Анализ факторов, оказывающих влияние на рынок недвижимости: земли населенного пункта Селивановского района

Размещено на http://www.allbest.ru/

Содержание

Введение

1.Теоретические основы функционирования рынка индивидуального жилищного строительства

1.1 Понятие и нормы индивидуального жилищного строительства

1.2 Классификация индивидуального жилищного строительства

2. Анализ рынка индивидуального жилищного строительства Селивановского района по состоянию на 2011 - 2020 год

3. Анализ факторов, оказывающих влияние на рынок индивидуального жилищного строительства

4. Предложения по повышению эффективности управления участками под индивидуальное жилищное строительство

Заключение

Список литературы

Приложение



Введение

индивидуальный жилищный строительство

Все люди стремятся обустроить свое жилье максимально удобным и комфортным для себя: одни предпочитают приобретать квартиру, которая имеет определенную планировку, и сделать в нём евроремонт, другие предпочитают приобрести дом, третьи желают его построить.

Проведенные реформы в жилищной [2] сфере обеспечили коренной поворот от планово-административных методов регулирования к рыночным механизмам при соблюдении принципов обеспечения социальных гарантий в области жилищных прав малоимущим гражданам и иным категориям населения, установленным законодательством Российской Федерации. Право собственности на жилье, а также рынок жилья стали неотъемлемой частью отношений в жилищной сфере, сформирован новый слой собственников жилья как социальной базы жилищной реформы. Радикальные изменения произошли в жилищном строительстве. Доля жилья под индивидуальные строительства постепенно увеличивается.

Земли под индивидуальное жилищное строительство - это территория земель, относящаяся к населенным пунктам. На участке ИЖС можно строить малоэтажный дом, возводить хозяйственные постройки, рядом с домом разбивать сад и огород. Участки ИЖС обладают рядом всем известных весомых преимуществ для строительства жилого дома капитальной постройки, поэтому на рынке загородной недвижимости и земельных участков этот тип земель пользуется всегда большим спросом.

Целью исследования являются факторы, оказывающие влияние на рынок индивидуальное жилищное строительство и разработка практических рекомендаций по повышению эффективности управления индивидуальным жилищным строительством Селивановского района.

Задачи :

1. Рассмотреть теоретические основы функционирования рынка индивидуальное жилищное строительство.

2. Определить факторы, оказывающие влияние на рынок индивидуального жилищного строительства

3. Провести анализ рынка индивидуальное жилищное строительство Селивановского района

4. Выработать предложения по повышению эффективности управления индивидуальное жилищное строительство Селивановского района и сделать вывод по эффективности управления ею.

Объект исследования: территория индивидуального жилищного строительства Селивановского района по состоянию на 2014 - 2015 год .

Предметом исследования является рынок индивидуального жилищного строительства.



1.Теоретические основы функционирования рынка индивидуального жилищного строительства

1.1 Понятие и нормы индивидуального жилищного строительства

В нашей стране существует [1] несколько категорий земли, каждая из которых делится на несколько видов разрешенного использования. Наиболее востребованная категория земли - это земли населённых пунктов, на которой можно строиться безбоязненно, и чаще всего интересует обычного человека решившего возвести дачу или загородный дом.

Для приобретения земли необходимо [1] знать:

1. Категорию приобретаемой земли;

2. Назначение использования земельного участка.

Категория и назначение использования земли позволяют законно построить собственный дом на участке как для постоянного проживания с пропиской, так и временного нахождения, либо запрещает это делать совсем.

Достоинства земельного участка ИЖС:

1. Дом даёт возможность получить прописку, т.е. будет адрес.

2. При наличие прописки можно устраиваться на работу, получать почтовую корреспонденцию и выписывать периодические издания.

3. В отношении земель ИЖС в стране действуют социальные нормы - обеспечение жителей социальной инфраструктурой.

4. Дом, который построен на участке ИЖС, предназначен для проживания людей. Можно оформить налоговый вычет за построенное жилье.

5. Земельный участок под ИЖС может приниматься в качестве залога различными, если Вы захотите получить целевой ипотечный кредит.

Недостатки земельного участка ИЖС, ограничения:

1. На размер участка существуют ограничения (в каждом регионе России - свои нормы минимума и максимума).

2. Необходимо согласовывать проект своего строительства с соответствующими организациями и службами, получить все разрешения. При строительстве Вам необходимо будет выполнять все существующие ГОСТы и правила СНиПов. По завершению строительства жилой дом необходимо будет грамотно ввести в эксплуатацию, опять же согласовывая все вопросы с существующими инстанциями.

3. Хотя по закону к участкам ИЖС обязаны подводить все коммуникации бесплатно, делать дороги, это вовсе не гарантирует, что у Вашего дома будет прекрасная дорога, а электричество, воду и газ будут подавать без сбоев.

Очередность получения документов для строительства и ввода в эксплуатацию дома ИЖС:

1. Разрешение на строительство дома.

2. Паспорт БТИ о технических параметрах дома.

3. Получение почтового адреса.

4. Кадастровый паспорт.

5. Разрешение на ввод жилого дома в эксплуатацию.

6. Получение свидетельства о праве собственности на дом.

Для получения разрешения на строительство дома ИЖС застройщику необходимо написать заявление в уполномоченный орган данного поселения (например, департамент архитектуры). К данному заявлению необходимо приложить документы:

1. Градостроительный план участка ИЖС.

2. Документы на участок ИЖС, которые устанавливают право владения

3. Схематичный план земельного участка, с обозначением на нем места под строительство дома ИЖС.

Нормы строительства дома на земле ИЖС ограничивают высотность постройки тремя этажами (может быть и четвертый этаж - мансардный). Нормы определяют положение дома на участке. Общая площадь дома при строительстве ИЖС должна быть не больше 1,5 тысяч метров кв. При планировании и строительстве дома и хозяйственных построек на участке ИЖС необходимо выполнять ряд очень важных противопожарных правил (если возводится деревянный дом, и на соседнем участке - дом из дерева - расстояние между домами должно быть 15 и более метров, если один из домов возведен из камня - расстояние может быть 10 и более метров). Сток для дождевой воды с дома и построек не должен быть направлен на соседний участок. Если в строящемся доме на участке ИЖС будет стоять печь или автономный котел для отопления в специально оборудованной котельной, то необходимо выполнить необходимые правила размещения этих агрегатов и устройства помещения. При строительстве дома на земле ИЖС необходимо предусмотреть систему водоснабжения. Это может быть автономное водоснабжение - скважина, колодец, или централизованное водоснабжение и т.д.

После завершения строительства дома на земле ИЖС хозяину необходимо зарегистрировать своё жилое сооружение, как объект недвижимости, оформляя все необходимые документы.

ИЖС - это участок для [2] индивидуального строительства с целью проживания одной семье больше части года или постоянного проживания. Выполнение социальных гарантий по поддержке граждан при приобретении жилья и улучшении жилищных условий, в том числе обеспечение жильем молодых семей.

1.2 Классификация индивидуального жилищного строительства

Есть много классификаций ИЖС, но мы выделим следующие классификации:

1. Месторасположения;

2. Период проживания;

3. Тип здания;

4. Материал здания;

5. Социально ориентированные;

6. Капитальность строения.

Условно по местонахождению все земли можно разделить следующим образом: городские особняки, пригородные виллы, фермерские усадьбы и коттеджи.

Согласно периода использования:

1. Дома с сезонным (временным) проживанием людей - участок ИЖС куплен для строительства загородного дома - лучше участок земли рядом с водоемом, недалеко от леса, подальше от дорог.

2. Для постоянного проживания - лучше территория, расположенная недалеко от поселковой инфраструктуры - магазинов, больницы, детских образовательных учреждений, наличие удобного подъезда к дому, хорошими дорогами. Лучше приобретать земельный участок ИЖС, где не станет проблемой подведение всех нужных коммуникаций - водопровода и канализации, газа, электричества. Близкое расположение газовой трубы ещё не является гарантией точного подведения газа к Вашему дому. Как правило, в стоимость участка ИЖС редко включена стоимость подведения коммуникаций. но перед приобретением данного надела земли - необходимо будет узнать стоимость подведения к дому стоимость коммуникаций и входит ли она в стоимость.

С учетом градостроительных требований [4], необходимости ресурсо- и энергосбережения в индивидуальном жилом строительстве наиболее перспективными являются четыре типа малоэтажных жилых зданий:

1. Одноэтажные,

2. Двухэтажные с мансардами,

3. Трехэтажные на одну семью;

4. Дома блокированного типа на две семьи (пару поколений).

В соответствии с различной социальной ступенью: дома для малообеспеченного населения, дома для среднеобеспеченного населения и элитные дома.

По степени капитальности можно условно подразделить дома на три вида: капитальные дома, быстровозводимые дома и мобильные дома.

Индивидуальным застройщикам должна быть создана возможность выбора различных по величине частных жилых домов, но повышение площадей не всегда приводит к качественному уровню проживания. Поэтому целесообразны определенные ориентиры и критерии оценки архитектурных решений и комфортности в виде количественных показателей качества, разработанных для разных уровней обеспеченности каждого члена семьи.

С этой целью целесообразно разработать квалиметрическую систему оценки качества индивидуального жилья -- от отдельной комнаты до малоэтажного дома в целом.

Целесообразно расширять строительство энергоэффективных домов с использованием солнечной энергии. Перспективно строительство экодомов, в которых решаются вопросы переработки и утилизации стоков и органических отходов экологически эффективными методами.

В настоящее время в ИЖС в России находят применение следующие основные конструктивные системы: на основе древесины, из мелких элементов, из полносборных железобетонных элементов, монолитные и сборно-монолитные, из легких металлических конструкций, а также нетрадиционные, альтернативные конструктивные системы -- быстровозводимые, мобильные, трансформирующиеся и другие.

Участки под ИЖС можно приобрести следующим образом:

1. Земельный участок под ИЖС [7] можно получить бесплатно из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности (для льготных категорий населения или на которых распространяются государственные программы. В различных регионах страны бесплатное предоставление земельных участков для строительства и порядок их получения в собственность регулируется местным законодательством.

2. Предоставление земельного участка для индивидуального жилищного строительства в аренду может осуществляться на основании заявления заинтересованного гражданина.

3. Приобрести на первичном и вторичном рынках.

Под первичным рынком подразумевается [8] приобретение участка под ИЖС в государственной или муниципальной собственности. Купить участок ИЖС можно на аукционах и конкурсах, проводимых соответствующими органами власти или уполномоченными ими организациями. Аукционы, на которых происходит продажа участков ИЖС из земель проводится только в отношении участков, прошедших государственный кадастровый учет. Время, место и порядок проведения аукциона устанавливает его организатор. Он же определяет форму и сроки подачи заявок на участие, а также порядок внесения и возврата задатка.

Стоимость участка под ИЖС зависит от размера и местонахождения участка, наличия коммуникаций, от развитости инфраструктуры и т.д.



2. Анализ рынка индивидуального жилищного строительства Селивановского района по состоянию на 2008-2020 г.

Рынок земельных участков обладает своими ключевыми особенностями - на её стоимость влияют не только спрос и предложение, но и действие законодательных актов, принятые как на региональном, так и на государственном уровне, программы, способствующие развитию этого жилого фонда, наличие вторичного рынка. К первичному рынку относятся земли, которые выставляются впервые государством, а вторичный рынок - это земли, которые продаются частными лицами с постройками, которые не оказывают влияния на стоимость земли, и земли без построек.

Для строительства индивидуального [5] жилого дома застройщик должен иметь правоузаканивающие документы на участок, предназначенный для строительства дома, разрешение на строительство и производство строительно-монтажных работ; архитектурно-строительный проект и справку о сметной стоимости дома.

Для приобретения или [5] для строительства жилого дома гражданин может использовать собственные средства. Типичные ситуации, что их не хватает. При нехватке он может использовать кредитные средства банков под залог участка под ИЖС или использовать заемные средства, предоставляемые гражданам на основе специальных региональных программ, разработанных в соответствии с федеральным законодательством.

Возможно в строительных [5] правоотношениях и поэтапное финансирование. Этапы финансирования согласовываются с застройщиком. Учету подлежит и сметная документация. Окончание отдельного этапа строительства дома удостоверяется актом приемки законченного этапа строительства, подписываемым заемщиком и уполномоченным представителем заимодавца.

Селивановский район Владимировской области - это экологически чистый район, поэтому земли пользуются спросом, что привлекает жителей столицы, но, с другой стороны, это ведет к оттоку молодых специалистов.

Факторы, влияющие на спрос на участки под ИЖС:

1.Рост цен на квартиры. Стоимость недвижимости как на первичном, так и на вторичном рынке постоянно растет.

2. Загрязнение окружающей среды. Многие люди предпочитают жить в экологически чистых районах, отдаленных от центра города.

3. Повышением дохода (стабильная заработная плата позволяет быть начать строительство собственного дома).

4. Улучшение законодательной базы.

5. Государственные программы, направленные на увеличение освоения земельных участков ИЖС - помощь в оформлении документов, финансирование.

Основные меры государственной поддержки [2] жилищного строительства были и будут и в дальнейшем ориентированы на:

- поддержку индивидуального жилищного строительства;

- формирование муниципального жилищного фонда для граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий, предоставляемого по договорам социального найма и граждан, которым предоставляются служебные жилые помещения по договорам найма специализированного жилищного фонда.

На территории Селивановского района определены земельные участки, предусматриваемые под комплексную малоэтажную жилую застройку. Для стимулирования развития [2] ИЖС в Селивановском районе предусматривалась реализация Подпрограммы «Развитие малоэтажного строительства на территории Селивановского района на 2001-2015 годы», в рамках которой было предусмотрено:

1. Создание системы государственной поддержки по обеспечению земельных участков, предназначенных для развития малоэтажного индивидуального жилищного строительства, документацией по планировке территорий, и проведением работ по инженерному обустройству данных участков посредством получения областной субсидии бюджетам муниципальных образований;

2. Внедрение механизмов реализации Подпрограммы в практическую деятельность органов местного самоуправления.

Реализация Подпрограммы предполагала достижение следующих результатов:

- Создание условий для обеспечения развития малоэтажной индивидуальной жилой застройки;

- Повышение эффективности использования земельных ресурсов и развитие территорий муниципальных образований;

- Увеличение количества предложений земельных участков под ИЖС;

- Подготовка документации по планировке территории и строительство объектов инженерной и транспортной инфраструктуры по земельным участкам общей площадью более 16 га под развитие малоэтажного индивидуального жилищного строительства.

Существует недостаточная обеспеченность земельных участков под малоэтажное строительство инженерной инфраструктурой. В настоящее время еще не проработан и на практике не реализован механизм привлечения частных инвестиций в сферу создания инфраструктуры под малоэтажную индивидуальную застройку, не используется залоговый механизм использования земельных участков под инженерное обеспечение, поэтому необходимо участие государства в финансировании проектов создания коммунальной инфраструктуры под малоэтажную индивидуальную застройку.

С 2008 года в районе реализуется РЦП «Социальное жилье на 2008-2015 годы». В 2008 - 2010 годах на мероприятия программы из областного бюджета профинансировано 16,3939 млн.рублей, средства местного бюджета составили 2,749 млн.рублей, построено и приобретено 1,146 тыс. кв.м жилья, улучшили жилищные условия 12 семей.

Существенным препятствием развития жилищного строительства является отсутствие земельных участков, обустроенных коммунальной, инженерной и транспортной инфраструктурами, механизмов привлечения частных инвестиционных и кредитных ресурсов в строительство и модернизацию коммунальной инфраструктуры, а также непрозрачные и обременительные для застройщика условия присоединения к системам коммунальной инфраструктуры.

Реализация Программы предполагала достижение следующих результатов (таблица 2.1):

- Увеличение объемов жилищного строительства к 2015 году до 5,5тыс.кв.м;

- Создание условий для повышения уровня обеспеченности жильем граждан. К 2015 году обеспеченность жильем на 1 жителя составила в целом по району до 28,1 кв.м;

- Формирование земельных участков под строительство малоэтажного жилья, отвечающего требованиям энергоэффективности и экологичности, а также ценовой доступности.

Таблица 2.1 Анализ результатов строительства за 2014-2015гг.

Месяц	Введено, общей площади кв. метров
	2015г	2014г
	Всего	В т.ч. инд. Стр-во	доля инд.стр-ва в общей площади	Всего	В т.ч. инд. Стр-во	доля инд.стр-ва в общей площади
1 квартал	561	232	41,35%	729	729	100,00%
2 квартал	494	494	100,00%	807	807	100,00%
3 квартал	1039	1039	100,00%	1876	1876	100,00%
4 квартал	2921	2288	78,33%	2591	2591	100,00%
Итого за год	5015	4053	80,82%	6003	6003	100,00%

В 2015 году в [9] районе ввод жилья осуществлялся только индивидуальными застройщиками. Населением за счет собственных и заемных средств введено в действие 5015 кв. метра жилья (58 квартиры), что составляет 83,5% к уровню 2014 года, в том числе в сельской местности объем построенного жилья составил 3302 кв. м, или 82,2% к уровню прошлого года.

В 2014 году в [8] районе ввод жилья осуществлялся только индивидуальными застройщиками. Населением за счет собственных и заемных средств введено в действие 6003 кв. метра жилья (74 квартиры), 122,8% к уровню 2013 года, в том числе в сельской местности объем построенного жилья составил 4019 кв. м, или 132,8% к уровню прошлого года.

Значительная часть жилищного фонда [9] не удовлетворяет потребностям населения не только своими размерами, но и качественными характеристиками. Учитывая основные целевые ориентиры и приоритеты развития сферы жилищного строительства, основными стратегическими целями муниципальной программы являются:

- Создание условий обеспечения доступным и комфортным жильем экономического класса отдельных категорий граждан, в том числе граждан, имеющих трое или более детей;

- Формирование благоприятной среды жизнедеятельности человека и общества, в том числе безопасных и благоприятных условий проживания для всех категорий граждан;

- Предоставление доступного и комфортного жилья.

Муниципальную программу предполагается реализовать в течение 2014-2020гг. Для достижения целей [10] необходимо решение таких задач:

1. Увеличение объема ввода в эксплуатацию жилья экономического класса и объектов инфраструктуры на неиспользуемых и используемых неэффективно земельных участках, находящихся в государственной собственности, муниципальной собственности.

2. Развитие механизмов кредитование жилищного строительства и строительства объектов социальной, транспортной и инженерной инфраструктуры.

3. Разработка и реализация документов территориального планирования, градостроительного зонирования, документации по планировке территории;

4. Стимулирование спроса на рынке жилья и развитие механизмов адресной поддержки отдельной категории граждан, многодетных семей;

5. Обеспечение жильем и предоставление государственной поддержки на приобретение жилья молодым семьям;

6. Совершенствование правового и методологического обеспечения для разработки и реализации мероприятий, направленных на стимулирование частной инициативы граждан в жилищном строительстве.

Основные показатели муниципальной программы (таблица 2.2), которая разбита на подпрограммы, что должно существенно улучшить социально-экономическое развитие района и качественно улучшить уровень жизни населения, будет способствовать инвестиционному фонду района (будет происходить наполнение бюджета за счет покупателей других областей - например, жителей Москвы).

Таблица 2.2 Сведения о показателях (индикаторах) подпрограмм муниципальной программы «Обеспечение доступным и комфортным жильём населения Селивановского района» и их значения

№ п/п	Наименование показателя (индикатора)	Ед. изме-рения	Значения показателей
			2015	2016	2017	2018	2019	2020
«Обеспечение территории Селивановского района документацией для осуществления градостроительной деятельности»
1	Общая площадь территории для развития жилищного строительства, в отношении которых осуществлена подготовка документации по планировке территории	га	6,9	3,0	2,8	7,0	5,0	3,0
«Стимулирование развития жилищного строительства»
2	Годовой объем ввода жилья	Тыскв.м	7	7	8	8	9	10
3	Площадь сформированных территорий для комплексного развития территорий, в том числе для развития ИЖС	га	0	4,6	0	6,9	0	3,0
4	Количество земельных участков, предоставленных многодетным семьям, обеспеченных инженерной и транспортной инфраструктурой	Ед.	2	4	1	0	0	0
	«Социальное жильё»
5	Общая площадь жилых помещений, построенных и приобретенных, в том числе по договорам долевого участия	кв.м	1123,5	1123,5	1123,5	1123,5	1123,5	1123,5
6	Количество семей, улучшивших жилищные условия	семей	24	24	24	24	24	24
	«Обеспечение жильём молодых семей Селивановского района»
7	Количество молодых семей, получивших поддержку на улучшение жилищных условий при оказании содействия за счёт бюджетных средств	Семей	3	3	3	3	3	3

Из-за стоимости земли строительные [11] компании предпочитают возводить многоэтажные дома, поэтому государство строго начало регулировать этот вопрос, подталкивая компании к возведению блокированных домов. Таунхаус - дом площадью не более 100-200кв.м, расположенных в городской черте (ряд одинаковых жилых ячеек, каждая - с самостоятельным входом, небольшим участком земли, вроде палисадника, перед входом и огородом позади, с гаражом). Наши таунхаусы располагаются на окраине города или за городом. Государственная поддержка и внедрение новых экономичных технологий строительства, снижение себестоимости материалов, обусловило динамику снижения цен на такое жилье, т.е. в скором будущем предложение малоэтажного жилья эконом-класса увеличится.

3. Анализ факторов, оказывающих влияние на рынок индивидуального жилищного строительства

Приобретение собственного дома является [11] одной из притягательных жизненных целей многих россиян. Частный дом продолжает оставаться заветной мечтой, и не только американской или европейской, но большинства россиян, т.к. обладает рядом преимуществ, начиная с того, что подгоняется под себя - по размеру, стилю, комплектности.

Величина спроса на участки ИЖС обусловлена многими факторами: местонахождением, размером участка (до 1 000 кв.м считается эконом-класс), удаленность от трассы, центра города, других городов, наличие инфраструктуры, коммуникаций, панорамный вид с участка, наличие леса и водоемов, количеством предложений на рынке.

Для выборки взяты актуальные данные (май 2016г) на основании следующих сайтов: http://dom.mirkvartir.ru, http://www.roszem.ru, http://www.domofond.ru.

Данные для выборки взяты так, чтобы объявления не повторялись (выборка приведена в Приложении 1).

В рамках проведенного исследования выделим сегментирование рынка участков под ИЖС Селивановского района (таблица 3.1.)

Таблица 3.1.Сегментирование рынка участков под ИЖС

Факторы	Сегменты
Количество предложений на рынке	1) Меньше 5 2) От 5 до 10 3) Свыше 10
Принадлежность к поселению	1) ГП п.Красная Горбатка 2) СП Чертковское 3) СП Малышевское 4) СП Волосатовское 5) СП Новлянское
Принадлежность к населенному пункту	Любое поселение Селивановского района
Размер участка	1) до 1 000 кв.м (включительно) 2) 1 000-1 500 кв.м(включительно) 3) 1 500-4 000 кв.м (включительно) 4) Свыше 2 000 кв.м
Наличие документов на участок	1) На владение участком 2) На аренду
Коммуникации	1) Газ 2) Электричество 3) Вода
Инфраструктура	1) Поликлиника 2) Школа, детский сад 3) Продуктовые магазины 4) Остановка
Ориентированность на крупные города	1) Москва 2) Владимир
Трасса	1) Возле трассы; 2) Наличие трассы в окрестностях 3) Её отсутствие
Дороги	1) Наличие хорошего качества 2) Плохого качества
Наличие дополнительных зон отдыха	1) Парки, скверы, зоны отдыха 2) Водоемы
Наличие соседей	1) Есть 2) Нет

Рассмотрим более детально каждый из факторов.

Количество предложений на рынке. На рынке при большом предложении участков ИЖС у покупателя будет выбор - формы участка под ИЖС, расположения на пригорке и т.д. Чем больше предложений на рынке, тем меньше шансов у покупателя получить желаемую цену за предлагаемый участков, покупатель будет максимально стремится сочетать цену и качество, т.е. будет стараться сэкономить.

По принадлежности к поселку. В зависимости от района соответственно будет у одного более развита инфраструктура, наличия коммуникаций, лучшего качества дороги будет формироваться цена на участок под ИЖС.

По принадлежности к населенному пункту. Даже в рамках одного сельского поселения могут быть различные условия социально-экономического развития, разный уровень развития инфраструктуры, коммуникаций, качество дорог, что будет также влиять на цену участка под ИЖС.

Размер участка. Как показывает практика, часто на наиболее востребованные площади участков получается максимальная цена за 1кв.м.

Наличие документов на участок. Участок, который уже находится во владении по стоимости всегда выше участка, земли которого находятся в аренде и для перехода в собственность необходимо еще выполнить определенные условия и узаконить.

Коммуникации. При покупке участка, если коммуникации не заведены на него, необходимо узнать наличие готовых документов для этого, обязательно узнать о необходимости или её отсутствии нести дополнительные затраты по этому вопросу.

Инфраструктура. Наличие развитой инфраструктуры - это удобно (нахождение садов, школ, магазинов и т.д.) и жизнено необходимо (больницы).

Ориентированность участков на крупные города. Рынок участков под ИЖС функционирует в рамках спроса и предложения, естественно, участки в поселках недалеко расположенных от крупных городов будет выше цена за 1 сотку при прочих равных условиях, так как сегодня большинство людей, которые рассматривают предложения участков под ИЖС в районах близ крупных центров, мобильны. Предложения о продаже участков в поселках, которые удалены от крупных городов, как правило, ориентированы на местных жителей.

Трасса. Если приобретается участок под ИЖС для постоянного местопроживания, а работа находится в другом городе, необходимо наличие трасс, или максимально быстро к ним попасть.

Дороги. К участку под ИЖС должен быть круглогодичный хороший доступ в любую погоду.

Наличие дополнительных зон отдыха. Наличие таких зон делает отдых более приятным.

Наличие соседей. Некоторые не любят наличие соседей, предпочитая проживание в отдаленных районах, некоторые наоборот.

Влияние факторов на стоимость 1 кв.м участка под индивидуальное жилищное строительство.

Для анализа факторов, влияющих на стоимость 1 кв.м участков под ИЖС по Селивановскому району в данной курсовой работе мы рассмотрим 5 основных фактора, такие как:

1. Количество предложений на рынке

2. По принадлежности к поселению:

- ГП п.Красная Горбатка;

- СП Чертковское;

- СП Малышевское;

- СП Волосатовское;

- СП Новлянское.

3. По принадлежности к населенному пункту:

4. Размер участка:

- до 1 000 кв.м (включительно);

- 1 000 - 1 500 кв.м (включительно);

- 1 500 - 4 000 кв.м (включительно);

- свыше 4 000 кв.м

5. Ориентированность участков на крупные города:

- Москва;

- Владимир;

- прочее.

Рассчитывается стоимость 1 кв.м участка ИЖС в зависимости от поселка, в котором находится участок по формуле:

^{Формула 1}

,где

См² - стоимость 1 кв.м участка ИЖС;

С_кв - стоимость участка ИЖС;

S - площадь участка.

Минимальные и максимальные цены предложений выбираются согласно заданным условиям выборки среди анализируемых предложений.

Влияние на стоимость 1 кв.м участков под ИЖС от принадлежности к поселению и количества предложений на рынке (таблица 3.2)

Таблица 3.2. Влияние на стоимость 1 кв.м участка под ИЖС принадлежность к поселению по состоянию на май 2016г.

Поселение	Площадь, кв.м	Цена участка, руб	Кол-во вариантов, шт.	стоимость 1 кв.м
				Среднее, руб.	Минимальное, руб.	Максимальное, руб.
Красная Горбатка	2 600	640 000	2	246	60	500
Новлянское	2 900	250 000	1	86	86	86
Малышевское	42 500	20 890 000	7	492	52	685
Волосатовское	5 100	770 000	3	151	133	167
Чертковское	9 700	4 350 000	6	448	292	700
Итого:	62 800	26 900 000	19	428

Анализ количества предложений показал, что наибольшее количество предложений в СП Малышевском (35%) - это близостью к МКАДу, что продавцы рассчитывают привлечь к приобретению участков под ИЖС для постоянного проживания жителей столицы. Меньше всего предложений в СП Новлянском (5%).

Анализ количества предложений на рынке участков ИЖС

Диаграмма 1

Средняя цена 1 кв.м земли наиболее высокая в СП Малышевского (492 руб.) - ориентация на более высокий покупательский спрос жителей столицы и близкое нахождение к МКАДу, вторая по стоимость СП Чертковское - ориентация на жителей г.Владимир, близость расположения к городу и наличие хороших дорог дает возможность предполагать, что здесь смогут покупать участки под ИЖС жители города. Минимальная цена за 1 кв.м в предложении на покупку под ИЖС в СП Малышевское (52 руб.), что связано с отсутствием документов на коммуникацию (газ, вода, электричество). Максимальная цена за 1 кв.м в предложении на покупку под ИЖС в СП Чертковское (700 руб.), т.к. 15км до Владимира и все документы на владение участком и коммуникации (газ, электричество, вода) есть в наличие.

Рассмотрим стоимость 1 кв.м земли в зависимости от населенного пункта, в котором находятся анализируемые участки под ИЖС (таблица 3.3).



Таблица 3.3 Влияние на стоимость 1кв.м участков под ИЖС от населенного пункта по состоянию на май 2016г.

Названия строк	Кол-во участков	Площадь, кв.м	Цена, руб	стоимость 1 кв.м
				Среднее, руб.	минимальное, руб.	максимальное, руб.
Большое Угрюмово	2	32800	7 250 000	221	52	250
Горицы	5	8500	4 000 000	471	160	700
Делово	1	2900	250 000	86	86	86
Красная Горбатка	2	2600	640 000	246	60	500
Красная Ушна	1	5000	500 000	100	100	100
Малышево	1	1200	450 000	375	375	375
Матвеевка	2	3 000	400 000	133	133	133
Никулино	1	1300	890 000	685	685	685
Новый быт	2	3600	570 000	158	152	167
Ознобишено	2	2200	11 800 000	5 364	2 800	7 500
Чертково	1	1200	350 000	292	292	292
Итого:	20	64 300	27 100 000

Анализ показывает, что наибольшее количество предложений в селении Горицы, что связано с близостью к г.Владимиру. Наименьшая цена за 1 кв.м в деревне Большое Угрюмово (52руб) - нет документов на коммуникации. Наибольшая за 1 кв.м - в деревне Ознобишено (7 500руб), т.к. это селение относится к Новой Москве.

Рассмотрим влияние на стоимость 1 кв.м участка под ИЖС в зависимости от размера участка (таблица 3.4).

Таблица 3.4 Влияние на стоимость 1 кв.м участков ИЖС от размера

поселок	площадь, кв.м	цена участка, руб	кол-во вариантов, шт.	стоимость 1 кв.м
				среднее, руб.	минимальное, руб.	максимальное, руб.
до 1 000кв.м (вкл.)	2000	3 350 000	2	1 675	550	2 800
1 000-1 500кв.м	15000	13 830 000	11	922	60	7 500
1 500-4 000кв.м	9500	2 170 000	4	228	86	600
свыше 4 000кв.м	37800	7 750 000	3	205	52	250
Итого:	64 300	27 100 000	20	421

Анализ полученных расчетов показывает, что наибольшее предложений на рынке участков площадью от 1 000 до 1 500 кв.м (включительно). Максимальная стоимость 1 кв.м согласно полученных данных у участков до 1 000 кв.м (т.к. обычно на них наибольший спрос). Наименьшая цена 1 кв.м у участка под ИЖС в сегменте свыше 4 000 кв.м (52 руб), но в данном случае - не работает правило - чем больше - тем дешевле - это в Большом Угрюмом, что связано с отсутствием документов на коммуникации. Наибольшая цена 1 кв.м у участка под ИЖС в сегменте от 1 000 до 1 500кв.м (7 500 руб), что связано с местонахождением в Новой Москве.

Рассмотрим стоимость 1 кв.м в зависимости от ориентированности на крупные города (таблица 3.5)

Таблица 3.5 Влияние на стоимость 1 кв.м ориентированность на крупные города по состоянию на май 2016г.

Названия строк	Площадь, кв.м	Цена, руб	Кол-во участков	стоимость 1 кв.м
				среднее, руб.	минимальное, руб.	максимальное, руб.
Владимир	12 600	4 600 000	7	365	86	700
Новая Москва	2 200	11 800 000	2	5 364	2 800	7 500
прочее	49 500	10 700 000	11	216	52	685
Итого:	64300	27 100 000	20

Как показывают расчетные данные - самая высокая средняя стоимость 1 кв.м участка была выявлена у участков под ИЖС, которые ориентированы на покупателей г. Москвы -14,7 раз больше стоимости 1 кв.м участков, которые ориентированы на г. Владимир, а 1 кв.м участков под ИЖС, ориентированы на покупателей из г.Владимир, в 1,7 раз больше, чем стоимость 1 кв.м участков, которые ориентированы на коренных жителей района.

Стоимость участка под ИЖС -- величина непостоянная. Цены на участки под ИЖС могут увеличиваться или останавливать свой рост в зависимости от ситуации на рынке недвижимости, и это приводит к изменению интересующих нас показателей.

Рассчитаем изменение стоимости 1 кв.м в зависимости от влияния факторов по формуле :

Формула 2

,где :

Р - величина, выражающая разнину между минимальным и максимальным значением аналогов (руб);

З _макс - среднее максимальное значение аналога;

З _мин - среднее минимальное значение аналога.

При получении величины, выражающей разницу между минимальным и максимальным значением, так же необходимо рассчитать процентное соотношение этих величин по формуле:

Формула 3

, где:

П - процентное соотношение величин аналогов ( %);

Р - величина, выражающая разницу между минимальным и максимальным значением аналогов (руб);

З _макс - среднее максимальное значение аналога;

З _мин - среднее минимальное значение аналога.

Итак, для расчета стоимости 1 кв.м участка под ИЖС:

а) по принадлежности к поселению (СП Малышева):

Р = 492 - 52 = 440

П=(440*100)/492=89

б) по принадлежности к населенному пункту (Ознобишево и Большое Угрюмово):

Р = 5364 - 52 = 5312

П = (5 312*100)/5 364=99

в) от размера участка (до 1 000 кв.м и свыше 4 000 кв.м)

Р = 1 675 - 52 = 1 623

П = (1 623*100)/1 675=97

г) городоориентированность (Новая Москва и прочее):

Р = 5 364 - 52 = 5 312

П = (5 312*100)/5 364=99

Результаты расчетов представлены в таблице 3.6.

Таблица 3.6 Изменение стоимости 1 кв.м участка под ИЖС в зависимости от влияния факторов по состоянию на май 2016 года.

Факторы	Величина
	Р (тыс.р)	П (%)
Поселение	440	89
Населённый пункт	5 312	99
Размер участка	1 623	97
Городоориентированность	5 312	99

На стоимость участков все факторы оказывают достаточно большое влияние, но на основании выполненных расчетов видно, что наиболее влияющими факторами на цену 1 кв.м участка под ИЖС являются принадлежность населенному пункту и городоориентированность на крупные города (Москва, Владимир).

Размещено на http://www.allbest.ru/

3. Предложения по повышению эффективности управления участками под индивидуальное жилищное строительство

В России, где на [12] сегодняшний день доля малоэтажного домостроения составляет 40% от общего объема вводимых площадей, предпочтение отдается кирпичным домам с неуклюжими конструкциями из ячеистого бетона. Эта ситуация объясняется засильем национальных предрассудков - иллюзией личной защищенности от какой-либо стихии подобием стен полутораметровой толщины.

Для создания условий, способных дать малоэтажному строительству реальное будущее, сократить его стоимость и повысить комфортность, необходимо:

- обеспечить территорию каждого крупного района предприятиями малой стройиндустрии;

- перейти на инновационные технологии малоэтажного строительства, гарантирующие одновременное уменьшение его стоимости как минимум на 30-40%, а также гибкость в архитектурно-планировочных и конструктивных возможностях;

- предусмотреть соответствующие районы водой, пожарным водопроводом и системами пожаротушения, бытовой и ливневой канализацией, газом, электропитанием, линиями связи, телевидением и интернетом;

- обеспечить территорию застройки подъездными дорогами с твердым покрытием, надежной транспортной связью с объектами здравоохранения,образования, культуры и спорта.

Только на пути интенсивного освоения мирового опыта наша страна имеет шанс компенсировать сделанные упущения и совершить прыжок через десятилетия. Малоэтажное домостроение в каркасных конструкциях из стали и дерева - реальный и гуманный шанс. Для его ускоренного продвижения нужна целенаправленная градостроительная стратегия, а также индустрия, программа наращивания производственных мощностей по изготовлению конструкций и материалов, работа по формированию потребительских ожиданий и грамотной кристаллизации рынка жилья, передовая практика проектирования и обучение проектированию.

Способствуют развитию малоэтажного индивидуального жилого строительства государственные программы - в исследуемом регионе - это программа «Обеспечение доступным и комфортным жильём населения Селивановского района», в рамках которой администрация выделяет земли под ИЖС, помогает в оформлении документов на землю, развивает дороги к ним, инфраструктуру вокруг таких поселков.

Привлекает цена участков в районе Владимирской области, т.к. цена ниже, чем в больших городах, а при применении последних достижений в технологиях строительства и замены материалов на более современные - получается качественное и комфортное жилье по индивидуальному заказу.



Заключение

В рамках данной работы было дано определение участкам под индивидуальное жилищное строительство как участок, преимущественно ориентированный на одну семью с целью постоянного проживания, не более трех этажей (четвертый допускается мансардным) или блокированного дома, который рассчитан не на одну семью, но у каждого есть отдельных вход, палисадник, огород.

В курсовой работе была показана наиболее существенная классификация малоэтажного индивидуального строительства, его преимущества и недостатки.

Такое жилье дает повышенный комфорт населению, выводит на новое качество уровень жизни, поэтому созданы специальные программы в поддержку развития малоэтажного индивидуального жилого строительства, банки предоставляют кредиты под залог таких участков, государство упростило процедуру оформления в собственность таких участков, дает возможность в аренду взять с такой целью с последующим оформлением в собственность.

Объектом исследования была выбрана участки под индивидуальное жилищное строительство Селивановского района Владимировской области.

Во введении к курсовой работе были определены цели, предмет и задачи исследования.

В первой главе данной курсовой работы были изучены теоретические основы функционирования рынка участков под ИЖС, даны основные определения, а также классификация малоэтажных индивидуальных жилых зданий.

Во второй главе был проведен краткий осмотр результатов осуществленных государственных программ для повышения социально-экономического уровня региона, в том числе направленное на улучшение условий проживания населения за период 2008-2015гг. Приведены основные цели и задачи новой действующей программы, которая рассчитана на периоды 2014-2020г.

Третья глава посвящена анализу факторов, оказывающих существенное влияние на рынок участков под ИЖС в Селивановском районе Владимирской области, которые были получены в ходе проводимого исследования. Были рассмотрены основные факторы, оказывающие влияние на стоимость 1 кв.м участков под ИЖС:

1. Количество предложений на рынке;

2. По принадлежности к поселению;

3. По принадлежности к населенному пункту;

4. Размер участка;

5. Ориентированность участков на крупные города.

По результатом исследования можно прийти к тому, что наибольшее влияние оказывают принадлежность к поселению и ориентированность участков под ИЖС на крупные города, где проще найти более высокооплачиваемую работу местным жителям или жители этих городов могут приобрести эти участки для постоянного проживания, т.к. города имеют свойство быстро увеличиваться.

Таким образом, основные задания, а именно: изучение теоретического материала по функционированию рынка участков под ИЖС, анализ рынка участков под ИЖС на территории Селивановского района Владимирской области, изучение факторов, оказывающих влияние на рынок участков под ИЖС, в данной курсовой работе были выполнены.



Список литературы

1. [Электронный ресурс].- Режим доступа: http://berega-udachi.ru/news/post-6

2. Постановление №410 администрации Селивановского района от 15.07.2011г. «Об утверждении долгосрочной целевой районной программы «Жилище» на 2011 - 2015 годы»» Режим доступа: http://selivanovo.ru/index.php?option=com_content&task=view&id=7247&Itemid=451

3. [Электронный ресурс].- Режим доступа: http://pravo812.ru/useful/225-zemelnyj-uchastok-izhs-ili-snt-dnp-v-chem-realnaya-raznitsa.html

4. Асаул А.Н., Казаков Ю.Н., Пасяда Н.И., Денисова И.В. Теория и практика малоэтажного жилищного строительства в России Под ред. д. э. н., проф. А. Н. Асаула. -- СПб.: «Гуманистика», 2005. -- 563с.

5. Колоснова Н.А. Некоторые особенности гражданско-правового регулирования отношений, возникающих в сфере индивидуального жилищного строительства и строительства многоквартирных домов и иных объектов недвижимости /Юридическая наука - Издательство «Концепция», 2011- №1 - с.31-33

6. Российская Федерация. Законы. «Градостроительным кодексом РФ» [федер.закон принят от 29 декабря 2004 (с изм.от 13 июля 2015г.)] Информационно-справочная система «Гарант»

7. Правовое регулирование использования земельного участка для жилищного Режим доступа: [http://lawsolutions.ru/page_27.html]

8. Мониторинг социально-экономического развития Селивановского района за 2014г. Режим доступа: [http://selivanovo.ru/index.php?option=com_content&task=view&id=7247&Itemid=451]

9. Мониторинг социально-экономического развития Селивановского района за 2015г. Режим доступа: http://selivanovo.ru/index.php?option=com_content&task=view&id=7247&Itemid=451

10. Муниципальная программа Селивановского района «Обеспечение доступным и комфортным жильём населения Селивановского района на 2014-2020годы» от15.10.2013.- Режим доступа: http://selivanovo.ru/index.php?option=com_content&task=view&id=7247&Itemid=451

11. Кутырев В.Г. К проблеме индивидуального жилищного строительства в России//Теория и практика общественного развития - «Издательский дом «ХОРС», 2013 - №12

12. Кутырев В.Г. Стеклов А.М. Перспективы индивидуального строительства в России//Современные проблемы науки и образования - "Издательский Дом "Академия Естествознания", 2014 - № 3 - c.1-7/



Приложение 1

Выборка данных для исследования в курсовой работе

Поселение	СП	Городо- Ориенти- рованность	Площадь, кв.м	Кол-во участков	Цена
Делово	Новлянское	Владимир	2 900	1	250 000
Большое Угрюмово	Малышевское	прочее	28 000	1	7 000 000
Ознобишена	Малышевское	Новая Москва	10	1	2 800 000
Горицы	Чертковское	Владимир	15	1	800 000
Горицы	Чертковское	Владимир	15	1	1 050 000
Горицы	Чертковское	Владимир	25	1	400 000
Горицы	Чертковское	Владимир	20	1	1 200 000
Никулино	Малышевское	прочее	13	1	890 000
Горицы	Чертковское	Владимир	10	1	550 000
Ознобишена	Малышевское	Новая Москва	12	1	9 000 000
Матвеевка	Волосатовское	прочее	15	1	200 000
Матвеевка	Волосатовское	прочее	15	1	200 000
Малышево	Малышевское	прочее	12	1	450 000
Новый быт	Волосатовское	прочее	21	1	320 000
Новый быт	Волосатовское	прочее	15	1	250 000
Большое Угрюмово	Малышевское	прочее	48	1	250 000
Красная Горбатка	Красная Горбатка	прочее	11	1	550 000
Красная Горбатка	Красная Горбатка	прочее	15	1	90 000
Чертково	Чертковское	Владимир	12	1	350 000
Красная Ушна	Малышевское	прочее	50	1	500 000
Итого:	64 300	20	27 100 000

Размещено на Allbest.ru