифікацію розвитку фондового ринку в аграрному секторі через емісію іпотечних облігацій та інших видів цінних паперів і тим самим значне зростання обсягів фінансових ринків в аграрному секторі та вирішення проблеми інвестиційної непривабливості українського сільського господарства і зростання на цій основі його капіталізації; по-четверте, створення необхідних умов інтеграції аграрного сектора України у світову економічну систему.

У 2008 році відбулась чергова хвиля іпотечної кризи, яка стала причиною підвищення процентних ставок. Ставки в доларах можуть вирости на 4,5-5%, через те що в українських банків закритий доступ до доларового капіталу і невідомо, коли він відкриється, а також Нацбанк посилив регуляторні вимоги до розрахунку достатності капіталу банків, і зростання банківських активів сповільнено.

Банки, як основне джерело кредитних ресурсів, виводять на ринок все нові і нові програми іпотечного кредитування, які задовольняють попит будь-якого клієнту. Але накопичення на ринку іпотечними продуктами і процес ускладнення банками структури тарифів змушують позичальника, що вирішив взяти іпотечний кредит, звернутися за консультацією і допомогою до спеціаліста іпотечного ринку.

Тому почали з'являтися на ринку так звані “кредитні брокери”. Одні з них допомагають получати кредити в банках, тому що у них є в цих банках “зв'язки”.

Інші, як, наприклад, автоброкери, можуть вас зорієнтувати з умовами автокредитування декількох банків безпосередньо в автосалонах.

Почали появлятися брокери і на ринку іпотечного кредитування. Тут також є свого роду класифікація, специфіку якої потрібно розуміти, перед тим як звертатися за послугою до того чи іншого іпотечного брокера.

В Києві почала свою роботу компанія “Іпотека-Експрес”, яка спеціалізується на наданню клієнтам консультаційних послуг в сфері іпотечного кредитування.

Основною ціллю своєї роботи компанія “Іпотека-Експрес” бачить в тому, щоб зробити іпотеку для своїх клієнтів комфортною і безпроблемною.

Важливою рисою компанії “Іпотека-Експрес” є комплексний підхід до вирішення задач своїх клієнтів. Тут не тільки допоможуть зорієнтуватися в іпотечних кредитах різних банків, але і:

- порекомендують брокера, який зможе підібрати об'єкт іпотеки, який буде прийнятий банком в якості застави;

- підберуть оптимальну схему кредитування, яка задовольняє конкретні запити і можливості клієнта;

- допоможуть розрахувати всі затрати, які пов'язані з купівлею нерухомості із залученням кредитних ресурсів, включаючи комісії банка-кредитора, оплату послуг брокера, нотаріуса, страхові внески.

Тут допоможуть і з оптимізацією майбутніх витрат шляхом підбора найбільш вигідних для клієнта варіантів компаній-партнерів, серед яких страхові і ріэлтерські компанії, банки і нотаріуси.

Персональний консультант компанії допоможе скласти необхідний пакет документів, подасть його в банк, відслідкує проходження документів по службах банку і повідомить про рішення банку клієнту.

При такій схемі роботи ймовірність своєчасного отримання клієнтом кредиту зростає в декілька раз.

Отже, в останні декілька років Україна переживає іпотечний бум. Життя йде, перспектив отримання безкоштовного житла нема і не намічається, темпи інфляції значно вищі офіційних даних, темпи міграції населення країни в сторону великих міст ростуть. Це далеко неповний перелік причин, чому все більше і більше людей попадають в “іпотечну лихоманку”. Нерухомість, як найбільш “постійне”, має сьогодні новий статус - це тепер не тільки місце, де можна жити, працювати, будувати, але і засіб збереження і примноження грошових накопичень. З поширенням практики надання іпотечних кредитів збільшується кількість установ, які займаються іпотечним кредитуванням. Тому є необхідність проаналізувати їх діяльність.

2.2 Характеристика діяльності Державної іпотечної установи

Установами, які займаються іпотечним кредитуванням в Україні є перш за все, комерційні банки, які організовують первинний ринок іпотеки, працюючи безпосередньо з позичальниками, та новостворена у 2004 році Державна іпотечна компанія.

Державна іпотечна установа утворена постановою Кабінету Міністрів України від 8 жовтня 2004 року з метою сприяння подальшому розвитку ринку іпотечного кредитування в Україні, зокрема шляхом рефінансування іпотечних кредиторів (банків і небанківських фінансових установ, які провадять діяльність з надання забезпечених іпотекою кредитів) за рахунок коштів, отриманих від розміщення цінних паперів, та запровадження ефективних механізмів підвищення рівня їх ліквідності.

Первинний ринок іпотечного кредитування - ринок, на якому взаємодіють іпотечні кредитори і позичальники (видача і обслуговування іпотечних кредитів). Оператори на первинному ринку - це головним чином різні фінансові інститути (переважно банки), що надають іпотечні кредити, обслуговують їх (збирають регулярні платежі в рахунок погашення кредитів, ведуть бухгалтерський облік, працюють з боржниками і т.п.). Ці банки, як правило тримають видані іпотечні кредити в своєму портфелі.

Відповідно до встановлених критеріїв відбору банків, за 2007 рік включені до системи рефінансування ДІУ 21 іпотечний кредитор-банк. Загальна кількість іпотечних кредиторів-банків, з якими укладені генеральні договори про рефінансування та обслуговування іпотечних кредитів, складає 72 банки. Із них, згідно з класифікацією Національного банку України за активами, співпрацюють з ДІУ банки:

? 1-ї групи за активами - 14 (із 15) банків цієї групи;

? 2-ї групи за активами - 13 (із 18) банків цієї групи;

? 3-ї групи за активами - 12 (із 25) банків цієї групи;

? 4-ї групи за активами - 35 (із 115) банків цієї групи. [38]

Вторинний ринок іпотечного кредитування - ринок, на якому взаємодіють кредитори і інвестори, що здійснюють функцію рефінансування кредиторів. Первинні іпотечні кредитори видають іпотечні кредити позичальникам, після чого відступають права вимоги або надають їх у заставу третій особі - установі 2-го рівня.

На сьогодні на вторинному ринку іпотечного кредитування присутня лише одна така установа, створена за державною підтримкою - ДІУ. Отримані первинним іпотечними кредитором кошти від здійснення операції з його рефінансування ДІУ направляються на надання нових іпотечних кредитів. При цьому первинні іпотечні кредитори - банки продовжують здійснювати обслуговування цих іпотечних кредитів.

Протягом 2007 року ДІУ здійснювала операції з рефінансування іпотечних кредиторів (виключно банків) із застосуванням таких загальних правил:

? сума рефінансування кожного іпотечного кредиту повинна відповідати сумі залишку основного боргу позичальника за таким кредитом;

? права вимоги за іпотечними кредитами набуваються ДІУ на повний строк дії договорів про іпотечний кредит;

? ДІУ має повне право регресу (вимоги щодо зворотного відступлення) по відношенню до іпотечного кредитора за чітко визначеними відповідними договорами відступлення прав вимоги обставинами такого зворотного відступлення. При цьому іпотечний кредитор зобов'язаний здійснити зворотне набуття прав вимоги за іпотечним кредитом, який перестав відповідати вимогам Стандартів ДІУ або провести його заміну;

? ДІУ періодично інформує іпотечних кредиторів про параметри рефінансування та встановлює ліміти на операції з рефінансування на кожного іпотечного кредитора;

? одночасно із здійсненням рефінансування іпотечних кредитів, ДІУ передає їх на обслуговування, тим іпотечним кредиторам, які здійснили їх видачу.

Установа не має права безпосередньо здійснювати іпотечне кредитування позичальників, а також здійснювати незабезпечене іпотечними активами рефінансування іпотечних кредиторів.

Основними джерелами ресурсної бази Державної іпотечної установи мають стати:

- довгострокові кошти фізичних та юридичних осіб через інституційних інвесторів (банки, пенсійні фонди, страхові компанії, інститути спільного інвестування);

- кошти іноземних інвесторів, в т.ч. міжнародних фінансових організацій під державну гарантію.

В результаті проведених змін в 2007 році ДІУ досягла наступних фінансових результатів. Валюта балансу на 1 січня 2008 року зросла більш ніж у 11 разів та склала 1,1 млрд. грн. в порівнянні з 2006 роком.

Прибуток до оподаткування ДІУ за 2007 рік збільшився більш ніж у 9 разів в порівнянні з 2006 роком та станом на 1 січня 2008 року склав 20,9 млн. грн.

Чистий прибуток ДІУ за 2007 рік зріс у 9,3 рази в порівнянні з 2006 роком та станом на 1 січня 2008 року склав 15,6 млн. грн. (рис. 2.5). [38] За 2007 рік ДІУ направила в доходну частину Державного бюджету України суму у розмірі 10,1 млн. грн., у тому числі в якості податку на прибуток ДІУ (5,6 млн. грн.) і дивідендів (2,3 млн. грн.) засновнику ДІУ - Кабінету Міністрів України, що у 4,8 рази перевищує зазначений показник по результатах діяльності 2006 року. [38]

Основним джерелом здійснення операцій по рефінансуванню іпотечних кредиторів-банків у 2007 році були власні кошти (кошти статутного та додаткового капіталу ДІУ) та залучені кошти, отримані від розміщення цінних паперів ДІУ.

За 2007 рік обсяги рефінансування (кредитний портфель) ДІУ з початку року збільшилися в 11,1 разів.

Якщо станом на 1 січня 2007 року обсяг рефінансування складав 100082,3 тис. грн., то вже станом на 1 січня 2008 року обсяг рефінансування склав понад 1110224,1 тис. грн. [38]

Ставка рефінансування іпотечних кредиторів-банків при набутті прав вимоги за іпотечними кредитами у 2007 році була встановлена на рівні 9,9% річних (рис. 2.8).

Зазначена ставка рефінансування ДІУ вже сприяє зменшенню кредитних ставок за іпотечними кредитами в національній валюті, що надаються іпотечними кредиторами-банками за програмою ДІУ.

При цьому, середньозважена ставка за іпотечними кредитами у національній валюті, наданими за програмою ДІУ, є більш привабливою для громадян України, ніж ринкова ставка по кредитах в доларах США.

Здійснюючи аналіз кредитного портфелю ДІУ слід відзначити, що переважна частина іпотечних кредитів виданих згідно з Стандартами надання рефінансування та обслуговування іпотечних житлових кредитів припадає на регіони з активним розвитком первинного та активним розвитком вторинного ринків житла.

Так, на м. Київ, Київську, Донецьку, Дніпропетровську, Полтавську, Запорізьку, Луганську та Харківську області припадає понад 67% рефінансованого обсягу іпотечних кредитів.

Лідерами за обсягами кредитування є Донецька область - 14,0% від загального обсягу кредитного портфелю; місто Київ - 12,4%; Дніпропетровська область - 9,3% та Полтавська область - 9,3%. [38]

Серед регіонів, в яких іпотечне кредитування за програмою ДІУ не набуло такого широкого розповсюдження, слід відмітити АР Крим, м.Севастополь, Кіровоградську Чернігівську, Чернівецьку, Житомирську, Закарпатську, Миколаївську, Одеську, Сумську, Тернопільську області на які разом припадає лише 13,0% рефінансованого обсягу іпотечних кредитів ДІУ.

Зважаючи на необхідність динамічного розвитку ДІУ та принципів її діяльності, з метою збільшення обсягів активних операцій головним джерелом формування ресурсної бази ДІУ є кошти, залучені на фінансових ринках на умовах, які є адекватними ринковій ситуації, статусу, рівню довіри та рівню підтримки ДІУ державою.

Основними джерелами формування ресурсної бази ДІУ у 2007 році були запозичення на внутрішньому ринку, а саме кошти, які були отримані від розміщення облігацій, забезпечених державною гарантією.

Облігації 2006 року випуску Відповідно до статті 15 Закону України «Про Державний бюджет України на 2006 рік» Кабінетом Міністрів України в особі Міністра фінансів України (Гарант) 19 грудня 2006 року була надана державна гарантія за запозиченнями Установи у розмірі 1 млрд. грн. та наприкінці 2006 року розпочато розміщення облігацій ДІУ на внутрішньому ринку. Зазначені Облігації ДІУ були достроково розміщені 19 жовтня 2007 року шляхом відкритого продажу на території України без залучення послуг торговця цінними паперами (андеррайтера) серед інвесторів - юридичних та фізичних осіб, резидентів та нерезидентів. Номінальна вартість однієї облігації складала 100 000 (сто тисяч) гривень. Випуск іменних процентних облігацій був здійснений у бездокументарній формі. Обіг облігацій здійснюється по рахунках у цінних паперах, що відкриті у зберігачів та у депозитарії ВАТ "Національний депозитарій України".

Джерелами погашення облігацій і виплати відсоткових доходів по них виступають кошти, отримані ДІУ в результаті статутної діяльності ДІУ після розрахунків з бюджетом та сплати інших обов'язкових платежів.

Погашення зазначених Облігацій ДІУ відбуватиметься з 14 по 23 грудня 2011 року. Кошти, отримані від розміщення зазначених облігацій, спрямовані для фінансування іпотечного кредитування в Україні, а саме для збільшення обсягів рефінансування іпотечних кредиторів-банків. Таким чином, ДІУ вітчизняному ринку запропоновано такий новий фінансовий інструмент як гарантовані державою відсоткові облігації ДІУ.

При цьому при проведенні розміщення цих облігацій ДІУ додатково отримала суму у розмірі 28 млн. грн. за рахунок зниження заявленої доходності за цими облігаціями на 15 базисних пункти. Розміщення запланованих усіх 10 серій, зазначених облігацій (“А”, “В”, “С”, “D”, “E”, “F”, “G”, “H”, “I”, “J”) здійснювалось в три етапи: [38]

1. У червні 2007 року було розміщено 5 серій облігацій на загальну номінальну вартість 275 млн. грн. В результаті здійснення цього розміщення ДІУ отримала кошти у розмірі 283,1 млн. грн. за ефективною ставкою 9,4% річних.

2. У вересні 2007 року було розміщено 2 серії облігацій на загальну номінальну вартість 280 млн. грн. В результаті здійснення цього розміщення ДІУ отримала кошти у розмірі 290,5 млн. грн. за ефективною ставкою 9,4% річних.

3. У жовтні 2007 року було розміщено 3 серії облігацій на загальну номінальну вартість 445,0 млн. грн. В результаті здійснення цього розміщення ДІУ отримала кошти у розмірі 454,8 млн. грн. по ефективній ставці 9,3% річних (рис. 2.9). [38]

В результаті розміщення всього випуску облігацій, ДІУ знизила їх доходність з 9,5% до 9,4%. Це надало можливість забезпечити для банків-партнерів ДІУ єдину ставку рефінансування у розмірі 9,9% річних.

Відповідно до статті 14 Закону України «Про Державний бюджет України на 2007 рік» ДІУ у грудні 2007 року Міністерством фінансів України була надана ще одна державна гарантія за запозиченнями ДІУ у розмірі 1 млрд. грн. Відповідно до параметрів випуску облігацій, затверджених Наглядовою радою ДІУ (протокол від 12 грудня 2006 року № 17) облігації розміщуватимуться 15-ма серіями: “K”, “L”, “M”, “N”, “O”, “P”, “Q”, “R”, “S”, “T”, “U”, “V”, “W”, “X”, “Y”. Номінальна вартість облігацій - 100 000 грн.

Процентна ставка для облігацій ДІУ серій “K”, “L”, “M”, “N”, “O”, “P”, “Q”, “R”, “S”, “T”, “U”, “V”, “W”, “X”, “Y” на перші двадцять процентних періоди встановлюється на рівні 9,4% річних, на двадцять перший - двадцять восьмий процентні періоди процентна ставка для облігацій ДІУ серій “V”, “W”, “X”, “Y” встановлюється Правлінням ДІУ за місяць до настання двадцять першого процентного періоду, виходячи з кон'юнктури ринку, і не може бути меншою 5% річних.

Ризик, з точки зору ДІУ, визначається як можливість несприятливого впливу очікуваних або непередбачених подій на доходи й капітал ДІУ.

Кредитні ризики - ризики, що загрожують доходам і капіталу ДІУ внаслідок можливого невиконання контрагентом або групою контрагентів прийнятих на себе зобов'язань перед ДІУ.

ДІУ використовує такі інструменти управління кредитним ризиком:

? встановлення та регулярний перегляд лімітів;

? прийняття забезпечення та регулярного моніторингу його стану;

? формування резервів, достатніх для покриття потенціальних збитків від активних операцій;

? страхування кредитних ризиків, зокрема, забезпечення.

Управління ризиком ліквідності здійснюється шляхом запровадження ефективних процедур управління активами і пасивами, які спрямовані на забезпечення підтримки відповідного рівня ліквідності у короткостроковому періоді та максимізацію прибутку в середньо- та довгостроковому періоді відповідно до встановлених внутрішніх нормативів і обмежень, а також забезпечення ефективного та надійного процесу управління ліквідністю, який полягає у створенні та використанні систем моніторингу та аналізу ліквідності, оцінки стану та прогнозу ліквідності, оцінки та моніторингу активів і зобов'язань, встановлені кількісних та якісних цілей.

Ринковий ризик - ризик, який виникає внаслідок негативного впливу змін ринкових факторів, таких як процентні ставки, валютні курси, котирування цінних паперів, підвищення рівня конкуренції на ринку іпотечного кредитування, різкі зміни цінових умов на ринку нерухомості, на доходи й капітал установи або на його здатність досягати своїх завдань.

Ризик репутації - наявний або потенційний ризик для доходу й капіталу, який виникає внаслідок несприятливого сприйняття іміджу фінансової установи клієнтами, контрагентами, засновниками або органами нагляду.

Операційний ризик - це потенційний ризик діяльності ДІУ, який виникає внаслідок недоліків корпоративного управління, систем внутрішнього контролю, неадекватністю інформаційних технологій і процесів обробки інформації з погляду керованості, універсальності, надійності й безперервності роботи. Щоденне управління операційним ризиком здійснюється підрозділами ДІУ, шляхом застосування належних механізмів внутрішнього контролю й розробкою належних процедур.

У 2007 році впроваджено формування ДІУ рейтингів ТОП-10 банків-партнерів ДІУ, що враховують: щотижневі іпотечні рейтинги: за обсягом рефінансованих ДІУ іпотечних кредитів; за кількістю рефінансованих ДІУ іпотечних кредитів та щоквартальний іпотечний рейтинг: за рівнем ефективних процентних ставок за рефінансованими ДІУ іпотечними кредитами.

Спільно з Українською національною іпотечною асоціацією (УНІА) запроваджений Індекс іпотечного кредитування (ІІК).

Індекс іпотечного кредитування ДІУ - це середнє значення ефективних відсоткових ставок за іпотечними житловими кредитами, що надаються банками-партнерами ДІУ в гривні за її Стандартами надання, рефінансування та обслуговування іпотечних житлових кредитів. Він розраховується щомісяця для порівняння умов іпотечного кредитування, які існують на ринку та умов іпотечного кредитування, які пропонує ДІУ.

Ринковий індекс іпотечного кредитування - це середнє значення ефективних відсоткових ставок (сукупних щомісячних витрат позичальника за користування кредитом: відсотків, комісій тощо) за іпотечними житловими кредитами, які надаються банками фізичним особам в гривні. Цей індекс розраховується ДІУ щомісячно на підставі інформації Української національної іпотечної асоціації.

У 2007 році ДІУ розпочала впровадження нової технології здійснення рефінансування іпотечних кредиторів-банків в рамках проекту по створенню корпоративного ВЕБ-порталу. Повна реалізація цієї технології дозволить значно прискорити можливості ДІУ оперативно реагувати на потреби іпотечних кредиторів у рефінансуванні та прискорить прийняття рішень щодо відповідності іпотечних житлових кредитів Стандартам ДІУ. Запроваджуючи цю технологію, ДІУ повністю завершить автоматизацію своїх бізнес-процесів, які мають відповідати найкращим міжнародним технологіям автоматизації операцій по рефінансуванню іпотечних кредиторів.

Отже, розвиток українського законодавства, яке регулює питання іпотечного кредитування та залучення на довготривалій основі коштів юридичних і фізичних осіб для фінансування операцій з іпотекою має фундаментальне значення для ефективного і динамічного розвитку української економіки, поліпшення стандартів життя населення України та подолання проявів бідності. Адже становлення ефективної, конкурентоспроможної та доступної системи іпотечного кредитування полегшуватиме доступ широких верств населення до кредитних ресурсів, що сприятиме розв'язанню багатьох соціальних проблем та реалізації заходів Програми діяльності уряду України, спрямованих на підвищення рівня життя в Україні, зокрема добробуту найбільш уразливих верств населення.

Розділ 3. Проблеми іпотеки в Україні та шляхи їх подолання

3.1 Світовий досвід іпотечного кредитування та можливість його використання в Україні

Розвиток іпотечного ринку свідчить про достатній рівень економічної і соціальної стабільності у суспільстві, розширює можливості підвищення благоустрою для його громадян, а також прискорює розвиток економіки.

Іпотечний ринок поєднує у собі механізми функціонування фінансових ринків, зокрема кредитного, страхового, фондового, а також механізми функціонування нефінансових ринків, зокрема таких, як ринки землі, житла та іншої нерухомості. З урахуванням цього створення іпотечного ринку в Україні вимагає реалізації комплексу заходів, що пов'язані не лише із запровадженням іпотеки, а й з розвитком фондового, страхового, кредитного ринків та банківської системи.

Класичні схеми іпотеки формувалися у світі протягом десятиріч. В одних країнах вони відпрацьовувалися протягом тривалого часу, в інших - були запроваджені ззовні і набули широкого розвитку всього за декілька років. Сьогодні на ринок іпотечних кредитів та іпотечних цінних паперів припадає значна частка всіх операцій фінансових інститутів Заходу.

Серед існуючих у світі моделей іпотеки виділяються дві: франко-скандинавська, взірцем якої є Німеччина, й американська. Класичним у цьому плані є досвід США. Ще за часів Великої депресії у Сполучених Штатах почала складатися розгалужена система іпотечного кредитування житлового будівництва і придбання житла у власність. Сьогодні система фінансування житла у США - це складний ринок загальнонаціонального масштабу, на якому діє велика кількість установ, включаючи іпотечні банки, ощадні та кредитні асоціації, комерційні й ощадні банки, страхові компанії, пенсійні фонди і т.п.

Вирішальним фактором успіху в даному напрямку виявилися заходи щодо формування вторинного іпотечного ринку, що вирішило головну проблему житлового фінансування - проблему кредитних ресурсів. З цією метою у різні роки було створено спеціалізовані організації - Федеральну національну Іпотечну асоціацію (Fannie Маe), Корпорацію житлового кредитування (Freddie Маe) та Урядову національну іпотечну асоціацію (Ginnie Маe).

Створення цих організацій свідчить про те, що величезний ринок іпотечного кредитування США із самого початку розвивався під патронатом держави. На сьогодні Fannie Маe - найбільша за розміром активів національна корпорація, а також найбільше джерело звичайних іпотечних фондів у США. Ця система є найкрупнішим фінансовим інститутом вторинного іпотечного ринку у світі. Її загальний портфель іпотечних кредитів на середину 2006 році становив близько $900 млрд. Акціями Fannie Маe торгують на Нью-Йоркській фондовій біржі, і вони є такими, що найбільш активно продаються.

Fannie Маe проводить пряме рефінансування банків, купуючи у них заставні листи у періоди недостатності довгострокового позикового капіталу, а потім продаючи їх на вільному ринку. Власники заставних, що купили їх, стають кредиторами банку, який проводить іпотечне кредитування. Таким чином, емісія заставних сприяє поповненню цільових ресурсів банків для іпотечного кредитування.

У цілому схема діє таким чином. Спочатку банк видає іпотечний кредит позичальнику (точніше, розраховується від його особи з продавцем нерухомості). Позичальник зобов'язується щомісячно переводити у банк певну суму. Його зобов'язання забезпечене заставою житла, що придбавається. Потім банк продає кредит одному з іпотечних агентств, передаючи при цьому і зобов'язання щодо забезпечення. Іпотечне агентство відразу відшкодовує банку виплачені позичальнику кошти і натомість просить переводити отримувані від нього щомісячні виплати, за вирахуванням маржі банку, в агенцію. Для банку ця схема є вигідною, оскільки кошти обертаються майже миттєво - у строк до двох місяців. При цьому ставку, за якою агенція зобов'язується купувати іпотечні кредити, встановлює вона сама.

Таким чином, у США ставки іпотечного кредитування не пов'язані ані зі ставками за іншими банківськими кредитами, ані з вартістю депозитів. Єдине, що їх визначає, - це ставка, за якою іпотечні кредити купуються агенцією. У свою чергу, ставки агенцій визначає третинний іпотечний ринок.

Всі агенції, придбавши певну кількість іпотечних кредитів у комерційних банків, збирають їх у пули і створюють на базі кожного із них новий цінний папір. Найбільш поширеними є цінні папери, забезпечені іпотекою (mortgage backed securities - MBS). МВS - це цінний папір агенції, виплати за яким гарантовані цією структурою, а не заставою нерухомості. Агенції реалізують МВS на фондовому ринку, а потім також виступають як посередники, передаючи виплати інвестору, який купив цінний папір.

Таким чином, ставка, за якою агенції купують іпотечні кредити, залежить від тієї ставки дохідності за цінними паперами агенції, на яку згодні інвестори. При цьому ставки за іншими цінними паперами агенцій є ненабагато вищими від ставок за державними цінними паперами.

Причина, з якої інвестори погоджуються на низьку дохідність за МВS, полягає у тому, що забезпеченням за ними є не зобов'язання позичальника, а зобов'язання агенцій, за якими стоїть держава. Це дає можливість розглядати цінні папери іпотечних агенцій як практично безризикові і дозволяє вкладати у них найконсервативнішим інвесторам (пенсійним фондам і страховим компаніям), забезпечуючи тим самим переливання в іпотечні кредити найдешевших на ринку ресурсів. У кінцевому підсумку низькі ставки за іпотечними кредитами у рамках американської моделі іпотеки забезпечує бюджет, тобто платники податків.

Досвід кредитного ринку Сполучених Штатів свідчить про те, що, хоча з часом у цій країні ринок іпотечних цінних паперів набув великого розвитку і тут з'явилася велика кількість спеціалізованих іпотечних компаній, держава завжди залишалася на цьому ринку, підтримуючи його стабільність. Причому, втручання уряду у вільний ринковий процес поряд з економічною мало і традиційну соціальну функцію. Федеральна національна асоціація Fannie Маe завдяки механізмам вторинного ринку іпотечних кредитів стимулює надання позик певним категоріям населення виходячи з існуючих пріоритетів внутрішньої політики. Протекціонізм Fannie Маe дозволяє допомагати тим секторам ринку житла, для яких недоступні звичайні методи кредитування.

Розглядаючи іпотечні ринки сучасної Європи і виділяючи у них загальні для всіх країн моделі, проте необхідно відзначити, що національні особливості не могли не накласти на них свого відбитку.

Найбільш яскраво це проявилося на прикладі Франції, яка, незважаючи ні на що, прагне зберегти свій особливий стан у рамках ЄС. У цій країні є дуже сильним вплив держави, спрямований на посилення фінансової підтримки населення у вирішенні житлових питань - у вигляді як податкових пільг, так і прямих житлових субсидій.

У Франції є два види житлових ощадних рахунків. На першому із них (так звана ощадна книжка А) можна накопичувати до 100 тис. франків й одержувати після цього житловий кредит на суму 150 тис. франків під 3,75% річних, при цьому щороку до цільового вкладу додається державна премія в розмірі 7,5 тис. франків. Другий вид житлових ощадних рахунків - так звані РЕL (план житлових заощаджень), на яких можна накопичувати до 400 тис. франків й одержувати пільговий житловий кредит на суму до 600 тис. франків. При цьому ставки за кредитами на 4-5% нижче ринкових [19, 345].

Будь-який французький банк має право займатися іпотечним кредитуванням, спеціального дозволу для цього йому не потрібно. Особливу ліцензію на право видачі іпотечних кредитів повинні отримувати тільки фінансово-кредитні організації, що прагнуть увійти на цей ринок. Іпотека існує у вигляді накопичувальних програм, депозитів у банках та іпотечних цінних паперів.

У Німеччині іпотечний ринок, який функціонує головним чином як депозитний, і ринок іпотечних цінних паперів перебувають під контролем держави, яка дозволяє випускати іпотечні облігації лише банкам, що мають спеціальну ліцензію, і здійснює жорсткий нагляд за іншими видами кредитних продуктів. Пропонують їх чотири основні гравці на іпотечному ринку: іпотечні банки, депозитні ощадні банки, кредитні кооперативи та будівельно-заощаджувальні каси.

Цікаво, що жоден із німецьких іпотечних банків, які функціонують з початку минулого століття, не зазнав банкрутства. Крім того, відсотки за заставними вони виплачували своїм вкладникам навіть під час Першої і Другої світових війн.

Відмінною рисою німецької системи житлового фінансування є те, що громадянин, який отримує кредит на житло, звертається одразу в кілька фінансових кредитних інститутів.

Одним з основних інститутів інвестування житлової сфери у Німеччині є сучасні будівельні ощадні каси. Сьогодні будівництво кожних трьох із чотирьох одиниць житла фінансується за участю системи житлових будівельних заощаджень. Первинним джерелом у цій моделі кредитування є не банківські ресурси, а вклади громадян, що бажають побудувати і купити житло. Крім того, джерелом ресурсів для цільових житлових позик у будівельно-заощаджувальній касі є плата позичальників за користування житловою позикою, а також державна премія, яка виплачується відповідно до контракту про будівельні заощадження за умови, що вкладник протягом року вніс на свій рахунок визначену суму. Житловий кредит може одержати лише вкладник будзаощадкаси по закінченні визначеного року (зазвичай п'ятого-шостого року), протягом якого він щомісяця робив внески на встановлену в контракті суму. Проценті ставки (як на внесок, так і на кредит) є фіксованими на весь час дії контракту. Погашення житлової позики здійснюється протягом терміну, визначеного в контракті про будівельні заощадження. Максимальний термін погашення позики - 12 років. Процентні ставки зазвичай становлять 5-6% річних (у середньому на 4% нижче ринкових) [19, 346].

Таким чином, відносно дешеві довгострокові ресурси за німецькою системою забезпечуються наявністю замкненого іпотечного фінансового ринку, фактично - системою взаємного кредитування. Ця система формується навколо спеціалізованих кредитних установ - будівельно-заощаджувальних кас. Каси мають можливість видавати кредити за ставками нижче ринкових, оскільки й самі залучають кошти за ставками, нижчими від ринкових. Це пояснюється тим, що вкладниками і позичальниками будівельно-заощаджувальних кас є одні й ті самі люди - члени каси. Низька дохідність депозиту - це своєрідна плата за право отримати іпотечний кредит за низькою ставкою.

На відміну від Німеччини, де держава безпосередньо бере участь у регулюванні іпотечного ринку, у Великобританії вплив держави є мінімальним. Іпотечний ринок цієї країни - прерогатива будівельних товариств, спеціалізованих фінансових інститутів, які орієнтовані на залучення коштів населення у вигляді депозитів і надають на їх підставі кредити на придбання житла. Крім того, британці можуть звернутися за іпотечними кредитами до комерційних банків і представників зарубіжних фінансових установ, що працюють як консолідовані кредитори. Популярним у Великобританії є і довгостроковий іпотечний договір, що укладається одночасно з банком і страховою компанією. Банк пропонує змінну процентну ставку, страхова компанія - накопичувальне страхування життя на суму кредиту. Позичальник платить двом фінансовим установам, отримуючи при цьому певні податкові пільги при виплаті страхових внесків, але по закінченні строку кредиту саме страхова компанія виплачує банку-кредитору запозичену суму.

У Данії реалізовано систему іпотечного кредитування, за якою 100% іпотечних кредитних зобов'язань сек'юритизується, тобто перетворюється на цінні папери, які можуть бути продані на ринку з метою залучення довгострокових кредитних ресурсів. Тому за обсягами іпотечних цінних паперів на Данію припадає близько 30% загального обсягу їх обігу в Європі (попереду тільки Німеччина) [19, 346].

Традиційним видом кредитних інститутів у Канаді є іпотечні банки. Вони займаються головним чином кредитуванням операцій з нерухомістю, а також інвестиціями у довгострокові цінні папери держави. Спочатку об'єктом їхньої діяльності було кредитування сільського господарства під заставу землі, а згодом - кредитування житлового будівництва. У той самий час ключовими учасниками канадської системи іпотечного кредитування є державні житлові корпорації, що організують житлове будівництво, підбір позичальників та страхування кредитних ризиків.

Спроба скопіювати дві найбільш поширені у світі моделі іпотеки в Україні на даний момент є неможливою. Так, для того щоб запрацювала американська модель, на ринку повинні працювати головні його гравці - пенсійні фонди і страхові компанії. Німецька модель передбачає масове залучення позичальників-кредиторів в іпотечну схему. Саме за рахунок цього і створюється можливість тривалого кредитування під низький процент.

Найбільшого поширення у нашій країні набули форми позаринкової іпотеки, до яких, зокрема, належить і видача підприємствами дешевих кредитів на купівлю житла своїм співробітникам. Причому, це явище характерне не лише для приватних, а й для державних підприємств, для яких вирішення кадрової проблеми є доволі важливою справою. Державні підприємства, які не в змозі платити своїм кваліфікованим працівникам понад тарифну сітку, видають кредит за рахунок бюджету на умовах повернення.

Іншим різновидом вітчизняної іпотеки є так звана будівельна, сутність якої полягає у тому, що іпотечні програми запускають самі забудовники (вони ж - інвестори будівництва). З точки зору забудовника, іпотечна схема - це передусім спосіб продажу товару (тобто квартири), а точніше - розширення кола потенційних покупців за рахунок тих, хто не в змозі одразу виплатити більше половини суми.

Таким чином, у період становлення іпотечного ринку в нашій країні всім його учасникам необхідно спиратися як на досвід, накопичений протягом багатьох років у розвинених країнах світу, так і на досвід країн, які роблять перші кроки в намаганні побудувати цивілізований іпотечний ринок.

3.2 Основні проблеми та перспективи іпотечного кредитування в Україні

На ринку житлового іпотечного кредитування нині існує дві основні форми іпотечного кредитування громадян, які мають бажання покращити житлові умови:

- кредитування участі в пайовому будівництві житла;

- кредитування придбання готового житла.

Збільшується новий сегмент ринку - іпотечне кредитування ремонту готового житла, але переважна частина іпотечних кредитів є кредитами на участь у пайовому будівництві житла.

Проблеми, що стримують розвиток комерційної іпотеки ще більш глибокі, ніж ті, що гальмують кредитування житла. По-перше, це відсутність фондового ринку, який дозволяє не тільки більш-менш об'єктивно визначити попит на об'єкти нерухомості, а разом з ним і ціни на неї, а й знайти покупця, що зробить комерційну іпотеку більш ліквідною. По-друге, нерозвинутим є ринок нерухомості виробничого (комерційного) призначення. Крім того, фінансовий стан комерційних позичальників, які потонули в різноманітних розрахункових схемах, мало того, що непрозорий на момент надання позики, але ще може раптово погіршитися, що зробить позичальника неплатоспроможним. Зазначене призводить до того, що ці позики є занадто ризикованими та обтяжливими для банків, тому більш дорогими для позичальників. Це, без змін ситуації, що склалася, робить прогнози розвитку комерційного іпотечного кредитуванню менш обнадійливими, ніж житлового. Можливо, з часом, при залученні до процесу іпотечного кредитування страхових компаній та належному розвиткові фондового ринку, при стимулюванні обох їх з боку держави, буде наданий поштовх розвитку і цієї, так необхідної ланки іпотечного кредитування в Україні.

Важливо звернути увагу на той факт, що на стадії прийняття рішення про видачу кредиту банк враховує як офіційні, так і неофіційні доходи позичальника. Оцінка його фактичної платоспроможності є поки невирішеною проблемою, яка суттєво стримує розвиток іпотечного житлового кредитування. При цьому банки використовують власні методи оцінки платоспроможності, результати яких впливають на розмір відсоткової ставки за кредитом. Неформальний підхід до оцінки платоспроможності позичальників може стати обмеженням на шляху становлення в Україні стандартизованого первинного ринку іпотечного житлового кредитування.

Розвиток іпотечного кредитування в Україні стримується існуванням ряду проблем, що не дозволяють повною мірою використовувати іпотеку як гарантію своєчасного повернення банківських позик і не сприяють розвитку іпотечного кредитування.

Незважаючи на певні позитивні зрушення, правова база стосовно іпотеки залишається недосконалою. Про недосконалість правової бази свідчить відсутність єдиних системоутворюючих принципів. Фактично в основу чинного правового регулювання іпотеки все ще покладена концепція захисту прав боржника, що підвищує кредитні ризики банків і не стимулює до розширеного фінансування громадян та суб'єктів підприємницької діяльності під заставу нерухомості. Відсутність у іпотечних кредиторів стабільних гарантій захисту їх законних прав та інтересів істотно стримує процеси довгострокового фінансування.

На сьогодні в Україні немає єдиної централізованої і доступної громадськості системи реєстрації прав власності та обтяжень на нерухоме майно. Відтак кредитор не має юридичних гарантій щодо однозначного встановлення права власності позичальника та наявних обтяжень на запропоноване для передачі в іпотеку нерухоме майно. При відсутності централізованої системи реєстрації прав власності та обтяжень в Україні не існує системи реєстрації іпотек та інших обтяжень нерухомого майна. Таким чином, кредитор не може бути впевнений у пріоритетності свого права вимоги щодо звернення стягнення на предмет іпотеки в разі невиконання боржником основного зобов'язання.

Існуюча сьогодні процедура звернення стягнення на предмет іпотеки за рішенням суду чи виконавчого напису нотаріуса є вкрай малоефективною, непередбачуваною, довготривалою і витратною для кредитора, потребує нових механізмів швидкого розгляду випадків, пов'язаних із невиплатою кредиту та зверненням стягнення на предмет іпотеки. Процесуальне законодавство дає підстави нескінченно затягувати процедуру задоволення вимог кредиторів за рахунок предмета іпотеки в межах судового та виконавчого провадження. Неспроможність кредитора швидко реалізувати предмет іпотеки в разі порушення боржником основного зобов'язання по суті означає втрату ним частини кредитних ресурсів, які формуються в банку, в тому числі за рахунок залучених коштів вкладників. Тому варто розробити та прийняти спеціальні положення у законодавстві, які б детально врегулювали спосіб позасудового вирішення питання про звернення стягнення на предмет іпотеки, передбачивши можливість та процедури примусового управління нерухомістю чи примусового продажу з публічних торгів [2].