Особенности ценообразования ипотечных контрактов

Размещено на http://www.allbest.ru/

СОДЕРЖАНИЕ

• ВВЕДЕНИЕ
• 1. ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ
• 1.1 Сущность, особенности и классификация ипотечных кредитов
• 1.2 Основные модели ипотечного кредитования как определяющий фактор ценообразования по ипотечным контрактам
• 2. ОСОБЕННОСТИ ЦЕНООБРАЗОВАНИЯ ИПОТЕЧНЫХ КОНТРАКТОВ
• 2.1 Общая структура цены ипотечных контрактов
• 2.2 Особенности моделирования ценообразования ипотечных контрактов на современном рынке
• 3. ФОРМИРОВАНИЕ МОДЕЛИ ЦЕНООБРАЗОВАНИЯ ИПОТЕЧНЫХ КОНТРАКТОВ В РОССИИ
• 3.1 Выбор факторов, влияющих на ценообразование ипотечных контрактов в России
• 3.2 Построение и анализ модели ценообразования ипотечных контрактов в России
• ЗАКЛЮЧЕНИЕ
• СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ
• ПРИЛОЖЕНИЕ

ВВЕДЕНИЕ

Возрождение ипотеки в России произошло сравнительно недавно, что объясняет относительную новизну и незрелость соответствующего механизма, а также существование определенных проблем в рассматриваемой сфере, в первую очередь, связанных с высокой ценой ипотеки по отношению к наиболее развитым странам.

Кроме того, негативные явления во внешнеполитической обстановке в связи с ситуацией на Украине и присоединением Крыма к России в совокупности с упавшими ценами на нефть и структурными проблемами в российской экономике, привели к почти двукратному снижению курса национальной валюты и двузначной инфляции, что, в свою очередь, вызвало сокращение реальных доходов населения. При этом Центробанк РФ в целях управления ситуацией на валютном рынке в конце 2014 года резко повысил ключевую ставку до 17% годовых, что (несмотря на ее снижение к настоящему времени до 11,5% годовых) крайне негативно отразилось на рынке кредитования, в том числе и ипотечного. Кризисные явления в российской экономике, существенно усилившиеся в 2015 году, вызвали не только снижение платежеспособности населения, но и значительный рост просрочек по кредитным продуктам у большинства банков, что заставило их ужесточить требования по предоставлению кредитов, в том числе и ипотечных, фактически сделав ипотечное кредитование недоступным для большинства населения страны.

В этой связи проблематика ценообразования ипотечного кредитования в современных условиях является очень актуальной, что обусловило выбор темы дипломной работы.

Целью дипломной работы является исследование особенностей ценообразования ипотечных контрактов.

Теоретическую базу дипломной работы составили исследования С.П. Гришаева, Michael Lea, А.А. Киселева, Н.Б. Косарева, С.А. Литвинова, И.А. Разумовой, А.Е. Русецкого, М.С. Шанавазовой, Е.А. Шкарупы и других авторов.

Информационной базой дипломной работы послужили статистические данные Центрального банка России и ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию».

Первая глава работы посвящена исследованию теоретических основ ипотечного кредитования: сущности, особенностей и классификации ипотечных кредитов, а также рассмотрению основных моделей ипотечного кредитования, выступающих определяющим фактором ценообразования по ипотечным контрактам.

Во второй главе работы произведен анализ особенностей ценообразования ипотечных контрактов: изучена общая структура цены ипотечных контрактов, проанализированы особенности моделирования цены ипотечных контрактов на современном рынке.

В третьей главе сформирована модель ценообразования ипотечных контрактов в России, а именно: выбраны основные факторы, влияющие на ценообразование ипотечных контрактов в России, и на их базе построена и проанализирована модель ценообразования ипотечных контрактов.

1. ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ

1.1 Сущность, особенности и классификация ипотечных кредитов

Понятие ипотеки, будучи производным от понятия залога, по своей сути очень близко к последнему. В свою очередь, залог выступает одним из средств (способов) обеспечения исполнения гражданско-правового обязательства заемщика перед кредитором: при невозврате в установленный срок суммы заимодавец может компенсировать неоплаченный долг средствами, полученными от реализации заложенного имущества (Гришаев, 2013). Институт обеспечения исполнения обязательств, относящийся к числу традиционных гражданско-правовых институтов, призван защитить интересы кредитора за счет предотвращения (уменьшения) размера негативных последствий от потенциального неисполнения должником своего обязательства. Обеспечительные меры принудительного характера, используемые в рамках указанного института, именуются способами обеспечения исполнения обязательств. Наряду с залогом к ним относятся неустойка, поручительство, задаток и др.

Особенностью способов обеспечения обязательств выступает их имущественный характер, связанный с направленностью на компенсацию причиненных кредитору убытков вследствие нарушения (неисполнения) должником своего обязательства.

Среди способов обеспечения исполнения обязательств залог имущества занимает особое место. Получивший развитие еще со времен римского частного права, на сегодняшний день он является классическим правовым институтом и широко применяется на практике. В частности, использование залога очень распространено в рамках кредитных отношений, поскольку для выступающих в качестве кредиторов банков крайне важно иметь такое обеспечение, которое позволит в случае неисполнения должником своих обязательств по договору максимально оперативно и в достаточной степени удовлетворить соответствующие денежные требования. Одним из видов залога является ипотека - залог, предметом которого выступают объекты недвижимого имущества. В сфере кредитных правоотношений ипотека рассматривается как особенно привлекательный вид залога, что обусловлено специфическими характеристиками недвижимого имущества:

1) высокая стоимость, предопределяющая рассмотрение недвижимого имущества в качестве одного из наиболее надежных способов вложения капитала, что в свою очередь стимулирует залогодателя к надлежащему исполнению обязательства под угрозой потери предмета залога;

2) высокая ликвидность, т.е. относительно стабильный спрос на рынке по сравнению с иными видами имущества (Русецкий, 2009, с.152).

Понятие ипотеки не следует отождествлять с понятием ипотечного кредита. Согласно определению, данному в экономической энциклопедии под редакцией профессора Л.И. Абалкина, ипотека - это передача в залог земли и другого недвижимого имущества с целью получения кредита, называемого ипотечным (Экономическая энциклопедия, 2012, с.220). Аналогичное определение дается в работах С.Е. Андреева, Н.Г. Антонова, О.И. Лаврушина, В.А. Кудрявцева и др.

Современное понимание ипотеки отличается сформировавшегося еще в римском частном праве традиционного подхода к данному виду залога, когда к ипотеке относили любой залог, предполагавший сохранение права владения и пользования заложенным имуществом за залогодателем (в противоположность закладу). Основываясь на древнеримских принципах залога, современная ипотека является его более совершенной формой. В процессе исторического развития данного правового института менялись лишь условия предоставления данного вида залога, объемы и цели ипотечного кредита, надежность его обеспечения (Разумова, 2009, с.8). Одной из отличительных черт ипотеки является то, что недвижимое имущество, выступающее ее предметом, остается в собственности должника, который в полной мере сохраняет за собой правомочия владения и пользования, но ограничен в правомочии распоряжения данным имуществом. В понятии ипотеки следует различать два аспекта: юридический и экономический. Суть юридического аспекта заключается в обременении права собственности на объект недвижимости, выступающий предметом залога. Кроме того, в юридической науке термин «ипотека» применяется для обозначения права (возможности) кредитора получить удовлетворение своих требований из стоимости заложенной недвижимости, а также вида сделки (договора), на основе которой возникает залог (Русецкий, 2009, с.154). Экономический аспект ипотеки характеризует ее в качестве особого рыночного инструмента, позволяющего привлечь дополнительные финансовые ресурсы, необходимые для реализации различных проектов (Шанавазова, 2012, с.4).

Таким образом, под ипотекой следует понимать способ обеспечения обязательства в виде залога недвижимого имущества с целью привлечения средств посредством получения долгосрочного кредита. В свою очередь, ипотечное кредитование представляет собой «кредитование под залог недвижимости, то есть получение кредита с использованием ипотеки в качестве обеспечения возвратности кредитных средств» (Разумова, 2008, с.91).

Рынок ипотечного кредитования подразделяется на первичный и вторичный.

На первичном рынке происходит предоставление кредитов под залог недвижимости, в результате чего у кредиторов возникают, как правило, долгосрочные активы в виде имущественных прав требований, обеспеченных залогом недвижимости (ипотечный кредит). Вместе с тем возникновение подобных активов напрямую означает снижение объема денежных ресурсов кредитора. Поскольку собственная ресурсная база кредитных организаций формируется за счет «коротких» ресурсов, у банков возникает проблема привлечения свободных денежных ресурсов с рынков долгосрочного ссудного капитала. С целью ее решения банки осуществляют выпуск вторичных эмиссионных обезличенных ипотечных ценных бумаг, обеспеченных закладными, размещают их на фондовом рынке, получая тем самым возможность привлечь финансовые ресурсы. Подобный механизм рефинансирования выданных кредитов под залог недвижимости формирует вторичный рынок ипотечного кредитования.

Права требования по кредиту удостоверяются и передаются через закладную - неэмиссионную ценную бумагу, обеспечивающую первоочередное право требования по обязательствам заемщика перед кредитором по отношению к другим участникам ипотечного рынка. Инвесторы, в том числе и институциональные (пенсионные фонды, страховые компании, банки, паевые инвестиционные фонды), имеющие свободный капитал, вкладывают денежные средства в ипотечные ценные бумаги, обеспеченные высоколиквидными активами, создавая при этом самофинансируемую ипотечную систему (Ганжа, 2012, с.262).

Экономическая сущность ипотечного кредитования проявляется в двух аспектах.

В широком смысле ипотечное кредитование представляет собой системный механизм, обеспечивающий функционирование отношений, возникающих по поводу предоставления и обслуживания ипотечных кредитов.

В узком смысле ипотечное кредитование рассматривается как разновидность кредита, обеспечением возвратности которого выступает залог недвижимости (Кричевский, 2006, с.13).

Таким образом, понятия «ипотека» и «ипотечное кредитование» не тождественны, но тесно взаимосвязаны между собой. Ипотека является основополагающим элементом системы финансово-экономических отношений по ипотечному кредитованию, ее базовой подсистемой.

Итак, ипотека представляет собой разновидность залога как одной из форм имущественного обеспечения исполнения должником своего обязательства, при которой недвижимое имущество, являющееся предметом залога, остается в собственности должника, а кредитор получает право получить удовлетворение своих требований за счет реализации данного имущества в случае невыполнения должником своего обязательства. Сущность ипотечного кредита состоит в финансировании должника с использованием ипотеки в качестве обеспечения исполнения им своего обязательства по возврату полученных денежных средств.

В научной литературе существуют различные классификации ипотечных кредитов.

Так, И.А. Разумова приводит классификацию, основанную на разнообразии объектов недвижимости, могущих выступать в качестве предмета ипотеки: земельные участки; предприятия, здания, сооружения и другая недвижимость, используемая в рамках осуществления коммерческой деятельности; объекты недвижимости, предназначенные для проживания людей (жилые дома, квартиры и их части (комнаты); дачные и садовые дома, гаражи; воздушные, морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты; законно возведенные на земельных участках объекты незавершенного строительства (Разумова, 2009, с.12).

По целям кредитования ипотечные кредиты могут быть разделены на:

- жилищные кредиты:

1) связанные с приобретением готового жилья в многоквартирном доме или частного жилого дома для использования в целях постоянного или временного (в том числе сезонного) проживания, дач, садовых домиков с участками земли, а также земельного участка в целях застройки;

2) на строительство, реконструкцию, капитальный ремонт индивидуального жилья, домов сезонного проживания, на организацию коммуникаций на земельном участке;

3) на строительство и приобретение готового жилья с инвестиционной целью. На приобретение готового жилья кредит, как правило, предоставляются в виде единоразового платежа. Кредитование же строительства обычно производится поэтапно в виде нескольких платежей, предоставляемых по мере завершения соответствующих этапов строительства;

- кредиты на разработку земельных участков;

- кредиты на развитие сельского хозяйства;

- кредиты на развитие производства;

- кредиты под залог имеющейся недвижимости на различные нужды заемщика.

А.А. Киселев в зависимости от срока, объекта и цели при кредитовании современными банковскими организациями строительства, приобретения жилья в собственность выделяет три вида жилищных кредитов:

- земельный - краткосрочный или долгосрочный кредит, предоставляемый на приобретение и обустройство земли под предстоящее жилищное строительство;

- строительный - краткосрочный кредит на строительство жилья, предоставляемый для финансирования строительных работ;

- кредит на приобретение жилья - долгосрочный кредит, предоставляемый для приобретения жилья (Киселев, 2012, с.30).

Классифицируя ипотечные кредиты, Л.Ю. Грудцына и М.Н. Козлова одним из оснований классификации выделяют способ рефинансирования выданных ипотечных кредитов (Грудцына, 2006, с.67). Как отмечает Е.В. Дударева, указание на способ рефинансирования как отдельное основание для классификации в первую очередь подтверждает само существование рефинансирования выданных кредитов по общему правилу (Дударева, 2007, с.22). Различные способы рефинансирования ипотечных кредитов определяются особенностями деятельности кредитных институтов, занимающихся их предоставлением (таблица 1.1).

ипотечный кредит контракт ценообразование

Таблица 1.1 - Способы рефинансирования ипотечных кредитов

Способ рефинансирования	Вид кредитного института
Выпуск ипотечных облигаций	Ипотечные банки
Предварительные накопления заемщиков, государственные субсидии	Стройсберкассы
Собственные, привлеченные и заемные средства (включая займы международных организаций)	Универсальные банки
Продажа закладных ипотечному агентству или крупному ипотечному банку	Занимающиеся ипотечным кредитованием кредитные организации, заключившие договор с ипотечным агентством или крупным ипотечным банком

Поскольку кредиторами и заемщиками при ипотечном кредитовании могут выступать различные лица, возможна классификация ипотечных кредитов, исходя из различных характеристик субъектов кредитования.

Так, в зависимости от особенностей кредитора (статус, форма собственности, степень специализации) возможно выделение ипотечных кредитов, предоставляемых, соответственно:

- банковскими и небанковскими организациями;

- государственными, частными или общественными организациями;

- универсальными или специализированными организациями.

Статусные характеристики заемщика в значительной мере могут определять особенности условий ипотечного кредитования. В этой связи целесообразно классифицировать ипотечные кредиты по виду заемщиков:

- кредиты, предоставляемые застройщику;

- кредиты, предоставляемые будущему собственнику недвижимости.

Исходя из степени аффилированности заемщиков, ипотечные кредиты делятся на:

- кредиты, предоставляемые сотрудникам кредитной организации;

- кредиты, предоставляемые сотрудникам компаний, являющихся клиентами кредитной организации;

- кредиты, предоставляемые клиентам риэлтерских фирм;

- кредиты, предоставляемые лицам, проживающим в данном регионе;

- кредиты, предоставляемые иным лицам.

По способу предоставления кредита жилищное ипотечное кредитование классифицируется на две основные модели:

- немецкая модель, базирующаяся на ссудо-сберегательном принципе, по которому для получения права на ипотечный кредит заемщику необходимо за определенный срок накопить на счету стройсберкассы собственных средств в размере 40-50% от стоимости будущей недвижимости. После этого остальная часть стоимости приобретаемой недвижимости предоставляется в кредит;

- американская модель, в которой от заемщика требуется наличие собственных средств в размере 10-30% от стоимости приобретаемой недвижимости (как в виде денежных средств, так и виде жилищных сертификатов, имеющейся недвижимости). Оставшаяся часть стоимости приобретаемой недвижимости предоставляется в кредит.

По способу амортизации долга ипотечные кредиты могут быть классифицированы на такие виды как:

- постоянный ипотечный кредит;

- ипотечный кредит с переменными выплатами;

- ипотечный кредит с единовременным погашением в соответствии с особыми условиями;

- ипотечные кредиты с нарастающими платежами;

- ипотечные кредиты с индексацией непогашенной суммы долга;

- ипотечные кредиты, предусматривающие финансовый интерес кредитора. Исходя из особенностей кредитной ставки, ипотечные кредиты делятся на:

- кредиты с фиксированной процентной ставкой;

- кредиты с переменной процентной ставкой.

Данная классификация имеет наибольшее значение в процессе ценообразования ипотечных контрактов, поэтому рассмотрим ее подробнее.

Ипотечный кредит с фиксированной процентной ставкой - это кредит, обеспеченный залогом недвижимости, для которого процентная ставка остается неизменной в течение всего срока погашения кредита. В некоторых странах (например, в Германии, Франции, Великобритании и Канаде) ставка фиксируется на период времени, который короче, чем период погашения (например, ставка по кредиту, выданному на 20 лет, может пересматриваться каждые 5 или 10 лет). В России фиксированная ставка, как правило, устанавливается на весь срок погашения кредита. В настоящее время на российском рынке предлагаются в основном два вида ипотечных кредитов с фиксированной ставкой:

- ипотечный кредит с постоянным погашением (EPM), т.е. с равными периодическими платежами. Если кредит погашается ежемесячно, то все ежемесячные платежи будут одинаковыми на протяжении всего срока кредита. Периодические платежи включают в себя проценты и часть основного долга. На ранних стадиях погашения платеж состоит в основном из процентов. Со временем доля погашения основного долга в ежемесячном платеже растет, а доля процентов пропорционально сокращается.

- ипотечный кредит с постоянной амортизацией (CAM), т.е. кредит с постоянной суммой погашения основного долга в составе периодического платежа в течение всего срока кредита. В начале платежи будут достаточно большими, так как они включают неизменную часть погашения основного долга и проценты. Как и в случае EPM, клиент оплачивает проценты по не погашенной на начало периода (месяце) сумме основного долга. Со временем, по мере погашения основного долга, сумма начисляемых процентов снижается быстрее, чем по EPM. Поскольку суммы погашения основного долга остаются постоянными, а процентные платежи уменьшаются, периодические платежи снижаются, т.е. они не являются равными, как в случае с EPM. По мере развития рынка их выбор может быть увеличен (например, банки могут ввести кредиты с ограниченной амортизацией и шаровыми платежами).

Ипотечный кредит с плавающей процентной ставкой (ARM) - это кредит, обеспеченный залогом недвижимости с плавающей (регулируемой) процентной ставкой в течение всего срока погашения кредита. Ставка по кредиту меняется вместе с выбранной базовой ставкой. Базовая ставка может быть разной (по выбору банка). Например, банк может установить процентную ставку для ARM на основании заранее определенного спрэда (процентной маржи) над ставкой LIBOR или над базовой ставкой ЦБРФ. Периодичность (частота) пересмотра ставки является другим важным параметром ипотечного кредита с плавающей ставкой. Кредиторы могут пересматривать ставку ежеквартально, раз в полгода или раз в год. При этом заемщики могут быть обеспокоены своей незащищенностью от рыночных колебаний процентных ставок. Чтобы придать ARM большую привлекательность, кредиторы зачастую используют «лимит изменения ставки» по ARM. Существуют «периодические лимиты» и «постоянные лимиты», хотя на практике эти два вида лимитов применяются одновременно для одного и того же продукта. Ограничения могут иметь форму максимального лимита изменения ставки либо лимита максимального изменения периодического платежа. Чтобы устранить опасения клиентов по поводу колебаний процентной ставки, кредиторы за пределами России ввели понятие «опцион на оплату» по ARM. Заемщики получают «опцион» (т.е. возможность) частично или полностью отложить выплату дополнительных процентов, связанных с пересмотром процентной ставки. Вместе с тем, когда заемщик выбирает опцион на неполный пересмотр ставки, остающиеся непогашенными дополнительные проценты прибавляются к сумме основного долга.

Ипотечные кредиты также могут быть классифицированы по степени обеспеченности, определяемой суммой первоначального взноса (платежа).

Кроме того, ипотечные кредиты могут быть:

- обычными (предоставляемыми одним кредитором) и комбинированными (предоставляемыми несколькими кредиторами);

- субсидируемыми и предоставляемыми на общих условиях (Разумова, 2009, с.15).

В зависимости от особенностей порядка предоставления ипотечного кредита, различаются:

- ипотечный кредит, предоставляемый в виде разовой ссуды;

- ипотечный кредит, предоставляемый в виде кредитной линии.

Ипотечные кредиты можно разделить также на:

- обеспеченные первой ипотекой (старший залог);

- обеспеченные последующей ипотекой (младший залог).

Старший залог оформляется так называемой старшей закладной и предполагает, что недвижимое имущество не обременено иными залоговыми обязательствами, т.е. иных закладных на данное имущество не зарегистрировано. Младший залог отличается тем, что недвижимое имущество, выступающее обеспечением по нему, уже находится в залоге. Младший залог является более рисковым для кредитора, поскольку закладные имеют приоритет в порядке их оформления: требование о возврате денежных средств путем продажи заложенного имущества по старшей (первой) закладной удовлетворяется в первую очередь. В этой связи заем под младший залог обычно предоставляется на условиях более высокого процента.

Таким образом, разнообразие ипотечных кредитов позволяет классифицировать их по различным основаниям, каждое из которых позволяет выявить особенности конкретной разновидности ипотечного кредита применительно к соответствующей его характеристике. Тем самым классификация ипотечных кредитов позволяет глубже понять их сущность и специфику.

1.2 Основные модели ипотечного кредитования как определяющий фактор ценообразования по ипотечным контрактам

Развитие и совершенствование концепции ипотечного кредитования в России предполагает изучение и анализ зарубежного опыта в данной сфере с целью выявления возможностей использования апробированных в мировой кредитной практике финансовых инструментов в деятельности российских кредитных организаций.

В современной экономической науке принято выделять три основных (классических) модели ипотечного кредитования:

- усечено-открытая модель;

- сбалансированно-автономная модель;

- расширенно-открытая модель.

Выбор той или иной модели определяет уровень затрат экономического субъекта, осуществляющего ипотечное кредитование, а соответственно и выступает определяющим фактором ценообразования ипотечных контрактов.

Усеченно-открытая модель ипотечного кредитования, также называемая «одноуровневой», является наиболее простой среди классических моделей и в то же время в наименьшей степени совершенной и устойчивой к внешним экономическим условиям (Разумова, 2008, с.91). Данная модель в целом замкнута на первичном рынке закладных и характеризуется тем, что закладные, которые получены ипотечными банками в рамках программ ипотечного кредитования предлагаются ими в качестве обеспечения привлекаемого внешнего капитала. При этом совокупный пакет заявок в банках на ипотечные кредиты может иметь произвольно выбираемые банком источники обеспечения, например, в виде депозитных счетов клиентов банка, долговых ценных бумаг, собственного капитала банка и т.д.

Как видно на рисунке 1.1, для усечено-открытой системы ипотечного кредитования свойственно совмещение большинства функций организации и обслуживания ипотечного кредитования в одном лице (эмитент, кредитор, управляющая компания по обслуживанию ипотечных кредитов) - специализированном ипотечном банке или обычном банке с отделом ипотечного кредитования.

Размещено на http://www.allbest.ru/

Рис. 1.1 - Усеченно-открытая система ипотечного кредитования

Простота построения системы ипотечного кредитования в усечено-открытой модели за счет малого количества участников - что является основным достоинством данной модели - обусловила ее достаточно высокую популярность во многих странах. Так, данная система весьма активно применяется как в развитых странах (она наиболее популярна в Великобритании, Испании, Италии, Дании, Швеции), так и в странах с находящимся в процессе развития финансовым рынком и рынком ценных бумаг (например, в некоторых странах Восточной Европы).

Однако при относительной простоте рассматриваемой модели, она характеризуется высокой степенью зависимости от ситуации на кредитно-финансовых рынках, что является ее существенным недостатком, в наиболее значительной степени проявляемом для стран с недостаточно развитым финансовым рынком и рынком ценных бумаг. Так, изменения на финансово-кредитных рынках напрямую отражаются на величине процентных ставок по ипотечному кредитованию и масштабе активности банков, что (особенно в странах с недостаточно стабильной экономикой) приводит к значительным колебаниям объемов рынка ипотечного кредитования, построенного по усечено-открытой модели. Кроме того, за счет слабого государственного регулирования основных параметров ипотечного кредитования в рамках данной модели (банки обычно самостоятельно определяют продолжительность, процентные ставки по ипотечным кредитам, а также требования к залогу в зависимости от ситуации на финансовом рынке) распространенной практикой, в первую очередь на развивающихся рынках за счет ограниченного предложения на ипотечном рынке, является завышение процентных ставок по ипотечным ссудам при относительно коротких сроках кредитования, что не позволяет в полной мере обеспечить активное и стабильное развитие рынка недвижимости за счет ресурсов ипотечного кредитования.

Другой классической моделью, получившей весьма широкое распространение, является сбалансированно-автономная модель ипотечного кредитования (в некоторых источниках - ссудо-сберегательная, «немецкая» модель). Основным характерологическим признаком данной модели выступает сберегательно-ссудный принцип организации, при котором источником финансирования кредитного портфеля выступают только внутренние ресурсы, формируемые за счет привлечения средств будущих заемщиков (Литвинова, 2011, с.24).

Так, в рамках сбалансированно-автономной модели ипотечного кредитования возможность получения ипотечной ссуды появляется для заемщика при условии направления в течение определенного времени своих сбережений до накопления около 45-50% от стоимости будущей недвижимости. При этом заемщик также получает право воспользоваться поддержкой государства (например, в Германии государство дотирует до 10% от стоимости недвижимости при данном виде ипотечного кредитования). В сбалансированно-автономной модели ипотечного кредитования сочетаются инструменты накопления, кредитования и государственной поддержки (рисунок 1.2).

Сбалансированно-автономная модель ипотечного кредитования является одноуровневой - кредитором, управляющей организацией по обслуживанию ипотечных ссуд выступает одно лицо - строительные сберегательные кассы (стройсберкассы), которые являются замкнутыми финансовыми организациями, не имеющими доступа к рынкам внешнего капитала и формирующими финансовые ресурсы на основе уставного капитала и вкладов будущих заемщиков, за счет которых в дальнейшем и производится выдача ипотечных ссуд.

При этом стройсберкассы все средства используют только на финансирование строительства недвижимости и выдачу ипотечных ссуд. За счет замкнутости данные институты могут позволить предоставлять ипотечные кредиты по цене ниже рыночной, что обусловлено выплатой процентов по вкладам ниже рыночного уровня при отсутствии необходимости привлечения и обслуживания внешних заемных ресурсов, а также постоянного контроля их рыночной цены, что делает их менее зависимыми от рыночный ситуации.



Размещено на http://www.allbest.ru/

Рис. 1.2 - Сбалансированно-автономная система ипотечного кредитования

Наибольшее распространение сбалансированно-автономная модель ипотечного кредитования получила в Германии (стройсберкассы Bausparkasse) и во Франции (Livret Epargne Logement) (Шкарупа, 2012, с.13). Так, в Германии до двух третей приобретаемой жилой недвижимости финансируется полностью и частично за счет ипотечных кредитов по модели стройсберкасс.

Основным достоинством сбалансированно-автономной модели ипотечного кредитования является весьма слабый уровень зависимости от динамики финансово-кредитного рынка, которая определяет изменение стоимости заемного капитала, что позволяет получить стабильный инструмент развития рынка недвижимости за счет стабильного вектора развития ипотечного кредитования. Также немаловажным положительным фактором данной модели является отсутствие необходимости проверки и контроля уровня платежеспособности заемщика, так как она подтверждается его платежной дисциплиной при формировании необходимой части собственных средств на приобретение недвижимости.

Однако необходимо отметить, что несмотря на достаточно эффективную и устойчивую схему функционирования сбалансированно-автономной модели ипотечного кредитования, ее применение достаточно успешным является лишь в странах с развитой и надежной финансовой системой, а также высоким уровнем доверия к ней и к государственной власти. Для стран с переходной экономикой (таких как Россия, страны СНГ, страны Восточной Европы и т.д., в относительно недавнем времени пережившими дефолт и «сгорание» вкладов населения), имеющих недостаточно эффективные и надежные (а, в первую очередь, проверенные временем) финансовые институты, уровень доверия к данной модели ипотечного кредитования весьма низок за счет наличия в ней сходных черт с финансовой пирамидой, что в свою очередь требует надежного государственного обеспечения и жесткого контроля деятельности соответствующих ипотечных институтов.

Расширенно-открытая модель ипотечного кредитования в настоящее время наибольшее распространение получила в США, где и возникла, и в Канаде, что обусловлено возможностью максимального использования развитого открытого рынка капитала.

Функционирование расширенно-открытой модели строится на двухуровневой схеме (рисунок 1.3).

Расширенно-открытая модель ипотечного кредитования, где поток платежей заемщика по выдаваемому банком ипотечному кредиту, обеспечиваемому залогом приобретаемого жилья, продается одному из специальных ипотечных агентств, которое возмещает банку выплаченные им заемщику средства по ипотечному кредиту, а затем получает от банка вносимые заемщиком ежемесячные платежи за вычетом маржи банка. При этом ипотечные агентства определяют стоимости потока платежей в зависимости от необходимой рыночной доходности данных финансовых инструментов, которую требуют инвесторы. Ипотечные агентства группируют приобретенные ипотечные кредиты в систему пулов, выпуская при этом по каждому из них ценные бумаги. При этом поток платежей по данным ценным бумагам обеспечивается гарантиями ипотечного агентства как юридического лица. Данные ценные бумаги выпускаются в обращение на фондовый рынок, где после приобретения их другими участниками рынка ипотечные агентства, в свою очередь, обеспечивают выплаты новым владельцам данных ценных бумаг потока платежей, получаемых ими из банка, за вычетом маржи агентства.

Размещено на http://www.allbest.ru/

Рис. 1.3 - Расширенно-открытая система ипотечного кредитования

Основным достоинством расширенно-открытой модели ипотечного кредитования выступает возможность предоставления ипотечных кредитов по весьма низкой процентной ставке за счет привлечения недорогих «длинных денег» от пенсионных фондов и страховых компаний, что позволяет решить основную проблему финансирования строительства недвижимости - поступление долгосрочных кредитных ресурсов, а также предоставить возможности получения ипотечного кредита заемщикам с минимальным уровнем собственных средств (первоначальные взносы за счет собственных средств составляют обычно 10-30% от общей стоимости приобретаемой недвижимости) (Государственная политика, 2012).

Однако внедрение расширенно-открытой модели ипотечного кредитования требует наличия в стране высокоразвитых финансового рынка и рынка ценных бумаг, а также эффективной и работающей законодательной базы регулирования рынка ипотечного кредитования для обеспечения максимальной его прозрачности.

Расширенно-открытая модель ипотечного кредитования является достаточно устойчивой к изменениям финансового рынка, однако финансово-экономический кризис 2008 года, вызвавший в США выселение более 6,5 млн. человек из приобретенного с помощью ипотечного кредитования жилья (Власов, 2012, с.12), отражает недостаточно высокую степень гибкости данной модели, что также характерно и для других моделей ипотечного кредитования.

В целом в современной экономике построение систем ипотечного кредитования практически во всех странах строится на классических моделях с различной степенью участия государства на рынке ипотечного кредитования.

Различные аспекты ценообразования ипотечных кредитов исследовались в работах таких авторов как: Н.Б. Косарева (рассматривающей общую модель ценообразования ипотечных контрактов), В.В. Клевцов (посвятивший цикл научных работ особенностям ипотечного кредитования, в том числе и ценообразования), М. Буев (изучавшего особенности моделирования цен ипотечных контрактов в зарубежных странах) и др.

В.В. Клевцов в своих работах (таких как: Ипотечное кредитование в механизме жилищного финансирования: теория, методология, практика; Механизм жилищного финансирования: теория, методология, практика; Управление ипотечными программами: инвестиционный аспект) особое внимание уделяет общему построению системы ипотечного кредитования - от непосредственно моделей ипотечного кредитования (усеченно-открытой, сбалансированно-автономной, расширенно-открытой) и их функционирования, до возможности внедрения в России. При этом, данный автор особо выделяет ключевые факторы, влияющие на цену ипотечных контрактов для заемщиков, определяя тем самым важнейшие параметры ценообразования ипотечных контрактов как в России, так и в зарубежных странах. Однако, необходимо отметить, что непосредственно моделирование цены ипотечных контрактов данным автором не затрагивалось.

М. Буев в своей работе (Ценообразование на деривативы: как кризис 2008 года повлиял на банковскую аналитику) глубоко анализирует особенности ценообразования на американском ипотечном рынке до 2007 года и характеризует причины ипотечного кризиса. При этом особое внимание автор уделяет особенностям влияния оценки рисков у крупнейших участников рынка на конечную цену ипотечных контрактов.

Значительный интерес представляет работа И.А. Смоляк (Моделирование обеспечения портфеля секьюритизированных ипотечных кредитов, 2013), в которой она разработала эконометрическую модель оценки вероятности дефолта заемщика ипотечного кредита, которая учитывает очень большой объем показателей, включая вероятности реализации кризисных сценариев для российской экономики. Также в данной работе автором была разработана эконометрическая модель оценки темпа роста доходов населения как функции индекса потребительских цен и макроэкономических показателей годового темпа роста количества безработного населения в России. Кроме того автором была построена модель, выполненная на базовой модель MILAN, позволяющая оценить оценки величину обеспечения портфеля секьюритизированных ипотечных ссуд. Результаты исследования данного автора имеют большое практическое значение для формирования цены ипотечного контракта, так как позволяют определить уровень кредитного риска, встраиваемый в цену ипотечного контракта.

А. Слекеничс в своем исследовании (Анализ типичных проблем разработки ипотечных кредитных продуктов) выявляет наиболее существенные проблемы для банков при формировании цены ипотечных контрактов, приводя примеры влияния наиболее значимых факторов на степень доходности ипотечных контрактов для банков в нашей стране.

А.А. Рябченко в своей работе (Организационный механизм взаимодействия ипотечных инвестиционных паевых фондов с субъектами рынка ипотечного кредитования РФ) большое внимание уделяет анализу существующей в России системы ипотечного кредитования, заостряя внимание на снижении общей цены ипотечных контрактов за счет развития ипотечных инвестиционных паевых фондов и повышению их взаимодействия с другими участниками ипотечного рынка.

Н.Ю Кольцова в своей работе (Состояние и особенности развития рынков ипотечного кредитования в европейских странах) провела исследование европейских особенностей ипотечного кредитования, рассмотрев методику оценки справедливой цены ипотечных контрактов, а также сформулировала основные направления реструктуризации ипотечных кредитов в аннуитетной схеме платежей для снижения размера платежей заемщиков при сохранении определенного уровня доходности для банка, что в настоящих условиях имеет высокую актуальность для российского ипотечного рынка.

Существенное внимание привлекает работа Г. Суворова (Ипотечные продукты с плавающей ставкой), в которой автор очень подробно останавливается на особенностях ценообразования достаточно слабо распространенных в России ипотечных контрактов с плавающей ставкой, заостряя внимание на определении структуры распределения рисков по ипотечным контрактам между всеми сторонами. Также автор подробно рассмотрел ключевые параметры, влияющие на цену ипотечного контракта с приведение аналитической модели.

Также существенное внимание цене ипотечных контрактов уделил О.А. Фисюн в своей работе (Балансовая модель платежных потоков при управлении ипотечными облигациями на основе стандартного пополняемого пула с переменной процентной ставкой), построив математическую модель определения величины платежных потоков по ипотечным кредитам, на основании которых банки могут прогнозировать свои денежные потоки и, соответственно, определяя стоимость предлагаемых ипотечных контрактов.

Н. Иванова, М. Каменских, К. Козлов в рамках макроэкономического исследования, проводимого Сбербанком России (Обзор банковского сектора в странах ВЕ и СНГ) провели анализ ипотечного рынка стран СНГ и Восточной Европы, включая построение эконометрических моделей зависимости цены ипотечных контрактов от основных макроэкономических факторов.

М.Н. Сазонова в работе (Механизмы управления ипотечными рисками) подробно останавливается на одном из важнейших элементов цены ипотечных контрактов - цены риска. Автор подробно останавливается на всех видах рисков, которым подвержено ипотечное кредитование, а также на наиболее эффективных методах по управлению ими. При этом автором анализируются особенности ипотечных контрактов как с плавающими и фиксированными ставками, так и гибридные ипотечные контракты (включающие в себя обе ставки).

Такие авторы как Ю.В. Коречков и Д.В. Гончаров в своей работе (Риски и противоречия ипотечного капитала как сложноструктурированной экономической системы) подробно рассматривают на примере отечественных и иностранных банков особенности возникающих для банков рисков, связанных с ипотечным кредитованием, которые выступают существенной частью цены ипотечных контрактов. Н.В. Пересыпкина в работе (Ипотечные ценные бумаги как инструмент решения проблемы обеспечения жильем населения) сформулировала целесообразность развития в России рынка ипотечных ценных бумаг. Автор подробно остановился на моделировании величины общего риска в цене ипотечных контрактов при использовании ипотечных ценных бумаг, обосновав положительное влияние развития рынка ипотечных ценных бумаг на общую величину рисков ипотечного кредитования в нашей стране.

Ю. Туктаров в своей работе (Секьюритизация ипотечных и иных кредитов после недавних изменений законодательства) заостряет внимание на особенности использования в современных российских условиях секьюритизации ипотечных кредитов, как эффективного инструмента снижения рисков, а соответственно и снижения цены ипотечных контрактов для заемщиков.

Среди зарубежных авторов значительное внимание особенностям ценообразования ипотечных контрактов уделяли F.J. Fabozzi и Atsuo Konishi (работа The handbook of assets / liability management). Данные авторы описали как в целом общую модель цены ипотечных контрактов в США, так и заострили внимание на особенностях включения в цену ипотечных контрактов основных рисков - в первую очередь процентных (так как в США большая часть ипотечных контрактов заключаются с плавающей ставкой) и инфляционных.

Stulz R. в своей работе (Credit Default Swaps and the Credit Crisis) уделил значительное внимание особенностям современного ценообразования ипотечных контрактов в США, в том числе и кредитно-дефолтных свопов, оказавших достаточно сильное влияние на общую модель ценообразования ипотечных контрактов.

Додд Р. в своей работе (Непервоклассные ипотеки: щупальца кризиса) подробно анализировал особенности функционирования ипотечного рынка США и Великобритании, которые привели к ипотечному кризису 2007 года, затрагивая также и тему формирования цен на ипотечном рынке данных стран.

Группа авторов Low S., Sebag-Montefiore M., Dьbel A. в своей работе (Study on the Financial integration of European mortgage markets) проанализировали ипотечный рынок в ряде стран ЕС, таких как Дания, Франция, Португалия, Италия, Германия, Испания, Нидерланды и Великобритания, выявив основные параметры ипотечных контрактов: цели ипотечного кредитования, тип заемщика, тип процентных ставок, средние сроки кредитования, структура погашения ипотечных кредитов, что позволяет охарактеризовать особенности ценообразования ипотечных контрактов в европейских странах.

Высокий интерес в рамках данного исследования представляют работы, написанные в 2014 году группой немецких авторов: Katharina Knoll, Moritz Schularick and Thomas Steger. Данные авторы в работе (No price like home: Global house prices, 1870?2012) показали значимость ипотечного кредитования для современных мировых банков (доля ипотеки в активах банков выросла более чем в 2 раза за последний век), что вызвало очень значительный рост финансовых рисков, обусловило рост стоимости ипотечных контрактов.

Написанная в 2014 году совместная работа таких авторов как: Тscar Jordа, Moritz Schularick и Alan M. Taylor (The great mortgaging: housing finance, crises, and business cycles) на базе проведенного исследования по 14 наиболее развитым странами мира за последние 140 лет позволила выявить основные причины роста стоимости жилья и, как следствие повышение рисковости ипотечного кредитования. В другой своей работе (Betting the house) данные авторы на основании сравнения сформированной базы по стоимости жилья и земли с монетарной политикой доказали высокую зависимость относительно высоковариативной цены ипотечных контрактов от слабой монетарной политики стран, которые в совокупности вели к финансовым кризисам.

2. ОСОБЕННОСТИ ЦЕНООБРАЗОВАНИЯ ИПОТЕЧНЫХ КОНТРАКТОВ

2.1 Общая структура цены ипотечных контрактов

В современной экономической науке обычно под ценой ипотечного договора (контракта) обычно понимается эффективная процентная ставка по ипотечному кредиту.

При этом общая стоимость ипотечного кредита для банка определяется исходя из обычных методов определения чистой дисконтированной стоимости денежных потоков (NPV).

Конкретное ценообразование ипотечных контрактов имеет существенные особенности, исходящие из таких основополагающих моментов как:

- модель ипотечного кредитования;

- применяемых инструментов ипотечного кредитования (механизм расчета платежей заемщика по кредиту, способы погашения основного долга и уплаты процентов, а также форма организации денежного потока по ипотечному кредиту).

Однако в наиболее общем случае структура цен ипотечных контрактов достаточно постоянна и включает в себя следующие основные части:

- величина базовой ставки, которая обычно представляет из себя цену за которые банки или иные экономические субъекты, предоставляющие ипотечные кредиты, привлекают финансовые ресурсы;

- надбавка, отражающая восполнение банком или иным субъектом, предоставляющим ипотечные кредиты, потери, связанные с основными рисками по ипотечным кредитам (риски досрочного погашения, риски процентных ставок, кредитные риски);

- надбавка, компенсирующая для банков или иных экономических субъектов, предоставляющие ипотечные кредиты, расходы по организации ипотечного кредитования (к таким расходам относятся как операционные расходы непосредственно на осуществление ипотечного кредитования, так и различные общие расходы, которые в целом распределяются на каждое из подразделений организации);

- надбавка, направленная на формирование банками или иными экономическими субъектами, предоставляющие ипотечные кредиты, прибыли от осуществления деятельности по ипотечному кредитованию (Основы ипотечного кредитования, 2009, с.118).

Общая модель цены ипотечного контракта имеет вид:

I_i = i_d + i_z + i_p + i_r, (2.1)

где I_i - цена (процентная ставка) ипотечного контракта;

i_d - величина базовой ставки;

i_z - надбавка, компенсирующая расходы на организацию кредитования (операционные и общие);

i_p - надбавка, формирующая прибыль;

i_r - надбавка, компенсирующая риски по ипотечным кредитам.

Рассмотрим подробнее каждый из элементов цены ипотечного контракта.

Основной частью цены ипотечного контракта выступает величина базовой ставки, которая отражает для экономических субъектов, осуществляющих ипотечное кредитование, уровень стоимости финансовых ресурсов, которые направляются на ипотечные кредиты, таких как:

- стоимость привлекаемых депозитов (для банков), накопительных вкладов (для стройсберкасс);

- ставки купонного дохода по ценным бумагам;

- уровень цены межбанковского кредита и т.д.

При этом необходимо отметить, что только специализированные экономические субъекты, осуществляющие ипотечное кредитование, при определении базовой ставки опираются на стоимость одного источника финансирования ипотечных кредитов.

Например, стройсберкассы формируют свою базовую ставку исходя из процента по накопительным ссудам, которые заемщики размещают на счетах стройсберкасс.

В то же время банки, как основные субъекты, осуществляющие ипотечное кредитование в России, обычно финансовые ресурсы для осуществления ипотечного кредитования привлекают из различных источников (депозиты, межбанковские кредиты и т.д.), что заставляет их в качестве базовой ставки доходности использовать определенным образом рассчитываемую (например, средневзвешенную) ставку, отражающую среднюю цену привлекаемых финансовых ресурсов.

Обычно банки при формировании базовой ставки по ипотечным кредитам, как и по другим видам кредитов, включают в расчет не только стоимость финансовых ресурсов непосредственно направляемых на ипотечное кредитование, но и стоимость различных долговых обязательств и заемных средств, привлекаемых банками, не относящихся к ипотечному кредитованию. Это обуславливается сбалансированностью политики банка в отношении распределения цены источников финансовых ресурсов.

Помимо влияния на базовую ставку в цене ипотечного контракта комплекс источников финансирования влияет также и на величину рисков по ипотечному кредитованию.

Решения о выборе источников финансирования принимается субъектами, осуществляющими ипотечное кредитование, исходя из применяемой модели ипотечного кредитования, например, организации, которые не держат на балансе ипотечные кредиты (т.е. являются только оригинаторами - открытые системы ипотечного кредитования), нет необходимости рассматривать широкий спектр способов финансирования, поскольку их бизнес-модель больше ориентирована на обслуживание.



Рис. 2.1. Основные варианты финансирования (фондирования) ипотечных кредитов (для всех моделей ипотечного кредитования) (Руководство, 2008, с.95)

Наиболее широкими возможностями для управления источниками финансирования ипотечного кредитования обладают коммерческие банки. Однако возможности использования гибкого финансирования ипотечного кредитования приводит к значительному усложнению процесса расчета основных компонентов цены ипотечных контрактов.

Отдельной и важной составляющей цены ипотечных контрактов выступает надбавка, компенсирующая для банков или иных экономических субъектов, предоставляющие ипотечные кредиты, расходы по организации ипотечного кредитования. К таким расходам относятся:

1) операционные расходы, включающие в себя и затраты на оформление, выдачу ипотечных кредитов и затраты на организацию обслуживания данных кредитов;

2) общие расходы, включающие в себя общеадминистративные расходы (затраты на руководство, содержание и обновление оборудования, аренда помещений, организация работы процессингового центра и т.д.), распределяемые в соответствие с принятой в организацией политикой на все подразделения, непосредственно осуществляющих основную деятельность.

Особое влияние на цену кредита оказывает уровень различных рисков, сопровождающих операции по ипотечному кредитованию, учет которых происходит в форме отдельных надбавок по каждому риску к процентной ставке.

Рассматривая надбавку, которая формирует прибыль экономического субъекта, осуществляющего ипотечное кредитование, необходимо отметить, что ее величина зависит прежде всего от ценовой политики организации и конкуренции на рынке.

Ценовая политика организации в отношении уровня прибыльности ипотечных кредитов строится в соответствие с текущим положением данной организации на рынке, ее финансового положения, социально-экономической роли и т.д. Огромное значение на уровень надбавки, формирующей прибыль, оказывает уровень конкуренции. При наличии крупных конкурентов с доступом к дешевым финансовым источникам финансирования и агрессивной ценовой политикой, остальным участникам рынка приходится снижать величину надбавки, формирующей прибыль.