Ипотека как источник финансирования инвестиций

Размещено на http://www.allbest.ru/

ДИПЛОМНАЯ РАБОТА

Студентки Фоминой Юлии Андреевны

На тему: Ипотека как источник финансирования инвестиций

Руководитель работы к.э.н. Телегенев А.А.

Москва 2011 г.

Содержание

• ВВЕДЕНИЕ
• ГЛАВА 1 ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ В РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
• 1.1 Экономическая сущность ипотечного кредитования и его правовые (юридические) основы
• 1.2 Современная ситуация на рынке ипотечного кредитования и основные тенденции развития
• ГЛАВА 2. АНАЛИЗ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ ЗАО «ЮНИКРЕДИТ БАНКА»
• 2.1 Организационно - экономическая характеристика ЗАО «ЮниКредит Банка»
• 2.2 Анализ экономических и финансовых показателей деятельности банка
• 2.3 Анализ показателей ЗАО «ЮниКредит Банка» за 2009-2010г.г. в рамках предоставленных ипотечных кредитов
• ГЛАВА 3. РАЗРАБОТКА ПРЕДЛОЖЕНИЯ, НАПРАВЛЕННОГО НА УЛУЧШЕНИЕ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ БАНКА ПО ИПОТЕЧНОМУ КРЕДИТОВАНИЮ
• 3.1 Разработка проектного решения по совершенствованию ипотечного кредитования в ЗАО «ЮниКредит Банке»
• 3.2 Оценка экономической эффективности предлагаемого решения
• ЗАКЛЮЧЕНИЕ
• СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННОЙ ЛИТЕРАТУРЫ
• ВВЕДЕНИЕ
• Актуальнoсть темы исследoвания. Анализиpуя ситуацию на pынке ипoтечнoгo кpедитoвания за период финансoвoгo кpизиса, мoжнo сделать вывoд o негoтoвнoсти poссийскoй банкoвскoй системы к тем сoбытиям, кoтopые сейчас пpoисхoдят в миpе и в Poссии. Пpи этoм, финансoвый кpизис, пo сути в нашей стpане и за pубежoм имеет pазные oтpажения: в Poссии - этo кpизис ликвиднoсти пpедпpиятий, а в Амеpике - ипoтечный кpизис.
• Несмотря на обилие программ по развитию жилищного комплекса, экономические реалии таковы, что без принятия дополнительных мер решение указанной задачи не обеспечить. Значительная часть людей продолжает считать приобретение жилья самой насущной необходимостью, усугубляемой в случае естественного расширения семьи. Реформация исходных принципов инвестирования обусловливает более широкое применение залоговых форм инвестирования и долгосрочного кредитования. Среди них особое место занимают ссуды, выдаваемые под залог недвижимости. Системы ипотечного инвестирования предусматривают механизм накоплений и долгосрочного кредитования под невысокий процент. Ипотечные ссуды используются для финансирования, приобретения, постройки и перепланировки как жилых, так и производственных помещений. Требование, в соответствии с которым для получения запрашиваемой ссуды заемщик должен быть совладельцем некоего строения, означает, что в подавляющем большинстве случаев залоговое имущество является надежным обеспечением выданной ссуды.
• Ипотека позволяла приобрести жилье сегодня и выплачивать полную его стоимость в течение нескольких последующих лет.
• Все вышесказанное подтверждает практическую значимость выбранной темы выпускной квалификационной работы.
• Важный аспект приобретает ипотечное кредитование как источник финансирования инвестиций.
• Цель дипломной работы - изучение системы ипотечного кредитования в России как источника финансирования инвестиций, анализ проблем и изучение перспектив развития ипотечного кредитования в Российской Федерации (на примере банка ЮНИКРЕДИТ БАНК ЗАО).
• Для достижения поставленной цели необходимо решить следующие задачи:
• - раскрыть теоретические основы ипотечного кредитования;
• - дать определение сущности и видам ипотечного кредитования;
• - провести оценку современного рынка ипотечного кредитования в РФ;
• - описать развитие ипотечного кредитования на современном этапе;
• - провести анализ деятельности Банка ЮНИКРЕДИТ БАНК(ЗАО) в сфере ипотечного кредитования;
• - проанализировать объем и динамику ипотечного кредитования в ЗАО ЮНИКРЕДИТБАНК
• - разработать предложения, направленные на совершенствование ипотечного кредитования в банке ЮНИКРЕДИТ БАНК.
• Объектом исследования в данной выпускной квалификационной работе выступает ЗАО ЮНИКРЕДИТ БАНК и рынок ипотечных кредитов Российской Федерации.
• Предметом исследования являются экономические отношения в процессе формирования портфеля ипотечных кредитов коммерческого банка.
• По своей структуре дипломная работа состоит из введения, трех глав, заключения и списка использованной литературы.
• Теоретической и методологической основой представленной дипломной работы послужили работы ведущих отечественных и зарубежных специалистов в области ипотечного жилищного кредитования. Эмпирическую основу составили аналитические обзоры и статистические данные Госкомстата РФ, периодические издания России, действующие законы, постановления Правительства РФ и другие нормативно-правовые документы. Наибольшее влияние на проведенное исследование оказали работы таких специалистов как В.А.Кудрявцев, В.М.Ланцов, Жуков Е.Ф., Панова Г.И., Маркова О.М., Колесников В.И., Лаврушин О.И. и многих других.
• Методика исследования. В работе применены методы статистического, экономико-математического и системного анализа, социологические методы исследования и графический инструментарий.
• Практическая значимость исследования. Полученные результаты позволят применить представленные выводы для моделирования ипотечных отношений в стране.
• При написании данной работы была использованы учебные пособия таких авторов, как Жуков Е.Ф., Панова Г.И., Маркова О.М., Колесников В.И., Лаврушин О.И. и др.
• Дипломная работа написана на основании теории по данным проблемам, изложенных в монографиях, статьях российских авторов. Использованы Федеральные законы ЦБ РФ и другие нормативные акты.
• ГЛАВА 1 ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ В РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
• 1.1 Экономическая сущность ипотечного кредитования и его правовые (юридические) основы
• Ипотека - это способ обеспечения обязательства заемщика перед кредитором залогом недвижимого имущества, заключающийся в праве кредитора получить удовлетворение своих денежных требований из стоимости заложенного недвижимого имущества. Предметом ипотеки могут быть индивидуальные и многоквартирные жилые дома, квартиры, земельные участки, здания, сооружения и иное недвижимое имущество Банковское дело: Учебник. / Под ред. Г.Н. Белоглазовой и Л.П. Кроливецкой. - М.: Финансы и статистика, 2010. - 592 с..
• Ипотечное кредитование - предоставление банками долгосрочных кредитов на приобретение или строительство недвижимости под залог недвижимого имущества. Ипотечное жилищное кредитование граждан имеет ряд отличительных черт:
• - Кредиты носят целевой характер и предоставляются гражданам на цели приобретения жилья или строительства индивидуального жилья;
• - Обеспечением кредита, как правило, является жилье, приобретаемое с помощью кредита, или (в случае строительства индивидуального дома) залог земельного участка. На срок кредита недвижимость находится в залоге, и в случае дефолта заемщика кредитор может покрыть свои потери путем обращения взыскания на предмет залога;
• - Срок погашения кредита (кредитный период) достаточно длителен - как правило, 20-30 лет и более;
• - Обычно в течение кредитного периода заемщик регулярно выплачивает не только проценты, но и часть суммы основного долга, так что к концу кредитного периода основной долг полностью погашается.
• - Сумма кредита составляет обычно не более 60-70% оценочной стоимости покупаемого жилья, являющегося при этом предметом залога;
• - Благодаря длительному сроку погашения уменьшается размер ежемесячных выплат заемщика Белoглазoва Г.Н. Деньги. Кpедит. Банки. - М.: «Юpайт-издательствo», 2010. - С. 25..
• Одно из основных условий предоставления ипотечного кредита - необходимость внесения заемщиком первоначального взноса на оплату части жилья за счет собственных средств в сумме, как правило, не меньшей 30% его стоимости. Величина первоначального взноса имеет существенное значение. Во-первых, заемщик показывает, что у него уже есть часть собственных накопленных средств, которые он готов направить на приобретение жилья. Во-вторых, в случае гипотетического банкротства (дефолта) заемщика и обращения взыскания на предмет ипотеки полученных денежных средств от его реализации должно быть достаточно, чтобы компенсировать потери кредитора и расходы, связанные с процедурой реализации жилья. Оставшаяся после погашения кредита сумма за вычетом расходов, связанных с процедурой обращения взыскания и продажи жилья, возвращается бывшему заемщику.
• Кредит и проценты по долгосрочному ипотечному кредиту чаще всего выплачиваются в форме ежемесячных платежей, рассчитанных по формуле аннуитетных платежей (ежемесячный платеж включает полный платеж по процентам, начисляемым на остаток основного долга, а также часть самого кредита, рассчитываемую таким образом, чтобы все ежемесячные платежи при фиксированной процентной ставке были равными за весь кредитный период). Это удобно как для заемщика (поскольку он может четко планировать свой семейный бюджет), так и для кредитора. Платежи по кредиту также могут быть и дифференцированными. Дифференцированные платежи - это ежемесячные платежи по кредиту, состоящие из фиксированной суммы основного долга и начисленных на день внесения платежа процентов по кредиту. Веремейкина В.Д. Ипотека: проблемы и перспективы // Банковские услуги. - 2010. - № 12. - С. 19-21.

Говоря об ипотечном кредитовании необходимо отметить важнейшую роль ипотеки с позиции финансирования инвестиций.

На современном этапе во всех развитых странах чрезвычайно возросла роль организационных и управленческих факторов в жилищном строительстве и, сопутствующем ему, инвестиционном процессе.

Считается, что эффективное использование всех видов ресурсов, целесообразная продолжительность строительства и всего инвестиционного процесса связаны с профессиональным управлением, начиная от принятия решения и кончая реализацией проекта строительства жилья.

В строительных и проектных фирмах, задействованных в строительстве жилья за рубежом, накоплен значительный опыт по совершенствованию систем управления и по созданию адекватного им экономического механизма.

Трудности с поиском финансирования для девелоперских проектов начались у строительных компаний весной этого года, когда стало понятно, что ипотечный кризис в США и ставший его продолжением мировой финансовый кризис не обошли стороной и Россию.

Современный состав инвестиционных затрат в жилищном строительстве и их классификация рассматриваются в исследованиях и публикациях многих авторов: Битюцкой М.Л., Горячкина П.В., Дорожкина В.Р., Ивановой М.В., Либермана И.А. и др. Инвестиционные затраты подразделяются ими на основные (обязательные) и дополнительные; производственные и непроизводственные; производственные (явные и неявные) и трансакционные. Однако все предлагаемые группировки противоречивы, не раскрывают экономической сущности различных статей инвестиционных затрат.

Четкого представления о формировании инвестиционных затрат в строительстве не сложилось. Отсутствуют методические документы по планированию и финансированию жилищного строительства из небюджетных источников средств, по оценке его эффективности, учету затрат.

В каждой развитой стране с устоявшейся рыночной экономикой жилье и частные земельные участки, занятые этим жильем, являются важнейшим составным элементом национального богатства, а вложения граждан в недвижимость представляют собой едва ли не большую часть, материальных активов семейных хозяйств. Высокий и постоянно растущий уровень жизни населения, повышающиеся требования к качеству жизни, в том числе величине и комфортности жилища, делают жилищное строительство одной из приоритетных отраслей для различных форм финансирования и кредитной деятельности.

В России дела обстоят совершенно иначе. Жизненный уровень и качество жизни людей значительно отстают от показателей развитых стран Западной Европы, Северной Америки и др. Доля строительства в России составляет примерно 3--4% в структуре общенационального объема инвестиций в основной капитал1; в абсолютном выражении в 2004 г. этот показатель составил 87,4 млрд. рублей.

Под инвестициями в жилищный сектор понимают все расходы на строительство новых домов, а также реконструкцию и поддержание в нормальном состоянии существующего жилого фонда.

При этом развитие жилищного строительства должно основываться на трех взаимосвязанных свойствах устойчивости: стабильности, сбалансированности, социальной направленности.

Под финансово-инвестиционным процессом в жилищном секторе понимается процесс накопления и последующего использования финансовых ресурсов с целью обеспечения жилищного строительства и достижения конкретных результатов социального и экономического характера. Финансово-инвестиционный процесс в жилищном секторе представлен на рис. 1.

Финансово-инвестиционный потенциал по содержанию предполагает включение в его состав наравне с финансовыми ресурсами самих участников финансово-инвестиционного процесса.

Финансово-инвестиционные взаимоотношения в жилищном секторе можно представить с двух позиций. Ресурсы - собственные и заемные средства, более конкретно средства предприятий, населения, кредиты банков; участники - население, государство, банки, финансовые и ипотечные компании, строительные компании.

Рассмотрим основные источники финансирования инвестиций в области жилищного строительства и роль ипотечного кредитования в них.

Основным и фундаментальным источником финансирования жилищного строительства в мире являются собственные средства строительных компаний. В России же дела обстоят совершенно иначе. Одна из особенностей строительной отрасли -- значительная стоимость возводимого объекта -- ограничивает возможности строительных организаций в использовании собственного капитала, рост которого происходит, в основном, за счет получаемой чистой прибыли.

Небольшой период существования российских строительных фирм, образование большей части которых приходится на середину 90-х годов прошлого столетия, вялотекущий строительный процесс и применение устаревших строительных технологий, не обеспечивающие достаточную норму прибыли, существенный рост цен на строительные материалы, а также смещение ориентиров в спросе в сторону более качественного жилья привели к значительному превышению стоимости возводимых жилых объектов над объемом имеющихся в распоряжении строительных компаний собственных средств. Преимущества использования собственного капитала в строительстве очевидны: ресурсы являются бесплатными, не требуют возврата и дают полную свободу в их распоряжении. Однако, как показывает практика, собственных средств достаточно лишь для возведения фундамента дома. Для существенного роста капитала строительных компаний потребуются годы, а может быть и десятилетия.

Рис. 1.1. Алгоритм финансово-инвестиционного процесса в жилищном секторе

В итоге, в условиях постоянного дефицита собственных оборотных средств все более актуальным становится поиск альтернативных источников финансовых ресурсов, в качестве которых выступают привлеченные и заемные средства. Для простоты понимания внешние финансовые ресурсы, на наш взгляд, следует разбить на три вида:

-- привлеченные средства инвесторов -- юридических лиц;

-- привлеченные средства долевых участников (физических или юридических лиц);

-- заемные средства финансово-кредитных учреждений.

Учитывая тот факт, что первый вид финансовых ресурсов, в основном, имеет место в крупных городах (в большей мере это относится к Москве и Санкт-Петербургу), т. к. на данном этапе инвесторами выступают крупные столичные холдинги, имеющие в своем распоряжении свободные денежные ресурсы и заинтересованные в их вложении в быстрорастущий рынок недвижимости, а рынок жилья в Москве является лидером по росту цен, мы не станем вдаваться в подробности функционирования данного источника финансовых ресурсов.

Но наиболее существенными по объему являются финансовые средства физических лиц, вовлекаемые в процессе строительства жилого дома также путем заключения со строительной организацией договора о долевом участии. Среди преимуществ данного источника финансирования жилищного строительства можно выделить следующие:

-- пополнение оборотных средств строительных организаций на раннем этапе строительства жилого дома, что, в свою очередь, обеспечивает непрерывность строительного процесса и снижает сроки строительства;

-- гарантии того, что все квартиры в доме (или их большая часть) будут реализованы;

-- исключение последующего этапа реализации квартир.

Однако основным недостатком данной схемы является сокращение нормы прибыли строительных компаний, что обусловлено более низкими (чем после сдачи дома) ценами, по которым реализуются квартиры долевым участникам. Кроме того, в ряде случаев использование данной схемы приводит к крайне негативным последствиям: замораживанию строительного объекта. Это возникает в результате финансового просчета и воздействия внешних факторов, таких как резкий скачок цен на стройматериалы и недвижимость.

1.2 Современная ситуация на рынке ипотечного кредитования и основные тенденции развития

По информации ПФР всего с 11 января 2009 года Пенсионный фонд принял более 90 000 обращений граждан, проявивших интерес к возможности улучшения жилищных условий за счет средств материнского капитала. Это составляет почти 10% от общего количества россиян, получивших сертификат, за два прошедших года (2007-2008) на материнский капитал (912 185 человек).

Таким образом, использование средств Материнского капитала при сохранении доступности жилья и ипотечного кредитования может составить порядка 228 000 сделок с жильем с использованием ипотечного кредитования в течение ближайших 2-х лет.

Третий квартал 2009 года не принес существенных изменений на ипотечном рынке РФ, однако его динамика дает определенный повод для оптимизма (рис. 1.3).

Рис. 1.3. Средневзвешенная плавающая «Ставка Предложения» по ипотечным кредитам (расчеты и мониторинг Кредитмарт)

Согласно данным ЦБ РФ, объем выдачи кредитов в третьем квартале 2009 года составил 36,1 млрд. рублей, что в 5,5 раз меньше уровня третьего квартала 2008 года (198,2 млн. рублей). По итогам первого полугодия 2009 года объем выдачи ипотечных кредитов составил 55,4 млн. руб., что в 6,1 раза меньше, чем за тот же период 2008 года. Отчасти это объясняется присутствующим эффектом сезонности.

Объем выдачи ипотечных кредитов в третьем квартале составил 36,1 млрд. рублей, тогда как во втором квартале было выдано 30,8 млрд. рублей. Темпы прироста превысили 17%. В количественном выражении за третий квартал 2009 года выдано более 33 тыс. ипотечных кредитов, что более чем на 25% превышает аналогичный показатель предыдущего квартала. Таким образом, в третьем квартале средний размер выданного кредита снизился до 1,1 млн. рублей по сравнению с 1,3 млн. рублей во втором квартале.

С марта 2009 года объем ипотечной задолженности на балансах банков начал постепенно снижаться. По итогам 2008 года он составлял 1,05 трлн. рублей, а на конец третьего квартала - 1 трлн. рублей. Таким образом, за 9 месяцев 2009 года общий объем ипотечной задолженности снизился на 4,7%.

В течение третьего квартала получила развитие тенденция снижения доли валютных кредитов в общей структуре выдачи ипотечных кредитов. Если в течение 2008 года доля валютных кредитов составляла 14-18%, то по итогам первого полугодия она составила 6%, а в третьем квартале 2009 года - 5,5% (рис. 1.4).

Рис. 1.4. Объем выданных ипотечных кредитов, поквартально, в млн. руб. (Данные ЦБ РФ, расчеты АИЖК)

По прогнозу АИЖК, общий объем выдачи ипотечных кредитов в 2009 году составит порядка 130-135 млрд. рублей, в количественном выражении - 110-120 тыс. штук. Это в 4,8 раза меньше, чем в 2008 году, в денежном выражении и, почти в три раза, - в количественном.

В третьем квартале 2009 года средневзвешенная ставка по рублевым кредитам, также как и во втором квартале, составила 14,6% годовых. Средневзвешенная ставка по валютным кредитам снизилась на 0,4 процентных пункта по отношению ко второму и первому кварталу 2009 года, составив 13,1%. (рис. 1.5)

Рис.1.5. Динамика средневзвешенной ставки по выданным ипотечным кредитам (данные ЦБ РФ, расчеты АИЖК)

Начиная с мая 2009 года, согласно данным ЦБ РФ, рост средневзвешенных ставок выдачи ипотечных кредитов в рублях остановился.

Если во втором квартале это можно было расценивать как стабилизацию, то по данным третьего квартала наметилась тенденция к снижению ставок выдачи ипотечных кредитов ключевыми участниками рынка ипотеки. Многие банки анонсируют в СМИ снижение ставок по своим ипотечным программам и возобновление ипотечного кредитования в целом.

Учитывая методологию расчета средневзвешенных ставок выдачи ЦБ РФ (накопленным итогом с начала года), можно ожидать, что начавшееся снижение ставок по рублевым кредитам будет отражено в официальной статистике за четвертый квартал 2009 года. Ожидаемый уровень снижения - до 14,5%.

Сдерживающими факторами для массового и более активного снижения банками ставок по ипотечным кредитам в третьем квартале по-прежнему являлись снижение стоимости залогов в годовом выражении, поскольку в цены на жилье демонстрировали отрицательную динамику, и сохраняющийся высокий кредитный риск.

Более высокие темпы сокращения общей задолженности наблюдались на рынке ипотечных кредитов, номинированных в иностранной валюте, объем которых за одиннадцать месяцев прошлого года уменьшился на 13,6%. Причем больше всех сократили свой портфель банки, занимающие по величине активов 6-20 места, - на 18,2% (табл. 1.2). В результате доля этой категории банков (среди них много кредитных организаций с иностранным участием), продолжающей оставаться лидером в этом сегменте ипотечного рынка, снизилась с 35,1 до 33,3%.

Таблица 1.1

Динамика задолженности физлиц по ипотечным кредитам, номинированным в рублях Здесь и далее в таблицах расчеты автора произведены по данным Банка России.