17-ти этажный жилой дом с помещениями общественного назначения

Износ внешнего воздействия - это уменьшение стоимости объекта недвижимости, вследствие негативного изменения его внешней среды, обусловленного либо экономическими, либо политическими, либо другими внешними факторами. Внешний износ недвижимости в зависимости от вызвавших его причин в большинстве случаев является неустранимым по причине неизменности местоположения, но в ряде случаев может “самоустраниться» из-за позитивного изменения окружающей среды [28].

Внешний (экономический) износ, или износ внешнего воздействия - это обесценение объекта, обусловленное негативным по отношению к объекту оценки влиянием внешней среды: рыночной ситуации, накладываемых сервитутов на определенное использование недвижимости, изменение окружающей инфраструктуры и законодательных решений в области налогообложения. Существенным фактором, влияющим на величину внешнего износа, является непосредственная близость к «малопривлекательным» природным и искусственным объектам - болотам, очистным сооружениям, ресторанам, танцевальным площадкам, бензоколонкам, железнодорожным станциям, больницам, школам, предприятиям и др., влияющим на комфортность и качество среды обитания (шумовую, запаховую инсоляцию и др.) [24].

Учитывая, что здание объектом исследования является строящееся здание, получаем И_Н = 0.

Далее выводится результат стоимости 1 м², оцененный в рамках затратного подхода:

С_ЗП = 183,02 + 61 330,00 - 0 = 61 513,02 руб.=61, 51 тыс. руб.

Использование доходного подхода для расчета стоимости 1 м² офисного помещения № 1

Доходный подход заключается в преобразовании в текущую стоимость недвижимости ожидаемых выгод, которые может принести использование или будущая продажа объекта. Для определения стоимости объекта оценки используется метод прямой капитализации дохода.

Преобразование будущих доходов в текущую величину стоимости осуществляется по формуле

С_ДП = ЧОД/К_КАП, (3.6)

где С_ДП - стоимость объекта недвижимости, определенная в рамках доходного подхода, тыс.руб.;

ЧОД - чистый операционный доход оцениваемого объекта за год, тыс.руб.;

К_КАП - коэффициент капитализации.

Для определения ЧОД рассчитываем потенциальный и эффективный валовые доходы.

Потенциальный валовой доход (ПВД) - это сумма всех ожидаемых поступлений от сдачи объекта в аренду при его стопроцентном использовании без учета всех потерь и расходов. ПВД определяется за год с учетом ставок и общей площади по внутреннему обмеру здания.

Эффективный (действительный) валовой доход (ЭВД (ДВД)) - это величина, равная ПВД, за вычетом потерь от недозагрузки объекта и недосборов арендной платы.

ЧОД представляет собой рассчитанную устойчивую величину ожидаемого чистого годового дохода, полученного от объекта оценки после вычета всех операционных расходов (ОР) и резервов.

Операционные расходы - это расходы, необходимые для обеспечения нормального функционирования объекта недвижимости и воспроизводства дохода.

К резервам относят расходы на периодическую замену быстроизнашивающихся улучшений здания[20, c.21-22].

Расчет ЧОД осуществляется в виде отчета о доходах и расходах по форме табл.3.4.

Таблица 3.4 - Отчет о доходах и расходах

Показатели	Сумма, руб./м2	Порядок расчета
ПВД	8 400,00	ЦАР/М2 х 12 = 700,00 х 12
Убытки	0,00	0% от ПВД =0 х 8 400,00
ЭВД (ДВД)	8 400,00	ПВД- Убытки =8 400,00-0
ОР:	3 950,86
-налог на землю	62,93	75 278,31 руб./га х SЗЕМ.УЧ. х 12 / 14167,82 =75 278,31 х 0,9870 х 12/ 14167,82
-налог на имущество	1 226,60	2% в год от СНС с учетом износа =0,02*(61 330,00 - 0)
-коммунальные расходы	80,00	80руб./м2 для админ. зданий
-расходы на управление	1 260,00	15% от ЭВД для админ. зданий =0,15*8 400,00
-страхование	61,33	0,1% от СНС в год =0,001*61 330,00
-обеспечение безопасности	1 260,00	15% от ПВД =0,15*8 400,00
Резервы	1 226,60	2% от СНС в год =0,02*61 330,00
ЧОД	3 222,54	ЭВД- ОР- резервы =8 400,00-3 950,86-1 226,60

Цену арендной стоимости 1 м² принять равной 700,00 руб./м² по данным официального сайта АН «Жилфонд» [38], исходя из отдаленности (Дзержинский р-н).

Размер коммунальных расходов принять равным 80 руб./м² по материалам официального сайта мэрии г.Новосибирска [39].

Коэффициент капитализации определяется с учетом возмещения капитальных затрат. Коэффициент состоит из двух частей:

1) ставки доходности на капитал;

2) нормы возврата инвестированного капитала.

Для расчета ставки дохода используется метод кумулятивного построения, который состоит в суммировании ставки дохода и рисков, присущих объекту недвижимости.

Безрисковая ставка доходности - ставка процента в высоколиквидные активы, т.е. ставка, которая отражает фактические рыночные возможности вложения денежных средств фирм и частных лиц без какого то бы ни было риска не возврата.

Значение безрисковой ставки принимается равным сложившемуся на момент выполнения проекта уровню доходности по банковским депозитам, как альтернативного варианта для вложения капитала инвестором (10,75%- по статистическим данным Сибирского Филиала Сбербанка РФ) [34].

Расчет различных составляющих премий за риск учитывает невозможность немедленного возврата вложенных в недвижимость инвестиций (ликвидность), возможность случайной потери потребительской стоимости и сложности управления объектом для получения дохода.

Премии за риски определяются исходя из сложившегося уровня, рекомендованного в табл.4.9 [3, c.24].

Возмещение инвестированного капитала осуществляется прямолинейно (метод Ринга). Годовая норма возврата капитала рассчитывается путем деления 100%-ной стоимости объекта на остающийся срок полезной жизни.

Остающийся срок полезной жизни объекта определяется временем эксплуатации, в течение которого объект приносит доход. В этот период проводимые улучшения вносят вклад в стоимость объекта. Экономическая жизнь заканчивается, когда эксплуатация объекта не может приносить доход, обозначенный соответствующей ставкой по сопоставимым объектам в данном сегменте рынка недвижимости.

Остающийся срок полезной жизни объекта принимается равным от 10 до 50 лет в зависимости от привлекательности оцениваемой недвижимости [20, c.22-23].

Примем остающийся срок полезной жизни объекта равным 50 лет по причине того, что здание только строится и не имеет износа.

Таким образом, норма возврата капитала равна 100/50 = 2%.

Теперь определим величины составляющие ставку доходности [20, с.23]:

1) риск низкой ликвидности: примем равным 1%, т.к. данный объект недвижимости довольно легко продать в связи с его привлекательным местоположением (в спальном районе города, активно застраивающимся жилыми домами) и назначением здания (жилой дом в строящемся жилом микрорайоне);

2) риск вложений в недвижимость: примем 5%, риск не высок, поскольку здание находится в перспективном районе и спрос на него будет постоянным;

3) риск инвестиционного менеджмента: 5%, т.е. довольно существенный, поскольку данное помещение имеет свою специфику.

Теперь вычислим коэффициент капитализации (таблица 3.5).

Таблица 3.5 - Расчет коэффициента капитализации

Составляющие ККАП	Значение,%
1	2
Безрисковая ставка	10,75
Риск низкой ликвидности	1
Риск вложения в недвижимость	5
Риск инвестиционного менеджмента	5
Норма возврата капитала	2
Итого ККАП	23,75

Теперь, используя формулу 6, рассчитаем стоимость 1 м² в рамках доходного подхода:

С_ДП = 3 222,54/0,2375=13 568,59 руб.

Использование сравнительного подхода для расчета стоимости 1 м² офисного помещения № 1

Подход сравнительного анализа продаж - способ оценки имущества путем анализа продаж объектов сравнения имущества после проведения соответствующих корректировок, учитывающих различие между ними [29].

Подход сравнительного анализа продаж дает хорошие результаты при наличии данных об относительно недавних, надежных сделках. Однако не всегда можно найти необходимые данные для проведения оценки. Кроме того, подход сравнительного анализа продаж основан на прошлых событиях и не принимает в расчет будущие ожидания.

Основные этапы подхода сравнительного анализа продаж:

1) сбор информации и формирование базы данных с занесением в нее сделок с объектами недвижимости, информация по которым проверена и достоверна;

2) анализ полученной информации, изучение рынка, выделение сегмента, к которому относится оцениваемый объект;

3) отбор аналогов, сопоставимых с оцениваемым объектом и определение подходящих единиц сравнения по каждому из аналогов;

4) приведение ценообразующих характеристик аналогов к характеристикам оцениваемого объекта;

5) анализ приведенных цен аналогов и итоговое заключение о стоимости объекта оценки [30].

Объект сравнения имущества - аналог, подобный объекту оценки, который используется для расчета стоимости имущества [29].

Скорректированная цена имущества - цена продажи объекта сравнения имущества после ее корректировки на различия с объектом оценки [29].

Согласование результата оценки - получение итоговой оценки имущества на основании результатов, полученных с помощью различных методов оценки [29].

Одним из методов данного подхода является метод прямого сравнения продаж, который использовался для оценки стоимости земельного участка. Применение метода прямого сравнения продаж в рамках сравнительного подхода подразумевает сравнение оцениваемого объекта с аналогами [20].

После того, как определены объекты-аналоги, необходимо подобрать единицы сравнения, поскольку количественные характеристики объекта оценки и аналогов отличаются. За единицу сравнения принимается цена 1 м².

Следующим этапом метода прямого сравнения продаж является внесение поправок на выделенные различия в ценообразующих характеристиках сравниваемых объектов. На данном этапе требуется ответить на вопрос, за какую сумму был бы продан аналог, обладай он теми же характеристиками, что и объект оценки.

Основное правило внесения процентных поправок: если оцениваемый объект лучше сопоставимого аналога, то к цене последнего вносится повышающий коэффициент, если хуже - понижающий коэффициент.

Внося поправки, необходимо помнить, что корректировкам подвергаются объекты-аналоги, объект оценки никогда не подвергается корректировкам.

При внесении поправок необходимо подвергнуть корректировкам каждую отличающуюся характеристику - элемент сравнения. Элементы сравнения принято делить на две группы.

Первая группа - элементы, относящиеся к условиям сделки и состоянию рынка (поправки проводятся путем применения каждой последующей поправки к предыдущему результату скорректированной цены). Первая группа включает в себя: состав передаваемых прав собственности, условия финансирования сделки, условия продажи, время продажи.

Вторая группа - элементы, относящиеся непосредственно к объекту недвижимости (производятся путем применения поправок каждого элемента к результату, полученному после корректировки на условия рынка, в произвольном порядке). Состав второй группы: местоположение, физические и экономические характеристики, дополнительные компоненты.

Расчет скорректированных цен объектов ведется в таблице.

Для вывода о стоимости рассматриваемого объекта оценки необходимо провести согласование полученных скорректированных цен. Согласование - это не усреднение полученных промежуточных результатов, а процесс взвешивания и сравнения показателей с их характеристиками. Согласование проводится в соответствии с имеющимися отличиями аналогов от оцениваемого объекта.

Для согласования широко используются различные методы. В частности, суждение о стоимости объекта можно принять в результате анализа четырех показателей:

1) среднего арифметического значения скорректированных цен.

2) модального значения. Мода - наиболее часто встречающееся значение в числовом ряду. Могут быть взяты наиболее близкие по значению часто встречающиеся цены.

3) медианного значения. Медиана - середина ранжированного числового ряда. Для определения медианы необходимо записать все цены от минимального до максимального значения и выбрать значение, находящееся в центре ряда, либо среднее между двумя - при четном количестве значений.

4) скорректированной цены самого похожего на оцениваемый объект аналога. Чем меньше количество и величина поправок, тем больше аналог похож на объект оценки.

Стоимость 1 м² в итоге принимается как среднее арифметическое между четырьмя значениями приведенных выше показателей.

Информация по объектам-аналогам получена по данным агентств недвижимости по г. Новосибирску.

Для оценки рыночной стоимости 1м² офисных помещений сравнительным подходом было выбрано 4 объекта-аналога с похожими характеристиками в г. Новосибирске.

Аналог № 1. Офисное помещение общей площадью 270 м² по ул. Доватора, Дзержинский район.

Аналог № 2. Офис на первом этаже с отдельным входом общей площадью 265,27 м² по ул. Б. Богаткова, Дзержинский район.

Аналог № 3. Офисное помещение общей площадью 245 м² по ул. Королева, Дзержинский район.

Аналог № 4. Административное здание общей площадью 257,50 м² по ул. Кошурникова, Дзержинский район.

Расчет рыночной стоимости приведен в таблица 3.6.

Таблица 3.6 - Определение стоимости 1 м² офисных помещений

Элементы сравнения	Объект оценки	А1	А2	А3	А4
Цена продажи объекта, руб.		14 850 000	15 916 000	14 210 000	14 600 250
Общая площадь, м2	251,10	270,00	265,27	245,00	257,50
Цена единицы площади, руб./м2		55 000,00	60 000,0	58 000,00	56 700,00
Оцениваемые права собственности:	частное	частное	частное	частное	частное
- корректировка		0%	0%	0%	0%
-скорректированная цена, руб.		55 000,00	60 000,00	58 000,00	56 700,00
Условия финансирования:	без рассроч.	без рассроч.	без рассроч.	без рассроч.	без рассроч.
- корректировка		0%	0%	0%	0%
-скорректированная цена, руб.		55 000,00	60 000,00	58 000,00	56 700,00
Условия продажи:	чистая продажа	чистая продажа	торг	чистая продажа	чистая продажа
- корректировка		0%	+5%	0%	0%
-скорректированная цена, руб.		55 000,00	63 000,00	58 000,00	56 700,00
Дата продажи:	25.04.09	24.04.09	27.04.09	27.04.09	28.04.09
- корректировка		0%	0%	0%	0%
-скорректированная цена, руб.		55 000,00	63 000,00	58 000,00	56 700,00
Местоположение	второсте-пенные автодороги	второсте-пенные автодороги	магисральные дороги	промзона	расположен в жилом микрорайоне
- корректировка, руб.		0%	-10%	+5%	+5%
Физические характеристики:
Этажность здания:	18	2	9	3	1
- корректировка, руб.		-5%	0%	-5%	-5%
Этаж:	первый	второй	первый	первый	первый
- корректировка, руб.		+5%	0%	0%	0%
Техническое состояние:	отличное	отличное	отличное	отличное	отличное
- корректировка, руб.		0%	0%	0%	0%
Наличие отдельного входа:	есть	нет	есть	есть	нет
- корректировка, руб.		+10%	0%	0%	+5%
Скорректированная цена, руб.		60 348,75	56 700,00	57 855,00	59 386,16
Стоимость 1 м2, руб.	58 391,38

Право собственности. Право собственности по всем объектам-аналогам идентично праву собственности объекта оценки (частное), корректировка не требуется.

Условия финансирования. Все объекты-аналоги финансируются без рассрочки, как и оцениваемый объект, поэтому корректировка цен продаж не производится.

Условия продажи. Условия продажи объектов-аналогов, за исключением объекта-аналога А2, и оцениваемого объекта - чистая продажа, поэтому корректировка цен производится только по объекту-аналогуА2, корректировка составляет +5%.

Дата продажи. Все объекты-аналоги выставлены в 5-ти дневном интервале, относительно объекта оценки, поэтому цены не корректируются.

Местоположение. На основе анализа рынка вводим корректировки:

0% для объекта-аналога А1

- 10% для объекта-аналога А2

+5% для объекта-аналога А3

+ 5% для объекта-аналога А4.

Физические характеристики:

Этажность здания. Учитывая спрос покупателей, корректировка -5% вводится для объектов-аналогов А1, А3, А4.

Этаж. Объект-аналог А1 расположен на 2 этаже, что ухудшает его спрос, поэтому необходимо ввести повышающую поправку +5%.

Техническое состояние. Данная характеристика учитывает состояние офисов, т.е. качество отделки, освещенности, то корректировку не вводим.

Наличие отдельного входа. У объектов-аналогов А1 и А4 его нет, но учитывая общую этажность зданий, вводим корректировки: для А1 +10%, для А4 +5%.

Наличие балкона/лоджии. У объекта оценки есть лоджия, а у всех объектов-аналогов А1, А2, А3, А4 имеются балконы, исходя из этого, корректировка вводится для всех объектов-аналогов +5%.

Итоговую стоимость однокомнатной квартиры принимаем в результате анализа четырех показателей:

1) средне арифметическое значение - 58 572, 48 руб.;

2) модальное значение - 59 867,46 руб.;

3) медианное значение - 58 620,58 руб.;

4) скорректированная цена самого похожего на оцениваемый объект аналога - 57 855,00 руб.

Стоимость 1 м? офисного помещения №1 в итоге принимается как среднее арифметическое между значениями приведенных выше показателей:

С_СП= (58 572, 48 + 59 867,46 + 58 620,58 + 57 855,00) / 4=58 728,88 руб.

Сведение стоимостных показателей в итоговую оценку стоимости 1 м² офисного помещения № 1

После определения стоимости тремя подходами к оценке, необходимо свести полученные стоимостные показатели в итоговую оценку стоимости объекта с использованием метода средневзвешенного значения в соответствии с которым, результату, полученному по каждому из примененных подходов к оценке, присваивается весовой коэффициент. При этом следует учитывать, что каждый из подходов имеет свои сильные и слабые стороны при применении к конкретной ситуации. Основные элементы сравнения: соответствие целям оценки, достоверность и достаточность используемой для анализа информации, соответствие оцениваемому типу и характеру использования недвижимости.

Весовые коэффициенты каждого из подходов определялись по методу расстановки приоритетов. Согласно данному методу, сравниваются пары подходов на основе их влияния на итоговую стоимость объекта оценки [20, с.24].

Для определения весового коэффициента необходимо знать положительные и отрицательные стороны каждого из методов.

Сравнительный подход к оценке - это совокупность методов оценки стоимости, основанных на сравнении объекта оценки с его аналогами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними.

Преимущества сравнительного подхода:

1) в итоговой стоимости отражается мнение типичных продавцов и покупателей;

2) в ценах продаж отражается изменение финансовых условий и инфляция;

3) статически обоснован;

4) вносятся корректировки на отличия сравниваемых объектов;

5) достаточно прост в применении и дает надежные результаты.

Недостатки сравнительного подхода:

1) различия продаж;

2) сложность сбора информации о практических ценах продаж;

3) проблематичность сбора информации о специфических условиях сделки;

4) зависимость от активности рынка;

5) зависимость от стабильности рынка;

6) сложность согласования данных о существенно различающихся продажах [31].

Затратный подход - это совокупность методов оценки, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта оценки с учетом накопленного износа. Базируется на предположении, что покупатель не заплатит за готовый объект больше, чем за создание объекта аналогичной полезности.

Преимущества затратного подхода:

1) при оценке новых объектов затратный подход является наиболее надежным;

2) данный подход является целесообразным или единственно возможным в следующих случаях:

- технико-экономический анализ стоимости нового строительства;

- обоснование необходимости обновления действующего объекта;

- оценка зданий специального назначения;

- при оценке объектов в «пассивных» секторах рынка;

- анализ эффективности использования земли;

- решение задач страхования объекта;

- решение задач налогообложения;

- при согласовании стоимостей объекта недвижимости, полученных другими методами.

Недостатки затратного подхода:

1) затраты не всегда эквивалентны рыночной стоимости;

2) попытки достижения более точного результата оценки сопровождаются быстрым ростом затрат труда;

3) несоответствие затрат на приобретение оцениваемого объекта недвижимости затратам на новое строительство точно такого же объекта, т.к. в процессе оценки из стоимости строительства вычитается накопленный износ;

4) проблематичность расчета стоимости воспроизводства старых строений;

5) сложность определения величины накопленного износа старых строений и сооружений;

6) отдельная оценка земельного участка от строений;

7) проблематичность оценки земельных участков в России [32].

Доходный подход основан на том, что стоимость недвижимости, в которую вложен капитал, должна соответствовать текущей оценке качества и количества дохода, который эта недвижимость способна принести.

Достоинство доходного метода:

1) заключается в том, что он отражает рыночную конъюнктуру и представление инвестора о недвижимости, то есть качество недвижимости определяется как основной ценообразующий фактор.

Недостатки доходного подхода:

1) подход основан на прогнозах, затруднительно, когда отсутствует информация о рыночных сделках;

2) не рекомендуется использовать, если объект недостроен, не вышел на уровень стабильных доходов или серьезно пострадал и требует серьезной реконструкции [33].

Принимая во внимание все достоинства и недостатки методов, можно сделать следующие выводы относительно оцениваемого объекта:

1) для затратного подхода главным преимуществом является его большая популярность среди практикующих оценщиков, состоящая в его пригодности для более или менее достоверной оценки недвижимости на малоактивных рынках. Так как цены на строительство в целом постоянно меняются, в частности растут, а объектом исследования является новое строительство, то приоритет у данного подхода велик, поэтому ставим данный метод на второе место;

2) сравнительный подход основан на определении стоимости недвижимости а основе анализа рыночной информации о продажи аналогичных (сопоставимых) объектов, что отражает ситуацию на рынке и позволяет увидеть цены, существующие на рынке в данное время продажи. Исходя из чего, ставим его на первое место;

3) доходный подход оценки отражает мотивацию типичного покупателя доходной недвижимости: ожидаемые будущие доходы с требуемыми характеристиками. Учитывая, что Россия, как и весь мир в целом, испытывает финансовый кризис, а следовательно спрос на коммерческую недвижимость упал и доход резко снизился, то ставим данный подход на третье место.

По данным принимаемой системы сравнений формируется квадратная матрица А = ||||, где - числовая мера, определяющая степень превосходства влияния на результат оценки одной сопоставимой продажи (Xi) над другой (Xj).

= {1,5 если Xi>Xj; 1,0 если Xi=Xj; 0,5 если Xi<Xj }.

Оценку весовых коэффициентов сводим в таблице 3.7.

Таблица 3.7 - Оценка весовых коэффициентов

	Затратный подход	Сравнительный подход	Доходный подход	Сумма	Удельный вес подхода
Затратный подход	1	0,5	1,5	3	0,33
Сравнительный подход	1,5	1	1,5	4	0,45
Доходный подход	0,5	0,5	1,0	2	0,22
Итого	4	3	2	9	1

Итоговая величина рыночной стоимости 1 м² офисного помещения № 1 (руб.) определяется по формуле:

РС = У РС_п х К_п, (3.7)

где РС_п - величина рыночной стоимости, полученная по одному из стандартных подходов к оценке, руб.;

К_п - весовой коэффициент подхода.

Таблица 3.8 - Сведение стоимостных показателей в итоговую оценку стоимости недвижимости

Подходы к оценке недвижимости	Стоимость, руб.	Весовой коэффициент
Затратный	61 513,02	0,33
Сравнительный	58 728,88	0,45
Доходный	13 568,59	0,22
Рыночная стоимость	49 660,30	1

РС=61 513,02?0,33+58 728,88?0,45+13 568,59?0,22= 49 712,39 руб.

Использование сравнительного подхода для расчета стоимости 1 м² различных типов жилых помещений

Использование сравнительного подхода для расчета стоимости 1 м² 3-х комнатных квартир

Информация по объектам-аналогам получена по данным агентств недвижимости.

Для оценки рыночной стоимости 1м² 3-х комнатной квартиры сравнительным подходом было выбрано 4 объекта-аналога с похожими характеристиками в г. Новосибирске. Расчет рыночной стоимости приведен в таблица 3.9.

Аналог № 1. 3-х комнатная квартира общей площадью 84 м² на 14 этаже 17-этажного кирпичного дома по ул. Лежена.

Аналог № 2. 3-х комнатная квартира общей площадью 80 м² на 7 этаже 9-этажного кирпичного дома по ул. Лежена.

Аналог № 3. 3-х комнатная квартира общей площадью 90 м² на 6 этаже 17-этажного кирпичного дома по ул. Б. Богаткова.

Аналог № 4. 3-х комнатная квартира общей площадью 101 м² на 11 этаже 13-этажного монолитного дома по ул. Есенина.

Таблица 3.9 - Определение стоимости 1 м² 3-х комнатной квартиры

Элементы сравнения	Объект оценки	А1	А2	А3	А4
Цена продажи объекта, руб.		2 750 000	2 750 000	3 000 000	3 540 000
Общая площадь,м2	84,30	84,00	80,00	90,00	101,00
Цена единицы площади, руб./м2		32 738,10	34 365,00	33 333, 33	35 049,50
Оцениваемые права собственности:	частное	инвестиц.	инвестиц.	инвестиц.	частное
- корректировка		+5%	+5%	+5%	0%
-скорректированная цена, руб.		34 375,01	36 083,25	35 000,00	35 049,50
Условия финансирования:	без рассроч.	без рассроч.	без рассроч.	без рассроч.	без рассроч.
- корректировка		0%	0%	0%	0%
-скорректированная цена, руб.		34 375,01	36 083,25	35 000,00	35 049,50
Условия продажи:	чистая продажа	торг	торг	чистая продажа	чистая продажа
- корректировка		+5%	+5%	0%	0%
-скорректированная цена, руб.		36 093, 76	37 887,41	35 000,00	35 049,50
Дата продажи:	25.04.09	16.04.09	29.04.09	24.04.09	06.04.09
- корректировка		+3%	0%	0%	+5%
-скорректированная цена, руб.		37 176,57	37 887,41	35 000,00	36 801,98
Местоположение	второсте-пенные автодороги	второсте-пенные автодороги	второсте-пенные автодороги	магисральные дороги	второсте-пенные автодороги
- корректировка, руб.		0%	0%	-10%	0%
Физические характеристики:
Материал стен:	монолит.газобетон + кирпич	кирпич	кирпич	кирпич	монолит
- корректировка, руб.		+5%	+5%	+5%	+3%
Техническое состояние:	отличное	отличное	отличное	отличное	отличное
- корректировка, руб.		0%	0%	0%	0%
Санузел:	с, р	с	р	р	с, р
- корректировка, руб.		+7%	+5%	+5%	0%
Наличие б/л:	л, б	л	л, б	л	л, б
- корректировка, руб.		+5%	0%	+5%	0%
Этажность:	7	14	7	6	11
- корректировка, руб.		+4%	0%	0%	+3%
Скорректированная цена, руб.		45 610,52	41 770,87	36 465,19	39 043,22
Стоимость 1 м2, руб.	40 144,94

Право собственности. У объектов-аналогов А1, А2, А3 инвестиционное право собственности, что понижает стоимость, поэтому вводим поправку +5%.

Условия финансирования. По всем объектам-аналогам условия финансирование без рассрочки и соответствуют условию финансирования оцениваемого объекта, поэтому корректировка цен продаж отсутствует.

Условия продажи. Условия продажи объектов-аналогов А3, А4 и оцениваемого объекта - чистая продажа, а у объектов-аналогов А1, А2 торг, поэтому корректировки их цен составляет +5%.

Дата продажи. А1 и А4 объекты-аналоги были выставлены на продажу в ранее, с интервалом в 10 дней. Анализ рынка показал, что за этот период цены повысились примерно на 3% для А1 и 5% для А4.

Местоположение. На основе анализа рынка жилья вводим корректировки:

0% для объекта-аналога А1

0% для объекта-аналога А2

-10% для объекта-аналога А3

0% для объекта-аналога А4.

Физические характеристики:

Материал стен. Объекты-аналоги А1, А2, А3 имеют кирпичные стены, а объект-аналог А4 монолитные, поэтому вводим поправочные коэффициенты +5% - для А1, А2, А3 и +3%- для А4.

Техническое состояние. Данная характеристика учитывает состояние квартир, т.е. качество отделки, наличие горизонтальной разводки и сантехнических приборов и т.д. Так как рассматривался рынок первичного жилья, все квартиры расположены в новостройках и их качество находится на одном уровне, корректировку не вводим.

Санузел. Данная характеристика учитывает смежность (раздельность) санузла. У объекта оценки 2 санузла совмещенный и раздельный. У А1 объекта-аналога санузел совмещенный, а у объектов-аналогов А2, А3 санузлы раздельные, объект-аналог А4 идентичен нашему, вводим соответствующие поправки: для А1 +7%, для А2, А3 +5%.

Наличие балкона/лоджии. У объекта оценки есть лоджия и балкон, у объектов-аналогов А2, А4 аналогично, а у объектов-аналогов А1, А3- только лоджии, исходя из этого, для последних вводится корректировка +5%.

Этажность. Вводим корректировочные поправки для объектов-аналогов А1 +4%, для А4 +3%.

Итоговую стоимость 3-х комнатной квартиры принимаем в результате анализа четырех показателей:

1) средне арифметическое значение - 40 722,45 руб.;

2) модальное значение - 40 407,05 руб.;

3) медианное значение - 40 407,05 руб.;

4) скорректированная цена самого похожего на оцениваемый объект аналога - 39 043,22 руб.

Стоимость 1 м? 3-х комнатной квартиры в итоге принимается как среднее арифметическое между значениями приведенных выше показателей:

С_СП3=(40 722,45 + 40 407,05 + 40 407,05 + 39 043,22) / 4=40 144,94 руб.

Использование сравнительного подхода для расчета стоимости 1 м² 2-х комнатных квартир

Информация по объектам-аналогам получена по данным агентств недвижимости.

Для оценки рыночной стоимости 1м² 2-х комнатной квартиры сравнительным подходом было выбрано 4 объекта-аналога с похожими характеристиками в г. Новосибирске. Расчет рыночной стоимости приведен в таблица 3.10.

Аналог № 1. 2-х комнатная квартира общей площадью 53 м² на 2 этаже 17-этажного кирпичного дома по ул. Лежена.

Аналог № 2. 2-х комнатная квартира общей площадью 71 м² на 4 этаже 16-этажного кирпичного дома по ул. Лежена.

Аналог № 3. 2-х комнатная квартира общей площадью 61 м² на 8 этаже 17-этажного монолитного дома по ул. Б.Богаткова.

Аналог № 4. 2-х комнатная квартира общей площадью 72 м² на 8 этаже 15-этажного монолитного дома по ул. Б.Богаткова.

Таблица 3.10 - Определение стоимости 1 м² 2-х комнатной квартиры

Элементы сравнения	Объект оценки	А1	А2	А3	А4
Цена продажи объекта, руб.		2 019 000	2 750 000	2 100 000	2 730 000
Общая площадь,м2	75,97	53,00	71,00	61,00	72,00
Цена единицы площади, руб./м2		38 094,34	38 732,39	34 426,23	37 916,67
Оцениваемые права собственности:	частное	инвестиц.	инвестиц.	инвестиц.	инвестиц.
- корректировка		+5%	+5%	+5%	+5%
-скорректированная цена, руб.		39 999,06	40 669,01	36 147,54	39 812,50
Условия финансирования:	без рассроч.	без рассроч.	без рассроч.	без рассроч.	без рассроч.
- корректировка		0%	0%	0%	0%
-скорректированная цена, руб.		39 999,06	40 669,01	36 147,54	39 812,50
Условия продажи:	чистая продажа	торг	чистая продажа	чистая продажа	чистая продажа
- корректировка		+5%	0%	0%	0%
-скорректированная цена, руб.		41 999,01	40 669,01	36 147,54	39 812,50
Дата продажи:	25.04.09	26.04.09	28.04.09	26.04.09	26.04.09
- корректировка		0%	0%	0%	0%
-скорректированная цена, руб.		41 999,01	40 669,01	36 147,54	39 812,50
Местоположение	второсте-пенные автодороги	второсте-пенные автодороги	второсте-пенные автодороги	магисральные дороги	магисральные дороги
- корректировка, руб.		0%	0%	-10%	-10%
Физические характеристики:
Материал стен:	монолит.газобетон + кирпич	кирпич	кирпич	монолит	монолит
- корректировка, руб.		+5%	+5%	+3%	+3%
Техническое состояние:	отличное	отличное	отличное	отличное	отличное
- корректировка, руб.		0%	0%	0%	0%
Санузел:	р	р	с	с	с
- корректировка, руб.		0%	+5%	+5%	+5%
Наличие б/л:	л	л	б	б	л
- корректировка, руб.		0%	+5%	+5%	0%
Этажность:	3	2	4	8	8
- корректировка, руб.		0%	0%	+2%	+2%
Скорректированная цена, руб.		44 098, 96	45 734,34	37 682,29	39 526,53
Стоимость 1 м2, руб.	43 556,07

Право собственности. У всех объектов-аналогов инвестиционное право собственности, что понижает стоимость, поэтому вводим поправку +5%.

Условия финансирования. По всем объектам-аналогам условия финансирование без рассрочки и соответствуют условию финансирования оцениваемого объекта, поэтому корректировка цен продаж отсутствует.

Условия продажи. Условия продажи объектов-аналогов А2, А3, А4 и оцениваемого объекта - чистая продажа, а у объекта-аналога А1 - торг, поэтому корректировка его цены составляет +5%.

Дата продажи. Корректировка цен не требуется, т.к. на рынке за период выставления на продажу объектов-аналогов цена не изменилась.

Местоположение. На основе анализа рынка жилья вводим корректировки:

0% для объекта-аналога А1

0% для объекта-аналога А2

-10% для объекта-аналога А3

-10% для объекта-аналога А4.

Физические характеристики:

Материал стен. Объекты-аналоги А1, А2 имеют кирпичные стены, а объекты-аналоги А3, А4 монолитные, поэтому вводим поправочные коэффициенты +5% - для А1, А2 и +3%- для А3, А4.

Техническое состояние. Данная характеристика учитывает состояние квартир, т.е. качество отделки, наличие горизонтальной разводки и сантехнических приборов и т.д. Так как рассматривался рынок первичного жилья, все квартиры расположены в новостройках и их качество находится на одном уровне, корректировку не вводим.

Санузел. Данная характеристика учитывает смежность (раздельность) санузла. У объекта оценки раздельный санузел. У А1 объекта-аналога санузел раздельный, а у объектов-аналогов А2, А3, А4 санузлы совмещенные, вводим соответствующие поправки для А2, А3, А4 +5%.

Наличие балкона/лоджии. У объекта оценки есть лоджия, у объектов-аналогов А1, А4 аналогично, а у объектов-аналогов А2, А3- балконы, исходя из этого, для последних вводятся корректировки +5%.

Этажность. Учитывая запросы покупателей, вводим корректировочные поправки для объектов-аналогов А3, А4 +2%.

Итоговую стоимость 2-х комнатной квартиры принимаем в результате анализа четырех показателей:

1) средне арифметическое значение - 41 760,53 руб.;

2) модальное значение - 44 916,65 руб.;

3) медианное значение - 41 812,75 руб.;

4) скорректированная цена самого похожего на оцениваемый объект аналога - 45 734,34руб.

Стоимость 1 м? 2-х комнатной квартиры в итоге принимается как среднее арифметическое между значениями приведенных выше показателей:

С_СП2=(41 760,53 + 44 916,65 + 41 812,75 + 45 734,34) / 4=43 556,07 руб.

Использование сравнительного подхода для расчета стоимости 1 м² 1-но комнатных квартир

Информация по объектам-аналогам получена по данным агентств недвижимости.

Для оценки рыночной стоимости 1м² 1-но комнатной квартиры сравнительным подходом было выбрано 4 объекта-аналога с похожими характеристиками в г. Новосибирске. Расчет рыночной стоимости приведен в таблица 3.11.

Аналог № 1. 1-комнатная квартира общей площадью 42 м² на 5 этаже 16-этажного кирпичного дома по ул. Лежена.

Аналог № 2. 1-комнатная квартира общей площадью 51 м² на 17 этаже 17-этажного кирпичного дома по ул. Б. Богаткова.

Аналог № 3. 1-комнатная квартира общей площадью 42 м² на 5 этаже 13-этажного кирпичного дома по ул. Есенина.

Аналог № 4. 1-комнатная квартира общей площадью 44 м² на 16 этаже 17-этажного кирпичного дома по ул. Кошурникова.

Таблица 3.11 - Определение стоимости 1 м² 1-но комнатной квартиры

Элементы сравнения	Объект оценки	А1	А2	А3	А4
Цена продажи объекта, руб.		1 500 000	1 800 000	1 580 000	1 640 000
Общая площадь,м2	42,04	42,00	51,00	42,00	44,00
Цена единицы площади, руб./м2		35 714,29	35 294,12	37 619,05	37 272,73
Оцениваемые права собственности:	частное	инвестиц.	частное	частное	частное
- корректировка		+5%	0%	0%	0%
-скорректированная цена, руб.		37 500,00	35 294,12	37 619,05	37 272,73
Условия финансирования:	Без рассроч.	Без рассроч.	Без рассроч.	Без рассроч.	Без рассроч.
- корректировка		0%	0%	0%	0%
-скорректированная цена, руб.		37 500,00	35 294,12	37 619,05	37 272,73
Условия продажи:	Чистая продажа	Чистая продажа	Чистая продажа	Чистая продажа	Чистая продажа
- корректировка		0%	0%	0%	0%
-скорректированная цена, руб.		37 500,00	35 294,12	37 619,05	37 272,73
Дата продажи:	25.04.09	29.04.09	27.04.09	26.04.09	23.04.09
- корректировка		0%	0%	0%	0%
-скорректированная цена, руб.		37 500,00	35 294,12	37 619,05	37 272,73
Местоположение	второсте-пенные автодороги	второсте-пенные автодороги	магисральные дороги	второсте-пенные автодороги	второсте-пенные автодороги
- корректировка, руб.		0%	-10%	0%	0%
Физические характеристики:
Материал стен:	монолит.газобетон + кирпич	кирпич	кирпич	кирпич	кирпич
- корректировка, руб.		+5%	+5%	+5%	+5%
Техническое состояние:	отличное	отличное	отличное	отличное	отличное
- корректировка, руб.		0%	0%	0%	0%
Санузел:	с	с	р	с	р
- корректировка, руб.		0%	-5%	0%	-5%
Наличие б/л:	л	б	-	б	л
- корректировка, руб.		+5%	+8%	+5%	0%
Этажность:	4	5	17	5	16
- корректировка, руб.		0%	+5%	0%	+5%
Скорректированная цена, руб.		41 343,75	35 931,13	37 619,05	39 038,53
Стоимость 1 м2, руб.	38 189, 94

Право собственности. У объекта-аналога А1 инвестиционное право собственности, что понижает стоимость, поэтому вводим поправку +5%.

Условия финансирования. По всем объектам-аналогам условия финансирование без рассрочки и соответствуют условию финансирования оцениваемого объекта, поэтому корректировка цен продаж отсутствует.

Условия продажи. Условия продажи объектов-аналогов аналогичны условиям продажи объекта оценки, поэтому корректировка цен не требуется.

Дата продажи. Корректировка цен не требуется, т.к. на рынке за период выставления на продажу объектов-аналогов цена не изменилась.

Местоположение. На основе анализа рынка жилья вводим корректировки:

0% для объекта-аналога А1

-10% для объекта-аналога А2

0% для объекта-аналога А3

0% для объекта-аналога А4.

Физические характеристики:

Материал стен. Объекты-аналоги имеют кирпичные стены, поэтому вводим поправочные коэффициенты +5%.

Техническое состояние. Данная характеристика учитывает состояние квартир, т.е. качество отделки, наличие горизонтальной разводки и сантехнических приборов и т.д. Так как рассматривался рынок первичного жилья, все квартиры расположены в новостройках и их качество находится на одном уровне, корректировку не вводим.

Санузел. Данная характеристика учитывает смежность (раздельность) санузла. У объекта оценки совмещенный санузел. У объектов-аналогов А1, А3 санузел совмещенный, а у объектов-аналогов А2, А4 санузлы раздельные, вводим соответствующие поправки для А2, А4 -5%.

Наличие балкона/лоджии. У объекта оценки есть лоджия, у объектов-аналогов А1, А3 - балконы, у объекта-аналога А4 - лоджия, у объекта-аналога А2 нет ничего, исходя из этого, вводим корректировки: +5% - для А1. А3, +8% для объекта-аналога А2.

Этажность. Вводим корректировочные поправки для объектов-аналогов А2, А4 +5%.

Итоговую стоимость 1-но комнатной квартиры принимаем в результате анализа четырех показателей:

1) средне арифметическое значение - 38 483,12 руб.;

2) модальное значение - 38 328,79 руб.;

3) медианное значение - 38 328,79 руб.;

4) скорректированная цена самого похожего на оцениваемый объект аналога - 37 619,05 руб.

Стоимость 1 м? 1-но комнатной квартиры в итоге принимается как среднее арифметическое между значениями приведенных выше показателей:

С_СП1=(38 483,12 + 38 328,79 + 38 328,79 + 37 619,05) / 4=38 189, 94 руб.

4. Управление созданием объекта недвижимости

4.1 Организация строительства

Общие положения

Организация строительства - взаимоувязанная система подготовки к строительству, установления и обеспечения общего порядка, очередности и сроков выполнения работ, снабжения всеми видами ресурсов, для обеспечения эффективности и качества строительного комплекса, (строительство промышленного предприятия, градостроительный комплекс или жилой микрорайон).

Организация строительства должна обеспечить направленность всех организационных, технических и технологических решений на достижение конечного результата - ввода в эксплуатацию объектов с необходимым качеством и в установленные сроки.

Проект организации строительства (ПОС) в составе проекта или рабочего проекта разрабатывает генеральная проектная организация или под её руководством другая проектная организация.

Исходными данными для разработки ПОС служат [41]:

- материалы по "Обоснованию инвестиций в строительстве";

- инженерные изыскания;

- сведения по обеспечению строительства временными инженерными сетями, а также местными строительными материалами;

- объёмно-планировочные и конструктивные решения зданий и сооружений и принципиальные технологические схемы основного производства;

- договор на землепользование или ситуационный план строительства;

- данные проектной документации по аналогичным зданиям и сооружениям;

- сведения об использовании территорий вне строительной площадки;

- ТУ на инженерное обеспечение объекта или решения по сносу зданий и сооружений или по перекладке инженерных сетей, попадающих в пятна застройки;

- прочие сведения и мероприятия: необходимость проектирования временного жилья, взаимодействие с эксплуатационными службами при реконструкции, воздействие намечаемого строительства на близлежащие здания и сооружения и т.д.

Минимальный состав ПОС состоит из следующих документов [41]:

- календарный план строительства (КП);

- строительный генеральный план (СГП);

- пояснительная записка.

Необходимость разработки ПОС в более расширенном варианте принимает Застройщик или Инвестор по согласованию с органом, выдающим разрешение на строительство. Это указание отражается в задании на проектирование [41].

Строительство жилых домов в отличие от других гражданских или промышленных объектов имеет свои особенности, учет которых позволяет определить общую схему планирования и осуществления их строительства. При проектировании каждого конкретного объекта необходимо дополнительно учитывать ряд факторов, основными из которых следует считать: схему несущих конструкций (с продольными несущими стенами, с поперечными несущими перегородками, каркасно-панельный и т.д.); материал конструкций дома (кирпичный, сборный или из монолитного бетона); этажность; протяженность и конфигурацию в плане; заданные сроки строительства; природно-климатические условия; сезонные условия производства работ; степень специализации.

Строительство жилого здания обычно планируют в три цикла, каждый из которых состоит из определенного комплекса работ.

Первый цикл-строительство подземной части дома.

Ведущим процессом следует считать монтаж конструкций подвала.

После окончания разработки грунта начинают монтаж фундаментов. Монтаж (кладка) стен и перегородок подвала является следующим процессом. В него включают, кроме основных, работы по устройству горизонтальной гидроизоляции, арматурных поясов, крылец, приямков и др.

Второй цикл-возведение надземной части дома - включает: возведение надземной части с сопутствующими работами; общестроительные работы; специальные работы (сантехнические, электромонтажные и др.) Ведущим процессом этого цикла является монтаж каркаса.

Третий цикл-организация отделочных работ в жилом доме.

Формирование организационной системы по строительству жилого дома осуществляется на основе теории поточного строительства, базирующейся на следующих принципах [41]:

- разделение труда и специализация производственных подразделений на выполнении определенных видов работ;

- выполнение видов работ в технологически целесообразной последовательности;

- максимально возможное совмещение видов работ во времени и в пространстве;

- выполнение работ в определенном ритме.

Реализация потока сводится к формированию специализированных на выполнении технологически однородных циклов, видов работ производственных подразделений, сбалансированных по мощности и увязке их работы во времени и в пространстве в процессе календарного планирования.

Календарный план строительства объекта предназначен для определения последовательности и сроков выполнения общестроительных, специальных и монтажных работ, осуществляемых при возведении объекта. График производства работ - правая часть календарного плана наглядно отображает ход работ во времени, последовательность и увязку работ между собой.

Порядок разработки календарного плана следующий [41]:

1. Определяют нормативную продолжительность строительства.

2. Составляют перечень (номенклатуру) работ.

3. В соответствии с ним по каждому виду работ определяют их объемы.

4. Производят выбор методов производства основных работ и ведущих машин.

5. Рассчитывают нормативную трудоемкость.

6. Выявляют технологическую последовательность выполнения работ.

7. Устанавливают сменность работ.

8. Определяют продолжительность отдельных работ и их совмещение между собой; одновременно по этим данным корректируют число исполнителей и сменность.

9. Сопоставляют расчетную продолжительность с нормативной и вводят необходимые поправки.

10. На основе выполненного плана разрабатывают графики потребности в ресурсах и их обеспечения.

Расчет нормативной продолжительности выполнения работ

Нормативная продолжительность выполнения видов работ рассчитывается из условия ввода в эксплуатацию объекта.

Нормативная продолжительность строительства объекта определяется по данным [42] методом интерполяции, если общая площадь дома находится между двумя значениями, приведенными в нормах продолжительности, либо методом экстраполяции.

Общая площадь F = 14167,82 м².

Согласно СНиП 1.04.03-85* нормативная общая продолжительность строительства составляет 14,3 мес., подготовительного периода - 1 мес., подземной части - 3 мес., надземной части - 7,2 мес., наружной отделки - 3 мес.

Кроме того, применим поправочный коэффициент 1,2 (для Новосибирска) к нормам, учитывающий условия строительства. Таким образом, получим общую продолжительность строительства 17,16 месяца.

Определение трудоемкости и сметной стоимости выполнения работ на объекте

Исходными данными для определения трудоемкости и сметной стоимости выполнения работ на объекте являются их нормативные значения, которые получены в результате анализа сметной документации на строительство объекта и выборки значений трудоемкости и стоимости. Сводный сметный расчет, объектная и локальная сметы приведены в приложениях 21-23.

Результаты приведены в таблице 4.1.

Таблица 4.1 - Трудозатраты и сметная стоимость по процессам на стройплощадке

№ п/п	Наименование работ	Трудоемкость, чел./дн.	Сметная стоимость всего, тыс.руб.
А. Подготовительный период
1	Подготовка территории	19	2 244,52
2	Вертикальная планировка	88	2 284,42
3	Водоотведение	43	454,46
4	Водоснабжение	174	1 654,33
5	Электроснабжение	241	3 756,87
6	Связь	207	1 976,56
7	Теплоснабжение	214	2 678,63
8	Постоянные дороги	148	4 576,81
9	Временные здания и сооружения	187	2 103,25
10	Благоустройство и озеленение	320	6 226,55
Б. Основной период
1	Земляные работы	1 314	18 318,84
2	Устройство подкрановых путей	21	434,80
3	Устройство свай и фундаментов	406	14 448,59
4	Монтаж ж/бетонного каркаса	6 474	127 552,84
5	Монтаж стен и перегородок	6 086	96 832,95
6	Монтаж лестниц, лифт. шахты	230	6 627,14
7	Кровельные работы	362	6 105,28
8	Работы плотнично-столярные	331	20 402,21
9	Наружная отделка	936	18 091,51
10	Работы по ХВС	715	11 731,41
11	Работы по ГВС	630	12 393,60
12	Работы по водоотведению	488	8 743,07
13	Работы по отоплению и вентиляции	832	18 015,67
14	Работы электромонтажные	4 631	25 768,67
15	Работы слаботочные	3 823	2 370,85
16	Монтаж и диспетчеризация лифтов	443	3 512,64
17	Внутренняя отделка	2 727	10 077,05
18	Устройство полов	2 000	20 169,98
ИТОГО:	34 080	449 553,50

Примечание: Сметная стоимость работ приведена в ценах 2009 года.

Определение продолжительности выполнения работ на объекте

Продолжительность определяется в расчетных днях, то есть в днях равных условий труда, с точностью до сотой, по формуле [43]:

(4.1)

где Q_j - трудоемкость i-го вида работ;

N_i - число рабочих, выполняющих i-ю работу;

- коэффициент перевыполнения норм выработки (принимается 1,00-1,25);

Ч - количество машин на объекте, шт.;

А - число смен работы звена.

Построение календарного графика строительства объекта

Календарный график строительства объекта предназначен для определения последовательности и сроков выполнения общестроительных, специальных и монтажных работ, осуществляемых при возведении объекта. Эти сроки устанавливают в результате рациональной увязки сроков выполнения отдельных видов работ, учета состава и количества основных ресурсов. Календарный план производств работ на объекте состоит из двух частей: расчетной и графической.

Перечень работ заполняется в технологической последовательности выполнения с группировкой по видам и периодам работ. При группировке необходимо придерживаться определенных правил:

- следует по возможности объединять, укрупнять работы с тем, чтобы график был лаконичным и удобным для чтения;

- в то же время укрупнение работ имеет предел в виде двух ограничений: нельзя объединять работы, выполняемые разными исполнителями, а в комплексе работ, выполняемых одним исполнителем, необходимо выделить и показать отдельно часть работ, которая открывает фронт для работы следующей бригады [41].

В ходе календарного планирования строительства был разработан календарный график.

Была принята следующая последовательность работ:

- в подготовительном периоде сначала проводиться подготовка территории строительства, вертикальная планировка площадки, затем осуществляется прокладка канализации, водопровода, тепло- и электросетей, связь и устанавливаются временные здания и сооружения.

- в основном периоде сначала полностью производятся земляные работы, затем начинаются работы по устройству свай и монолитного фундамента. После начинается монтаж подвала. Монтаж надземной части и производство остальных работ начинается после окончания работ по устройству подвала. Все работы надземной части совмещаются.

Все работы производятся в две смены.

Технико-экономические показатели сводного календарного графика строительства

Расчет технико-экономических показателей для календарного графика сведен в таблицу 4.2.

Таблица 4.2 - Технико-экономические показатели календарного графика

№ п/п	Наименование показателей	Обозначение	Ед. Изм.	Величина
1	Полная сметная стоимость	КВ	тыс. руб.	468 071,10
2	Стоимость СМР	СМР	тыс. руб.	449 553,50
3	Нормативный срок строительства	Тн	мес.	17,16
4	Плановый срок строительства	Тпл	мес.	15,35
5	Показатель сокращения срока строительства	К1		10,55
6	Общая трудоемкость работ	Qобщ	чел.-дн.	34 080
7	Средняя выработка на одного рабочего в год	Вср	тыс. руб.	3 310,97
8	Средняя выработка на одного работающего в год	Вср. работающего	тыс. руб.	2 946,76
9	Максимальная численность рабочих	Nmax	чел.	109
10	Средняя численность рабочих	Nср	чел.	42
11	Равномерность движения рабочих	К2		0,39
12	Равномерность освоения капитальных вложений СМР	К3		0,47
13	Экономическая эффективность		тыс.руб.	4 267,61

КВ - полная сметная стоимость строительства или объем капиталовложений.

СМР - сметная стоимость строительно-монтажных работ определяется по сводному сметному расчету стоимости строительства.

Т_н - нормативный срок строительства.

Т_пл - плановый срок строительства определяется по сводному графику строительства и соответствует продолжительности от начала работ подготовительного периода до ввода объекта в эксплуатацию.

К₁ - показатель, характеризующий сокращение срока строительства.

Т_н и Т_пл принимаются в месяцах.