Ипотечное кредитование в России

Размещено на http://www.allbest.ru/

Жилищная проблема в России, обострившаяся в условиях перехода к рыночной экономике, вызвала потребность в новых научных подходах к ее решению. Важным изменением государственной жилищной политики стала ориентация на развитие ипотечного кредитования. Тем самым государственная жилищная политика приобрела существенно большую социальную базу, поскольку благодаря ипотеке улучшение жилищных условий станет возможным для широких слоев населения, и, прежде всего среднего класса.

Актуальность данной темы обуславливается тем, что система ипотечного кредитования занимает уникальное положение в национальной экономике России. Во-первых, в настоящее время ипотечное кредитование в большинстве экономически развитых стран не только является основной формой улучшения жилищных условий, но и оказывает существенное влияние на экономическую ситуацию в стране в целом. С другой стороны, система ипотечного кредитования представляет сегодня сложнейший механизм, состоящий из взаимосвязанных и взаимозависимых подсистем.

Ипотека - это одна из форм имущественного обеспечения обязательств должника, при которой недвижимое имущество остается в собственности должника, а кредитор в случае невыполнения последним своего обязательства приобретает право получить удовлетворение за счет реализации данного имущества. Обязательство должника может быть не только банковским, но и обязательством, основанным на купле-продаже, аренде, другом договоре, причинении вреда и т.п.

Ипотечное кредитование - это целостный механизм реализации отношений, возникающих по поводу выдачи, продажи и обслуживания ипотечных кредитов.

Несмотря на интернациональный характер института залога недвижимого имущества, ипотека в разных странах имеет свое место и смысл. Вследствие чего в каждой стране действует свое специфическое законодательство по регулированию отношений в данной сфере. Различия во многом обусловлены состоянием, развитостью и особенностями земельного законодательства.

Ипотечные кредиты классифицируются по различным признакам.

1. По объекту недвижимости:

2. По целям кредитования:

3. По виду кредитора:

4. По виду заемщиков:

5. По способу рефинансирования. Ипотечным кредитованием занимаются различные кредитные институты. Особенности их деятельности заключены в способе рефинансирования выдаваемых кредитов.

6. По срокам кредитования. В ряде стран классификация кредитов различается по срокам.

7. По способу амортизации долга:

8. По виду процентной ставки:

9. По возможности досрочного погашения:

10. По степени обеспеченности (величине первоначального платежа).

Сумма может составлять от 50% до 100% стоимости заложенного имущества. ипотечный кредит имущество залог

Известно, что во всем мире нет иных возможностей, кроме ипотеки, жилищных кредитов и непосредственного предварительного накопления для обеспечения населения жильем. У населения уже сегодня имеется стартовый капитал в виде старой недвижимости плюс возможность использования федеральных субсидий (ее могут использовать некоторые слои населения:

Большинство россиян, нуждающихся в улучшении жилищных условий, не в состоянии самостоятельно "потянуть" ипотеку. Несмотря на то, что формирование рынка ипотечного жилищного кредитования считается одной из приоритетных задач правительства РФ, ни банки, ни население России к ипотеке не готовы. Неблагополучна ситуация с развитием ипотеки и в регионах. Условия выдачи кредитов там жесткие, население не может себе позволить такую "роскошь" без поддержки со стороны властей.

Исследование причин, сдерживающих развитие ипотечного кредитования, приводит к мысли о том, что в России инфляционные процессы и отсутствие таких важных институтов, как аренда, финансирование строительства, капитальный ремонт, лишение прав заемщика на недвижимость, не позволили зародиться такому важному институту, каким является ипотечное кредитование.

В настоящее время в России практически отсутствует определенное соответствие между стоимостью арендной недвижимости и частного жилья, а также между стоимостью жилищно-коммунальных услуг для частного и муниципального жилья. Это и является первопричиной отсутствия у нас реального рынка жилья и арендных услуг, что в свою очередь блокирует все цены, связанные с недвижимостью, и тормозит развитие как ипотеки в целом, так и ипотеки арендной недвижимости, которая в большей степени способствует становлению эффективного ипотечного кредитования.

Хорошо известно, что частная арендная собственность или недвижимость, приносящая доход, с хорошо рассчитываемой амортизацией является более надежным залогом недвижимости, чем просто частная личная недвижимость, благодаря стабильности доходов от аренды.

Сегодня развитие жилищной ипотеки в России сдерживается следующими основными факторами:

- необработанность государственными финансовыми и экономическими органами функционирования системы ипотечного жилищного кредитования;

- относительная слабость отечественной банковской системы, ее заинтересованность в работе с населением, отсутствие опыта долгосрочного кредитования; и т.д.

Необходимо отметить, что на сегодняшний день в России отсутствует вторичный рынок ипотечного капитала для осуществления бесперебойного функционирования механизма рефинансирования долгосрочных ипотечных кредитов, предоставляемых преимущественно универсальными коммерческими банками на первичном рынке. Таким образом, одной из первостепенных проблем является создание и укрепление вторичного рынка капитала, для решения которой был проведен ряд мероприятий на законодательном уровне. Однако из-за излишней ориентированности на зарубежный опыт и отсутствие адаптаций к российским условиям их проведение не позволят в настоящий момент рационализировать данную процедуру.

Кроме того, на современном этапе развития рынка ипотечного кредитования российские банки столкнулись с существующими противоречиями в части российского законодательства, регламентирующего обращение взыскания на заложенное имущество. Несмотря на внесенные поправки, имеющиеся правовые основы не позволяют создать унифицированную процедуру обращения взыскания.

Данные проблемы могут быть решены посредством выработки унифицированной качественной системы оценки заемщиков - скоринговой системы, адаптированной к российским условиям и позволяющей выделить целевую аудиторию банка, а, следовательно, провести сегментацию рынка и позиционирование кредитов на каждом из сегментов.

По итогам 2013 года объем рынка ипотечного кредитования в России составил более 2,6 триллионов рублей. В первом полугодии объем рынка ипотеки составил 429 миллиардов рублей, что на 58 процентов превосходит результаты аналогичного периода 2012 года. Первое место по объему портфеля занимает Сберегательный Банк РФ (1,3 трлн. рублей), второе - ВТБ 24 (414,9 млрд.) и третье - Газпромбанк (170,1 млрд.). Все три портфеля перечисленных банков показали довольно существенный годовой прирост: 30%, 56% и 47% соответственно.

По нашему мнению, устойчивый рост рынка был обеспечен невысокими ставками ипотечного кредитования, появление все большей конкуренции в банковской среде в данном направлении и увеличением темпов жилищного строительства.

Государство должно учитывать доходы малообеспеченных слоев населения, решать жилищные вопросы тех категорий граждан, которые имеют средние доходы, накопления и имеющие жильё в собственности квартиры по договору о передаче квартир и иных объектов в собственность граждан. Основное решение этой проблемы для граждан данной категории является долгосрочное ипотечное жилищное кредитование на основе государственных программ. Без поддержки государства жильё на рынке будут приобретать только граждане с высокими доходами.

На сегодняшний день лишь 1 процент населения может позволить себе приобретать жилье без использования ипотечных займов. Совсем маленький процент населения, который составляет буквально 0,4 процента, обеспечивается жильем из средств бюджета регионального, федерального и местного уровня.

Несмотря на данные проблемы и недостатки, в процессе ипотечном кредитовании, наблюдаются и серьезные перспективы развития.

В настоящее время разработана "Стратегия развития ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации до 2030 года", которая утверждена распоряжением Правительства РФ ото 19 июля 2010 года [4]. Стратегия затрагивает все вопросы, которые связаны с развитием ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации.

Стратегия рассматривает задачи приобретения недвижимости на первоначальном строительстве или вторичном рынке.

Для того чтобы ипотечное кредитование было доступным, необходимо строить жилье эконом-класса, а также жилье, которое будет удовлетворять требованиям граждан со среднестатистическим доходом; повышать конкуренцию среди банковских услуг ипотечного кредитования, привлекать инвесторов для строительства нового жилья.

Рынок ипотечного жилищного кредитования необходимо развивать устойчивыми темпами. Объемы выдачи ипотечных жилищных кредитов должны превышать объемы погашения, что будет способствовать росту портфеля ипотечных жилищных кредитов.

В перспективе ипотечный займ будет основным товаром для приобретения объектов недвижимости в собственность заемщика, стоимость на жилье, условия ипотечных займов и доходы населения позволят приобретать объекты 70 процентам граждан.

Самый распространённый ипотечный кредит на сегодняшний день является кредит со сроком кредитования от 10 до 25 лет. Это фиксированная ставка и процент составляет от 11, 45 процентов. Доля кредитов с ипотечным страхованием и первоначальным взносом в размере 10 процентов составит до 20 процентов рынка ипотечного жилищного кредитования.

При получении кредита, эта процедура станет стандартной. Сократятся сроки сбора документов и рассмотрения заявок. До момента, когда необходимо подписывать кредитный договор или договор займа, заемщик должен получить всю достоверную информацию о стоимости кредита и его основных условий, сроках и других немало важных параметров.

Кроме всех консультаций до момента получения кредита заемщик получит возможность переуступить права по кредиту третьему лицу или реструктурировать его в случае серьезных изменений.

Большая конкуренция среди банков по выдаче ипотечных займов будет способствовать тому, что существенно будут уменьшены тарифов, повысится качество обслуживания граждан. Заемщики с более хорошей кредитной историей могут иметь привилегии.

Целью развития ипотечного жилищного кредитования является обеспечение к 2030 году доступности приобретения и строительства жилья с помощью ипотечного жилищного кредитования для 70 процентов семей.

Стратегию предполагается реализовать в 3 этапа.

Первый этап начинался с 2010 по 2012 годы. Главными считается восстановить доверия к рынку ипотечного жилищного кредитования у заемщиков, кредиторов и инвесторов. Доля всех сделок с ипотекой на рынке жилья составит 25 процентов, а объемы выдачи ипотечных жилищных кредитов в год составят 490 тыс. кредитов. Уровень просроченной задолженности предполагается снижаться за счет увеличения кредитного портфеля.

На втором этапе (2013 - 2020 годы) происходить восстановление рынка. Предполагается, что банки будут активно предлагать ипотечные жилищные кредиты населению. Необходимо уравновешивать спрос и предложение на рынке жилья.

Промежуточные итоги реализации второго этапа настоящей Стратегии предполагается подвести в 2015 году. К концу 2015 года доля семей, которым будет доступен ипотечный жилищный кредит, достигнет 30 процентов. Доля ипотеки в валовом внутреннем продукте составит около 7,2 процента, а средняя ставка - около 8 - 9 процентов. В 2015 году предусматривается выдать около 740 тыс. ипотечных жилищных кредитов.

К концу 2020 года количество граждан, которые хотели бы взять ипотечный кредит, увеличится в общей массе до 50 процентов. Кредитная ставка должна понизится до 6 процентов годовых, при этом уровень индекса цен должен быть 4 процента.

На третьем этапе (2021 - 2030 годы) произойдет насыщение. Количество нуждающихся сократится. Рынок жилья и ипотеки перейдет к фазе стабилизации. В долгосрочной перспективе основной задачей станет поддержка устойчивости рынка жилья и ипотеки и предотвращение возможных кризисных явлений.

В этот период возможно появление других типов кредитов под залог жилых помещений на цели, не связанные с улучшением жилищных условий, в том числе на цели повышения образования, улучшения здоровья и обеспечения материального благополучия после выхода на пенсию. Так же ипотечное кредитование может повлиять на снижение уровня инфляции в стране.

В современных условиях повышается значение ипотеки для социального развития общества. Жилищное ипотечное кредитование способствует обеспечению граждан доступной частной жилой собственностью, являясь мощным фактором формирования среднего класса общества.

Главной задачей развития долгосрочного ипотечного жилищного кредитования заключается в том, чтобы организовать работающую систему обеспечения доступным по стоимости жильем российских граждан со средними доходами. Создание такой организации увеличит платежеспособный спрос граждан; ипотечный рынок значительно станет активным; личные накопления граждан будут участвовать в обороте; большими темпами будут развиваться стройки; экономика станет подвижной.

Долгосрочное кредитование жилья должно прислушиваться к опытам международных коллег, институтов, приспосабливаться к законам и нормативным базам в РФ, учитывать темп и уровень инфляции, использовать сбережения граждан, коммерческих банков-кредиторов, инвесторов.

При активности ипотечных продуктов, произойдет значительный рост новых объектов, новостроек, произойдет оживление в некоторых отраслях промышленности, увеличится производство продукции, услуг, экономика станет оживленной. Ипотечное кредитование даст возможность модернизировать производство, что приведет к повышению качества и конкурентоспособности продукции - все это ведет к увеличению экономического потенциала страны.

В завершении необходимо отметить, что развитие ипотечного кредитования окажет положительное влияние на преодоление социальной нестабильности и поможет удовлетворить потребность населения в жилье.

Размещено на Allbest.ru