17-ти этажный жилой дом с помещениями общественного назначения

По истечении срока действия разрешения застройщик обязан продлить его и перерегистрировать в соответствующем органе исполнительной власти субъекта Российской Федерации или органе местного самоуправления, выдавшем разрешение на строительство.

При изменении организационно-правовой формы застройщика или передаче прав собственности на объект разрешение подлежит перерегистрации в месячный срок.

Копия выданного разрешения должна храниться у заказчика (застройщика) и предъявляться по требованию должностных лиц органов государственного контроля и надзора.

Предпроектная стадия (изыскания)

Изыскания - это комплекс экономических и технических исследований района или площадки строительства. Качество изысканий во многом определяет эффективность строительства и эксплуатацию будущих объектов.

Основным аспектом, связанным с предпроектной и проектной подготовкой строительства, является проведение комплекса проектно-исследовательских и изыскательских работ, которые позволяют определить возможность застройки любого земельного участка с учетом градостроительных, архитектурных, инженерных и других особенностей строительства.

Основные предпроектные проработки, обосновывающие экономическую целесообразность и техническую возможность проектирования и строительства, отражены, как правило, в генеральных планах и в схемах развития и размещения жилья.

Исходя из схем развития, разрабатывается технико-экономическое обоснование, которое уточняется обоснованием в части:

- назначения участка,

- местонахождения конкретной строительной площадки,

- экономической целесообразности,

- технической возможности проектирования и строительства.

Выбор земельного участка - площадки строительства осуществляется заказчиком или по его поручению генеральной проектной организацией с привлечением при необходимости специализированных и изыскательских организаций. Выбор площадки обосновывается материалами экономических и инженерных изысканий с учетом данных геологических, тектонических, гидрологических и прочих особенностей предполагаемого района, площадки, участка строительства.

Результаты изысканий являются исходными материалами для проектировщиков при выборе объемно-планировочного и конструктивного решения.

Для пользования материалами изысканий составляется паспорт на участок строительства. Состав и объем изысканий зависит от характера строительства и степени освоенности района.

Проектирование

На данной стадии инвестиционно-строительного процесса заказчик-застройщик определяет стадийность проектирования, по результатам проведения подрядных торгов осуществляет выбор проектной организации. При этом он оценивает предлагаемые технико-экономические показатели намечаемого к строительству объекта, приведенные в тендерном предложении, а также организационную систему управления и финансовое состояние проектной организации.

Далее заключаются договоры с соответствующими организациями на разработку проектной документации. При заключении договора застройщик-заказчик устанавливает требования к срокам разработки, технико-экономическим показателям, составу и объему проектной документации, определяет договорную цену работ, условия страхования рисков, связанных с разработкой и реализацией проектной документации, имущественную ответственность сторон за неисполнение договорных обязательств, условия использования и право собственности на разработанную проектную документацию, условия конфиденциальности при выполнении договора (контракта) и другие условия.

Заказчик-застройщик утверждает задание на проектирование, выдает исходные данные для разработки проектной документации, обеспечивая их полноту и качество. Сбор исходных данных для проектирования может быть поручен проектной организации.

В соответствии со статьей 49 Градостроительного кодекса РФ проектная документация объектов капитального строительства подлежит государственной экспертизе. Предметом государственной экспертизы проектной документации является оценка соответствия проектной документации требованиям технических регламентов, в том числе санитарно-эпидемиологическим, экологическим требованиям, требованиям государственной охраны объектов культурного наследия, требованиям пожарной, промышленной, ядерной, радиационной и иной безопасности, а также результатам инженерных изысканий. Срок проведения государственной экспертизы проектной документации определяется сложностью объекта капитального строительства, но не должен превышать три месяца.

В состав проектной документации объектов капитального строительства включаются следующие разделы:

1) пояснительная записка с исходными данными для архитектурно-строительного проектирования и строительства объектов капитального строительства, в том числе с результатами инженерных изысканий, техническими условиями;

2) схема планировочной организации земельного участка, выполненная в соответствии с градостроительным планом земельного участка;

3) архитектурные решения;

4) конструктивные и объемно-планировочные решения;

5) сведения об инженерном оборудовании, о сетях инженерно-технического обеспечения, перечень инженерно-технических мероприятий, содержание технологических решений;

6) проект организации строительства (ПОС) объектов капитального строительства;

7) проект организации работ по сносу или демонтажу объектов капитального строительства, если таковое требуется;

8) перечень мероприятий по охране окружающей среды;

9) перечень мероприятий по обеспечению пожарной безопасности;

10) перечень мероприятий по обеспечению доступа инвалидов к объектам здравоохранения, образования, культуры, отдыха и т.д.;

11) смета на строительство объектов, финансируемых за счет средств соответствующих бюджетов;

12) иная документация в случаях, предусмотренных федеральными законами.

Также на стадии проектирования заказчик-застройщик:

- согласовывает с проектной организацией календарный план выполнения работ и выдачи проектной документации, осуществляет контроль за его выполнением;

- контролирует обеспечение требуемого уровня качества проектных решений в процессе разработки и реализации проектной документации;

- осуществляет приемку, хранение и передачу подрядными организациями рабочей документации;

- организует рассмотрение и согласование архитектурно - градостроительных решений проектируемых объектов в органах управления архитектуры;

- обеспечивает проведение экспертизы проектной документации, в том числе государственной экологической экспертизы для оценки воздействия проектируемого объекта на окружающую среду, для чего определяет органы экспертизы и заключает соответствующие договоры;

- организует в установленном порядке согласование, утверждение и переутверждение проектной документации, а также внесение в проектную документацию изменений по замечаниям экспертизы.

Материально-техническое снабжение и строительство

На данном этапе инвестиционно - строительного процесса заказчик-застройщик осуществляет выбор, преимущественно по результатам подрядных торгов, генерального подрядчика (подрядчика) по строительству. При выборе генерального подрядчика (подрядчика) оцениваются условия строительства объекта, приведенные в тендерном предложении, реализуемую подрядчиком технологию строительно-монтажных работ, оснащенность необходимым оборудованием и транспортными средствами, внутреннюю систему контроля качества строительной продукции, как правило, с учетом требований ГОСТ Р ИСО 9000 (строительно-монтажных работ, строительных материалов и конструкций), репутацию и финансовое состояние подрядной организации.

Далее заказчик-застройщик заключает с генеральным подрядчиком (подрядчиком) договор на капитальное строительство зданий и сооружений. При заключении договора заказчик-застройщик устанавливает требования к срокам строительства и качеству построенного объекта, определяет этапы строительства, рассматривает в соответствии с проектной документацией состав и номенклатуру строительных материалов, конструкций, технологического оборудования и других видов материальных ресурсов, поставляемых подрядчиком, порядок проведения пусконаладочных работ, уточняет договорную цену работ, условия страхования рисков, связанных со строительством, имущественную ответственность сторон за неисполнение договорных обязательств, условия конфиденциальности при выполнении контракта и т.п. Заказчик-застройщик может выступать в роли генерального подрядчика при наличии лицензии на соответствующий вид строительной деятельности. Она выдается в соответствии с Положением о лицензировании строительной деятельности, утвержденным постановлением Правительства Российской Федерации от 25.03.96 г. № 351, и Перечнем работ, составляющих виды строительной деятельности, утвержденном приказом Минстроя России от 05.09.96 г. № 17-119. При оформлении лицензии должны быть учтены требования Федерального закона от 8 августа 2001 г. N128-ФЗ «О лицензировании отдельных видов деятельности» с изменениями 26 марта 2003 г. и «Положения о надзоре за соблюдением лицензионных требований и условий по видам строительной деятельности, отнесенных к компетенции Госстроя РФ», утвержденного Госстроем России 3.11.2000 г.

На этом этапе в обязанности заказчика-застройщика входит согласование перечня субподрядных организаций, привлекаемых генеральным проектировщиком и генеральным подрядчиком для выполнения работ по инвестиционному проекту. А также принятие решения о необходимости осуществления авторского надзора проектной организации за строительством объектов и заключение договора на его осуществление, и создание для этого необходимых условий.

Заказчик-застройщик согласовывает с соответствующими организациями вопросы, связанные с установкой, опробованием и регистрацией производственно-технологического оборудования, технологических кранов, подъемных механизмов и прочего оборудования.

А также осуществляет контроль и технический надзор за строительством, соответствием объема и качества выполняемых работ проектной документации, стоимости и сроков выполнения работ условиям договора.

При осуществлении технического надзора на заказчика-застройщика возлагается:

- контроль соответствия выполняемых строительно-монтажных работ, применяемых конструкций, материалов и поставляемого оборудования проектным решениям, требованиям строительных норм и правил, стандартов, технических условий и других нормативных документов. (Заказчик-застройщик может поручить выполнение функций технического надзора проектной организации. В этом случае выполнение функций технического и авторского надзора совмещаются);

- принятие своевременных мер и контроль за устранением выявленных дефектов в проектной документации, ее пересмотр (в случае необходимости) и недопущение необоснованного увеличения стоимости строительства;

- проверка наличия документов, удостоверяющих качество используемых на строительстве конструкций, изделий и материалов (технических паспортов, сертификатов, результатов лабораторных испытаний и др.);

- контроль за выполнением геодезических работ в процессе строительства;

- освидетельствование и оценка совместно с работниками строительно-монтажных организаций выполненных работ и конструктивных элементов, скрываемых при производстве последующих работ, а также обеспечение требований по запрещению производства дальнейших работ до оформления актов на освидетельствование скрытых работ;

- осуществление по мере готовности с участием представителей генподрядной и специализированной (монтажной) организаций, а также проектных организаций промежуточной приемки ответственных конструкций зданий и сооружений;

- участие в проверках, проводимых органами государственного надзора, строительного контроля состояния и соответствия проекту поступающего на монтаж оборудования, в оценке качества его монтажа, в комплексном опробовании и приемке;

- контроль соответствия объемов и качества выполненных и предъявленных к оплате строительно-монтажных работ рабочей документации;

- проведение учета объемов и стоимости принятых и оплаченных строительно-монтажных работ, а также объемов и стоимости некачественно выполненных подрядной организацией строительно-монтажных работ и затрат на устранение дефектов и переделки;

- контроль наличия и правильности ведения первичной исполнительной технической документации (исполнительных схем, инструментальной съемки смонтированных конструкций, частей зданий, сооружений и инженерных коммуникаций, общих и специальных журналов работ) и внесение в нее изменений в связи с выявленными недостатками и дефектами при производстве строительно-монтажных работ;

- контроль исполнения строительно-монтажными организациями указаний и предписаний авторского надзора и органов государственного строительного контроля, а также требований технического надзора заказчика-застройщика, относящихся к вопросам качества выполняемых строительно-монтажных работ и применяемых конструкций, изделий, материалов и оборудования, обеспечение своевременного устранения дефектов и недоделок, выявленных при приемке отдельных видов работ, конструктивных элементов зданий, сооружений и объектов в целом;

- участие в проведении приемочными комиссиями проверок качества отдельных конструкций и узлов, видов строительно-монтажных работ, оборудования и механизмов при их приемке;

- участие в проверках, проводимых органами государственного надзора и строительного контроля, а также комиссиями инвестора;

- извещение органов государственного надзора и строительного контроля обо всех случаях аварийного состояния на объектах строительства и объемах работ по ликвидации аварий;

- обеспечивает проведение предусмотренных проектом геодезических измерений деформаций оснований зданий и сооружений, выполнение контрольных геодезических съемок и по их результатам нанесение всех изменений на исполнительном генеральном плане.

На данном этапе заказчик-застройщик обеспечивает строительство объектов специальным технологическим и другим оборудованием и материалами, если эта поставка в соответствии с договором (контрактом) с подрядчиком на него возложена. С этой целью заключает с предприятиями-изготовителями или организациями, осуществляющими поставки, договоры на поставку строительных материалов, конструкций, технологического оборудования и других видов материальных ресурсов. При заключении договора (контракта) заказчик-застройщик устанавливает требования к срокам, объемам поставки и качеству поставляемых материально-технических ресурсов, определяет последовательность их поставки, условия страхования рисков, связанных с материально-техническим обеспечением инвестиционного проекта, имущественную ответственность сторон за неисполнение договорных обязательств, условия конфиденциальности при выполнении договора (контракта). А в случае установления некомплектности или дефектов оборудования и аппаратуры, по качеству материалов, а также несвоевременной их поставки и недопоставки предъявляет претензии к заводам-изготовителям или поставщикам.

Государственный строительный надзор осуществляется уполномоченным федеральным органом исполнительной власти, в Новосибирске это Инспекция государственного строительного надзора Новосибирской области.

Инспекция осуществляет надзор:

1) за выполнением требований проектной документации, технических регламентов, обязательных требований стандартов, строительных норм и правил, других нормативных документов в области строительства при строительстве, реконструкции, капитальном ремонте объектов капитального строительства, включая применение строительных материалов (изделий);

2) за наличием у застройщиков разрешений на строительство;

3) за соблюдением сроков направления в инспекцию извещения о начале строительства, реконструкции, капитального ремонта объектов капитального строительства;

4) за соблюдением лицами, осуществляющими строительство, реконструкцию, капитальный ремонт объекта капитального строительства, обязанности извещать инспекцию о сроках завершения работ, которые подлежат проверке;

5) за соблюдением лицами, осуществляющими строительство, реконструкцию, капитальный ремонт объекта капитального строительства, запрета на продолжение работ до составления актов об устранении выявленных инспекцией недостатков;

6) за наличием заключения инспекции при выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию в случаях, если при строительстве, реконструкции, капитальном ремонте объекта капитального строительства законодательством Российской Федерации о градостроительной деятельности предусмотрено осуществление государственного строительного надзора;

7) за наличием разрешения на ввод объекта капитального строительства при осуществлении его эксплуатации, за исключением случаев, если для осуществления строительства, реконструкции, капитального ремонта объектов капитального строительства не требуется выдача разрешения на строительство;

8) за выполнением в установленный срок законного предписания инспекции.

Инспекция проводит проверки:

1) соблюдения порядка проведения строительного контроля, ведения общего и (или) специальных журналов учета выполнения работ (далее - общие и (или) специальные журналы), исполнительной документации, составления актов освидетельствования работ, конструкций, участков сетей инженерно - технического обеспечения;

2) устранения выявленных при проведении строительного контроля и осуществлении государственного строительного надзора нарушений соответствия выполненных работ требованиям технических регламентов (норм и правил), иных нормативных правовых актов и проектной документации (далее - нарушения), а также соблюдения запрета приступать к продолжению работ до составления актов об устранении таких нарушений;

3) соблюдения иных требований при выполнении работ, установленных техническими регламентами (нормами и правилами), иными нормативными правовыми актами, проектной документацией.

Инспекция также:

1) выдает заключение о соответствии, реконструированного, отремонтированного, построенного объекта капитального строительства требованиям технических регламентов (норм и правил), иных нормативных правовых актов и проектной документации либо принимает решение об отказе в выдаче такого заключения;

2) составляет акты при выявлении нарушений в результате проведенных проверок, выдает предписания об устранении выявленных нарушений и устанавливает срок их устранения;

3) формирует и ведет дела об осуществлении государственного строительного надзора;

4) приостанавливает строительство, реконструкцию, капитальный ремонт объекта капитального строительства в порядке, установленном законодательством Российской Федерации;

5) составляет протоколы об административных правонарушениях и (или) рассматривает дела об административных правонарушениях, применяет меры обеспечения производства по делам об административных правонарушениях в порядке и случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об административных правонарушениях;

6) организует прием граждан, обеспечивает своевременное и полное рассмотрение устных и письменных обращений граждан, принятие по ним решений и направление ответов в установленные законом сроки.

Ввод объекта в эксплуатацию

Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию представляет собой документ, который удостоверяет выполнение строительства, реконструкции, капитального ремонта объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, соответствие построенного, реконструированного, отремонтированного объекта капитального строительства градостроительному плану земельного участка и проектной документации.

Для ввода объекта в эксплуатацию застройщик обращается в УАСИ с заявлением о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, к которому необходимо приложить следующие документы:

1) правоустанавливающий документ на земельный участок;

2) градостроительный план земельного участка;

3) копия разрешения на строительство;

4) утвержденная в установленном порядке проектная документация;

5) справка о выполнении ТУ (технических условий) по водоснабжению и водоотведению;

6) справка о выполнении ТУ по теплоснабжению;

7) справка о выполнении ТУ по электроснабжению;

8) справка о выполнении ТУ по телефонизации;

9) справка о выполнении ТУ по благоустройству;

10) акты допуска энергоустановки к эксплуатации (тепловой и электрической);

11) акт приемки лифтов;

12) акт приемки телеантенн;

13) акты приемки приборов учета, регулирования и контроля тепла и воды;

14) заключение о фактическом теплосопротивлении ограждающих конструкций (энергетический паспорт объекта);

15) свидетельство, подтверждающее соответствие построенного объекта требованиям технических регламентов (норм и правил), подписанное лицом, осуществляющим строительство и застройщиком-заказчиком;

16) свидетельство, подтверждающее соответствие построенного объекта проектной документации и подписанное лицом, осуществляющим строительство;

17) инженерно-топографический план законченного строительством объекта с сетями инженерно-технического обеспечения;

18) заключение Территориального управления Федеральной службы по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека по НСО о соответствии объекта санитарно-эпидемиологическим нормам и правилам;

19) заключение органа государственного пожарного надзора о соответствии завершенного строительством объекта требованиям технических регламентов и проектной документации;

20) заключение ИГСН о соответствии завершенного строительством объекта требованиям технических регламентов и проектной документации;

21) справка о результатах обмера площадей объекта, выполненного БТИ;

22) справка о передаче в ГУАиГ мэрии копий документов о результатах инженерных изысканий и разделов проектной документации.

Законченный строительством объект принимается от подрядчика заказчиком-застройщиком в соответствии с условиями договора подряда (контракта), после чего подготовленный к эксплуатации объект принимается приемочной комиссией, назначенной инвестором, или без нее - под контролем органов государственного надзора и контроля.

Приемка объекта заказчиком-застройщиком от подрядчика может быть совмещена с приемкой объекта приемочной комиссией, если иное не предусмотрено договором подряда.

В состав приемочной комиссии включаются в установленном порядке представители: инвестора, заказчика-застройщика, заинтересованных органов муниципальных образований, генподрядчика, генпроектировщика (если на объекте осуществлялся авторский надзор), эксплуатирующей организации, Госсанэпиднадзора, Госпожарнадзора, инспекции архитектурно-строительного надзора муниципального образования, специально уполномоченного органа в области охраны окружающей среды и других органов государственного надзора и контроля, которым подконтролен объект, а также архитектор - автор проекта. Председателем приемочной комиссии назначается представитель органа, назначившего комиссию.

Объект считается введенным в эксплуатацию с момента подписания Акта приемки законченного строительством объекта заказчиком.

Акт приемки законченного строительством объекта приемочной комиссией должен быть подписан всеми членами приемочной комиссии, каждый из которых несет ответственность за принятые комиссией решения в пределах своей компетенции.

Полномочия приемочной комиссии прекращаются после утверждения акта приемки законченного строительством объекта приемочной комиссией, либо в установленный срок окончания работы комиссии, если приемка объекта не состоялась.

Акт приемки законченного строительством объекта приемочной комиссией, подписанный всеми членами комиссии, оформляется в пяти экземплярах и передается председателем комиссии инвестору.

Инвестор в течение семи дней утверждает акт приемки распоряжением главы муниципального образования.

Объект считается принятым в эксплуатацию после утверждения акта приемки объекта распоряжением главы муниципального образования.

Данные о вводе в эксплуатацию законченных строительством объектов представляются в органы государственной статистики в установленном ими порядке, в органы Инспекции Госархстройнадзора, а в городах и районах, где они отсутствуют, в органы архитектуры и градостроительства на местах.

Регистрация прав собственности

Государственная регистрация объектов недвижимости осуществляется специальными органами - учреждениями юстиции.

С 1 января 2005 года на территории Новосибирской области государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним осуществляет Управление Федеральной регистрационной службы по Новосибирской области, которое входит в систему Регистрации. В большинстве районов Новосибирской области действуют обособленные структурные подразделения Управления - отделы по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Государственная регистрация объектов недвижимости осуществляется по месту нахождения объекта.

Порядок регистрации установлен статьей 13 федерального закона №122-ФЗ «О государственной регистрации прав…» и предусматривает:

Прием документов, необходимых для государственной регистрации, отвечающих требованиям федерального закона с обязательным приложением документа об оплате, а также регистрация этих документов. В соответствии с Федеральным законом №122-ФЗ «О государственной регистрации прав…» на государственную регистрацию предоставляются:

- заявление о государственной регистрации от правообладателя, стороны или сторон договора, а также уполномоченных ими лиц на основании нотариально удостоверенной доверенности;

- документ об оплате государственной пошлины;

- документы, удостоверяющие личность правообладателя и/или учредительные документы юридического лица;

- документы, устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение права;

- план земельного участка или план объекта недвижимости с указанием его кадастрового номера;

- иные документы, предусмотренные настоящим законом.

Все документы предоставляются в двух экземплярах: копия и оригинал.

Документы, выражающие содержание сделок, совершенных в простой письменной форме, предоставляются в двух оригиналах. Судебные акты предоставляются в двух копиях. В книгу учета входящих документов вносится запись и заявителю выдается расписка.

Правовая экспертиза документов и проверка законности сделки - изучение представленных для государственной регистрации документов с целью установления юридического факта, являющегося бесспорным основанием для возникновения, наличия, перехода, прекращения или обременения прав на недвижимое имущество.

Основания для приостановления государственной регистрации:

- возникновение у регистратора сомнений в наличии оснований для регистрации, а также в подлинности представленных документов или достоверности указанных в них сведений. Регистратор в день представления уведомляет заявителя о приостановлении. Срок приостановления - не более одного месяца;

- на основании письменного заявления правообладателя или стороны сделки (срок - не более трех месяцев);

- на основании заявления одной из сторон договора о возврате документов без проведения правовой экспертизы, если другая сторона с таким заявлением не обращалась (срок - не более одного месяца);

- на основании определения или решения суда;

- в случае если в течение срока, установленного для рассмотрения заявления, но до внесения записи в Единый государственный реестр прав (ЕГРП) или принятия решения об отказе, в учреждение юстиции поступит решение или определение о наложении ареста, регистрация приостанавливается до снятия ареста;

- в случае если к заявлению о государственной регистрации права на долю в праве общей долевой собственности не приложены документы, подтверждающие отказ остальных собственников от права преимущественной покупки, и если не истекли 30 дней с момента извещения продавцом участников долевой собственности о намерении продать свою долю.

Основания для отказа в государственной регистрации:

- право на объект недвижимого имущества, о регистрации которого просит заявитель, не является правом, подлежащим государственной регистрации;

- с заявлением о регистрации обратилось ненадлежащее лицо;

- документы, предоставленные на регистрацию, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства;

- акт государственного органа или органа местного самоуправления о предоставлении прав на недвижимое имущество признан недействительным с момента его принятия;

- лицо, выдавшее правоустанавливающий документ, не уполномочено распоряжаться правом на данный объект;

- лицо, которое имеет права, ограниченные определенными условиями, составило документ без указания этих условий;

- правоустанавливающий документ свидетельствует об отсутствии у заявителя прав на данный объект недвижимого имущества;

- правообладатель не предоставил заявление и иные необходимые документы на регистрацию ранее возникшего права, наличие которых необходимо для регистрации возникших после введения в действие постоянного федерального закона перехода данного права или иных сделок;

- правообладатель не предоставил документы, необходимые для регистрации в соответствии с настоящим федеральным законом;

- имеются противоречия между заявленными правами и зарегистрированными.

Решение об отказе принимается в письменной форме и направляется заявителю в течение пяти дней после истечения срока регистрации;

Внесение записей в ЕГРП:

ЕГРП состоит из отдельных разделов, которые размещаются в следующей последовательности:

- раздел о земле;

- раздел о зданиях и сооружениях;

- раздел о помещениях и иных объектах, входящих в эти здания.

Каждый раздел состоит из трех подразделов:

- описание объекта (вид, назначение, площадь, иная информация);

- запись о праве собственности и иных вещных правах (вид права, доля, правообладатель);

-записи об ограничениях (аренда, ипотека, сервитуты, сделки).

Совершение надписей на правоустанавливающих документах и выдача удостоверений о произведенной регистрации. Проведенная государственная регистрация возникновения и перехода права удостоверяется свидетельством, форма которого установлена Правительством РФ. Свидетельство выдается при наличии ходатайства правообладателя, которое, как правило, содержится в заявлении. Проведенная государственная регистрация договоров и иных сделок осуществляется посредством совершения специальной надписи на документе. После регистрации формируется дело регистрации документов. Документы подлежат вечному хранению.

Акт земельных работ;

Разрешение на отпуск электроэнергии:

Разрешение на отпуск воды;

Проект - (фасад, поэтажный план, планы внутренних и внешних коммуникаций);

Паспорт строительства;

Акты скрытых работ.

Таблица 3.1 - Список прилагаемых распорядительных документов

№ п/п	№, дата выдачи, наименование документа и органа, выдавшего его
1	Распоряжение № 215-р Мэрии г. Новосибирска «О предоставлении обществу с ограниченной ответственностью «Обьстройпроект» в аренду земельного участка для строительства многоэтажного жилого дома с пристроенным зданием общественного назначения и центральным тепловым пунктом по ул. А. Лежена в Дзержинском районе» от 23.01.07 г.
2	Распоряжение № 7707-р Мэрии г. Новосибирска «О предварительном согласовании обществу с ограниченной ответственностью «Обьстройпроект» места размещения многоэтажного жилого дома с пристроенным зданием общественного назначения и центральным тепловым пунктом по ул. А. Лежена в Дзержинском районе и внесении изменений в распоряжение мэра от 07.04.2005 № 2444-р» от 30.09.05 г.
3	Архитектурно-планировочное задание № 66 от 28.04.07 г., ГУАиГ Мэрии г.Новосибирска
4	Экспертное заключение по отводу земельного участка № 10-15-293 от 29.09.05 г., ФГУЗ «Центр гигиены и эпидемиологии в Новосибирской области»
5	Письмо № 05/1961 «О государственной экологической экспертизе» от 28.09.05 г., Управление федеральной службы по надзору в сфере природопользования (Росприроднадзора) по Новосибирской области
6	Письмо № 4196-3-3-16 от 30.09.05 г., МЧС России, Управление государственного пожарного надзора
7	Письмо № 633 от 12.08.04 г., МЧС России, Управление по делам гражданской обороны и чрезвычайным ситуациям г. Новосибирска
8	Письмо № 47/12-17 от 14.03.05 г., Администрация Дзержинского района г.Новосибирска
9	Письмо № 1509-Т-170 ГУБО Мэрии г. Новосибирска «О выдаче ТУ» от 16.08.04 г.
10	ТУ № 5-5019 от 21.09.05 г., МУП г. Новосибирска «Горводоканал»
11	Письмо № 111-8-7д/14861 ОАО «Новосибирскэнерго» «О теплоснабжении двух многоэтажных жилых домов по ул. Лежена (№ 60 и № 62) в Дзержинском районе» от 14.12.05 г.
12	Письмо № 42 ОАО «Новосибирскгортеплоэнерго» от 16.01.06 г.
13	Письмо № 111-8-14/14697 ОАО «Новосибирскэнерго» «О электроснабжении двух многоэтажных жилых домов по ул. Лежена (№ 60 и № 62) в Дзержинском районе» от 10.02.06 г.
14	ТУ № 5-1 на телефонизацию жилых домов по ул. Лежена, 60,62, ОАО «ЦС и ТК Н»
15	Разрешение на строительство № Ru 54303000 Мэрии г. Новосибирска от 13.11.2007 г.
16	Разрешение на строительство (внесение изменений в распоряжение № Ru 54303000 от 13.11.2007 г.) Ru 54303000-u Мэрии г. Новосибирска от 22.08.2008 г.
17	Приказ № ___ Администрации Дзержинского района «О присвоении адреса по ул. Лежена» от __. __. __ г.
18	Разрешение на ввод в эксплуатацию № ___ Мэрии г. Новосибирска от __. __. __ г.
19	Титульный лист проекта № 6964, ОАО проектный институт «Новосибгражданпроект», г. Новосибирск, 2007 г.
20	Задание на проектирование Многоэтажного жилого дома (№ 4 по генплану) с помещениями общественного назначения по ул. Лежена в Дзержинском районе г. Новосибирска

3.2 Экономическая оценка проекта недвижимости

Недвижимость - это земельные участки, строения и сооружения, которые настолько связаны с землёй, что не могут быть отделены от неё без существенного ущерба. 21 июня 1997 года принят закон Российской Федерации "О частной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". Это основной закон, регулирующий все отношения по поводу недвижимости. Согласно этому закону: "НЕДВИЖИМОСТЬ - это земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты, которые связаны с землёй так, что перемещение их без несоразмерного ущерба невозможно, в том числе здания, сооружения, жилые и нежилые помещения, леса и многолетние насаждения, кондоминиумы, предприятия как имущественные комплексы.

Объект недвижимости - это любой товар, который жёстко связан с участком земли, его перенос в другое место невозможен без утраты его потребительной стоимости (полезности) [18].

Рынок недвижимости - это совокупность потенциальных и существующих покупателей недвижимости. С другой стороны, рынок недвижимости - это определенный набор механизмов, посредством которых передаются права на собственность и связанные с ней интересы, устанавливаются цены и распределяется пространство между различными конкурирующими вариантами землепользования. Рынок недвижимости - это сложная структура, цель которой - свести вместе покупателей и продавцов [18].

Недвижимое имущество находится в свободном гражданском обороте и является объектом различных сделок, что порождает потребность в оценке его стоимости, т.е. в определении денежного эквивалента различных объектов недвижимости в конкретный момент времени. Оценка стоимости имущества всегда проводится с какой-либо конкретной целью. Одно и тоже имущество может иметь разные стоимости в зависимости от цели оценки [20].

В отношение недвижимости стоимость - это мера того, сколько будущий покупатель будет готов заплатить за оцениваемый объект собственности в виде денег или денежного эквивалента (ожидаемая цена, которая будет являться результатом конкретных условий). Затраты - это денежная сумма, необходимая для создания объекта недвижимости. Цена - это денежная сумма, необходимая для создания объекта недвижимости.

Оценка недвижимости - это определение стоимости недвижимости в соответствии с поставленной целью и процедурой оценки.

Подходами определения стоимости недвижимости являются затратный (отражающий точку зрения по созданию объекта оценки с позиции понесенных затрат), сравнительный (отражает совокупность ценообразующих факторов конкретного рынка (спрос и предложение, конкуренцию, ограничение и т.д.), присутствующих на дату оценки); и доходный (отражает позиции наиболее вероятного покупателя (инвестора)). В рамках каждого подхода используются определенные методы расчета. В результате применения этих подходов получаются три различные величины стоимости одного и того же объекта, на основании которых определяется итоговая величина стоимости. Выбор того или иного подхода для оценки осуществляется, исходя из специфики оцениваемого объекта, особенностей конкретного рынка и состава сведений, содержащихся в представленной информации.

В общем случае, при наличии достаточного количества рыночной информации для оценки необходимо применять все три подхода. Невозможность или ограничения применения какого-либо из подходов обосновываются в отчете об оценке [25].

Описание объекта оценки

Объектом оценки является многоэтажный жилой дом с помещениями общественного назначения по ул. Лежена в Дзержинском районе г. Новосибирске.

Таблица 3.2 - Характеристика объекта оценки

Наименование	Описание
Сегмент рынка	Рынки жилой недвижимости
Дата оценки Цель оценки	25.04.2009 г. Купля-продажа
Юридическое описание	Жилой дом, состоящий из помещений жилого и общественного назначения
Адрес	г. Новосибирск, Дзержинский р-н, ул. Лежена
Право собственности на земельный участок	Земельный участок принадлежит муниципалитету города и находится в аренде на 3 года
Земельный участок:
Площадь участка	9870 м2
Площадь застройки	1612,50 м?
Топография	Рельеф площадки строительства считается сравнительно спокойным
Транспортная доступность участка	Второстепенная автодорога (по ул. Лежена)
Качество дорог	С твердым покрытием
Качество тротуаров	Покрытие асфальтобетонное
Состояние дорог	Хорошее (ремонт не требуется)
Доступные инженерные коммуникации	Электросети, теплотрасса, водопровод, сети канализации, телефонные сети
Здание:
Назначение	Жилой дом с помещениями общественного назначения
Начало строительства	2008 г.
Количество этажей	18
Количество блок-секций	3
Общее количество квартир, ед. в т.ч. 3-х комнатные 2-х комнатных 1-е комнатных	240 шт. 32 шт. 80 шт. 128 шт.
Количество офисов	5
Общая площадь здания	3601,8 м?
Общая площадь квартир	13408,00 м?
Полезная площадь офисов	759,82 м2
Строительный объем здания	79615,00 м?
Продолжение Таблицы 3.2
Наименование	Описание
1	2
Высота этажа	2,8 м
Группа капитальности	II
Степень огнестойкости	II
Фундаменты	Свайные. Ростверки монолитные - железобетонные. Подколонники - сборные железобетонные, частично монолитные железобетонные
Колонны, ригели	Сборные железобетонные
Связи	Металлические
Лестницы	Сборные железобетонные марши
Стены наружные	Трехслойные, в составе: наружная верстка кирпичная, монолитный пенобетон, ГВЛ
Плиты перекрытия	Сборно-монолитные
Кровля	Рулонная
Окна	Пластиковые со стеклопакетом
Двери	Деревянные и пластиковые
Коммунальные услуги	Электроснабжение, холодная вода, канализация, телефон, центральное отопление, кабельное телевидение и интернет
Местоположение объекта:
Место нахождения объекта	Город Новосибирск, ул. Адриена Лежена
Расстояние до остановки общественного транспорта	370 м
Основной тип застройки	Микрорайонная
Этажность застройки	Постоянная
Социальная инфраструктура	Наличие детсада, школы, магазинов, учреждений культуры
Благоустройство территории	Запроектированы площадки для детей младшего и старшего возраста, для отдыха взрослых, для настольного тенниса и гимнастические, для индивидуального автотранспорта, хозяйственные площадки. Озеленение проектируемого участка выполнено в увязке с его архитектурно-планировочным решением и существующими зелеными насаждениями. Проектом предусмотрена посадка крупномерных деревьев в сочетании с кустарниками. Мусорные контейнеры имеют ограждение и устанавливаются на бетонную площадку.

Расчет стоимости 1 м² офисного помещения № 1 тремя подходами

Использование затратного подхода для расчета стоимости 1 м² офисного помещения № 1

Затратный метод основан на том, что стоимость недвижимости определяется исходя из стоимости земельного участка и затрат на воспроизведение (замещение) имеющихся на нем улучшений (зданий и сооружений) за вычетом накопленного износа (физического, функционального, внешнего).

Основная расчетная формула:

С_ЗП = С_З + С_НС - И_Н, (3.1)

где С_ЗП - стоимость объекта недвижимости, определенная в рамках затратного подхода, тыс. р;

С_З - стоимость земельного участка, тыс. р;

С_НС - стоимость нового строительства здания, тыс. р;

И_Н - накопленный зданием износ, тыс.р.

Для оценки стоимости земельного участка мы будем использовать

В частности, в рамках затратного подхода нам необходимо оценить величину затрат, необходимых на приобретение земельного участка под строительство.

Застройщик обладает правом аренды земельного участка расположенного по адресу: г.Новосибирск, ул. А. Лежена на основании договора аренды № 60947 от 13.02.2007г. заключенного на три года между Мэрией г.Новосибирска и ООО «Обьстройпроект», зарегистрированного Управлением Федеральной регистрационной службы по Новосибирской области за номером 54-01/094/2007-116 от 03.05.2007г. Срок действия договора аренды: с 13.02.2007 г. по 13.02.2010 г. Кадастровый номер земельного участка 54:35:014180:0013 Земельный участок находится в муниципальной собственности.

Размер годовой арендной платы за земельный участок под застройку рассчитывается согласно формуле [36, прил. п.2.2]:

А_П= К_С х К_Р х К_А х К_ДОП, (3.2)

где А_П - годовой размер арендной платы;

К_С - кадастровая стоимость земельного участка, определенная в соответствии с земельным законодательством Российской Федерации, принимаемая по [37, прил.], К_С=5 838,11 руб./м²;

К_Р - коэффициент, устанавливающий зависимость арендной платы от вида разрешенного использования земельного участка, принимается по [36, прил.1], К_Р = 0,015;

К_А - коэффициент, устанавливающий зависимость арендной платы от категории арендатора, принимается по [36, прил.2], К_А =1,0;

К_ДОП - корректирующий коэффициент, принимается по [36, прил.3], К_Д = 1,0.

А_П=5 838,11 х 0,015 х 1,0 х 1,0 = 87,57 руб./год.

Тогда за 3 года размер арендной платы за 1 м² земельного участка составляет А_П=3 х 87,57 = 262,71 руб/м². Находим размер арендной платы за 1 м² земельного участка, приходящегося на 1 м² площади офиса № 1 С_З=262,71 х 9870 /14167,82=183,02 руб./м².

Следующий этап затратного подхода - расчет издержек, необходимых на строительство нового здания [20].

В основе определения восстановительной стоимости лежит расчет затрат, связанных со строительством объекта и сдачей его заказчику. В зависимости от порядка учета этих затрат в себестоимости строительства принято выделять прямые и косвенные затраты.

Один из методов оценки стоимости нового строительства - метод укрупненных обобщенных показателей стоимости на единицу сравнения.

В качестве единицы сравнения принимается 1 м² офисного помещения. Для получения стоимости нового строительства объекта оценки величина укрупненного обобщенного показателя стоимости умножается на количество единиц сравнения объекта оценки.

При расчете стоимости нового строительства необходимо учесть следующую информацию:

- накладные расходы - 25% от прямых затрат;

- прибыль подрядчика - 12% от суммы прямых и накладных затрат;

- прибыль инвестора - 30% от понесенных расходов.

Прямые затраты - затраты, непосредственно связанные со строительством. К ним относят: стоимость строительных материалов, изделий, оборудования; заработную плату рабочих; стоимость сопутствующих строительству сооружений и инженерных сетей; стоимость коммунальных услуг; стоимость доставки и хранения материалов и пр.

Косвенные затраты - затраты, не относящиеся непосредственно к строительству: стоимость инвестиций в землю; гонорары проектно-сметным организациям; маркетинговые, страховые и рекламные расходы и другие затраты.

Накладные расходы - денежные средства, необходимые для создания общих условий строительного производства, его организации и обслуживания.

Прибыль застройщика (инвестора) - предпринимательский доход, представляющий собой вознаграждение инвестору за риск, связанный с реализацией строительного проекта [24].

Таблица 3.3 - Расчет укрупненного обобщенного показателя стоимости при строительстве офиса № 1, тыс. руб./ м²

№	Наименование	Затраты, тыс. руб./м2
1	Прямые затраты	31,43
2	Накладные расходы	7,86
3	Прибыль подрядчика	4,71
	Итого цена подрядчика	44,00
4	Косвенные затраты	3,18
	Итого затраты инвестора	47,18
5	Прибыль инвестора	14,15
	Итого укрупненный обобщенный показатель стоимости	61,33

Расчет величины укрупненного обобщенного показателя стоимости на 1 м² приведен в таблице 3.3.

Прямые (итого по главам 1-8) и косвенные затраты (итого по главам 9-12) принять по сводному сметному расчету стоимости строительства. Находим размер стоимости строительства 1 м² площади офиса № 1 (таблица 3.3).

С_НС =61,33 тыс. руб./м²=61 330,0 руб./м².

Следующим этапом затратного подхода является оценка износа.

Традиционно техническое состояние здания принято определять степенью износа. Износ характеризуется уменьшением полезности объекта недвижимости, его потребительской привлекательности с точки зрения потенциального инвестора и выражается в снижении стоимости под воздействием различных факторов со временем. По мере эксплуатации объекта постепенно ухудшаются параметры, характеризующие конструктивную надежность зданий и сооружений, а также их функциональное соответствие текущему и, тем более, будущему использованию, связанных с жизнедеятельностью человека. Кроме того, на стоимость недвижимости в не меньшей степени оказывают влияние и внешние факторы, обусловленные изменением рыночной среды, положением ограничений на определенное использование зданий и т.д. Износ (И) обычно измеряют в процентах, а стоимостным выражением износа является обесценивание (О). В зависимости от причин, вызывающих обесценивание объекта недвижимости, выделяют следующие виды износа [26]:

1) физический (устранимый и неустранимый);

2) функциональный(устранимый и неустранимый);

3) внешний или экономический (чаще, неустранимый).

Для оценки накопленного износа применяется метод разбивки. При определении общего износа методом разбивки используется следующая формула:

И_Н = 1 - (1 - И_ФИЗ / 100) • (1 - И_ФУНК / 100) • (1 - И_ВН / 100), (3.3)

где И_ФИЗ - физический износ здания,%;

И_ФУНК - функциональный износ здания,%;

И_ВН - внешний износ здания,%.

Физический износ представляет собой постепенную утрату изначально заложенных при строительстве технико-эксплуатационных качеств объекта под воздействием природно-климатических факторов, а также жизнедеятельности человека. Выделяют следующие методы расчета физического износа зданий:

- нормативный (для жилых зданий),

- стоимостной,

- метод срока жизни.

Нормативный метод физического износа предполагает использование различных нормативных инструкций межотраслевого или ведомственного уровня. В качестве примера таких инструкций можно назвать «Правила оценки физического износа жилых зданий» ВНС 53-86 Госгражданстроя [27], применяемые Бюро технической инвентаризации в целях оценки физического износа жилых зданий при технической инвентаризации, планировании капитального ремонта жилищного фонда независимо от его ведомственной принадлежности. В указанных правилах дана характеристика физического износа различных конструктивных элементов зданий и их оценка. Для промежуточных значений производится интерполяция процентных значений физического износа по следующей формуле:

 , (3.4)

где Q- физический износ оцениваемого признака;

x- начальное значение интервала количественного признака;

y- конечное значение интервала физического износа;

z- количественная оценка оцениваемого признака;

б- начальное значение интервала физического износа;

в- конечное значение интервала физического износа.

Физический износ здания следует определять по формуле

, (3.5)

где F_ф - физический износ здания,%;

F_i - физический износ i-го конструктивного элемента,%;

L_i - коэффициент, соответствующий доле восстановительной стоимости i-го конструктивного элемента в общей восстановительной стоимости здания;

n - количество конструктивных элементов в здании.

Доли восстановительной стоимости отдельных конструкций, элементов и систем в общей восстановительной стоимости здания (%) обычно принимают по укрупненным показателям восстановительной стоимости жилых зданий, утвержденных в установленном порядке, а для конструкций, элементов и систем, не имеющих утвержденных показателей, по их сметной стоимости. Описанная методика применяется исключительно в отечественной практике, т.к. ей присущи следующие недостатки [28]:

- по причине своей «нормативности» изначально не может учесть нетипичные условия эксплуатации объекта;

- трудоемкость применения по причине необходимой детализации конструктивных элементов здания;

- невозможность измерения функционального и внешнего износа;

- субъективность удельного взвешивания конструктивных элементов.

Функциональный (моральный) износ - это снижение стоимости объекта, вызванное в основном факторами научно-технического прогресса и связанное с ухудшением функциональных характеристик объекта.

Функциональный износ - это уменьшение стоимости объекта
недвижимости в результате его несоответствия современным стандартам и
требованиям рынка с точки зрения его функциональной полезности.
Функциональный износ может проявиться в устаревшей архитектуре здания,
в удобствах его планировки, объёмах, инженерном обеспечении и т.д. Стоимостным выражением функционального износа является разница между стоимостью воспроизводства и стоимостью замещения, которая исключает из рассмотрения функциональный износ [28].

Причины функционального износа [28]:

- недостатки, требующие добавления элементов (элементы здания и оборудования, которых нет в существующем окружении и без которых оно не может соответствовать современным эксплуатационным стандартам).

- недостатки, требующие замены или модернизации элементов (позиции, которые выполняют свои функции, но уже не соответствуют современным стандартам).

- сверхулучшения (позиции и элементы сооружения, наличия которых в настоящее время неадекватно современным требованиям рыночных стандартов).

Внешний износ - уменьшение стоимости объекта вследствие изменения внешних по отношению к недвижимости факторов. Например, изменение положения объекта по отношению к основным транспортным, коммунальным, коммерческим и другим сооружениям, изменение финансовых условий, законодательства.