Специфика и эффективность рефинансирования долгосрочных жилищных ипотечных кредитов в России

Размещено на http://www.allbest.ru/

Введение

Эффективный ипотечный рынок - центральный элемент рыночных реформ в России, а намерение сделать финансирование жилищного строительства доступным для большой части населения - это необходимый компонент любых попыток улучшения жилищных условий.

Однако достижение этих целей ограничено возможностями банков кредитовать население по классической ипотечной схеме, только за счет своих ресурсов. Именно неразвитость первичного рынка жилищного ипотечного кредитования побуждает кредитные организации прибегать к развитию системы вторичного рынка ипотечных кредитов для получения необходимых ресурсов.

В настоящее время у большинства российских банков отсутствуют долгосрочные ресурсы, которые могли бы быть направлены на цели ипотечного кредитования. Сбережения населения в виде банковских депозитов и иных инструментов составляют незначительный объём, в большинстве своем номинированы в иностранной валюте и имеют срок не более 1 года. Капитализация банковской системы достаточно мала, а практика привлечения рыночных заимствований корпоративными заемщиками на срок более 3 лет практически отсутствует.

Соотношение капитализации банковской системы России к капитализации рынка жилья составляет в настоящий момент менее 1,2% , в то время как данный показатель, характеризующий возможности банковской системы осуществлять кредитование за счет собственных средств в развитых странах составляет 5,2% - в Германии, 4,9% - в Дании, 12,3% - в Великобритании.

Таким образом, существующая банковская система способна кредитовать население лишь на краткосрочный период, что неизбежно приводит к снижению доступности кредита и сокращению его размеров.

Способность банков наращивать объёмы выдаваемых кредитов напрямую зависит от возможности продажи (возмездной уступки) на рынке банками прав требований по уже выданным кредитам - рефинансировании кредитов. Если такая возможность отсутствует, банки способны выдавать новые кредиты только в пределах свободных от обязательного резервирования собственных средств и по мере полного погашения ранее выданных: общий объём выданных кредитов всегда детерминирован нормативами обязательного резервирования и возможными объёмами привлекаемых банками средств. Продажа прав требований по выданным кредитам в большинстве стран с развитыми финансовыми рынками осуществляется путем выпуска на такие права требования ценных бумаг (секьюритизация активов), размещаемых среди широкого круга инвесторов. Чем более развит рынок таких инструментов и его инфраструктура, тем быстрее возможен оборот активов через их рефинансирование. При этом скорость такого оборота напрямую влияет на темпы наращивания банками объемов кредитования.

Доступные большинству банков краткосрочные и относительно дорогие рублевые заимствования не позволяют им предложить населению конкурентоспособные и доступные условия кредитования. Особенно это касается деятельности региональных банков, которые реализуют ипотечные программы, только если есть возможность быстро продать (рефинансировать) выданный ипотечный кредит на вторичном рынке.

Тем не менее, финансовые инструменты и механизмы, подобные тем, что эффективно работают в странах с развитым ипотечным рынком, у нас пока что еще не действенны.

Первый шаг к созданию вторичного рынка закладных, как ценных бумаг, удостоверяющих права кредитора (как первичного, так и последующих) в соответствии с условиями кредитного договора, был сделан в конце 2003 года, когда приняли закон «Об ипотечных ценных бумагах». Точнее, это следовало бы назвать просто движением в заданном направлении. Как не бывает ничего совершенного, так и новоиспеченный закон имеет множество недоработок. Недостатки данного закона отбивали всякое желание у кредитных организаций начать серьезно работать с ипотечными облигациями.

Главный положительный момент рефинансирования - возможность для банка на ограниченные средства выдавать неограниченное число кредитов. Но такая схема работает только тогда, когда в стране существует развитой рынок ценных бумаг, на котором, собственно, и «вращаются» закладные или секьюритизированные жилищные ипотечные кредиты. А без рефинансирования объективные возможности банков выдавать ипотечные кредиты составляют всего лишь небольшой процент от потребности населения в подобном кредитовании.

Объектом изучения данной работы является система вторичного рынка жилищных ипотечных кредитов со всем её механизмом в целом и процесс секьюритизации упомянутых активов, в частности.

Целью исследования выступает определение национальных особенностей в развитии вторичного рынка жилищных ипотечных кредитов в России и возможности применения проработанных зарубежных схем с учетом отечественных условий как на федеральном, так и на региональном уровне.

При написании данной работы были поставлены следующие задачи: выявление основных моделей финансирования жилищного ипотечного кредитования; описание механизма работы российского вторичного рынка жилищных ипотечных кредитов; определение перспектив применения разнообразных процессов рефинансирования с учетом отечественной специфики; анализ внедрения новых финансовых институтов инструментов вторичного рынка таких, как ипотечный кондуит, а также построение на среднесрочную перспективу путей развития рынков жилищных ипотечных кредитов как в РФ в целом, так и в Оренбургской области в частности.

Методологической базой для написания дипломной работы послужили федеральные законы, положения Банка России и постановления ФСФР, печатные и электронные периодические экономические издания такие, как профессиональный журнал «Ипотека и недвижимость», «РЦБ», «Эксперт», а также информация с официальных сайтов «Ипотека и секьюритизация в России» и «Ипотечное кредитование в России».

1. Эволюция системы жилищного ипотечного кредитования

1.1 Зарождение и развитие национальных схем ипотечного кредитования

Жилищный вопрос является одним из самых острых и актуальных в современном процессе реформирования России. В отличие от предыдущих попыток решить жилищные проблемы, в настоящее время реформа осуществляется на базе использования рыночных инструментов. В ходе предшествующих программ мобилизовывались преимущественно общественные ресурсы, но рано или поздно становилось понятно, что таким путем обеспечить жильем всех нуждающихся невозможно. Необходимо создать постоянно действующие механизмы, институты, поддерживающие функционирование рынка жилья, который даст людям возможность приобретать квартиры с помощью накоплений и кредитов.

Итак, прежде чем обратиться к вопросам, касающимся систем и рынков жилищного ипотечного кредитования, необходимо первоначально определиться с понятием «ипотека». Само происхождение и этимология данного слова являются причиной дискуссий многих авторов-историков, занимающихся исследованием исторического происхождения ипотеки. Однако, дабы не углубляться в историю, замечу, что дискутирующие разделились на два лагеря. Одни утверждают, что «изобретателем» данного направления в кредитовании был древнегреческий архонт Солон. В период его правления на земельных участках должников ставились столбы с надписью о том, что указанная собственность служит обеспечением претензии кредитора в наименованной сумме. На таком столбе, получившем название "ипотека" (от греч. hypotheka - подставка, подпорка), отмечались все долги собственника земли. Оппоненты данной теории утверждают, что «этимологическая» теория о Солоне, придумавшем установку на земле должника столб, противоречит словам самого Солона, которые приводит Аристотель: «Расставленных повсюду крепостных камней с нее я снял обузу»! С другой стороны, если личная ответственность за долги вроде бы уничтожалась, то должна была возникнуть соответствующая замена, и «этимологи», наверное, тут же домыслили и приписали Солону изобретение ипотеки.

Однако, данные теории вовсе не умаляют вклад Солона. Они лишь приводят к выводу о том, что развитие ипотеки невозможно в период сильнейших устоявшихся родовых отношений, без процветания частной собственности и личной ответственности должника перед кредитором. А архонт Солон первым сделал шаги к упразднению данных противоречий.

Новое развитие институт ипотеки получил в Римской империи. В I в. н. э. создавались ипотечные учреждения, которые выдавали кредиты под залог имущества частным лицам.

В период правления императора Антония Пия (II в. н. э.) было разработано особое законодательство для ипотечных банков, которые существовали наряду с другими специализированными банками, а также иными кредитными учреждениями - прообразами сберкасс и сберегательных ассоциаций.

Государство часто оказывало большую поддержку ипотечному кредитованию. Так, при императоре Траяне были созданы специальные фонды для поддержки вдов и сирот, предоставлявшие ипотечные кредиты под 5% годовых (аналогичные финансовые системы были образованы в России в XIX в., правда поддержка, в основном, адресовалась представителям дворянского сословия).

Институт ипотеки в течение относительно небольшого времени прошел путь эволюции от фидуции (от лат. fiducia сделка на доверии, доверительная сделка) до более прогрессивной стадии - пигнуса (от лат. pignus - неформальный залог) и далее - до ипотеки. При фидуции объект залога переходил в собственность кредитора, причем последний имел право либо возвратить недвижимость должнику после исполнения договора, либо продать ее, отказавшись от денежного требования. Договор пигнуса предусматривал передачу недвижимости уже не в собственность, а во владение ею как гарантию кредитного обязательства. Кредитор не имел права оставлять предмет залога у себя и мог продать имущество только в случае невыполнения взятых должником обязательств, возвращая разницу между продажной ценой и остатком долга заемщику./1/

Становление классического института ипотеки было связано со сменой политико-экономических условий того времени: ослабление рабовладельческого хозяйствования и массовая передача земель арендаторам. Первоначально новая форма залога распространялась на орудия труда, которые арендаторы земель в силу объективных причин не могли передать собственникам земель (латифундистам). Позднее в ипотеку начала передаваться и недвижимость.

При ипотеке имущество оставалось во владении должника, а кредитор получал право истребовать закладываемую вещь с последующей ее продажей с торгов и компенсацией из вырученной суммы остатка долга заемщика. Примерно в таком виде институт залога существует до настоящего времени.

Наряду с ипотекой, возникавшей на основании договоренности сторон, вводились различные легальные ипотеки, действовавшие на основании закона (ипотека инвестора на инвестиции, ипотека на имущество неплательщика налога, ипотека на имущество опекуна, ипотека жены на имущество мужа и т.д.). Появились ипотеки, субординированные по времени возникновения (в силу договора) или по степени их важности (в силу закона). Развивался последующий залог одной и той же недвижимости нескольким лицам.

Таким образом, под ипотекой будем понимать залог недвижимости, следовательно, суть ипотечного кредитования заключается в предоставлении кредитных средств заёмщику, а обеспечением возвратности при этом является заложенное имущество, правом на реализацию которого при неплатежеспособности заёмщика обладает кредитор.

Однако, в рамках данного исследования ограничимся лишь жилищным ипотечным кредитованием, как наиболее развитом виде ипотечного кредитования в РФ. В данном случае предметом ипотеки в соответствии с п.1 ст.5 федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» будут выступать только «жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат»./4/

Краткий экскурс в историю наилучшим образом проиллюстрирует сложившиеся страновые особенности системы национального ипотечного кредитования.

В связи с возросшей значимостью такой функции государства, как регистрация предмета ипотечной сделки, и неспособностью со стороны последнего к её развитию, древнейшие институты ипотеки прекратили свое существование. Возрождение они получили лишь с принятием новых средневековых законов в Европе. В Германии она появляется не ранее XIV столетия; во Франции с конца XVI века действовала негласная ипотека.

До окончания второй мировой войны ипотечные банки являлись наиболее развивающейся формой организации ипотечного кредитования. Такие банки самостоятельно эмитировали ипотечные ценные бумаги с целью привлечения долгосрочных финансовых ресурсов.

Деятельность ипотечных банков лежит в основе так называемой одноуровневой системы ипотечного кредитования. Такие системы доминируют в Дании, Швеции и Канаде, также очень развиты в Германии, Австрии, Нидерландах, Великобритании и Финляндии. Во Франции и Испании одноуровневая система реализована через монопольные государственные ипотечные банки.

В Германии с 1900 г. существует специальная сеть ипотечных банков. С тех пор ни один из них не разорился. Кроме того, проценты по закладным листам они выплачивали своим вкладчикам даже во время первой и второй мировых войн. Ипотечные банки впервые возникли в Германии в XVIII веке (одновременно с Россией). Первый ипотечный банк основан в Силезии в 1770 году. Это был государственный банк, оказывающий финансовую помощь крупным помещичьим хозяйствам. Для привлечения средств банк стал выпускать закладные (разновидность ипотечных облигаций).

В Канаде ипотечные банки являются традиционным видом кредитных институтов. Они занимаются главным образом кредитованием операций с недвижимостью, а также инвестициями в долгосрочные ценные бумаги государства и корпораций. Вначале объектом их деятельности было кредитование сельского хозяйства под залог земли, впоследствии - кредитование жилищного строительства. В то же время ключевыми участниками канадской системы ипотечного кредитования являются государственные жилищные корпорации, организующие жилищное строительство, подбор заёмщиков и страхование кредитных рисков.

В Дании реализована система ипотечного кредитования, в которой 100% ипотечных кредитных обязательств секьюритизируется, т.е. преобразуется в ценные бумаги, реализуемые на рынке с целью привлечения долгосрочных кредитных ресурсов. Поэтому по объёмам ипотечных ценных бумаг Дания занимает 29% от общего объёма оборачиваемых в Европе (впереди только Германия с 44%).

В Великобритании процесс формирования ипотечных банков приобрёл характер замещения строительных обществ. Крупнейшие строительные общества, например Abbey National, сами превратились в ипотечные банки. В 90-х годах прошлого столетия ипотечные банки стали преобладать по объёмам кредитов над строительными обществами.

В Аргентине эффективная система ипотечного кредитования реализована при помощи Всемирного Банка в рамках программ поддержки развивающихся рынков. Правительство Аргентины создало гарантийный Фонд для облигаций (долговых обязательств), эмитируемых банками - участниками проекта. Мировой Банк для создания Фонда предоставил 15-летний заем (включая 7-летнюю отсрочку платежа) на сумму 500 млн. долларов США. Фонд выдает гарантии по ценным бумагам (паям участия в пулах ипотечных кредитов ипотечных банков), эмитируемым субъектами ипотечного рынка. Плата за гарантию - 5% от суммы кредита. Сертификаты паев имеют единый стандарт и номинированы к валюте кредита Всемирного Банка./5,6/

Однако эволюция ипотеки привела к формированию так называемой двухуровневой системы ипотечного кредитования, где кредитор и эмитент ипотечных ценных бумаг (mortgage backed securities - MBS) разделены. В первую очередь это обусловлено соображением поддержания ликвидности универсальных коммерческих банков, участвующих в долгосрочном ипотечном кредитовании. Впервые такая система была реализована и получила распространение в США.

В Соединенных Штатах Америки еще во времена Ф.Рузвельта начала складываться разветвленная система ипотечного кредитования жилищного строительства и приобретения жилья в собственность. Сегодня система финансирования жилья в США - это сложный рынок общенационального масштаба, на котором действует огромное число учреждений, включая ипотечные банки, сберегательные и кредитные ассоциации, коммерческие и сберегательные банки, страховые компании, пенсионные фонды и т.п.

Решающим фактором успеха в данном направлении оказались мероприятия по формированию вторичного ипотечного рынка, что решило главную проблему жилищного финансирования - проблему кредитных ресурсов. С этой целью в разные годы были созданы специализированные организации - Федеральная национальная ипотечная ассоциация (Fannie Мае), Корпорация жилищного кредитования (Freddie Mac) и Правительственная национальная ипотечная ассоциация (Ginnie Мае).

Правительство США побудили заняться ипотечным кредитованием во время великой депрессии две основные причины. Во-первых, финансовый кризис, в результате которого многие финансовые учреждения оказались в неликвидном положении. Во-вторых, неуверенность участников рынка в перспективах развития ситуации, которая порождала необходимость создания условий для повышения долгосрочной платежеспособности населения и развития долгосрочных финансовых инструментов/контрактов.

Рынки ипотечных кредитов США в то время характеризовались наличием большого количества изъятий заложенного имущества, так как кредиторы в отсутствие ликвидных средств отказывались рефинансировать кредиты, предусматривающие погашение суммы основного долга в конце кредитного периода, а огромные убытки по непогашенным кредитам еще более возрастали с ростом безработицы. Чтобы стимулировать спрос на жилье, федеральное правительство учредило программу для долгосрочных самоамортизирующихся ипотечных кредитов и в 1938 г. создало "Фэнни Мэй" как организацию вторичного рынка ипотечных кредитов для приобретения ипотечных кредитов у банков. До этого времени текущие и краткосрочные задачи в жилищной сфере решались посредством федеральных программ, направленных на коренное улучшение в финансировании и распределении жилого фонда страны.

Федеральная Национальная Ипотечная Ассоциация была учреждена американским правительством в 1938 году. Она начинала как филиал государственной корпорации Reconstruction Finance Corporation. Сначала она была названа National Mortgage Association of Washington - Вашингтонская Национальная Ипотечная Ассоциация. Однако в том же году ее название изменилось на Federal National Mortgage Association (FNMA, Fannie Мае) - Федеральная Национальная Ипотечная Ассоциация. Главной целью Fannie Мае была покупка и продажа закладных, застрахованных Federal Housing Administration (FHA) - Федеральная Жилищная Администрация. В 1954 году Fannie Мае стала корпорацией со смешанной собственностью: ее обыкновенные акции находились в частном владении, а привилегированные в собственности государства.

В 1968 году была проведена реструктуризация Федеральной Национальной Ипотечной Ассоциации: в результате она была разделена на два отдельных предприятия. Одно из них сохранило название Fannie Mae, фактически приобретя статус частной компании (государство сохраняет за собой относительно небольшой пакет). Сегодня Fannie Мае - крупнейшая по размеру активов национальная корпорация, а также крупнейший источник обыкновенных ипотечных фондов в США. Акциями Fannie Мае торгуются на Нью-Йоркской фондовой бирже (New-York Stock Exchange, NYSE). Ее акции находятся среди наиболее активно продаваемых. Они также входят в каталог Standard & Poor's 500 Composite Stock Price Index. Другое предприятие - Правительственная Национальная Ипотечная Ассоциация (Government National Mortgage Association, GNMA или Ginnie Mae) - государственная корпорация, созданная для управления ипотечными программами, которые не могли бы развиваться в частном секторе.

Все эти организации наделены полномочиями покупать ипотечные кредиты на жилье и под государственную гарантию или государственное страхование, выпускать ценные бумаги, обеспеченные выкупленными ипотечными кредитами. Стоимость ипотечных ценных бумаг, обращающихся на рынке, по оценкам экспертов достигла в начале 2005 года 5,2 трлн. долларов, что сопоставимо с объемами рынков американских правительственных ценных бумаг (6,3 трлн.) или корпоративных облигаций (5,5 трлн. долларов).

Все долговые бумаги "Фэнни Мэй" обеспечены активами компании и не гарантированы правительством США. Долговые обязательства "Фэнни Мэй" чрезвычайно разнообразны по своим характеристикам. Диверсификация долговых обязательств объясняется двумя основными причинами: во-первых, разнообразием запросов инвесторов, каждый из которых нуждается в ценных бумагах определенного вида для включения в инвестиционные портфели; во-вторых, необходимостью управления рисками со стороны самой "Фэнни Мэй", которое достигается путем построения структуры пассивов, учитывающей особенности активов компании.

Следует обратить внимание на любопытный факт: в странах Восточной Европы США напрямую или через Мировой банк, где основным "донором" опять же выступают США, потратили десятки миллионов долларов в рамках программ помощи по созданию систем ипотечного кредитования и финансирования по американскому образцу, но в итоге эти страны (за исключением России) приняли законы, основанные на германском (европейском континентальном) праве как более соответствующем историческим традициям и экономическим реалиям этих стран.

В то же время в последние годы в континентальных европейских странах, например в той же Германии, всё чаще начинают обращаться к американской и английской системе секьюритизации активов. То есть рассматривают возможной двухуровневую систему ипотечного кредитования. Иными словами, две системы (одноуровневая и двухуровневая) не являются антагонистическими и могут действовать параллельно.

Обобщая опыт развития ипотечного кредитования в зарубежных странах, следует отметить, что именно ипотечное кредитование явилось одним из основных факторов экономического развития в США (новый курс Рузвельта), в Германии (послевоенные реформы Эрхарда), в Аргентине ("план Ковальо") и в Чили (реформы Пиночета)./7,8/

В Россию институт ипотеки пришел из Западной Европы, где он получил свое второе развитие.

Для того чтобы понять, как много было привнесено чисто российского в современное ипотечное кредитование, обратимся к прошлому опыту ипотеки в России.

Ипотечное кредитование было первым на Руси видом кредитования.

В ХIII-ХIV вв. одновременно с правом частной собственности на землю возник заклад, но долгое время он существовал фактически без законодательного оформления. Официально ипотека была введена значительно позже. Корни российской ипотеки лежат в самом государственном строе. В частности, развитием института ипотеки земли государство всегда существенно помогало своему основному классу, на который оно опиралось - помещикам.

В 1754 г. были созданы первые кредитные учреждения: для дворянства - Санкт-Петербургские и Московские конторы Государственного банка при Сенате и Сенатской Конторе, для купцов - в Петербургском порту при Коммерцколлегии. Банки кредитовали дворянство и купечество под залог имений. В 1786 г. они были реорганизованы в Государственный заемный банк, который также предоставлял ссуды под залог недвижимости землевладельцам./1,3/

В начале ХIХ в. начали появляться разнообразные виды кредитных учреждений. В Москве и Санкт-Петербурге при опекунских Советах учреждались новые кредитные институты - сохранные и ссудные казны. Они принимали вклады от населения и выдавали кредиты под залог недвижимого имущества.

В российской Империи 1 января 1835 г. был введен Свод законов Гражданских (автор М.М.Сперанский), где залоговое право было подробно регламентировано. Залог в России в это время существовал в следующих видах (при этом, само понятие залог относилось только к недвижимому имуществу):

- с казной;

- между частными лицами.

Существовал и третий вид залога, изложенный в Уставах учреждений Кредитного и общественного Презрения.

С 1842 г. в Санкт-Петербурге и Москве при сохранных казнах начали открываться первые сберегательные кассы.

В 1859 г. были приняты решения о реорганизации кредитных учреждений в связи с подготовкой реформы по отмене крепостного права в России. Ликвидировались все существующие государственные кредитные институты, одновременно разрабатывался Проект по устройству земских банков.

В это же время в России образовывались частные кредитные организации (на Западе частные банки уже получили широкое развитие). В 1861 г. была образована первая частная организация долгосрочного кредита - Санкт-Петербургское городское кредитное общество. В 1863 г. было учреждено Общество взаимного кредита. В этот период учреждается Общество взаимного поземельного кредита всероссийского масштаба, создаются первые частные акционерные земельные банки./9/

По объему выданных ссуд можно судить о широком развитии долгосрочного кредитования в это время. В целом объем выданных ссуд составлял (выборочно):

- в 1867 г. - 99,6 млн. руб.;

- в 1874 г. - 294,9 млн. руб.;

- в 1877 г. - 415 млн. руб.

Несмотря на общий экономический кризис и крах многих коммерческих банков финансовой системы в это время, частное ипотечное кредитование крепко становилось на ноги. Практически не было крушений ипотечных банков, за все время существования залоговой кредитно-финансовой системы из 11 акционерных земельные банков только один потерпел крах и прекратил свою работу.

Благодаря поддержке правительства и местного чиновничества залог приобретал все большую популярность. В тоже время необходимо отметить, что целый ряд организационных вопросов, включая акционерное законодательство, коммерческое судопроизводство и др. не был решен.

Одновременно с организацией частных кредитных институтов открываются кредитные учреждения земствами. В 80-х гг. в Санкт-Петербурге и Москве открылись сохранные казны при воспитательных домах, которые принимали вклады и выдавали ссуды под залог недвижимости на срок от года до 5 лет. Право кредитных операций по приему вкладов и выдачи ссуд под залог недвижимости было предоставлено также приказам общественного презрения, которые были учреждены во всех губернских городах (необходимо отметить, что эти институты не получили должного развития). В стране приняло массовый характер возникновение ссудосберегательных товариществ. Всего за 10 лет было образовано 729 товариществ.

Рост банковских структур привел к жестокой конкуренции между кредитными институтами. В связи с чем, в 1872 г. российское правительство приняло меры, ограничивающие образование новых залоговых институтов в течение 20 лет./10/

Тяжелое экономическое положение крестьян в послереформенный период (реформы 1861 г.), которые получили далеко не лучшие земли, необходимость корректировки земельной инвестиционной политики, все это способствовало образованию в 1882 г. Государственного Крестьянского поземельного банка для выдачи ссуд крестьянам при покупке ими земли.

Однако, необходимо отметить, что сельскохозяйственные или земельные ссуды выдавались в максимальном объеме 75 % покупной цены, и крестьяне должны были доплачивать за землю из собственных средств.

Ссуды выдавались на 24,5 и 34,5 г. Процентная ставка по ссудам была достаточно высока и составляла 7,5 -8,5 % в год.

В связи с лимитированием общего годового объема выдаваемых ссуд (значительное время общая сумма ссуд, выдаваемых крестьянам Государственным Крестьянским поземельным банком ограничивалась 5 млн. руб. в год), а также высоким ссудным процентом общий объем выданных Государственным Крестьянским поземельным банком ссуд был небольшим, в частности всего на 1895 г. было выдано ссуд на 82,4 млн. руб. на покупку 2,4 млн. десятин земли, что составило менее 2% всех выкупленных крестьянами земель (общая площадь крестьянского землевладения исчислялась в 136,4 млн. десятин.

Всего на 1 января 1893 г. было заложено 102313 имений с 46,3 млн. десятин земли с остатком долга 1131 млн. руб. Однако основную сумму кредитного долга составил долг Государственного Дворянского земельного банка, открытого в 1885 г. для помощи дворянам на началах благотворительного кредита (всего под 5 % годовых, дополнительно взималась плата за банковские услуги, также взимался страховой процент). Из всей суммы лишь 49,6 млн. руб. приходилось на долю Государственного Крестьянского поземельного банка.

Несомненно, государство проводило политику широкой поддержки дворянства как класса собственников. Сроки кредитования дворян постоянно увеличивались, в итоге максимальный срок кредитования составил 66,5 лет. Непосредственно Государственный банк России осуществлял большую финансовую помощь Государственному Дворянскому земельному банку. Помимо огромных кредитов за счет государственных дотаций предоставлялись различные льготы заемщикам Государственного Дворянского земельного банка: в частности процент по ссудам банка в дальнейшем был снижен до 4. Потомственные дворяне могли получать дополнительные ссуды. Более того, по прошествии 5-ти лет допускался пересмотр срока ссуды без увеличения суммы долга. (Интересная деталь, этот механизм - рефинансирование ипотечного кредита, только недавно стали широко применять американские банки).

И только в 1896-1898 гг. условия реально стали меняться в лучшую сторону для крестьянства: крестьянину могли выдавать ссуды в 90 % и даже 100 % от оценки приобретаемой земли. Банковский процент снизился до 3,5 и 4,5.

Огромные неплатежи помещиков и дворян по ссудам в государственные банки, и наоборот, организация новых рыночных институтов, успешно работающих со всеми классами общества, все это резко изменило последующую кредитно-финансовую политику государства.

В это время в России выходит закон об организации учреждений мелкого кредита. Начинается бурный рост залоговых учреждений. Возникают ссудно-сберегательные и кредитные товарищества, сельские, волостные и станичные общественные ссудно-сберегательные кассы и земские кассы, которым государство оказывает огромную помощь. Свой первоначальный капитал вновь открывающиеся кредитные институты могли образовывать из заемных средств, которые они затем погашали за счет своих прибылей, причем в большинстве случаев кредитором выступал непосредственно Государственный банк России.

К 1905 г. существовало более 500 товариществ мелкого кредита, а в 1915 г. действовало уже 15450 товариществ. Между собой кредитные товарищества объединялись в кредитные союзы. В 1914 г. существовало 11 кредитных союзов.

С 1913 года в стране создавались кассы городского и земского кредита, также занимающиеся долгосрочным кредитованием.

Успешно развивались и частные банки, которые работали в основном с недвижимостью в городах.

В это время залог являлся самым надежным и гарантированным способами обеспечения кредита. И, несмотря на то, что экономическое, политическое и социальное развитие России значительно уступало ведущим западным странам, это не помешало создать самые разнообразные организационно-правовые формы институтов ипотечного кредита.

К 1917 г. в России существовала развитая кредитно-банковская система долгосрочного кредитования, которая имела хорошее законодательное обеспечение и была блестяще организована. Залоговая банковская система включала государственные, региональные, городские, местные, общественные и частные кредитные институты.

В это время в стране существовали: 21 земельный банк, Государственный Крестьянский поземельный банк, Государственный Дворянский земельный банк, Особый отдел Государственного Дворянского земельного банка и 18 частных банков, а также: городские кредитные общества и городские общественные банки, земские банки, общества взаимного поземельного кредита, ссудно-сберегательные и кредитные товарищества и другие залоговые учреждения.

Несомненно, долгосрочное финансирование недвижимости способствовало бурному развитию экономики, промышленности, сельского хозяйства, городскому хозяйству. Развитие кредитно-финансовой системы практически не уступало западному.

В финансовое обращение широко вовлекались ипотечные ценные бумаги: закладные листы, различные обязательства, векселя, сертификаты, а также непосредственно закладные, имевшие хорошее ликвидное обеспечение - недвижимость, стоимость которой не была сильно подвержена инфляции./11/

К сожалению, на этом бурное развитие ипотечного кредитования в России закончилось.

После революции частная собственность на недвижимость, в том числе на землю, в основном была ликвидирована. С ее ликвидацией ипотечные банки прекратили свое существование и ипотека была полностью изъята из административно-командной экономики, которая пришла на смену рыночной.

До начала экономической реформы конца 80-х - начала 90-х годов в России не существовало системы ипотечного кредитования, как она понимается во всем мире. Кредиты на жилье не были напрямую обеспечены залогом недвижимого имущества вплоть до принятия закона «О залоге» в 1992 году; объем кредитования определялся государством, крайне проблематичным было выселение заемщика из заложенного жилого помещения в случае его неплатежеспособности. На практике кредиторы чаще всего защищали свои интересы, предоставляя кредиты, платеж по которым осуществлялся путем ежемесячных отчислений из зарплаты должников по месту их работы; там, где это было невозможно, подыскивались гаранты, а за неуплату банк мог наложить арест на заработную плату.

В конце 80-х - начале 90-х годов в России началась перестройка экономики и реорганизация банковской системы. Банковская система приняла более разветвленный вид: наряду с Госбанком СССР существовало несколько специализированных государственных банков (в том числе Промстройбанк СССР, Жилсоцбанк СССР, Сберегательный банк СССР), появились также коммерческие и кооперативные банки.

После 1988 года долгосрочным кредитованием жилья для населения занимались Госбанк СССР (он кредитовал строительство индивидуальных домов в сельской местности), Жилсоцбанк СССР (кредитовал членов жилищных кооперативов) и Сберегательный банк СССР.

Кредиты, выдаваемые индивидуальным лицам, характеризовались чрезвычайно длительными сроками погашения и очень низкими процентными ставками. Эти кредиты содержали в себе элемент субсидий: 2% годовых, которые взимались до 1991 года, были меньше, чем банковская процентная ставка по срочным вкладам более одного года, и лишь на 1% выше официального уровня инфляции.

Таким образом, ситуация, сложившаяся в сфере ипотечного жилищного кредитования к 1993 году, накануне принятия Правительством новой стратегии и начала этапа поиска коммерческими банками их собственного места в этой сфере, отличалась следующими чертами:

- узкий круг субъектов ипотечного кредитования;

- небольшие объемы выданных ипотечных кредитов;

- весьма ограниченные размеры бюджетных ресурсов, которые могли бы быть использованы на поддержку жилищного сектора, и крайне неэффективное их использование;

- высокие и нестабильные темпы инфляции, которые предполагают высокий риск процентной ставки при долгосрочном кредитовании, поскольку обязательства банковской системы в основном сконцентрированы в краткосрочных пассивах;

- высокий кредитный риск, связанный с неясностью вопроса обращения взыскания на заложенное имущество;

- исключительно низкая доступность жилья, а также резко отрицательные реальные (относительно инфляции) ставки процентов по депозитам, что делало для групп населения со средними доходами невозможным приобретение жилья за наличные средства, а также их накопление.

Эти факторы и определили направления новой политики Правительства России в сфере жилищного финансирования, разработку необходимой законодательной базы для развития долгосрочного жилищного кредитования, а также особенности деятельности банков по апробированию возможностей предоставления ипотечных кредитов населению на строительство и приобретение жилья.

Новая концепция политики жилищного финансирования, которая была сформулирована в Государственной программе «Жилище» (лето 1993 г.) и нашла отражение в ряде законодательных и нормативных документов 1993-1994 гг., заключалась в следующем:

- формирование рыночной системы долгосрочного ипотечного кредитования, использование залога как способа обеспечения возвратности кредита, создание условий для обращения взыскания на заложенное жилье; внедрение альтернативные инструментов кредитования, работающих в условиях инфляции;

- переход от субсидирования процентных ставок к системе целевой поддержки групп населения со средним и низким уровнем дохода в форме субсидий при получении кредита для оплаты первоначального взноса на строительство и приобретение жилья;

- обеспечение другим гражданам, не имеющим необходимых сбережений и права на получение субсидии, возможности накопления средств для приобретения или строительства жилья или внесения первоначального взноса по ипотечному кредиту.

В 1993-1994 гг. указами Президента РФ «О разработке и внедрении внебюджетных форм инвестирования жилищной сферы» от 24 декабря 1993 г. № 2281 и «О жилищных кредитах» от 10 июня 1994 г. №1180 были определены нормативные рамки и основополагающие принципы ипотечного кредитования.

В феврале-марте 1996 г. Президент РФ подписал ряд указов, обеспечивающих разработку и применение на практике новых подходов к повышению доступности приобретения жилья широкими слоями населения:

- «О новом этапе реализации Государственной целевой программы «Жилище» от 29 марта 1996 г. №431;

- «О развитии конкуренции в сфере эксплуатации жилищного фонда» от 29 марта 1996 г. №432;

- «О дополнительных мерах по развитию ипотечного кредитования» от 28 февраля 1996 г. №293;

- «О разработке федеральной целевой программы «Свой дом» от 23 марта 1996 г. №420;

- «О государственной поддержке граждан в строительстве и приобретении жилья» от 29 марта 1996 г.№430.

Но, к сожалению, не все поставленные задачи удалось реализовать даже на уровне законодательной и нормативной базы.

И все же, несмотря на остававшиеся проблемы, в то время был достигнут значительный прогресс в становлении системы ипотечного кредитования. Отмечался рост интереса банков к таким операциям, что отчасти объяснялось перспективой оказания поддержки жилищному строительству со стороны федерального и региональных правительств в качестве меры, направленной на преодоление кризисных явлений.

Некоторые кредиторы начали ипотечные операции уже в 1993-1994 гг. Так, одним из первых начал выдавать долгосрочные ипотечные кредиты на жилье в середине 1993 г. Ипотечный Стандартбанк (Москва) работником крупных предприятий (КАМАЗ, Табачная фабрика «Ява»). В мае 1994 г. Мосбизнесбанк начал выдавать долгосрочные ипотечные кредиты на приобретение жилья своим сотрудникам на коммерческой основе. В 1994 г. «Менатеп» выдал порядка 2 млн. долларов США в виде кредитов на приобретение жилья своим сотрудникам, а также населению. В тот период наиболее активным на рынке долгосрочного кредитования жилья (до 10 лет) был «Столичный банк сбережений».

В августе 1993 г. в России по инициативе Ипотечного акционерного банка и Санкт-Петербургского Ипотекобанка была создана Ассоциация ипотечных банков. Она активно участвовала в законодательном процессе и осуществляла деятельность по обучению совместно с программой, финансируемой Агентством международного развития США и проводимой Фондом «Институт экономики города» и Федеральной национальной ипотечной ассоциацией «Фэнни Мэй». Фонд «Институт экономики города» был образован в 1995 г. как негосударственная некоммерческая организация, осуществляющая разработку теоретической базы ипотеки в России совместно с «Фэнни Мэй», являющейся специализированной организацией вторичного рынка ипотечных кредитов.

Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» №122-ФЗ, принятый в июле 1997 г., четко определил порядок государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

В июле 1998 г. Советом Федерации был одобрен закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)», который упорядочил процесс заключения договора об ипотеке (до этого банки использовали форму договора аренды с правом последующего выкупа), государственной регистрации ипотеки, обращения взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, а также отразил особенности ипотеки жилых домов и квартир (в многоквартирных жилых домах, а также строящихся жилых домах).

Постепенно, продвигаясь от одной ступеньки к другой по сложной ипотечной лестнице, развивался в России институт ипотеки. Однако разразившийся финансовый кризис внес коррективы в процесс развития жилищного ипотечного кредитования. Многие банки, проводившие до кризиса ипотечные программы, были вынуждены отказаться от них по причине либо закрытия самого банка, либо сокращения именно ипотечного кредитования. Связано это было с тем, что в тех условиях риск невозврата кредита стал слишком высоким, а реализовать заложенное жилье было практически невозможно.

Однако к 2000 году экономическая ситуация в стране начала стабилизироваться, уровень доходов населения стал постепенно расти, что дало основания государству вновь уделить внимание ипотечному жилищному кредитованию.

Неслучайно одним из первых постановлений (№28 от 11 января 2000 г.). Правительство РФ в 2000 году одобрило Концепцию развития системы ипотечного кредитования в России, подготовленную в развитие федеральной целевой программы «Свой дом»./12/

А на сегодняшний день в России уже сформировался и довольно успешно функционирует рынок ипотечных жилищных кредитов. В предверии ожидания «ипотечного бума» в конце прошлого года был принят пакет из 27 законов по формированию рынка доступногно жилья. Это внесло ощутимый вклад в развитие института жилищной ипотеки в России. Однако, без увеличения объемов вводимого в эксплуатацию нового жилья дальнейшие разговоры о значимости ипотеки и о её социальном уклоне так и останутся только лишь «словесными пустышками».

В последние годы в России инвестиции в недвижимость растут быстрыми темпами. Например, в столице в период с 1999 по 2004 г. цены на жилую недвижимость выросли в 2,2 раза - и это при увеличении объемов ввода жилья с 3 млн кв. м в 1999 г. до 4,8 млн в 2004 г., что свидетельствует о дефиците жилья. А бурное развития ипотечных программ банков, что дает населению новые возможности для покупки недвижимости с использованием кредитных средств и, соответственно, увеличивает платежеспособный спрос, при дефиците на рынке жилья способствует наращиванию ажиатажа среди потенциальных покупателей недвижимости.

По результатам анализа доступности жилья, проведенного экспертами фонда «Институт экономики города», 39 процентов домохозяйств удовлетворены условиями проживания, а 61 процент населения хотели бы улучшить их. Общая потребность населения в жилье составляет 1569,8 миллиона квадратных метров. Удовлетворение этой потребности требует увеличения жилищного фонда на 46,1 процента./13/

Общая ситуация на рынке жилья в перспективе и тенденции к бурному росту предложения кредитных продуктов со стороны банковской системы представлена в таблице А.1 (см. Приложение А).

Для планируемого к 2010 году увеличения объёмов строительства жилых помещений с имеющихся 36 до 80 млн. кв. м в год необходимо внедрять новые схемы финансирования строительной отрасли, искать новые инвестиционные источники. Частная схема финансирования отдельно взятой строительной компании приведена на рисунке Б.1 (см. Приложение Б).

Вместе с формированием отечественного рынка доступного жилья развивается и жилищное ипотечное кредитование в РФ. Круг субъектов ипотечного кредитования в настоящее время гораздо уже по сравнению с дореволюционным периодом, хотя и намного шире, чем в советское время. Постепенно возвратился опыт привлечения долгосрочных кредитных ресурсов через выпуск ипотечных ценных бумаг, существовавший еще в дореволюционной России. Хотя в целом, опыт ипотечного жилищного кредитования в России сейчас используется недостаточно широко. В основном идет ориентация на заграничный опыт, пытаются внедрить различные элементы американской и немецкой моделей ипотечного жилищного кредитования, которые не учитывают исторических и экономических особенностей России. Возможно, было бы более целесообразно возродить некогда существовавшую российскую систему, достаточно развитую и эффективно функционирующую в течение нескольких столетий. Без изучения, обобщения и использования уже имевшегося опыта, и, прежде всего опыта своей страны, невозможно построить ни одну систему, в том числе и систему ипотечного жилищного кредитования.

1.2 Основные модели рефинансирования долгосрочных жилищных ипотечных кредитов

Одна из основных проблем долгосрочного жилищного ипотечного кредитования - привлечение ресурсов в наиболее эффективных формах. Долгосрочные ресурсы, сопоставимые по срокам с кредитами в 10-20 лет, практически недоступны для большинства российских банков. Стоимость этих кредитов велика, как значительны сопутствующие риски, а также операционные затраты.

Возможности привлечения ресурсов с рынка капитала определяются наличием надежных финансовых инструментов или схем, обеспечивающих кредиторам получение ресурсов в необходимых объемах, согласованных по срокам и стоимости привлечения со сроками и процентными ставками кредитных активов.

На сегодняшний день в мировой практике можно выделить четыре основные модели привлечения средств в ипотеку. Приведенная ниже классификация не означает, что в конкретных странах применяется только одна из перечисленных схем. Как правило, модели рефинансирования ипотечных кредитов сочетаются друг с другом, развиваются и изменяются их основные финансовые инструменты и механизмы, роль и пропорции в рамках отдельных национальных ипотечных рынков.

Прежде всего, следует выделить модели рефинансирования, различающиеся источниками привлекаемых ресурсов: с финансового рынка через вклады и депозиты или с рынка капиталов через выпуск ипотечных ценных бумаг - см. таблицу В.1 (см. Приложение В)./14/

Современные инвестиционные механизмы финансирования ипотечного кредитования чрезвычайно разнообразны, однако каждый из них есть результат их совершенствования от самоинвестирования к реинвестированию. Следует уточнить, что механизм самоинвестирования исключает необходимость предоставления залога и поэтому не является ипотечным, но в силу того, что он представляет собой прежде всего прототип всех инвестиционных механизмов вне зависимости от отраслевой, территориальной и прочей специфики объекта инвестирования, необходимо начинать исследование прочих моделей именно с него. В рамках самоинвестирования один субъект (гражданин, предприятие или организация) формирует внутренние (собственные) инвестиционные ресурсы и самостоятельно их размещает. Простота действия этого механизма есть ее преимущество и недостаток. Главным достоинством самоинвестирования является независимость от других инвесторов и параметров развития рынка капиталов. Однако основной недостаток лежит в той же плоскости: ограниченный объем инвестиционных ресурсов и нераспределенный риск. Вероятно, именно высокая капиталоемкость жилищно-строительного производства стала причиной появления своеобразной организационной формы объединения капиталов - инвестиционно-жилищных кооперативов./15/

Среди депозитных моделей можно выделить две основные разновидности: модель коммерческих банков и модель целевых жилищных контрактных сбережений.

Инвестиционно-жилищная кооперация есть результат эволюции механизма самоинвестирования и предполагает мобилизацию членами кооператива инвестиционных ресурсов в целях последующего распределения общего фонда исключительно среди тех, кто участвовал в его формировании. В разное время и в разных странах эти кооперативы назывались по-разному и имели свою специфику работы, соблюдая при этом основной принцип совместного (кооперированного) участия в инвестировании. В современной экономической литературе механизм инвестиционно-жилищной кооперации подробно исследован на примере механизма стройсбережений, получившего название «немецкой модели» ипотечного финансирования.

Реализация данной модели осуществляется различными способами: работает в режиме полностью замкнутого цикла финансовых потоков (как, например, строительные сберегательные кассы в Германии), относительно закрытого типа (строительные общества в Великобритании), в форме специальных жилищно-накопительных программ (во Франции) и полностью открытого типа (ссудо-сберегательные ассоциации в США)./16/

По мнению экспертов Всемирного банка, в организацию ипотеки в России инвестируется немало средств, но они идут на создание дорогой, непосильной для среднего россиянина схемы обеспечения жильем. По их прогнозам более эффективно будут работать схемы, базирующиеся на «немецкой модели».

Необходимо отметить, что название «немецкая модель» условно, ведь человечество давно знает и реализует схему жилищной кооперации во многих странах мира. Иногда кооперацию сравнивают со зданием, кирпичиками которого являются люди, цементом - их интересы, фундаментом - кооперативы.

Наиболее универсальным является определение понятия современного кооператива, которое дано в документах всемирного кооперативного конгресса, состоявшегося в Манчестере (Великобритания) в 1995 году: кооператив - это самостоятельная организация людей, добровольно объединившихся с целью удовлетворения своих экономических, социальных и культурных потребностей с помощью совместного владения и демократически управляемого предприятия.

Согласно Декларации о кооперативной идентичности, принятой на юбилейном конгрессе Международного кооперативного альянса в 1995 году, «кооперативы базируются на следующих ценностях: взаимопомощь, взаимная ответственность, демократия, равенство, справедливость и солидарность».

На сегодняшний день в мире насчитывается около 40 тыс. кооперативных накопительно-кредитных сообществ с общим количеством пайщиков более 97 млн человек. В зависимости от целого ряда факторов существуют десятки вариантов организации жилищного кредитования.

Даже в США наряду с классической ипотекой успешно существуют и кооперативные организации - ссудо-сберегательные ассоциации, которые занимаются аккумуляцией средств граждан и ведут долгосрочное (до 25 лет) кредитование жилищного строительства и покупки домов.

Основным достоинством кооперации, что и привлекает к ней людей, является ее полная прозрачность. Согласно соответствующим правовым актам, эти организации не могут осуществлять никаких активных операций, кроме выдачи кредитов своим членам. Таким образом, в отличие от клиента коммерческого банка, не имеющего информации, как, на какие нужды и насколько рискованно используются его средства, вкладчик кооперативной системы точно знает, кто и на каких условиях пользуется его деньгами.