Специфика и эффективность рефинансирования долгосрочных жилищных ипотечных кредитов в России

Если сформируется группа покупателей, тогда снимется важный для всех финансовых институтов вопрос ликвидности.

В настоящее время условия, при которых выдаются ипотечные кредиты, не подтверждены интересами со стороны покупателя ипотечных ценных бумаг. Поскольку этого рынка пока нет, то банки, выдающие ипотечные кредиты, можно рассматривать как фабрики, производящие ипотечные кредиты. У них нет канала сбыта, и поэтому они не знают точно, какими параметрами должны обладать выдаваемые ими ипотечные кредиты, для того чтобы их можно было максимально выгодно продать на рынке. Если этот механизм заработает, то станет больше ясности в том числе и с точки зрения оценки рисков и будущего рынка ипотечного кредитования. Безусловно, это даст толчок развитию всего рынка, и, возможно, будут смягчены условия, по которым выдаются ипотечные кредиты.

С другой стороны, условия могут быть и ужесточены, если покупатели ИЦБ сочтут риски, связанные с приобретением бумаг, обеспеченных ипотечными кредитами, выданными по сегодняшним ставкам и параметрам, чрезмерными.

Развитие рынка ипотечных облигаций будет сдерживаться рядом факторов, среди которых неразвитость инфраструктуры фондового рынка, нежелание финансовых институтов вкладывать свои активы в долгосрочные проекты, а также неразвитость законодательной базы.

Кроме того, существуют и другие отрицательные факторы, препятствующие появлению ИЦБ на российском рынке. Так, ипотечное кредитование осуществляется лишь в немногих регионах России. Основные причины медленного распространения ипотеки - неразвитость фондового рынка в регионах и высокая стоимость первоначальных кредитов. Согласно расчетам Минэкономразвития, приемлемый уровень ставки по ипотечным кредитам должен составлять примерно 10% годовых в рублях для столицы и 8% для регионов. В противном случае ипотека так и останется недоступной для основных категорий населения.

По мере совершенствования системы рефинансирования, в том числе за счет формирования рынка ИЦБ, можно будет пересматривать сроки ипотечного кредитования в сторону увеличения и процентные ставки - в сторону снижения. Но все это станет реальностью только при условии макроэкономической стабильности и снижении страновых рисков.

Кроме того, ставка по ипотечному кредиту зависит не только от состояния экономики, ее долгосрочных перспектив, но и от способности заемщика выплачивать кредит. Между тем нестабильный "серый" доход и отсутствие кредитной истории российских заемщиков повышают кредитные риски, а следовательно, и процент по кредиту. Доходность же ИЦБ определяется доходностью ипотечных кредитов, обеспечивающих эти бумаги. Но именно ставки по этим кредитам необходимо снизить, чтобы добиться широкого распространения ипотеки. Получается замкнутый круг.

В связи с этим одна из основных задач эмитента ИЦБ - снижение кредитного риска секьюритизируемых активов, которому подвергаются держатели ИЦБ, и наращивание таким образом кредитного рейтинга облигаций./53/

Таким образом, если общими усилиями удастся сбалансировать все составляющие - создать рынок ипотечных ценных бумаг, упорядочить законодательство, привлечь инвесторов, - то в ближайшее время у населения появится возможность получать ипотечный кредит на гораздо более привлекательных и доступных условиях, а банки, занимающиеся ипотечным жилищным кредитованием получат доступ к долгосрочным ресурсам, привлекая их на более рыночных условиях.

3. Перспективы развития рынков жилищного ипотечного кредитования в РФ

3.1 Новые подходы к механизмам функционирования рынков долгосрочных ипотечных кредитов

Имеются веские причины того, что система доступного финансирования жилищного строительства в России относится к числу главнейших приоритетов экономической реформы. Одной из них является сама необходимость улучшения жилищных условий по всей стране. В составе жилищного фонда России находится большое количество изношенных активов вследствие неадекватности технического обслуживания со стороны жильцов и домовладельцев. Это ограничивает коммерческую реализуемость жилья и тем самым препятствует функционированию рынка жилья.

Рост системы финансирования жилищного строительства в России требует частных капиталовложений. В настоящее время не хватает средств для формирования капитала путем мобилизации индивидуальных сбережений и передачи их в систему долгосрочного инвестирования. Тем не менее, можно было бы побудить крупные государственные и коммерческие банки расширить масштабы кредитования семей со средними доходами, если бы существовал долгосрочный капитал, если были бы снижены административные издержки, связанные с ипотечным кредитованием, и если были бы убраны юридические препятствия на пути ипотечного кредитования./54/

Названные препятствия на пути развития рынка первичного ипотечного кредитования труднопреодолимы -- каким же образом все-таки их преодолеть? Несмотря на общую слабость коммерческих банков, они, по-видимому, являются единственным реальным источником формирования и обслуживания ипотеки в России в крупном масштабе и единственным перспективным каналом для мобилизации сбережений в целях финансирования ипотеки. Вряд ли имеет смысл создавать специализированные учреждения (по подобию немецких судо-сберегательных учреждений) в условиях, когда проблемы, препятствующие успешной мобилизации сбережений и эффективной выдаче кредитов, в точности совпадают с проблемами, с которыми сталкивается банковская система в целом. К числу этих проблем относятся недостаточное доверие со стороны (долгосрочных) вкладчиков, отсутствие эффективных механизмов отбора заемщиков и недостаточная юридическая надежность, необходимая в качестве мотивации банков для их участия в (долгосрочных) кредитных операциях. Тем не менее, если проблемы аналогичны, значит, аналогичными являются и решения. Банковская реформа в России в настоящее время продвигается довольно умеренными темпами. Такие меры, как внедрение системы гарантирования вкладов, станут важным средством восстановления доверия вкладчиков./55,56/

С точки зрения бизнеса - и в первую очередь банков - ипотечное кредитование является весьма привлекательным способом размещения средств. В первую очередь, ипотечные кредиты входят в первую группу резервирования и практически не «замораживают» собственные средства. С другой стороны, процентная ставка по таким кредитам достаточно высока; ипотека диверсифицирует активы банка, способствует привлечению клиентуры и является хорошим началом для развития ретейлового бизнеса. Последнее оказывает положительный эффект на имидж банка.

Однако, чтобы строить свой бизнес на ипотечном кредитовании, банку необходимо иметь источники долгосрочных ресурсов. Эти источники могут быть в форме собственного капитала, кредитов и займов международных финансовых организаций, а также в виде средств, привлеченных с фондового рынка посредством выпуска ипотечных ценных бумаг.

Тем не менее, для привлечения банков к кредитованию решающее значение имеют дальнейшее совершенствование нормативно-правовой базы для повышения ценности ипотечного залога, например, четкое определение прав кредиторов по отказу в выкупе закладной вследствие просрочки платежа, а также отмена многих административных препятствий к регистрации правового титула. Кроме того, необходимо принять меры по увеличению конкуренции в банковском секторе а также по быстрому распространению новых технологий, например, применяемых при оценке рисков.

Наконец, ограничивающим фактором для первичного рынка выступает одна фундаментальная юридическая проблема. В России в настоящее время собственник может заложить свое имущество де-факто только в момент его приобретения. Хотя кредиты под залог недвижимости в принципе возможны и их предлагают несколько специализированных агентств, имеет место несовершенство правовых отношений по регистрации залога, которое бы способствовало использованию имущества в качестве залога, -- прежде всего потому, что регистрация залога сопряжена с большими трудностями. Это затрудняет использование приватизированных квартир в качестве источника капитала для их собственников. В других странах, в дополнение к своему первому залогу, собственники жилья могут вторично закладывать имущество на более короткий срок, что также известно как кредит под залог недвижимости, с целью монетизации роста стоимости жилья.

Эффективное функционирование системы ипотечного жилищного кредитования возможно при максимально свободном движении денежных средств с фондового рынка к конечному заемщику и обратно, а также при соответствии уровня надежности постулируемой высокой защищенности ипотечного кредита и ипотечной ценной бумаги./57/

С этой целью на федеральном уровне было создано Агентство по ипотечному жилищному кредитованию. Замысел был прост. Будучи государственной структурой и наделенное государственными гарантиями, агентство должно было налаживать работу с частными банками, побуждая их к предоставлению ипотечных кредитов. Побудительных механизмов было два: прямое предоставление гарантий банкам или выкуп у них закладных, преобразование этих закладных в пул и выпуск на открытый рынок ипотечных облигаций, привлекательных и относительно высокими доходностями, и очень низкими (благодаря госгарантиям) рисками.

Однако такой красивой схемы агентству выстроить не удалось. И прежде всего не получилось создать рыночную систему рефинансирования ипотеки в общегосударственным масштабе. Несколько лет подряд ссылались на отсутствие закона об ипотечных бумагах. Однако, несмотря на то что закон приняли год назад, агентство упорно продолжает привлекать деньги для обеспечения своей деятельности «дедовским» способом - посредством выпуска корпоративных облигаций, обеспеченных госгарантиями. Да и объемы крайне малы - сегодня на фондовом рынке обращаются четыре выпуска облигаций на общую сумму 5,72 млрд. руб. (совокупный объём госгарантий составил 9,0 млрд.руб.) с учетом четвертого выпуска объёмом 0,9 млрд. руб., размещенного 12 мая 2005 года./58/

Вырученные от размещения облигаций средства АИЖК разместит на депозиты в коммерческие банки. С финансовой точки зрения это самый оптимальный вариант. Денежки лежат, приносят проценты. По мере необходимости снимаются с депозитов (предположим, они размещены под 14% годовых) для выкупа ипотечных кредитов, которые после всех заморочек будут приносить порядка 2% годовых с учетом необходимости гасить процент по выпущенным облигациям.

Федеральное правительство гарантирует выплату номинала и процентов держателям облигаций АИЖК. Именно эта гарантия позволила АИЖК так легко разместить свои облигации при столь низкой доходности, сравнимой с доходностью по суверенным долговым обязательствам. Видимо правительство, затуманенное грандиозными планами по развитию в стране ипотечного кредитования не скупится на гарантии по размещению совершенно ненужных (с финансовой точки зрения) облигаций АИЖК.

С точки зрения государственника то, что было сделано, представляется необоснованным и бессмысленным. Особенно государственные гарантии на обязательства АИЖК, в то время как ничто не мешает разместить вырученные от размещения деньги в коммерческие банки и структуры. Как известно у АИЖК имеется печальный опыт таких размещений. Существенная часть уставного капитала АИЖК "сгорела" во время дефолта, да и после дефолта, как указывает проспект эмиссии, были крупные неудачи с инвестициями. В результате государство необоснованно гарантирует, что покроет возможные убытки от коммерческой деятельности АИЖК, никак не связанной с его основной уставной деятельностью. Могут возразить - мол, американское федеральное правительство делает то же самое со своим ипотечным агентством GNMA. Но это только кажущееся сходство. Вся неуставная деятельность GNMA строго ограничена, инвестициями оно не занимается, да и другие два агентства (FNMA и FHLMC) далеко не свободны в выпуске гарантированных medium term notes и в распоряжении полученными от размещения средствами.

Наиболее разумным и хозяйским подходом со стороны федерального правительства, как полноправного "хозяина" АИЖК, был бы выпуск гарантированных Минфином облигаций поквартальными траншами, по мере выкупа ипотечных кредитов.

Тем не менее по словам генерального директора Агентства по ипотечному жилищному кредитованию Александра Семеняки реализация различных мер по формированию рынка доступного жилья позволит к 2010 году выдавать около четырех тысяч ипотечных кредитов ежедневно, тогда как сегодня их выдается лишь сто-сто пятьдесят. Таким, по мнению главы АИЖК, будет эффект от принятия пакета жилищных законопроектов.

Выходит, за шесть лет ипотечный рынок должен вырасти почти в пятнадцать раз - с нынешних 25-30 млрд рублей до 344 млрд. Однако пока эти оптимистичные прогнозы ничем - в том числе деятельностью самого АИЖК - не подтверждаются. По Стандартам агентства первичными кредиторами выдано 16 706 ипотечных кредитов. За время своего существования агентство рефинансировало ипотечных кредитов примерно на 6 млрд. 713 млн. руб. Можно, конечно, сказать, что только за пять месяцев текущего 2005 года ежемесячные объемы рефинансирования выросли более чем на 2 млрд. руб. по сравнению с результатами конца прошлого года (см. Приложение К). Однако, несмотря на столь обнадеживающую динамику, агентство явно не справляется с возложенной на него задачей развития системы жилищного кредитования. И кажется, на федеральном уровне этим уже недовольны.

Почему же АИЖК никак не может запустить механизм рефинансирования ипотечных программ? Специалисты указывают на две главные проблемы. Первая - правовая. О ней уже сказано немало. Как всегда, закон об ипотечных ценных бумагах оказался несовершенен. Впрочем, не это даже главное, куда важнее вторая проблема. Давно уже у наблюдателей есть большие подозрения, что технология формирования ипотечного рынка, выбранная осторожным АИЖК, неэффективна.

АИЖК сталкивается с дефицитом ресурсов прежде всего из-за нерыночности внедренного им ипотечного продукта. Основная причина неудач - ставка на вторичный рынок. Вся система была задумана неправильно изначально: взяли курс на создание вторичного рынка, не создав первичного. И сейчас в стране просто плохо развит первичный рынок ипотечного кредитования (то есть, попросту говоря, нет тех банков, которые в состоянии выдавать ипотечные кредиты населению). Поэтому неудивительно, что никто не может сформировать объемные ипотечные портфели. Вторая причина проблем АИЖК - не соответствующие рынку параметры ипотечных кредитов. Сегодня привлечь деньги под 15% годовых в рублях и сроком до 27 лет просто невозможно.

Другая проблема агентства кроется в его взаимоотношениях с первичными кредиторами. Нынешняя схема основана на использовании региональных административных ресурсов, тогда как агентству следовало бы больше ориентироваться на рынок - привлекать к участию в своей программе коммерческих кредиторов. Сегодня же между АИЖК и региональными коммерческими банками стоит бюджетный посредник, который, с одной стороны, за счет госгарантий берет на себя часть рисков, но с другой - абсолютно безразличен к тому, насколько эффективна ипотека для банка, и вовлечь банки в ипотеку ему удается только под административным давлением. И поэтому такая схема нежизнеспособна./57/

Чрезмерное увлечение подобными схемами в конечном счете аукнулось и самому АИЖК. В октябре прошлого года оно неожиданно обратилось к Газпромбанку с просьбой о кредите. Пятый банк страны открыл агентству кредитную линию под залог закладных на миллиард рублей под 9,2% годовых. А в конце ноября АИЖК обратилось с аналогичной просьбой в МДМ-банк.

Все это выглядит абсолютно логичным, так как агентство должно не финансироваться, а финансировать банки в ипотечной схеме. А тут все наоборот. Представители АИЖК уверяют, что это лишь временная мера, направленная на поддержание ликвидности: мол, реализация долгосрочных программ за счет коротких заимствований не планируется. "Необходимо наладить систему привлечения средств с рынка, которая соответствовала бы тем серьезным объемам рефинансирования, которые мы планируем на ближайшие годы. Нужно создать механизм, позволяющий привлекать долгосрочные ресурсы консервативных инвесторов на приемлемых для них условиях. Для этого необходимо завершить формирование нормативной базы для выпуска ипотечных ценных бумаг, а также разрешить инвестировать в эти инструменты средства пенсионных накоплений и страховых резервов. Затем надо провести несколько пробных выпусков бумаг, чтобы инвесторы смогли правильно оценить их риски и определить адекватную доходность", - заявил "Эксперту" начальник информационного департамента АИЖК Андрей Вишневский.

В качестве одной из мер защиты ипотечных бумаг Агентство по ипотечному жилищному кредитованию предлагает ввести банковские счета с фиксированным режимом работы - так называемые эскроу-счета. Владельцы таких счетов не могут свободно распоряжаться находящимися на них средствами. Чтобы ипотечное покрытие работало, необходимо направить поток платежей от заемщика к инвестору, максимально защищая его от угроз нецелевого использования.

АИЖК считает необходимым внести дополнение в закон «Об ипотечных ценных бумагах», предусматривающее обязанность эмитента облигаций с ипотечным покрытием открыть отдельный банковский счет. На него будут зачисляться все платежи получателя ипотечного кредита и проводиться все расчеты по ипотечным ценным бумагам. В законопроекте предлагается установить в договоре банковского счета ограничение, согласно которому его владелец может тратить средства только на обслуживание ипотечного кредита или ипотечных ценных бумаг./59/

Другими словами, заемщик вносит очередной платеж, предназначенный для погашения ипотечного кредита, а банк, выпустивший под эту ссуду облигации, перечисляет деньги на эскроу-счет, открытый в другой кредитной организации. С этого момента банк-эмитент не может распоряжаться деньгами по своему усмотрению, что служит дополнительной гарантией для инвестора, вложившего средства в ипотечные ценные бумаги.

Чтобы подобная схема могла работать, необходимо законодательно разрешить в России открывать эскроу-счета, то есть позволить банку и клиенту заключать договор, по которому владелец счета будет добровольно ограничивать свои права. По действующим сегодня нормам никаких запретов на использование денег, которые клиент разместил в банке, быть не может.

Есть еще один нюанс. Нужно разрешить определять по соглашению клиента и банка срок, в течение которого договор между ними не может быть расторгнут. Выходит, что АИЖК пытается убить сразу двух зайцев - не только повысить качество обеспечения ипотечных кредитов, но и ввести безотзывные вклады.

Также законопроект предполагает разрешить банку распоряжаться средствами на спецсчете на целевые нужды. Для этого агентство предлагает внести ряд поправок в Гражданский кодекс и другие законодательные акты. В настоящее время статья 845 ГК устанавливает право клиента беспрепятственно распоряжаться находящимися на счете средствами и запрещает банку определять и контролировать направления использования денежных средств клиента.

Это предложение вызвало бурную реакцию банковского сообщества. Законопроект в виде, предложенном АИЖК, станет ядерной бомбой немедленного действия, так как меняет весь институт банковского счета. Дело в том, что предложенные АИЖК изменения можно будет применить не только к ипотечным спецсчетам, но и к другим счетам, в том числе и к вкладам. Банки смогут ограничить права клиентов, предлагая им такие жесткие условия, как запрет на досрочное расторжение договора, запрет на досрочное снятие средств и контроль за их целевым использованием.

С другой стороны, нововведения могут положительно отразиться на деятельности банков, в частности, позволит им более эффективно управлять ликвидностью, даст возможность принимать в обеспечение по ссудам депозиты физических лиц.

Предложенную концепцию законопроекта решено доработать и внести в Госдуму через банковский комитет. Для этого решено создать рабочую группу, в которую войдут представители ФСФР, Ассоциации российских банков, АИЖК, управляющих компаний и банковского комитета Думы.

За последнее время АИЖК все чаще выступает инициатором различных законопроектов по приданию своим займам рыночного характера или что-то похожего на это, по повышению надежности и привлекательности финансовых инструментов. Этому способствует то, что государство не очень готово поддерживать АИЖК в его дальнейшей, подобной сегодняшней, деятельности. Во всяком случае, правительство намерено вдвое сократить объем и без того небольших государственных гарантий. "Бизнес-план агентства предусматривает в 2005 году рефинансирование ипотечных кредитов на 12 миллиардов рублей. Мы запросили увеличение объемов господдержки прежде всего за счет гарантий по обязательствам агентства. Необходимость этой меры диктуется тем, что сегодня на рынке длинных денег практически нет. Предоставление госгарантий позволило бы нам полностью выполнить планы и при этом как минимум не повышать ставку, а возможно, и несколько снизить. Мы надеемся убедить в своей правоте и Минфин, но пока наши предложения по объемам господдержки не нашли понимания", - сетует г-н Вишневский.

Однако, подобное непонимание совершенно не удивляет: снижение объемов государственных гарантий можно легко объяснить - АИЖК продолжает выдавать кредиты, для которых пока не найден подходящий, и главное, рыночный источник рефинансирования. Естественно, в Минфине задаются вопросом: насколько эффективно были использованы его гарантии, нацеленные на поддержку будущей ипотечной системы?

Для АИЖК эти рассуждения крайне опасны: если агентству не удастся выбить дополнительные гарантии, то вся федеральная ипотечная программа может затрещать по швам. АИЖК придется привлекать средства на худших, то есть рыночных условиях, а делать этого оно не умеет. Впрочем, судьба агентства сейчас, кажется, мало кого интересует. Похоже, его место на этом рынке готовы занять крупнейшие российские и иностранные банки, для которых сегодняшняя ситуация крайне выгодна.

Приход таких игроков в ипотеку вполне вероятен. И более того, перспективы усиления серьезных государственных и окологосударственных банков на этом рынке никого не пугают. Не исключено, что рано или поздно произойдет концентрация ипотечного рынка вокруг крупных кредитных учреждений. Возможно, впоследствии именно они будут инвестировать свои средства в приобретение ипотечных ценных бумаг, а также выступать их эмитентами. Кстати, такой источник рефинансирования не нуждается в госгарантиях, а значит, будет снята нагрузка с государства. Крупным банкам будет существенно легче привлечь деньги под ипотечное кредитование, собрать крупные пулы закладных и выпустить интересные облигации на рынок. Им самим это тоже интересно, так как ипотечные бумаги - доходный и, при правильном обращении, масштабный финансовый инструмент.

Если нечто подобное произойдет, то шансов у АИЖК практически не останется.

На этом фоне существенно больше возможностей развить ипотечное жилищное кредитование имеет, например, Внешторгбанк. АИЖК в перспективе либо окончательно утратит свои позиции, либо фактически сольется с каким-нибудь госбанком. Это будет вполне логично, раз уж все основные финансовые потоки концентрируются вокруг них./57/

Следует также отметить, что в новую ипотечную систему не впишутся и небольшие коммерческие банки. Многих из них подкосил июньский банковский кризис. Ряд банков, реализующих собственные ипотечные программы, частично свернули их в связи с дефицитом ликвидности. Небольшие банки полагали, что смогут запустить свои ипотечные программы на вкладах, затем выйти на рынок ипотечных ценных бумаг, выпустить облигации и привлечь долгосрочные пассивы. Но теперь, после летнего кризиса доверия, чтобы привлечь вкладчиков и приступить к формированию ипотечного пула, явно недостаточно размещения рекламы и повышения процентов по депозитам. Банкам приходится искать субординированные или, по крайней мере, трех-пятилетние валютные кредиты на Западе. Задача по привлечению финансирования существенно осложнилась. И, скорее всего, небольшим банкам, ресурсы которых ограничены, придется уступать пулы более крупным банкам.

В процессе проведенного нами методологического анализа деятельности банков-кредиторов на вторичном рынке ипотечного кредитования была структурирована следующая схема развития вторичного рынка ипотечного кредитования в Российской Федерации (см. Приложение Л). Данная схема объединяет как механизмы простого рефинансирования (то есть, не прибегая к финансовым возможностям секьюритизации), которые заключаются в продаже ипотечных кредитов другим финансовым институтам, так и механизмы секьюритизации ипотечных активов. Принципиально новым для российских условий является, например, продажа выданных первичными кредиторами ипотечных кредитов специально созданным закрытым ипотечным паевым инвестиционным фондам.

В конце апреля текущего года ФСФР зарегистрировала правила первого ипотечного паевого фонда в России - "Югра Ипотечный фонд" (под управлением УК "Регион Девелопмент"). Тем самым начинает формироваться новый и весьма емкий сегмент рынка коллективных инвестиций. По оценке Ассоциации российских банков (АРБ), к концу 2004 года совокупный портфель ипотечных кредитов (с учетом некредитных организаций) превысил $1 млрд.

Фонд создаётся на 15 лет, его размер - 340 млн. руб. Выплаты по паям будут производиться ежеквартально, планируемый доход - не менее 10% годовых. Стоимость инвестиционного пая составляет 10 тыс. руб., минимальный входной порог - 100 тыс. руб. Пайщиками фонда выступили негосударственные пенсионные фонды. Привлечённые средства планируется направить на выкуп закладных по ипотечным кредитам, которые будут выданы на приобретение жилья, возводимого за счёт средств другого фонда «Регион Девелпмента» - «Югра - недвижимость»./60/

Теперь банки смогут рефинансировать ипотечные кредиты, продавая права требования по ним управляющим компаниям.

В соответствии с Постановлением ФКЦБ России «О составе и структуре активов акционерных инвестиционных фондов и активов паевых инвестиционных фондов» в состав активов закрытых ипотечных ПИФов могут входить денежные средства, госбумаги, субфедеральные облигации и денежные средства по обеспеченным ипотекой обязательствам. Сумма требований по всем кредитным договорам в структуре активов должна составлять не менее 65% от их стоимости. На один кредитный договор должно приходиться не более 10% от стоимости активов. Обязательства, обеспеченные залогом недостроенной недвижимости, могут составлять не более 10% от суммы активов. Новое положение, которое должно вступить в силу в ближайшее время, значительно расширяет возможности ипотечных фондов - в частности, за счет увеличения доли закладных, выданных на этапе строительства жилья (до 30% общих активов ПИФа). В настоящее время большая часть недвижимости продается на этапе строительства жилья. И банки очень заинтересованы в сокращении срока между выдачей кредита и реализацией закладной./61/

Таким образом, появляется новый инструмент рефинансирования ипотечных кредитов и, соответственно, новый источник долгосрочных ресурсов. Новые ПИФы помогут создать фундамент для развития ипотечного рынка.В ипотечных ПИФах также заинтересованы и застройщики: паевые фонды стимулируют спрос на недвижимость, так как дают банкам возможность выдавать больше ипотечных кредитов.

По данным Национальной лиги управляющих, на 28 февраля 2005 г. все российские ПИФы консолидировали 123,25 млрд руб. Из них 41 млрд руб. пришлись на открытые и интервальные фонды, 82 млрд руб. аккумулировали ЗПИФы. Львиную часть этой суммы - 73 млрд руб. - собрали закрытые фонды акций. А ЗПИФы недвижимости привлекли "всего" 9 млрд руб./62/

Так вот же они, долгосрочные ресурсы. Нужно лишь протянуть к ним «ипотечные» руки.

Динамично развиваться смогут операторы рынка ипотечного кредитования, имеющие доступ к длинным деньгам. К таковым относятся прежде всего российские банки с большим капиталом, имеющие возможность использовать различные источники финансирования ипотечных программ и диверсифицировать риски, а также иностранные банки. Их перспективы на этом рынке также нельзя недооценивать. Российский рынок представляется очень привлекательным для многих западных банков, благодаря относительно высоким процентным ставкам, а также высоких темпов роста цен на жилье.

Таким образом, делать ставку на развитие первичного рынка жилищного ипотечного кредитования или же способствовать дальнейшей эволюции недоделанного вторичного рынка путем внедрения - пусть даже и продуманных - схем рефинансирования и секьюритизации - покажет время.

3.2 Перспективная модель российского вторичного рынка ипотечных кредитов - ипотечный кондуит

В мировой практике существует большой набор различных схем и подходов к рефинансированию ипотечных кредитов. До последнего времени схема "длинные активы - длинные пассивы" применялась только в Германии, где существуют специализированные ипотечные банки. Таких банков в России нет, и появление их не предвидится. Да и германская ипотечная модель скоро будет существенно реформирована для соответствия общеевропейской модели. В странах с наиболее развитым ипотечным бизнесом применяются другие модели. В США "длинные активы - среднесрочные пассивы", в Австралии довольно широкое распространение получили ипотечные кондуиты, в которых применяется модель "длинные активы - короткие револьверные пассивы".

В отличие от США, механизмы рефинансирования в которых были подробно рассмотрены в предыдущих главах, в Австралии нет крупных ипотечных агентств, поддерживаемых государством. На ипотечном рынке доминируют коммерческие банки, которые сами организуют финансовые структуры для секьюритизации и рефинансирования своих ипотечных программ. Существуют также и небанковские финансовые компании, занимающиеся выдачей ипотечных кредитов. Большая часть ипотечных кредитов осуществляется за счет эмиссии pass-through облигаций (notes). Принцип действия долговых инструментов pass-through notes аналогичен сертификатам, с той лишь разницей, что суммарный номинал эмитированных бумаг немного меньше размера обеспечения, и инвесторы имеют право только на купонные платежи и погашение номинала облигаций. Разница между размером обеспечения и суммарным номиналом эмитированных облигаций называется субординированием. Потери по дефолтам в пределах субординирования никак не отразятся на инвесторах в эти облигации, и только если потери от дефолтов превысят субординирование, инвесторы понесут потери. Подобная конструкция повышает надежность этих инструментов и делает их более привлекательными для инвесторов - соответственно снижается доходность, которую инвесторы требуют для этих бумаг. Если же потери от дефолтов окажутся меньше ожидаемых (меньше субординации), то излишек, оставшийся после полного погашения облигаций, идет в доход организатора выпуска. Если этим организатором был банк, секьюритизировавший свои ипотечные кредиты, то этот излишек становится его доходом, т.е. этот инструмент выглядит более привлекательным, чем сертификат, и для инвестора, и для того, кто организовал секьюритизацию. Поэтому долговые инструменты pass-through notes получили широкое распространение.

Широкое распространение в Австралии получили ипотечные кондуиты. Финансовая структура ипотечного кондуита реализует модель рефинансирования "длинные активы - короткие револьверные пассивы". Работа ипотечного кондуита строится следующим образом. Сначала банк создает кондуит - специальную финансовую компанию, которая юридически полностью независима от него. Кондуит начинает регулярно выкупать ипотечные кредиты у создавшего его банка и накапливать их на своем балансе. Для рефинансирования выкупленных кредитов кондуит эмитирует и размещает на вторичном рынке свои собственные месячные долговые бумаги, обеспеченные ипотечными кредитами, находящимися на его балансе.

Такое рефинансирование получается очень дешевым, поскольку «короткие» бумаги несут значительно меньше рисков.

В конце месяца ипотечный кондуит получает месячные платежи по своим ипотечным кредитам. Кредиты платят "длинный" купон. Тогда же кондуит обязан выплатить "короткий" купон по своим долговым обязательствам, а также погасить их номинал. Длинный купон по ипотечным кредитам всегда будет больше короткого купона по долговым бумагам кондуита, обеспеченным этими же кредитами. С выплатой короткого купона у ипотечного кондуита проблем не возникает. А для того, чтобы погасить номинал своих долговых бумаги этого месяца, кондуит выпускает и размещает на рынке такие же бумаги на следующий месяц. Полученными от размещения деньгами он гасит номинал своих бумаг текущего месяца. Рефинансируя пул своих активов с помощью регулярно повторяющихся эмиссий месячных бумаг, кондуит в состоянии накопить пул ипотечных кредитов, достаточный для "долгосрочной" секьюритизации. Такая секьюритизация может осуществляться в виде сертификатов участия или структурированных ИЦБ. После того, как пул кредитов кондуита секьюритизирован и ИЦБ размещены на вторичном рынке, происходит полное погашение долговых бумаг и процесс накапливания пула на балансе ипотечного кондуита начинается сначала./43/

В структуре описанного ипотечного кондуита привлекательно то, что с помощью относительно небольшого начального капитала можно накопить пул ипотечных кредитов размером 50-70 млн. долларов. Правильная секьюритизация пула такого размера позволит эмитировать ценные бумаги, которые можно будет разместить не только в России, но и за рубежом. Кондуит может оказаться очень эффективной структурой для российского финансового рынка. С одной стороны Кондуит занимает на очень короткий период времени и поэтому ставка рефинансирования получается очень низкой. С другой стороны, долговые бумаги ипотечного кондуита привлекают короткие деньги с российского финансового рынка, в которых недостатка нет. Кондуиту, правда, потребуются определенные гарантии и поддержка ликвидности, но в размере в сотни раз меньшем, чем объем гарантий, которые требуются для выпуска облигаций АИЖК.

Ипотечный кондуит идеально подходит для секьюритизации пулов ведомственных и других не совсем рыночных ипотечных кредитов. Кондуит также может быть эффективным средством для реализации региональных программ социальной ипотеки. В региональных программах социальной ипотеки можно с помощью ипотечного кондуита заменить прямые дотации (как это делается сейчас) на гарантии регионального правительства.

В России в роли ипотечного кондуита на ипотечном рынке может выступать ипотечный агент, который может быть создан одним или несколькими банками. Он на постоянной основе будет выкупать ипотечные кредиты - в основном у своих учредителей. Выкупая кредиты и выводя их с баланса банка, кондуит возвращает практически весь оборотный капитал последнему, который продолжает выдавать ипотечные кредиты, будучи ограничен только ёмкостью финансового рынка. Причем подобная покупка является полноценной. У банка после продажи активов не остается никаких прав или обязательств, связанных с реализованными ипотечными кредитами. В англо-саксонской системе такая продажа называется true sale. Банк, правда, по-прежнему будет обслуживать проданные кредиты за 1,5-2% в год. Но при необходимости кредиты разрешается передать на обслуживание другому банку, поэтому при банкротстве банка, продавшего активы, с последним ничего не произойдет. Сам ипотечный агент (кондуит) не вправе обслуживать кредиты (ему запрещено иметь штат сотрудников) и нанимает для выполнения данной функции другой банк. Часто заранее известно, какой именно банк (сервисер) будет обслуживать кредиты, если у основного возникнут финансовые проблемы.

После покупки ипотечных активов кондуит выпускает «короткие» коммерческие бумаги, продажей которых возмещает свои расходы на покупку и которые, будучи обеспечены купленными кредитами, получат определенный кредитный рейтинг. Так как для России ипотечный кондуит - сруктура новая, рынок, скорее всего, поначалу не оценит чистоту активов и преимущества их отделения на баланс. Поэтому по «коротким» бумагам кондуита придется предоставлять гарантии, которые обычно дает тот, кто создал кондуит и заинтересован в его успешной работе, - как правило, это банк, выдающий ипотечные кредиты./63/

Коммерческие бумаги кондуита больше всего похожи на банковские векселя, но они существенно более надежны и имеют более высокий кредитный рейтинг. На сегодня рыночную нишу коммерческих бумаг кондуита можно оценить на уровне 100 млрд. рублей. Эта оценка была получена следующим образом. По данным Национальной ассоциации участников фондового рынка (НАУФОР) после летнего крезиса 2004 года объем рынка банковских векселей упал на 100 млрд. руб, то есть теперь инвесторы держат в своих портфелях на 100 млрд. руб. меньше банковских векселей, чем прежде. Следовательно данная ниша может быть заполнена коммерческими бумагами ипотечного кондуита.

Осталось описать последний, но исключительно важный компонент кондуита - провайдера ликвидности. Для этого необходимо рассмотреть следующую ситуацию. Предположим, что мы создали ипотечный кондуит и теперь выкупаем у банков ипотечные кредиты, которые рефинансируем продажей «коротких» коммерческих бумаг. В конце каждого месяца наш кондуит получает купонные и амортизационные платежи от портфеля выкупленных ипотечных кредитов. Он также обязан полностью погасить свои месячные бумаги. Большая часть номинала бумаг кондуита гасится за счет поступлений от продажи пакета анологичных бумаг на следующий месяц. Если кондуит по каким-либо причинам не сможет разместить пакет следующего месяца, он не погасит номинал своих коммерческих бумаг за прошлый месяц и вся его финансовая структура рассыплется как карточный домик. Для описанных ситуаций в структуре ипотечного кондуита предусмотрен провайдер ликвидности, который обязуется выкупать коммерческие бумаги кондуита при любой ситуации, сложившейся на финансовом рынке. Обычно эту роль играет крупный финансовый институт, который предоставляет профессиональные услуги по финансовому страхованию. В России такие функции может взять на себя Международная финансовая корпорация (International Finance - IFC), Корпорация частных инвестиций (Overseas Private Investment Corporation - OPIC) или Европейский банк реконструкции и развития (ЕБРР), а в отдаленном будущем - «Внешторгбанк» или даже Сберегательный банк РФ. Структура и финансовые потоки ипотечного кондуита представлены на рисунке М.1 (см. Приложение М)./37/

В заключение хочется сказать, что предложенная схема с использованием ипотечного кондуита является одной из самых эффективных для реализации в современных российских условиях как с точки зрения рисков, связанных с колебаниями финансового рынка, так и с точки зрения рефинансирования банков.

3.3 Вторичный рынок ипотечных кредитов в Оренбургской области: проблемы формирования и перспективы развития

Одной из основных приоритетных целей в современной России, находящихся на контроле у президента РФ, является обеспечение доступности жилья. Здесь значимую, хотя и не единственную, роль играет развитие ипотечного кредитования как в целом по России, так и в отдельно взятых регионах.

Однако достижение этой цели ограничено возможностями банков кредитовать население по классической ипотечной схеме, только за счет своих ресурсов. Именно недостаточно развитая инфраструктура первичного рынка жилищного ипотечного кредитования побуждает кредитные организации прибегать к развитию системы вторичного рынка ипотечных кредитов для получения необходимых ресурсов.

К сожалению, говорить о вторичном рынке ипотечных жилищных кредитов в Оренбургской области пока не представляется возможным в силу сложившейся конъюнктуры на этом сегменте регионального рынка кредитов. В нашей области до последнего времени (вплоть до 2003 года) объемы выдаваемых ипотечных кредитов были настолько малы, что говорить об организации даже первичного рынка ипотечных кредитов было нецелесообразным. Это объясняется тем, что данная ниша в кредитовании занята, если не брать во внимание деятельность ОИКБ «Русь» (ООО), лишь немногими региональными банками. Программы и объемы их кредитования в этой области настолько малы, что их по праву можно и не считать операторами этого рынка. Региональные банки и филиалы московских до настоящего времени не активизировались по продвижению ипотечных продуктов и ограничиваются лишь кредитованием своих сотрудников и участников в капитале по льготной процентной ставке на покупку жилья, называя тем самым данный вид кредитования «ипотечным», что, кстати сказать, является в корне не правильным. Ведь предоставление ипотечного кредита сопровождается оформлением приобретаемой недвижимости за счет собственных и кредитных средств в собственность заёмщика и в залог в пользу кредитора. А так как приобретаемое за счет «лжеипотечных» кредитов жилье не обременяется залогом в пользу банка-кредитора, то и считать данный продукт ипотечным нельзя.

Следовательно, единственным и недосягаемым лидером в реализации ипотечного кредитования в Оренбургской области является ОИКБ «Русь». Объёмы ипотечного кредитования за счет бюджетных средств и по федеральной программе АИЖК представлены на рисунке Н.1 (см. Приложение Н). Программы кредитования помогают жителям области приобретать за счет кредитных средств как квартиры в строящихся домах, так и на вторичном рынке, а также при наличии незавершенного строительством индивидуального жилого помещения (готовность объекта не менее 30%) дают возможность завершить начатое строительство в короткие сроки. Благодаря агрессивной политике банка, направленной на «захват» рынка и интенсивной деятельность по её реализации, жители даже самых отдаленных районов области могут реально воспользоваться возможностью получения ипотечного кредита.

Следует заметить, что ипотечное кредитование является долгосрочным и относительно рискованным видом розничного бизнеса. Срок предоставления ипотечного кредита может достигать 27 лет с момента предоставления кредитором денежных средств в зависимости от наступления пенсионного возраста заёмщика. Параметры предоставляемого кредита также зависят от размера и стабильности доходов, получаемых заемщиком и уровня ликвидности приобретаемого жилья. Именно от стабильности получаемого дохода зависит и риск, который берет на себя кредитор. Таким образом, логическим следствием повышенного риска должна быть высокая доходность бизнеса. Каковым и является ипотечное кредитование.

Не будет новостью то, что ипотечные кредиты является достаточно доходным и ликвидным активом. Ведь не оспорим тот факт, что недвижимость, которая в последнее время имеет тенденцию к ценовому росту, намного ликвиднее, чем техника или оборудование. В случае неплатежеспособности заёмщика кредитору легче и менее затратнее реализовать заложенное жилье. Таким образом, вроде бы все плюсы и минусы, казалось бы, налицо. Так почему же ипотека в России, а в области в частности, не получает достаточного развития?

И вопрос-то на самом деле не такой сложный - ставки предоставляемых кредитов высоки и условия их выдачи жестки. Но суть сложившейся проблемы нужно искать не в «сверхмаржинальной» политике банков (как многим кажется), а в другом. А конкретно, в общероссийских конъюнктурных условиях. Нецелесообразно банкам выдавать кредиты по ставкам 4-6%, как в развитых странах, при годовой инфляции, превышающей порог 10%. Это будет «самоубийством» для банков.

Но даже в надежде, что к 2010 году ставки будут снижены, развитие ипотеки как наиважнейшей общегосударственной задачи может застопориться. Это не пессимизм, а суровая реальность. С каждым годом будут наращиваться объёмы ипотечных портфелей банков, и средств на дальнейшее, более масштабное, развитие благой цели может внезапно не хватить. Для этого нужны постоянные финансовые вливания в сферу ипотечного кредитования и отладить механизм заимствования средств на фондовом рынке. Другими словами, нужен устойчивый и ёмкий источник «длинных» и «дешевых» денег (а ещё лучше - источники).

В виду недостатка долгосрочных ресурсов в российской экономике и относительно небольших объемов устойчивых и долгосрочных пассивов в ОИКБ «Русь» существует некоторая проблема. Она связана с невозможностью держать у себя на балансе до окончания срока кредитования выданные кредиты. Данная проблема разрешается путем рефинансирования ипотечных кредитов федеральному Агентству по ипотечному жилищному кредитованию (далее - АИЖК).

Главный положительный момент рефинансирования - возможность для банка на ограниченные средства выдавать неограниченное число кредитов. Но такая схема работает только тогда, когда в стране существует развитой рынок ценных бумаг, на котором, собственно, и «вращаются» закладные или секьюритизированные жилищные ипотечные кредиты. А без рефинансирования объективные возможности банков выдавать ипотечные кредиты составляют всего лишь небольшой процент от потребности населения в подобном кредитовании.

АИЖК выкупает у банков-партнеров только те кредиты, которые выдаются строго по программе, предложенной указанным агентством. Стандартизированные правила андеррайтинга, выдачи, рефинансирования, страхования и сопровождения ипотечных кредитов, которые введены АИЖК, позволяют ему консолидировать одинаковые по рискованности активы. Пользуясь государственными гарантиями, выделяемыми для развития ипотеки в России, Агентство выпускает облигационные займы. Эти облигации являются корпоративными, и считать их ипотечными в данном случае нельзя.

Именно благодаря работе с федеральным Агентством через регионального оператора Банк получает возможность возобновлять свою ресурсную базу. Тем самым, рефинансируя свой ипотечный портфель путем продажи персонифицированных ценных бумаг (закладных), объединенных в пулы по срокам и рискам, Банк строит свой бизнес на комиссии за оформление, выдачу и сопровождение проданных ипотечных кредитов. Таким образом, Банк является первичным звеном в сложном механизме ипотечного кредитования.

Далее процесс может продвигаться по следующей схеме:

а) банк как владелец кредитного пула организует выпуск ценных бумаг, передавая их покупателям все права на имущество, включенное в сформированное ранее покрытие. К примеру, выпущенная бумага может удостоверять право на долю в пуле ипотечных кредитов с 10-летним сроком погашения, выданных на приобретение однокомнатных квартир в городе Оренбурге.

По этой схеме банк становится доверительным управляющим кредитным покрытием. Достоинство схемы - полное исключение рисков, связанных с банкротством эмитента, - ведь по ГК передача имущества в доверительное управление не влечет перехода права собственности на него к управляющему. Так что в случае несостоятельности последнего кредитное покрытие не будет включено в конкурсную массу.

б) сформировав ипотечное покрытие, Банк выпускает ипотечные ценные бумаги (облигации). Эмитент связывает исполнение своих обязательств по погашению и выплате процентов по облигациям с исполнением обязательств перед ним должниками по кредитным договорам. Этот механизм называется заемной схемой секьюритизации. Она представляет собой конструирование производной ценной бумаги (связанной облигации).

Основной причиной популярности секьюритизации ипотечных кредитов является снижение стоимости заемного капитала, достигаемое за счет применения залога недвижимого имущества. Если процентные ставки имеют долгосрочную тенденцию к понижению, то привлечение финансирования посредством секьюритизации позволяет существенно уменьшить его стоимость. Одновременно возрастает прибыль коммерческого банка и улучшается положение его собственников.

На сегодняшний день объём портфеля ипотечных кредитов ОИКБ «Русь», выдаваемых по программе АИЖК, возможных к рефинансированию, составляет немногим больше 450 млн. рублей (более 1640 кредитов). Это, к сожалению, недостаточная сумма для проведения выпуска облигаций, поскольку затраты, связанные с эмиссией ипотечных ценных бумаг, окажутся выше предполагаемых доходов. Каждая сделка по секьюритизации активов сопряжена с большими фиксированными расходами, поэтому необходимо собрать большой пул секьюритизируемых активов, прежде чем сделка будет иметь экономический смысл. Для успешной и дешевой секьюритизации, результат реализации которой приведет к получению банком-эмитентом арбитражной прибыли минимум в размере 3-4%, нужно сформировать ипотечное покрытие объёмом 50-100 млн. долл. Именно при таких объёмах секьюритизация, как инструмент рефинансирования, способна покрыть всевозможные расходы, связанные с выпуском и обращением, а также с налогообложением. К тому же, ещё не факт, что новоиспеченный финансовый инструмент найдет своего инвестора. Для того, чтобы облигации с ипотечным покрытием были торгуемыми на фондовом рынке, помимо высокой доходности по ним и их низкой рискованности, должен быть высокий инвестиционный рейтинг. С этим дело обстоит намного сложнее. В силу сложившихся обстоятельств ведущие рейтинговые агентства, присваивая рейтинг ценным бумагам, делают привязку к общему рейтингу компании-эмитента. В итоге получается, что рейтинг бумаг на несколько ступеней ниже рейтинга компании.

Так как ипотечные кредиты в Оренбургской области массовым порядком пока не выдаются, то большой пул этих кредитов придется где-то накапливать. Один из путей - их можно накопить на балансе ОИКБ «Русь». Сколько времени это займет предсказать трудно, но в период накапливания банку придется их тем или иным способом финансировать. А при недостаточном размере пула секьюритизацию придется проводить с убытками. И то и другое неэффективно с финансовой точки зрения.

Именно для решения такого рода проблем эффективно применение структуры ипотечного агента.

Предположим, банк «Русь» (а в ближайшей перспективе и такие банки области, как «Банк Оренбург», «Форштадт», «Внешторг», «Банк Москвы») занимается выдачей ипотечных кредитов и намерен продавать права требований по этим кредитам на постоянной основе, продолжая обслуживать эти кредиты.

Банк создает структуры накопителя (в виде ипотечного агента) и ипотечного кондуита (инвестиционная компания с лицензией). Накопителю Банк выделяет небольшую револьверную кредитную линию (скажем, в размере ожидаемого месячного объема ипотечного кредитования Банка). Выданные кредиты Банк продает Накопителю, за которые тот расплачивается, выбирая кредит по кредитной линии. При этом сразу оговариваются достаточно жесткие условия по стандартным параметрам ипотечных кредитов, которые будет покупать ипотечный агент и другие условия сделки. В реальной жизни параметры пула кредитов будут не хуже, чем стандартные параметры отдельного кредита. После того, как образуется некоторый объем кредитов на балансе Накопителя, он выпускает ноты (обеспеченные векселя), которые оцениваются по стандартным характеристикам, а не по реальным параметрам пула, которые, как уже было сказано, будут лучше. Ноты ипотечного агента покупает кондуит. Деньгами, вырученными от продажи нот кондуиту, Накопитель погашает задолженность по кредитной линии. Процедуры покупки активов и выпуска нот четко определены в уставе Накопителя. Никакими другими видами деятельности ипотечный агент заниматься не может, ему это просто запрещено уставом, и предусмотрены механизмы, обеспечивающие соблюдение устава.