Эффективность проекта строительства высотного многофункционального жилого комплекса

Налоги

В расчетах учтены действующие налоги

· НДС-18%

· налог на прибыль - 24%

· налог на рекламу-5%

Структура финансирования

Структура финансирования строительства жилого комплекса рассматривается в двух вариантах:

* вариант I:

* собственные средства инвестора - 100% от потребности в финансировании проекта

* вариант 2:

собственные средства инвестора - 50% от потребности в финансировании проекта;

заемные средства - 50% от потребности в финансировании проекта.

При привлечении кредита предусматривается его погашение по следующей схеме:

кредитные ресурсы, предоставленные в течение квартала, погашаются через год с момента их предоставления,

в последнем квартале реализации проекта погашается вся оставшаяся непогашенной сумма кредита.

Учет выручки

Определение выручки от реализации площадей принято в соответствии с учетной политикой, предполагающей учет выручки по факту предоставления продукции покупателям.

4.3.4 Состав и порядок расчетов

Реализация проекта рассматривается при двух вероятных вариантах схемы финансирования проекта:

вариант 1 - без привлечения кредита на строительство жилого комплекса

вариант 2-c привлечением кредита на строительство жилого комплекса

Для каждого варианта схемы финансирования проекта выполнены следующие расчеты:

1. Определен диапазон допустимых значений доли города. Границами этого диапазона приняты следующие значения:

· нижняя граница диапазона - значение доли города, при котором обеспечивается безубыточность проекта для инвестора;

· верхняя граница диапазона - значение доли города, при котором чистый доход инвестора превышает объем инвестиционных затрат инвестора на 12% (индекс доходности капиталовложений равен 1,12),что соответствует нормальным условиям реализации большинства инвестиционных проектов в сфере жилищного строительства.

2. Определено среднее значение индекса доходности капиталовложений (нормы прибыли) на диапазоне допустимых значений и рассчитана соответствующая этому значению доля города - усредненное значение доли города по проекту.

При определении доли города принято:

· доля города по жилым помещениям не может быть меньше 22,8% от общей жилой площади, что составляет 19 100 кв.м., необходимых для нужд переселения жителей пятиэтажек, сносимых на второй очереди строительства.

* доля города по нежилым помещениям преимущественно составляет 40%. Это значение при расчетах сокращается при условиях, когда доля города по жилым помещениям не может быть уменьшена, а доходность проекта для инвестора ниже минимально допустимого уровня.

* доля города по гаражам предусматривается неизменной и составляет 20%.

Доля города по жилым и нежилым помещениям по различным вариантам расчета изменяется в соответствии с критериями расчета в зависимости от объема инвестиционных издержек инвестора.

3. Для усредненного значения доли города по проекту рассчитывается сумма денежного эквивалента в случае выкупа инвестором доли города. Предполагается, что инвестором может быть выкуплена доля города по жилым помещениям и гаражам. Доля города по нежилым помещениям в размере 40% инвестором не выкупается.

При расчете суммы денежного эквивалента предполагается сохранение уровня доходности проекта для инвестора, определенного на втором этапе. Критерием расчета является чистый дисконтированный доход инвестора.

При выплате денежного эквивалента инвестор в процессе реализации проекта уплачивает НДС от реализованных помещений, как по своей доле помещений, так и по выкупленной у города доле. Таким образом, сумма денежного эквивалента, выплачиваемая городу, очищена от НДС.

Сумма денежного эквивалента доли города по помещениям объекта, определяемая расчетом, выплачивается в соответствии с Постановлением Правительства Москвы от 02.07.2002 г. № 494-ПП:

* 20% - единовременно при заключении инвестиционного контракта;

* 80% - с рассрочкой на период строительства (ежеквартально равными долями).

4. Расчетное значение суммы денежного эквивалента распределяется на две составляющие:

* сумма денежного эквивалента доли города по жилым помещениям;

* сумма денежного эквивалента доли города по гаражам.

Распределение осуществляется на основе минимизации отклонений расчетной цены выкупаемых помещений от средневзвешенных цен реализации помещений по проекту.

5. Расчет сопоставимых цен выкупаемых помещений

Отношение суммы денежного эквивалента к объему помещений, составляющих долю города, нельзя сравнивать с другими ценами, присутствующими в расчетах по проекту, так как эти значения не содержат НДС, который включен в цены реализации помещений по проекту.

Для сопоставимости полученных расчетных значений с ценами реализаций-помещений рассчитаны средние цены выкупаемых помещений (с учетом НДС) - эти значения аналогичны средневзвешенным ценам реализации помещений по проекту.

При расчетах этого показателя учитывается только график реализации помещений и темп роста цен в период строительства (процедуры дисконтирования в данных расчетах не участвуют).

Расчетные сопоставимые цены выкупа всегда несколько ниже аналогичных значений, используемых при расчете дохода от реализации помещений: средняя цена выкупаемых помещений несколько ниже средневзвешенной цены реализации помещений по проекту.

Разница между ценами реализации и сопоставимыми ценами выкупаемых помещений определяется:

* в первую очередь дополнительными финансовыми издержками инвестора, связанными с изменением объема привлекаемого финансирования и изменения сумм налогов при выплате денежного эквивалента;

* во вторую очередь расчетным значением ставки дисконтирования, при котором рассчитывается значение чистого дисконтированного дохода инвестора по проекту, уровень которого сохраняется во всех вариантах расчета.

4.3.5 Расчеты по варианту 1 - без привлечения кредита на строительство жилого комплекса

Для варианта схемы финансирования, предусматривающей осуществление проекта только за счет собственных средств инвестора, на диапазоне изменения ставки дисконтирования от 0 (расчеты без дисконтирования) до 12% (расчеты при базовом значении ставки дисконтирования) получены следующие результаты:

1. Значение доли города по жилым помещениям, при котором обеспечивается

безубыточность проекта для инвестора, изменяется:

· от 38,8% - при отсутствии дисконтирования (0%);

· до 32,4% - при базовой ставке дисконтирования (12%).

Значение доли города, при котором чистый доход инвестора превышает

объем инвестиционных затрат инвестора на 12%, что соответствует нормальным условиям реализации большинства инвестиционных проектов в сфере жилищного строительства, составляет 24,1 %

Среднее значение индекса доходности капиталовложений (нормы прибыли) на диапазоне допустимых значений изменяется:

* от 1,060 (6,0%) - при отсутствии дисконтирования (0%);

* до 1,087 (8,72%) - при базовой ставке дисконтирования (12%).

Усредненное значение доли города по проекту на диапазоне допустимых значений без учета компенсации затрат инвестора по выводу обременении изменяется:

* от 31,5% - при отсутствии дисконтирования (0%);

* до 28,2% - при базовой ставке дисконтирования (12%).

Усредненное значение доли города по проекту на диапазоне допустимых значений с учетом компенсации затрат инвестора по выводу обременении изменяется:

* от 28,1% - при отсутствии дисконтирования (0%);

* до 23,9% - при базовой ставке дисконтирования (12%).

2. Расчетные значения основных показателей реализации проекта, соответствующие этим долям города и предусматривающие передачу городу его доли помещений в натуральном выражении, приведены ниже:

Таблица 22.

Расчетные значения основных показателей реализации проекта

	При отсутствии дисконтирования (0%)	При базовой ставке дисконтирования (12%)
	Без обремене-ний	С учетом обремене-ний	Без обремене-ний	С учетом обремене-ний
Усредненное значение доли города на диапазоне допустимых значений	31,5%	28,1%	28,2%	23,9%
Объем инвестиционных затрат, $ тыс.	63 446,41	65 871,73	63 533,36	65 982,58
Потребность в финансировании, $ тыс.	18 892,17	19 460,50	17 321,72	17 551,95
Чистая прибыль инвестора, $ тыс.	3 806,79	3 806,79	5 495,83	5 960,11
Чистый дисконтированный доход инвестора, $ тыс.	3 806,79	3 806,79	1 807,50	1 807,50
Внутренняя норма доходности проекта, % годовых	13,84%	11,93%	21,49%	20,00%
Индекс доходности капиталовложений	1,060	1,06	1,087	1,09
Индекс дисконтированной доходности капиталовложений	1,06	1,06	1,04	1,03
Индекс доходности первоначальных инвестиций	1,20	1,20	1,32	1,34
Индекс дисконтированной -доходности первоначальных инвестиций	1,20	1,20	1,13	1,12

3. Сумма денежного эквивалента в случае выкупа инвестором доли города по жилым помещениям (за исключением муниципальных жилых помещений, передаваемых инвестором городу в натуральном выражении) и гаражам с учетом компенсации из доли города затрат по выводу обременении составит:

* $ 4 721,68 тыс. - при доле города 28,1% (отсутствие дисконтирования), в том числе:

¦ по жилым помещениям - $ 3 578,74 тыс.;

¦ по гаражам - $ 1 142,94 тыс.

* $ 1 650,65 тыс. - при доле города 23,9% (базовая ставка дисконтирования (15%)), в том числе

¦ по жилым помещениям - $ 651,59 тыс.;

¦ по гаражам - $ 999,06 тыс.

4. Значения основных показателей реализации проекта, соответствующие расчетным суммам денежного эквивалента доли города по жилым помещениям и гаражам, приведены ниже:

Таблица 22.

Значения основных показателей реализации проекта, соответствующие расчетным суммам денежного эквивалента доли города по жилым помещениям и гаражам

, * ¦ ¦	При отсутствии дисконтирования (0%)	При базовой ставке дисконтирования (12%)
Сумма денежного эквивалента доли города, $ тыс.	4 721,68	1 650,65
по жилым помещениям коммерческого назначения, $ тыс.	3 578,74	651,59
по гаражам, $ тыс.	1 142,94	999,06
Объем инвестиционных затрат, $ тыс.	70 778,15	67 707,11
Потребность в финансировании тыс.	20 238,80	18 045,20
Чистая прибыль инвестора, $ тыс.	3 806,79	6 140,77
Чистый дисконтированный доход инвестора, $ тыс.	3 806,79	1 807,50
Внутренняя норма доходности проекта, % годовых	11%	20%
Индекс доходности капиталовложений	1,054	1,091
Индекс дисконтированной доходности капиталовложений	1,05	1,03
Индекс доходности первоначальных инвестиций	1,19	1,34
Индекс дисконтированной доходности первоначальных инвестиций	1,19	1,12

5. На основе отношения суммы денежного эквивалента к объему помещений, составляющих долю города, определены сопоставимые цены выкупаемых инвестором помещений:

* при средневзвешенной цене реализации жилых помещений по проекту 1,023 $ тыс./кв.м., сопоставимая средняя цена выкупаемых жилых помещений с учетом НДС составит:

¦ 0,981 $ тыс./кв.м. - при доле города 28,1% (отсутствие дисконтирования);

¦ 0,857 $ тыс../кв.м.. - при доле города 23,9% (базовая ставка

дисконтирования (12%)),

* при средневзвешенной цене реализации гаражей по проекту 10,369 $тыс./м./место, сопоставимая средняя цена выкупаемых гаражей с учетом НДС составит:

¦ 9,939 $тыс./м./место - при доле города 28,1% (отсутствие дисконтирования),

¦ 8,687 $тыс./м./место - при доле города 23,9% (базовая ставка дисконтирования (12%)).

Таблица 23 Суммы денежного эквивалента к объему помещений, составляющих долю города

	При отсутствии дисконтирования (0%)	При базовой ставке дисконтирования (12%)
Сумма денежного эквивалента доли города, $ тыс.	4 721,68	1650,65
по жилым помещениям коммерческого назначения, $ тыс.	3 578,74	651,59
по гаражам, $ тыс.	1 142,94	999,06
Отношение суммы денежного эквивалента к объему помещений, составляющих долю города:
по жилым помещениям, $ тыс./кв.м.	0,817	0,714
по гаражам, $ тыс./м./место	8,282	7,240
Сопоставимая средняя цена выкупаемых помещений:
по жилым помещениям, $ тыс./кв.м.	0,981	0,857
по гаражам, $ тыс./м./место	9,939	8,687

4.3.6 Расчеты по варианту 2 - с привлечением кредита на строительство жилого комплекса

Для варианта схемы финансирования, предусматривающей осуществление проекта за счет собственных средств инвестора и кредита, на диапазоне изменения ставки дисконтирования от 0 (расчеты без дисконтирования) до 12% (расчеты при базовом значении ставки дисконтирования) получены следующие результаты:

1. Значение доли города по жилым помещениям, при котором обеспечивается безубыточность проекта для инвестора, изменяется: «от 35,7% - при отсутствии дисконтирования (0%);

* до 29,9% - при базовой ставке дисконтирования (12%).

Значение доли города, при котором чистый доход инвестора превышает объем инвестиционных затрат инвестора на 12%, что соответствует нормальным условиям реализации большинства инвестиционных проектов в сфере жилищного строительства, составляет 21,7%.

Среднее значение индекса доходности капиталовложений (нормы прибыли) на диапазоне допустимых значений изменяется:

* от 1,060 (6,0%) - при отсутствии дисконтирования (0%);

* до 1,085 (8,5%) - при базовой ставке дисконтирования (12%).

Усредненное значение доли города по жилым помещениям на диапазоне допустимых значений без учета компенсации затрат инвестора по выводу обременении изменяется:

* от 28,7% - при отсутствии дисконтирования (0%);

* до 25,8% - при базовой ставке дисконтирования (12%).

Усредненное значение доли города по жилым помещениям на диапазоне допустимых значений с учетом компенсации затрат инвестора по выводу обременении изменяется:

* от 25,1% - при отсутствии дисконтирования (0%);

* до 22,8% - при базовой ставке дисконтирования (12%).

2. Расчетные значения основных показателей реализации проекта, соответствующие этим долям города и предусматривающие передачу городу его доли помещений в натуральном выражении, приведены ниже:

Таблица 25

Расчетные значения основных показателей реализации проекта

	При отсутствии дисконтирования (0%)	При базовой ставке дисконтирования (12%)
	Без обременении	С учетом обременении	Без обременении	С учетом обременении
Усредненное значение доли города на диапазоне допустимых значений:
по жилым помещениям	28,71%	25,13%	25,82%	22,85%
для коммерческой реализации	5,86%	2,28%	2,97%	0,00%
для нужд переселения	22,85%	22,85%	22,85%	22,85%
по нежилым помещениям	40,0%	40,0%	40,0%	24,5%
по гаражам	20,0%	20,0%	20,0%	20,0%
Объем инвестиционных затрат, $ тыс.	65 036,00	67 562,56	64 994,93	67 566,96
Потребность в финансировании, $ тыс.	20 200,05	21 490,63	18 620,67	20 104,49
Собственные средства инвестора, $ тыс.	10 100,03	10 745,31	9 310,34	10 052,25
Кредит, $ тыс.	10 100,02	10 745,31	9 310,33	10 052,25
Чистая прибыль инвестора, $ тыс.	3 902,17	3 902,17	5 511,29	6 099,85
Чистый дисконтированный доход инвестора, $ тыс.	3 902,17	3 902,17	1 921,27	1 921,27
Внутренняя норма доходности проекта, % годовых	14,92%	12,78%	22,61%	20,50%
Индекс доходности капиталовложений	1,060	1,06	1,085	1,09
Индекс дисконтированной доходности капиталовложений	1,06	1,06	1,04	1,03
Индекс доходности первоначальных инвестиций	1,19	1,18	1,30	1,30
Индекс дисконтированной доходности первоначальных инвестиций	1,19	1,18	1,13	1,12

3. Сумма денежного эквивалента в случае выкупа инвестором доли города по жилым помещениям (за исключением муниципальных жилых помещений, передаваемых инвестором городу в натуральном выражении) и гаражам с учетом компенсации из доли города затрат по выводу обременении составит:

* $ 2 617,00 тыс. - при доле города 25,1% (отсутствие дисконтирования), в том числе:

¦ по жилым помещениям - $ 1 509,86 тыс.;

¦ по гаражам - $ 1 107,15 тыс.

* при базовой ставке дисконтирования (12%) доля города, составит 22,8% по жилым помещениям (только муниципальное жилье) и 24,5% по нежилым помещениям. При условии передачи городу 40% нежилых помещений в натуральном выражении сумма денежного эквивалента равна 0.

Значения основных показателей реализации проекта, соответствующие расчетным суммам денежного эквивалента доли города по жилым помещениям и гаражам, приведены ниже:

Таблица 26

Значения основных показателей реализации проекта

	При отсутствии дисконтирования (0%)	При базовой ставке дисконтирования (15%)
Сумма денежного эквивалента доли города, $тыс.	2 617,00	0,00
по жилым помещениям коммерческого назначения, $ тыс.	1 509,86	0,00
по гаражам, $ тыс.	1 107,15	0,00
Объем инвестиционных затрат, $ тыс.	70 357,24	67 554,12
Потребность в финансировании тыс.	22 450,35	19 968,73
Собственные средства инвестора, $ тыс.	11225,17	9 984,36
Кредит, $ тыс.	11225,17	9 984,36
Чистая прибыль инвестора, $ тыс.	3 902,17	6 057,36
Чистый дисконтированный доход инвестора, $ тыс.	3 902,17	1 903,88
Внутренняя норма доходности проекта, % годовых	12%	20%
Индекс доходности капиталовложений	1,055	1,090
Индекс дисконтированной доходности капиталовложений	1,06	1,03
Индекс доходности первоначальных инвестиций	1,17	1,30
Индекс дисконтированной доходности первоначальных инвестиций	1,17	1,11

5. На основе отношения суммы денежного эквивалента к объему помещений, составляющих долю города, определены сопоставимые цены выкупаемых инвестором помещений:

· при доле города по жилым помещениям 25,1% (отсутствие дисконтирования) сопоставимая средняя цена выкупаемых помещений с учетом НДС составит:

¦ по жилым помещениям - 0,950 $ тыс./кв.м. при средневзвешенной цене реализации жилых помещении

проекту 1,023 $ тыс./кв.м.;

¦ по гаражам - 9,627 $тыс./м./место при средневзвешенной цене реализации гаражей по проекту 10,369 $тыс./м./место;

· при доле города по жилым помещениям 22,8% и по нежилым помещениям 24,5% (при базовой ставке дисконтирования 12%) сопоставимые цены не определены, так как сумма денежного эквивалента равна 0.

Таблица 27

Сумма денежного эквивалента к объему помещений, составляющих долю города

	При отсутствии дисконти-рования (0%)	При базовой ставке дисконтиро-вания (12%)
Сумма денежного эквивалента доли города, $ тыс.	2 617,00	0,00
по жилым помещениям коммерческого назначения, $ тыс.	1 509,86	-
по гаражам, $ тыс.	1 107,15	-
Отношение суммы денежного эквивалента к объему помещений, составляющих долю города:
по жилым помещениям, $ тыс./кв.м.	0,792	-
по гаражам, $ тыс./м./место	8,023	-
Сопоставимая средняя цена выкупаемых помещений:		-
по жилым помещениям, $ тыс./кв.м.	0,950	-
по гаражам, $ тыс./м./место	9,627	-

4.3.7 Сводные результаты расчетов по вариантам реализации проекта

Сводные результаты расчетов основных показателей реализации проекта по различным вариантам и при различной ставке дисконтирования приведены ниже:

Таблица 28 Сводные результаты расчетов основных показателей реализации проекта по различным вариантам и при различной ставке дисконтирования

	Усредненная норма прибыли на диапазоне допустимых значений	Расчетное среднее значение доли города	Сумма денежного эквивалента доли города
		Без компенсаций	С учетом компенсаций	Всего $ тыс.	В том числе $ тыс.
					По жилым помещениям	По гаражам
Вариант 1 - без привлечения кредита на строительство жилого комплекса
Ставка дисконтирования	0%	1,060	31,5%	28,1%	4 721,68	3 578,74	1 142,94
	1%	1,062	31,2%	27,7%	4 430,58	3 296,08	1 134,50
	2%	1,065	30,9%	27,3%	4 146,46	3 020,72	1 125,74
	3%	1,067	30,6%	27,0%	3 869,14	2 752,54	1 116,60
	4%	1,070	30,3%	26,6%	3 598,42	2 491,39	1 107,03
	5%	1,072	30,0%	26,3%	3 334,14	2 237,19	1 096,95
	6%	1,074	29,8%	25,9%	3 076,12	1 989,85	1 086,27
	7%	1,076	29,5%	25,6%	2 824,20	1 749,33	1 074,87
	8%	1,078	29,2%	25,2%	2 578,22	1 515,64	1 062,58
	9%	1,080	29,0%	24,9%	2 338,01	1 288,81	1 049,20
	10%	1,083	28,7%	24,6%	2 103,45	1 069,00	1 034,45
	11%	1,085	28,5%	24,3%	1 874,37	856,45	1 017,92
	12%	1,087	28,2%	23,9%	1 650,65	651,59	999,06
Вариант 2 - с привлечением кредита на строительство жилого комплекса
Ставка дисконтирования	0%	1,060	28,7%	25,1%	2 617,00	1 509,86	1 107,1
	1%	1,062	28,4%	24,8%	2 368,35	1273,11	1 095,2
	2%	1,065	28,2%	24,5%	2 125,33	1 043,30	1 082,0
	3%	1,067	27,9%	24,1%	1 887,79	820,68	1 067,1
	4%	1,069	27,7%	23,8%	1 655,60	605,69	1 049,9
	5%	1,071	27,4%	23,5%	1 428,64	399,07	1 029,51
	6%	1,073	27,2%	23,2%	1 206,77	202,0	1 004,71
	7%	1,075	26,9%	22,9%	989,89	16,87	973,01
	8%	1,077При этом значении нормы прибыли (и выше) затраты по выводу обременении не могут быть полностью компенсированы только за счет жилых помещений (так как 19 100 кв.м. или 22,8% жилья необходимо направить на нужды переселения). При расчете площадями в счет компенсации доля города по нежилым помещениям снижается от 37,2% до 24,5%	26,7%	22,8%	37,2%	777,86
	9%	1,079	26,5%	22,8%	34,1%	570,59
	10%	1,081	26,3%	22,8%	30,9%	367,95
	11%	1,083	26,0%	22,8%	27,8%	169,84
	12%	1,085	25,8%	22,8%	24,5%	0,00

Зависимости основных показателей по проекту от значения ставки дисконтирования приведены ниже:

График 29

График 30

График 31

Таблица 32

Расчетное соотношение долей города и инвестора при базовом значении ставки дисконтирования составляет:

	Вариант 1 - без привлечения кредита	Вариант 2 -с привлечением кредита
	Доля города с учетом компенсации	Доля инвестора с учетом компенсаций	Доля города с учетом компенсаций	Доля инвестора с учетом компенсаций
Доля площадей по проекту:
Жилые помещения	23,9%	76,1%	22,8%	77,2%
Нежилые помещения	40,0%	60,0%	24,5%	75,5%
Гаражи	20,0%	80,0%	20,0%	80,0%
При выплате суммы денежного эквивалента
Всего, $ тыс.	1 650,65		-
по жилым помещениям	651,59	77,2%	-	77,2%
по гаражам	999,06	100,0%	-	100,0%
Муниципальные жилые помещения (19 100 кв.м.)	22,8%	-	22,8%	-
Нежилые помещения	40,0%	60,0%	40,0%	60,0%

4.3.8 Расчеты по рекомендуемому варианту

Определение рекомендуемого соотношения долей города и инвестора и суммы денежного эквивалента.

Рекомендуемое соотношение долей города и инвестора, предусматривающее возможность привлечения кредита на строительство комплекса, определено с учетом значимости проекта для инвестора, а также его готовности осуществлять проект при более низком значении нормы доходности. Расчетное значение нормы доходности составляет 7,3% ¹⁶ при базовом значении 8,5%.

Этому значению нормы доходности соответствует вариант, в котором доля города по жилым помещениям составляет 27,2% без учета компенсаций по выводу обременении (при расчетах, соответствующих этой норме доходности, ставка дисконтирования составляет 6%).

Доля города по рекомендуемому варианту составляет:

* по жилым помещениям коммерческого и муниципального назначения:

27,2% - без учета вывода обременений;

23,2% - с учетом компенсации затрат инвестора на вывод обременении

* по нежилым помещениям - 40%;

* по гаражам - 20%.

Сумма денежного эквивалента доли города (после компенсации городом затрат по выводу обременении, передачи инвестором городу 19 100 кв.м. муниципального жилья на нужды переселения и передачи городу 40% нежилых помещений) составляет $ 1 206,77 тыс., в том числе:

* по жилым помещениям - $ 202,07 тыс.;

* по гаражам-$ 1 004,71 тыс.

Общий объем инвестиционных затрат по рекомендуемому варианту

Общий объем инвестиционных затрат по проекту составит:

* $ 67 534,98тыс. - при передаче городу его доли помещений;

* $ 68 846,72 тыс. - при уплате денежного эквивалента доли города.

Расчет инвестиционной себестоимости

В данном случае под инвестиционной себестоимостью понимается себестоимость реализуемых инвестором помещений с учетом всех затрат по проекту, относимых на себестоимость (включая затраты по площадям, передаваемых городу).

Структура помещений по проекту, используемая в расчетах, кв.м.:

Расчет себестоимости, для рекомендуемого варианта приведен ниже:

Таблица 33

Расчет себестоимости для рекомендуемого варианта

	Варианты расчетов
	Передача городу площадей	Уплата денежного эквивалента
Инвестиционные затраты по проекту, всего $ тыс.	67 534,98	68 846,72
на строительство жилого комплекса, $ тыс	55 487,23	55 487,23
на строительство подземных гаражей, $ тыс	5 627,95	5 627,95
прочие затраты, относимые на себестоимость, $ тыс.	6 419,79	7 731,53
Расчетная себестоимость реализуемых площадей
комплекс в целом, $ тыс./кв.м.	0,585	0,597
Жилые помещения, $ тыс./кв.м.	0,668	0,681
нежилые помещения, $ тыс./кв.м.	0,561	0,571
Гаражи, $ тыс./маш./место	9,013	9,188
Инвестиционная стоимость
жилые помещения (включая сумму денежного эквивалента), $ тыс	55 810,35	56 894,37
нежилые помещения, $ тыс.	5 505,48	5 612,42
гаражи (включая сумму денежного эквивалента), $ тыс.	6 219,14	6 339,93
Объем реализуемых инвестором помещений, всего кв.м.
Жилые помещения, кв.м.	64 212,78	64 494,00
нежилые помещения, кв.м.	5 893,20	5 893,20
Гаражи, маш./мест	552,00	690,00
Инвестиционная себестоимость
Жилые помещения, $ тыс./кв.м.	0,869	0,882
нежилые помещения, кв. м.	0,934	0,952
Гаражи, $тыс./маш./место	11,267	9,188

Расчетная себестоимость реализуемых помещений определена путем распределения суммы прочих инвестиционных затрат по отдельным категориям помещений с учетом существующей структуры этих помещений.

Инвестиционная стоимость жилых помещений и гаражей определена с учетом сумм денежного эквивалента по этим помещениям.

Полученные результаты расчета инвестиционной себестоимости жилых и нежилых помещений, гаражей объясняются следующими закономерностями:

· при увеличении издержек инвестора (выплата суммы денежного" эквивалента, привлечение дополнительных финансовых ресурсов для выплаты этой суммы) возрастает расчетная себестоимость реализуемых помещений и, соответственно, инвестиционная стоимость всех помещений;

· при увеличении инвестиционной стоимости строительства жилых помещений объем их реализации увеличивается незначительно, так как инвестором выкупается менее 0,5% коммерческих помещений, составляющих долю города;

· при увеличении инвестиционной стоимости строительства нежилых помещений объем их реализации не изменяется;

· при незначительном увеличении инвестиционной стоимости строительства гаражей объем их реализации значительно возрастает.

Инвестиционная себестоимость жилых помещений коммерческого назначения в зависимости от варианта передачи городу его доли по проекту составляет от $869 до $882 за кв.м. При этом средневзвешенная цена реализации жилых помещений по проекту составляет $1 023 за кв.м.

Инвестиционная себестоимость нежилых помещений в зависимости от варианта передачи городу его доли по проекту составляет от $934 до $952 за кв.м При этом средневзвешенная цена реализации нежилых помещений по проекту составляет $998 за кв.м.

Инвестиционная себестоимость маш./мест в подземном гараже - стоянке в зависимости от варианта передачи городу его доли по проекту составляет от $9 188 до $11 267 за маш./место. При этом средневзвешенная цена реализации маш./места по проекту составляет $10 369.

Таким образом, процент превышения средних цен реализации по проекту над инвестиционной себестоимостью составляет:

· пожилым помещениям-16%

· по нежилым помещениям - 4,8%

· по гаражам - 12,9%.

Абсолютное значение чистой прибыли от реализации 1 кв.м. жилых и нежилых помещений, а также 1 м./места в подземном гараже рассчитано в разделе «Удельные значения чистой прибыли на единицу реализуемых помещений».

Расчет удельных значений чистой прибыли на единицу реализуемых помещений

Таблица 34

Расчет удельных значений чистой прибыли на единицу реализуемых помещений

	Варианты расчетов
	Передача городу площадей	Уплата денежного эквивалента
Валовый доход инвестора от реализации помещений (с учетом выплаты доходов риэлторов - 1%), $ тыс.	76 546,240	78 247,816
жилые помещения, $ тыс.	65 056,904	65 341,823
нежилые помещения, $ тыс.	5 822,707	5 822,707
гаражи, $ тыс.	5 666,629	7 083,287
НДС, подлежащий оплате по проекту18	2 185,682	2 460,740
жилые помещения, $ тыс.	1 857,619	2 054,872
нежилые помещения, $ тыс.	166,260	183,113
гаражи, $ тыс.	161,804	222,755
Выручка от реализации помещений, $ тыс.	74 360,558	75 787,077
жилые помещения, $ тыс.	63 199,285	63 286,951
нежилые помещения, $ тыс.	5 656,446	5 639,594
гаражи, $ тыс.	5 504,826	6 860,531
Инвестиционная стоимость, $ тыс.	67 534,975	68 846,718
жилые помещения, $ тыс.	55 810,353	56 894,366
нежилые помещения, $ тыс.	5 505,481	5 612,415
гаражи, $ тыс.	6 219,138	6 339,934
Валовая прибыль, $ тыс.	6 825,582	6 940,358
жилые помещения, $ тыс.	7 388,933	6 392,585
нежилые помещения, $ тыс.	150,965	27,179
гаражи, $ тыс.	-714,312	520,598
Налог на прибыль, $ тыс.	1638,140	1 665,686
жилые помещения, $ тыс.	1 773,344	1 534,220
нежилые помещения, $ тыс.	36,232	6,523
гаражи, $ тыс.	-171,435	124,943
Проценты по кредиту, выплачиваемые из прибыли, $ тыс.	204,296	211,131
жилые помещения, $ тыс.	168,829	174,477
нежилые помещения, $ тыс.	16,654	17,211
гаражи, $ тыс.	18,813	19,443
Чистая прибыль, $ тыс.	4 983,146	5 063,542
жилые помещения, $ тыс.	5 446,760	4 683,888
нежилые помещения, $ тыс.	98,079	3,444
гаражи, $ тыс.	-561,691	376,212
Объем реализуемых инвестором помещений, кв.м.
жилые помещения, кв.м.	64 212,778	64 494,000
нежилые помещения, кв.м.	5 893,200	5 893,200
гаражи, маш./мест	552,000	690,000
Удельная чистая прибыль на единицу реализуемой продукции
жилые помещения, $ тыс./кв.м.	0,085	0,073
нежилые помещения, кв.м.	0,017	0,001
гаражи, $ тыс./маш./место	-1,018	0,545

Чистая прибыль, рассчитанная на единицу реализуемых помещений (кв.м. и м./место) составляет:

· при передаче городу его доли по проекту в натуральном выражении:

§ по жилым помещениям - $ 85

§ по нежилым помещениям - $ 17

§ по гаражам - $ - 1 018

· при уплате денежного эквивалента:

§ по жилым помещениям - $ 73

§ по нежилым помещениям - $ 1

§ по гаражам - $ 545

Расчетные цены выкупаемых помещений по рекомендуемому варианту

На основе отношения суммы денежного эквивалента к объему помещений, составляющих долю города, определены сопоставимые цены выкупаемых инвестором помещений:

§ при средневзвешенной цене реализации жилых помещений по проекту 1,023 $ тыс./кв.м., сопоставимая средняя цена выкупаемых жилых помещений с учетом НДС составит 0,862 $ тыс./кв.м.

§ при средневзвешенной цене реализации гаражей по проекту 10,369 $тыс./м./место, сопоставимая средняя цена выкупаемых гаражей с учетом НДС составит 8, 737 $тыс./м./место

Таблица 35

Расчетные цены выкупаемых помещений по рекомендуемому варианту

	Средняя цена за период осуществления проекта
Цены реализации помещений по проекту
Жилые помещения, $ тыс./кв.м.	1,023
Гаражи, $ тыс./м./место	10,369
Сопоставимые цены выкупаемых инвестором помещений
Жилые помещения, $ тыс./кв.м.	0,862
Гаражи, $ тыс./м./место	8, 737

Сводные результаты расчетов по рекомендуемому варианту

Таблица 36

Сводные результаты расчетов по рекомендуемому варианту

Наименование показателей	Значение показателей
	При передаче доли помещений	При выплате денежного эквивалента
Расчетная доля города, % или $ тыс.
Жилые помещения муниципальные, %	22,8%	22,8%
Жилые помещения ком. назначения, % или $ тыс.	0,4%	202,067
Нежилые помещения, %	40%	40%
Гаражи, % или $ тыс.	20%	1004,707
Валовый доход инвестора, $ тыс.	76 546,240	78 247,816
по жилым помещениям	65 056,904	65 341,823
по нежилым помещениям	5 822,707	5 822,707
по гаражам	5 666,629	7 083,287
Потребность в финансировании, тыс.$	20 429,63	21 113,07
объем собственных средств, $ тыс.	10 214,81	10 556,54
объем кредита, $ тыс.	10 214,81	10 556,53
Инвестиционные - затраты, всего тыс.:	67 534,98	68 846,72
Затраты на строительство комплекса, $ тыс.	61 115,18	61 115,18
Вывод обременений по проекту	2 334,00	2 334,00
Прочие инвестиционные затраты, $ тыс.	4 085,79	5 397,53
Арендные платежи по зем. участку	137,34	137,34
Затраты на рекламу	2 319,58	2 319,58
Налог на рекламу	96,65	96,65
Проценты по кредиту, относимые на себестоимость	1 532,22	1 583,48
Денежный эквивалент и др. затраты	-	1 206,77
Показатели эффективности
Чистая прибыль инвестора, $ тыс.	4 983,15	5 063,54
Чистый дисконтированный доход инвестора, $ тыс.	2791,41	2791,41
Внутренняя норма доходности проекта, % годовых	17%	16%
Индекс доходности капиталовложений	1,07	1,07
Индекс дисконтированной доходности капиталовложений	1,05	1,04
Индекс доходности первоначальных инвестиций	1,24	1,24
Индекс дисконтированной доходности первоначальных инвестиций	1,15	1,15
Индекс доходности собственного капитала	1,49	1,48
Индекс дисконтированной доходности собственного капитала'	1,33	1,32
Инвестиционная себестоимость
жилых площадей, $ тыс./кв.м.	0,869	0,681
нежилых помещений, $ тыс./кв.м.	0,934	0,952
гаражей, $ тыс./ маш./место	11,267	9,188
Чистая прибыль на единицу реализуемой продукции
жилые помещения, $ тыс./кв.м.	0,085	0,056
нежилые помещения, кв.м.	0,017	0,001
гаражи, $ тыс./маш./место	-1,018,	0,545

Заключение

Основываясь на результатах маркетинговых исследований рынков жилых, торговых и офисных помещений, можно с достаточной уверенностью прогнозировать, что строительство в срединном и периферийном поясе города Москвы многофункциональных высотных комплексов, совмещающих в себе жилье и элементы общегородских центров, чрезвычайно актуально на сегодняшний день. Острый дефицит строительных площадок в пределах Садового кольца в самом недалеком будущем уже завтра заставит обратить внимание строителей, инвесторов и коммерческих структур именно на эти районы города с их невысокой плотностью застройки и значительным потенциалом для дальнейшего развития.

Кроме того, наметилась тенденция улучшения качества жилья людей, проживающих в типовых домах. Лучшей альтернативой в той же ценовой категории может стать жилье бизнес-класса, в частности в высотных зданиях. В пользу строительства многоэтажных домов, также говорит тот факт, что они есть во всех современных столицах. Высотки имеют оригинальные архитектурные решения, делают районы города узнаваемыми. Кроме того, уровень высотного строительства во многом определяет степень развития строительной индустрии страны.

Разработанная НИиПИ Генерального плана г. Москвы концепция размещения высотных многофункциональных комплексов в срединном и периферийном поясе г. Москвы позволит эффективно совместить коммерческий проект с Генеральным планом развития города, вписать новые высотные многофункциональные жилые здания в исторический контекст развития Москвы.

Рентабельность строительства подобных комплексов подтверждается уже реализованным проектом строительства "Восьмой высотки Москвы" в районе Фили - Давыдково. При общих затратах в 74 млн. долларов США, где использование заемных средств составляет 25-30 млн. долларов США, прибыль, полученная в результате реализации проекта, составит не менее 15 млн. долларов США. Такой показатель позволяет с уверенностью оценить и всю Программу как высокорентабельную.

Можно с уверенностью сказать, что данная Программа решает не только градостроительную и социальные задачи по реконструкции срединного пояса Москвы, но и является экономически целесообразной и поможет обеспечить финансирование реконструкции пятиэтажного жилищного фонда Москвы.

Таким образом, следует признать, что в настоящее время в Москве сложились градостроительные, социально-экономические, научно-технические и правовые предпосылки возникновения и развития ВМЖК как нового общественно- жилого и градообразующего типологического элемента.

СПИСОК ИСПОЛЬЗУЕМОЙ ЛИТЕРАТУРЫ

Книги

Бачурина С.С., Владимирова И.Л., Мамышева Е.Г., Ольдерогге Н.Г., Шапиро В.Д. Управление инвестиционно-строительной деятельность в городе. // Учебно-практическое пособие. - М.: Изд-во Рос. экон. акад., 2001 - 158с.

Шапиро В.Д. Управление инвестиционными проектами. // Учебно-практическое пособие. - М.: Изд-во Рос. экон. акад., 2001 - 133 с.

Управление портфелем недвижимости. - М.: ЮНИТИ, 1998.

Лоренс Дж. Гитман, Майкл Д. Джонк. «Основы инвестирования» // Издательство «Дело» 1997г. - 948 стр.

Оценка инвестиционных проектов. В.П, Совчук. «СП», 2001г

В. И. Ресин, В.В. Григорьев, А.. Дмитриев, В. А. Колоколов, Правовые основы и современные методы, средства и технологии управления градостроительной и инвестиционной деятельностью. // Учебно-практическое пособие. - М.: Изд-во Рос. экон. акад., 2003 - 175 с.

Григорьев И.В. Типологические особенности формирования высотных многофункциональных жилых комплексов // Диссертация, выполнена в Московском Архитектурном Институте.

. Григорьев И.В. Оценка экономической эффективности высотных многофункциональных жилых комплексов // Экономика строительства. - 2002. - N 1. - С. 37-47

П.Л. Виленский, С.А. Смоляк. «Как рассчитать эффективность инвестиционного проекта»//. 1996г. Информэлектро.

Т.Г. Маклакова, С.М. Нанасова, Г. Шерешенко, «Проектирование жилых и общественных зданий».// Стройиздат. 1999г.

А.Ф. Требухин, «Строительное дело» //. Стройиздат. 2000г.

В.П, Совчук , «Оценка инвестиционных проектов» //. «СП», 2001г

И.И. Мазур, В.Д. Шапиро, «Управление проектами».// Высшая школа. 2001г

Статьи

К.И. Воронов Методика коммерческой оценки инвестиционных проектов

Журнал «Коммерческая недвижимость» Декабрь'03 - Январь'04.

Журнал «Итоги». Специальный раздел. Недвижимость.

Другие материалы

«Справочник показателей оценки проекта» К. Воронов 1999, по материалам сайта www.mosreg.center.ru КГ «Воронов и Максимов»

Материалы сайта www.fidic.ru - сайт Международной Федерации инженеров-консультантов

Материалы сайта городской комплексной инвестиционной программы «Новое кольцо Москвы» (www.newring.ru)

Материалы сайта ЗАО «Корпорация «Конти» (www.konti.ru), ОАО «Квартал» (www.kvartal.ru), Компании «Дон-строй» (www.don-stroy.com), М2 (http://m-2.ru), МИАН (www.mian.ru).

Материалы 1-ой городской конференции-выставки «Уникальные и специальные технологии в строительстве UST-BUILD-2004.

Материалы информационно-строительного портала (www.stroi.ru)

Используемые нормативные акты

Конституция РФ

ГК РФ (ст. 29 и др.)

Закон РСФСР от 26 июня 1991 г. «Об инвестиционной деятельности в РСФСР»

ФЗ от 25.02.1999 № 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в РФ, осуществляемой в форме капитальных вложений»

Закон РФ от 4.06.1991 «Об иностранных инвестициях в РФ»

Приложение №2 к распоряжения Мэра Москвы от 29.01.93 № 40-РМ «Основные принципы организации и регулирования инвестиционного процесса в г. Москве»

Генеральный план развития г. Москвы, Закон г. Москвы от 10.12.97 № 53

Распоряжение Мэра Москвы от 2.12.1997 № 942-РМ, утвердившее «Положение о порядке реализации городского инвестиционного заказа»

Методические рекомендации по оценке эффективности инвестиционных проектов, утвержденными Министерством экономики РФ, Министерством финансов РФ, Государственным комитетом РФ по строительной, архитектурной и жилищной политике № ВК 477 от 21.06.1999 г (вторая редакция)

Распоряжение Мэра Москвы от 25.09.1997 № 767-РМ, утвердившее «Инструкцию о порядке проведения инвестиционных конкурсов на стадии выбора заказчика-застройщика для выполнения заказов Правительства Москвы по реализации программ капитального строительства (реконструкции), осуществляемых за счет средств из городских источников»

Положение о едином порядке предпроектной и проектной подготовки строительства в г. Москве. Приложение к распоряжению Мэра Москвы от 11.04.2000 г. № 378-РМ. 2-я редакция. Москва, 2000

Постановление Правительства Москвы «О реализации городской комплексной инвестиционной программы «Новое кольцо Москвы» от 02.02.1999г. № 80

СНиП 1.04.03-85. Нормы продолжительности строительства и заделов в строительстве предприятий, зданий, сооружений.

СНиП 12-03-01. Безопасность труда в строительстве.

СНиП III-4-80. Техника безопасности в строительстве.

СНиП 3.02.01-87. Земляные сооружения, основания и фундаменты.

СНиП 3.03.01-87. Несущие и ограждающие конструкции

СНиП 3.04.01-87 Изоляционные и отделочные покрытия.

СНиП 3.01.04-87. Приемка в эксплуатацию законченных в строительстве объектов.

СНиП 3.01.04-87. Организация строительного производства.

Размещено на Allbest.ru