Совершенствование программы ипотечного жилищного кредитования (на примере ОАО АКБ "Связь-Банк")

1 910 000

2 530 000

3 349 000

5 398 000

Величина запрашиваемого кредита (руб.)

1 470 100

1 985 400

2 133 000

4 100 350

Величина выданного кредита (руб.), (И)

1 419 130

1 892 440

2 069 680

4 005 320

Величина собственных средств заемщика (руб.)

490 870

637 560

1 279 320

1 392 680

Доля заёмных средств в стоимости приобретаемого жилья (%), (КЗ)=И/К*100%

74,3%

74,8%

61,8%

74,2%

Доля собственных средств заёмщика в стоимости приобретаемого жилья (%)

25,7%

25,2%

38,2%

25,8%

В процессе ипотечного кредитования важно анализировать состояние и эффективность использования выданных кредитов. С этой целью применяются финансовые коэффициенты, а именно коэффициент ипотечной задолженности (КЗ), показывающий долю ипотечного долга (заемных средств) в общей стоимости приобретаемого жилья. Чем выше коэффициент, тем выше степень риска нарушения заемщиком своих обязательств. Анализируя значение коэффициента по отдельно взятому ипотечному кредиту можно сделать вывод, о том, что банк придерживается рамок, установленных по данному виду кредита, а именно, максимальный размер кредита составляет не больше 75% запрашиваемого кредита. Из предоставленных на данный момент филиалом ипотечных кредитов наибольшее значение коэффициента ипотечной задолженности имеет кредит №2 -74,8%. Рассчитаем общее значение коэффициента по всем выданным кредитам:

И(общ.) = 9 386 570руб.

К(общ.)= 13 187 000 руб.

КЗ (общ.) = И(общ.) / К(общ.) *100 % = 9 386 570/13 187 000*100%=71%

Таким образом, исходя из полученных результатов, можно сделать вывод, о том, что данный коэффициент находится в пределах допустимых значений, представленные кредиты сбалансированы по степени риска.

Таблица 3.2. Сроки и процентные ставки по выданным ипотечным кредитам

Показатель	Кредит №1	Кредит №2	Кредит №3	Кредит №4
Величина выданного кредита (руб.)	1 419 130	1 892 440	2 069 680	4 005 320
Срок кредита (мес.)	120	120	120	120
% ставка по кредиту	16%	16%	16%	16,25%

Срок кредита стандартен - 120 месяца, 10 лет. Увеличение сроков предоставления кредитов говорит о том, что филиал более чётко видит себя в будущем, выдавая кредиты на столь длительный срок.

Ставка по кредиту варьируется на уровне 16% , за исключением договора в котором прописана ставка 16,25 % по причине принятия филиалом большего риска, чем по другим договорам в виду того, что заёмщик имеет более шаткое положение в плане дохода, по сравнению с другими заёмщиками.

Обеспечение по кредитам стандартно - квартира, обремененная ипотекой, то есть она является предметом залога до полного исполнения заемщиком своих обязательств по договору ипотеки. Поручителями по всем договорам выступают физические лица, как правило, супруги или близкие родственники. Величина поручительства равна величине выданного кредита, утвержденного по решению заседания кредитного комитета.

Таблица 3.3. Удельный вес ежемесячного платежа в погашение кредита в чистом ежемесячном доходе Заемщика

Показатель	Кредит №1	Кредит №2	Кредит №3	Кредит №4
Величина выданного кредита (руб.)	1 419 130	1 892 440	2 069 680	4 005 320
Чистый ежемесячный доход Заёмщика (руб.)	66 100	88 700	91 950	139 000
Ежемесячный платеж в погашение кредита (руб.)	21 189,14	28 256,16	30 902,55	59 803,73
Удельный вес ежемесячного платежа	32,0%	31,8%	33,6%	43,0%

Анализируя графу «Чистый ежемесячный доход заемщика» невольно напрашивается вопрос о доступности ипотечного кредита. Все заемщики с достатком выше среднего по Красноярску.

Но и это не показатель того, что при наличии стабильного дохода, потенциальному заемщику будет предоставлен ипотечный кредит.

Рассмотрим показатели надежности и доступности ипотечного кредита, который выражает отношение стоимости недвижимости к годовому доходу заемщика. (Приложение 9)

Анализируя данные таблицы можно утверждать, что коэффициент доступности и надёжности ипотечного кредита (К1) и (К2) немного не вписывается в необходимые рамки во всех четырех случаях значение коэффициента по которым (2,4; 2,3; 3,0; 3,2) и (1,8; 1,7; 1,8; 2,4) соответственно, это объясняется тем, что доходы заемщиков выше среднестатистических, поэтому объективно о доступности ипотечного кредита судить нельзя. Высокий уровень дохода может объясняться, с одной стороны, тем, что рассматриваемые заемщики действительно занимают высокие должности в различных сферах бизнеса, а с другой стороны, желанием этих лиц отразить уровень дохода, который необходим для получения кредита.

Порядок погашения основного долга и процентов - аннуитетный платеж, ежемесячно, с 20 по 28 число каждого месяца в течение всего срока кредита. В первый месяц уплачиваются только проценты. В последующие периоды равными частями, включающими сумму основного долга и проценты.

Такой способ погашения кредита удобен как для банка, так и для заемщика, он позволяет планировать денежные потоки.

Ежемесячный платёж составляет неизменную сумму, около 30% от чистого дохода Заёмщика.

Что касается оценочной стоимости приобретаемого жилья, то она выше на 25 % суммы выданного кредита. Эти 25% составляют величину собственных средств (первоначальный платёж) Заёмщика, которыми он должен обладать на момент обращения в банк с просьбой о предоставлении ипотечного жилищного кредита.

Коэффициент резервирования стандартен для всех видов ипотечного кредита Филиала и составляет 1 % от ежемесячного аннуитетного платежа.

Для того чтобы понять насколько выгодно банку предоставлять клиентам различные ипотечные кредиты и почему практически все банки ведут борьбу между собой путем совершенствования своих ипотечных программ за право занять эту, пока развивающуюся, но безусловно перспективную финансовую нишу, подсчитаем планируемый доход филиала ОАО АКБ «Связь-банк» от предоставления 4 различных но стоимости приобретаемого жилья ипотечных кредитов.

Таблица 3.4. Доходы банка от предоставления ипотечных жилищных кредитов

№ кредита	Величина выданного кредита (руб.)	Срок кредита (мес.)	% ставка	Ежемесячные платежи (осн. долг +%) (руб.)	Сумма выплаченная по договору (осн. Долг + %)	Доход банка
1	1 419 130	120	16%	21 189,14	2 542 697	1 123 567
2	1 892 440	120	16%	28 256,16	3 390 739	1 498 299
3	2 069 680	120	16%	30 902,55	3 708 306	1 638 626
4	4 005 320	120	16,25%	59 803,73	7 176 446	3 171 126
ИТОГО:	7431 618

Исходя из полученных результатов, можно сделать вывод, что при благоприятном стечении обстоятельств, а именно, при условии благоприятного развития экономики и при бесперебойности платежей со стороны заемщиков, банк получит прибыль от предоставления ипотечных жилищных кредитов в размере 7 431 618 руб.. Следовательно, можно смело утверждать, что ипотечное кредитование - перспективное направление на рынке банковского обслуживания населения.

Также для целей анализа состояния и эффективности использования выданных кредитов применяется финансовый коэффициент - ипотечная постоянная (ПИ), представляющая собой процентное отношение ежегодных платежей по обслуживанию долга к основной сумме ипотечного кредита.

Таблица 3.5.Отношение ежегодных платежей по обслуживанию долга к основной сумме ипотечного кредита

Показатель	Кредит №1	Кредит №2	Кредит №3	Кредит №4	Итого
Ежемесячный платеж в погашение кредита (руб.)	21 189,14	28 256,16	30 902,55	59 803,73	140 151,58
Годовая сумма платежей по обслуживанию долга (руб.) (Д)	254 269,68	339 073,92	370 830,6	717 644,76	1 681 818,96
Основная сумма ипотечного кредита (руб.) (И)	1 419 130	1 892 440	2 069 680	4 005 320	9 386 570
Ипотечная постоянная ПИ=Д/И*100%	17,9%	17,9%	17,9%	17,9%	17,9%

С учётом того, что номинальная ставка но выданным ипотечным кредитам составляет 16% - 16,25% можно сделать вывод о том, что ипотечный кредит будет погашен полностью. Превышение коэффициента ипотечной постоянной (17,9%) над номинальной ставкой по кредитам (16%) обеспечит выплату основной суммы кредита в заданные сроки, при условии благоприятного развития факторов влияющих в той или иной степени на заёмщика и кредитора.

Общее значение коэффициента ипотечной постоянной (17,9%) также превышает значение номинальной ставки по выданным ипотечным кредитам (16% - 16,25%), что говорит о правильно выбранной политике в сфере ипотечного кредитования.

3.2 Совершенствование программы ипотечного жилищного кредитования красноярского филиала ОАО АКБ «Связь-банк»

Для начала, приведем структуру выплат физического лица на основе программы ипотечного кредитования ОАО АКБ «Связь-банк». Согласно статистике, в большинстве случаев под ипотечное кредитование клиенты выбирают 2-комнатные квартиры, так как считаю эту площадь достаточной, а также более доступной по сравнению с квартирами большей площадью, поскольку разница между 2-комнатной и 3-комнатной квартирой, зачастую достигает уровня 1 000 - 1 500 тыс. руб. Для анализа были выбраны:

1) 2-комнатная квартира в Железнодоржном районе (Копылова) - 2 450 тыс.руб.

2) 2-комнатная квартира в Центральном районе (ул. Горького) - 6 000 тыс.руб.

3) 2-комнатная квартира в Свердловском районе (Гладкова) - 1 750 тыс.руб.

4) 2-комнатная квартира в Советском районе (Взлетка) - 3 000 тыс.руб.

5) 2-комнатная квартира в Кировском районе (ул. Павлова) - 2 000 тыс.руб.

В таблице (Приложение 2) приведена структура выплат физического лица по ипотечному кредитованию в зависимости от цены квартиры и срока кредитования. Расчеты проведены при существующих условиях программы ипотечного кредитования ОАО АКБ «Связь-банк»: размер первоначального взноса (размер собственных средств заемщика) составляет 25%, срок кредитования 10, 15, 20 лет, ставка по кредиту 16 % это средняя ставка по кредиту после анализа кредитоспособности платежеспособности, с учетом компенсирующих факторов.

Проведение анализа выплат по ипотечному кредитованию и определение доходности для банка при существующих условиях ипотечной программы ОАО АКБ «Связь-банк» позволит выявить преимущества и недостатки данных условий и, следовательно, предложить ряд вариантов для развития и усовершенствования системы ипотечного кредитования. Это позволит банку получать доход от операций ипотечного кредитования, благодаря привлекательным и доступным условиям кредитования для заемщиков. Все это позволит банку занять свою нишу на, безусловно, перспективном в будущем рынке ипотечного кредитования, позволит получить необходимый опыт работы с клиентами.

По данным таблицы (Приложение 1) можно сделать следующие выводы: чем больше стоимость квартиры, тем больше переплата у заемщика. И чем больше срок кредитования, тем выше переплата за приобретаемое жилье в кредит. Следовательно, банк получает наибольшую прибыль, когда заемщик приобретает достаточно дорого квартиру и на срок 15-20 лет. В этом случае резко возрастает переплата, иногда почти в 2 раза (например, при приобретении квартиры стоимостью 6 000 тыс. руб. на срок 20 лет переплата составляет 15 025 тыс. руб.). Для заемщика этот вариант является непривлекательным. Для заемщика оптимальный вариант: приобретения относительно недорогой квартиры при сроке кредитования 10 лет. В данном случае это квартира стоимостью 1750, 2000 тыс. руб., причем переплата составит соответственно 1 325 и 1 515 тыс. руб.

В целях совершенствования (оптимизации) условий предоставления ипотечных кредитов в ОАО АКБ «Связь-банк» можно предложить в качестве рекомендаций несколько вариантов условий кредитных договоров:

1. Увеличение суммы первоначального взноса при фиксированной процентной ставке.

2. Уменьшение процентной ставки при неизменной сумме первоначального взноса.

3. Снижение ставки по кредиту (льготное кредитование).

Данные варианты должны быть проанализированы с целью нахождения наиболее выгодного (оптимального) варианта, как со стороны банка, так и со стороны заемщика. Для банка этот вариант должен быть прибыльным и нивелировать кредитные риски, для заёмщика доступным по условиям кредитования, и не должен быть слишком затратным.

Вариант 1. Увеличение суммы первоначального взноса по ипотечному кредиту.

ОАО АКБ «Связь-банк» в качестве рекомендаций предлагается изменить (увеличить) величину первоначального взноса до 30, 35, 40%, при сроке кредитования 10, 15, 20 лет и при ставке 16%.

Проанализируем структуру выплат заемщика при увеличении первоначального взноса до 30, 35, 40% при сроке кредитования 10 лет, ставка по кредиту 16%. Рассмотрим преимущества данного варианта, как со стороны банка, так и со стороны заемщика. Увеличение размера первоначального взноса позволит заемщику уменьшить переплату за квартиру, так как сумма кредита будет меньше, чем при существующих условиях ипотечного кредитования (Приложение 2)

По данным таблицы можно сделать следующие выводы: при увеличении размера первоначального взноса уменьшается сумма кредита, необходимого для приобретения квартиры, и как следствие, уменьшается переплата заемщика. Для примера при стоимости квартиры в 1 750 тыс. руб. переплата при размере первоначального взноса 30% составляет 1 237 тыс. руб., при размере первоначального взноса в 35 и 40% -1 149 тыс. руб. и 1 060 тыс. руб. соответственно. Заемщику выгодно приобрести относительно недорогую квартиру, как можно с большей величиной первоначального взноса. Данная тенденция прослеживается и при кредитовании на срок 15 лет. (Приложение 3). Для банка в данном случае оптимальный вариант, первоначальный взнос 30%, и с наибольшей стоимостью приобретаемой квартиры. Данный вариант может применяться на практике с уже существующими условиями ипотечного кредитования, заемщик может сам выбирать размер первоначального взноса: 25% или 30% , для банка этот вариант является доходным.

Проанализируем динамику изменения превышения выплат над первоначальной стоимостью квартиры в зависимости от срока кредита и величины первоначального взноса (Приложение 4).

Данные таблицы свидетельствуют о том, что чем больше величина первоначального взноса, тем меньше переплата, данная тенденция прослеживается как при сроке кредитования на 10 лет, так и при сроке кредитования 15 лет. Эти условия очень привлекательны для заемщиков, так как превышения выплат над первоначальной стоимостью квартиры незначительны. Для банка наряду с уже действующими условиями ипотечного кредитования может быть применен вариант с величиной первоначального взноса 30% при сроке кредитования 10 и 15 лет, процентная ставка 16%. Несмотря на то, что данный вариант является менее доходным по сравнению с первоначальными условиями, он будет приносить доход банку за счет диверсификации условий ипотечного кредитования, которые будут привлекать заемщиков, так как у них есть выбор: либо большая величина первоначального взноса и меньшая сумма кредита, либо меньшая величина первоначального взноса и большая сумма кредита.

По результатам проведенного анализа можно сделать следующие выводы: первый вариант, который характеризуется, изменением условий кредитования в сторону увеличения величины первоначального взноса до 30, 35, 40% при сохранении прочих существующих условий кредитования (срок 10, 15, 20, 25 лет, ставка но кредиту 16%) приводит к возникновению следующих положительных моментов:

- для ОАО АКБ «Связь-банк» получение дохода (наиболее оптимальный вариант размер первоначального взноса 30%), снижение (нивелирование) банковских и кредитных рисков за счет большей величины первоначального взноса; доход от предоставления ипотечного кредита более 50% от стоимости квартиры.

- для заемщика (физического лица) уменьшение суммы переплаты по ипотечному кредиту, следовательно, уменьшение ежемесячных выплат в счет погашения кредита.

В качестве рекомендаций можно рассмотреть Вариант 2. - Уменьшение процентной ставки при неизменной сумме первоначального взноса.

Уменьшим процентную ставку по ипотечному кредиту до 15, 14, 13% при этом сумма первоначального взноса остается неизменной, 25% от стоимости приобретаемого жилья. Данные условия ипотечного кредитования конкурентоспособны на рынке ипотечного кредитования и на региональном рынке, так как являются более доступными и привлекательными по сравнению с другими условиями предоставления ипотечных кредитов другими финансово-кредитными организациями.

Эти условия выгодны банку, так как за счет расширения клиентской базы, он получит больший доход от предоставления ипотечных кредитов большему числу Заемщиков, несмотря на то, что уменьшение процентной ставки по кредиту при неизменной величине первоначального взноса должна уменьшиться доход банка. Но за счет более привлекательных условий ипотечного кредитования и доступности кредита, произойдет прирост желающих получить ипотечный кредит, и в долгосрочной стратегии развития, это принесет больший доход банку в будущем. Например, при базовых условиях ипотечного кредитования, заемщик, приобретая квартиру стоимостью 3 000 000 руб. при сроке кредитования 10 лет, переплачивал 2 272 854 руб. При изменении условий ипотечного кредитования, которые подразумевают уменьшение ставки по кредиту до 15, 14, 13% при сроке кредитования 10 лет, переплата по квартире стоимостью 3 000 000 руб. составит 15% годовых - 2 106 044 руб., 14% годовых - 1 942 194 руб., 13% годовых - 1 781 390 руб. Таким образом разница между переплатами будет варьироваться от 202 до 595,5 тыс. руб.

В Приложениях 5, 6, 7 приведен сравнительный анализ структуры выплат заемщика (физического лица) в зависимости от срока кредитования величины и ставки по кредиту.

По данным таблицы можно сделать следующие выводы: данные условия ипотечного кредитования выгодны для ОАО АКБ «Связь-банк», при данном варианте банк получает меньший доход, чем при уже существующих условиях кредитования, но за счет привлекательности и доступности ипотечного кредита, что в последствии приведет к росту числа Заемщиков и увеличению числа выданных ипотечных кредитов, доход банка в будущем возрастет. Для заемщика условия кредитования при первоначальном взносе 25% при ставке по кредиту 13-15% являются очень привлекательными, так как размер ежемесячных выплат по кредиту по сравнению с базовыми условиями уменьшится, уменьшится и переплата по ипотечному кредиту.

Применение данного варианта несет ряд преимуществ, как для ОАО АКБ «Связь-банк», так и для потребителей ипотечного кредитования:

- для банка значительное увеличение дохода за счет увеличения числа клиентов (расширение клиентской базы), и как следствие, увеличение числа выданных кредитов по ипотечному кредитованию благодаря привлекательному условию ипотечного кредитования (снижению процентной ставки с 13% до 13-15%).

- для потребителей ипотечного кредита снижение процентной ставки повышает его доступность и делает привлекательным.

Вариант 3. Снижение ставки по кредиту при сохранении базовых условий ипотечного кредитования.

Данный вариант предполагает следующие условия ипотечного кредитования: срок кредитования 10, 15, 20 лет; величина первоначального взноса 25% (размер собственных средств заемщика); ставка по кредиту 14%. Этот вариант может быть использован с целью привлечения клиентов (расширение клиентской базы банка) или в качестве рекламной акции, продвигающей данный продукт на рынке банковских услуг. Для этого проведем анализ выплат по ипотечному кредиту в зависимости от стоимости квартиры при уменьшении ставки по кредиту и сохранении величины первоначального взноса и сроков кредитования (Приложение 8)

Из данной таблицы можно сделать следующие выводы: при данном варианте ОАО АКБ «Связь-банк» будет получать доход, однако он незначительный, поэтому данный вариант целесообразно применять при льготном кредитовании, например VIP клиентов банка, сотрудников банка и при государственной поддержке, путем выделения бюджетных средств. Данный вариант, безусловно, выгоден для получателей ипотечного кредита.

Из проделанной работы можно сделать следующие выводы:

- проанализировав и сравнив предложенные варианты совершенствования условий предоставления ипотечных кредитов, можно отмстить, что каждый вариант имеет свои преимущества и недостатки, как для ОАО АКБ «Связь-банк», так и для получателя ипотечного кредита.

В качестве оптимального варианта можно отметить вариант №2. Уменьшение процентной ставки по кредиту до 13-15% при неизменной величине первоначального взноса 25%. Так как при данном варианте ипотечного кредитования банк будет получать значительный уровень дохода, который складывается за счет увеличения числа выданных кредитов и расширения клиентской базы. Для ссудозаемщика данный вариант привлекателен за счет снижения процентной ставки по кредиту, изменение данного параметра делает ипотечные кредиты более доступными для населения, при этом ежемесячные выплаты в счет погашения ипотечного кредита достаточно приемлемые для заемщиков и не отягощают их бюджет.

Следует рассмотреть, какие изменения повлечет за собой внедрение данного варианта ипотечного кредитования.

Кредитные операции банков должны приносить доход. Вся деятельность коммерческого банка направлена на получение прибыли, рассчитаем средний размер прибыли ОАО АКБ «Связь-банк», с одного выданного ипотечного кредита при данном варианте. Условная стоимость квартиры 3 000 000 рублей, сумма кредита 2 250 000 рублей.

(1 398 070 + 2 102 152 + 2 961 118) / 3 = 2 153 780 (руб.), где

1 398 070 руб. - это превышение выплат над первоначальной стоимостью квартиры при сроке кредитования 10 лет;

2 102 152 руб. - это превышение выплат над первоначальной стоимостью квартиры при сроке кредитования 15 лет:

2 961 118 руб. -- это превышение выплат над первоначальной стоимостью квартиры при сроке кредитования 20 лет.

Отсюда, среднегодовая выплата заемщика по ипотечному кредиту составит: при сроке 10 лет 2 153 780 / 10 = 215 378 (руб.) при сроке 15 лет 2 153 780/15 - 143 585,3 (руб.) при сроке 20 лет 2 153 780 / 20 - 107 689 (руб.)

На практике ОАО АКБ «Связь-банк», за 2008 год осуществил выдачу 20 ипотечных кредитов, из них 60% ипотечные кредиты сроком на 10 лет, 30% сроком на 15 лет и 10% сроком на 20 лет.

В этом случае дополнительный доход банка составит: 215 378 * 6 = 1 292 268 (руб.) 143 585,3*3 - 430 755,9 (руб.) 107 689 * 1 - 107 689 (руб.)

Тогда общий средний доход ОАО «Связь-банка» составит: 1 292 268 + 430 755,9 + 107 689= 1 830 712,9 (руб.)

С целью совершенствования условий программ ипотечного кредитования очень часто банками предлагается рассмотреть вариант введения кредита с регулируемой отсрочкой платежа.

Кредит с регулируемой отсрочкой платежа, предполагает применение двух процентных ставок:

Одна процентная ставка должна обеспечить прибыльность кредитных организаций для банка, а другая - сделать кредит доступным для заемщика. Первая ставка, более высокая, называется контрактной ставкой, определяет размер платежа, который сделает кредитование рентабельным для банка и который клиент должен был выплачивать банку. Размер этого процента регулярно рассчитывается на основе ставки рефинансирования. Однако в действительности регулярные ежемесячные платежи по кредиту заемщик делает по достаточно низкой ставке, которая называется платежной.

Разница между величиной, которую клиент должен банку по контрактной ставке, и тем, что он платит по платежной ставке, регулярно прибавляется к сумме основного долга заемщика.

Величина ежемесячного платежа заемщика периодически пересчитывается исходя из возросшей суммы задолженности таким образом, чтобы к концу срока клиент погасил ее полностью.

В процессе развития банковской системы и ужесточения контроля со стороны государства по отношению к банкам и их взаимоотношениям с клиентами, данный вариант введения кредита с регулируемой отсрочкой платежа является нецелесообразным и невыгодным для Заемщиков. Поскольку контролирующие органы требуют от банков «прозрачности» в сфере не только ипотечного кредитования, но и кредитования в целом, регулируемая отсрочка платежа противоречит данному принципу «прозрачности» кредитования населения.

В целом, ипотечные кредиты являются для ОАО АКБ «Связь-банка» достаточно прибыльными и конкурентоспособными. Данные варианты должны применяться ОАО АКБ «Связь-банком» на практике в зависимости от влияния внутренних и внешних факторов: экономико-политической ситуации в стране, денежно-кредитной политики Центрального банка, кредитной политики ОАО АКБ «Связь-банк», конъюнктуры на рынке банковских услуг, конкуренции в отрасли, общего финансово-экономического состояния ОАО АКБ «Связь-банк».

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Развитие ипотечного кредитования в России долгое время сдерживалось отсутствием нормативной базы, регулирующей ипотечные сделки и деятельность структур, занимающихся операциями с недвижимостью. Ситуация на российском рынке меняется с каждым днем. Чтобы облегчить заемщикам и кредиторам процесс оформления ипотечного кредита, сократить количество и стоимость сопутствующих процедур и снизить риски, совершенствуется нормативная база. Законы об ипотеке способствуют тому, чтобы все участники ипотечного рынка могли почувствовать себя более уверенно.

Ипотечный кредит способствует наращиванию инвестиционной активности хозяйствующих субъектов в условиях дефицитности кредитных ресурсов долгосрочного характера, высоких темпов инфляции. С одной стороны, способствует решению ряда социальных и экономических проблем страны, и, прежде всего, проблемы обеспечением жильем, с другой - снижению инфляции, оттягивая на себя временно свободные денежные средства граждан.

Повышенный интерес банков к ипотечному жилищному кредитованию определяется рядом факторов, таких как:

- существующим устойчивым спросом на жилищные ссуды со стороны покупателей жилья;

- выдача кредитов под залог недвижимости в условиях нестабильной экономической ситуации в стране обеспечивает банкам определённую гарантию возврата средств;

- стремление банков занять свою нишу на, безусловно, перспективном в будущем рынке ипотечного кредитования, получить необходимый опыт работы с клиентами.

- ипотечное кредитование - самый технологически сложный продукт, изучив технологии ипотечного кредитования, Банк сможет быстро внедрить другие виды розничных кредитов;

- внедрение банками программ ипотечного жилищного кредитования позволяет сформировать клиентскую базу для других видов розничных банковских продуктов;

- благодаря социальному и политическому аспектам, программы ипотечного жилищного кредитования поддерживаются на государственном уровне.

Несмотря на определенные позитивные сдвиги, долгосрочное ипотечное кредитование все еще не стало стабильным самостоятельным бизнесом для российских коммерческих банков. Проблему привлечения ресурсов для долгосрочного ипотечного кредитования с полным основанием можно считать наиболее значимой для развития системы жилищного ипотечного кредитования в России.

Ипотекой в России сейчас занимаются свыше 160 банков. Ведущую роль играют крупнейшие российские банки: «Сбербанк» и «Внешторгбанк», работающие по собственным ипотечным программам, а также банки с иностранным капиталом, такие как «ДсльтаКредит», «Райффайзенбанк» и другие. Анализируя условия предоставления банками ипотечных жилищных кредитов, складывается некий образ потенциального заемщика имеющего возможность воспользоваться ипотечным кредитом. Это человек среднего класса платёжеспособных клиентов, имеющий чистый доход не ниже 50 000 рублей в месяц, стабильный источник этого самого дохода, нашедший продавца готового ждать около 2 месяцев, в течение которых принимается решение о предоставлении кредита и оформляется право собственности на объект недвижимости, в свете стремительного скачка цен на жильё.

Далеко не каждый россиянин подходит под эти параметры, что говорит о крайне затруднительной процедуре получения банковского ипотечного жилищного кредита.

Следствие крайне малое количество выданных ипотечных кредитов российскими банками.

Автором были рассмотрены различные варианты увеличения размера первоначального взноса по кредиту, снижение ставки по кредиту при неизменной величине первоначального взноса, в результате чего важно выделить главное заемщик, располагая своими накоплениями, размером заработной платы должен иметь возможность выбрать свою программу кредитования.

В результате проведенного анализа выяснилось, что при использовании предложенных изменений, которые применимы для любой ипотечной программы, заемщик получает больший стимул для приобретения жилья, так как переплата в сравнении с базовыми условиями кредитования зачастую снижается до 20 - 30%. Увеличивается привлекательность ипотечного кредита, как способа улучшения жилищных условий при приемлемых затратах.

Основные проблемы кредитных организаций желающих выйти на рынок ипотечного жилищного кредитования:

- отсутствие «длинных» и устойчивых пассивов;

- отсутствие инфраструктуры для розничного бизнеса;

- возможность реализации прав залогодержателя;

- решение ряда правовых и технических аспектов, имеющих отношение к рынку недвижимости.

Изучение и анализ основных проблем, с которыми сталкиваются банки при ипотечном кредитовании, показывает, что основной проблемой является отсутствие долгосрочных, достаточно дешевых источников кредитных ресурсов, которые обеспечивали бы возможность выдавать непрерывно ипотечные кредиты населению в необходимых масштабах.

В ходе написания дипломной работы были рассмотрены и решены следующие задачи:

Рассмотрены теоретические аспекты ипотечного кредитования физических лиц (нормативно-правовая база кредитования физических лиц, технологическая процедура выдачи таких кредитов, рассмотрены различные модели кредитования физических лиц, изучена отечественная и зарубежная практика в области ипотечного кредитования).

В дипломной работе приведена краткая организационно-экономическая характеристика филиала ОАО АКБ «Связь-банк», в том числе анализ основных экономических показателей деятельности ОАО АКБ «Связь-банк» и филиала ОАО АКБ «Связь-банк» в г. Красноярске.

По результатам анализа операций кредитования физических лиц, можно сделать вывод, что объем ипотечного кредитования в кредитном портфеле банка незначителен, так как ипотечные кредиты являются прибыльным и конкурентоспособным банковским продуктом, в качестве рекомендации было предложено совершенствовать и развивать условия предоставления ипотечных кредитов.

СПИСОК ЛИТЕРАТУРЫ

1. Гражданский кодекс РФ. Часть I. Издание Инфра М. 2002г.

2. Жилищный кодекс РФ от 29.12.2004г.

3. Конституция РФ от 12.12.1993г.

4. Налоговый кодекс РФ от 31.07.1998г.

5. Федеральный закон «О банках и банковской деятельности» №395-1 от 02.12.1990г.

6. Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» №102-ФЗ от 16.07.1998г.

7. Федеральный закон «Об ипотечных ценных бумагах» №152-ФЗ от 11.11.2003г.

8. Основные направления единой государственной денежно-кредитной политики на 2008 год, одобрены Советом директоров Банка России 18.06.2007г.

9. Анисимов А. Секьюритизация банковских активов. / А. Анисимов. Банковское дело, 2007г., № 4.

10. Банковское дело. / учебник под ред. О.И. Лаврушина. - М.: Финансы и статистика 2001г.

11. Банковское дело: современная система кредитования. / учебник под ред. О. И. Лаврушина. - М: Кнорус, 2006г.

12. Бехметьева Ю.М. Становление системы ипотечного кредитования в России. / Ю.М. Бехметьева. Уровень жизни населения регионов в России, №4,2007г.

13. Валитов Ш.М., Кириченко Е.Г. Региональный аспект ипотечного кредитования: Состояние и проблемы развития. / Ш.М. Валитов, Е.Г. Кириченко. Финансы и кредит, №20, 2004г.

14. Деньги. Кредит. Банки. / учебник под ред. О. И. Лаврушина. - М.: Финансы и статистика 2006г.

15. Зак В.В. Статистический анализ ипотечных ценных бумаг. / В.В. Зак. Деньги и кредит, 2008г, №5

16. Квартира в кредит: ипотечная сделка. / учебник под ред. А.Н. Ужегова. - СПб.: Питер, 2001. с. 59

17. Лазарева Л. Б. Что влияет на развитие ипотечного жилищного рынка. / Л.Б. Лазарова. Банковское дело, №1, 2007г.

18. Логинов М.П. Развитие системы ипотечного кредитования в условиях муниципальных образований./ М. П. Логинов. Финансы, 2002, № 1.

19. Логинов М.П. К вопросу о бюджетной модели./ М.П. Логинов. Деньги и Кредит, 2003г., №12

20. Макарова Я. К. Ипотека в России: второе дыхание. / Я.К. Макарова. Финансовый бизнес, №1,2, 2007г.

21. Методические рекомендации по организации и порядку осуществления программ ипотечного жилищного кредитования./ под ред. Н.Б. Косаревой. - М.: Институт экономики города, 2002г., с. 44-45

22. Мусина И.В., Богданов А.Г. Доступная ипотека: типичные риски и источники «длинных» денег. И.В. Мусина, А.Г. Богданов. Банковское дело, 2005г, № 9.

23. Общая теория денег и кредита. / учебник под ред. Е.Ф. Жукова. - М.: Юнити 2001г.

24. Перевозчиков А.Г. К оценке стоимости кредитов с возможностью досрочного погашения. / Финансы и Кредит. 2007, № 30.

25. Погорелова Ю. Квартирная бухгалтерия. / Ю. Погорелова. Деньги, № 48, 10-16.12.2007г.

26. Проблемы развития системы земельно-ипотечного кредитования в России. / Деньги и кредит, 2008, №8

27. Рогачев А.Ю. Барьеры массового ипотечного кредитования. / А.Ю. Рогачев. Финансовый бизнес, №3, 2006г.

28. Рогачев А.Ю. Процентная ставка ипотечного кредита и что за ней стоит. / А.Ю. Рогачев. Финансы и кредит, №16, 2006г.

29. Рубченко М. Осень никого не пощадит. / М. Рубченко. Эксперт, 13-19.08.2007г.

30. Семенова И., Прокопьев Ю. Ипотечная рулетка // Российская газета. 2005. с. 58

31. Смирнов В.В. 2-я Международная практическая конференция "Ипотека в России" 28-30 ноябри 2000г.

32. Степанов М.В., Миронихина Ю.А. Проблемы развития рынка жилья в субъекте Российской Федерации. / М.В. Степанов, Ю.А. Миронихина, Финансы и кредит, №30, 2006г.

33. Супрутович Е. Секьюритизация активов: опыт и перспективы. / Е. Супрунович, Банковское дело. 2007г., № 2.

34. Тавасиев А.М., Эриашвили Н.Д. / Банковское дело: учебник для студентов ВУЗов.-М.: Юнити - Дана, Единство,2004.-527 с.

35. Фатеева Н. Аренда или ипотека: сделать выбор. / Н. Фатеева. Каталог недвижимости, № 12, 31.03-6.04.2008г.

36. Федоров И.Б. Ипотека: возможности роста исчерпаны. Что дальше? / И.Б. Федоров. Банковское дело, 2009г. №2

37. Финансово-кредитный энциклопедический словарь. / А.Г. Грязнова. - М.: Финансы и статистика 2002г.

38. Финансы. Денежное обращение. Кредит. / учебник под ред. Г.Б. Поляк. - М.: Юнити 2001г.

39. Фирсова М. Обременительные сооружения. / М. Фирсова. Деньги, №11, 2006г.

40. Фролов Н.Е. Современное состояние ипотечного рынка: задачи, проблемы, перспективы. / Н.Е. Фролов. Деньги и Кредит, 2007, № 8, стр. 9.

41. Цылина А.Г. Ипотечное кредитование и риски. / А.Г. Цылина. Жилищное строительство, 2001 г, № 5.

42. Шестаков Н.В. Правильная ипотека: Центр ипотечного кредитования./ Шанс. 2004. №42

43. www.sibbanks.ru

44. www.rcb.ru

45. www.novostroy.ru

46. www.pro-credit.ru

47. www.kvadroom.ru

48. www.finansist-kras.ru

49. www.irn.ru

50. www.lenta.ru

51. www.ipohelp.ru

52. www.rusipoteka.ru

53. www.ipoteka-rus.ru

54. www.sibdom.ru

Размещено на Allbest.ru