Проект реконструкции научно-технологического парка РУСП "Агентство развития и содействия инвестициям" (г. Гомель)

При обнаружении неисправностей электроинструмента работы прекратить и сообщить об этом мастеру или производителю работ.

При устройстве каркасно-обшивных перегородок запрещается:

- работать электроинструментом с приставных лестниц;

- натягивать и перегибать провода переносного электроинструмента;

- не допускать пересечения электропроводов с тросами, проводами, находящимися под напряжением, со шлангами для подачи кислорода, ацетилена и других газов;

- передавать переносный электроинструмент другим лицам;

- разбирать и производить самим ремонт электроинструмента;

- держаться при работе за питающий электропровод;

- оставлять без надзора электроинструмент, присоединенный к электросети.

При прекращении подачи напряжения во время работы электроинструмент следует выключить и отключить от электросети.

Обрезку теплоизоляционных плит необходимо производить в специально оборудованном помещении, где смонтирована вентиляция. Выполнение других работ в помещении запрещено.

Работы по резке и установке теплоизоляционных плит проводят в респираторах и резиновых перчатках.

Строго запрещается принимать пищу в помещениях, где укладывают минераловатные плиты в каркасные перегородки.

При прекращении подачи тока, перерывах в работе, отлучке с места работы электроинструмент должен быть отключен.

Ежедневно по окончании работы все механизированные инструменты должны быть сданы лицу, ответственному за их исправность и хранение.

При работе с монтажно-поршневым пистолетом оператор должен быть обеспечен средствами индивидуальной защиты.

Персонал, работающий на электроинструментах, должен иметь II категорию по электробезопасности.



3. Управление и экономическая оценка недвижимости

3.1 Организационно-управленческая структура

Для увеличения эффективности использования здания научно-технологического парка было принято решение сдавать помещения в аренду в качестве офисов.

«Агентство развития и содействия инвестициям» учреждено администрацией СЭЗ «Гомель-Ратон». Имеет статус резидента свободной экономической зоны с 1999 года. Основной вид деятельности - оказание услуг широкого спектра, среди которых:

· подготовка бизнес-планов инвестиционных проектов и обоснования кредита;

· поддержка инвестиционной деятельности в регионе;

· оказание услуг по установлению сотрудничества с возможными партнерами по экспортно-импортным операциям;

· предоставление потенциальным инвесторам информации о возможностях и условиях ведения бизнеса в рамках специального правового режима свободной экономической зоны;

· проведение технического надзора строительства.

Учитывая целевую направленность деятельности РУСП «Агентство развития и содействия инвестициям», помещения здания решено сдавать во временную аренду предприятиям различного характера под офисные помещения, как дополнительные услуги для содействия предприятиям в развитии.

Правовая форма предприятия - республиканское унитарное сервисное предприятие (РУСП). РУСП - некоммерческая организация, наделенная правом собственности на закрепленное за ней собственником имущество. Основной целью деятельности предприятия является извлечение прибыли и помощь в развитии бизнеса на территории Беларуси.

В качестве учредителя, высшего и исполнительного органа РУСП «Агентство развития и содействия инвестициям» выступает директор предприятия. Учредительные документы: устав. Место нахождения - нежилое, непроизводственное помещение арендованное у СЭЗ «Ратон».

Учитывая небольшое количество сотрудников на первоначальном этапе развития РУСП «Агентство развития и содействия инвестициям» для оптимального развития предприятия выбрана линейная структура.

Плюсы такой системы: результат труда, при правильно настроенном механизме управления, стабильно одинакового качества.

Минусы: отсутствие гибкости, потеря информации при движении ее по иерархии, большие затраты времени на принятие решений, однако при небольшом штате сотрудников данный минус несущественен.

Линейная организационная структура управления - это наиболее распространенный тип иерархической (бюрократической) структуры.

Многоуровневая иерархическая система управления, в которой вышестоящий руководитель осуществляет единоличное руководство подчиненными ему нижестоящими руководителями, а нижестоящие руководители подчиняются только одному лицу - своему непосредственному вышестоящему руководителю.

По такому принципу формируется иерархия служб, пронизывающая всю организацию до самого низа.

Организационная структура управления представлена на рисунке 3.1



Рисунок 3.1. Схема организационной структуры управления РУСП «Агентство развития и содействия инвестициям»

В структуру РУСП «Агентство развития и содействия инвестициям» входит 40 человек: директор, главный бухгалтер, юрист, финансовый директор, директор по научно-техническим работам, технический директор, заместитель финансового директора по части маркетинга, заместитель директора по экспертной работе, заместитель директора по работе с предприятиями, заместитель директора по НИОКР, технические службы и другой персонал. Расчет затрат на оплату труда представлен в таблице 3.1

Таблица 3.1. Расчет затрат на оплату труда

Должность	Кол-во человек	Реальная зар. плата (руб./месс)	Затраты на оплату труда (руб./год.)	Отчисления ФСЗН, БелГосСтрах	Номинальная заработная плата (руб./месс)
Генеральный директор	1	20 000 000	240 000 000	6 800 000	13 200 000
Главный бухгалтер	1	12 000 000	144 000 000	4 080 000	7 920 000
Юрист	1	12 000 000	144 000 000	4 080 000	7 920 000
Финансовый директор	1	15 000 000	180 000 000	5 100 000	9 900 000
Директор по научно-техническим работам	1	15 000 000	180 000 000	5 100 000	9 900 000
Технический директор	1	15 000 000	180 000 000	5 100 000	9 900 000
Окончание таблицы 3.1
Заместитель директора по части маркетинга	1	10 000 000	120 000 000	3 400 000	6 600 000
Заместитель директора по экспертной работе	1	10 000 000	120 000 000	3 400 000	6 600 000
Заместитель директора по работе с предприятиями	1	10 000 000	120 000 000	3 400 000	6 600 000
Заместитель директора по НИОКР	1	10 000 000	120 000 000	3 400 000	6 600 000
Персонал банка данных	10	90 000 000	1 080 000 000	30 600 000	59 400 000
Персонал технических служб	10	50 000 000	600 000 000	17 000 000	34 000 000
Обслуживающий персонал	10	30 000 000	360 000 000	10 200 000	19 800 000
Итого:	40	-	3 132 000 000	1 064 880 000	-

Итого сумма номинальной заработной плата за 1 год составит 2 067 120 000 бел. руб. Должностные обязанности работников предприятия представлены в таблице 3.2.

Таблица 3.2. Должностные обязанности работников предприятия

Должность	Должностные обязанности
Генеральный директор	Для выполнения возложенных на него функций директор предприятия обязан: - Руководить в соответствии с действующим законодательством всеми видами деятельности предприятия. - Нести ответственность за организацию охраны труда работников предприятия и по проведению инструктажей по технике безопасности и охране труда работникам. - Организовывать работу и эффективное взаимодействие всех работников предприятия. - Обеспечивать выполнение предприятием заданий согласно установленным количественным и качественным показателям, всех обязательств перед государственным бюджетом, поставщиками, заказчиками и банками. - Принимать меры по обеспечению предприятия квалифицированными кадрами, по наилучшему использованию знаний и опыта работников, созданию безопасных и благоприятных условий для их труда. - Обеспечивать сочетание экономических и административных методов руководства, единоначалия и коллегиальности в обсуждении и решении вопросов, материальных и моральных стимулов повышения эффективности производства.
Главный бухгалтер	- Осуществляет организацию бухгалтерского учета хозяйственно-финансовой деятельности и контроль за экономным использованием материальных, трудовых и финансовых ресурсов, сохранностью собственности предприятия. - Формирует в соответствии с законодательством о бухгалтерском учете учетную политику исходя из структуры и особенностей деятельности предприятия. - Обеспечивает рациональную организацию бухгалтерского учета и отчетности на предприятии и в его подразделениях, формирование и своевременное представление полной и достоверной бухгалтерской информации о деятельности предприятия, его имущественном положении, доходах и расходах, а также разработку и осуществление мероприятий, направленных на укрепление финансовой дисциплины. - Обеспечивает законность, своевременность и правильность оформления документов, составление экономически обоснованных отчетных калькуляций себестоимости продукции, выполняемых работ (услуг), расчеты по заработной плате, правильное начисление и перечисление налогов и сборов в федеральный, региональный и местный бюджеты, страховых взносов в государственные внебюджетные социальные фонды, платежей в банковские учреждения, средств на финансирование капитальных вложений, погашение в установленные сроки задолженностей банкам по ссудам, а также отчисление средств на материальное стимулирование работников предприятия. - Участвует в проведении экономического анализа хозяйственно-финансовой деятельности предприятия по данным бухгалтерского учета и отчетности в целях выявления внутрихозяйственных резервов, устранения потерь и непроизводительных затрат. - Принимает меры по накоплению финансовых средств для обеспечения финансовой устойчивости предприятия. - Осуществляет взаимодействие с банками по вопросам размещения свободных финансовых средств на банковских депозитных вкладах (сертификатах) и приобретения высоколиквидных государственных ценных бумаг, контроль за проведением учетных операций с депозитными и кредитными договорами, ценными бумагами. - Обеспечивает составление баланса и оперативных сводных отчетов о доходах и расходах средств, об использовании бюджета, другой бухгалтерской и статистической отчетности, представление их в установленном порядке в соответствующие органы. - Следит за сохранностью документов бухгалтерского учета и за организацией хранения документов бухгалтерского учета.
Финансовый директор и его заместитель	- Направляет деятельность всех структурных подразделений на развитие и совершенствование продаж с учетом социальных и рыночных приоритетов. - Разрабатывает и согласовывать с директором фирмы планы продаж, рекламной кампании, планы обучения, оценки и аттестации работников - Обеспечивает правильное сочетание экономических и административных методов руководства, единоначалия и коллегиальности в обсуждении и решении вопросов, применение принципов моральной и материальной заинтересованности и ответственности каждого работника за порученное ему дело и результаты работы всего коллектива, выплату заработной платы в установленные сроки. - Проводит работы по совершенствованию планирования экономических и финансовых показателей деятельности предприятия, по созданию и улучшению нормативов трудовых затрат, расходования товарно-материальных ценностей и использования производственных мощностей. - Готовит отчеты директору фирмы: о выполнении плана продаж по оптовому и розничному направлению за месяц (до 5 числа следующего месяца), квартал, год; о выполнении плана рекламной кампании и затратах на рекламную кампанию за месяц, квартал, год. - Использует правовые средства для финансового управления, и функционирования в рыночных условиях, укрепления договорной и финансовой дисциплины, регулирования социально-трудовых отношений, обеспечения инвестиционной привлекательности предприятия в целях поддержания и расширения масштабов предпринимательской деятельности. - Осуществляет работу по планированию и разработке схем, форм, методов и технологии продаж товаров, продвижению товаров на рынок. - Разрабатывает и организует проведение предпродажных мероприятий по созданию условий для планомерной продажи товаров, удовлетворения спроса покупателей на товары. - Принимает участие в разработке и реализации бизнес-планов и коммерческих условий заключаемых соглашений, договоров и контрактов, оценке степени возможного риска. - Изучает рынок товаров и тенденции его развития, анализирует рыночные возможности. - Собирает информацию о спросе на товары, причинах его изменения, анализирует потребности покупателей. - Выявляет потенциальных и перспективных покупателей товаров и устанавливает с ними деловые контакты. - Проводит переговоры по продажам с покупателями по следующим направлениям: представление общих сведений о товарах и их свойствах; введение значимых для продажи критериев оценки товаров; устранение сомнений в невыгодных свойствах товаров; информирование о спросе на товары и отзывах потребителей о товарах; выявление потенциальных потребностей покупателей и пр.
Директор по научно-техническим работам и его заместители	- Организует экспертизы проблемных ситуаций, решений предложений, проектов и т.п. - Занимается поиском и отбором экспертов. - Определяет окончательные результаты экспертизы. - Занимается поиском проблемных ситуаций субъектов хозяйствования. - Организует взаимодействие специалистов и предприятий. - Заключает договора с предприятиями, подрядчиками. - Организует подрядные работы. - Организует поиск и анализ научно-технологических решений, новых товаров. - Организует коллективы по разрешению проблемных ситуаций. - Организует коллективы по выработке новых решений, разработке товаров, конструкторской документации. - Оценивает технические возможности реализации решений. - Организует разработки новых научно-технических предложений.
Технический директор и технические службы	- Занимаются материально-техническим обеспечением деятельности Техпарка. - Организуют проведение выставок и презентаций. - Занимаются вопросом предоставления во временную аренду помещений, лабораторий, мастерских и т.п.
Обслуживающий персонал	- Осуществляет уборку служебных помещений административных зданий, коридоров, лестниц, санузлов, общественных туалетов, квартир. - Удаляет пыль, подметает и моет вручную или с помощью машин и приспособлений стены, полы, потолки, оконные рамы и стекла, дверные блоки, мебель и ковровые изделия. - Собирает мусор и относит его в установленное место. - Соблюдает правила санитарии и гигиены в убираемых помещениях.

3.2 Сервейинг научно-технологического парка РУСП «Агентство развития и содействия инвестициям»

Сервейинг (от англ. survey - обследование, проверка) - реализация системного подхода к развитию и управлению недвижимостью, включает все виды планирования (стратегическое, оперативное) в целях функционирования недвижимости, а также мероприятия, связанные с проведением комплекса технических и экономических экспертиз объектов недвижимого имущества, обеспечивающих получение максимального эффекта при управлении недвижимостью.

Высокая эффективность управления недвижимостью возможна лишь при профессиональном к нему подходе. Сервейинг предполагает системность в управлении и развитии недвижимости. Такой подход предъявляет высокие требования к планированию на всех уровнях: генеральном, стратегическом и оперативном. При этом проводятся многочисленные мероприятия (главным образом, технические и экономические экспертизы), позволяющие регулярно контролировать эффективность эксплуатации объекта и, соответственно, находить пути ее повышения.

Управление объектами недвижимости в соответствии с комплексным подходом ставит своей целью максимально полное удовлетворение общественных потребностей.

С целью извлечения прибыли от работы предприятия, а также реализация системного подхода к развитию и управлению недвижимостью необходимо разработать комплекс мер по продвижению продукции и услуг выбранного предприятия.

Особенностью рынка на котором функционирует предприятие «Агентство развития и содействия инвестициям» является его ориентированность не на конечных потребителей, а на другие производственные компании (т.е. фирма работает на рынке b2b). При продвижении и рекламе на рынке b2b рекомендуется рассматривать такие каналы коммуникации как:

- целевые маркетинговые мероприятия: конференции, форумы, саммиты, круглые столы, бизнес - завтраки, вебинары и т.п.,

- direсt-маркетинговые мероприятия: почтовая и электронная рассылки, телемаркетинг,

- медиа-маркетинг: реклама и пресс-релизы в целевых печатных изданиях, интернет - порталах,

- реклама в Internet,

- личные контакты.

В таблице 3.3 приведены мероприятия по продвижению Технопарка с учетом воспринимаемости рекламы, в перспективных каналах коммуникации, ориентированных на рынок В2В.

Таблица 3.3. Мероприятия по продвижению товаров и услуг Технопарка

№	Канал коммуникации	Индекс воспринимаемой эффективности (%)	Сумма затрат на выбранное мероприятие, бел. руб. в год
1	Деловые визиты	100	3 500 000
2	Каталоги, справочники, таблицы спецификаций услуг	46	5 000 000
3	Директ-мейл (рассылка e-mail)	39	Бесплатно
4	Реклама в Internet (контекстная реклама)	38	14 000 000
5	Участие в торговых выставках	35	12 000 000
6	Образцы, пробное использование, демонстрация	34	6 500 000
7	Связи с общественностью, PR	31	3 000 000
8	Отраслевые специализированные мероприятия (конференции, презентации)	26	20 000 000
9	Рекламные сувениры (подарки)	24	15 000 000

Суммарные затраты на продвижение составят 79 000 000 бел. руб., или 6 580 00 бел. руб. в среднем в месяц.

Главная цель работы предприятия - получение прибыли. Согласно прогнозному спросу на товары и услуги выручка научно-технологического парка составит 2 891 000 000 бел. руб. в год. Цены на основные услуги и определение суммы выручки представлено в таблице 3.4.

Таблица 3.4. Определение стоимости услуг и суммарной выручки

Наименование показателей	Выручка на прогнозируемые года (млн. бел. руб.)
	1-ый	2-ой	3-ий	4-ый	5-ый
Подготовка бизнес-планов инвестиционных проектов и обоснование кредитов	840	960	980	1120	1280
Услуги по установлению сотрудничества с возможными партнерами по экспортно-импортным операциям	180	268	286	364	404
Проведение технического надзора строительства	143	170	257	284	391
Оказание консультационных и информационных услуг	256	320	380	463	572
Сдача в аренду офисных помещений	750	880	920	968	1073
Сдача в аренду лабораторных помещений	326	425	527	589	634
Сдача в аренду производственных помещений	234	354	398	460	571
Сдача в аренду оборудования	162	198	262	287	394
ИТОГО выручка, млн. бел. руб.:	2891	3575	4010	4535	5319

Номенклатура основных оказываемых услуг:

1. Подготовка бизнес-планов инвестиционных проектов и обоснование кредитов;

2. Услуги по установлению сотрудничества с возможными партнерами по экспортно-импортным операциям: подбор партнеров, ведение переговоров;

3. Проведение технического надзора строительства различных объектов;

4. Оказание консультационных и информационных услуг: консультации юриста, предоставление информации о преимуществах СЭЗ «Ратон»;

5. Сдача в аренду офисных помещений для различных предприятий;

6. Сдача в аренду лабораторных помещений для различных целей;

7. Сдача в аренду производственных помещений для различных целей;

8. Сдача в аренду оборудования: геодезического, измерительного, электрооборудования и т.п.

Для функционирования предприятия необходимо закупить оргтехнику, офисную мебель и другое оборудование. Смета затрат на покупку оборудования представлена в таблице 3.5.

Таблица 3.5. Смета затрат на приобретение

№	Наименование	Необходимое количество, шт	Стоимость за единицу, бел. руб	Стоимоть, бел. руб
1	Ноутбук	20	6 500 000	130 000 000
2	Офисные стулья	60	1 600 000	96 000 000
3	Офисные столы	30	1 200 000	36 000 000
4	Оборудование для проведения презентаций	1	5 700 000	5 700 000
5	Принтер	10	2 300 000	23 000 000
6	Диван офисный	5	7 800 000	39 000 000
7	Стол журнальный	5	2 100 000	10 500 000
8	Доска	3	1 300 000	3 900 000
9	Стулья	12	280 000	3 360 000
10	Шкафы офисные	10	3 700 000	37 000 000
11	Транспорт	3	160 000 000	480 000 000
Итого:	503 400 000

Общие затраты на покупку составят 503 400 000 бел. руб., в дальнейшем по мере окупаемости проекта планируется дополнительная покупка необходимой офисной мебели и оргтехники.

В дополнение к предложенным мероприятиям по сервейингу необходимо добавить появление транспортной развязки для персонала создаваемого научно-технологического парка. Транспортная развязка будет проходить по маршруту Вокзал - проспект Победы - универмаг «Гомель» - Научно-технологический парк - универмаг «Гомель» - улица Советская - площадь Ленина - проспект Ленина - вокзал. По данному маршруту планируется запустить 3 микроавтобуса для персонала Технопарка для удобства проезда на работу (так как в данный момент отсутствует прямой транспорт к зданию Технопарка), а также для деловых поездок в центр города в течение дня и проезда домой. Данное внедрение увеличит количество арендаторов офисных помещений, так как это является дополнительным удобством для ведения переговоров при развитии бизнеса, чем и занимается Технопарк.

Таким образом, применяя системный подход в рамках сервейинга здания, удалось достигнуть максимально полного удовлетворения общественных потребностей и реализовать в здании проект предприятия по обслуживанию, ремонту и продаже метрологического оборудования.

3.3 Инновационные технологии и реинжиниринг бизнес-процессов

Реинжиниринг - это преобразование (перепроектирование, реорганизация) бизнес-процессов для достижения улучшения деятельности компании.

Анализ состояния текущих бизнес-процессов и их адекватность по отношению к поставленным перед компанией целям - необходимый этап на пути повышения отдачи от бизнеса. Оптимизация содержания и структуры бизнес-процессов, выработка показателей эффективности и построение соответствующих систем управления и мотивации персонала - важные элементы реинжиниринга всей деятельности компании.

Результатом реинжиниринга является улучшение важнейших количественно измеряемых показателей.

В ходе анализа бизнес-процессов РУСП «Агентство развития и содействия инвестициям» были выявлены возможности для достижения улучшения деятельности предприятия.

1. Внедрение CSRP-систем с целью учета работы предприятия.

Зачастую издержки на работу с предприятиями довольно велики из-за недостаточной программной обеспеченности сбытовых операций, одним из способов снижения этих затрат является внедрение программ, направленных на оптимизацию сбытовых операций, а также деятельности предприятия в целом. Одним из таких продуктов является концепция CSRP.

Концепция управления производственными ресурсами CSRP (Customer synchronized resourse planning - планирование ресурсов, синхронизированное с потребителем) - была предложена компанией Symix.

Сущность концепции состоит в том, что при планировании и управлении компанией можно и нужно учитывать не только основные производственные и материальные ресурсы предприятия, но и все ресурсы, которые обычно рассматриваются как «вспомогательные» или «накладные». Это ресурсы, потребляемые во время маркетинговой и «текущей» работы с клиентом, послепродажного обслуживания товаров, перевалочных и обслуживающих операций, а также внутрицеховые ресурсы.

2. Реинжиринг принятия и обработки заявления клиента

Когда внешний пользователь передаёт своё заявление, оно классифицируется специалистом и передаётся на исполнение ответственному сотруднику. 70% времени специалист тратил на то, чтобы определить исполнителя и обработать заказ. Предлагается ввести систему учета заявлений и времени обработки их, а также систему электронного документооборота с целью ускорения принятия решений по заявкам потребителей.

3. Внедрение системы анализа проектов и предложений.

Данная система позволит не упустить новые ценные идеи, отличающиеся от типичного для предприятия образа мысли и действия.

Фиксация сформированных решений по реинжинирингу бизнес-процессов должна осуществляться в базе знаний, включающей описание решенных предприятием задач, выполненных проектов, к которому в случае производственной необходимости может обратиться любой сотрудник. Происходит перенос индивидуального знания во внутри корпоративные системы и закрепление его в целях широкого использования другими сотрудниками в процессе моделирования бизнес-процессов. Это делает предприятие менее зависимым от присутствия в ней разных экспертов, обладающих большим опытом и знаниями.

Все информационные технологии совместной работы сотрудников предприятия (корпоративная система электронного общения; технологии баз данных коллективного доступа; технологии управления общим документооборотом; системы сетевого общения) должны эффективно функционировать на трех организационных уровнях:

1 уровень - отделов и подразделений;

2. уровень - интегрированной организации;

3 уровень - расширенной организации (включает в себя все связи с внешним миром - партнерами, заказчиками, поставщиками услуг и пр.).

Таким образом, использование реинжиринга на предприятии позволит повысить эффективность деятельности предприятия, уменьшить сроки обработки заказов, а также разработать системный подход к анализу и внедрению новых идей на предприятии.

3.4 Девелопмент объекта недвижимости

Девелопмент - это любая предпринимательская деятельность, связанная с реконструкцией или изменением существующего здания или земельного участка, приводящая к увеличению их стоимости.

Суть девелопмента как процесса заключается в управлении инвестиционным проектом в сфере недвижимости и включает в себя:

- выбор экономически эффективного проекта;

- получение всех необходимых разрешений на его реализацию от соответствующих органов власти;

- определение условий привлечения инвестиций, разработка механизма и форм их возврата при необходимости;

- поиск и привлечение инвесторов;

- отбор подрядчиков, финансирование их деятельности и контроль за их работой;

- реализацию созданного объекта недвижимости или передачу его в эксплуатацию заказчику.

Качественное преобразование недвижимости в рамках девелопмента характеризуется единством физических, экономических и правовых процессов:

- физические процессы девелопмента обеспечивают появление у объекта недвижимости новых потребительских качеств, соответствующих изменяющимся потребностям обществ;

- экономические процессы девелопмента реализуется в виде повышения ценности объекта недвижимости вследствие произведенных физических изменений;

- правовые процессы девелопмента связаны с юридическим оформлением произведенных изменений, появления качественно нового объекта недвижимости, обладающего ценностью большей, чем исходный.

Под создание РУСП «Агентство развития и содействия инвестициям» была выбрана площадь 7004,27 м². На выделенной площади была произведена перепланировка и ремонт помещений, для появления у объекта недвижимости новых потребительских качеств.

В результате перепланировки на площади 7004,27 м² были сформированы следующие помещения:

На первом этаже: тамбур, гардероб, насосная и водомерный узел, бюро пропусков и пост охраны, гардероб, вестибюль, зал на 224 места, раздаточная, моечная столовой посуды, моечная кухонной посуды, санузел для людей с ограниченными возможностями, комната уборочного инвентаря, лестничные клетки, санузел для посетителей мужской.

На 2-6 этажах: офисные помещения, лифтовой холл, лестничные клетки, помещение уборочного инвентаря, помещения для инженерных комуникаций, санузел мужской, санузел женский. Кабинет директора и главного бухгалтера площадью 12,8 м², где будет осуществлять руководство всеми видами деятельности центра, также учавствовать в разработке инструкций по охране труда, пожарной безопасности и бухгалтерскому учету.

В помещениях будущего предприятия был произведен косметический ремонт, установлена необходимая для работы мебель, а также подведены телефонная линия, факс и интернет.

Во всех помещениях должны быть соблюдены санитарно-гигиенические требования.

3.5 Расчет рыночной стоимости объекта недвижимости

Исходные данные:

· дата введения объекта в эксплуатацию - ноябрь 1964 г.;

· дата оценки объекта недвижимости - 01.05.2015 г.;

· площадь объекта оценки (S) - 7004,27 м²;

· площадь земельного участка объекта оценки (S_L) - 3013,4 м²;

· физический износ (ФИ) - 30%;

· кадастровая стоимость 1м² земли оценочной зоны (КС_зоны) - 170 000 бел. руб.;

· среднерыночная стоимость 1м² объекта аналога (С^а) - 3 200 000 бел. руб.;

· рыночная арендная ставка объекта недвижимости в месяц (Н_ар) -

10 300 000 бел. руб.;

· затраты на маркетинговые услуги в год (IC) - 79 000 000 бел. руб.;

· тариф для исчисления земельного налога (Т_зн) -436 000 бел. руб.;

· среднегодовой чистый операционный доход по объектам-аналогам в расчете на 1м² (ЧОД_А) - 320 000 бел. руб.

Расчет стоимости объекта недвижимости затратным методом

Затратный метод представляет собой совокупность методов расчета стоимости, позволяющих определить стоимость объекта недвижимости на основе расчета стоимости земельного участка и его недвижимых улучшений, включая имущественные права на них

Расчет рыночной стоимости при помощи затратного метода производился методом построения.

Метод построения представляет собой метод расчета стоимости объекта недвижимости путем суммирования стоимости земельного участка с учетом имущественных прав на него, стоимости недвижимых улучшений, прибыли предпринимателя, косвенных затрат, внешнего удорожания за минусом накопленного износа.

Расчет стоимости объекта недвижимости методом построения происходит в следующей последовательности:

1) Определение стоимости местоположения объекта недвижимости:

V_L = KC_зоны · S_L · К_р · К_иц, (7)

где KC_зоны - кадастровая стоимость земель оценочной зоны по виду функционального использования оцениваемого объекта недвижимости;

S_L - площадь земельного участка объекта оценки;

K_р - корректирующий коэффициент, учитывающий особенности земельного участка, K_р=1,1;

K_иц - коэффициент, учитывающий изменения цен на рынке земельных участков, K_иц=2,0.

V_L = 170 000 · 3013,4· 1,1 · 2,0 = 1 127 011 600 бел. руб.

2) Определение первоначальной стоимости объекта недвижимости в ценах 1969 г.:

С_п = У_д · К_к · S_L, (8)

где У_д - удельная стоимость 1м² объекта оценки в ценах 1969 г. Принимается по Сборнику УПВС №9, (таблица 17 ж) У_д = 19;

К_к - корректирующий коэффициент к удельной стоимости 1м² на наличие радио и телефона, К_к = 1,0103;

S_L - площадь объекта недвижимости.

С_п = 19 · 1,0103 · 7004,27= 134 500 руб.

3) Определение восстановительной стоимости объекта оценки:

С_в = С_п • К₁₉₉₁• К_смр • К_н, (9)

где С_п - первоначальная стоимость объекта недвижимости,

К₁₉₉₁ - индекс пересчёта стоимости объекта оценки в базисный уровень цен 1991 г. будет определяться по формуле:

К₁₉₉₁ = К₁₉₈₄ · К_отр· К_тер, (10)

где К₁₉₈₄ - коэффициент пересчёта из цен 1969 г. в цены 1984 г., К₁₉₈₄ =1,2;

К_отр - отраслевой коэффициент. Для административного помещения К_отр = 2,06;

К_тер - коэффициент пересчёта из цен 1984 г. в цены 1991 г., К_тер= 0,99;

К₁₉₉₁ = 1,2 · 2,06· 0,99 = 2,45

К_н - коэффициент учитывающий налоги, К_н=1,10;

К_смр - коэффициент пересчета СМР рассчитывается по формуле:

К_смр = К_1смр / К_2смр, (11)

где К_1смр - индекс СМР, действующий на дату оценки, К_1смр = 15 181,112;

К_2смр - индекс СМР, принимаемый от уровня цен, в котором рассчитана первоначальная стоимость объекта оценки. К_2смр = 1.

Тогда коэффициент СМР равен:

К_смр = 15 181,112 / 1 = 15 181,112

Определяем стоимость восстановления объекта на дату оценки:

С_в = 134 500 • 2,45 • 15 181,112• 1,10 = 5 502 812 000 бел. руб.

4) Определение прибыли предпринимателя объекта оценки.

Прибыль предпринимателя объекта аналога в расчёте на 1 мІ:

ПП^а = С^а - С_инв - КС_зоны, (12)

где С^а - среднерыночная стоимость 1 мІ объекта аналога, С^а= 3 200 000 бел. руб.;

С_инв - расчётный показатель инвестиций на 1 мІ:

С_инв = С_в / S = 5 502 812 000 / 7004,27= 786 000 бел. руб.

Прибыль предпринимателя объекта-аналога в расчёте на 1 мІ равна:

ПП^а = 3 200 000 - 786 000 - 170 000 = 2 244 000 бел. руб.

Определяем норму прибыли предпринимателя:

Н_ПП = ПП_а / С_инв · 100% = 2 440 000 / 786 000 · 100% = 285%

Определяем величину прибыли предпринимателя по объекту оценки:

ПП = Н_ПП ·С^о_инв / 100%, (13)

где С^о_инв - расчётный показатель инвестиций по объекту оценки (стоимость восстановления объекта оценки С_в = 5 502 812 000 бел. руб.).

ПП = 285% · 5 502 812 000 / 100% = 15 683 014 200 бел. руб.

5) Определение стоимости объекта недвижимости

V = V_L +V_B + EP + IC + EA_X - И_Н (14)

где V_L - стоимость местоположения объекта недвижимости;

V_B - стоимость восстановления;

EP - прибыль предпринимателя;

IC - косвенные затраты включают в себя затраты на маркетинговые услуги, IC = 79 000 000 бел. руб.;

EA_X - внешнее удорожание. Факторы внешнего удорожания по объекту оценки отсутствуют, в связи с чем внешнее удорожание равно нулю;

И_Н - накопленный износ:

И_Н = С_в· ФИ / 100% = 5 502 812 000 · 30% / 100% = 1 650 843 600 бел. руб.

Таким образом, стоимость объекта недвижимости, рассчитанная затратным методом, составит:

V = 1 127 011 600 + 5 502 812 000 + 15 683 014 200 + 79 000 000 - 1 650 843 600 = 20 740 994 200 бел. руб.

Расчет стоимости объекта недвижимости доходным методом

Доходный метод представляет собой совокупность методов расчета стоимости, основанных на дисконтировании прогнозируемых будущих денежных потоков или капитализации годового денежного потока.

При реализации доходного метода оценки используем метод прямой капитализации.

В основе данного метода лежит определение ставки капитализации, которая представляет собой коэффициент капитализации, учитывающий как чистую прибыль, получаемую от эксплуатации оцениваемого объекта недвижимости, так и возмещение капитала, затраченного на приобретение этого объекта.

Расчет стоимости объекта недвижимости методом прямой капитализации происходит в следующей последовательности:

1) Определение потенциального валового дохода

ПВД = Н_ар · 12+В_у, (15)



где Н_ар - рыночная арендная ставка объекта недвижимости в месяц;

В_у - выручка за 1 год от предоставленных услуг, В_у = 2 891 000 000 бел. руб.

ПВД = 10 300 000 · 12 + 2 891 000 000 = 3 014 600 000 бел. руб.

2) Определение потерь арендной платы

С^п_ар =ПВД · Р^п_ар/ 100%, (16)

где Р^п_ар - потери арендной платы в связи с неполной загрузкой приняты в размере 5% от потенциального валового дохода.

С^п_ар = 3 014 600 000 · 5% / 100% = 150 730 000 бел. руб.

3) Определение действительного валового дохода

ДВД = ПВД - С^п_ар = 3 014 600 000 - 150 730 000 = 2 863 870 000 бел. руб.

4) Определение постоянных расходов

Налог на недвижимость, исходя из остаточной стоимости:

ННД = С_ост · Н_нн, (17)

где С_ост - остаточная стоимость объекта недвижимости:

С_ост = С_в - С_в· ФИ = 5 502 812 000 - (5 502 812 000 · 30%) / 100% = 3 851 968 400 бел. руб.

Н_нн - ставка земельного налога, принимается Н_нн = 2,5%.

ННД = 3 851 968 400· 0,025 = 96 299 210 бел. руб.

Налог на землю рассчитывается по формуле:



НЗ= Т_зн · С_зн (18)

где Т_зн - тариф для исчисления земельного налога. Согласно данным национального кадастрового агентства, Т_зн = 436 000 бел. руб.

С_зн - ставка земельного налога на земельный участок, С_зн = 0,55.

НЗ = 436 000 · 0,55 = 239 800 бел. руб.

5) Определение переменных расходов

Налог на добавленную стоимость (НДС = 20%)

НДС = ДВД · 20% / 120% = 2 863 870 000 · 20%/120% = 477 312 000 бел. руб.

Расходы на управление (1%)

Р_упр = ДВД · 1% / 100% = 2 863 870 000 · 1% / 100% = 28 638 700 бел. руб.

6) Определение операционных расходов

ОР = ННД + НЗ + НДС + Р_упр = 96 299 210 + 239 800 + 477 312 000 + 28 638 700 = 602 489 710 бел. руб.

7) Определение чистого операционного дохода

ЧОД = ДВД - ОР = 2 863 870 000 - 602 489 710 = 2 261 380 290 бел. руб.

8) Определение коэффициента капитализации

R₀ = ЧОД_А / С^а, (19)

где ЧОД_А - среднегодовой чистый операционный доход по объектам-аналогам в расчете на 1 м², ЧОД_А = 320 000 бел. руб.

С^а_. - среднерыночная стоимость 1 м² объекта аналога, С^а = 3 200 000 бел. руб.

R₀ = ЧОД_А / С_1м.кв. = 320 000 / 3 200 000 = 0,1.

9) Определение стоимости объекта недвижимости методом прямой капитализации

V = ЧОД / R₀ = 2 261 380 290 / 0,1 = 22 613 802 900 бел. руб.

Из полученных в результате расчета рыночной стоимости объекта недвижимости данных следует, что стоимость, определенная затратным и доходным методами приблизительно равна.

Определим рыночную стоимость объекта недвижимости, используя весовые коэффициенты (таблица 3.6).

Таблица 3.6. Определение стоимости с использованием весовых коэффициентов

Метод расчета	Стоимость объек. оценки, бел. руб.	Весовой коэффициент	Взвешенная стоимость, бел. руб.
Затратный метод	20 740 994 200	0.3	6 222 298 260
Доходный метод	22 613 802 900	0.7	15 829 662 030
ИТОГО:	22 051 960 290

Таким образом, рыночная стоимость предприятия на сегодняшний день составляет 22 051 960 290 бел. руб. Стоимость объекта аналога составляет 21 998 856 000 бел. руб.



3.6 Расчет и графический анализ эффективности применения сервейинга и девелопмента на объекте недвижимости

Экономическая эффективность - один из основных факторов определения стратегии управления недвижимостью. В процессе экономического обоснования прогнозируются доходы и расходы от объекта недвижимости.

Прогнозирование финансово-экономической деятельности является обоснование оптимального варианта организации производства, позволяющего получить наилучший финансовый результат. Назначение финансового планирования состоит в определении на предстоящий период величины доходов, сумм расходов и отчислений, показателей характеризующих платежеспособность предприятия, а также отражают возможность по своевременному и полному расчету за товары и услуги.

Для определения эффективности использования выделенного объекта используем формулу:

(20)

где РВД - расчётный валовый доход,

Н_ПВД - нормируемый потенциальный доход.

Расчётный валовый доход находим по формуле:

РВД = ВД - УН - РП - ПР, (21)

где ВД - валовый доход предприятия, ВД = 2 891 000 000 руб.;

УН - упрощенный налог, составляющий для организаций не выплачивающих подоходный налог составляет 5%,

УН =2 891 000 000 • 0,05 = 144 550 000 руб.;

Расходы на оплату труда находятся как:

ОТ = ФЗП + ФСЗ + Н_ГСХ, (22)

где ОТ - расходы на оплату труда

ФЗП - фонд заработной платы, ФЗП = 2 067 120 000 руб.;

ФСЗ - отчисления в фонд социальной защиты, составляющие 34% от ФЗП;

НГСХ - налог на страхование, он составляет 0,6% от ФЗП.

Расходы на оплату труда составляют

ОТ = 2 067 120 000 + 2 067 120 000• 0,34 + 474 000 000 • 0,006

= 2 782 343 520 руб.

Определяем расчётный валовый доход:

РВД = 2 891 000 000 - 144 550 000 - 2 782 343 520 = -2 334 800 руб.

Для определения нормируемого потенциального дохода используем следующую формулу:

Н_ПВД = АП₁ • S, (23)

где АП1 - арендная плата за 1 м²;

S - площадь выделенного объекта, S = 7004,27 кв. м.

Арендная плата за месяц составляет 200 000 руб., следовательно за первый год она составляет 2 400 000 руб.

Тогда нормируемый потенциальный доход равен

Н_ПВД = 2 400 000 • 7004,27= 16 810 248 000 руб.

Таким образом, получаем следующую эффективность использования выделенного объекта:

(24)



Дальнейший расчет эффективности по годам на 5 лет рассчитан и сведен в таблицу 3.7.

Таблица 3.7. Расчет эффективности на пять лет

Показатель (млн. руб.)	1 год	2 год	3 год	4 год	5 год
Валовый доход предприятия, ВД	2891	3575	4010	4535	5319
Упрощенный налог, УН составляет 5% от ВД	144,55	56,25	57,2	60,25	64,35
Фонд заработной платы, ФЗП	2067,12	2067,12	2067,12	2067,12	2067,12
Отчисления в фонд социальной защиты, составляющие 34% от ФЗП	702,8208	702,821	702,821	702,821	702,821
Налог на страхование, он составляет 6% от ФЗП.	2,844	2,844	2,844	2,844	2,844
Расчётный валовый доход, РВД	-26,3348	745,965	1180,02	1701,97	2481,87
Площадь выделенного объекта, S	7004,27	7004,27	7004,27	7004,27	7004,27
Нормируемый потенциальный доход	16810,248	16810,2	16810,2	16810,2	16810,2
Эффективность использования выделенного объекта, %	0,16	4,44	7,02	10,12	14,76

Полученные значения свидетельствуют о том, что помещения предприятия используются эффективно, но приносят прибыль во второй год использования.

Расчет эффективности использования каждого помещения в отдельности представлен в таблице 3.8.

Таблица 3.8. Эффективность использования помещений сроком на 3 года

Наименование помещения	Площадь помещ, м2	Коэфф. эффект. помещ.	Эффективность использования помещений, %
			1 год	2 год	3 год
Кабинет директора	8,80	0,03	0,56	0,49	1,19
Кабинет бухгалтера	8,80	0,03	0,56	0,73	1,59
Приёмная	17,6	0,17	3,15	2,68	5,94
Офисное помещение	53,44	0,05	0,93	2,68	3,56
Лифтовой холл	21,29	0,16	2,96	3,41	2,38
Коридор	116,70	0,02	0,37	0,48	1,98

Графический анализ эффективности использования помещений предприятия представлен на листе №8 формата А1.

Графический анализ применения сервейинга на объект недвижимости здание ЦСМС приведен в диаграмме и гистограмме на листе №8 формата А1.

Графический анализ применения девелопмента на здание Технопарка приведен в диаграмме на листе №7 формата А1.

Таким образом, максимальную прибыль от использования недвижимости при минимальных затратах собственник недвижимости сможет получить именно при полной реализации потенциала доходности объекта, что невозможно без использования концепции сервейинга и девелопмента.



Заключение

Дипломный проект разработан на тему: «Проект реконструкции научно-технологического парка РУСП «Агентство развития и содействия инвестициям» в городе Гомеле».

Проект реконструкции здания разработан в соответствии с действующими нормативными документами Республики Беларусь.

В дипломном проекте разработаны объемнопланировочные и конструктивные решения элементов здания, разработан календарный план выполнения работ, график потребности в рабочих кадрах, строительных материалах и машинах. Выполнен теплотехнический расчет наружной стены и чердачного перекрытия. Разработана технологическая карта на устройство мозаичного пола. Разработаны мероприятия по охране труда и пожарной безопасности. Спланировано осуществление коммерческой деятельности путем создания предприятия по продаже оборудования на арендованной площади 7024,7 м² сроком на 5 лет. Рассчитана эффективность использования помещений и объекта в целом и разработана стратегия сервейинга по увеличению дохода предприятия. Проанализирован состав потребительского рынка. Проведен расчет стоимости организованного объекта сравнительным, затратным и доходным методами, определена окончательная рыночная стоимость с помощью весовых коэффициентов.

Экономическая часть выполнена в соответствии с ценами 2016 года.

Проект соответствует требованиям экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и других действующих требований, норм и правил, и обеспечивает оптимальную и безопасную для жизни и здоровья людей эксплуатацию объекта.



Список использованных источников

1. ТКП 452.04432006 (02250). Строительная теплотехника. Строительные нормы проектирования. - Минск: Мво архитектуры и стр.ва Респ. Беларусь, 2007. - 74 с.

2. ТКП 45-2.02-142-2011 (02250). Здания, строительные конструкции, материалы и изделия. Правила пожарно-технической классификации. Минск: Мво архитектуры и стр.-ва Респ. Беларусь, 2011. 24 с.

3. ТКП 45-1.04-37-2008 (02250). Обследование строительных конструкций зданий и сооружений. Порядок проведения. - Минск: Мво архитектуры и стр.ва Респ. Беларусь, 2009. - 48 с.

4. ТКП 45-2.02-22-2006 (02250). Здания и сооружения. Эвакуационные пути и выходы. Правила проектирования. Минск: Мво архитектуры и стр.ва Респ. Беларусь, 2006. 50 с.

5. СНБ 2.02.02-01. Эвакуация людей из зданий и сооружений при пожаре. Минск: Мво архитектуры и стр.ва Респ. Беларусь, 2002. 29 с.

6. Васильев А.А. Дефекты и повреждения элементов и конструкций зданий и сооружений, ч. 1 и ч. 2 Уч.изд. Бел ГУТ, 2010 г.

7. Дикман Л.Г. «Организация и планирование строительного производства» М., Высшая школа, 1982.

8. «Положение об оценке стоимости объектов гражданских прав в Республике Беларусь», утвержденное Указом Президента Республики Беларусь от 13.10.2006 г. №615.

9. СТБ 52.3.01-2011. Оценка стоимости капитальных строений (зданий, сооружений), не завершенных строительством объектов, изолированных помещений, машиномест как объектов недвижимого имущества. Минск: Государственный комитет по стандартизации Респ. Беларусь, 2011. 48 с.

10. ТКП 52.1.01 - 2011 (03150). Оценка стоимости предприятий. Минск: Государственный комитет по имуществу Республики Беларусь, 2011. 22 с.

11. ТКП 52.3.01-2012 (03150). Оценка стоимости капитальных строений (зданий, сооружений), изолированных помещений, машино-мест как объектов недвижимого имущества. Минск: Государственный комитет по имуществу Республики Беларусь, 2012. 94 с.

12. Волков К.А., Шутова И.М. Управление эксплуатацией недвижимости: учебное пособие для студ. спец. - экспертиза и управление недвижимостью / СПб ГАСУ. - СПб., 2007. - 144 с.

13. ТКП 45-1.03-40-2006 (02250). Безопасность труда в строительстве. Общие требования. Минск: Мво архитектуры и стр.ва Респ. Беларусь, 2006. 58 с.

14. ТКП 45-1.03-44-2006 (02250). Безопасность труда в строительстве. Строительное производство. Минск: Мво архитектуры и стр.ва Респ. Беларусь, 2006. 42 с.

15. ТКП 452.04432006 (02250). Строительная теплотехника. Строительные нормы проектирования. - Минск: Мво архитектуры и стр.ва Респ. Беларусь, 2007. - 74 с.

Размещено на Allbest.ru