17-ти этажный жилой дом с помещениями общественного назначения

(4.2)

Q_общ - общая трудоемкость работ, чел.-дн., принимается по сводному календарному графику строительства.

В_ср - средняя выработка на одного рабочего в год, определяется по формуле:

, (4.3)

В_{ср.работающего} = В_ср х б, (4.4)

где б - коэффициент соотношения ИТР и рабочих, принимаемый по РН-1.

N_max - максимальная численность рабочих, определяется по формуле:

, (4.5)

где Q_{max периода} - трудоемкость максимального по трудоемкости периода;

t_{периода} - продолжительность этого периода.

N_ср - средняя численность рабочих, определяется по формуле:

, (4.6)

К₂ - равномерность движения рабочих:

(4.7)

К₃ - равномерность освоения капитальных вложений СМР:

, (4.8)

где СМР_ср - среднее значение освоения СМР, которое определяется по формуле:

, (4.9)

СМР_max - максимальное значение СМР из всех запланированных периодов.

Экономическая эффективность:

, (4.10)

где 0,5 - размер условно - постоянной части накладных расходов;

Н - размер накладных расходов, тыс.руб. (принимается 18% от СМР).

4.2 Проектирование стройгенплана

Основные положения

Строительный генеральный план по назначению является второй важнейшей частью проекта организации строительства и проекта производства работ после календарного графика. Календарные графики координируют строительство во времени, а стройгенпланы отражают организацию строительства в пространстве и обеспечивают строго продуманную рациональную организацию строительной площадки.

Строительным генеральным планом (СГП) называется генеральный план территории строительства, на котором показаны существующие, проектируемые здания, коммуникации и дано размещение строительного хозяйства.

Исходными данными для проектирования СГП являются:

- генплан объекта;

- топоплан и генплан с нанесением сетей водопровода, канализации, кабельных электролиний и теплотрасс;

- данные инженерных и технико-экономических изысканий;

- организационно-технологическая схема (ОТС) объекта, сводный календарный график строительства (для установления наименования и сроков использования постоянных зданий и сооружений для нужд строительства, для проектирования временного строительного хозяйства, порядка поступления всех видов ресурсов);

- расчеты потребности в ресурсах.

Проектирование СГП осуществляется путем выполнения этапов:

1. проектирование размещения возле строящегося здания монтажных кранов, путей их движения и способов перебазировок;

2. проектирование временных дорог с учетом максимального использования существующих и проектируемых дорог;

3. расчет потребности и обоснование размещения в плане различных видов складов;

4. расчет потребности и обоснование размещения в плане временных зданий: административных, бытовых и производственных;

5. расчет и обоснование размещения сетей временного энергоснабжения, освещения и водопровода;

6. определение технико-экономических показателей стройгенплана.

Проектирование схем размещения монтажных кранов

В качестве ведущих строительных машин выступают, как правило, различные виды кранов.

Последовательность проектирования:

- уточнение расчетных параметров и окончательный выбор типа и марки крана;

- поперечная и продольная привязка крана и подкрановых путей;

- расчет и отражение на СГП опасных зон работы крана;

- увязка путей движения крана с дорогой и местом складирования основных конструкций.

На объектном СГП необходимо отразить заземление крана и подкрановых путей.

На СГП наносятся:

- исходная стоянка крана со схематичным его изображением;

- крайняя граница опасной зоны работы крана;

- ограничение поворота стрелы крана.

Выбор кранов по техническим параметрам (требуемой высоте подъема конструкций здания, необходимому вылету стрелы и грузоподъемности крана) осуществляется по следующим параметрам:

Требуемая высота подъема Н_п:

Н_п=h₁ + h₂ + h₃ + h₄, (4.11)

где h₁ - высота монтируемого здания;

h₂ - высота последнего монтируемого элемента;

h₃ - запас высоты (расстояние от нижней грани монтируемого элемента до опоры перед началом его установки), принимается 0,5 - 1,0 м;

h₄ - высота грузозахватных устройств (2,0 - 4,5 м).

Н_п = 58,79+ 0,16 + 0,5 + 2,0 = 61,45м.

Необходимый вылет стрелы L_стр:

L_стр=а/2 + b + B, (4.12)

где а - база крана;

b - расстояние от ближайшей к зданию опоры крана до выступающих частей здания;

B - ширина здания по выступающим частям, м.

L_стр = 6/2 + 1,3 + 18,3 = 22,60 м.

Грузоподъемность крана Р:

Р= Р_max х 1,1 + Р_груз, (4.13)

где Р_max - вес наиболее тяжелого монтируемого элемента, т;

Р_груз - вес грузозахватного приспособления, т (0,2 - 0,5 т);

1,1 - коэффициент, учитывающий возможные отклонения фактического веса элемента от проектного.

Р1 = 3,6 х 1,1 + 0,4 = 4,36 т.

С учетом вычисленных характеристик по [44] принимаю башенный кран КБМ-504с максимальной грузоподъемностью 10т, максимальным вылетом стрелы 39,5м (при наклонной стреле) и высотой подъема 80м (при наклонной стреле), размером колеи 7,5м и базой 8м.

Привязка крана к зданию

Привязка определяется расстоянием (В) между осью подкрановых путей и выступающей гранью стены здания, что рассчитывается по формуле [45]:

В=R_пов + l_без, (4.14)

где R_пов - радиус поворотной платформы, м;

l_без - безопасное расстояние, принимаемое не менее допустимого расстояния от выступающей части крана до габарита здания (0,7м на высоте до 2м и 0,4м на высоте более 2м).

В = 5,5 + 0,7 = 6,2м.

Продольная привязка

Для определения крайних стоянок крана последовательно производят засечки на оси передвижения крана в следующем порядке:

- из крайних углов внешнего габарита здания со стороны, противоположной башенному,- раствором циркуля, соответствующим максимальному рабочему вылету стрелы крана;

- из середины внутреннего контура здания- раствором циркуля, соответствующим минимальному вылету стрелы крана;

- из центра тяжести наиболее тяжелых элементов- раствором циркуля, соответствующим определенному вылету стрелы согласно грузовой характеристике крана.

Крайние засечки определяют положение центра крана в крайнем положении и показывают расположение самых тяжелых элементов [41].

По найденным крайним стоянкам крана определяем длину подкрановых путей [5]:

L_пп=l_кр + H_кр + 2 х l_торм + 2 х l_туп, (4.15)

где l_кр - расстояние между крайними стоянками крана (монтаж ведется с одной стоянки крана);

H_кр - база крана;

l_торм - величина тормозного пути крана, принимаемая не менее 1,5м;

l_туп - расстояние от конца рельсов до тупиков, равное 0,5м.

L_пп = 88 + 8 + 2 х 1,5+ 2 х 0,5 = 100 м.

Минимально допустимая длина подкрановых путей, согласно правилу Госгортехнадзора, составляет 2 звена: м.

Определение зон влияния крана

При работе крана выделяются зоны, которые считаются опасными и для них предусматриваются мероприятия, исключающие несчастные случаи. Этими зонами являются: монтажная зона работы крана, зона возможного перемещения грузов, опасная зона монтажа конструкций.

Зона работы крана - пространство, находящееся в пределах линии, описываемой крюком крана на максимальном вылете стрелы.

Зона возможного перемещения грузов - пространство, находящееся в пределах возможного перемещения груза, подвешенного на крюк крана. Граница этой зоны расстояние между зоной работы крана и максимально возможного места падения груза при перемещении. Принимаем при высоте здания 10м - 100м.

Монтажная зона - пространство, где возможно падение груза при установке и закреплении элементов. Она зависит от высоты здания и определяется расстоянием от наружных контуров здания плюс 10м при Н_зд от 20 до 100м.

Граница опасной зоны работы R_оп для башенного крана определяется по формуле [45]:

R_оп = R_max + 0,5 х l_max + l_без, (4.16)

где R_max - максимальный рабочий вылет стрелы крана, 31 м;

l_max - длина наибольшего перемещаемого груза, 2 м;

l_без - дополнительное расстояние для безопасной работы, устанавливается по табл. 2.2 [45], 10м.

R_оп =31+ 0,5 х 5,1 +10 = 43,55 м.

Опасная зона поворотной платформы определяется суммой радиуса поворотной части механизма R_пов и расстояния безопасности l_без^пп по формуле[45]:

R_пов^пп = R_пов + l_без^пп, (4.17)

R_пов^пп = 5,5 + 1,0 = 6,5м.

На местности границы опасных зон обозначаются специальными ориентирами, плакатами и соответствующими световыми знаками, хорошо видимыми крановщикам, стропальщикам в любое время суток.

Проектирование временных дорог

Проектирование временных автомобильных дорог производится в следующем порядке:

-намечается общая схема дорог с учетом осей движения кранов и мест складирования;

-определяются габариты и конструкции дорог;

-выявляются и наносятся на СГП уширения дорог, радиусы закругления и т.д.[41].

Временные дороги приняты шириной 3,5 м с уширением до 6 м в месте разгрузки.

При трассировке дорог должны соблюдаться минимальные расстояния, м [41]: между дорогой и складской площадкой - 0,5?1,0; между дорогой и подкрановыми путями - 6,5? 12,5; между дорогой и забором, ограждающим строительную площадку, - не менее 1,5.

Конструкция временных дорог принята из железобетонных специальных дорожных плит, уложенных по песчаной подушке.

Временные дороги строят одновременно с теми постоянными дорогами, которые предназначены для построечного транспорта: они составляют единую транспортную сеть, обеспечивающую сквозную или кольцевую схему движения. Строительство постоянных и временных дорог осуществляется в порядке их очередности с таким расчетом, чтобы к началу работ по сооружению подземных частей зданий подъезды к ним должны быть готовы. Недопустимо размещение временных дорог над подземными сетями и в непосредственной близости к проложенным и подлежащим прокладке подземным коммуникациям, так как это ведет к осадке грунта откосов или засыпке и деформации дороги.

Проектирование временных складов для хранения строительных материалов

Закрытые склады используются для хранения инструмента, оборудования, различных мелкоштучных материалов, цемента, извести, гипса и т.п. Расчет площади складов на стадии производится по формуле:

S_скл=S х g, (4.18)

где S - годовой объем СМР в млн.руб., принимаемый по СКГС как суммарная максимальная величина одного года;

g - нормативная площадь складирования соответствующего материала на 1 млн.руб.

Расчет выполняем в таблице 4.3.

Таблица 4.3 - Расчет потребности а складских помещениях

Виды складов	Единицы измерения	Годовой объём СМР, млн. руб.	Расчетная площадь складов на единицу измерения, м2	Расчетная площадь складов на весь объем, м2
1. Закрытые склады:
а) отапливаемые	млн.руб.	4,45	24	106,80
б) неотапливаемые:
- войлок, пакля, минеральная вата, гипсовые изделия, сухая штукатурка, клей, асбестовые листы, фанера, провода, тросы, цепи, сталь кровельная, инструмент, гвозди, метизы, скобяные изделия	млн.руб.	4,45	29	129,05
2. Навесы: - столярные и плотничные изделия	млн.руб.	4,45	13	57,85
- битумная мастика	млн.руб.	4,45	13	57,85
ИТОГО требуемая площадь складов:	351,55

Закрытые склады и навесы располагаются вне опасной зоны работы монтажного крана. Открытые площадки для кирпича, сборного железобетона располагаются вдоль длины здания (в зоне действия крана), шириной 10 м.

Расчет потребности в складах для строительства комплекса выполняем в соответствии с указаниями РН-1. Для определения требуемых площадей складов и навесов необходимо определить сметную стоимость СМР расчетного года по СКГС. В качестве расчетного года принимаем год с максимальной сметной стоимостью за год.

Для 2009 года С_СМР =379 108,05 тыс. руб.,

В ценах 1984 г. С_СМР= 4,45 млн. руб.

Расчет потребности во временных инвентарных зданиях

Для обеспечения нормальных условий труда работающих на строительной площадке необходимая номенклатура временных зданий подразделяется на три функциональные группы:

-здания санитарно-бытового назначения: гардеробная, душевая, помещения для сушки одежды, обогрева, столовая, здравпункт, туалет;

-здания административного назначения: контора, диспетчерская и т.д.;

-здания производственного назначения: ремонтно-механические, плотнично-столярные, арматурные, кровельно-изоляционные и другие мастерские.

В данном пункте производится расчет потребности во временных инвентарных зданиях санитарно-бытового, административного и складского назначения по методике и нормативам, приведенным в РН-1 [46, с. 126-145]. Расчет потребности во временных инвентарных зданиях санитарно-бытового назначения выполняется, исходя из максимальной численности рабочих и работающих, в следующей последовательности:

1. Максимальное число работающих Ro = 109 чел.

2. Количество отдельных категорий работающих (в соответствии с п. 10.9 РН-1):

- рабочих: 109 x 84,5 /100 = 92 чел.

- ИТР: 109 x 11 / 100 = 12 чел.

- служащих: 109 x 3,2 / 100 = 4 чел.

- МОП и охрана: 109 x 1,3 / 100 = 2 чел.

3. Рассчитываем требуемые площади инвентарных зданий S_tp различной номенклатуры.

Здания санитарно-бытового назначения:

S_tp = S_H х N, (4.19)

где S_H - нормативный показатель площади, м² (табл.51 РН-1).

N - общее количество работающих (или их отдельных категорий) или количество работающих в наиболее многочисленную смену.

В наиболее многочисленную смену число рабочих составляет 70% от общего количества рабочих, а ИТР, служащих, МОП и охраны - 80% общего количества ИТР, служащих, МОП и охраны.

Гардеробная:

S_tp = 0,6 x 92 = 55,20 м²,

где 92 - общее количество рабочих.

Душевая:

S_tp = 0,82 x 64 = 52,00 м²,

где 64 = 92 х 0,7 - количество рабочих в наиболее многочисленную смену.

Умывальная:

S_tp =0,065 x 77 = 5,00 м²,

где 77 = (92x0,7 + (12 + 4 + 2) x0,8x0,5*) - общее количество рабочих.

* При расчете количества работающих на строительной площадке в наиболее многочисленную смену принято, что линейный персонал, ИТР, служащие и МОП составляет 50% их общего количества.

Сушилка:

S_tp= 0,2 х 92 = 18,40 м².

Столовая:

S_tp = 0,455 x 77 = 35,04 м².

Помещение для обогревания рабочих:

S_tp =0,1 x 64 = 6,40 м².

Уборная:

S_tp = (0,07 х 77) х 0,7 + (0,14 х 77) х 0,3 = 7,01 м²,

где 0,07 и 0,14 - нормативные показатели площади соответственно для мужчин и женщин;

0,7 и 0,3 - коэффициенты, учитывающие соотношение соответственно количества мужчин и женщин.

Здания административного назначения:

S_tp = S_H х N, (4.20)

где S_H - нормативный показатель площади, м² (табл.52 РН-1).

N - общее количество работающих (или их отдельных категорий) или количество работающих в наиболее многочисленную смену.

Контора:

S_tp =4 x 18 = 72 м²,

где 18 - количество ИТР, служащих, МОП и охраны.

Общественный уголок:

S_tp =0,75 x 77 = 57,75 м².

Диспетчерская:

Исходя из условий строительства принимается 2 диспетчера.

S_tp = 7 x 2= 14,00 м².

Учитывая возможности современного оборудования, в целях экономической и эксплуатационной целесообразности, было решено использовать вместо отдельно-стоящих инвентарных зданий современные модульные дома для временного проживания, типоразмеры которых кратны 8м х 2,45 м. Учитывая требуемую площадь временных зданий, был принят, как вариант, 2-хэтажный модульный дом для временного проживания с размерами в плане 24м х 7,35 м.

Производственно-бытовые городки сооружаются до начала производства основных СМР на объектах. Площади санитарно-бытовых помещений принимают по этапам строительства с учетом динамики движения рабочей силы на каждом этапе.

Расчеты сводятся в таблицу 4.4.

Таблица 4.4 - Расчет потребности в инвентарных зданиях

Наименование инвентарных зданий	Норматив м2 на 1чел.	Расчетная численность, чел.	Расчетная площадь, м2
I. Здания санитарно-бытового назначения
1. Гардеробная	0,6	92	55,20
2. Душевая	0,82	63	52,00
3. Умывальная	0,065	77	5,00
4. Сушилка	0,2	92	18,40
5. Столовая	0,455	77	35,04
6. Помещения для обогрева	0,1	64	6,40
7. Уборная	0,07-муж 0,14-жен	77	7,01
8. Медпункт
II. Здания административного назначения
1.Диспетчерская	7	2	14,00
2. Контора	4	17	72,00
3. Общественный уголок	0,75	39	57,75
ИТОГО:			322,80

Строительный городок размещаем согласно розе ветров, во избежание попадания пыли со строящихся зданий. Вся электропроводка находящаяся в зоне работы кранов должна быть подземной. Пожарные гидранты должны располагаться не далее 2,5 м от дороги. Строительный городок нельзя располагать в опасной зоне работы крана.

Проектирование временных сетей коммуникаций

Проектирование осуществляется в три этапа:

-расчет потребности каждого вида ресурсов;

-размещение сетей коммуникаций на СГП;

-определение подключения к источникам питания.

Потребность в электроэнергии, топливе, паре, воде, сжатом воздухе и кислорода для производства строительно-монтажных работ (СМР) установлена в зависимости от величины годового объема СМР, отрасли и территориального расположения строительства.

Для нужд строительства расчет производится в соответствии с указаниями РН-1 на 1 млн.р. годового объема СМР. Расчет выполняется в таблице 4.6 только для одного года (с максимальным объемом работ, см. п.4.2.5).

Таблица 4.6 - Расчет потребности в водо - энергетических ресурсах

N п/п	Наименование ресурса	Норматив на 1млн.р.	Коэфф.	Объем ресурса	Примечания
			К1,К2
1.	Электроэнергия, кВт	70,00	1,49	104,30
2.	Топливо, т	34,00	1,49	50,66
3.	Пар, кг/ч	95,50	1,49	142,30
4.	Вода, л/сек	0,15	0,93	0,14	На пожарные
5.	Компрессоры, шт.	1,70	0,93	1,58	нужды
6.	Кислород, м3	4400	0,93	4092,00

Все водо - энергоресурсы разбиваются на две группы:

Электрическая мощность, топливо, пар:

Р_п = K₁ х P, (4.21)

где K₁- коэффициент, учитывающий изменение сметной стоимости строительства в зависимости от района строительства, средней температуры наружного воздуха и продолжительности отопительного периода (табл.1 РН-1). Для г. Новосибирска K₁ = 1,49;

Р - ресурсы (табл.2-6 РН-1).

Вода, сжатый воздух и кислород:

В_п = К₂ х В, (4.22)

где К₂ - коэффициент, учитывающий изменение сметной стоимости строительства в зависимости от района строительства (прил.2 РН-1). Для г. Новосибирска К₂ = 0,93;

В - ресурсы (табл.7-11 РН-1).

Электрическая мощность:

Р_п = 1.05x125.6=131.44 кВт;

Топливо:

Р_п = 1.05x42.56=44.69 т;

Пар:

Р_п= 1.05x152.8=160.44 кг/ч;

Вода:

В_п = 1.58x0.19=0.30 л/с;

Компрессоры:

В_п = 1.58x2.984=5 шт;

Кислород:

В_п = 1.58x4400=6952 м³.

Проектирование сетей водоснабжения

Диаметр труб рассчитывается по формуле:

, (4.23)

где Q_общ - суммарный расход воды, м³/с.

Расходы воды на хозяйственно-питьевые и производственные нужды определены по нормам водопотребления, указанным в приложении 3 СНиП 2.04.01-85* и составляет 9,6 м³/сутки.

Расход воды на пожаротушение составляет 5 л/сек на каждый дополнительный временный гидрант.

V - скорость движения воды по трубам (0,7- 1,2 м/с);

.

Принимаем диаметр труб 150мм.

Обеспечение строительной площадки электроэнергией

Современное строительство любых зданий и сооружений требует надежного обеспечения электроэнергией, которая используется потребителями для различных целей:

- на производственные нужды (около 70%) для питания электродвигателей силового оборудования: кранов, подъемников, растворомешалок и т.д.;

- на технологические нужды (около 20%) электросварку, электроразогрев бетона, электрокалориферную сушку при отделочных работах и т.п.;

- на внутреннее, внешнее и аварийное освещение (около 10%).

Источником подключения электроэнергии является временная трансформаторная подстанция, подключенная к магистральным сетям высокого напряжения.

Рассчитаем потребность в прожекторах для освещения строительной площадки:

(4.24)

где Р = 0,25 Вт/м² - удельная мощность для ПЗС-35;

Е = 2 - освещенность, лк;

S - площадь освещения, м²;

Р₁ = 500 Вт. - мощность лампы прожектора ПЗС - 35.

Примем 10 Прожекторов ПЗС - 35, расположенных по периметру забора строительной площадки.

Обеспечение строительства теплом

Тепло необходимо для отопления тепляков, сушки зданий, и технологических нужд (прогрев бетона, оттаивание грунта и т.д.). Источником тепла служит временная теплосеть.

Заключительным этапом разработки СГП является размещение слаботочных сетей и устройств (телефон, радио) и средств диспетчерской связи.

Технико-экономические показатели общеплощадочного стройгенплана

ТЭП общеплощадочного СГП выполняем совместно с разработкой графической части основываясь на расчетах приведенных ранее. ТЭП включает следующие показатели:

Показатель компактности стройгенплана:

, (4.25)

где F_застр - площадь застройки, м²;

F_СГП - площадь стройгенплана, м².

Показатель количества подкрановых путей, приходящихся на 1м? застройки:

, (4.26)

где L_пп - протяженность подкрановых путей, м.

Показатель количества временных дорог, приходящихся на 1 м² застройки:

, (4.27)

где F_вд - площадь временных дорог, м².

Показатель стоимости временных зданий и сооружений, приходящихся на 1 м² площади СГП:

, (4.28)

где С_ВЗС - стоимость временных зданий и сооружений, тыс.руб.

Показатель удельного веса стоимости временных зданий и сооружений к стоимости СМР:

, (4.29)

Показатель соотношения площади временных зданий и сооружений к площади застройки:

, (4.30)

Результаты оформляем в виде таблицы 4.7.

Таблица 4.7 - ТЭП стройгенплана

№ п/п	Показатели	Ед. изм.	Величина показателя
1	Площадь стройгенплана (по периметру забора)	м2	20 310,00
2	Площадь застройки	м2	1 613,00
3	Площадь застройки временных зданий и сооружений (ВЗиС)	м2	526,80
4	Площадь открытых временных складских площадей	м2	800,00
5	Площадь дорог, используемых в процессе строительства	м2	1094,70
6	Показатель компактности, К1		0,08
7	Показатель количества подкрановых путей, приходящихся на 1м? застройки, К2	1/м	0,06
8	Показатель количества временных дорог, приходящихся на 1м? застройки, К3		0,68
9	Показатель стоимости временных зданий и сооружений, приходящихся на 1м? СГП, К4	тыс.руб. /м2	0,10
10	Показатель удельного веса стоимости временних зданий и сооружений к стоимости СМР, К5		0,005
11	Показатель соотношения площади временных зданий и сооружений к площади застройки, К6		0,33

4.3 Управление строительством объекта

Организационная структура управления в организации

Схема организационной структуры ООО «Обьстройпроект» приведена в графической части дипломного проекта.

Генеральный директор, выполняет обязанности, предусмотренные Уставом и договором, заключенным генеральным директором с обществом.

Генеральный директор организует выполнение решений общего собрания Совета директоров Общества. Следит за движением денежных потоков, решает определенные вопросы по соотношению денежных ресурсов и товароматериальных ценностей. Непосредственно в подчинении генерального директора состоят:

- заместитель директора по экономике;

- секретарь-делопроизводитель;

- главный инженер;

- менеджер по кадрам;

- отдел материально-технического обеспечения (ОМТО);

Зам. директору по экономике подчиняется:

1. Отдел планирования:

- главный экономист;

- старший экономист;

- экономист;

2. Бухгалтерия:

- главный бухгалтер;

- старший бухгалтер;

- бухгалтер-кассир;

У главного инженера находятся в подчинении:

1. Производственно-технический отдел (ПТО):

- начальник отдела;

- ведущий инженер;

- инженер;

- инженер по труду и зарплате;

2. Инженер по технике безопасности и охране труда;

3. Главный механик;

4. Старший прораб.

В отделе ОМТО работают ведущий инженер и инженер.

Главный инженер ответственен за осуществление технической политики. В его обязанности входят внедрение в производство достижений науки и техники, совершенствование технологии, обеспечение качества работ. Он руководит производственно-техническим отделом, отделом главного механика, направляет работу по охране труда.

Отдел планирования составляет проекты перспективных, годовых и оперативных планов подрядных и субподрядных работ; планы деятельности строительной организации; доводит плановые задания до исполнителей, организует учет их выполнения и составляет отчет; согласовывает с заказчиками внутрипостроечные титульные списки; осуществляет экономический анализ производственно-хозяйственной деятельности и разрабатывает предложения по повышению эффективности работы строительной организации.

Производственно-технический отдел ведет подготовку производства; направляет, систематически контролирует и регулирует производственную деятельность участков, своевременный ввод в действие мощностей и объектов; в соответствии с технологической последовательностью увязывает сроки выполнения работ; составляет графики строительства. Принимает от заказчиков проектно-сметную документацию, контролируя ее своевременное поступление, комплектность и качество; обеспечивает технической документацией строительные управления и субподрядные организации.

Отдел материально-технического обеспечения организует получение, доставку и хранение материалов, деталей, конструкций, оборудования, инструментов, инвентаря и спецодежды.

Бухгалтерия осуществляет бухгалтерский учет хозяйственной деятельности, контроль за правильным расходованием материальных ценностей и денежных средств.

Производитель работ является непосредственным руководителем и организатором производства. Как единоначальник на порученном ему участке, он несет ответственность за все стороны производственной деятельности. К основным обязанностям прораба относятся: выполнение утвержденных показателей плана работ; обеспечение должностного качества работ; рациональное использование трудовых и материальных ресурсов.

Строительный мастер является младшим командиром на производстве, в задачу которого входит техническое и организационное обеспечение работы подчиненного ему коллектива (бригады, смены и т.д.). Мастер подчиняется прорабу. Мастерами, как правило, назначаются техники или молодые специалисты с высшим образованием, для которых эта работа является первой ступенью в качестве организатора производства [41].

Проектирование штатного расписания

Результаты проектирования штатного расписания сводятся в таблицу 4.8.

Таблица 4.8 - Штатное расписание строительной организации

N п/п	Наименование должностей	Кол-во штат. единиц	Оклад	Стимулирующие надбавки	Месячная зарплата
1	Генеральный директор	1	25 000	20 000	45 000
2	Секретарь-делопроизводитель	1	9 000	2 000	11 000
3	Менеджер по кадрам	1	10 000	8 000	18 000
4	Главный инженер	1	22 000	8 000	30 000
5	Заместитель директора по экономике	1	27 000	13 000	40 000
6	Главный бухгалтер	1	25 000	5 000	30 000
7	Старший бухгалтер	1	16 500	3 500	20 000
8	Бухгалтер-кассир	2	11 700	2 800	14 500
9	Главный экономист	1	22 300	4 700	27 000
10	Старший экономист	2	16 100	3 900	20 000
11	Экономист	2	11 400	1 600	13 000
12	Ведущий инженер ОМТО	1	18 000	3 000	21 000
13	Инженер ОМТО	2	10 900	2 100	13 000
14	Начальник отдела ПТО	1	14 800	3 200	18 000
15	Ведущий инженер ПТО	1	13 600	1 300	14 900
16	Инженер ПТО	2	9 500	1 500	11 000
17	Инженер по ТиЗП	1	10 200	1 800	12 000
18	Главный механик	1	9 900	3 100	13 000
19	Мехнаник	2	7 400	1 600	9 000
20	Инженер по ТБ и ОТ	1	14 800	3 400	18 200
Месячный фонд оплаты труда АУП	479 100
21	Старший прораб	1	23 700	4 300	28 000
22	Прораб	5	15 400	3 600	19 000
23	Мастер	11	11700	2 800	14 500
Месячный фонд оплаты труда линейных ИТР	282 500
Всего	761 600

ФОТ рассчитан без учета районного коэффициента.

Составление штатного расписания заключается в определении штатных должностей и месячной тарифной сетки. С учетом полученных данных по принятому количеству работников формируются отделы, определяется состав работников отдела. С 01 декабря 2008 года по Новой Системе Оплаты Труда тарифный разряд и тарифный коэффициент отменены, теперь размер заработной платы формируется из постоянного оклада, фиксированных надбавок (районный коэффициент), стимулирующих и премиальных выплат.

Размер постоянного оклада зависит от стажа и опята работы, от образования и занимаемой должности, но не должен быть ниже прожиточного минимума, в частности для Новосибирской области на 01.04.09 г. он составляет 5689 руб. - для трудоспособного населения [49]. Районный коэффициент для НСО равен 25%.

4.4 Описание бизнеса проекта

Анализ рынка недвижимости в городе

Ушедший 2008 год стал годом серьезных перемен для рынка недвижимости, и теперь пришла пора подвести его итоги и построить планы на 2009 год. Сейчас многие участники этого рынка испытывают недостаток достоверной информации о рынке недвижимости, поскольку находящиеся в открытом доступе индикаторы его развития, такие как средняя цена и объем предложения, уже не отражают реальных тенденций его развития, а более достоверная информация, которая могла бы пролить свет на реальную рыночную ситуацию скрыта от непосвященных под предлогом коммерческой тайны. Анализ цен сделок становится очень важной частью анализа рынка недвижимости, поскольку в условиях стагнации и сокращения платежеспособного спроса, с рынка начинают уходить только те варианты, которые обладают определенными характеристиками. Именно эти объекты и составляют рынок недвижимости на фоне большого объема предложения неликвидных объектов, которые фактически не имеют шанса быть проданными.

Проанализировав аналитическую отчетность [50, 51, 52] ведущих компаний города за 2008 год, I квартал 2009 г. и прогнозы на 2009 год, можно увидеть следующую картину на рынке недвижимость, в частности на рынках жилой и коммерческой недвижимости:

Жилая недвижимость

Первые признаки смены тенденций на этом сегменте рынка стали проявляться еще летом 2007 года: тогда в результате взрывного роста цен, наблюдавшегося со второй половины 2006 года, рынок недвижимости несколько перегрелся и рост цен на жилье значительно замедлился. Осенью 2007 года рынок жилой недвижимости настигла первая волна мирового финансового кризиса: многие коммерческие банки резко сократили объем выдаваемых ипотечных кредитов, а условия их выдачи были ужесточены. Несмотря на это, доходы населения продолжали расти, за счет чего на рынке сохранялся достаточно большой объем сделок с жилой недвижимостью.

Рисунок 4.1 Средняя цена предложения на вторичном рынке и месячный прирост

В 2008 году на рынке стала отчетливо проявляться выжидательная позиция потенциальных покупателей жилья и объем сделок начал сокращаться. С этого момента цена предложения квартир на рынке уже слабо отражала рыночную ситуацию, поскольку с рынка начали уходить в основном те варианты квартир, которые предлагались за наименьшую цену и с наибольшим торгом. Размер торга по каждому варианту зависит от многих факторов, среди которых можно назвать следующие: отличие цены предложения от цен предложения аналогичных вариантов на рынке, срок, в течение которого экспонируется квартира, ликвидность квартиры, личные мотивы продавца и покупателя.

Наибольший торг происходит на наиболее дорогие варианты: многокомнатные квартиры в центре города в домах новой постройки. По отдельным вариантам таких квартир торг достигает 10%-15%, не считая изменения цены на квартиру в течение срока ее экспонирования, которое может достигать 15%-20% от первоначальной цены. Гораздо реже торг осуществляется на одно- и двухкомнатные квартиры, которые отдалены от центра, но имеют хорошее расположения, да и его величина зачастую составляет стоимость услуг агентств недвижимости (3%-4%). Таким образом, речь здесь идет скорее о перераспределении расходов на осуществление сделки с покупателя на продавца квартиры. Наиболее важным фактором для таких квартир все же является грамотно выставленная первоначальная цена продажи.

Переломными для вторичного рынка жилья стали осенние месяцы ушедшего года. Тогда, вслед за обрушением фондовых рынков, многие банки объявили о приостановке ипотечных программ или ужесточении условий ипотечного кредитования. К концу 2008 года в Новосибирске выдачей ипотечных кредитов занималось всего 7-8 банков, а процентная ставка в среднем составляла 14% - 18%. Кредитование первичного рынка при этом практически полностью прекратилось, за исключением нескольких ипотечных программ по отдельным объектам, находящимся на завершающих этапах строительства. Кризис ипотечного кредитования будет оказывать доминирующее влияние на развитие рынка жилья в 2009 году и приведет к значительным изменениям в его структуре. В то же время, мнения специалистов относительно дальнейшего развития ипотечного рынка в России разделились, и назвать срок его восстановления с уверенность не может никто.

Активность первичного рынка сократилась в большей степени, чем вторичного. Скрытая коррекция цен, в виде различных акций по снижению цен, перетекла в открытую уже во втором полугодии 2008 года. Уровень цен предложения на первичном рынке в данный момент во многом определяется себестоимостью строительства, а не соотношением спроса и предложения. По многим объектам цены предложения уже близко приблизились к себестоимости строительства и дальнейшее снижение цен на них уже невозможно.

В четвертом квартале 2008 года в городе Новосибирске активной продаже от застройщика находилось 200 новостроек. Средняя цена предложения составила 46,86 тыс. руб. за кв.м., что на 6,2% меньше аналогичного показателя в 3 квартале 2008 года.

Рисунок 4.2 Средняя цена за 1 м² и ежеквартальный прирост на первичном рынке

Средняя цена предложения снизилась по 51% объектов, еще по 27% объектов цена не изменилась. По 22% объектов средняя цена предложения увеличилась, но в основном этот прирост был небольшим (менее 5%) и соответствовал изменению цены по одному или нескольким типам квартир на 1-2 тыс. руб.

Рисунок 4.3 Распределение величины прироста средней цены объектов в 4 квартале 2008 г.

Размер скидок в отдельных случаях достигает 15%-20% от первоначальной цены квартиры, но в большинстве случаев размер скидки составляет 5%-10%.

В 1 квартале 2009 года в г. Новосибирске в продажу предлагалось 167 новостроек, находящихся на разных этапах строительства. Для сравнения, в конце 2008 года в продажу предлагалось более 200 новостроек. Сокращение предложения на первичном рынке вызвано выходом с рынка объектов, перспективы строительства которых при текущей рыночной ситуации до конца не ясны.

По итогам первого квартала 2009 года, средняя цена квадратного метра на первичном рынке жилой недвижимости составила 43,3 тыс. руб., что на 7,5% меньше, чем в 4 квартале 2008 года.



Рисунок 4.4 Средняя цена предложения и квартальный прирост

При этом снижение цены было зафиксировано только в половине новостроек. Более чем по четверти объектов (26%), предлагающихся к продаже, средняя цена за 1 квартал не изменилась. Еще по 23% объектов цена предложения даже увеличилась, но подавляющее большинство таких повышений незначительны: от 0% до 5%. Чаще всего это соответствует повышению цены на 1-2 тыс. руб. по квартирам одного или нескольких типов, предлагающихся в строящемся доме.

Рисунок 4.5 Распределение величины прироста средней цены предложения в 1 квартале 2009 г.

В разрезе по классам наибольшее снижение цен показали дома класса бизнес: средняя цена по ним снизилась на 13,1%. По остальным классам жилья снижение было не столь существенным и находилось в интервале от -4% до -6,5%.

Коммерческая недвижимость

Корни текущей ситуации на этом сегменте рынка также находятся еще в 2007 году: именно тогда на рынке было запроектировано и заложено строительство большого числа торговых и офисных центров. Сейчас, когда значительная часть этих проектов уже осуществлена, на некоторых сегментах этого рынка наметилось насыщение спроса, что привело к нарастанию ценовой конкуренции между различными торговыми и бизнес - центрами. На данный момент управляющие компании и владельцы коммерческой недвижимости вынуждены снижать арендные ставки, чтобы удержать своих арендаторов. Снижение арендных ставок в торговых центрах началось еще в 3 квартале 2008, а в четвертом квартале эта тенденция стала еще более очевидной. В течение двух последних кварталов средняя арендная ставка в торговых центрах снизилась на 10%.

Рисунок 4.6 Средние арендные ставки в действующих торговых центрах и квартальный прирост

Средняя арендная ставка в действующих бизнес - центрах города Новосибирска начала снижаться лишь в 4 квартале 2008 года, выйдя при этом на уровень конца 2007 года.



Рисунок 4.7 Средние арендные ставки в действующих бизнес - центрах и квартальный прирост

Средняя удельная цена предложения офисов к продаже составляет 77,81 тыс. руб./кв.м, что на 3,4% больше, чем в 1 квартале 2008 года. Среди предлагаемых офисов к продаже пятая часть находится на этапе строительства. Средняя удельная цена готовых офисов практически незначительно превышает (на 3,9%) аналогичный показатель для строящихся офисных помещений, что объясняется относительно более высоким качеством предлагаемых офисов в строящихся объектах. Средняя арендная ставка предложения офисов в аренду во 2 квартале 2008 года составила 1002 рубля, что на 14,4% больше, чем в 1 квартале 2008 года.

В общем объеме предложений офисов как к продаже, так и в аренду наибольшая доля (порядка 20-39%) в структуре по количеству приходится на Центральный район. На Заельцовский, Ленинский, Дзержинский, Октябрьский и Железнодорожный районы приходится 55-69%. Доля остальных районов города составляет 6-11%.

Наиболее высокие средние удельные цены для вторичного рынка - на офисные помещения в Центральном и Железнодорожном районах, для первичного рынка - в Центральном районе, что связано с высокой деловой активностью данных районов.



Рисунок 4.8 Средние удельные цены по районам

На рынке аренды лидерами также являются Железнодорожный и Центральный районы. Это объясняется тем, что деловая активность в данных районах растет быстрыми темпами, появляются офисы самого высокого качества. Однако, несмотря на безоговорочное лидерство двух данных районов, в последнее время интерес девелоперов все больше возрастает в отношении Октябрьского и Ленинского районов.



Рисунок 4.9 Средние арендные ставки на офисные помещения в разрезе по районам

В общем объеме предложений офисов (как к продаже, так и в аренду) наибольшие доли в структуре приходятся на офисы площадью до 100 кв.м.

Наиболее высокие средние удельные цены (как для первичного, так и для вторичного рынка) - на небольшие площади (до 100 кв.м). Наиболее высокие средние арендные ставки - на офисы площадью от 251 до 500 кв.м.

Среди предложений офисов к продаже наибольшая доля (49%) приходится на помещения, расположенные в жилых зданиях (при этом средняя удельная цена для офисов в административных зданиях на 5,8% выше соответствующего показателя для офисов в жилых зданиях). Среди предложения офисов в аренду наибольшая доля (45%) приходится на помещения, расположенные в административных зданиях (при этом средняя арендная ставка для них на 4,8% ниже соответствующего показателя для офисов в жилых зданиях).

По сравнению с 1 кварталом 2007 года, наибольший рост средней удельной цены показали помещения, расположенные в квартирах. Далее следуют офисы в административных зданиях. Это говорит об устойчивом спросе на офисные помещения с хорошим местоположением.

На рынке аренды ситуация аналогичная - высокий прирост продемонстрировали помещения в административных зданиях, а также офисные помещения, расположенные в квартирах. Это может говорить о начинающемся дефиците офисов такого типа: большинство квартир на наиболее оживленных магистралях уже выведены из жилого фонда, поэтому растущий спрос не может быть удовлетворен ограниченным предложением.

Наличие в офисе отдельного входа повышает среднюю арендную ставку на 14,6% по сравнению с теми, которые не имеют отдельного входа.

Индекс валовой доходности во 2 кв. 2008 года составил: для помещений в офисных зданиях 173,70%, для административно-жилых помещений 177,83%. Прирост средних арендных ставок (на 32,7% по сравнению с 4 кв. 2006 г.) для последних превысил аналогичные показатели для помещений в бизнес-центрах. Это объясняется тем, что стагнация на рынке жилой недвижимости спровоцировала инвесторов вкладывать деньги в другие объекты недвижимости, в частности - в административные помещения на первых этажах жилых домов. Как правило, в подобных случаях заключаются краткосрочные договора (сроком менее 1 года), что позволяет собственникам помещений реагировать на рыночные колебания и выставлять адекватные арендные ставки.

По итогам 2 квартала 2008 года можно сделать следующий вывод - с точки зрения покупателя более интересен вариант офиса в помещениях на первых этажах жилых домов (данный сегмент показал большую доходность с 4 кв. 2006 г.). Арендатор может найти плюсы в каждом из вариантов: более высокие ставки в бизнес - центрах (при этом ставки фиксированные, а договора долгосрочные) с одной стороны, и некоторая экономия на величине арендной платы для помещений на первых этажах жилых домов (при этом краткосрочные договора, существует возможность более частого пересмотра арендных ставок) - с другой. Как бы то ни было, оба сегмента показывают хорошую динамику, и при правильном выборе объекта могут приносить достойный и стабильный доход новому собственнику.

Маркетинговые исследования

Маркетинговые исследования рынка недвижимости в Дзержинском районе города Новосибирска с целью наилучшего использования объекта.

Задачи маркетинговых исследований [53]:

- определение конкурентных позиций определенных видов продукции и самой фирмы на изучаемом рынке;

- определение условий, при которых достигается оптимальное соотношение между спросом и предложением товаров на рынке.

Принципы сегментации рынка:

1. Предпочтения по географическим признакам (г. Новосибирск, район Дзержинский, остановки транспорта расположены в 10 минутах ходьбы от дома, рядом находятся специализированный и продовольственные магазины, школы и детские сады в зоне пешеходной доступности);

2. Предпочтения по физическим характеристикам (монолитный каркасный 17-ти этажный дом индивидуальной планировки);

3. По функциональному назначению (жилой дом с административными помещениями);

4. По демографическим признакам (возраст покупателей от 30 до 45 лет, работающие, пол - в основном мужчины, возможные арендаторы - фирмы и творческие коллективы (офисные помещения в коммерческих целях));

5. По социально-экономическим признакам (1и 2 группы домохозяйств);

6. По психофизическому признаку (ориентировка на уверенных в своих возможностях покупателей, устойчивых в финансовом отношении, желающих приобрести жилье для повышения качества жизни, молодые семьи (бездетные или имеющие одного, двоих детей)).

7. Комплексный показатель (по предыдущим шести признакам можно сделать комплексную оценку: в 17-ти этажном жилом доме, расположенном в Дзержинском районе г. Новосибирска смогут приобрести себе квартиру семьи (от 30 до 45 лет) с высокими доходами на семью).

По возможностям приобретения жилья на рынке можно выделить 4 группы домохозяйств:

1. Высокообеспеченные, способные единовременно выплатить полную стоимость жилья;

2. Среднеобеспеченные, возможности которых не позволяют купить квартиру сразу, но достаточны для оплаты 30% её цены;

3. Малообеспеченные, имеющие возможность на улучшение своих жилищных условий менее 30% стоимости квартиры;

4. Необеспеченные, которые могут тратить свои средства только на текущее потребление.

Позиционирование на рынке

Позиционирование - это действие, направленное на обеспечение товару конкурентоспособного положения на рынке и определение возможных путей совершенствования товара [53].

Цель позиционирования - помочь покупателям выделить товар из числа аналогов и по какому-либо признаку отдать ему предпочтение при покупке [53].

Факторы позиционирования [53]:

1. Физический и моральный износ. Принимается 0%, так как рассматривается новое строительство.

2. Имидж объекта. Современные конструкции, материалы и технологии, а также улучшенная планировка жилых помещений, наличие парковки и спортивной площадки на территории, прилегающей к жилому дому.

Таким образом, можно сделать вывод, что имидж объекта соответствует требованиям рынка.

3. Имидж местоположения. Дзержинский район г.Новосибирска - благоустроенный район, имеет достаточную транспортную доступность.

4. Соотношение «цена - качество». Цена за один квадратный метр - средняя по городу, качество - хорошее.

5. Имидж фирмы.

ООО «Обьстройпроект» - производственно - строительная компания, объединившая высококвалифицированные кадры строителей, проектировщиков и конструкторов.

Высокая квалификация специалистов является гарантией качества и надежности возводимых объектов. Строительство ведется круглый год в любых условиях. ООО «Обьстройпроект» сотрудничает со многими производителями и поставщиками строительных материалов, что обеспечивает клиентам предприятия кратчайшие сроки строительства.

Отличительные черты предприятия:

- качество и надежность при выполнении работ;

- высокие темпы строительства;

- эксплуатация тепловых и электрических сетей;

- комплексный подход и компетентность.

6. Комплексный фактор.

Объект является новым, современным, благоустроенным и доступным по цене. Кроме того, данный 17-ти этажный жилой дом строит компания хорошо себя зарекомендовавшая в этом секторе экономики, то есть объект может составить сильную конкуренцию на рынке жилой недвижимости.

Возможные варианты использования объекта

Существует три возможных варианта использования строящегося 17-ти этажного жилого дома по ул. Лежена в Дзержинском районе города Новосибирска.

Первый вариант - продажа квартир и офисных помещений физическим и юридическим лицам. Это приведет к окупаемости проекта в достаточно короткие сроки.

Второй вариант - сдача жилья и офисных помещений в аренду, при этом срок окупаемости затрат на строительство значительно увеличится.

Третий вариант - сочетает в себе два предыдущих, и предполагает продажу жилых площадей, а оставшуюся часть сдавать в аренду.

К использованию принимается вариант с полной продажей квартир в частную собственность физическим лицам и сдачей офисных помещений в аренду муниципалитету города. Это объясняется следующим: строительная компания ООО «Обьстройпроект» - зарекомендовавшая себя с положительной стороны на рынке строительных организаций.

4.5 Оценка рисков использования

Существует три основных класса рисков: экономический, социально-политический и фискально-монетарный [47].

Экономический риск - совокупность неопределенностей и непредсказуемостей, возникающих при развитии экономики страны, региона и строительной отрасли.

На экономический риск влияют следующие пять факторов: труд, земля, капитал, менеджмент и информация.

Экономические риски бывают внешними и внутренними.

К внешним относятся:

- рост инфляции;

- конкуренция;

- экономические кризисы;

- погодные условия для строителей;

К внутренним относятся:

- предпринимательский риск;

- организация производства и труда на предприятии;

- уровень техники и безопасности труда;

- действия фирм поставщиков, подрядчиков и проектировщиков.

Отдельно для строительной отрасли это изменение в СНиП, ГОСТ, условий получения кредита и ТУ на строительство.

Социально-политические риски - это совокупность неопределённостей, возникающих в развитии большой системы в целом и её составляющих, в том числе при вмешательстве государства в политику ценообразования, а также в решении задач по мобилизации и концентрации источников накопления имущественных и интеллектуальных ценностей для:

- обеспечения социальной защиты всех групп населения от жизненных рисков общего характера;

- справедливого распределения доходов;

- сокращения безработицы;

- регулирования физических объемов предложения или спроса через цену.

К социально-политическим рискам относятся юридические и правовые факторы. Государство осуществляет торговое и валютное регулирование, использует валютные ограничения и валютные интервенции, лицензирование, таможенные пошлины, субсидии и др. Все эти инструменты тесно взаимосвязаны.

Изменения в социальной политике повлияют на занятость, уровень доходов, объём национального производства и размеры импорта и экспорта.

Причинно-следственные связи могут быть иными. Важно установить взаимосвязь рисков и степень их влияния на все инструменты социальной и экономической политики, так как любое действие имеет цену риска, а соответственно, риски не могут действовать изолированно друг от друга.

Фискально-монетарный риск - это совокупность неопределённостей, возникающих при решении задач по обеспечению экономического роста и стабильности больших, сложных систем с помощью проводимой государством финансовой и бюджетной политики, через механизмы стабилизации уровня цен и оптимальные налоговые нормы эффективного вмешательства Центрального Банка по регулированию конъюнктуры и обеспечению денежной массы.

Фискально-монетарная политика государства - важный инструмент для достижения макроэкономической стабилизации экономики. Фискально-монетарные риски требуют определения области стимулирования деловой активности отрасли и фирм с помощью антициклических мер - в области государственных доходов и расходов. Составляющей частью фискальных рисков является финансово-бюджетная политика.

Фискальные риски состоят из следующих факторов, которые приводят к стабилизации экономики: чрезмерно высокие налоги, неправильная политика, связанная с частными капиталовложениями (эффект дохода и эффект производительности), гипертрофированные размеры расходной части государственного бюджета, чрезмерное или недостаточное регулирование (проблема дозирования) в области конъюнктуры, либо запоздалое или преждевременное государственное вмешательство (проблема выбора времени).

При различных темпах инфляции на внутреннем и внешнем рынках государство по отношению к отечественной валюте проводит работы по ревальвированию (в сторону повышения её паритета) и девальвированию (обесценивание), для того чтобы сохранить её покупательную силу на рынке.

Фискально-монетарный риск присутствует при регулировании объёма денежной массы, где государство может влиять на цены, инвестиционные процессы, потребление населения, объём национального производства и темпы экономического роста.