Лизинговый и ипотечные кредиты как виды коммерческого кредита

Размещено на http://www.allbest.ru/

ВВЕДЕНИЕ

Актуальность темы курсовой работы. Идея лизинга - одна из старейших в мире бизнеса. Еще древние греки и римляне задумывались над тем, как с максимальной для себя выгодой использовать чужую собственность, не оставляя ее владельца в дураках. По крайней мере, тысячелетие ушло на осмысление этой плодотворной идеи, пока, наконец, не был принят первый закон о лизинге (закон Уэльса в Англии 1284г). Посеянные много веков назад семена дали всходы уже в наше время: начиная со второй половины XX века, лизинг из увлекательной теории стал быстро превращаться в весьма привлекательную практику. Переход к рыночной экономике поставил перед промышленными предприятиями ряд проблем, главными из которых являются: как утвердиться в необходимых для них условиях возрастающей конкуренции, сокращения рынка сбыта из-за высоких цен продукции и неплатежеспособности, сложностей поиска поставщиков сырья, материалов и ограниченности финансовых ресурсов.

Существует мировая практика кооперации как внутри стран, так и международная в использовании промышленного оборудования, машин, новых технологий, сооружений промышленного назначения через особую форму предпринимательской деятельности - лизинг.

В настоящее время на рынке лизинговых услуг работает большое количество лизинговых компаний, число которых постоянно растет. Эти компании способны привести в движение высвобождающиеся производственные мощности и значительно удовлетворить потребности промышленных и коммерческих предприятий в использовании оборудования (имущества). Причем при дефиците финансовых ресурсов, эти структуры способны помочь выжить многим предприятиям, обеспечив технологическое оснащение их производства, т.е. заложить основы выхода из кризиса и будущего экономического подъема.

Долголетний опыт использования лизингового механизма в предпринимательской деятельности многих стран мира позволяет сделать вывод о его эффективности. Исходя из этого и существующего положения в Республике Беларусь в переходный период к рыночным отношениям, со всеми его проблемами и трудностями, необходимо отметить позитивность лизингового механизма. Поэтому целесообразно воспользоваться его возможностями и более активно внедрять в производственную деятельность.

Что же касается актуальности ипотечного кредитования, то следует сказать, что жилищная проблема, обострившаяся при переходе к рынку в условиях постоянного роста стоимости жилой недвижимости и невысокого уровня доходов населения, является одной из самых важных социально-экономических проблем в странах с переходной экономикой. В Республике Беларусь, несмотря на меры, предпринимаемые государством, удельный вес нуждающихся в жилье граждан в постсоветский период сохраняется на уровне 20% всего населения, из них только около 1,5% ежегодно улучшают свои жилищные условия. Недостаточная эффективность эмиссионного льготного жилищного кредитования, используемых схем долевого участия граждан в строительстве и других форм финансирования приобретения жилья, которые носят краткосрочный характер и рассчитаны на высокую обеспеченность населения, обусловливают усиление роли банковского кредита как основного способа решения жилищной проблемы в республике.

Значимость задач, стоящих перед банковской системой в области кредитования жилищной сферы, предопределяет необходимость совершенствования действующей практики жилищного кредитования, а также разработки и внедрения приемлемых для различных групп населения моделей ипотечного жилищного кредитования, адаптированных к экономике республики. Это позволит удовлетворить спрос на жилье большей части населения, будет способствовать росту активности банков на розничном кредитном рынке, приведет к снижению рисков жилищного кредитования.

Актуальность избранной темы подтверждается недостаточной освещенностью в отечественной и зарубежной экономической литературе теоретических основ и практических аспектов жилищного кредитования как комплекса взаимоотношений всех участников данного процесса, что затрудняет принятие эффективных решений по развитию жилищной сферы с использованием банковских ресурсов.

Тема курсовой работы: “Лизинговый и ипотечные кредиты как виды коммерческого кредита ”.

Цель курсовой работы: раскрыть сущность лизингового и ипотечного кредитов, рассмотреть развитие лизинговых и ипотечных отношений на современном экономическом этапе развития рыночных отношений в Республике Беларусь.

Задачи исследования, предопределяются целью и состоят в том, чтобы:

- дать понятие лизингового и ипотечного кредитов;

- рассмотреть преимущества лизинга и ипотеки;

- выявить их возможные недостатки;

- изложить лизинговые отношения и лизинговый процесс в РБ;

- изложить развитие ипотечных отношений в РБ;

-классифицировать лизинговый и ипотечные кредиты.

В основу работы положены учебно-методические материалы, статьи различных периодических изданий, законы и законодательные материалы.

При разрешении поставленных задач для достижения цели исследования использовались следующие методы: метод системного анализа, комплексного исследования.

Структура курсовой работы включает: титульный лист, содержание, введение, три главы с разделами к ним, заключение, список использованных источников. Курсовая работа выполнена на 41 странице компьютерного текста.

1. ОБЗОР ЛИТЕРАТУРЫ

Для изучения темы курсового проекта необходимо учесть мнения различных экспертов области лизингового и ипотечных кредитов, высказать своё отношение к их точке зрения, возможно найти пути решения в проблемах ипотеки и лизинга на территории РБ.

Владимир Аносов, доцент БГЭУ, кандидат экономических наук, в своей статье обосновывает актуальность лизинга в РБ. Он считает, с его мнением можно согласится, что интерес к развитию лизинговых отношений удовлетворен не в полной мере. В.Аносов называет и тщательно рассматривает препятствия развития лизинга в РБ. Одним из препятствий в реализации масштабного кредитования лизинговых операций является практически полное отсутствие в современных условиях в банковской сфере так называемых «длинных денег». Кредитные ресурсы банков формируются главным образом за счет краткосрочных депозитов населения, что может быть расценено как важнейшее неблагоприятное внешнее условие развития лизинга. В.Аносов считает, что одним из путей решения проблемы финансирования лизинга могло бы стать привлечение зарубежных, в первую очередь российских, инвесторов. Также в статье указаны положительные тенденции в развитии лизинга в республике, дается их объяснение. На основе статьи можно сделать вывод, что в республике имеется неиспользованный потенциал развития лизинговых отношений, который следует поскорее запустить в производство и решить проблему технологического перевооружения производства [1].

Тимофей Третьяк, соискатель НИЭИ Минэкономики, в своей статье рассматривает нормативно-правовую базу по лизингу в РБ, сравнивает нормативно-правововую базы РБ и РФ. Приводит факты о том, что на рынке лизинговых услуг сейчас работает около 50 компаний, 40 из которых объединены в Белорусский союз лизингодателей (БСЛ), причем на долю входящих в него компаний приходится более 80% общего объема лизинговых операций. По мнению Т.Третьяка для повышения роли государственного воздействия на модернизацию экономики РБ было бы разумно создать промышленный лизинговый фонд (ПЛФ) на базе отраслевых лизинговых фондов, основу которых составят лизинговые фонды предприятий. С его мнением мы полностью согласны и считаем, что это повысит эффективность управления лизинговыми отношениями в РБ [23].

Для выяснения сути лизинговых отношений в их современном значении необходимо определить, каковы были первоначальные условия возникновения лизинга, что явилось предпосылками и толчком для их развития. В статье Екатерины Храмовой, аспиранта БГЭУ, полностью изложена история возникновения и развития лизинга. Как свидетельствуют историки, первое документальное упоминание о лизинговой сделке относится к 1066 г., когда Вильгельм Завоеватель арендовал у нормандских судовладельцев корабли для вторжения на Британские острова. Этот опыт не был забыт, и в 1248 г. Была зарегистрирована первая лизинговая сделка, согласно которой рыцарь Бонфис Манганелла Гаэта арендовал доспехи для участия в Седьмом Крестовом походе. В 1572 году в Великобритании был принят законодательный акт, разрешающий использовать только действительный, а не мнимый лизинг, то есть законными признавались арендные договоры,

подписываемые на разумных основаниях, так как к тому времени участились сделки, имеющие целью

сокрытие истинного положения вещей - кто собственник, кто владелец. Использовалось это как средство скрытой передачи собственности, то есть для введения в заблуждение кредиторов. Первое известное употребление термина “лизинг” (об этом пишет австрийский исследователь В. Хойер в своей книге “Как делать бизнес в Европе” ) относится к 1877 году, когда телефонная компания “Белл” приняла решение не продавать свои телефонные аппараты, а сдавать их в аренду, то есть устанавливать оборудование в доме или офисе клиента только на основе арендной платы. Согласно же официальной точке зрения, которую выражает LEASEUROPE-ассоциация европейских лизинговых компаний, впервые идее лизинга была реализована в Великобритании в 70-х годах 19 века, когда английская фирма BRITISH RAILWAY WAGONS подписала контракт с Британской железнодорожной компанией на долгосрочную аренду произведенных ею вагонов [22].

Анна Левсевич, аспирант ИЭНАН Беларуси, считает, что одной из причин отсталости белорусской экономики является недостаток инвестиций в производство. Одним из новых механизмов привлечения инвестиций является лизинг. Автор дает преимущества лизинга, обосновывает его удобность и выгодность. С мнением о том, что желательно решить вопрос об уменьшении, а в идеале и полной отмене таможенных платежей на ввозимое импортное высококачественное производственное оборудование, мы полностью солидарны. У нас же, несмотря на острую потребность в модернизации сохраняются высокие таможенные платежи (около 25% стоимости объекта лизинга). Как мы видим проводимая таможенная политика не способствует быстрому развитию лизинга [17].

Борис Гусаков, Олег Левкович, Александр Левкович считают, что лизинг- это рычаг экономического роста. Миссия лизинга заключается в содействии функционированию конкурентного рынка при нехватке ресурсов и недоступности или неэффективности других форм финансирования путем привлечения имеющихся ограниченных ресурсов с точки зрения экономического роста. С мнением о том что, что все субъекты лизинговых отношений только одной гранью своей хозяйственной деятельности пересекаются с реализацией миссии лизинга, и лишь операторы рынка лизинговых услуг функционируют в полном объеме в плоскости миссии лизинга, мы согласны. Миссия операторов (компаний)- аккумулирование финансовых ресурсов в целях предоставления лизинговых линий и обслуживания корпоративных клиентов по специально значимым проектам без предоставления дополнительных услуг [4].

Константин Тычила в своей статье выясняет причины того, что Беларусь не может конкурировать с западными инвесторами на рынке лизинговых услуг. К этим причинам относятся: несогласованность законодательства, противоречия в системе налогообложения, отсутствие льгот на НДС, завышение курсов валют и завышенной обязательной продажи ее государству заработавшими товаропроизводителями. Мы считаем, что необходимо решать эти проблемы путем совершенствования законодательной базы РБ [21].

Андрей Троянов, директор ИП «Белтранслизинг», считает, что только теоретически белорусское лизинговое законодательство дает возможность получить существенные налоговые льготы. Таким образом, лизинг как экспортная услуга не имеет льготы на НДС. Это обстоятельство не дает возможности конкурировать с западными лизинговыми инвесторами. Мы считаем, что противоречия не являются сложными с точки зрения их устранения. Они порождаются реформами в экономике РБ. Изменение одного направления в законодательстве, например валютного регулирования, требует согласованности и изменения норм в другом, например регламентирующем бухгалтерский учет, кредитование, лизинг и т.д. Все это требует помощь специалистов в каждой конкретной отрасли экономической деятельности [20].

Николай Егоренко, Елена Казакова, Сергей Казаков в своей статье рассматривают финансовый лизинг как средство эффективного управления государственной собственностью. По их мнению финансовый лизинг- является наиболее важной формой аренды, когда речь идет о государственных средствах труда. Аренда трудящимися государственной собственности- это демократизация отношений собственности. Мы с этим полностью согласны и считаем, что в результате этого повышается эффективность управления экономикой. Следует отметить, что финансовый лизинг- это такая долгосрочная аренда имущества, при которой предусматривается выплата арендатором сумм амортизации и прибыли арендодателю [11].

Жилищная проблема в РБ в настоящий момент времени очень актуальна. Спрос населения на жилью не удовлетворен в полной мере. Можно сказать, что одним из способов удовлетворения этой проблемы является банковский кредит на строительство и покупку жилья.

18 сентября 2008 года в Минске прошел 2-ой Международный деловой форум - круглый стол - «Ипотека. Землепользование. Развитие лизинга недвижимости», организованный компанией EventMedia. Мероприятие было посвящено обсуждению Закона об ипотеке (Закон Республики Беларусь «Об ипотеке» №345-З от 20.06.2008г. вступает в силу 27.12.2008г.), юридических и практических аспектов его применения, практики судебных дел. Была дана оценка перспективам применения ипотеки и лизингу недвижимости - в качестве достойной альтернативы ипотеке для юридических лиц.

Приведем основные мнения экспертов по различным практическим проблемам в области ипотечных и лизинговых отношений в РБ, которые выступали на этом форуме.

Прежде всего, были затронуты некоторые практические проблемы при применении ипотечного кредитования в настоящий момент. С докладом по этой тематике выступил Евгений Саскевич, ведущий юрисконсульт ОАО «Белгазпромбанк». Он отметил, следующее: так как ипотека в настоящее время регулируется целым рядом законодательных актов, в отдельных случаях имеют место противоречия при их применении. Не вдаваясь в детали отметим, что до сих пор при выдаче кредитов под залог недвижимости банки подвергаются повышенному риску, связанному с отсутствием в некоторых случаях механизма отчуждения недвижимости при проблемной задолженности по таким кредитам. Речь идет об отчуждении квартир, если в них проживают семьи с несовершеннолетними детьми. В такой ситуации ликвидность недвижимости, мягко говоря, становится под вопрос.

В принципе, нет до конца ясного правового механизма для целей наложения банками запрета и на отчуждение недвижимости, если у граждан имеется несколько квартир. Например, в одной квартире гражданин проживает, а другая принадлежит ему на праве собственности. Банк, выдавая такому гражданину ипотечный кредит, конечно, заинтересован в том, чтобы гражданин не мог продать свою «свободную» жилплощадь, где никто не проживает, и которая является гораздо более ликвидным обеспечением по кредиту.

Возникают вопросы и при применении ипотеки юридическими лицами. Так, при отчуждении банком по договору ипотеки имущества предприятия, например, складских помещений, сдаваемых в аренду, одновременно возникают правовые взаимоотношения банка с арендаторами. Переход права собственности в этом случае не ведет к автоматическому прекращению существующего договора аренды. Таким образом, банк «в нагрузку» к объекту недвижимости получает арендаторов, что также, в принципе, снижает ликвидность объекта.

Перспективам применения ипотеки и преимуществам применения лизинга недвижимости была посвящена речь Андрея Дрозда, начальника отдела строительства СП «Автобизнес» ООО. Он обратил внимание собравшихся на успешную мировую практику применения лизинга недвижимости.При этом было выражено сомнение в том, что ипотека может стать более привлекательной, чем лизинг, для юридических лиц.

Институт закладных: как применить правильно? Этот краеугольный вопрос был детально освещен в выступлении Виталия Качели, руководителя практики недвижимости и строительства юридической компании Белюрбюро. Причем практически все докладчики сошлись во мнении, что без существенного развития института закладных вряд ли можно рассчитывать на большие сдвиги, связанные с принятием Закона об ипотеке, в ближайшем будущем.

Закладные в разрезе ипотечного кредитования призваны решить одну очень важную проблему - проблему увеличения оборачиваемости кредитных средств. В настоящий момент в Беларуси сложилась ситуация, когда банки не предлагают кредитов на недвижимость на срок более 25 лет, что, по мнению Виталия Качели, однозначно связано с отсутствием возможности у банков привлекать под такие кредиты долгосрочные ресурсы.

Применение закладных законодательно закрепляет механизм дополнительного привлечения долгосрочных ресурсов кредитными учреждениями страны. Следующее за этим рефинансирование кредитных средств должно самым положительным образом повлиять на сроки выдачи, объем и процентные ставки по выдаваемым ипотечным кредитам.

Даже в России, где ипотека применяется относительно недавно (Федеральный Закон Российской Федерации «Об ипотеке (залоге недвижимости)» №102-ФЗ принят 16.07.1998г.), сроки выдачи кредитов гораздо дольше - порядка 40 лет, а процентные ставки по таким кредитам сложились на уровне 6-8% годовых.

Экономическим особенностям применения лизинга недвижимости и инвестиционных кредитов было посвящено выступление Андрея Жигалко, директора компании ООО «Экаунтин Сервис». Несмотря на кажущуюся простоту применения налоговых льгот при лизинге, он отметил важность их учета при разработке экономики проекта.

Сумма экономии средств предприятия при правильном использовании льготы в этом случае может равняться налогу на прибыль, а это 24% от суммы прибыли, что в случае больших инвестиционных проектов составляет астрономические суммы.

В целом, круглый стол дал возможность специалистам и представителям прессы пообщаться в неформальной обстановке и еще раз обсудить перспективы применения ипотечного кредитования и лизинга в нашей стране.

Вера Ерохова в своей статье обсуждает Закон РБ от 20.06.08 №345-3 «Об ипотеке». С мнением о том, что до этого Закона отношения в области ипотек не были столь четко выражены. В статье сравнивается Закон РБ «Об ипотеке» и Закон РБ от 24.11.1993 №2586-12 «О залоге». Закон РБ «О залоге» шире и охватывает регулирование вопросов, касающихся обращения взыскания на имущество, являющееся предметом ипотеки.

В заключении следует отметить взаимосвязь развития ипотеки и мирового финансового кризиса. Николай Дрозд, кандидат экономических наук, считает, что кризис мирового финансового рынка перешел в завершающую стадию. Масштабное разрушение системы ипотечного кредитования сопровождается огромными убытками ипотечных институтов, а в отдельных случаях- их полным разрушением и крахом. Кризис касается всех участников мирового хозяйства независимо от степени участия в мировой экономике, его последствия сказываются на всех странах. Мировой фондовый рынок так же нестабильный из-за экономического кризиса. Этот кризис связан с кризисом на американском ипотечном рынке, который начал происходить в сентябре 2007 года. Многие экономисты считают, что он обусловлен тамошними ипотеками. Массовый невозврат ипотечных кредитов в США произошел из-за прекращения роста цен на недвижимость. Ранее инвесторы покупали жилье, чтобы перепродать его через некоторое время, выплатить проценты по кредиту и получить прибыль. Особенно сильно пострадали заемщики банков с плохой кредитной историей - процентные ставки для них значительно выше, чем для надежных заемщиков. Суть в том, что экономика США является локомотивом мировой. Что же касается РБ, то нужно привлекать не кредитные займы, а прямые инвестиции, которые не увеличат государственный внешний долг.

Известные российские ученые Л.П. Кроливецкая, О.И. Лаврушин и другие определяют кредит на строительство и покупку жилья- как кредит населению и включают в состав не ипотечного, как зарубежные экономисты, а потребительского кредита на инвестиционные цели, отражающего экономические отношения между кредитополучателем по поводу приобретения жилья [1,2].

2. ПОНЯТИЕ ЛИЗИНГОВОГО КРЕДИТА И ЕГО КЛАССИФИКАЦИЯ

2.1 Понятие лизингового кредита

Преобразование сферы производства и обращения, глубокие изменения экономических условий хозяйствования вызывают необходимость внедрения нетрадиционных для нашей экономики методов обновления материальной базы.

Ускорение научно-технического прогресса обусловило создание и эксплуатацию нового высокопроизводительного оборудования. Стоимость этой техники постоянно и значительно возрастает, что затрудняет ее обновление. Ускорились темпы морального старения, предполагающего необходимость периодической замены основных средств. Обострившаяся конкуренция заставляет многие фирмы промышленно развитых стран интенсивно использовать имеющиеся средства производства, прибегая к более совершенным средствам их приобретения, использования и обслуживания. Существуют два способа приобретения оборудования - его покупка и лизинг.

В условиях жесткой конкуренции за внутренние и внешние рынки все более важным становится улучшение не только технических характеристик оборудования, но и финансовых условий, на основе которых оно предлагается потребителям. Лизинг позволяет удовлетворить и то и другое условие.

Под лизингом понимают весь комплекс возникающих имущественных отношений, связанных с передачей имущества во временное пользование на основе его приобретения и последующей сдачи его в аренду.

Лизинг имеет противоречивую, двойственную природу. Эта двойственность проявляется в том, что по экономической сути, лизинг представляет собой вложения средств на возвратной основе в основной капитал. Предоставляя на определенный период элементы основного капитала, собственник в установленное время получает их обратно, т.е. налицо существование принципов срочности и возвратности; за свою услугу он получает вознаграждение в виде комиссионных - тем самым обеспечивается реализация принципа платности. Следовательно, по своему содержанию лизинг соответствует кредитным отношениям и сохраняет сущность кредитной сделки. С другой стороны, по форме, поскольку ссудодатель и заемщик оперируют с капиталом не в денежной, а в производительной форме, лизинг внешне схож с инвестициями.

Стержнем любой лизинговой сделки является финансовая, а точнее кредитная операция. Поэтому, исходя из финансовой стороны отношений, лизинг рассматривают как одну из форм кредитования приобретения машин и оборудования, альтернативную традиционной банковской ссуде.

Таким образом, если рассматривать лизинг как передачу имущества во временное пользование на условиях срочности, возвратности и платности, то его можно квалифицировать как товарный кредит в основные фонды. Поэтому в экономическом смысле лизинг есть кредит, представляемый лизингодателем лизингополучателю в форме передаваемого в пользование имущества.

Основу лизинговой сделки, составляют:

· объект сделки;

· субъект сделки;

· лизинговые платежи;

· услуги, предоставляемые по лизингу.

Объект лизинга. Объектом лизинговой сделки может быть любой вид материальных ценностей, если он не уничтожается в производственном цикле, в том числе предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другое движимое и недвижимое имущество, которое может использоваться для предпринимательской деятельности. Таким образом, объектом лизинга могут быть:

· предметом лизинга могут быть любые объекты относящиеся к основным средствам, используемые для предпринимательской деятельности,

· предметом лизинга НЕ могут быть земельные участки и другие природные объекты,

· предметом лизинга НЕ может быть имущество, изъятое из оборота или ограниченное в обороте,

· предметом лизинга НЕ может быть имущество, используемое для личных (семейных) целей или бытовых нужд,

· предметом лизинга НЕ могут быть результаты интеллектуальной деятельности.

Субъект лизинга. Субъектами лизинговой сделки являются стороны, имеющие непосредственное отношение к объекту сделки. При этом их можно подразделить на прямых и косвенных участников.

К прямым участникам лизинговой сделки относятся: лизинговые фирмы и компании (лизингодатели или арендодатели); производственные (промышленные и сельскохозяйственные), торговые и транспортные предприятия и население (лизингополучатели или арендаторы); поставщики объектов сделки - производственные (промышленные) и торговые компании.

Косвенными участниками лизинговой сделки являются коммерческие и инвестиционные банки, кредитующие лизингодателя и выступающие гарантом сделок, страховые компании, брокерские и другие посреднические фирмы.

“Лизинговыми” называют все фирмы, осуществляющие арендные отношения независимо от вида аренды (краткосрочной, среднесрочной, долгосрочной). По характеру своей деятельности они подразделяются на узкоспециализированные и универсальные. Узкоспециализированные компании обычно имеют дело с одним видом товара (легковые автомобили, контейнеры) или с товарами одной группы стандартных видов (строительное оборудование, оборудование для текстильных предприятий). Универсальные лизинговые фирмы передают в аренду самые разнообразные виды машин и оборудования. Дают возможность арендатору самому выбирать поставщика оборудования.

Далее следует ввести специфические понятия, относящиеся к лизинговой сделке.

Лизингодатель - юридическое лицо, передающее по договору лизинга специально приобретенный для этого за счет собственных и (или) заемных средств объект лизинга;

Лизингополучатель - субъект хозяйствования, получающий объект лизинга во временное владение и пользование по договору лизинга.

Лизингодатель не может стать лизингополучателем вследствие передачи лизингодателем прав на объект лизинга третьим лицам.

Пользователь- арендатор-это сторона, договаривающаяся с лизингодателем на аренду, которая наделяется правом владения, пользования и распоряжения объекта лизинга в пределах установленных лизинговым договором.

Производитель- предприятие, организация и другие субъекты хозяйствования, осуществляющие производство или реализацию объекта сделки.

2.2 Классификация лизинга. Формы и виды лизинговых операций

При выделении видов лизинга исходят прежде всего из признаков их классификации, которые характеризуют: отношение к арендуемому имуществу; тип финансирования лизинговой операции; тип лизингового имущества; состав участников лизинговой сделки; тип передаваемого в лизинг имущества; степень окупаемости лизингового имущества; сектор рынка, где проводятся лизинговые операции; отношение к налоговым, таможенным и амортизационным льготам и преференциям; порядок лизинговых платежей.

Формы лизинга:

1. По типу имущества:

· лизинг движимого имущества (оборудование, техника, автомобили, суда, самолеты и т.п.),

в том числе нового и бывшего в употреблении.

· лизинг недвижимости (арендодатель строит или покупает здания, сооружения по поручению арендатора), лизинг имущества бывшего в употреблении.

2. По степени окупаемости имущества:

· лизинг с полной окупаемостью (в течение срока действия договора происходит полная выплата стоимости арендного имущества)

· лизинг с неполной окупаемостью, при котором в течение срока действия одного лизингового договора происходит частичная амортизация имущества и окупается только часть ее.

3. В зависимости от степени амортизации:

· с полной амортизацией (с полной выплатой стоимости объекта лизинга);

· с неполной (частичной выплатой стоимости объекта лизинга).

4. По объему оказываемых услуг (объему обслуживания) :

· чистый (все расходы по обслуживанию имущества принимает на себя лизингополучатель). Большинство услуг на отечественном лизинговом рынке оборудования являются чистыми.

· полный (лизингодатель принимает на себя все расходы по обслуживанию имущества). Его используют, как правило, сами изготовители оборудования. По стоимости полный лизинг один из самых дорогих.

· частичный (с частичным набором услуг), когда на лизингодателя возлагаются лишь отдельные функции по обслуживанию имущества.

5. От сектора рынка:

· внутренний (все участки сделки находятся в одной стране);

· международный (внешний), к нему относятся сделки, в которых хотя бы одна из сторон принадлежит разным странам. К этому же виду лизинга относят и сделки, проводимые лизингодателем и лизингополучателем одной страны, если хотя бы одна из сторон ведет свою деятельность и имеет капитал совместно с зарубежной фирмой.

· внешний лизинг, в свою очередь, подразделяется на импортный, когда зарубежной стороной является лизингодатель, и экспортный, когда зарубежной стороной является лизингополучатель.

6. По характеру лизинговых платежей:

· лизинг с денежным платежом (все платежи в денежной форме);

· лизинг с компенсационным платежом (поставка товаров произведенных на арендуемом оборудовании);

· со смешанным платежом (сочетаются перечисленные в первых двух случаях формы оплаты).

7. По отношению к налоговым и амортизационным льготам:

· действительный лизинг (с использованием льгот по налогообложению имущества, прибыли, НДС, различных сборов, ускоренной амортизации);

· фиктивный лизинг (если сделка носит спекулятивный характер и заключается исключительно с целью извлечения наибольшей прибыли за счет получения необоснованных налоговых и амортизационных льгот).

8. По составу участников сделки:

· прямой, при котором собственник имущества (поставщик) самостоятельно сдает объект в лизинг (двухсторонняя сделка). По сути, эту сделку нельзя назвать классической лизинговой сделкой, так как в ней не участвует лизинговая компания.

· косвенный, когда передача имущества в лизинг происходит через посредника. Такого рода сделка схожа с классической лизинговой операцией, так как в ней участвуют поставщик, лизингодатель и лизингополучатель, причем каждый из них выступает самостоятельно.

Наиболее характерные виды лизинга:

· финансовый;

· оперативный;

· возвратный;

· раздельный;

· сублизинг;

· револьверный лизинг.

Финансовый (капитальный) лизинг долгосрочное соглашение, предусматривающее полную амортизацию арендуемого оборудования за счет платы, вносимой арендатором. Поскольку подобные соглашения не допускают возможности досрочного прекращения аренды, правильное определение величины периодической платы обеспечивает владельцу полное возмещение понесенных затрат на приобретение и содержание оборудования, а также требуемую норму доходности. При этой форме лизинга все расходы по установке и текущему обслуживанию имущества возлагается, как правило, на арендатора. Часто подобные соглашения предусматривают право арендатора на выкуп имущества по истечении срока контракта по льготной или остаточной стоимости (такая стоимость может быть чисто символической, например 1 доллар).

В отличие от оперативного финансовый лизинг существенно снижает риск владельца имущества. К объектам финансового лизинга относятся недвижимость ( здания и сооружения), а также долгосрочные средства производства.

Финансовый лизинг служит базой для образования двух других форм долгосрочной аренды - возвратной и долевой (с участием третьей стороны). При финансовом лизинге срок, на который оборудование передается во временное пользование, по продолжительности совпадает со сроком его полной амортизации.

Оперативный лизинг представляет собой соглашения о текущей аренде, при которых расходы лизингодателя, связанные с приобретением и содержанием сдаваемых в аренду предметов, не покрываются арендными платежами в течение одного лизингового контракта, что вызывает необходимость сдавать его в аренду несколько раз. Заключается он, как правило, на 2 - 5 лет. При оперативном лизинге риск порчи или утери объекта лежит в основном на лизингодателе. Ставка лизинговых платежей обычно выше, чем при финансовом лизинге, из-за отсутствия гарантии окупаемости затрат. К основным объектам оперативного лизинга относятся быстро устаревающие виды оборудования (компьютеры, копировальная и множительная техника, различные виды оргтехники и т.д.) и технически сложные, требующие постоянного сервисного обслуживания (грузовые и легковые автомобили, воздушные авиалайнеры, железнодорожный и морской транспорт). Нетрудно заметить, что в целом условия оперативного лизинга более выгодны для арендатора. В частности, возможность досрочного прекращения аренды позволяет своевременно избавиться от морально устаревшего оборудования и заменить более высокотехнологичным и конкурентоспособным. Кроме того, при возникновении неблагоприятных обстоятельств арендатор может быстро прекратить данный вид деятельности, досрочно возвратив соответствующее оборудование владельцу, и существенно сократить затраты, связанные с ликвидацией или реорганизацией производства.

Возвратный лизинг представляет собой систему из двух соглашений, при которой владелец продает оборудование в собственность другой стороне с одновременным заключением договора о его долгосрочной аренде у покупателя. В качестве покупателя - любой финансовый институт (банк, страховая компания, инвестиционный фонд, фирма, специально ориентированная на лизинговые операции) с одновременным оформлением соглашения о долгосрочной аренде своей бывшей собственности на условиях лизинга.

В результате проведения такой операции меняется лишь собственник оборудования, а его пользователь остается прежним, получив в свое распоряжение дополнительные средства финансирования.

Раздельный лизинг (лизинг с участием множества сторон). Этот вид лизинга распространен как форма финансирования сложных, крупномасштабных объектов (авиатехника, морские и речные суда, железнодорожный и подвижной состав, буровые платформы и т.п.).

Такой лизинг называется еще групповым, или акционерным, лизингом с участием нескольких компаний поставщиков, лизингодателей и привлечением кредитных средств у ряда банков, а также страхованием лизингового имущества. Специфической особенностью данного вида лизинга является то, что лизингодатели обеспечивают лишь часть суммы, которая необходима для покупки объекта лизинга. Эти средства привлекаются и аккумулируются путем выпуска акций и распространения их среди лизингодателей, принимающих участие в финансировании сделки. Оставшаяся часть контрактной стоимости объекта лизинга финансируется кредиторами (банками, другими инвесторами).

Сублизинг- вид отношений возникший в связи с переуступкой прав пользования предметом лизинга третьему лицу, (как правило тоже лизинговой компании) что оформляется договором сублизинга. При сублизинге лицо, осуществляющее сублизинг, принимает предмет лизинга у лизингодателя по договору лизинга и передает его во временное пользование лизингополучателю по договору сублизинга.

Револьверный лизинг- лизинг с последовательной заменой оборудования. Используется, когда лизингополучателю по технологии последовательно требуется различное оборудование. В этих случаях в соответствии с условиями лизингового договора лизингополучатель приобретает право по истечении определенного срока обменять арендуемое имущество на другой объект лизинга.

Для определения сущности лизинга следует выделить его положительные и отрицательные стороны.

Плюсы лизинга:

- контракт по лизингу получить гораздо проще, чем ссуду. Особенно предприятиям мелкого и среднего бизнеса. Обеспечением сделки служит само имущество. В случае невыполнения арендатором обязательств - арендодатель может забрать свое имущество.

- лизинг предполагает 100% кредитование и не требует немедленного начала платежей. Арендные платежи начинаются после поставки оборудования лизингополучателю.

- лизинговое соглашение более гибкое, чем ссуда. Ссуда всегда предлагает ограниченные сроки и размеры погашения. При лизинге арендатор может рассчитывать поступление своих доходов и выработать с арендодателем соответствующую, удобную для него схему финансирования. Платежи могут быть ежемесячными, ежеквартальными и т.д., суммы платежей могут отличаться друг от друга. Иногда погашение может осуществляться после получения выручки от реализации товаров, произведенных на оборудовании, взятом в лизинг. Ставка может быть фиксированной и плавающей.

- появляется возможность постоянного обновления оборудования. Весь риск морального старения оборудования лежит на арендодателе.

- государственная политика, как правило, направлена на поощрение и расширение лизинговых операций.

Минусы лизинга:

- в случае, если лизинговый договор еще не закончился, а оборудование уже устарело, арендатор все равно платит арендную плату за это устаревшее оборудование.

- то же самое, при поломке оборудования (финансовый лизинг) .

- при оперативном лизинге риск устаревшего оборудования ложится на арендодателя, а чтобы не быть в убытке, он повышает арендные платежи.

- если объектом лизингового договора является крупный и уникальный объект, то в связи с большим разнообразием условий арендных сделок подготовка договоров об их лизинге требует значительного времени и средств.

3. ИПОТЕЧНЫЙ КРЕДИТ И ЕГО КЛАССИФИКАЦИЯ

3.1 Ипотечный кредит, его сущность и назначение

В настоящее время многие экономисты и политики говорят о необходимости создания в Республике Беларусь системы ипотечного кредитования. Подразумевается, что должны быть созданы соответствующие институты и отработаны механизмы, которые бы обеспечили возможность эффективного ипотечного кредитования. Во-первых, необходима действующая система ипотечных кредитных институтов -банков и других ипотечных кредитных учреждений, непосредственно осуществляющих ипотечные кредитные операции. Эффективность функционирования данной системы в значительной степени зависит от уровня развития инфраструктуры, включающей систему регистрации оборота недвижимого имущества, систему профессиональной оценки стоимости недвижимого имущества, страховые компании, а также институты, организующие деятельность на вторичном рынке ипотечных ссуд, и некоторые другие элементы.

Важным принципом формирования системы ипотечного кредитования является принцип адекватного правового обеспечения. Деятельность всех элементов системы нуждается в подробной правовой регламентации. Решающее значение имеет полнота законодательной базы, ее адекватность реальным экономическим процессам, взаимосвязанность, внутренняя непротиворечивость и своевременность разработки.

Эффективное ипотечное кредитование способствовало бы оживлению в инвестиционной сфере, повышению социальной стабильности в обществе, преодолению глубокого социально-экономического кризиса в целом. Сегодня создание системы ипотечного кредитования в РБ находится на начальном этапе, поэтому необходимо уделять повышенное внимание изучению соответствующего зарубежного опыта, что, несомненно, позволит ускорить данный процесс, а также избежать возможных проблем и ошибок.

В период рыночных отношений роль в обеспечении жилищного кредитования играет такой вид залога как ипотека. Банковские учреждения стали широко внедрять ипотеку. Это объясняется надежностью ипотеки, так как объектом является недвижимость. Что такое ипотека?

Ипотека (гр. hypotheka -- залог, заклад) -- представляет собой залог

недвижимости для обеспечения денежного требования кредитора-залогодержателя к должнику (залогодателю). Ипотека - сдача в залог земли и/или другого недвижимого имущества с целью получения денежной ссуды - ипотечного кредита (кредита под закладную). Ипотекой называют и саму закладную - документ, удостоверяющий сдачу имущества в залог, а также долг по ипотечному кредиту. В литературе под термином «ипотека» нередко подразумевается ипотечный кредит. Между тем само слово «ипотека» (хотя и употребляется в сочетании со словом «кредит») имеет самостоятельное значение. По своей сути понятие «ипотека» близко к понятию «залог». Залог же в свою очередь служит средством обеспечения исполнения обязательств должника перед кредитором: при не возврате в установленный срок суммы заимодатель может компенсировать неоплаченные средства за счет средств, полученных от реализации заложенного имущества.

Так как ипотека служит одним из видов залога, было бы неправильным не раскрыть само понятие залога.

Залог - это способ обеспечения обязательства, при котором кредитор-залогодержатель приобретает право в случае неисполнения должником обязательства получить удовлетворение за счет заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами за изъятиями, предусмотренными законом. Предметом залога могут быть вещи, ценные бумаги, иное имущество и имущественные права. Не могут быть предметом залога требования, носящие личный характер, а также иные требования, залог которых запрещен законом. Важность этих договоров (ипотека и залог) в гражданском обороте подчеркивается уровнем принятых нормативных актов, а именно, Законом РБ №345-3 от 20 июня 2008 г. «Об ипотеке» и Законом РБ №2586-12 от 24 ноября 1993 г. «О залоге».

В статье 1 Закона РБ «Об ипотеке» даётся понятие ипотеки. По договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона - залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными законами.

По договору об ипотеке может быть заложено недвижимое имущество, указанное в пункте 1 статьи 130 Гражданского кодекса Республики Беларусь, права на которое зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество, в том числе:

1) земельные участки (имеются исключения, указанные в Законе).

2) предприятия, а также здания, сооружения и иное недвижимое имущество, используемое в предпринимательской деятельности;

3) жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат;

4) дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения;

5) воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты.

3.2 Классификация банковских жилищных кредитов

В современной экономической литературе и банковской практике существуют различные подходы к классификации как кредитов населению на строительство и покупку жилья, так и кредитов строительным организациям, занятым в жилищной сфере.

В мировой банковской практике ипотечные жилищные кредиты различаются, главным образом, способом погашения основного долга и выплатой начисленных процентов по кредиту. Так, исходя из способа погашения долга и процентов, выделяют следующие ипотечные жилищные кредиты:

* стандартная ипотека с фиксированной процентной ставкой (fixed-гatе mortgage, FRM);

* альтернативные виды ипотечного жилищного кредитования (Alternative mortgage instrument, AMI).

В свою очередь, альтернативные виды ипотечного кредитования можно классифицировать следующим образом:

* по применяемой процентной ставке -- кредиты с фиксированной ставкой и кредиты с переменной ставкой;

* по способу выплат основного долга по кредиту -- ипотечные кредиты с постоянными и переменными выплатами.

Исходя из приведенных признаков альтернативные ипотечные кредиты делятся на следующие виды:

* кредиты с шаровым платежом;

* кредиты с фиксированными выплатами основной суммы долга (пружинная ипотека);

* кредиты с нарастающими платежами;

* кредиты с участием кредитора в приросте стоимости;

* кредиты с совместным участием кредитора и заемщика;

* кредиты с добавленным процентом;

* кредиты с дисконтом;

* кредиты с обратным аннуитетом;

* канадский ролл-оверный кредит;

* кредиты с переменной процентной ставкой;

* кредиты с выплатой по возрастающей;

* кредиты с переменной процентной ставкой и возрастающими платежами;

* кредиты с корректировкой на уровень цен;

* кредиты с двойным индексом.

На основании изучения особенностей выделенных видов ипотечных жилищных кредитов мы считаем, что наиболее приемлемыми для условий Республики Беларусь являются ипотечный кредит с переменной процентной ставкой и кредит с двойным индексом. Рассмотрим основные преимущества данных видов кредитов.

Процентные ставки по указанным кредитам корректируются в зависимости от изменения показателей, принятых в качестве базовых, что особенно важно при нестабильной конъюнктуре кредитного рынка в республике. В частности, ипотечный кредит с переменной процентной ставкой -- это кредит с автоматически корректируемой процентной ставкой в зависимости от изменения определенных договором в качестве базовых индикаторов: процентных ставок финансового рынка или инфляционных показателей.

Ипотечный кредит с двойным индексом -- это кредит, при котором величина ежемесячных платежей по кредиту корректируется, как правило, и соответствии с индексом заработной платы (что позволяет кредитору до окончания срока договора получать доход по кредиту), а величина цены невыплаченного остатка суммы долга и процентов по кредиту -- в соответствии с индексом цен. Таким образом, заемщик ежемесячно выплачивает только ту часть платежей по кредиту, которая соответствует его реальным доходам. Применение такого вида ипотеки предоставляет возможность кредитору и заемщику защищать свои денежные средства от инфляционного влияния.

В настоящее время в мировой практике ипотечные кредиты с переменными процентными ставками составляют около 50% всех ипотечных кредитов. Корректировка автоматически изменяющейся ставки производится в определенный договором срок с интервалом -- 6, 12 или 24 месяца, чаще -- ежегодно. Остаток долга по ипотечному кредиту пересчитывается в соответствии с вновь установленной процентной ставкой, что снижает кредитный риск для кредитора.

Анализ белорусской банковской практики показал, что в современных условиях при предоставлении кредитов на строительство и покупку жилья коммерческие банки, также как и за рубежом, применяют переменные процентные ставки. Но в отличие от мировой практики в республике пересмотр процентных ставок по таким кредитам осуществляется согласно рекомендациям Национального банка Республики Беларусь с учетом социальных аспектов жилищной политики. В целом, жилищные кредиты белорусских банков в зависимости от способа начисления процентов можно классифицировать следующим образом:

* кредиты с фиксированными равновеликими выплатами сумм основного долга и уплатой процентов от остатка задолженности за фактическое время пользования кредитом ("пружинный кредит");

* кредиты с фиксированными равновеликими выплатами сумм основного долга и уплатой процентов равномерными взносами в период погашения кредита.

Не менее важными признаками классификации ипотечных жилищных кредитов являются: предмет и срок регистрации ипотеки, срок погашения ипотечного кредита, способ обеспечения обязательств имуществом и источник рефинансирования кредитов.

Исходя из признака предмета ипотеки, ипотечные жилищные кредиты в мировой практике делятся на следующие виды:

* ипотека индивидуальных домов для одной семьи (2-4 человека);

* ипотека жилья в многоквартирном доме;

* ипотека земельного участка;

* ипотека права аренды и других прав пользования земельным участком;

* ипотека земельного участка и жилой недвижимости, построенной на нем.

По сроку регистрации ипотеки (закладной) выделяют ипотеку с первичной закладной, вторичную и завершающую.

Ипотека с первичной закладной -- ипотека, зарегистрированная раньше другой ипотеки и имеющая юридический приоритет перед ипотекой, зарегистрированной позднее.

Ипотека со вторичной закладной представляет собой любую ипотеку, которая зарегистрирована позднее другой и является вторичной по отношению к ранее зарегистрированной ипотеке.

Завершающая ипотека -- это последняя ипотека, включающая в себя суммы невыплаченного основного долга и процентов предыдущих ипотек.

В зависимости от срока погашения выделяют кредиты, погашаемые в срок, и кредиты, погашаемые досрочно.

Более 50% всех ипотечных жилищных кредитов в мире погашаются досрочно. Выделяют ипотеку "до востребования"-это выплата остатка кредитного долга практически в любой момент по требованию кредитора.

В зависимости от способа обеспечения обязательств по кредиту имуществом различают следующие виды ипотеки: стандартная (обычная), объединенная, чужого имущества, общая, условная.

Стандартной является ипотека, при которой залогодатель исполнение отдельного обязательства осуществляет путем залога одного объекта недвижимости. Объединенная ипотека -- это ипотека, при которой залогодатель исполнение одного обязательства осуществляет путем одновременного залога нескольких своих имущественных объектов. Ипотека чужого имущества представляет собой ипотеку, при которой залогодатель исполнение своего залогового обязательства осуществляет посредством залога имущества третьего лица. Общая ипотека -- это ипотека, при которой для исполнения одного долгового обязательства под залог отдаются несколько принадлежащих отдельным собственникам объектов. Условная ипотека вступает в силу с момента исполнения условия, предусмотренного договором. Если условие не исполняется, ипотека может быть отменена. Условие может устанавливаться в отношении как залогодержателя, так и залогодателя.

В зависимости от источника рефинансирования в мировой практике выделяют следующие ипотечные жилищные кредиты:

* кредиты, источником ресурсов которых служат депозиты, вклады и собственный капитал банков. Данные виды ипотечных кредитов используются в одноуровневой модели ипотечного жилищного кредитования, широко развитой в Германии, Дании, Франции, Испании, Польше, Венгрии, Чехии и Словакии.

* кредиты, источником рефинансирования которых выступают контрактные сбережения. Кредитные ресурсы в данном случае не заимствуются на открытом рынке капиталов, а целенаправленно формируются за счет привлечения средств будущих заемщиков посредством контрактных сбережений, т.е. постепенного накопления первичного капитала для получения ипотечного кредита (граждане, желающие приобрести жилье, заключают контракт со специализированной строительной сберкассой на срок 2-10 лет);

* кредиты, источником рефинансирования которых служат ипотечные ценные бумаги. Данный подход к формированию ресурсов является основой двухуровневой модели ипотечного жилищного кредитования, получившей широкое развитие в США и Англии. Ипотечные кредиты или долевые участия в них группируются в так называемые "пулы", на основе которых выпускаются ценные бумаги, обеспеченные ипотечными кредитами -- ипотечные облигации (Mortgage-Backed Securities, MBS).

Таким образом, проведенная нами классификация видов банковского кредитования строительства и покупки жилья в зависимости от различных критериев выявила их значительное разнообразие. Проведенный сравнительный анализ применяемых в мировой банковской практике видов жилищных кредитов показал, что в условиях неустойчивости конъюнктуры белорусского рынка жилья и усиливающейся конкуренции между банками наиболее приемлемыми являются виды кредита, снижающие банковские риски и учитывающие финансовые возможности участников кредитной сделки, такие как ипотечный кредит с переменной процентной ставкой и кредит с двойным индексом.