Портфель рефінансованих ДІУ іпотечних кредитів станом на 30.12.2011 р. склав 746 млн. грн, або - 4 830 кредитів.

Незважаючи на посткризові явища, які відчувалися у світовій та українській економіках, Державна іпотечна установа виконала всі зобов'язання перед інвесторами та не допустила жодного дефолту.

У грудні 2011 р. ДІУ у повному обсязі здійснила погашення гарантованих державою облігацій серій «А», «B», «C», «D», «E», «F», «G», «H», «I», «J» на суму 1 млрд. грн., достроково розміщених ДІУ у 2007 році. Єдина номінальна дохідність склала 9,5 % річних. Погашення зазначених серій облігацій відбулося у повному обсязі з одночасною виплатою купону за двадцятим купонним періодом по них, перераховано кошти до Державного бюджету України як плату за державну гарантію згідно з постановою Кабінету Міністрів України від 03.08.2006 № 1094 (із змінами та доповненнями). Також у серпні 2011 р. Державна іпотечна установа повністю та у запланований термін погасила звичайні іпотечні облігації серій «А» та «G», розміщені у 2008 році, на суму 50 млн. грн. Залучені від розміщення кошти спрямовано ДІУ на виконання своїх статутних завдань. Було рефінансовано 290 кредитів, забезпечених іпотекою на суму 76,4 млн. грн.

У 2012 р. Державна іпотечна установа збільшила кількість рефінансованих кредитів майже втричі у порівнянні з попереднім періодом.

За дев'ять місяців 2012 року 820 громадян змогли придбати власне житло, використовуючи іпотечну програму ДІУ. На це було спрямовано понад 200 млн. грн. коштів Установи.

Тільки у серпні 2012 року банками-партнерами ДІУ, яких нараховувалось 113, надано 174 кредити для придбання житла на суму майже 43 млн. грн. Динаміка зростання іпотечного кредитування спільно з Держаною іпотечною установою дозволила запланувати перевищення до кінця року показника у 1000 кредитів, наданих для придбання житла.

Виконуючи функції державного інституту розвитку ринку іпотечного кредитування ДІУ підтримує баланс інтересів держави, первинних кредиторів, позичальників та інвесторів.

У 2012 році до моменту підвищення ставки рефінансування ДІУ задовольнила 1231 заявку від банків-партнерів на суму 293,4 млн. грн.

У листопаді 2012 року ставку рефінансування збільшено до 18% річних. Державна іпотечна установа у важких економічних умовах, які склалися у зв'язку з наростанням другої хвилі світової економічної кризи продовжувала виконувати свої статутні завдання та зобов'язання перед інвесторами.

Відсотковий дохід власникам облігацій ДІУ та погашення здійснювалося завжди у чітки терміни, що передбачені проспектами емісій.

Динаміка іпотечного кредитування на ринку зменшувалася та ДІУ у співпраці з банками задовольнила до кінця року 603 іпотечних кредити, наданих громадянам на придбання житла. На ці цілі Установа спрямувала 145,2 млн. грн.

З 19 березня 2013 року ставку рефінансування зменшено до 15,3% річних.

Таким чином, за 10 років, Державна іпотечна установа у своєму розвитку пройшла шлях від пілотного проекту до одного із крупніших емітентів цінних паперів на фондовому ринку та зайняла лідируючу позицію у сегменті іпотечного кредитування.

Ставка рефінансування ДІУ на сьогодні є індикатором ринку, який є стримуючим фактором до необґрунтованого та безконтрольного підвищення вартості кредитів для громадян України.

За час свого існування Державна іпотечна установа випустила облігацій на суму 10 млрд. грн., з яких в обігу знаходиться понад 7 млрд. грн. На початок 2014 року, Установою вже погашені випуски, здійснені під державні гарантії 2006, 2007 та частково 2008 років на суму понад 2,6 млрд. грн.

ДІУ і в подальшому працюватиме на розвиток іпотечного та фондового ринків України та зробить все можливе для того, щоб якомога більше громадян змогли придбати житло за доступними умовами.

Фахівцями Державної іпотечної установи не тільки реалізуються діючи механізми, спрямовані на забезпечення житлом громадян, а й розробляються нові програми, які дозволять створити сприятливі умови для вирішення житлового питання.

Отже, підведемо висновок - статутний капітал ДІУ становить 2,2 млрд гривень (у червні 2012 р. Кабінетом Міністрів України статутний капітал ДІУ зменшено до 951,752,245,15 грн.), його партнерами станом на вересень 2011 року було понад 100 банків. 2008 року вже було залучено і направлено на рефінансування іпотечних кредитів 1 мільярд гривень. Станом на початок 2009 року в портфелі ДІУ знаходилося 6414 рефінансованих стандартних житлових іпотечних кредитів, які були надані в усіх регіонах України банками-партнерами ДІУ.

Державний орган рефінансує (викуповує) гривневі іпотечні кредити, і лише ті, що були надані відповідно до стандартів організації. Очікується, що в умовах дефіциту ліквідності в банківській системі іпотека від ДІУ може стати дієвим інструментом повернення покупців на ринок купівлі житла та будівництва.

З метою підтримки будівельної галузі під час економічної кризи у грудні 2010 р. ДІУ була розроблена нова програма фінансування завершення будівництва житлових об'єктів, що дало змогу забудовникам-отримати необхідні кошти для завершення будівництва житла та розпочати реалізацію квартир як на етапі будівництва, так і після його завершення за допомоги іпотечного кредитування на умовах стандартів ДІУ.

ДІУ регулярно публікує рейтинг банків-партнерів, які були найбільше залучені до іпотечного кредитування. На сьогодні їх налічується 80.

3. Перспективи іпотечного кредитування в Україні

3.1 Регулювання ринку іпотечних послуг в умовах подолання наслідків фінансово-економічної кризи

Іпотечне кредитування в більшості економічно розвинутих країн не тільки є основною формою поліпшення житлових умов, а й справляє істотний вплив на економічну ситуацію в країні загалом. Система іпотечного кредитування становить сьогодні складний механізм, утворений зі взаємопов'язаних і взаємозалежних підсистем. Саме іпотека дає змогу погоджувати інтереси населення в поліпшенні житлових умов, комерційних банків та інших кредиторів - в ефективній і прибутковій роботі, будівельного комплексу - у ритмічному завантаженні виробництва і держави, зацікавленої загалом в економічному зростанні.

Обвал ринку іпотечних кредитів у США став передумовою фінансової кризи. Падіння ринку нерухомості, різке зростання кількості неповернених кредитів, обвал фондових ринків, прискорення темпів світової інфляції та зниження темпів зростання світової економіки - усі ці події взаємопов'язані і відбулися менше ніж за один рік. Фактично надзвичайно тісна переплетеність фінансових систем призвела до того, що криза на американському ринку переросла в кризу світового масштабу.

Криза та її негативні наслідки в тісному взаємозв'язку підштовхують до прийняття необхідних для розвитку різних галузей економіки законодавчих ініціатив. Наприклад, німецький стабілізаційний план передбачає купівлю державою найбільш ризикованих кредитів, підтримку банків при погашенні міжбанківських зобов'язань, прямі дотації на збільшення коштів у банках. Держава може виступати радником при розробленні плану виведення банку з кризової ситуації, впливати на його кредитну політику, зокрема у сфері надання кредитів малому та середньому бізнесу. Німецький антикризовий план передбачає можливість лише добровільного звернення банків за допомогою до держави і, що не менш важливо, зниження податкового навантаження на бізнес і підтримку національного виробника. Таким чином, держава гарантує громадянину збереження його вкладів, підтримує банківську і фінансову системи, зменшує навантаження на бізнес і максимально сприяє його діяльності.

Аналіз антикризових програм різних країн світу свідчить, що більшість із них вжили заходів, які передбачали зміни у фіскальній політиці й спрямовувалися на підтримку економіки, що є позитивним для стабілізації ситуації в державі. У світовій банківській практиці вироблено ефективні механізми формування ресурсів іпотечного кредитування, до яких належать такі:

1. Фінансування в рамках автономної моделі. Джерела надання кредитів - депозити (накопичення) осіб, що водночас є і вкладниками, і позичальниками. Проте, як правило, іпотечний кредит дорівнює тільки 50-60 % вартості житла. У зв'язку з цим позичальник вимушений залучати додаткові ресурси (власні кошти або банківський кредит). За умов кризи така модель неефективна, оскільки знижується кількість депозитів у банках і виникають складнощі в залученні позичальником додаткових ресурсів.

2. Фінансування через термінові внески і термінові позики. Ця система досить ризикована у зв'язку з дисбалансом термінів залучення і розміщення ресурсів. Позикові засоби, акумульовані через термінові позики, зокрема як додаткові необхідні ресурси, в умовах кризи досить складно використовувати.

3. Рефінансування через банківські довгострокові боргові зобов'язання, забезпечені заставою нерухомості (облігації). В умовах ослабленого і падаючого фондового ринку випуск банківських облігацій недоцільний.

4. Рефінансування кредиторів через операторів вторинного ринку іпотечних кредитів. Існування і нормальне функціонування вторинного ринку іпотечних кредитів має величезне значення, оскільки вторинний ринок забезпечує засобами первинний іпотечний ринок і вирішує проблеми банків щодо рефінансування довгострокових іпотечних кредитів. За умов кризи модель цікава для фінансового інвестора у разі стабільного ринку нерухомості та високих процентних ставок за іпотечними кредитами. Нині класична модель іпотечного кредитування не містить антикризових рис.

5. Рефінансування шляхом емісії іпотечних цінних паперів, що мають колективну гарантію (забезпечених пулом застав), - американська модель. Ця модель в умовах кризи виявилася неефективною, що відобразилося в підвищенні процентних ставок, зменшенні розміру кредитів, посиленні вимог до позичальників. Підтвердженням є падіння вартості іпотечних цінних паперів і ринку нерухомості США.

6. Рефінансування через систему колективних інвестицій, що передбачає організацію в регіонах спеціалізованих фондів, кошти яких повинні спрямовуватися виключно на придбання застав. Така модель не набула поширення в Україні, але за умов кризи дає можливість залучити фінанси на ринки нерухомості й іпотечного кредитування.

7. Випуск банками іпотечних облігацій, забезпечених заставами, та їх реалізація на фінансовому ринку. В умовах кризи ця модель не працює, оскільки фондовий ринок перебуває у стані стагнації.

Незважаючи на заяви багатьох експертів, ніби світова фінансова криза не вплинула на вітчизняну економіку, насправді вона призвела до відчутних наслідків. По-перше, українські банки стикнулися з кризою ліквідності через обмеження доступу до закордонних кредитів, які були основним джерелом збільшення обсягів кредитування. По-друге, криза в житловому будівництві спричинена істотним скороченням іпотечного кредитування банками і, крім того, через досить значний рівень інтегрованості економіки України в загальносвітову економіку, зростання рівня світової інфляції суттєво вплинуло на зростання інфляції в Україні. Девальвація національної валюти призвела до подорожчання виданих валютних кредитів і фактично до зростання ризиків дефолту за іпотечними кредитами.

Однією з головних проблем іпотечного кредитування за умов кризи в Україні є складність залучення довгострокових ресурсів. Дуже “короткі” і дорогі ресурси істотно обмежують можливості українських банків при іпотечному кредитуванні. Жоден банк не в змозі формувати свій кредитний портфель з довгострокових кредитів, спираючись на короткострокові джерела. Невідповідність банківських активів і пасивів за строками, обсягами і ставками рано чи пізно призводить до втрати банком ліквідності й банкрутства.

Світова практика засвідчує, що прийнятні для населення процентні ставки, які дають можливість зробити процес іпотечного кредитування досить масовим, становлять близько 4-7 % річних. У промислово розвинутих країнах процентна ставка значно нижча, ніж в Україні, наприклад, у США вона дорівнює лише 2-3,5 % річних.

До початку фінансової кризи українські банки могли вільно залучати з-за кордону фінансові ресурси під 4-5 % річних і продавати їх в Україні за 10-11 % річних. Проблема полягала лише в тому, що кредити залучалися на три - п'ять років, а видавалися на 10-20 років. Українські банки вирішували ці проблеми за рахунок рефінансування отриманих кредитів новими з такими самими, а інколи й нижчими ставками.

Проте за умов, коли закордонні банки згорнули кредитні програми, українські банки опинилися перед загрозою кризи ліквідності. По-перше, для повернення закордонних кредитів вони змушені були перекредитовуватися за істотно вищими ставками, а по-друге, нові залучені з-за кордону кошти теж стали відчутно дорожчими. Ставки за іпотечними кредитами зросли на 5-7 %, крім того, було суттєво посилено вимоги до фінансового стану позичальників. Національний банк України для запобігання можливій фінансовій кризі в країні зробив значно жорсткішими вимоги до резервування за кредитними операціями, що також призвело до подорожчання кредитів. Як наслідок, темпи зростання кількості іпотечних кредитів у 2008 р. були нижчими за темпи зростання загального кредитного портфеля.

Водночас наслідки фінансової кризи могли бути ще серйознішими, якби більшість великих українських банків не перебували у власності закордонних банків, що дало їм змогу продовжувати залучати грошові ресурси з-за кордону, а також пропонувати кращі умови порівняно з іншими. Це підтверджує статистика виданих кредитів (рисунок), згідно з якою серед п'яти лідерів ринку іпотечного кредитування в Україні перші чотири є дочірніми компаніями закордонних фінансових груп і мають загальну частку ринку в 56,6 %.

Райффайзен банк АвальУкрсоцбанк

(Raiffeisen Group)(UniCredit Group)

Рисунок 3.1.1. Лідери іпотечного кредитування в Україні.

Деякі експерти вважають, що іпотечна криза може повторитися, але зі своїми особливостями. Якщо в США криза була спричинена надлишком пропозиції на ринку і масовими неплатежами за закладними, то в Україні ситуація протилежна. Зокрема, головним фактором, що впливає на скорочення обсягів ринку житлової нерухомості, є штучне зменшення попиту шляхом згортання іпотечних програм і підвищення процентних ставок за кредитами під впливом наростаючих інфляційних процесів. Проте сам попит не зменшується, оскільки в Україні усе ще будують дуже мало і рівень забезпеченості нерухомістю мешканців України залишається порівняно з європейськими державами вкрай низьким.

На сьогодні ситуація на ринку нерухомості України потребує ґрунтовного врегулювання на законодавчому рівні, оскільки нормативно-правові акти не передбачають комплексного підходу до вирішення проблем, які постали перед іпотечною галуззю, а тільки фрагментарно регулюють ці правовідносини. З метою подолання негативних наслідків впливу економічної кризи в будівельній галузі було ухвалено Закон України “Про запобігання впливу світової фінансової кризи на розвиток будівельної галузі та житлового будівництва”(4), у розробленні якого брали участь представники Української будівельної асоціації. Цим Законом передбачається комплекс заходів, спрямованих на покращання стану будівельної галузі України, забезпечення житлових прав громадян, які потребують державної підтримки, і стимулювання житлового будівництва за умов світової фінансової кризи. Законом передбачено, що держава оплачуватиме 30 % вартості житла у вигляді першого внеску, а на інші 70 % люди, які гостро потребують покращання житлових умов, братимуть кредити під невисокі проценти.

До певної міри окреслилася схема допомоги держави компаніям-забудовникам, які мають незавершені будівлі. Закон передбачав завершення будівництва житла у 2009 р. зі ступенем готовності понад 70 %, у 2010 р. - завершення будівництва житла зі ступенем готовності понад 50 %. Законом забороняється розірвання фізичними та юридичними особами будь-яких договорів, результатом яких є передача забудовниками завершеного об'єкта житлового будівництва, за умови, що за такими договорами здійснено оплату 100 % вартості об'єкта житлового будівництва, крім випадків, якщо таке розірвання здійснюється за згодою сторін. Повернення коштів, внесених фізичними та юридичними особами на користь забудовників за розірваними договорами, за якими здійснено часткову оплату вартості об'єкта житлового будівництва, відбувається після наступної реалізації такого об'єкта житлового будівництва. Таким чином, інвестор не має права повернути вкладені кошти, а вимушений буде очікувати на квартиру. Забрати кошти можна за умови, що забудовник порушить термін введення будинку в експлуатацію більше ніж на 18 місяців. Тобто ризики інвестування в будівництво нового житла настільки великі, що купувати квартиру в недобудованій споруді недоцільно і невигідно.

У разі неповернення суб'єктом господарської діяльності (забудовником) пільгового кредиту у визначений договором термін кредитно-фінансова установа набуває майнових прав на збудоване житло й інші об'єкти будівництва та має право продати його за вартістю виданого кредиту державним органам або органам місцевого самоврядування через Державну іпотечну установу для забезпечення громадян, які потребують покращання житлових умов відповідно до чинного законодавства, чи здійснити його вільний продаж на ринку житла. Але Закон не визначає підстав і порядку для звернення стягнення на предмет іпотеки, чим не враховує вимоги ч. 3 ст. 47 Конституції України. Також за відсутності цих коштів діяльність банку, який надаватиме іпотечні кредити відповідно до цього Закону, може створити загрозу інтересам вкладників, інших кредиторів банку, а також НБУ, що надає довгострокове рефінансування уповноваженому банку під заставу таких іпотечних кредитів.

Незважаючи на ухвалення низки іпотечних законів, кредитування під заставу житла залишається достатньо ризиковим. Стає очевидним, що найдоцільніше використовувати таку форму іпотечного кредитування придбання житла, як оренда з викупом. Відносини оренди захищають права кредитора в нашій державі набагато ефективніше, ніж безпосередньо відносини іпотеки.

В Україні становлення і розвиток іпотечного ринку житла як системи ринків послуг з фінансування купівлі житла, ринків послуг інституційних інвесторів, послуг накопичувальних пенсійних фондів, іпотечного фінансування, ринків житлової нерухомості і будівництва житла можливі тільки за умови одночасності та нерозривності взаємодії всіх сегментів іпотечного ринку.

Отже, нерозвинутий внутрішній ринок довгострокових ресурсів, ускладнення доступу вітчизняних банків до світових ринків капіталу через фінансову кризу, а також перебування вторинного іпотечного ринку України у стадії становлення є причиною ризику ліквідності. З метою розв'язання цієї проблеми слід активізувати кредитування в національній валюті та розвивати вторинний ринок фінансування іпотеки. За умов кризи житлову проблему необхідно вирішувати за рахунок трьох систем фінансування житла:

1) системи іпотечного житлового кредитування, що ґрунтується на ринкових принципах фінансування, зокрема з використанням банками іпотечної ставки рефінансування;

2) системи програм іпотечного житлового кредитування з субсидуванням придбання житла сім'ям із середнім та низьким доходами, яке здійснюється в рамках антикризових програм;

3) системи соціального житла для малозабезпечених.

При організації фінансового забезпечення іпотечного кредитування необхідно створити приплив інвестицій з огляду на довгострокову перспективу, з урахуванням світових, міжрегіональних, регіональних і місцевих тенденцій економічного розвитку, з метою прогнозування чинників, які підсилюватимуть або знижуватимуть інвестиційні потоки, скеровані до іпотечного ринку. Тільки поєднання різних джерел і способів фінансування дасть можливість вивести систему іпотечного кредитування з кризи, а також забезпечити ринкову систему іпотечного кредитування фінансами, зробити її збалансованою, а отже, менш ризикованою, що надасть необхідні гарантії залучення інвестицій.

3.2 Основні проблеми та шляхи покращення іпотечного кредитування в Україні

В Україні на сьогодні актуальною проблемою є незначна частка в банківському портфелі довгострокових іпотечних кредитів, оскільки банки, з одного боку, прагнуть обертати без ризику короткострокові грошові кошти, з іншого, потенційний позичальник цих кредитів, на жаль, не є кредитоспроможним. Проте, незважаючи на ризики, цей банківський продукт являється вагомим чинником перерозподілу та акумулювання грошових коштів, перетворення приватних заощаджень в інвестиційні ресурси, вирішення проблеми забезпечення населення житлом, а також сприяє стабілізації економіки в країні в цілому.

Специфіка таких відносин пов'язана з функціонуванням та розподілом іпотечного капіталу, можливих фінансових ризиків, взаємодії іпотечного ринку з фінансовим, інвестиційним та валютним, що зумовлює певну складність механізму функціонування іпотечного ринку України в цілому. Це обумовлює актуальність даного питання не тільки для розвитку житлового ринку, та доцільність проведення досліджень для розвитку цього питання..

Іпотечне кредитування являє собою продукт, який розрахований на задоволення потреб клієнтів у кредитуванні на купівлю нерухомого майна або право на власність у майбутньому на нерухоме майно на первинному або вторинному ринку у фізичних або юридичних осіб під заставу цієї ж нерухомості.

Іпотечне кредитування здійснюється як у банківськими установами, так і Державною Іпотечною Установою (ДІУ). Зазвичай, банки надають іпотечні кредити на загальних умовах для усій клієнтів і можливості отримати пільгу за таких умов майже не можливо. ДІУ ж, передбачає програму іпотечного кредитування для підтримки молодих сімей, яка допомагає клієнту частково або повністю сплачувати відсотки за іпотечним кредитом за рахунок держави.

Незважаючи на те, що ці установи зовсім різні, схема організації отримання іпотечного кредиту у них майже однакова. Різницею між ними є різний строк розгляду кредитної заявки, адже ДІУ передбачає видачу усього 500 іпотечних кредитів на рік. Якщо розглядати динаміку видачі іпотечних кредитів за роками, то умовно можна поділити її на декілька періодів, а саме:

Перший період (з 2007 по 2009 рр.) запам'ятався ростом попиту на даний банківський продукт. Це пояснюється факторами недосконалої кредитної політики банківських установ, хиткого законодавчого рівня країни та низьких відсоткових ставок за кредитами як в національній, так і в іноземній валюті. Велику роль в падінні економіки України та ділової активності суб'єктів господарювання відіграла криза 2008 року. Вона супроводжувалася значним підвищенням рівня безробіття, ростом інфляції та підвищенням курсу іноземної валюти. Ці фактори підвищили рівень проблемних кредитів, що тягнули за собою ризик значного прострочення графіків погашення кредитної лінії або взагалі неповернення запозичених коштів клієнтами.

Размещено на http://www.allbest.ru/

Рис.3.2.1 Динаміка наданих банками кредитів наданих фізичним і юридичним особам.

Другий період (з 2009-2011 рр.) можна назвати після-кризовою відлигою. За цей час було внесено зміни до діючого законодавства, зокрема в ЗУ «Про банки і банківську діяльність», ЗУ «Про іпотеку», ЗУ «Про іпотечне кредитування, операції з консолідованим іпотечним боргом та іпотечні сертифікати», ЗУ «Про оцінку земель» та інші, які стабілізували та посилили українську гривню як на валютному ринку, так і на ринку товарів і послуг. З кінця 2008р. - початку 2009 року банкам було заборонено видавати кредити фізичним особам в іноземній валюті. З метою зменшення рівня ризику проблемної заборгованості за іпотечним кредитом банківські установи переглянули кредитну політику та підвищили рівень своїх вимог, щодо отримання кредитів клієнтами, а також було підвищено відсоткові ставки за кредитними лініями.

У 2012 році спостерігається підвищення рівня видачі банками споживчих, іпотечних та авто кредитів. Це обумовлено стабільністю економіки країни в цілому та відновлення довіри клієнтів до банківських установ. Якщо порівняти дані рис. 2 та рис. 3 та прослідкувати взаємодію частки іпотечних кредитів у кредитному портфелі банків з обсягом виданих кредитів взагалі, складається достатньо цікава ситуація.

Размещено на http://www.allbest.ru/

Рис.3.2.2. Динаміка частки іпотечних кредитів у кредитному портфелі.

Майже за всіма роками стовпці на обох рисунках коливаються взаємно пропорційно і відображають єдину картину: при збільшенні обсягів кредитів в загальному обсязі, спостерігається пропорційне збільшення обсягів іпотечних кредитів

Проте, в 2010 році простежується зменшення обсягів наданих кредитних послуг банківськими установами, а частка іпотечних кредитів в їх портфелі, навпаки збільшується. Це можна пояснити тим, що більшість іпотечних кредитів укладено на умовах довгострокового кредиту, тобто на термін від 3 до 30 років, в залежності від іпотечної програми банку, а більшість споживчих - як правило лише до 3 років. Клієнт не зацікавлений затримувати на довгий строк позичені кошти та переплачувати за їх користування банку великі відсотки. Тому, на фоні зменшення рівня наданих споживчих кредитів у портфелі банку, фактичний обсяг іпотечних - залишається незмінним, а відсоткова частка починає зростати.

У 2012-2013р. бачимо зворотній процес, коли загальний обсяг кредитів збільшився а обсяг іпотечних - зменшується, поясненням цього є зацікавлення банківських установ отримувати прибуток за короткостроковими коштами які несуть більший прибуток, за рахунок швидкого обертання, та несуть менший ризик.



Размещено на http://www.allbest.ru/

Рис.3.2.3.Частка іпотеки серед загального обсягу наданих кредитів фізичних осіб.

Представлена ситуація, свідчить про наявність іпотечних кредитів серед інших послуг, запропонованих банківським ринком, хоча цей показник не є вагомим. Це пояснюється багатьма факторами, одним з яких є постійна міграція населення до міст, що тягне за собою підвищення вартості на нерухоме майно. У зв'язку з хибкою економічною ситуацією в країні та постійним збільшенням рівня інфляції, питання доцільності вкладення грошових коштів у нерухоме майно, серед фізичних осіб, залишається актуальним. Адже нерухомість, як і дорогоцінні метали, за роки незалежності України не зменшувалось у вартості і завжди користувалося попитом на ринку нерухомості, що робить його високоліквідним активом.

Проаналізувавши попит на даний продукт та провівши аналіз поточної ситуації, можна зробити висновок, що асортимент даного продукту є не достатньо широким. Тому, на нашу думку, доцільно зробити порівняльний аналіз параметрів діючих іпотечних продуктів фізичних осіб у банківській установі.

Програма № 1. Фізична особа збирається взяти кредит на купівлю квартири вартістю 600 тис. грн., терміном на 15 років. При цьому розмір першого внеску складає 20 відсотків, відсоткова ставка - 17%, а РКО - 0,02% від суми кредиту. Суб'єкт збирається отримати кредит в банківській установі.

Програма № 2. Фізична особа віком 30 р. планує взяти кредит на купівлю квартири в національній валюті, терміном на 30 років. Вартість квартири - 600 тис. грн. Розмір першочергового внеску 25%. Відсоткова ставка становить 18%. Одноразова комісія за видачу кредиту складає 1,75% від суми кредиту. Суб'єкт збирається отримати кредит в ДІУ. Згідно програмі ДІУ за кредитом передбачені пільги, а саме отримання кредиту без відсотків.

В останній колонці таблиці відображаються переваги або недоліки програми ДІУ перед звичайною іпотечною програмою банківської установи. Показники з від'ємним значенням відіграють негативну роль для позичальника і навпаки.

Порівнявши два іпотечні продукти, доцільно вказати, що найбільшими затратами, на шляху оформлення та отримання іпотечного кредиту клієнтом, несуть за собою страхування життя та страхування нерухомого майна яке береться у заставу, а також держмито, яке повинен заплатити клієнт/покупець за оформлення договору купівлі продажу. Колонка № 5 показує різницю між вартістю оформлення іпотечного кредиту в установі банку та ДІУ. І хоча клієнт має значні переваги при оформленні кредиту у ДІУ, дана угода являється достатньо дорогою, адже крім витрат які клієнт понесе за оформлення угоди, йому потрібно зібрати коштів не менше ніж 25% від вартості житлової нерухомості. Поміж іншого, обов'язковою вимогою Іпотечної Державної Установи є вік клієнта, а саме право на кредит має лише та людина яка не досягла 30 років, а строк погашення іпотечного кредиту не повинен перевищувати пенсійного віку позичальника - 65 років.

Даний банківський продукт - вагомий ресурс для вирішення проблеми забезпечення населення житлом. Але існуючи сьогодні проблеми не дозволяють використовувати його на «повну». Причина - економічна, соціальна та політична напруга в країні. Вирішення цього питання, на думку автора, повинно знаходитись в площині «держава - комерційні банки». Втручання держави дозволить вдосконалити законодавчу базу, яка покликана задовольнити захист прав та інтересів кредиторів та позичальників, що відповідним чином вплине на ті параметри банківських продуктів, які стосуються, насамперед, основної складової - вартості кредиту.

Висновки

Зважаючи на те, як іпотека впливає на соціальний та економічний розвиток будь-якої країни, можна сказати, що нині без використання всіх можливостей цивілізованої іпотеки українській іпотеці не обійтись.

Іпотека, як окремий економічний інститут кредитування виник ще за часи давньої Греції і тримає темп розвитку і нині. З часів свого виникнення іпотека пройшла декілька стадій розвитку, поки не стала такою, яка вона є сьогодні. Головними ознаками іпотечного кредиту є його довгостроковість і наявність застави. Є застава - є іпотека.

Іпотечне кредитування класифікується за певними критеріями - залежно від предмета іпотеки; за часовим критерієм; залежно від кількості предметів застав та заставодавців; за правовою основою. Законів, що безпосередньо регулюють ринок іпотечного кредитування, на сьогодні декілька, але основні із них - це Закон України «Про іпотеку», «Про іпотечне кредитування, операції з консалідованим іпотечним боргом та іпотечні сертифікати», «Про іпотечні облігації», «Про заставу».

Покращення стану іпотечного кредитування прямо пропорційно призведе до покращення економічного стану України. Адже іпотечний ринок тісно пов'язаний з фінансовим, валютним та інвестиційним ринками країни.

Узагальнення існуючих на сьогодні рекомендацій з вдосконалення та подальшого розвитку системи іпотечного кредитування, дозволило систематизувати їх у наступні: забезпечення нормативно-правових умов для розвитку іпотечного кредитування; створення уніфікованої системи рефінансування іпотечних кредитів; удосконалення системи державної реєстрації прав на нерухоме майно і операцій з ним шляхом створення інформаційної системи статистичних даних про ситуацію на житловому ринку; бюджетне сприяння підвищенню рівня доступності житла і іпотечних кредитів для населення; розвиток нових ринкових інститутів і механізмів, що формують інфраструктуру іпотечного кредитування; з метою розвитку вторинного іпотечного ринку стимулювати діяльність інституціональних інвесторів, для чого встановити нормативи формування резервів страхових компаній і пенсійних фондів іпотечними облігаціями, емітованими Державною іпотечною установою.

Як би там не було, іпотечне кредитування являється надійним способом залучення приватних вітчизняних та іноземних інвесторів за допомогою таких гарантій, як застава нерухомості та емісія на її основі іпотечних цінних паперів, що дозволяє мобілізовувати в значних масштабах заощадження населення і спрямовувати їх на інвестування перспективних секторів економіки України, що, в свою чергу, позитивно вплине на загальні показників її розвитку.

Список літератури

1.Закон України «Про іпотеку» ( Відомості Верховної Ради України (ВВР), 2003, N 38, ст.313 )

2.Закон України «Про іпотечне кредитування, операції з консалідованим іпотечним боргом та іпотечні сертифікати» ( Відомості Верховної Ради України (ВВР), 2004, N 1, ст. 1 )

3. Закон України «Про іпотечні облігації» ( Відомості Верховної Ради України (ВВР), 2006, N 16, ст.134 )

4. Закон України «Про заставу» м. Київ, 2 жовтня 1992 року N 2654 - XII. ( Відомості Верховної Ради України (ВВР), 1992, N 47, ст.642 )

5.Закон України “Про запобігання впливу світової фінансової кризи на розвиток будівельної галузі та житлового будівництва” ( Відомості Верховної Ради України (ВВР), 2009, N 19, ст.257 )

6.Постанова Верховної Ради України / Про рекомендації парламентських слухань / «Сучасний стан та перспективи розвитку земельних відносин в Україні». м. Київ, 22 вересня 2005 року N 2897-IV

7. Аналітичний звіт іпотечного кредитування для фізичних осіб в банківських установах за 2007-2014 рр. // Аналітика. Державна іпотечна установа. - Режим доступу: http:/ipoteka.gov.ua/analityka

8. Волков С., Шемшученко Г. Перспективи розвитку ринку іпотечного кредитування в Україні // Вісник НБУ. - 2003. - № 6, стор. 49-55

9. Волков С. Перспективи розвитку ринку іпотечного кредитування в Україні // Вісник НБУ. - 2003. - № 6.стор. 24-35

10. Євтух О.Т.; НАН України. Ін-т екон. прогнозування. - К., 2002. - укр.,стор. 32

11. Іпотечне кредитування: проблеми та перспективи розвитку в Україні: Інформаційно-аналітичні мат-ли/За загальною редакцією к.е.н. Кірєєва О.І. - К.: Центр наукових дослідженнь НБУ, 2004.стор.8

12.Іпотечне кредитування: Навчальний посібник/За редакцією О.С. Любуня. - К.: Центр навчальної літератури, 2005., стор. 392

13. Кияк А. «Іпотечний ринок як система»/ [Електронний ресурс]. - Режим доступу: zn.kiev.ua/

14.Кірєєв О.І. Іпотечне кредитування: проблеми та перспективи розвитку в Україні: Інформаційно-аналітичні матеріали / За заг. ред. О.І. Кірєєва. - К: Центр наукових досліджень НБУ, 2006. - 107 с.

15.Ковалишин І. Стан та тенденції розвитку національного ринку іпотечного кредитування / І. Ковалишин // Вісник Національного банку України. - 2009. - № 1. - С. 62-66.

16.Колобов С., Колобова В. Жилищное ипотечное кредитование: состание и перспективи развития. - М.Дашков 2002. - 120 с.

17.Лагутін В.Ю./ кредитування: теорія і практика: Навч. Посіб. - 4-те вид. - К.: Знання, 2004.

18.Манзюк О.І. Динаміка розвитку іпотечного кредитування в Україні: Матеріали збірника наукових праць студентів економічного факультету / За заг. ред. проф. В.Д. Базилевича. - К. 2012. - С. 133-137.

19.Пилипець О. Уніфікація стандартів іпотечного кредитування як інструмент мінімізації ризиків // Юридична газета. - 2005. - № 2(38). - С. 7-13.

20. Козлов С. «Іпотечне кредитування: підсумки»//«Юридична газета»http://www.yur-gazeta.com/

21.Річний звіт. Офіційний сайт Державної іпотечної установи / [Електронний ресурс]. - Режим доступу:http://www.ipoteka.gov.ua

22.Річний звіт. Офіційний сайт Української Національної іпотечної асоціації / [Електронний ресурс]. - Режим доступу: http://www.unia.com

Размещено на Allbest.ru