Ипотека как источник финансирования инвестиций

- проводить оценку деятельности заемщика с выходом на место;

- получать информацию о заемщике из альтернативных источников.

Показатель работы с проблемными и безнадежными ссудами

Выявляет ли своевременно кредитная организация производственные и финансовые проблемы заемщика, используя для этого информацию о финансовом положении заемщика из его регулярных финансовых отчетов и средств массовой информации, а также информацию, полученную в результате периодически проводимых проверок с выходом к заемщику. Признаками ухудшения качества ссуды могут служить в том числе:

- существенный рост обязательств заемщика по отношению к его капиталу;

- снижение прибыли и рентабельности;

- ухудшение ликвидности заемщика;

- экстенсивный рост предприятия-заемщика;

- высокая текучесть кадров;

- вовлеченность заемщика в рискованные проекты;

- негативные изменения в отрасли заемщика;

- несвоевременное и неполное представление финансовой информации, стремление избежать контакта с представителями кредитной организации;

- частая смена руководства предприятия-заемщика;

- реорганизация предприятия-заемщика.

Признаками ухудшения общего качества ссудного портфеля и политики в отношении проблемных и безнадежных ссуд являются:

- увеличение объема ссуд, предоставленных с нарушением кредитной политики (в том числе политики в отношении обеспечения по ссудам);

- наличие в ссудном портфеле проблемных и безнадежных ссуд, долго остающихся таковыми без видимых улучшений;

- увеличение в ссудном портфеле доли проблемных и безнадежных ссуд;

- несвоевременный, не соответствующий установленным нормам или не учитывающий всей совокупности факторов пересмотр качества выданных ссуд или выявление проблем на поздних стадиях;

- чрезмерная концентрация ссуд или рост какого-либо одного вида ссуд;

- рост кредитных требований к инсайдерам, привлекаемым консультантам, аффилированным лицам;

- резкий рост доходности ссудного портфеля.

Показатель управления кредитным риском по балансовым активам, по которым формируется резерв на возможные потери в соответствии с Положением Банка России N 232-П и кредитным риском по условным обязательствам кредитного характера

Соответствие внутренних документов и методик требованиям Положения Банка России от 09.07.2003 N 232-П "0 порядке формирования кредитными организациями резервов на возможные потери", зарегистрированного Министерством юстиции Российской Федерации 24.07.2003 N 4922 ("Вестник Банка России" от б августа 2003 года N 45).

3.2 Оценка экономической эффективности предлагаемого решения

Как было показано в предыдущих разделах дипломной работы, в России при определённых условиях возможно формирование ипотечных банков различных видов. Становление банка того или иного вида в свою очередь зависит от его стратегической позиции на рынке.

В работе было определено, что ипотечные банки имеют специфику привлечения и размещения ресурсов. В связи с этим важное значение приобретает формирование ипотечным банком собственной кредитной политики В работе кредитная политика ипотечного банка рассматривается как стратегия и тактика банка в области кредитования и его ресурсного обеспечения, учитывающей все условия, оказывающие влияние на его деятельность.

Анализ деятельности российских ипотечных банков показал отсутствие у большинства из них чётких целей и приоритетов деятельности. Это проявилось в неглубокой специализации рассматриваемой группы банков на определённых субъектах или объектах кредитования. Однако дальнейшее формирование адекватных экономико-правовых условий, усиление конкуренции на рынке ипотечных кредитов (такая тенденция наблюдается как в России, так и за рубежом) скорее всего потребуют от ипотечных банков более чёткого определения своей стратегической позиции.

По нашему мнению, в создаваемых российских ипотечных банках привлечение средств должно быть основано на сочетании целевых накопительных счетов и вторичного рынка ипотечных кредитов.

При реализации такой схемы привлечения ресурсов ипотечный банк аккумулирует средства через целевые накопительные счета. Используя эти средства, банк ЮНИКРЕДИТ БАНК(ЗАО) выдает ипотечные кредиты и обслуживает их. Выдав кредит, банк продает его инвесторам методом непосредственной продажи закладных или выпуска облигаций. Описанный вариант представлен на рис. 3.4.

Для ускорения наращивания ресурсной базы в рамках представленной схемы ЮНИКРЕДИТ БАНК(ЗАО) следует засчитывать в счет первоначального взноса на строительство или приобретение жилья стоимость их акций, а также акций и облигаций общих фондов банковского управления или ипотечных трастовых компаний на руках у населения. Это диверсифицирует поступления средств и привлечет новых клиентов.

Рис. 3.1. Вариант привлечения инвестиционных ресурсов банком ЮНИКРЕДИТ БАНК(ЗАО)

Важным преимуществом данной схемы является создание в регионах рынка закладных и соответственно расширение сети ипотечных банков. Как уже отмечалось, в настоящее время обеспечение ресурсами ипотечных банков по всей стране ограничивается уставным капиталом Федерального агентства по ипотечному жилищному кредитованию. Ипотечное жилищное кредитование/Отв. ред. И. В. Павлова.- М.: Издательская группа "БДЦ-пресс", 2010. - 272 с.

Важно и то, что при такой схеме ипотечный банк имеет выбор в реализации своей политики: держать закладную, оформленную при выдаче кредита в своих активах и получать проценты за пользование кредитом или продать закладную и получать доход из начальных платежей по выданному кредиту, платежей за обслуживание кредита, инкассацию процентов и платежей по основному долгу. Кроме того, если кредит не был погашен, то банк не обязан выкупать его обратно согласно схеме Агентства по ипотечному кредитованию.

Ипотека привлекательна прежде всего тем, что позволяет в короткие сроки вселиться в новую квартиру, стать ее собственником, прописать членов своей семьи, а оплачивать ее в течение нескольких последующих лет, не боясь роста цен на недвижимость. Это удобнее, чем откладывать деньги, подвергая накопления инфляционным и иным рискам, или арендовать квартиру, так как размер ежемесячных платежей по кредиту сопоставим с месячной арендной платой за жилье.

Надежность и безопасность покупки квартиры с помощью ипотечного кредита заключаются в том, что квартира проходит тщательную юридическую проверку банком, страховой компанией и полностью оформляется в собственность заемщика при получении кредита.

Покупка недвижимости с помощью ипотеки на сегодняшний день считается наиболее прогрессивным и верным способом решения квартирного вопроса. Остается лишь подобрать оптимальную ипотечную программу с учетом валюты кредита, ставок и сроков.

И если в Европе и США существующая сейчас форма ипотеки развивается уже сто лет, в России она появилась сравнительно недавно.

История отечественного ипотечного кредитования начинается с постперестроечного периода. Интерес к схемам кредитования, где залогом выступала недвижимость, появился в 1993 г. Как правило, в первое время эти схемы были "псевдоипотечными". То есть гражданин, получающий кредит, либо не мог оформить квартиру на себя (она оформлялась в собственность дочерней фирмы банка-кредитора), либо не мог там прописаться. Часто кредиты на покупку жилья выдавались под гарантии юридических лиц (а назывались ипотечными). Если в 1993 г. лишь отдельные банки приступили к практическому осуществлению подобного вида операций, то в 1994 уже гораздо больше финансовых учреждений на регулярной основе стали предоставлять населению подобные кредиты.

Интерес банков к таким операциям был вызван двумя факторами: во-первых, наличием устойчивого спроса на долгосрочные жилищные кредиты, а во-вторых, пониманием банками больших потенциальных возможностей рынка ипотечных продуктов, стремлением занять прочные позиции на этом рынке в будущем.

Несмотря на проблемы, определенный прогресс в становлении системы ипотечного кредитования в России все же был достигнут. К сожалению, сегодня отсутствует официальная статистическая информация об объемах ипотечного кредитования в те годы.

После выхода Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" N 102-ФЗ от 16.07.1998 и стабилизации в финансовой сфере ситуация на рынке жилищных кредитов стала существенно меняться. Большое распространение получила "классическая" ипотечная схема жилищного кредитования, по которой заемщик при оформлении договора купли-продажи жилья сразу становится его собственником. Правда, с теми ограничениями, которые в рамках действующего законодательства накладываются на заложенное имущество, являющееся обеспечением взятого в банке жилищного кредита. При такой схеме права заемщика надежно защищены как от неосторожных действий банка, так и от возможного банкротства дочерних риелторских фирм, а также от дополнительных расходов и выплат. Внедрение "классической" ипотечной схемы позволило существенно увеличить сроки кредитования, повысив тем самым доступность кредитов для населения.

Прошло несколько лет, прежде чем российские банки проанализировали зарубежный опыт и осознали, что ипотечный бизнес очень выгоден. Теперь они стали активно конкурировать между собой. В борьбе за новых клиентов банки все охотнее предлагают новшества, изменяют свои программы. Чтобы быть впереди конкурентов, необходимы свежие идеи, новый подход к работе - инновации.

Итак, что же имеют в виду отечественные банки, говоря об инновациях на рынке ипотечного кредитования? Инновациями у нас считаются следующие нововведения.

Во-первых, постепенное смягчение требований по обеспечению первоначального взноса. По данным ежегодного обзора Международной Академии Ипотеки и Недвижимости, за 2005 г. на московском рынке ипотечного кредитования первоначальный взнос снизился с 25 до 20%. Банк Москвы и вовсе стал первопроходцем, разработав собственный вариант кредитования с нулевым первоначальным взносом. Правда, подобное предложение объявлено пока только на лето - время традиционного спада активности на рынке недвижимости. Однако сам по себе этот факт уже говорит о многом: в условиях стремительного роста цен на жилье люди часто не успевают накопить необходимую сумму. Так что смягчение или отсутствие требований по наличию собственных средств значительно упрощает процесс приобретения долгожданной квартиры.

Во-вторых, снижается процентная ставка на кредит, увеличивается срок кредитования. Теперь уже большинство банков предлагает взять ипотечный кредит на 20-25 лет, а при особой необходимости - и на все 30.

Третьим нововведением стала отсрочка первоначального взноса. Здесь отличился "Кит-Финанс", предложивший полугодовую отсрочку. Подобная услуга предназначена для тех заемщиков, которые уже имеют в собственности недвижимость и хотели бы с помощью ипотеки улучшить свои жилищные условия. Предоставленные шесть месяцев заемщик может использовать для того, чтобы реализовать свою квартиру на наиболее выгодных условиях. Эта услуга также позволяет отсрочить выплату процентов и основного долга по кредиту на шесть месяцев, то есть на тот период, когда заемщик несет свои основные расходы. Следует отметить, что при внешней привлекательности такого продукта его целевая аудитория достаточно ограничена. Не более 10-15% заемщиков, обращающихся в банки за ипотечным кредитом, уже имеют квартиру, которую теоретически можно использовать в качестве первоначального взноса для улучшения жилищных условий.

Мы подошли к наиболее противоречивому нововведению на ипотечном рынке кредитования - снижению процентной ставки на кредит. За прошлый год на московском рынке ипотечного кредитования ставка снизилась на 0,4-1,4%. Есть два вида ставки: фиксированная и плавающая. При фиксированной (пока самой распространенной на рынке) клиент осуществляет одинаковые ежемесячные платежи, сумма которых определена в договоре. Например, по продукту DeltaИнвест кредит предоставляется на 10 лет в долларах США и российских рублях под залог имеющейся у клиента квартиры в многоквартирном доме, расположенном в Москве и Московской области, Санкт-Петербурге и Ленинградской области, в Нижнем Новгороде и Самаре, для улучшения жилищных условий. Это возможность:

1) получить существенную сумму денег и использовать ее для совершения любых крупных покупок и инвестиций: дорогостоящего ремонта, покупки земельного участка или других проектов, связанных с улучшением условий жизни в будущем;

2) приобрести недвижимость с первоначальным взносом 0%;

3) сдавать приобретаемое и закладываемое жилье в аренду, покрывая тем самым расходы на ежемесячные выплаты.

Фиксированная процентная ставка при наличии подтверждения дохода справкой с места работы по форме 2-НДФЛ равна 12% (если кредит взят в долларах США) и 14,2% (если кредит взят в рублях).

Целевой аудиторией любого финансового продукта с фиксированной ставкой являются консервативные клиенты, аккуратно просчитывающие каждый свой шаг, которые не хотят рисковать. Для них главное достоинство данной программы - надежность.

Альтернативой кредитам с фиксированной ставкой стали новые программы ипотечного кредитования с плавающей процентной ставкой, размер которой не устанавливается на весь период кредитования, а периодически пересматривается в зависимости от ситуации на рынке.

Сначала это были валютные программы с привязкой к LIBOR (London Interbank Offered Rate - средняя ставка предоставления валютных кредитов на Лондонской межбанковской валютной бирже). Ставка LIBOR является наиболее распространенным "индексным" показателем краткосрочных процентных ставок во всем мире. Она формируется на основе процентных ставок нескольких ведущих мировых банков. Среди них Banque Nationale de Paris (Франция), Deutsche Bank (Германия), National Westminster Bank (Великобритания), Morgan Guaranty Trust Company of New York (США), Bank of Tokyo (Япония).

Банки, входящие в базу расчета LIBOR предоставляют свои котировки между 11:00 и 11:30 по лондонскому времени. Около 12:00 публикуется так называемый фиксинг. Он рассчитывается по семи основным валютам: доллару США, евро, английскому фунту, японской иене, швейцарскому франку, канадскому доллару и австралийскому доллару. То, что ставка LIBOR рассчитывается в столице Великобритании, вполне естественно: более 20% всех мировых межбанковских заемных операций осуществляется именно в Лондоне. Сотни мировых банков и огромное число других финансовых компаний имеют там свои представительства. Там же сосредоточен и основной объем товарно-сырьевых операций всего Евросоюза.

Ставка LIBOR фиксируется на различные сроки - от нескольких дней до 12 месяцев. В зависимости от валюты и срока ставки существенно варьируются. Нас в первую очередь интересует американский доллар, потому что именно в этой валюте чаще всего выдаются кредиты в России. Разумеется, чем больше срок, на который банки кредитуют друг друга, тем выше процент. Российские банки чаще всего используют показатель LIBOR 12m, то есть тот процент, под который в среднем ведущие мировые финансовые учреждения кредитуют другие банки на 12 месяцев. Каждый рабочий день LIBOR меняется.

Немного позже появились подобные программы и в рублях. С 25 апреля 2005 г. Национальная валютная ассоциация (НВА) начала расчет нового индикатора MosPrime Rate - индикативной ставки предоставления рублевых кредитов (депозитов) на московском рынке (Moscow Prime Offered Rate - средняя объявленная ставка предоставления кредитов (депозитов) ведущими участниками российского денежного рынка первоклассным финансовым институтам). Импульсом для создания индикатора MosPrime Rate стало обращение к НВА со стороны Европейского банка реконструкции и развития (ЕБРР), который планировал начать во втором квартале 2005 г. выпуск на российском рынке облигационного займа в рублях с плавающей процентной ставкой. Это первый выпуск на рынке, привязанный к индикативной процентной ставке размещения депозитов в российских рублях. Пионером в создании подобного рублевого продукта стал специализированный ипотечный банк DeltaCredit, запустивший программу DeltaMeчтa, привязанную к индикативной ставке MosPrime 3m - средней ставке предложения рублевых кредитов, предоставляемых крупнейшими банками на московском рынке сроком на 3 месяца (определяется Национальной валютной ассоциацией). MosPrime Rate рассчитывается на основе объявляемых банками депозитных ставок сроками 1, 2 и 3 месяца. Для вычисления процентной ставки по некоторым рублевым продуктам используется 3-месячный индекс (как в случае с программой DeltaMeчтa). Таким образом, процентная ставка по таким ипотечным кредитам изменяется четыре раза в год.

Процентная ставка по ипотечному кредиту, в свою очередь, рассчитывается из простого суммирования данного показателя на день взятия кредита с фиксированным коэффициентом. Сегодня этот коэффициент составляет от 5 до 6,5% по разным программам, но для каждого заемщика он постоянен, в отличие от индекса MosPrime 3m (последний за все время своего существования колебался в пределах от 3,88 до 6,41). Расчет MosPrime Rate осуществляется каждый рабочий день одновременно с расчетом ставок MosIBOR в 12:30 по московскому времени. Банки-участники вносят свои котировки в систему Reuters чуть раньше - до 11:45.

Список банков, объявляющих ставки, формируется советом НВА и включает не менее шести банков. Список кредитно-финансовых учреждений, участвующих в формировании MosPrime Rate, пересматривается советом ассоциации не реже одного раза в год. Индекс отражает реальную рыночную стоимость денежных средств для первоклассных финансовых институтов. В настоящее время в список входят: АО "АБН АМРО Банк", ЗАО "ВестЛБ Восток", ОАО "Внешторгбанк", АБ "Газпромбанк" (ЗАО), АКБ "Международный Московский Банк", АК Сберегательный банк РФ, ЗАО КБ "Ситибанк", ЗАО "Райффайзенбанк".

В этой связи уникальность продукта DeltaCredit, выпускаемого в привязке к MosPrime 3m, очевидна. Она заключается в том, что по мере улучшения макроэкономической ситуации в России кредит для заемщика становится дешевле. Был создан прецедент.

Целевую аудиторию данного продукта составляют те, кто не имеет квартиры и приобретает ее либо как основное или дополнительное жилье, либо для сдачи в аренду. Заемщик должен обладать уверенностью, что макроэкономическая ситуация в нашей стране будет улучшаться. Это финансово подкованный, хорошо ориентирующийся в мировых тенденциях на ипотечном рынке клиент.

Остановимся подробнее на предложении DeltaMeчтa и рассмотрим поэтапно процедуру получения кредита.

1. Консультация клиента по телефону сотрудниками call-центра.

2. Сбор документов, подача заявки. Вне зависимости от программы банк делит клиентов на 3 типа: человек, работающий по найму, владелец (или совладелец) бизнеса и предприниматель без образования юридического лица (ПБОЮЛ).

Частные нотариусы, детективы, охранники и иные не работающие по трудовому договору лица представляют: документы, подтверждающие право заниматься профессиональной деятельностью (лицензии; нотариусы - документ, выданный органом юстиции и подтверждающий наделение полномочиями); документы, подтверждающие получение дохода за истекший календарный год и истекшие месяцы текущего календарного года; документы, подтверждающие уплату подоходного налога и удержаний во внебюджетные фонды.

3. Специальный департамент банка рассматривает поданную заявку. В банке DeltaCredit благодаря оптимизации работы с оценочными и страховыми компаниями время рассмотрения заявки занимает не более трех дней. Эта процедура называется андеррайтинг - оценка платежеспособности заемщика (достаточности дохода для покрытия платежей по кредиту). Учитывается кредитоспособность заемщика (уровень качества исполнения кредитных обязательств), его активы (наличие достаточного объема ликвидных активов, необходимого для осуществления первоначального взноса и оплаты сопутствующих сделке расходов). Плюсом является наличие кредитной истории. Если сумма кредита меньше $100 тыс., этой процедуры вполне достаточно. Если же сумма больше, то специально созданный кредитный комитет индивидуально и более подробно рассматривает каждое заявление и принимает свое решение. Данная процедура является стандартной и ничем не отличается от получения иных видов кредита.

Стоит отметить, что DeltaCredit не использует скоринг (оценку кредитоспособности с помощью специальных компьютерных программ). Связано это с тем, что предоставление ипотечных услуг в России осуществляется всего 8 лет. Это очень маленький срок. А потому нет статистических, исторических данных о дефолтах заемщиков. В банке действует другая методология - упомянутый выше кредитный комитет, который подробно рассматривает каждую заявку. Доскональное и всестороннее изучение потенциального заемщика требует высоких трудозатрат. Это значительно снижает рентабельность бизнеса по той причине, что затраты на кредитный скоринг гораздо слабее связаны с величиной кредита, чем итоговые процентные платежи.

4. Клиент получает уведомление о том, что его заявление одобрено. Для этого ему звонит сотрудник банка.

Для получения ипотечного кредита заемщику необходимо оформить следующие виды страховых договоров:

договор страхования приобретаемой квартиры от рисков повреждения и уничтожения;

договор страхования риска утраты права собственности на приобретенную квартиру;

договор страхования жизни и потери трудоспособности заемщика.

Такое страхование является обязательным требованием кредитного договора. Банк предоставляет список страховых компаний, участвующих в программе обязательного ипотечного страхования, которые оформят все три вида страхования по минимальным тарифам.

В DeltaCredit, к примеру, при заключении договора с компанией "Альфастрахование" используется общий тариф, включающий:

тариф по жизни и здоровью заемщиков/созаемщиков, тариф по имуществу, тариф по титулу, - в общей сложности он составляет от 0,85% стоимости квартиры.

Если рассматривать тарифы по имуществу и титулу, то, например, в компании "Ингосстрах" они составляют соответственно от 0,25 и 0,3%.

5. Осуществление сделки купли-продажи в офисе банка. При этом присутствуют продавец, покупатель, сотрудник банка и нотариус. В DeltaCredit есть свои нотариусы, что намного упрощает процедуру оформления сделки. Она длится не больше трех часов. Банк выдает деньги продавцу квартиры после государственной регистрации договора купли-продажи квартиры за счет кредитных средств и перехода права собственности заемщику. Дополнительным, но необязательным условием фактического предоставления кредита является документальное подтверждение произведенной оплаты первоначального взноса.

Такая схема расчетов наиболее безопасна для покупателя квартиры и надежна для продавца.

Спустя какое-то время со дня выдачи кредита (на сегодня это три месяца, так как индекс выбран с расчетом депозитной ставки именно на этот период) фиксируется новый показатель MosPrime 3m - тот, который объявляется на данный день, и процент по кредиту меняется в зависимости от новых значений индекса. Еще через три месяца происходит то же самое, затем еще раз и еще - поэтому такие ставки и называют плавающими.

Выгодно ли это заемщику? Безусловно.

Ниже на графиках приведены два возможных варианта изменения ставки по кредиту DeltaMeчтa в сравнении с кредитным продуктом с фиксированной процентной ставкой.

Один из вариантов - реалистичный, когда незначительное изменение MosPrime Rate в пределах рыночной нормы повышает ставку по продукту DeltaMeчтa.

Во втором, пессимистичном, варианте рассматривается околокризисный случай, когда ставка растет значительно и в конце срока намного превышает ставку кредита с фиксированным процентом.

Как видно из графиков, даже при пессимистичном варианте развития событий заемщик, отдавший предпочтение кредиту DeltaMeчтa с плавающей ставкой, получит значительную экономию в сравнении с продуктом с фиксированной процентной ставкой.

Стоит упомянуть, что в примерах отсутствует оптимистичный вариант, когда ставка опускается вместе с понижением уровня инфляции, которое обещает Правительство РФ. Экономия в данном случае более чем очевидна. Ниже приведены возможные варианты сравнения величин ежегодных выплат в 10- и 20-летних перспективах.

"Реалистичный вариант на 10 лет"

"Пессимистичный вариант на 10 лет"



"Реалистичный вариант на 20 лет"

"Пессимистичный вариант на 20 лет"

Подтверждением тому, что у ипотечных программ на основе плавающей ставки большое будущее в нашей стране, служат успехи программы DeltaMeчтa: этот продукт был признан самым продаваемым продуктом банка DeltaCredit в регионах России. Показатели его популярности у населения превзошли все ожидания. В Москве и Санкт-Петербурге продажи этого продукта составляют треть всего ежемесячного объема продаж банка. По данным на 1 мая 2006 г., доля кредитов, выданных по программе DeltaMeчтa, составила более половины всего рублевого кредитного портфеля банка.

Лора Файнзилберг, Управляющий директор по банковским операциям банка DeltaCredit, уточняет: "Мы считаем, что использование программы ипотечного кредитования с плавающей процентной ставкой на основе индекса MosPrime выгодно не только для банка, но в первую очередь для клиентов. Специально для реализации этой программы мы привлекли большой кредит на 17 лет. Это очень серьезная сделка. Кредит, использующий плавающую ставку, наиболее выгоден.

На данный момент банки очень ограничены в выборе российских индексов. MosPrime Rate - один из немногих, к которым можно привязать переменную процентную ставку в рублях. Стоит отметить, что "КИТ-Финанс" был второй после банка DeltaCredit финансовой компанией, которая стала использовать индекс MosPrime для создания новых ипотечных продуктов.

Мы очень рады, что наш инновационный продукт стал обсуждаемым среди банковского сообщества. Мы и дальше будем стремиться удивлять вас новыми идеями".

Если в ходе погашения кредита клиент по объективным причинам не сможет вносить платежи в полном объеме, банк постарается помочь клиенту и выработать взаимно приемлемое решение: например, договориться об отсрочке погашения основного долга.

Если же эти временные меры не дадут положительного результата и заемщик не сможет осуществлять платежи по ипотечному кредиту, ему придется продать квартиру и из вырученных средств погасить задолженность перед банком. На оставшиеся деньги клиент сможет купить себе другое жилье.

В нашей стране существуют и другие инновационные программы. Все активнее развиваются методы кредитования новых сегментов рынка недвижимости: коммерческой, загородной и т.д. Так, почти все банки выдают кредит под залог квартиры. Специально для таких целей (а также для любых других нужд) были разработаны программы кредитования под залог уже имеющейся недвижимости. К примеру, в банке DeltaCredit подобная программа носит название DeltaИнвест и позволяет взять в кредит до 70% от стоимости предмета залога. Несомненно, такая возможность станет большим подспорьем для развития мелкого бизнеса в России.

Еще одной новой услугой на рынке ипотечного кредитования стали программы рефинансирования, то есть процедура пересмотра условий кредита для заемщиков, взявших его несколько лет назад. Это нововведение связано с тем, что процентная ставка по кредиту за последние несколько лет упала, и, для того чтобы показать свою лояльность клиентам, банки стали разрабатывать и внедрять такие программы.

Для оценки эффективности предложенных мер, рассчитаем, как изменятся показатели финансовой устойчивости Банк ЮНИКРЕДИТ БАНК(ЗАО) (Таблица 3.1):

Таблица 3.1

Показатели ликвидности Банк ЮНИКРЕДИТ БАНК(ЗАО) после принятия разработанных мер

Показатели	Декабрь 2010	Прогнозные значения декабрь 2011	Изменение, +,-
Ликвидные активы (текущие), тыс. руб.	1020422	1320422	+300000
Обязательства до востребования и на срок до 30 дней, тыс. руб.	3640000	3940000	+300000
Высоколиквидные активы, тыс. руб.	630753	530753	-100000
Обязательства до востребования, тыс. руб.	3401530	3501530	+100000
Долгосрочные кредиты, тыс. руб.	3560000	3660000	+100000
Собственный капитал +Долгосрочные обязательства, тыс. руб.	3556000	3556000	-
Суммарные активы за вычетом обязательных резервов, тыс. руб.	9072194	9082194	+100000
Показатель текущей ликвидности, %	28,0	33,5	5,5
Нормаив, не менее	50		50
Показатель мгновенной иквидности, %	18,5	15,1	-3,4
Минимаьно допустимое значение норматива, %	15		15
Показатель долгосрочной ликвидности, %	100,1	102,9	+0,6
Норматив, не более, %	120		120
Показатель общей ликвидности, %	11,2	14,5	3,3
Минимально допустимое значение норматива, %	20		20

На рисунке 3.2 покажем, как изменились показатели ликвидности Банк ЮНИКРЕДИТ БАНК(ЗАО).

Рис. 3.2. Показатель текущей ликвидности Банк ЮНИКРЕДИТ БАНК(ЗАО)

В результате принятых мер, показатель текущей ликвидности увеличился на 5,5% и составил 33,5%, что показывает положительную тенденцию показателя, но не удовлетворяет нормативному значению не менее 50%, следовательно, рекомендации эффективны, но банку необходимо и далее работать в это направлении.

Показатель мгновенной ликвидности, в результате принятых мер снизился на 3,4%. Его новое значение составило 15,1% при нормативе 15%. Таким образом, показатель мгновенной ликвидности также находится на границе нормы. Таким образом, можно утверждать, что банк способен в полной мере за счет высоколиквидных средств покрыть перед клиентами обязательства до востребования. При этом можно сказать, что увеличилась доходность банка, следовательно, рекомендации правильны.

Норматив долгосрочной ликвидности увеличился на 2,8%. Однако, значение показателя свидетельствует о том, что банку можно еще дальше изменять показатели, так как показатель долгосрочной ликвидности не достиг нормативного уровня 120 %.

Механизм кредитования может быть следующим. Потенциальный покупатель оплачивает 30% стоимости строящейся квартиры, а недостающие 70% Банк ЮНИКРЕДИТ БАНК(ЗАО) выдает ему в виде обычного коммерческого кредита. После того как дом построен и появляется свидетельство на право собственности на квартиру, кредит переоформляется в ипотечный, после чего он может быть превращен в закладную.

Для застройщика квартира, которая профинансирована по такой схеме, ничем не отличается от проданной за «живые» деньги на нулевом цикле. Для конечного заемщика процедура осложняется лишь дополнительным двойным оформлением документов, а по сути, речь для него изначально идет об ипотечном кредитовании. И то же свидетельство на право собственности на жилье он получает только после того, как полностью рассчитается с банком.

Следующей мерой может быть более полное сотрудничество со строительными организациями. Это позволит решить основные трудности развития ипотеки, как показал анализ, связаны в первую очередь со спецификой столичного строительного рынка.

Главная его особенность -- подавляющее большинство квартир продается на стадии нулевого цикла. Строители поэтому, едва вырыв котлован, уже начинают получать «живые» деньги. Вполне естественно, что у них нет мотивированного интереса заниматься ипотечным кредитованием.

В таких условиях реальную стратегию ипотечного кредитования в Москве можно сформировать только на основе механизма, который бы учитывал интересы всех участников: город, банк, и, главное, застройщиков, которые определяют финансовую политику на инвестиционной фазе строительства.

Таким образом, предложенный способ решает две проблемы: снижение цены на квартиры, а это положительно влияет на количество выдаваемых кредитов. И увеличение спроса на недвижимость, это даст дополнительный стимул строительным организациям.

Предложенные меры повысят количество выдаваемых кредитов, что должно положительно сказаться на работе Банк ЮНИКРЕДИТ БАНК(ЗАО).

Произведем расчет эффективности предложенных мер.

В результате предложенных мер увеличится количество выдаваемых кредитов на 20 %, так как в июне 2010 года в Москве выдано 720 кредитов, то в июле 2011 году планируется выдать 870 кредитов.

Средняя величина кредитов также увеличится в силу повышения уровня цен (инфляция) на 10% (оценка специалистов).

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

В соответствии с поставленной целью и формулированными задачами было проведено изучение сущности ипотечного кредитования, зарубежного опыта ипотечного кредитования, российского рынка ипотечного кредитования, опыта банка ЮНИКРЕДИТ БАНК, что позволило сделать следующие выводы:

1. Ипотечное кредитование представляет собой рыночный инструмент оборота имущественных прав на объекты недвижимости в случаях, когда другие формы отчуждения (купля-продажа, обмен) юридически или коммерчески нецелесообразны, и позволяющий привлечь дополнительные финансовые средства для реализации различных проектов.

Система ипотечного кредитования включает два направления непосредственную выдачу ипотечных кредитов хозяйствующим субъектам и населению и продажу ипотечных кредитов на вторичном рынке (ипотечных обязательств), которая обеспечивает дополнительное привлечение ресурсов для кредитования. Первым направлением занимаются в основном ипотечные банки, вторым - финансовые компании, фонды

2. В развитых странах ипотечные кредиты выдаются до 50 лет, в качестве залога используется сама недвижимость и некоторые другие активы лиц. Данные кредиты способствуют развитию самой экономики. Тем не менее, Основными проблемами ипотечного кредитования являются ее недоступность, проблема скрыта в высоких ценах на жилье, что обусловлено резким несоответствием резервов жилищного фонда дополнительным потребностям населения, слабость ресурсной базы российских банков, неустойчивый уровень дохода основной массы населения и, особенно, недостаток жилья в России. Существующий спрос на жилье в несколько раз превышает предложение, поэтому цены на квартиры остаются высокими даже без учета дополнительного спроса, обеспечиваемого ипотекой. Кроме того, слабо развита инфраструктура ипотечного кредитования, что является причиной высокого уровня дополнительных расходов. Это значительно уменьшает долю населения, способного взять жилье в кредит.

3. Несмотря на существующие проблемы, ипотечный бизнес сегодня представляется банкам чрезвычайно привлекательным. Это очень емкий и перспективный рынок, что подтверждает присутствие крупных западных банков. При сохранении существующих темпов экономического развития и динамики роста реальных доходов населения в ближайшие время.

Для становления и развития системы долгосрочного ипотечного жилищного кредитования необходимо предусмотреть совершенствование законодательной и нормативной базы, обеспечивающей исполнение обязательств при ипотечном кредитовании; налоговое стимулирование как граждан; создание механизмов социальной защиты заемщиков как от не правомерных действий банков-кредиторов, так и для их социальной адаптации в случае невозможности погашения взятого ранее ипотечного кредита.

В результате проделанной работы и проведенных исследований, автор разработал ряд рекомендаций для банка ЮНИКРЕДИТ БАНК как активного участника рынка ипотечного кредитования:

1) ЮНИКРЕДИТ БАНК (ЗАО) можно порекомендовать улучшить организационную структуру банка, то есть уделить внимание развитию менеджмента, в частности, создать, службу внутреннего аудита, что позволило бы вести четкий контроль и учет с целью соответствия норм и коэффициентов нормативным внутренним значениям.

2) Усовершенствовать процедуру оценки кредитоспособности заёмщика и привести ее в соответствие с международными стандартами.

3) Планировать использование процедуры и секьюретизации ипотечного кредитования.

4) Более активно использовать гибкую политику изменения величины первоначального взноса, процентов по кредиту в зависимости от условий кредита и характеристики потенциального заёмщика. В частности, при увеличении первоначального взноса следует уменьшение процентной ставки.

Изучение всего этого, а также прогнозирование поможет банку более точно определить необходимую долю ликвидных средств в активе банка. При этом банк должен опираться на свой опыт.

Следует признать, что у российских банков еще недостаточно практики функционирования механизма ипотечного кредитования, процедур выдачи и обслуживания ипотечных кредитов, правил оценки платежеспособности заемщиков, установления оптимального баланса прав, делающего систему кредитования наименее рискованной. Все эти проблемы связаны с тем, что ипотечный рынок в России только развивается. Появление новых участников будет способствовать повышению сервиса, технологичности и развитию инфраструктуры рынка. По оценкам экспертов Правительства РФ, к 2010 году объем ипотечных операций может вырасти в 30 раз. Однако для этого необходимо наличие главного: нормативной базы, платежеспособного спроса населения и долгосрочных ресурсов.

Таким образом, операции российских ипотечных банков носят краткосрочный характер, сложную организационную форму, сопровождаются множеством дополнительных условий, что отличает их от операций зарубежных банков. В качестве проблем, препятствующих сближению операций российских ипотечных банков с зарубежными аналогами, определяется не столько правовое обеспечение (как делают многие специалисты), сколько сложную экономическую ситуацию в стране (ухудшение финансового состояния предприятий, низкая платёжеспособность населения, спад производства, высокий уровень инфляции).

Развитие ипотечного кредитования поможет не только улучшить жилищные условия граждан, но и будет способствовать созданию устойчивой банковской системы.

Таким образом, ипотека является эффективным инструментом решения жилищной проблемы, важнейшим механизмом регулирования денежной массы, фактором увеличения занятости населения и одним из основных направлений в достижении экономического прогресса в целом.

СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННОЙ ЛИТЕРАТУРЫ

1. Федеральный закон от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (с изменениями от 9 ноября 2001 г., 11 февраля, 24 декабря 2002 г., 5 февраля, 29 июня 2004 г.)

2. Федеральный закон Российской Федерации от 30 декабря 2004 г. N 216-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)»

3. Указ Президента Российской Федерации "О выпуске и обращении жилищных сертификатов" от 10 июня 1994 г. № 1182

4. А. Н. Багаев, М. В. Багаева: Как приобрести жилье в кредит по ипотечным программам. М.: Феникс., 2010. - 160 с.

5. Басовский Л.Е. Финансовый менеджмент - М.: Инфра-М, 2005. - 123 с.

6. Белотелова Н. П., Белотелова Ж. С. Деньги. Кредит. Банки. Издательский дом Дашков и. К. - 2008. - 484 с.

7. Белоглазова Г. Н., Кроливецкая Л. П. Банковское дело. ред. Финансы и статистика, 2008. - 591 с.

8. Горемыкин В.А. Книга "Ипотечное кредитование. М., Приор, 2011 - 453 с.

9. Довдиенко И. В. Ипотека: Учебно-практическое пособие.- М.: Финансы и статистика, 2007. - 350 с.

10. Ендовицкий Д. А., Бочарова И. В. Анализ и оценка кредитоспособности заемщика. КноРус, 2008. - 264 с.

11. Елистратов В. Чичиков и ипотечное кредитование: к метафизике финансового кризиса. М.: //Знамя, 2010

12. Жуков Н. Д., Эриашвили Н. Д. Банковское дело. Ред., ЮНИТИ, 2008. - 654 с.

13. Игнатов Л. Экономика недвижимости. Учебное пособие - М.: МГТУ им. Баумана, 2007.-

14. Колобов С.С. Жилищное ипотечное кредитование.- М.: Дашков, 2009.-

15. Казаков А. Проблемы развития ипотечного кредитования на современном этапе //Рынок ценных бумаг. 2008.- №3.- С. 18-19.

16. Кричевский Н.А. Калинин М.И. Ипотечное жилищное кредитование. Издательский дом Дашков и. К. - 2010. - 384 с.

17. Кроливецкая Л. П., Тихомирова Е. В. Банковское дело: кредитная деятельность коммерческих банков. КноРус, 2009 - 278 с.

18. Кузнецова Е. И. Деньги, кредит, банки. ЮНИТИ - 2010 - 527 с.

19. Лаврушин О. И. Банковские операции. ред., КноРус, 2009 - 381 с.

20. Лаврушин О. И., Валенцева Н. И.Банковские риски. Ред., КноРус, 2008 - 232 с.

21. Лаврушин О.И. Банковское дело. - М., "Финансы и статистика", 2007.

22. Лаврушин О. И.Банковское дело. Ред., КноРус, 2008 - 768 с.

23. Меркулов В.В. Мировой опыт ипотечного жилищного кредитования и перспективы его использования в России. - М.: Юридический центр Пресс, 2007

24. Овсянников Д.Н. Азы ипотечного кредитования, или об ипотеке по-русски. - М.: Экономика, 2010

25. Пастухова Н.С., Рогожина Н.Н. Инструменты ипотечного жилищного кредитования.- М.: Дашков, 2007

26. Покопцева Екатерина. «Ипотека. Очень приятно!». Изд-во: РОССМЕДИА ФЕРЛАГ, 2005 - 128с.

27. Меркулов В.В. Мировой опыт ипотечного жилищного кредитования и перспективы его использования в России. - М.: Юридический центр Пресс, 2010

28. Разумова И.А. Ипотечное кредитование. - СПб.: Питер Принт, 2009

29. Тавасиев А. М. Банковское дело. Управление кредитной организацией. Издательский дом Дашков и. К, 2009 - 667 с.

30. Хисаметдинов А. Новые возможности для ипотечных банков// Недвижимость и ипотека, 2008, № 7.

31. Челноков В. А.Банки и банковские операции: Букварь кредитования. Технологии банковских ссуд. Околобанковское рыночное пространство. Высшая школа (Москва), 2008 - 290 с.

32. Чуланова Г. Ю. Деньги. Кредит. Банки: учебно-методическое пособие. СПбИВЭСЭП, СПб им. Бобкова филиал РТА, Изд-во Знание - 2008 - 362 с.

33. Шевчук Д.А. Ипотека: Просто о сложном: Что такое ипотека, и как получить ипотечный кредит; Способы обеспечения исполнения обязательств; Последствия неисполнения, ненадлежащего исполнения обязательств залогодателями (заемщиками). М.: 2010, -285 с.

34. Шестаков А. В. Банковская система РФ. Московский государственный индустриальный университет, 2007 - 240 с.

35. www.vtb24.ru-официальный сайт ЮНИКРЕДИТ БАНК

36. www.vtb.ru/

37. www.fas.gov.ru/

38. http://www.credits.ru

39. www.seemore.ru

40. http://www.irn.ru/informer

41. www.cbr.ru

Размещено на Allbest.ru