Основные технические показатели временных автодорог

Ширина временных автотранспортных дорог принимаем при однополосном движении - 3,5 м с уширением до 6,5 м под разгрузочные площадки для автотранспорта (при большегрузных машинах - 7,0 м).

Длина разгрузочной площадки назначается в зависимости от числа автомашин, одновременно стоящих под разгрузкой, их габаритов и принимается 15 45 м.

В данном проекте применяются специальные тягачи для перевозки длинномерных грузов, поэтому радиусы закругления принимаем 2530 м.

Временные дороги и пешеходные дорожки имеют покрытие из железобетонных дорожных плит на песчаном основании.

Временные дороги и пешеходные дорожки по возможности необходимо устраивать за пределами опасной зоны. В соответствии с ППБ 01-93** «Правила пожарной безопасности в Российской Федерации» расстояние от края проезжей части до стен зданий, сооружений и площадок не должно превышать 25 м.

Ширина ворот на въездах на строительную площадку принимаем равной 5 м.

У въездов на строительную площадку должен устанавливаем информационный стенд пожарной защиты с нанесенными строящимися и вспомогательными зданиями и сооружениями, схемой движения транспорта, местонахождением водоисточников, средств пожаротушения и связи.

На строительной площадке у выезда оборудуем место очистки и мойки колес машин от грязи.

В местах пересечения временных дорог и пешеходных дорожек с опасными зонами устанавливаем дорожные знаки и знаки безопасности.

Определение потребности в освещении строительной площадки

Электрическое освещение строительных и монтажных работ подразделяется на рабочее, аварийное, эвакуационное и охранное.

Рабочее освещение должно быть предусмотрено для всех строительных площадок и участков, где работы выполняются в ночное время и сумеречное время суток, и осуществляется установками общего освещения и комбинированного. Общее равномерное освещение следует применять, если нормируемая величина освещения не превышает 2 лк. В остальных случаях в дополнение к общему равномерному должно предусматриваться общее локализованное освещение или местное освещение. Наименьшая освещенность рабочих мест в зависимости от вида выполняемых работ принимается по ГОСТ 12.1.046-85 «Строительство. Нормы освещенности строительных площадок».

Максимальный параметр освещенности рабочих мест составляет на строительной площадки - 2 лк.

Общая площадь строительной площадки 31000 м². Необходимое нормируемое количество прожекторов - 200 шт. Однако, в целях экономии средств, принимаем необходимое количество прожекторов -180 шт., по 20 прожекторов на одной прожекторной мачте, высота прожекторных мачт - 9м.

Охранное освещение предусматривается в тех случаях, когда в темное время суток требуется охрана строительной площадки или участка производства работ.

Для осуществления охранного освещения следует выделять часть светильников рабочего освещения. Охранное освещение должно обеспечивать на границах строительной площадки или участков производства работ горизонтальную освещенность 0,5 лк на уровне земли или вертикальную - на плоскости ограждения.

Складирование материалов и конструкций

Материалы (конструкции) следует размещать в соответствии с требованиями настоящих норм и правил и межотраслевых правил по охране труда на выровненных площадках, принимая меры против самопроизвольного смещения, просадки, осыпания и раскатывания складируемых материалов. Складские площадки должны быть защищены от поверхностных вод. Запрещается осуществлять складирование материалов, изделий на насыпных неуплотненных грунтах.

Материалы, изделия, конструкции и оборудование при складировании на строительной площадке и рабочих местах должны укладываться следующим образом:

плиты перекрытий -- в штабель высотой не более 2,5 м на подкладках и с прокладками;

колонны -- в штабель высотой до 2 м на подкладках и с прокладками;

санитарно-технические и вентиляционные блоки -- в штабель высотой не более 2 м на подкладках и с прокладками;

крупногабаритное и тяжеловесное оборудование и его части -- в один ярус на подкладках;

Складирование других материалов, конструкций и изделий следует осуществлять согласно требованиям стандартов и технических условий на них.

Между штабелями (стеллажами) на складах должны быть предусмотрены проходы шириной не менее 1 м и проезды, ширина которых зависит от габаритов транспортных средств и погрузочно-разгрузочных механизмов, обслуживающих склад. Прислонять (опирать) материалы и изделия к заборам, деревьям и элементам временных и капитальных сооружений не допускается.

Указание по производству работ в зимнее время

Строительно-монтажные работы при среднесуточной температуре ниже +5 С и минимальной суточной температуре ниже 0 С, а также при оттепелях производить в соответствии с "Указаниями по производству работ в зимних условиях"

При разработке мерзлых грунтов следует использовать следующие землеройные машины: рыхлитель на тракторе, роторный экскаватор и др.машины, работающие по методу резания и мелкого скола мерзлых грунтов.

Разработку грунта под фундаменты производить непосредственно перед их установкой, не допуская между этими процессами интервал более 2-х часов.

При производстве работ в зимних условиях могут быть применены следующие методы выдерживания бетона: метод термоса, применение химических добавок - ускорителей или искусственный прогрев бетона.

Метод выдерживания бетона ( когда прочность бетона конструкций должна - составлять к моменту возможного промерзания не менее 50 кг/см2 и не менее 70% проектной прочности) определяется в проекте производства работ.

Опалубка и арматура перед бетонированием должны быть очищены от снега.

Сварку малоуглеродистых сталей допускается производить при температуре не ниже -3 С, при температуре ниже -20С и ветре место сварки и сварщика защищать временным укрытием. Силу тока повышать пропорционально понижению температуры с -20 С с тем,, чтобы при температуре -20 С сила тока была повышена на 10%.

При складировании конструкций во избежание образования на них наледи, следует применять высокие подкладки и другие меры, защищающие от намокания сверху и исключающие обледенение стыкуемых поверхностей изделий. Складирование сборных элементов допускается на спланированной, очищенной от снега площадке.

Необходимо так же укрывать штабели ж.б. элементов деревянными щитами, брезентом или матами; регулярно очищать от снега проходы и промежутки между штабелями.

Условия сохранения окружающей природной среды

При производстве строительно-монтажных работ необходимо осуществлять мероприятия по охране окружающей среды. При выполнении планировочных работ почвенный слой, пригодный для последующего использования, необходимо предварительно снимать и вывозить в специально отведенные места.

При эксплуатации двигателей внутреннего сгорания нельзя орошать почвенный слой маслами и горючим.

Временные дороги, по возможности, устраивать по трассам проектируемых дорог и проездов, а также с максимальным использованием существующих трасс. После окончания строительных работ, временные дороги должны быть демонтированы и вывезены с территории строительства, для последующего использования (с учетом 3-х кратной оборачиваемости).

Во избегании запыления и загрязнённости воздуха на соседних со строительством территориях не допускается открытый сброс с этажей строительных отходов и мусора. Их сброс осуществлять с применением закрытых лотков и бункеров-накопителей. Перевозка мусора должна осуществляться в самосвалах с закрытием брезентовым верхом.

Мероприятия по охране труда

Методами техники безопасности обеспечивается профилактика профессиональных заболеваний, нормализация среды с помощью вентиляции, улучшения, снижения уровня шума. Безопасность труда учитывается при проектировании и размещении сооружений, расчётах на прочность и надёжность, механизации тяжёлых трудоёмких работ, организации рабочих мест. К мероприятиям по технике безопасности относятся применение предохранительных устройств, приборов, систем ограждения, заземления, сигнализации, создание нормальных условий труда.

На строительной площадке устраиваются санитарно-бытовые помещения: гардеробные, умывальные, душевые, туалеты, помещения для сушки, обеспыливания, обезвреживания спецодежды, помещения для обогревания и регламентации отдыха, укрытия от солнечной радиации и атмосферных осадков, выполненные и оборудованные в соответствии с утверждёнными нормами. Строительно-монтажная организация обеспечивает рабочих спецодеждой, спец обувью и средствами индивидуальной защиты. Все лица, находящиеся на строительной площадке, обязаны носить защитные каски, а монтажники - предохранительные пояса.

Требования пожарной безопасности

Производственные территории должны быть оборудованы средствами пожаротушения согласно ППБ-01, зарегистрированных Минюстом России 27 декабря 1993 г. № 445.

Не разрешается накапливать на площадках горючие вещества (жирные масляные тряпки, опилки или стружки и отходы пластмасс), их следует хранить в закрытых металлических контейнерах в безопасном месте.

Ко всем строящимся и эксплуатируемым зданиям должен быть обеспечен свободный проезд, причем к зданиям шириной более 18 м - с 2-х сторон.

Складирование горючих материалов в противопожарных разрывах запрещается.

Негорючие материалы можно складировать при условии наличия свободной полосы шириной не менее 5 м.

Передвижные вагончики для административно-бытовых помещений допускается располагать на расстоянии не менее 24 м от строящихся или эксплуатируемых зданий.

Временное хранение древесных и других сгораемых отходов допускается на расстоянии не менее 20 м от строящихся или эксплуатируемых зданий и в пределах 3-х суточного запаса. Баллонов с газом не менее 20 - 30 м.

Категорически запрещается загромождение проездов, проходов, входов и выходов в здание, а также подходов к пожарному инвентарю и оборудованию.

Совмещение сварочных работ с работами, связанными с применением легковоспламеняющихся и горючих жидкостей - недопустимо.

Все огневые работы должны быть закончены до начала отделочных и полимерных работ.

Категорически запрещается в строящемся объекте оставлять на месте производства работ ( в нерабочее время ) войлок, паклю, ветошь, строительные отходы, лаки, масла, олифу, карбид и др. На строительной площадке должна быть обеспечена электробезопасность : металлические строительные леса, металлические части машин и оборудования должны иметь защитное заземление; выключатели, рубильники и др. электрические аппарата должны быть в защитном исполнении. Монтируемые конструкции, а также места работ должны быть защищены от ударов молний. С этой целью устанавливает заземлённые молниеприёмники, которые располагают выше наиболее высоких частей здания не менее чем на 6м.

Шиты настила подмостей и лесов должны быть пропитаны огнезащитным составом.

Расход воды на противопожарные нужды в зависимости от площади стройплощадки устанавливается до 10 га - 5 л/сек.; до 50 га - 20 л/сек.

В системе водоснабжения необходимо предусматривать размещение колодцев с противопожарными гидрантами, обеспечивающими возможность прокладки от них рукавов до мест возможного загорания на расстояние не более 100 м и не более 50 м от здания.

На стройгенплане указано место установки щита с противопожарным инвентарем.

3.3 Пояснения к проекту организации строительства (к стройгенплану)

1. Строительная площадка ограждается временным сетчатым забором на стойках, укрепленных между бетонными стеновыми блоками. Высота забора - 2м.

2. Очередность возведения:

- 1 очередь - корпус К,

- 2 очередь - корпуса Д и Ж (пристройка к корпусу Ж выполняется в последнюю очередь).

3. Подземная часть корпусов Д и Ж выполняется стационарными башенными кранами РОТАIN, устанавливаемыми на фундаментную конструкцию комплекса, гусеничными кранами РДК-25 и автобетононасосами типа "Штеттер".

4. Возведение корпусов надземной части комплекса выполняется следующими механизмами:

Корпус К:

Монтируется тремя пневмоколесными кранами КС-5363 в башенном исполнении:

№1 и №2 - высота башни 20м, длина гуська 20м, R=9,3-19,7м, Q=5-1,1 т.

3 - высота башни 20м, длина гуська 20м, R=9,3-21,8м, Q=5-0,85 т.

Корпус Д:

- 48 этажный корпус монтируется стационарными башенными кранами: №1 РОТАIN ТОРКIТ МD 265, длина стрелы 35м, 0=12-5,9 т; №2 POTAIN TOPKIT MD 175, длина стрелы 35м, Q=10-4,0 т.

- 24-этажный корпус и 3-х эт. корпус монтируются стационарным башенным краном №3 POTAIN MD 175 H10 , длина стрелы 35м, Q=10-4,0 т.

- 20- этажный корпус монтируется стационарным башенным краном №4 РОТАIN ТОРKIT МD 175 H10, длина стрелы 35м, Q=10-4,0 т.

- 4-этажный корпус монтируется стационарным башенным краном №5 РОТАIN СIТУ CRAIN MD 90, длина стрелы 35м, Q=6,0-2,2 т.

Корпус Ж:

- 14-этажный корпус монтируется стационарным башенным краном №6 РОТАIN СIТУ CRAIN MD 90, длина стрелы 35м, Q=6,0-2,2 т.

- 4-этажная пристройка к корпусу монтируется пневмоколесным краном КС-5363 №4 в башенном исполнении, высота башни 20м, длина гуська 20м, R=9,3-19,7м, 0=5-1,1 т.

В связи с отсутствием площадей для складирования башенный кран POTAIN MD 175 №3 подает материалы и конструкции башенному крану POTAIN MD 175 №2 на монтажный горизонт.

5. В ППР разработать мероприятия по безопасному методу ведения работ и уменьшению опасной зоны от крана (ограничение высоты подъема грузов со склада; организация 7 м зоны работ на монтажном горизонте с сопровождением грузов на оттяжках, выгораживание опасной зоны за пределами стройплощадки переносным штакетным ограждением).

6. Для подъема грузов и рабочих предусматриваются грузопассажирские подъемники ПГПМ-4272.

7. Стройплощадка характеризуется наличием зеленых насаждений, подлежащих частичной пересадке и вырубке, необходимостью перекладки, усиления, прокладки инженерных сетей большим их пересечением, неудобством производства работ ввиду недостаточных площадок складирования, что характеризует ее как стесненную.

8. Для повышения безопасности работы башенных кранов в стесненных условиях рекомендуется применять систему ограничения зоны работ (СОЗР) с учетом её в смете.

9. Бытовой городок располагается внутри отведенного для строительства участка, вне опасной зоны

10. В процессе строительства следует выполнять натурные наблюдения (мониторинг) на строительной площадке за состоянием как близ расположенных зданий, сооружений и подземных коммуникаций, так и самого возводимого здания.

При проведении мониторинга следует определять:

- осадки, крены и горизонтальные смещения подземной части строящегося сооружения, а так же окружающих зданий и сооружений, расположенных вблизи строительства;

- напряжения и деформации в грунтовом массиве;

- эффективность работы дренажных систем (МГСН 2.07.-97 п. 10.18);

Целью мониторинга является оценка воздействия нового строительства на состояния конструкций, своевременное выявление дефектов, предупреждение и устранение негативных процессов.

11. Потребность ресурсов для нужд строительства составит: электроэнергии - 1276,1 кВт, с учетом единовременной нагрузки - 893,3 кВА; потребность в воде на пожаротушение -100 л/сек.

12. Пожарные гидранты находятся на водопроводной сети в радиусе более 150 м от стройплощадки, в связи с чем на стройплощадке следует расположить передвижные огнетушители ОП-100 и ОП-5.

13. Передвижной сварочный пост располагается на монтажном горизонте и оборудован первичными средствами пожаротушения.

14. Бытовые помещения строителей оборудовать автоматической пожарной сигнализацией согласно Постановлению Правительства г. Москвы №103 от 08.02.94 г.

15. Все работающие должны быть проинструктированы о способе вызова пожарной охраны и обращении с простейшими средствами пожаротушения. О нахождении средств пожаротушения должны быть вывешены соответствующие указатели.

16. У бытовых помещений необходимо установить щит с противопожарным инвентарем. Бытовки снабдить огнетушителями марки ОП-5 из расчета не менее 2-х на вагончик.

17. Хранение на стройплощадке горюче-смазочных и горючих строительных материалов запрещено, в связи с чем следует завозить материалы по мере технологической необходимости.

18. Территория строительства должна быть освещена по ее периметру прожекторами на мачтах.

19. Для нужд строительства применяются временные сооружения контейнерного типа и автофургоны завода «Аремкуз».

20. На въездах и выездах установить указатели и соответствующие дорожные знаки, у главного въезда щит - паспорт объекта.

21. В местах предусмотренного прохода людей установить указатели: "Проход", "Осторожно, проводятся строительные работы", "Опасная зона" и т.п.

22. У въезда предусмотреть место мойки и очистки от грязи строительного транспорта.

23. Типовые решения по устройству пересечения с действующими сетями принимать в ППР.

24. Все работы выполнять в соответствии со СНиП 12-03-2001 "Безопасность труда в строительстве" Часть 1, СНиП 12-04-2002 " Безопасность труда в строительстве", часть 2 и действующими Правилами Пожарной безопасности в Российской Федерации ППБ-01-03.

Площадь участка в пределах строительного забора S=3,1 га.

ГЛАВА IV Расчет основных показателей эффективности проекта строительства высотного жилого комплекса (первая очередь строительства на участке по адресу Дмитровское шоссе, вл. 13)

Все расчеты, показатели и выводы выполнялись на основе разработанного ОАО «ЦНИИпроект» бизнес - плана по заказу Департамента экономической политики и развития Правительства Москвы с целью определения условий реализации проекта строительства высотного жилого дома по адресу: Дмитровское шоссе, вл. 13 (САО), приемлемых как для инвестора, так и для города.

Основной задачей данного раздела является расчет основных показателей эффективности проекта строительства высотного жилого комплекса (первая очередь строительства на участке по адресу Дмитровское шоссе, вл. 13) при различных условиях его реализации, а также расчет наиболее обоснованного значения доли города по жилым и нежилым помещениям с целью определения возможных условий инвестиционного контракта.

4.1 ОБЩИЕ СВЕДЕНИЯ О ПРОЕКТЕ

Инициатором проекта, инвестором и управляющей компанией по строительству комплекса является ЗАО «Корпорация «Конти», успешно работающая на московском рынке недвижимости с 1992 г.

Строительство объекта по адресу Дмитровское шоссе, вл. 13 (С АО) осуществляется в рамках комплексной городской инвестиционной программы «Новое кольцо Москвы», предполагающей возведение ряда многофункциональных высотных объектов в различных административных округах столицы. Реализация Программы осуществляется на основании:

* Постановления Правительства Москвы от 02.02.1999г. № 80 «О реализации городской комплексной инвестиционной программы «Новое кольцо Москвы», а также внесенных изменений и дополнений в соответствии с Постановлениями Правительства Москвы от 27.06.2000г. № 494 и от 28.08.2001г. № 800-ПП;

Проектной организацией пятого объекта Программы является ОАО «ЦНИИЭП жилища». Генеральная подрядная организация - ЗАО «СпецВысотСтрой».

4.1.1 Земельный участок

Участок предполагаемого строительства высотного комплекса расположен в жилом массиве между крупной транспортной магистралью Дмитровское шоссе и улицей Костякова, вблизи станции метро «Тимирязевская» (100 м) и ж/д платформы «Тимирязевская» Савеловского направления (160 м) по адресу Дмитровское шоссе, вл. 13 (САО).

Рассматриваемый участок занимает благоприятное с градостроительной точки зрения местоположение, обусловленное хорошей транспортной связью с прилегающими районами и близостью крупных зеленых массивов.

Площадь земельного участка составляет около 2,6 га, в том числе под благоустройство - 1,00 га.

В настоящее время участок занят временными сооружениями автокомбината № 3, а также металлическими гаражами (167 единиц). С севера, востока и юга вдоль предполагаемого пятна застройки проходят магистральные инженерные коммуникации. Строительство высотного комплекса приведет к нарушению инсоляции четырех пятиэтажных домов (Дмитровское шоссе, 13, корпуса 2, 3, 4, 5), жителей которых предполагается отселить в один из корпусов проектируемого комплекса, а пятиэтажные дома снести и построить на этом месте образовательно - досугового комплекса с подземной автостоянкой.

4.1.2 Объект строительства и архитектурно -- планировочное решение

Композиция проектируемого комплекса построена с учетом соседнего жилого комплекса таким образом, чтобы по возможности образовать с ним единый крупномасштабный градостроительный ансамбль общегородского назначения.

Проектируемый комплекс состоит из четырех разновысоких корпусов, обозначенных на генеральном плане как «А», «Б», «В» и «Г». Доминантным в данной композиции является корпус «А» имеющий переменную высоту от 20 до 56 этажей и выходящим своим основным фасадом непосредственно на Дмитровское шоссе.

Далее, в центральной части участка, располагается прямоугольный, вытянутый в плане корпус «Б», состоящий из пяти разновысоких объемов - секций высотой 11-19 этажей, фланкирующий пешеходную торговую улицу.

Замыкает композицию 8-ми этажный корпус «В», образующий совместно с корпусом «Б» «кулисы» для восприятия доминирующего корпуса «А» со стороны пешеходной озелененной эспланады, ориентированной на комплекс с запада.

Корпуса «А», «Б», «В» - жилые в основной части, а первый этаж занимают входные группы в жилую часть и офисно-торговые помещения.

Корпус «В» проектируется как муниципальное жилье, которое предполагается предоставить жителям сносимых пятиэтажных домов (снос пятиэтажек и строительство на их месте образовательно - досугового центра является второй очередью строительства и данной работе не рассматривается).

Корпус «Г» - четырехэтажный и пристроен к корпусу «А». Этот корпус отделяет пространство двора жилого комплекса от проезда с южной стороны. Этот корпус занят исключительно торгово-офисными помещениями и площадями бытового обслуживания.

Под всем комплексом располагается подземная 2-х уровневая автостоянка, вмещающая 690 машиномест.

Основным принципом организации участка является четкое выделение внутреннего, изолированного благоустроенного двора и организация входа в нежилую (торгово-офисную) часть комплекса по периметру, с внешней стороны комплекса. Двор жилой части, расположенный с южной, инсолируемой части участка, с элементами благоустройства и озеленения, в том числе высокоствольными породами деревьев, предназначен для жителей корпусов. Вторая, «северная» зона - торгово-пешеходная улица, предназначена для обслуживания жителей всего района и является важным связующим элементом между станцией метро «Тимирязевская» и развитыми жилыми густонаселенными кварталами, расположенными к юго-западу от станции метро.

Здания корпусов «А», «Б», «В» - каркасные, с монолитными колоннами и перекрытиями, с ядрами жесткости. Внутренние стены и перегородки: межквартирные - легкобетонные блоки, внутриквартирные - газосиликатные блоки и кирпич. Наружные стены - заполнение монолитного каркаса легкобетонными блоками с облицовкой лицевым кирпичом по эффективному утеплителю. Цоколь отделывается керамогранитными плитами или натуральным камнем.

Таблица 15

Общая площадь помещений

График 16

4.2 ДОХОДЫ И ИЗДЕРЖКИ

4.2.1 План маркетинга

Оценивая перспективы реализации жилья и нежилых помещений в строящемся комплексе, необходимо учесть следующие особенности:

* участок застройки расположен на севере Москвы, в районе станции метро «Тимирязевская», и непосредственно примыкает к крупной городской

автомагистрали -- Дмитровское шоссе;

участок предполагаемого строительства менее привлекатёлен для потенциальных покупателей помещений по сравнению с ранее рассматриваемыми объектами программы «Новое кольцо Москвы» - Давыдковская улица, Ленинский проспект, пр. Маршала Жукова, что связано с меньшей престижностью этого района;

по степени комфортности предлагаемого к продаже жилья строящийся
объект следует отнести к категории эконом - класса, являющегося наиболее массовым сегментом в секторе высококачественного жилья;

цена реализации жилья эконом - класса, широко представленного в настоящее время в Юго-западном, Западном и Северо-западном округах Москвы, составляет от 1200 $ (на момент расчетов - III кв. 2003 года);

на соседнем участке в настоящее время заканчивается строительство крупного жилого комплекса (3 31-этажные башни), что может существенно снизить цены реализации коммерческой части жилья проектируемого комплекса.

Суммируя сложившиеся тенденции на рынке недвижимости и особенности конкретного проекта, можно предположить, что наиболее вероятными и целесообразными ценами предложения помещений в строящемся комплексе являются следующие цены:

по жилым помещениям: от $750 за 1 кв.м. с момента начала реализации площадей до $1250 на момент окончания строительства;

по торгово-офисным помещениям - от $900 за 1 кв.м. с момента начала

реализации площадей до $1050 на момент окончания строительства;

по гаражам: от $8 500 за 1 м./место с момента начала реализации до $11 000 по окончании строительства.

В расчетах принят следующий график коммерческой реализации помещений, в процентах от общего объема реализации:

Таблица 17

График коммерческой реализации помещений

Средневзвешенные цены реализации составят:

по жилым помещениям - $ 1,023 за 1 кв.м.

по нежилым помещениям - $ 0,998 за 1 кв.м.

по гаражам - $10 369 за 1 м./место

4.2.2 Доходы по проекту

Доходы инвестора складываются:

* от реализации своей доли помещений, предусмотренной условиями

инвестиционного контракта

Доходы города складываются:

от реализации своей доли помещений или от выплаты инвестором
денежного эквивалента доли города (определение суммы денежного
эквивалента приведено в соответствующем разделе).

арендной платы за земельный участок

При проведении расчетов учитывается, что доля города по жилым помещениям не может быть меньше 22,8% от общей жилой площади, что составляет 19 100 кв.м., необходимых для нужд переселения жителей пятиэтажек, сносимых на второй очереди строительства.

Доля города по нежилым помещениям преимущественно составляет 40%. Это значение при расчетах сокращается при условиях, когда доля города по жилым помещениям не может быть уменьшена, а доходность проекта для инвестора ниже минимально допустимого уровня.

Доля города по гаражам предусматривается неизменной и составляет 20%.

Доля города по жилым и нежилым помещениям определяется расчетом и соответствует значению, при котором обеспечивается усредненный уровень доходности проекта для инвестора. Методика определения доли города приведена в соответствующем разделе.

Арендная плата, принимаемая в расчетах, определена в соответствии с Распоряжением Мэра Москвы от 2 апреля 1999 г. № 285 -РМ «Об изменении ставок арендной платы за землю с 1 января 1999 г.» (с изменениями от 8 сентября 1999 г., 11 февраля, 5 июля, 31 июля, 26 сентября, 2 ноября 2000 г.). Сумма арендных платежей на период строительства составит $137,34 тыс. за период строительства.

Ниже приведены валовые доходы города и инвестора по проекту для вариантов, соответствующих усредненному уровню доходности проекта для инвестора (без учета затрат инвестора по выводу обременении) при различных схемах

финансирования:

* собственные средства инвестора - 100%;

* собственные средства инвестора - 50%, кредиты - 50%.

Доходы инвестора и города ($ тыс.) по проекту приведены ниже:

Таблица 18

Доходы инвестора и города ($ тыс.) по проекту

Таблица 19

Доходы инвестора и города ($ тыс.) по проекту

График 20

4.2.3 Затраты на строительство объекта

Объем затрат на строительство определен сводным сметным расчетом, выполненным ОАО «ЦНИИЭП жилища» в составе предпроектного предложения размещения объекта. Затраты инвестора на строительство по смете составляют $ 61 115,18 тыс.

Структура затрат на строительство (по объекту - аналогу), $ тыс.:

Таблица 21

Структура затрат на строительство (по объекту - аналогу)

4.2.4 Себестоимость строительства

Себестоимость строительства (без учета процентов по кредиту и налогов, относимых на себестоимость строительства) составляет:

$ 429 на 1 кв.м. общей площади объекта;

$ 530 на 1 кв.м. общей площади реализуемых помещений;

$ 8 156 на 1 маш./место в подземном гараже.

4.2.5 Обременения по проекту

Инвестору необходимо освободить земельный участок от существующих строений:

временных сооружений автокомбината №3;

металлических гаражей в количестве 167 шт.

Затраты инвестора по выводу обременении предварительно составляют $ 2 334 тыс., в том числе:

* $ 2 000 тыс. - вывод автокомбината;

* $ 334 тыс. - вывод гаражей (по $ 2 тыс. за единицу),

Затраты инвестора по выводу обременении должны в последствии подтверждаться Актом независимой оценки, согласованным с Департаментом экономической политики и развития г. Москвы и Префектурой САО.

4.2.6 Прочие инвестиционные затраты по проекту

К прочим инвестиционным затратам относятся:

· затраты на арендные платежи за земельный участок на период строительства в размере $137,34 тыс.

· затраты на рекламу в размере 3% от объема реализации;

· услуги риэлторов в размере 1% от объема реализации;

· налог на рекламу;

· проценты по кредиту, в части, относимой на себестоимость строительства;

· суммы денежного эквивалента доли города, выплачиваемые инвестором.

Значения прочих инвестиционных затрат по проекту и суммы общих инвестиционных затрат по проекту различны по вариантам расчета и приведены в разделе «Расчеты по вариантам реализации проекта».

4.2.7 Расчетный период реализации проекта и график осуществления затрат по проекту

Расчетный период реализации проекта - 1 кв. 2004 г. - 2 кв. 2007 г., в том числе:

· строительство многофункционального комплекса - январь 2004 г. - декабрь 2006 г.

· реализация жилых и нежилых помещений - март 2004 г. - июнь 2007 г.

4.3 РАСЧЕТЫ ПО ВАРИАНТАМ РЕАЛИЗАЦИИ ПРОЕКТА

Расчеты выполнены в Соответствии с существующей международной практикой и с учетом Методических рекомендаций по оценке эффективности инвестиционных проектов, утвержденными Министерством экономики РФ, Министерством финансов РФ, Государственным комитетом РФ по строительной, архитектурной и жилищной политике № ВК 477 от 21.06.1999 г (вторая редакция).

4.3.1 Общий порядок проведения расчетов

Расчеты экономической эффективности проекта включают:

Структурирование исходных данных о предполагаемых доходах и издержках

инвестора в таблице движения денежных потоков по проекту

Определение полных инвестиционных затрат инвестора с учетом налоговых и других издержек

Расчет потребности в финансировании проекта (определение объема первоначальных инвестиций) с учетом задаваемой структуры финансирования (если иное не определено исходными данными по проекту)

Оптимизация схемы финансирования проекта и денежных потоков в соответствии с заданной структурой финансирования и с учетом соблюдения условия финансовой реализуемости проекта

Расчет потоков чистых платежей (по проекту в целом, для отдельных участников проекта)

Расчет показателей экономической эффективности проекта

Основные расчеты в системе оценки экономической эффективности инвестиционных проектов представлены в следующих формах:

Отчет о доходах и издержках инвестора

Отчет о движении денежных средств (для финансового планирования)

Расчет потоков чистых платежей

Сводные результаты расчетов показателей эффективности проекта.

4.3.2 Система оценочных показателей

В соответствии с существующей международной практикой и с учетом Методических рекомендаций по оценке эффективности инвестиционных проектов, утвержденными Министерством экономики РФ, Министерством финансов РФ, Государственным комитетом РФ по строительной, архитектурной и жилищной политике № ВК 477 от 21.06.1999 г. (вторая редакция) оценка производится на основе расчета следующих показателей:

*Чистый доход (чистая прибыль инвестора). Характеризует превышение суммарных денежных поступлений от реализации доли площадей инвестора по проекту над суммарными затратами для данного проекта.

*Чистый дисконтированный доход. Характеризует превышение суммарных денежных поступлений от реализации доли площадей инвестора по проекту над суммарными затратами для данного проекта с учетом дисконтирования затрат и поступлений по проекту, относящихся к различным моментам времени.

*Внутренняя норма доходности. Выражается как величина коэффициента дисконтирования, при котором размер чистого дисконтированного дохода в конце периода реализации проекта равен нулю.

*Индексы доходности инвестиций. Характеризуют «отдачу проекта» на вложенные в него средства. В зависимости от того, что понимать под термином «инвестиции», меняется суть показателя. Индексы доходности инвестиций могут рассчитываться как для дисконтированных, так и для не дисконтированных денежных потоков. При расчете индексов доходности (рентабельности) инвестиций могут учитываться либо все капиталовложения за расчетный период, либо только первоначальные капиталовложения, либо капиталовложения собственного капитала.

В расчетах по проекту и для расчета показателей эффективности используются следующие виды инвестиций:

*Инвестиционные затраты - затраты на строительство и реконструкцию объектов, арендные платежи за земельный участок на период строительства, налоги, относимые на себестоимость, затраты на рекламу и проценты по кредиту в части, относимой на себестоимость, затраты инвестора на развитие инфраструктуры города, затраты на выплату денежного эквивалента доли города, выкупаемой инвестором.

Сумма инвестиционных затрат предварительно определяется на стадии исходных данных (затраты на строительство, рекламу, аренду земельного участка) и уточняется при расчете денежных потоков (налоги, относимые на себестоимость, а также реклама и проценты по кредиту в части, относимой на себестоимость).

Первоначальные инвестиции (потребность в финансировании). Величина этого показателя показывает минимальный объем внешнего финансирования проекта, необходимый для его финансовой реализуемости. Значение определяется по расчету при формировании таблицы денежных потоков.

Собственный капитал и заемные средства - доли объема первоначальных инвестиций, рассчитываются при формировании таблицы денежных потоков на основе задаваемой структуры финансирования (в процентах от потребности в финансировании, если иное не определено исходными данными по проекту)

Основные оценочные показатели

Основные оценочные показатели для проектов в сфере жилищного строительства:

чистый доход (чистая прибыль инвестора)

чистый дисконтированный доход инвестора

индекс доходности капиталовложений (индекс рентабельности всех
инвестиций по проекту)

индекс дисконтированной доходности капиталовложений (индекс дисконтированной рентабельности всех инвестиций по проекту)

Показатели, используемые в качестве критерия расчета

В качестве критерия при расчетах доли города наиболее часто используются значения показателей индексов доходности капиталовложений (по дисконтированным или не дисконтированным значениям).

Дополнительные показатели

Дополнительно рассчитываются следующие показатели:

внутренняя норма доходности проекта

индекс доходности инвестированного капитала

индекс дисконтированной доходности инвестированного капитала

индекс доходности собственного капитала

индекс дисконтированной доходности собственного капитала

Эти показатели носят справочный характер и служат дополнительными ориентирами при анализе эффективности проекта.

Из системы показателей, рекомендуемой для расчетов эффективности инвестиционного проекта Методическими рекомендациями по оценке эффективности инвестиционных проектов, утвержденными Министерством экономики РФ, Министерством финансов РФ, Государственным комитетом РФ по строительной, архитектурной и жилищной политике № ВК 477 от 21.06.1999 г. (вторая редакция), не используются следующие показатели:

Срок окупаемости. При оценке эффективности проекта выступает, как правило, только в качестве ограничения. Для инвестиционных проектов в области жилищного строительства, в которых расчетный период реализации проекта ограничивается моментом окончания продажи помещений, расчет этого показателя нецелесообразен.

* Группа показателей, характеризующих финансовое состояние предприятия -участника проекта: (коэффициенты ликвидности, показатели платежеспособности, коэффициенты оборачиваемости, показатели рентабельности (продаж, активов). Эти показатели нецелесообразно рассчитывать на стадии предварительных расчетов и экспресс-оценки из-за степени «проработанности» проекта и невозможности расчета для абстрактного участника проекта.

Нормируемые значения показателей

Показатели чистого дохода и чистого дисконтированного дохода должны быть положительными. При сравнении по этим показателям различных вариантов одного и того же проекта предпочтение отдается варианту с более высоким значением чистого дисконтированного дохода.

Значение внутренней нормы доходности проекта должно быть не менее коэффициента дисконтирования. Чем больше разница между значениями внутренней нормы доходности и коэффициента дисконтирования, тем более устойчив проект.

Индексы доходности должны быть больше единицы. Близость индекса доходности к единице может свидетельствовать о невысокой устойчивости проекта к возможным колебаниям доходов и расходов.

Значение потребности в финансировании (объеме первоначальных инвестиций) не нормируемо. Чем меньше абсолютная величина этого показателя, тем меньше количество денежных средств должно привлекаться для осуществления проекта из источников финансирования, внешних по отношению к проекту.

4.3.3 Общие условия, принятые в расчете на момент его проведения

Система цен

Расчеты проводятся в текущих ценах.

Цена реализации площадей по инвестиционным строительным проектам в абсолютном большинстве случаев выражена в валютном исчислении в долларах США, поэтому расчеты денежных потоков, а также показателей эффективности выражены в той же валюте.

Расчетный курс руб./$ составляет 31,2 руб./$.

Расчетный интервал

Расчеты денежных потоков выполнены с поквартальным шагом.

Предполагается, что поступление доходов от реализации площадей и расходование средств на осуществление проекта осуществляется равномерно в пределах расчетного интервала.

Поступление средств за счет внешних источников (собственные средства инвестора и кредиты) предполагается на начало расчетного интервала, уплата процентов по кредиту и погашение основной суммы кредита - на конец расчетного интервала.

Процентные ставки

Коэффициент дисконтирования (базовое значение ставки дисконтирования), используемый для приведения значений денежных потоков к моменту начала расчетного периода, составляет 12% годовых в $. Это значение соответствует усредненному значению ставок по валютным депозитным вкладам для юридических лиц с учетом надбавки за риск.

Процентная ставка по кредиту, принимаемая в расчетах, составляет 17% годовых ($).