Специфика и эффективность рефинансирования долгосрочных жилищных ипотечных кредитов в России

Предположим, что ипотечные кредиты, выкупаемые Накопителем у Банка, погашаются аннуитетными месячными платежами. Все плановые и досрочные (после истечения установленного моратория на досрочное погашение) платежи Банк немедленно пересылает Накопителю. Часть процентных платежей вернется банку в качестве платы за пользование кредитной линией и расходов на кредитную поддержку нот. Далее ипотечный агент выплачивает заранее оговоренный купон и все деньги, поступившие в счет погашения основного долга, держателю нот. То, что осталось, возвращается Банку в виде вознаграждения за обслуживание. В нашем случае единственным держателем этих нот является ипотечный кондуит.

Для того чтобы выкупить ноты агента, кондуит выпускает и продает на вторичном рынке ипотечных кредитов свои долговые обязательства, которые обеспечены приобретенными нотами. Долговые обязательства ипотечного кондуита выпускаются в форме дисконтных обеспеченных векселей, сроком на один месяц. Срок обращения векселей строго совпадает с периодичностью купонных платежей по нотам накопителя. По окончании месяца кондуит получает купон и амортизационные платежи по нотам ипотечного агента и в это же время он обязан погасить номинал по своим векселям. Для того, чтобы погасить номинал своих векселей, ипотечному кондуиту нужно выпустить необходимое количество векселей на следующий месяц. Дальнейший механизм, связанный с деятельностью ипотечного кондуита был подробно описан ранее.

Таким образом, использование ипотечного кондуита в комбинации с Накопителем (ипотечный агент) позволяет аккумулировать ипотечные активы на балансе последнего, финансировать выкупленные ипотечные кредиты, привлекая капиталы с вторичного рынка, а также получать некоторую арбитражную прибыль.

Если гарантом по коммерческим бумагам кондуита выступает обычный банк, доходность его месячных бумаг должна находиться на уровне 8-9% годовых, чтобы их можно было разместить на вторичном финансовом рынке. А если вместо коммерческого банка гарантии по бумагам кондуита выдаст региональное правительство, то кредитный рейтинг бумаг кондуита будет намного выше и их удастся разместить с доходностью порядка 4-5% (4%, правда, только для Москвы). Таким образом, заемщик возьмет кредит под 15% годовых, а рефинансироваться этот кредит будет под 5%. В результате образуется так называемая арбитражная прибыль, равная 7-8%. Часть этой прибыли (скажем, 5%) можно направить на дотацию заемщику по социальному ипотечному кредиту, что позволит опустить эффективную ставку заимствования до 10% в рублях.

Для реализации механизма ипотечного кондуита в Оренбургской области, носящего социальный оттенок, потребуется поддержка кредитного рейтинга его коммерческих бумаг со стороны региональных властей. Такая поддержка должна заключаться в гарантиях покрытия убытков инвесторов в случае потерь по бумагам кондуита. Кроме подобных гарантий, бумаги кондуита также обеспечиваются его капиталом и выкупленными, в том числе на собственные средства кондуита, ипотечными кредитами.

У Оренбургской области кредитный рейтинг находится на среднем уровне, следовательно, местные региональные власти могут занять на месяц на долговом рынке под 5,1%. Таким образом, бумаги с гарантиями оренбургского правительства должны обеспечивать примерно такую же доходность. При рыночной ставке по обычным кредитам в 15% годовых заемщик по социальному кредиту будет платить 10,1 % годовых.

В любом случае замена прямых дотаций из регионального бюджета выдачей гарантий и участием в ипотечном кондуите значительно более эффективна, чем те программы социальной ипотеки, которые сейчас применяют регионы.

На сегодняшний день в регионе уже действуют дотационные программы социальной ипотеки. На реализацию областной программы "Субсидирование разницы в процентных ставках при выдаче ипотечных жилищных кредитов" в бюджете Оренбургской области текущего года заложено 10 млн.руб. Областная программа "Обеспечение жильем молодых семей в Оренбургской области на 2003 - 2010 годы" также требует 10 млн.руб. бюджетных средств. Статья 32 закона «О бюджете Оренбургской области на 2005 год» предусматривает «предоставить в 2005 году на возвратной основе средства областного бюджета открытому акционерному обществу "Оренбургская ипотечная жилищная корпорация" в сумме 105700 тыс. рублей и открытому акционерному обществу "Сельский дом" в сумме 103000 тыс. рублей». И это только по нашей области, которая, кстати сказать, далеко не первая по объёмам бюджетных дотаций, направляемых в развитие социального ипотечного кредитования./64/

Совокупный бюджет программ социальной ипотеки (без учета Москвы, Московской области и Санкт-Петербурга) превышает 1,5 млрд. руб., причем все расходы предлагается отнести на счет региональных бюджетов. В Москве, например, действует программа «Молодой семье - доступное жилье»: такая поддержка молодых семей обойдется московскому бюджету в 10 млрд. руб./37/

Механизм дотаций колоссально перегружает и без того слабые региональные бюджеты. А предложенная схема работы ипотечного кондуита позволит произвести снижение процентных ставок по социальным ипотечным кредитам. При этом совершенно не потребуется прямых дотаций из регионального бюджета: все субсидии образуются в результате работы кондуита и гарантий, а деньги платит рынок. Если бы такая схема уже действовала, для реализации существующих дотационных программ регионам достаточно было бы выдать гарантии на 0,25% бюджета, не вкладывая ни рубля.

По существу, региональные власти гарантируют инвесторам возмещение потерь по месячным бумагам кондуита, которые:

- обращаются только один месяц;

- обеспечены залогом жилой недвижимости;

- защищены 30% начальным взносом, т. е. размер кредита не превышает 70% от рыночной стоимости залога;

- имеют обеспечение, стоимость которого превышает совокупную величину обязательств;

- имеют обязательства банка выкупить обратно дефолтный ипотечный кредит (обычная практика в российском ипотечном бизнесе);

- подкреплены благоприятной статистикой обращения ипотечных кредитов (менее 0,5% из всех выданных за четыре года кредитов пошли в дефолт), причем ни по одному из дефолтных кредитов потерь не было.

Не понятно, почему регионы, в том числе и Оренбургская область, должны продолжать тратить свои бюджетные деньги на дотации, если их можно заменить гарантиями.

В эффективной работе кондуита больше всего заинтересован банк. И хотя кондуит - структура, не аффилированная с банком и юридически независимая, именно банк учреждает и кондуит, и управляющую компанию, а также выдает гарантии на коммерческие бумаги кондуита (обычного, не социального). В ближайшем будущем в Оренбургской области с развитием ипотечных программ другими банками, а также при накоплении ипотечного покрытия ОИКБ «Русь» можно будет с уверенностью говорить о возможности применения различных схем развития вторичного рынка ипотечных кредитов. Именно с увеличением объёмов кредитования появится обоснованная потребность в развитии рефинансирования выдаваемых ипотечных кредитов.

Заключение

Необходимым условием выполнения задачи по обеспечению населения доступным жильем, которая определяется в Послании Президента Российской Федерации Федеральному собранию РФ от 26.05.2004 г. как одна из самых актуальных, является формирование развитого рынка ипотечного жилищного кредитования.

Здесь следует привести высказывание сенатора Максима Карловича Цеймерна, представителя одной из ветвей баронского рода из лифляндского дворянства, сделанное в конце XIX века: «Благодеяния хорошо устроенной ипотечной системы так велики, что в настоящее время непростительно было бы не воспользоваться, без всякого отлагательства, существующими в России элементами, при помощи коих ипотечная система могла бы быть введена прочно и успешно, и без таких нововведений, которые нашему быту были бы чужды». Его слова и в настоящее время, спустя века, находят свое отражение.

Ощутимо то, что развитию ипотеки в последнее время уделяется значительное внимание, как со стороны органов власти, так и со стороны рынка. При этом в целом все участники сходятся на признании значительной роли ипотечного кредитования в экономике страны, в связи с чем в ближайшее перспективе ожидается большой рост объемов ипотечного кредитования, и многие организации (банки), выдающие жилищные ипотечные кредиты, столкнутся с необходимостью финансирования ипотечных программ. Это является главной предпосылкой для создания разнообразных схем рефинансирования ипотечных активов.

Рост системы финансирования жилищного строительства в России требует частных капиталовложений. В настоящее время не хватает средств для формирования капитала путем мобилизации индивидуальных сбережений и передачи их в систему долгосрочного инвестирования. Тем не менее, можно было бы побудить крупные государственные и коммерческие банки расширить масштабы кредитования семей со средними доходами, если бы существовал долгосрочный капитал, если были бы снижены административные издержки, связанные с ипотечным кредитованием, и если были бы убраны юридические препятствия на пути ипотечного кредитования.

Предполагается, что основным способом рефинансирования ипотечных активов должен стать выпуск облигаций с ипотечным покрытием и ипотечных сертификатов участия, предусмотренных законом «Об ипотечных ценных бумагах». Причем следует заметить, что новая концепция развития единой системы рефинансирования ипотечного жилищного кредитования в России, принятая Агентством по ипотечному жилищному кредитованию, направлена на развитие процессов секьюритизации не самого АИЖК, а иных эмитентов (инициаторов). Следовательно, механизм работы федерального агентства к 2008 году будет строиться на качественно новом уровне: планируется снижать объемы выкупа непосредственно закладных с одновременным увеличением объема средств, направляемых на рефинансирование в форме выкупа долгосрочных выпусков ипотечных ценных бумаг, выпущенных иными эмитентами.

Задачей АИЖК по мере сокращения его роли как эмитента (инициатора) выпусков ипотечных ценных бумаг и сокращения объемов рефинансирования ипотечных кредитов, будет являться увеличение объемов деятельности по приобретению долгосрочных выпусков ипотечных ценных бумаг, выпущенных иными эмитентами.

Однако существуют и некоторые препятствия в развитии указанной системы рефинансирования. Ключевым из них является установление Центральным банком РФ высокого норматива достаточности капитала для банков-эмитентов ипотечных ценных бумаг. Большинство универсальных банков без большой доли депозитов населения смогут выпускать облигации с ипотечным покрытием после накопления достаточного портфеля ипотечных кредитов.

Применение 14%-го норматива достаточности капитала на резерв по дефолту ипотечного покрытия дает необходимость резервирования в 2006 году 5,5 млрд. рублей, в 2008 году 17,2 млрд. рублей, и в 2010 году - 36,8 млрд. рублей.

В России сложилась двухуровневая структура жилищного ипотечного кредитования.

Первым уровнем является так называемый "первичный рынок" ипотечных кредитов, на котором, собственно, и происходит предоставление банками или другими кредитными институтами кредитов заемщикам для приобретения жилья. В качестве первичных кредиторов на российском жилищном ипотечном рынке выступают Сберегательный банк России, коммерческие банки и ипотечные компании, а также мелкие жилищные кооперативы.

Второй уровень рынка ипотечных кредитов - вторичный рынок ипотечных кредитов. Ключевую роль на этом рынке играют организации, основная цель которых состоит в рефинансировании деятельности кредиторов на первичном рынке. Эти организации служат посредниками между кредиторами первичного рынка и инвесторами, желающими вложить свои средства в сферу жилищной ипотеки.

Основной принцип работы вторичного рынка заключается в том, что он позволяет одним учреждениям специализироваться на организации и обслуживании ипотечных ссуд, а другим - на их финансировании.

Для банков, которые продают свои продукты на вторичном рынке, главная выгода заключается в повышении эффективности управления их балансом либо с точки зрения финансирования, либо с точки зрения использования капитала, либо и в том и в другом отношении.

Существует целый ряд различных видов деятельности на вторичном рынке и широкие возможности для споров о том, что следует считать деятельностью на вторичном рынке и что собой представляет секьюритизация. Многие полагают, что секьюритизация ипотеки может сыграть важную роль в развитии российского ипотечного рынка. Несомненно, секьюритизация действительно имеет большое значение, однако она не может полностью компенсировать все недостатки первичного рынка.

Желание и возможности банков выпускать ипотечные облигации будут зависеть от ситуации на рынке: если для банков это будет слишком дорогое рефинансирование, то, конечно, это никому не надо. Инвесторам вряд ли стоит ждать высоких доходностей по ипотечным облигациям. Вопрос доходности - это вопрос адекватной оценки риска этих бумаг. Если риск будет сопоставим с риском государственных ценных бумаг при доходности, равной, например, ставке по кредиту минус 3%, то это нормально. А если это будет инструмент высокоспекулятивный, а доходность по нему будет такой же, то инвесторов такие облигации мало заинтересуют. Поэтому на первых порах рынок ипотечных бумаг удобнее будет организовывать в рамках АИЖК. Это очень специфический рынок, и вполне нормально иметь на нем агента, пользующегося государственными гарантиями. Однако, эти гарантии должны быть эффективно использованы с постепенным переходом в области привлечения средств через фондовый рынок на условиях, более приближенные к рыночным.

Эмиссия собственных ипотечных облигаций - это удел крупнейших банков, обладающих достаточным пулом закладных. Если рынок ипотечных облигаций будет развиваться, то это скажется и на снижении ставки по кредитам, и на удлинении сроков выдачи кредита. Но было бы наивно ожидать быстрого эффекта. Должно пройти не менее года работы этого рынка, чтобы появились положительные финансовые последствия.

Если ипотечные ценные бумаги действительно будут востребованы рынком, они могут дать не только «рыночный», но и социальный эффект. Жилье станет более доступным для народа, развернется жилищное строительство и т.д.

Неоспоримым подспорьем в развитии системы рефинансирования ипотечных жилищных кредитов в ближайшее время может стать организация такого финансового института, как ипотечный кондуит. Помимо развития вторичного рынка путем выпуска под выкупаемые ипотечные кредиты месячных коммерческих бумаг, он может способствовать более широкому распространению социальной ипотеки без дополнительной нагрузки на региональные бюджеты.

К сожалению, с радужными перспективами развитие вторичного рынка ипотечных кредитов в Оренбургской области не связано. Этот вывод можно сделать по той простой причине, что в нашей области до последнего времени не было конкурентной среды в сфере жилищного ипотечного кредитования. Соответственно, накопить достаточное для успешной секьюритизации ипотечное покрытие ни один из региональных банков (это относится и к ОИКБ «Русь») не смог. Но, может быть, не все так пессимистично. В ближайшей перспективе ситуация на данном сегменте кредитования меняется в лучшую сторону: ипотечным бизнесом в области начинают заниматься многие кредитные организации, разворачивая как федеральные, так и свои программы кредитования. Таким образом, в скором времени можно ожидать первые шаги в применении более сложных механизмов вторичного рынка жилищных ипотечных кредитов, в том числе и создание ипотечного кондуита, в Оренбургской области.

Список использованных источников

1. Цылина Г.А. Ипотека: жилье в кредит. - М.: Инфра, - 2000 - 235 с.

2. Городецкий С. Солон и происхождение ипотеки // Московская жилищная газета - «Квартирный ряд». - 2004 г. - № 16 (483).

3. Карпов С.М. Ипотека: прошлое, настоящее и будущее. - С.: Самариздат, - 2005 - 12 с.

4. Федеральный закон от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

5. Крюков Ю.А. Земельный кадастр как информационное обеспечение рынка недвижимости. - Учебные и методические материалы - Приложение №9. Вопросы развития системы ипотечного кредита

6. Фадеева О.А. Российские эксперты изучают зарубежный опыт - Источник: www.bpn.ru от 20.03.2005 г.

7. Справочно-информационная служба Ипотека. Развитие национальных систем ипотечного кредитования. - информация с сайта www.hypotheka.ru

8. Институт Городского Хозяйства и Ипотеки. История ипотеки. - информация с сайта www.hypotheka.ru

9. Шевченко А. Московская ипотека: Долго запрягаем... // Газета о недвижимости для всех. - 2000 г. - № 82(ноябрь)

10. Цеймерн М.К. Мысли об устройстве ипотечного порядка в России, С. Петербург, 1862 год - в редакции Никонова П.Н.

11. Институт Городского Хозяйства и Ипотеки. Ипотека в дореволюционной России. - информация с сайта www.hypotheka.ru

12. О ходе развития системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации - по материалам отчета Государственного комитета Российской Федерации по строительству и жилищно-коммунальному комплексу.

13. Косарева Н.Б. Рынок жилья в России: сегодня и в перспективе - фонд «Институт экономики города».

14. Пастухова Н. Основные модели рефинансирования долгосрочных жилищных ипотечных кредитов // Недвижимость и ипотека. - 2004 г. - № 0 (01). - С. 70-75.

15. Салимов Л.Н. Эволюция жилищной ипотеки: от самоинвестирования к реинвестированию. - из фонда библиотеки ТИСБИ.

16. Ипотека в России: «Америка» против «Германии» - информация с сайта Большой портал недвижимости www.bpn.ru от 10.03.2005.

17. Мартынова Н. Что немцу хорошо, то русскому - боязно // М2 - Квадратный метр от 10.03.2005.

18. Нечаев С. Стройсберкассы - вариант для нерешительных // М2 - Квадратный метр от 07.04.2005.

19. Институт Городского Хозяйства и Ипотеки. Основные инвестиционные модели ипотечного кредитования. - информация с сайта www.hypotheka.ru

20. Копейкин А., Скоробогатько Б. Американская модель ипотеки // РЦБ. - 2001 г. - № 8. - С. 41-45.

21. Бычкова О. Ипотека - основа экономики. - Кредиты.Ру. - по материалам «Эхо Москвы» от 27.08.2004 г.

22. Тосунян Г. Емкость российского рынка ипотечного кредитования оценивается в $50 млрд. // М2 - Квадратный метр от 21.04.2005.

23. Справочно-информационная служба Ипотека. Отчет Всемирного Банка «Развитие ипотечного рынка и пруденциального надзора в России». Глава 4. Надзор и работа вторичного рынка.-информация с сайта www.hypotheka.ru

24. Деятельность Агентства по ипотечному жилищному кредитованию по состоянию на 10.03.2005 года.

25. Богданов А., Суханов М. О секьюритизации активов банками // Банковские технологии. - 2002 г. - № 10.

26. Недвижимость и цены: ипотечные ценные бумаги. - информация с сайта «Индикаторы рынка недвижимости» www.irn.ru от 17.09.2004 года.

27. Федеральный закон от 11 ноября 2003 г. N 152-ФЗ "Об ипотечных ценных бумагах".

28. Секьюритизация банковских активов: новые возможности для привлечения внутренних инвесторов. - информация с сайта «Бюро правовой информации» от 19.12.2002 года.

29. Вторая жизнь кредита - секьюритизация. // Русский Фокус. - 2002 г. - ноябрь. - информация с сайта «Ипотека в России» www.rusipoteka.ru

30. Суворов Г.П. Обеспечение высокого кредитного рейтинга ипотечных бумаг - информация с сайта «Ипотечное кредитование в России» www.russianipoteka.ru

31. Ипотекой займутся только правильные кредиторы. // ФК-Новости. - 2004 г. - февраль. - информация с сайта «Ипотека в России» www.rusipoteka.ru

32. Барейша И. Секьюритизация: причины успеха. // РЦБ. - 2004 г. -февраль. - информация с сайта «Ипотека в России» www.rusipoteka.ru

33. Исеев Р. Проблемы секьюритизации на современном этапе - информация с сайта «Ипотечное кредитование в России» www.russianipoteka.ru

34. Деловой диалог бизнесменов двух стран. // Недвижимость и ипотека. - 2005 г. - № 3 (04). - С. 18-24.

35. Суворов Г.П. Концепция социальной ипотеки. // Недвижимость и ипотека. - 2005 г. - № 3 (04). - С. 25-31.

36. ЦБ разрешил коммерческим банкам эмитировать ипотечные ценные бумаги - на условиях, которые для многих нереальны. - RBC daily., среда, 1.12.2004 г.

37. Суворов Г.П. Замечания по концепции «Унифицированной системы рефинансирования ипотечных жилищных кредитов в России». Часть 1. - информация с сайта www.opec.ru

38. Концепция развития унифицированной системы рефинансирования ипотечных жилищных кредитов в России, письма Минэкономразвития от 28 марта 2005 г. № Д06-593 и от 29 марта 2005 г. № 3963-АШ/Д06.

39. Туктаров Ю. Основные идеи ИЦБ. - информация с сайта «Ипотека в России» www.rusipoteka.ru

40. Ипотечные бумаги для ипотечного бума. - Источник: www.bpn.ru от 03.11.2004 г.

41. Ковалишина Г.В. Ипотечные ценные бумаги. Мировой опыт и российские условия. - информация с сайта www.finansy.ru от 21.04.2004 г.

42. Суворов Г.П. Об ипотечном агенте замолвите слово. - информация с сайта «Ипотека в России» www.rusipoteka.ru

43. Суворов Г.П. И ещё раз об ипотечных ценных бумагах? - информация с сайта «Ипотека в России» www.rusipoteka.ru

44. На новый год операторам ипотечного рынка подарили целый пакет законов с прицелом на то, что система рефинансирования жилищных кредитов заработает в полной мере - лента новостей от 24.01.2005.

45. Самарина Н. Судьба ипотечной облигации. // Московская жилищная газета - «Квартирный ряд». - 2004 г. - № 06 (473).

46. Нечаев С. Ипотека и Пенсионный фонд: брак по расчету? // М2 - Квадратный метр от 17.04.2005.

47. Кокорев Р. Чем длиннее облигации банков, тем доступнее ипотечный кредит. // Газета. - 2004 г. - август.

48. Казаков А. Секьюритизация активов - эволюция института. // РЦБ. - 2003 г. - октябрь.

49. Казаков А. На пути к созданию вторичного рынка для ипотечных кредитов. // Коллегия - Российский правовой журнал. - 2002 г.- № 5 том 2. - С. 18.

50. Ступин И. Недобрая фортуна Семеняки. // Эксперт. - 2004 г. - № 44 (442).

51. Гуманков К. Счет ограниченного доступа. // Финансовый журнал от 30 марта 2005 года.

52. ФСФР зарегистрировала первый ипотечный ПИФ. // М2 - Квадратный метр от 21.04.2005.

53. Постановление ФКЦБ РФ от 14 августа 202 г. № 31/пс «Об утверждении положения о составе и структуре активов акционерных инвестиционных фондов и активов паевых инвестиционных фондов».

54. Ковалева В. Паевой кризис. - Газета «Ведомости» от 11 апреля 2005 г.

55. Закон Оренбургской области № 1747/278-III-ОЗ от 31 декабря 2004 года «Об областном бюджете на 2005 год».

Приложение А

Тенденции, характерные российскому рынку жилья в 2004-2010 гг.

Таблица А.1 - Основные тенденции, характерные российскому рынку жилья в 2004-2010 годах при условии проведения комплексных реформ

Показатели	Единицы измерения	Период
		2004	2005	2006	2007	2008	2009	2010
Рынок жилья и цены на жилье
Объем рынка жилья	млн. мІ	43,40	51,28	56,59	59,78	64,22	68,30	80,42
Цены на жилье (средние на первичном и вторичном рынках)	р./мІ	14448	18770	26162	28807	31515	33506	35421
Потребность и спрос населения на жилье
Потребность в улучшении жилищных условий	млн. мІ	1271	1307	1347	1411	1474	1553	1661
	млрд. р.	17127	18659	24764	36040	41375	47471	53508
Спрос на жилье	млрд. р.	966	1415	1704	1755	2099	2392	3088
в том числе неудовлетворенный спрос на жилье	млрд. р.	616	772	697	587	752	883	1176
Удовлетворенный спрос на жилье	млрд. р.	350	643	1007	1168	1347	1509	1912
в том числе без привлечения кредитных средств	млрд. р.	247	346	369	344	485	667	536
с привлечением кредитных средств	млрд. р.	103	298	638	824	862	943	1376
Банковская система
Спрос населения на жилищные кредиты	млрд. р.	332	400	396	370	410	372	521
Предложение банками жилищных кредитов населению	млрд. р.	53	149	326	483	664	873	1124
Жилищное строительство
Объемы жилищного строительства	млн. мІ	41,23	46,43	50,80	55,29	60,74	66,30	72,44
объемы жилищного строительства для продажи на рынке	млн. мІ	34,63	38,99	42,66	46,39	51,04	55,70	60,84
объемы строительства социального жилья	млн. мІ	6,6	7,4	8,4	8,9	9,7	10,6	11,6
Удовлетворение спроса населения на жилье
Доля удовлетворенного спроса на жилье	%	36,2	45,5	59,1	66,6	64,2	63,1	61,9
Доля домохозяйств, улучшивших жилищные условия
процент от домохозяйств, имеющих потребность улучшить жилищные условия	%	1,8	2,8	3,7	4,3	4,2	4,0	4,9
процент от домохозяйств, имеющих потребность в улучшении жилищных условий и планирующих ее удовлетворить путем приобретения (строительства) жилья	%	3,8	5,8	7,8	9,5	9,7	9,9	12,8
Доля населения, которое имеет доходы, достаточной для приобретения стандартной квартиры с помощью кредита*	%	16,1	16,9	14,3	16,7	20,0	25,0	30,5

Приложение Б

Мировые модели рефинансирования ипотечных кредитов

Таблица Б.1 - Основные модели рефинансирования долгосрочных жилищных ипотечных кредитов

Основные модели рефинансирования	Универсальные банки	Контрактные жилищные сбережения	Ипотечные банки	Вторичный рынок ипотечных кредитов
Основной способ привлечения финансирования	Депозиты и счета различной срочности	Долгосрочные депозиты	Ипотечные ценные бумаги - ипотечные облигации (ИО), обеспеченные активами ИБ	Ипотечные ценные бумаги - MBS и их модификации на основе секьюритаци ипотечных активов, передаваемых специально создаваемым организациям - трастам, SPV
Источники привлечения ресурсов	Средства населения и юридических лиц, межбанковские кредиты и займы на финансовом рынке	Средства населения на целевых долгосрочных депозитах	Институциональные и частные инвесторы - владельцы ипотечных облигаций	Институциональные и частные инвесторы - владельцы ИЦБ
Основные риски, связанные со способом привлечения ресурсов	Риск ликвидности, несогласованности, ипотечных активов и пассивов по срокам	Риск недостатка средств новых вкладчиков, пирамидальность финансовых схем, зависимость от бюджета	Риск досрочного погашения процентных ставок, банкротства эмитента	Рыночный риск эмитента, риск инвестора, принимающего кредитные и остальные риски, связанные с ипотечным пулом

Приложение В

Взаимодействие участников первичного и вторичного рынков жилищных ипотечных кредитов в России

Рисунок В.1 - Взаимодействие участников первичного и вторичного рынков жилищных ипотечных кредитов в России

Приложение Г

Объемы ипотечного кредитования в России в 2001-2005 гг.

Рисунок Г.1 - Объем выданных в РФ ипотечных кредитов

Приложение Д

Таблица Д.1 - Законодательные нормы, регулирующие выпуск и обращение ИЦБ

№ п/п	Законодательный акт	Ранее действовавшая норма	Вновь принятая норма	Заинтересованные участники рынка
1.	ФЗ «Об ипотечных ценных бумагах, статьи 161, 162		В случае банкротства организации - эмитента облигаций с ипотечным покрытием из имущества, составляющего конкурсную массу, исключается имущество, составляющее ипотечное покрытие, залогом которого обеспечивается исполнение обязательств по облигациям с ипотечным покрытием. Реализация ипотечного покрытия облигаций может проводиться путем продажи либо замены эмитента.	Эмитенты ИЦБ, инвесторы (исключение ипотечного покрытия из конкурсной массы)
2.	ФЗ «Об ипотечных ценных бумагах, статья 2		Введен новый подвид ипотечных облигаций - жилищная облигация с ипотечным покрытием, в состав которого входят только права требования, обеспеченные залогом жилых помещений.	Эмитенты ИЦБ, инвесторы (новый вид ИЦБ)
3.	ФЗ «Об ипотечных ценных бумагах, статья 8		В учредительных документах ипотечного агента должно быть указано общее количество выпусков облигаций с ипотечным покрытием, для эмиссии которых он создается. Изменение количества выпусков не допускается. После исполнения обязательств по облигациям всех выпусков ипотечный агент подлежит ликвидации.	Эмитенты ИЦБ (ограничивается общее количество выпусков ИЦБ для ипотечного агента)
4.	ФЗ «Об ипотечных ценных бумагах, статья 11	Установление очередности исполнения обязательств по облигациям с ипотечным покрытием различных выпусков не допускалось.	В случае эмиссии облигаций с одним ипотечным покрытием двух и более выпусков их эмитент вправе установить очередность исполнения обязательств по облигациям с ипотечным покрытием различных выпусков. Погашение облигаций в порядке каждой очереди или выплата процентов по ним допускаются только после погашения облигаций в порядке предыдущей очереди или выплаты процентов по ним в полном объеме.	Эмитенты ИЦБ, инвесторы (разрешены субординированные ИЦБ)
5.	ФЗ «Об ипотечных ценных бумагах, статья 3	В случае, если имели место составление и выдача закладной, для подтверждения входящего в состав ипотечного покрытия требования по обеспеченному ипотекой обязательству, помимо закладной, необходимо представить документы, предусмотренные п.6 ст.3.	В случае, если имели место составление и выдача закладной, для подтверждения входящего в состав ипотечного покрытия требования по обеспеченному ипотекой обязательству достаточно наличия закладной.	Эмитенты ИЦБ (для подтверждения требования в составе ипотечного покрытия достаточно закладной)
6.	Гражданский кодекс РФ, статья 102, ФЗ «Об акционерных обществах»	Акционерное общество вправе выпускать облигации на сумму, не превышающую размер уставного капитала либо величину обеспечения, предоставленного обществу в этих целях третьими лицами, после полной оплаты уставного капитала.	Указанные ограничения на выпуск облигаций не распространяются на выпуск облигаций с ипотечным покрытием.	Эмитенты ИЦБ (отменены ограничения по уставному капиталу для выпуска ИЦБ)
7.	ФЗ «Об ипотечных ценных бумагах, статья 17	Выдача ипотечных сертификатов участия кредитными организациями не разрешалась.	Разрешается выдача ипотечных сертификатов участия кредитными организациями.	Эмитенты ИЦБ (банки могут выпускать ИСУ)
8.	ФЗ «Об ипотечных ценных бумагах, статья 13	Размер перепокрытия ипотечных облигаций не ограничивался.	Размер ипотечного покрытия облигаций, эмитентом которых является кредитная организация, на любую дату до их погашения может превосходить размер обязательств по этим облигациям не более чем на 20 процентов.	Эмитенты ИЦБ (ограничен размер перепокрытия для банков)
9.	ФЗ «Об ипотечных ценных бумагах, статья 3	Аннуитетная схема платежей должна предусматриваться не менее чем 50% обязательств, требования по которым составляют ипотечное покрытие.	Положение утратило силу.	Эмитенты ИЦБ (отменено требование о 50% аннуитетных обязательств в покрытии)
10.	ФЗ «Об ипотечных ценных бумагах, статья 13	Для обеспечения своевременности исполнения обязательств по облигациям с ипотечным покрытием сумма денежных средств, составляющих ипотечное покрытие, и платежей по требованиям, составляющим ипотечное покрытие, на любую дату до погашения облигаций должна быть не менее чем размер обязательств по этим облигациям.	Положение утратило силу.	Эмитенты ИЦБ (отменен порядок расчета своевременности платежей по ипотечному покрытию)
11.	ФЗ «Об ипотеке», ст.20		Заявление о государственной регистрации залога недвижимого имущества, обеспечивающего ипотечные сертификаты участия, представляется управляющим ипотечным покрытием. На государственную регистрацию такого недвижимого имущества помимо иных необходимых документов представляются: лицензия на управление ипотечным покрытием и правила доверительного управления ипотечным покрытием.	Эмитенты ИЦБ (определен порядок представления документов для регистрации залога по ИСУ)
12.	ФЗ «Об ипотеке», ст.22		При государственной регистрации залога недвижимого имущества, обеспечивающего ипотечные сертификаты участия, в ЕГРП указывается, что залогодержателями являются владельцы ипотечных сертификатов участия, данные о которых устанавливаются на основании данных лицевых счетов и счетов депо, а также указывается индивидуальное обозначение указанных сертификатов участия. В случае включения в состав ипотечного покрытия по ИСУ требований, удостоверенных закладными, регистрация залога осуществляется по требованию управляющего ипотечным покрытием.	Эмитенты ИЦБ (определен порядок регистрации залога по ИСУ)
13.	Налоговый кодекс РФ, статьи 224, 284	Налоговая ставка по доходам от облигаций с ипотечным покрытием и ипотечных сертификатов участия составляла 24%.	Налоговая ставка устанавливается в размере: 9% - по доходам в виде процентов по облигациям с ипотечным покрытием, эмитированным до 1 января 2007 года, а также по доходам по ипотечным сертификатам участия, выданным до 1 января 2007 года; 15% - по доходам в виде процентов по облигациям с ипотечным покрытием, эмитированным после 1 января 2007 года, а также по доходам по ипотечным сертификатам участия, выданным после 1 января 2007 года.	Эмитенты ИЦБ, инвесторы (установлен льготный режим налогообложения для инвесторов в ИЦБ)
14.	Налоговый кодекс РФ, статья 251	Прибыль ипотечного агента облагалась налогом по ставке 24%.	Доходы, полученные ипотечным агентом в связи с его уставной деятельностью, не подлежат налогообложению.	Эмитенты ИЦБ (не облагаются налогом доходы ипотечного агента)

Приложение Е

Объёмы рефинансирования ипотечных кредитов АИЖК

Рисунок Е.1 - Объёмы рефинансирования ипотечных кредитов АИЖК

Приложение Ж

Структура и финансовые потоки в ипотечном кондуите

Рисунок Ж.1 - Ипотечный кондуит

Приложение З

Объемы ипотечного кредитования ОИКБ «Русь» в 1997-2005 гг.

Рисунок З.1 - Объёмы ипотечного кредитования ОИКБ «Русь»

Размещено на Allbest.ru