Анализ пространственной структуры Москвы
Анализ основных факторов, оказавших влияние на формирование пространственной организации Москвы. Изменение плотности жилой застройки, запланированное Генеральным планом города. Рекомендации по повышению эффективности системы градорегулирования города.
| Рубрика | Строительство и архитектура |
| Вид | диссертация |
| Язык | русский |
| Дата добавления | 22.01.2016 |
| Размер файла | 10,8 M |
Отправить свою хорошую работу в базу знаний просто. Используйте форму, расположенную ниже
Студенты, аспиранты, молодые ученые, использующие базу знаний в своей учебе и работе, будут вам очень благодарны.
Рисунок 4. Процентное изменение площади жилого фонда согласно Генеральному плану
Глядя на график, можно наблюдать отрицательные значения изменения площади жилого фонда в центральных районах города (Арбат, Якиманка). Это говорит о том, что Генеральным планом планируется сохранение или незначительное уменьшение площади жилого фонда (около -1%) средствами реновации существующих застроенных территорий и ликвидации пятиэтажных домов. Также можно заметить, что по мере удаления из центра в районах, которые пересекает ТТК и ближайшие 2-3 километра от него, прирост жилого фонда, выраженный в процентном соотношении, имеет максимальные значения. Планируемое Генеральным планом увеличение площади жилого фонда составляет от 30 до 90%. В районе Щукино прирост жилого фонда составляет 28%, в районах Текстильщики и Рязанский 55 и 38%. В Нижегородском районе площадь жилого фонда планируется увеличить с 706 до 1 324 тыс. м2. В данном случае процентное увеличение равняется 88%. Таким образом, в районах СЗАО и ЮВАО, примыкающих к центральной части города, Генеральным планом запланировано формирование высокоплотных жилых зон с вкраплениями многофункциональных зон. Данное увеличение обусловлено большим количеством неиспользуемых по назначению промышленных зон, которые согласно основным мероприятиям генерального плана Москвы планируются к редевелопменту. Кроме того, в районах, удаленных на 6-8 км от центрального ядра города велик процент пятиэтажных домов первого периода индустриального домостроения, входящих городские целевые программы по сносу. Вышеперечисленные факторы являются резервом для уплотнения, которое согласно генеральному плану должно произойти.
Тем не менее, в периферийной части города происходит плавное понижение процентного изменения площади жилого фонда. В районах, граничащих с МКАД, данный показатель составляет порядка 2-5 %, что предусматривает лишь реновацию существующих жилых зон без уплотнительной застройки и повышения показателя плотности жилой застройки. В районе Северное Тушино и Марьино Генеральным планом предусматривается прирост жилого фонда всего лишь на 1 и 2% относительно уже имеющейся площади жилья.
Далее обратимся к пространственному изменению площади жилого фонда по всей территории Москвы согласно Генплану. На рисунках 5 (Процентное увеличение площади жилого фонда Москвы согласно Генеральному плану.) и 6 (Трехмерная модель) на основании данных, полученных из таблицы 1 (см. приложения) построена карта процентного изменения площади жилья в зависимости от района города. Важно отметить, что на рисунках отображена не плотность жилой застройки, а величина процентного изменения. Как видно из этих двух схем, в центре города прирост жилья либо отрицательный, либо составляет менее 5 %, в то время как основное увеличение запланировано на территорию, примыкающую к Третьему транспортному кольцу. Именно там наблюдаются максимальное процентное изменение.
После окончания зоны удаленности от центрального ядра города, процентное изменение начинает падать и в большинстве районов равняется нулю, особенно в районе МКАД. Одновременно с этим, существуют некоторые экстремумы на периферийной части города, некие локальные повышения, где прирост достигает 25%. Однако данные очаги прироста жилого фонда присутствуют в небольших количествах и образовываются в тех зонах, где Москва уже практически примкнула к близлежащим подмосковным городам, например, в северной части таким как Химки. В целом, данными отклонениями для выявления общей тенденции можно пренебречь.
Условные обозначения:
|
Процентное увеличение > 50 % |
||
|
Процентное увеличение 25-49 % |
||
|
Процентное увеличение 15-24 % |
||
|
Процентное увеличение 5-14 % |
||
|
Процентное увеличение < 5 % |
Рисунок 5. Процентное увеличение площади жилого фонда Москвы согласно Генеральному плану
Условные обозначения:
|
Процентное увеличение > 50 % |
||
|
Процентное увеличение 25-49 % |
||
|
Процентное увеличение 15-24 % |
||
|
Процентное увеличение 5-14 % |
||
|
Процентное увеличение < 5 % |
Рисунок 6. Процентное увеличение площади жилого фонда Москвы согласно Генеральному плану. Трехмерная модель
Таким образом, анализируя приведенные выше данные и наблюдения, можно выявить тенденцию, которую содержит Генеральный план относительно регулирования плотности жилой застройки в жилых зонах. И при анализе поперечного разреза по пространственной оси «Северо-запад, центр, юго-восток» и при ортогональном рассмотрении на карте прироста жилого фонда, можно отметить, что Генеральным планом города Москвы планируется значительное повышение плотности застройки жилых зон в зонах, примыкающих к центру, в то время как плотность центрального ядра города практически остается без изменений или имеет тенденцию к незначительному понижению плотности.
В периферийной части Генеральный план планирует понижать плотность жилой застройки, тем самым, он становится направленным на решение всех диспропорций и пространственных искажений в планировочной структуре Москвы, описанных в главе 1.
Данные меры совместно с увеличением плотности сети предприятий культурно-бытового обслуживания и увеличением плотности улично-дорожной сети могут стать действенным инструментом по решению градостроительных проблем Москвы и исправлению урбанистических последствий плановой экономики.
Тем не менее, важно отметить, что Генеральный план является документом территориального планирования и, согласно логике Градостроительного кодекса, не определяет правовой режим использования земельных участков. Следовательно, несоблюдение физическими и юридическими лицами в ходе урбанистических действий Генерального плана города не влечет за собой никаких правовых последствий, и как результат Генеральный план не способен создавать правовые ограничения по превышению плотности застройки.
Более того, Зоны реорганизации, чей правовой статус зафиксирован в Градостроительном кодексе Москвы (статья 28), были отменены из-за противоречий части федеральных законов, в частности Земельному кодексу РФ. Э.К. Трутнев. «Москва: «территории реорганизации» - территории вне закона: о противоправных новеллах московского законодательства”. В результате текущая редакция Генерального плана является неполным документом, который не создает правовых оснований для сдерживания интенсивности использования на территориях, которые были обозначены как зоны реорганизации.
2.2 Северный Административный Округ. Сопоставление предельных параметров плотности жилой застройки в Генеральном плане и проекте Правил землепользования и застройки Москвы
В предыдущей части главы 2 была выявлена политика Генерального плана Москвы в отношении пространственного распределения плотности жилой застройки. В документе планируется повышать плотность жилой застройки в центральной части города, но понижать данный показатель по мере удаления из центра.
Важно отметить, что в отношении максимального прироста жилого фонда Генеральный план содержит предельные значения к расчетному сроку, которые согласно управленческой логике правового градорегулирования не должны превышаться в масштабе города. Данное правило должно соблюдаться по нескольким причинам.
Во-первых, генеральный план имеет план реализации, в котором заложены мероприятия и этапы по обеспечению города инфраструктурой различного назначения. Это и транспортная инфраструктура и инженерная и социальная. Данная инфраструктура рассчитывается и планируется к реализации, исходя из объемов других «объектов-потребителей» данной инфраструктуры.
Во-вторых, задача Генерального плана обеспечить баланс возводимых объемов «объектов-потребителей» и снабжения их теми инфраструктурными «мощностями», которые необходимы для функционирования этих объемов полезных площадей и объектов. При превышении рамок, установленных Генеральным планом, или несоблюдении этапности реализации, появляется риск инфраструктурного кризиса, когда город не в состоянии физически обеспечить построенный объем жилья, офисов или торговых центров, мощностями электросетей, канализацией, водоснабжением, транспортной инфраструктурой или поликлиниками и детскими садами. В материалах генплана книге 1, частях 4.2, 4.4, 4.5, 4.6 содержатся показатели развития различного рода инфраструктуры города. Данные показатели запланированы, исходя из обеспечения баланса, и превышение одного из показателей по строительству каких-либо объектов, будет нарушать этот баланс.
В следующих двух частях главы 2 будет проведен анализ различных уровней документов градостроительного проектирования Москвы на примере Северного Административного округа и будут сопоставлены предельные показатели плотности жилой застройки в данной градостроительной документации. Для анализа был выбран именно Северный Административный округ, так как в нем в равной степени присутствуют различные морфотипы городской среды, а также широко представлены абсолютно все периоды индустриального домостроения Москвы, что делает репрезентативным анализ жилой застройки.
Северный Административный округ (далее САО) на юге ограничен ТТК, станцией метро Белорусская, на востоке - Дмитровским шоссе и линией Октябрьской железной дороги, на севере - МКАД, на западе - Химкинским водохранилищем и Московско-Курским направлением железной дороги. Территория САО составляет 11 300 га, население 1 150 000 человек, средняя плотность населения 100 чел/га Территориальный орган государственной статистики по г. Москве // Показатели муниципальных образований (2014 год). Режим доступа: http://moscow.gks.ru/wps/wcm/connect/rosstat_ts/moscow/ru/municipal_statistics/mainindicators/. Согласно данным генерального плана Москвы площадь жилого фонда составляет 143 000 тыс. м2 и средняя жилищная обеспеченность находится на уровне порядка 20 м2/чел. Территориальный орган государственной статистики по г. Москве // Показатели муниципальных образований (2014 год) Режим доступа: http://moscow.gks.ru/wps/wcm/connect/rosstat_ts/moscow/ru/municipal_statistics/mainindicators/ В состав округа входят 16 районов: Аэропорт, Беговой, Бескудниковский, Войковский, Восточное Дегунино, Головинский, Дмитровский, Западное Дегунино, Коптево, Левобережный, Молжаниновский, Савёловский, Сокол, Тимирязевский, Ховрино, Хорошёвский.
При анализе различных показателей в документах градостроительного проектирования САО была составлена матрица данных (см. прил. табл. 2), на основании которой были сделаны все вычисления, сравнения и построены таблицы, графики и карты. В дальнейшем все районы на графиках будут располагаться не в алфавитном порядке а по мере удаленности от центрального ядра города, чтобы показать динамику изменения плотности жилой застройки и площади жилого фонда от центра к периферии в различной градостроительной документации.
На рисунке 7 показан процент жилых зон от территории района в зависимости от удаления от центра города.
Рисунок 7. Процент жилых зон от территории района САО
Наибольший процент жилые зоны занимают в 3-х районах: Савеловский, Бескудниковский и Ховрино. При этом, важны типология жилого фонда и процент застроенности квартала. Савеловский район примыкает к центральной части города и поэтому во многом там сохранилась историческая застройка со свойственной ей малой этажностью и большим процентом застроенности. В районах Бескудниковский и Ховрино, находящихся в срединной и периферийной частях, преобладают типовые панельные дома с этажностью 9-25 этажей, поэтому плотность застройки и процент застроенности там будет совершенно иной.
Рисунок 8. Существующая плотность жилой застройки. САО
Первоначально был произведен уточненный расчет существующей плотности жилой застройки и приросту жилого фонда, запланированного Генпланом, в САО по методике, описанной в части 1 данной главы. В результате была составлена схема существующей плотности жилой застройки (рисунок 8) и схема планируемой плотности жилой застройки согласно Генеральному плану (рисунок 9).
Как видно из схемы, максимальная плотность жилой застройки сосредоточена в зоне, примыкающей к ТТК и центральному ядру города. В Беговом районе плотность застройки превышает 50 тыс. м2/га. Также наблюдается повышенная плотность в районах Аэропорт, Хорошевский, Савеловский. Однако можно заметить локальные участки высокой плотности жилой застройки в районе Ховрино и Дмитровском, где плотность жилой застройки в отдельных участках достигает 30 тыс. м2/га. Также в виде экстерналий заметны понижение плотности застройки в районе Сокол в районе «Поселка художников» (менее 5 тыс. м2/га), участка малоэтажной индивидуальной жилой застройки. В основной массе плотность жилой застройки в САО держится на уровне 9-11 тыс. м2/га, что сравнимо со среднемосковским показателем.
При анализе схемы процентного увеличения жилого фонда согласно Генплану подтверждается общемосковская тенденция: максимальный прирост запланирован в районах, примыкающих к ТТК, а в периферийной зоне прирост значительно ниже. Данную закономерность можно проследить на графике (рисунок 10). В среднем плотность жилой застройки, учитывая запланированный Генеральным планом прирост жилого фонда, составляет 16 тыс. м2/га.
Рисунок 9. Плотность жилой застройки согласно Генеральному плану САО
Рисунок 10. Изменение площади жилого фонда, запланированное Генеральным планом, по мере удаления из центра города САО
Одной из важнейших частей данного исследования является анализ проекта Правил Землепользования и Застройки Москвы (далее ПЗЗ), который выставлялся на общественные слушания, но так и не был утвержден. Положения о ПЗЗ Москвы содержатся в Законе города Москвы «О Правилах землепользования и застройки города Москвы». «О Правилах землепользования и застройки города Москвы» от 17.11.09 года № 1278_ПП Документ в настоящий момент доступен в «Вестнике мэра и правительства Москвы» и содержит основной текст закона, а также приложения к нему. В приложении содержатся, непосредственно, сами материалы проекта ПЗЗ, которые содержат следующую структуру:
· Общая часть и текстовые материалы территориальной части Правил землепользования и застройки города Москвы. Градостроительные регламенты. Порядок применения Правил землепользования и застройки города Москвы.
· Карты градостроительного зонирования территории города Москвы для территорий административных округов города Москвы.
В разделе 3.2 ПЗЗ содержится информация о классификации и кодовых обозначениях видов территориальных зон, видах разрешенного использования земельных участков, а также видах разрешенного использования объектов капитального строительства. В таблице 7 представлен перечень видов, подгрупп и групп видов территориальных зон. В данном случае нас интересует лишь территориальные жилых зоны и их виды и кодовые обозначения на картах.
Таблица 7. Перечень видов, подгрупп и групп видов территориальных зон Правила землепользования и Застройки города Москвы. Книга 1. Общая часть и Текстовые материалы Территориальной части Правил землепользования и Застройки города Москвы. Раздел 3. Табл. 1.
|
Территориальные зоны жилых функционально-планировочных образований, в т.ч.: |
Индексы территориальных зон |
|
|
Зона микрорайонов многоквартирной жилой застройки |
21-200 |
|
|
Зона районов многоквартирной и одноквартирной жилой застройки |
22-200 |
|
|
Зона районов одноквартирной жилой застройки |
23-200 |
|
|
Территориальные зоны участков жилой застройки, в т.ч.: |
||
|
Зона одноквартирных жилых домов |
20-2001 |
|
|
Зона многоквартирных жилых домов |
20-2002 |
|
|
Зона учебно-воспитательных объектов |
20-2003 |
|
|
Зона размещения жилых объектов |
20-200 |
|
|
Зона смешанного размещения общественно-деловых и жилых объектов |
20-1200 |
Для регулирования интенсивности использования земельного участка, в проекте ПЗЗ Москвы используются такие показатели как предельная высота застройки (определяется как отметка верха ограждающих конструкций), предельный процент застройки земельного участка (определяется как отношение площади застройки к площади земельного участка) и предельная плотность застройки (определение подробно рассмотрено в 1 главе, ч.1.2).
Особенностью московских ПЗЗ является тот факт, что для жилых территориальных зон по некоторым причинам не установлен предельный процент застроенности земельного участка. Таким образом, ограничением пятна застройки служат только нормативы МГСН 1.01.99 по нормируемым элементам, таким как площадки для игр детей, спортивные площадки и норма озеленения.
Предельные значения плотности застройки установлены для каждой территориальной жилой зоны. Также отличием московских ПЗЗ от аналогов в других городах, является методика формирования территориальных жилых зон. В проекте ПЗЗ 2010 года на Карте границ территориальных зон с указанием видов территориальных зон границы территориальных жилых зон вне зависимости от группы и подгруппы установлены таким образом, что производится дифференциация, показанная в таблице 7. Территории детских садов, школ и других образовательных учреждений местного значения выделены в отдельную Зону учебно-воспитательных объектов (код 20-2003) (см. рисунок 11).
Рисунок 11. Фрагмент карты границ территориальных зон с указанием вида территориальных зон Правила землепользования и Застройки города Москвы. Книга 3. Карты градостроительного зонирования территории города Москвы для территории Северного Административного округа города Москвы. Том 1. Карта границ территориальных зон с указанием видов территориальных зон.
На рисунке видно, что существует зона 21-200 (Зона микрорайонов многоквартирной жилой застройки). В ней расположены многоквартирные жилые дома. Но участок детского сада выделен в отдельную зону 20-2003 (Зона учебно-воспитательных объектов).
Далее рассмотрим Карту границ подзон территориальных зон, границ территориальных зон, для которых подзоны не установлены, с указанием предельной плотности застройки (рисунок 12).
Рисунок 12. Фрагмент карты границ подзон территориальных зон, границ территориальных зон, для которых подзоны не установлены, с указанием предельной плотности застройки
Как можно заметить, на данной карте ПЗЗ границы подзон сформированы таким образом, что часть территорий общего пользования (например, внутриквартальный проезд) вычтена из границы жилой зоны и сформирована в самостоятельную подзону с предельным значением плотности застройки, равным 0. Для участка трансформаторной подстанции сформирована отдельная подзона с плотность 16 тыс. м2/га. Для одной жилой зоны в данном случае установлено предельное значение плотности застройки в 22 тыс. м2/га и 27 тыс. м2/га для другой. Данная особенность принципиально важна для дальнейших подсчетов потенциальной площади жилого фонда в жилых территориальных зонах.
Одной из задач исследования является сопоставление предельных значений плотности жилой застройки в системе документов градостроительного проектирования Москвы. Для этого, необходимо произвести расчет потенциального объема жилого фонда, который возможно было бы построить, применив предельные параметры использования земельных участков в составе градостроительных регламентов для жилых территориальных зон. В данном случае нас интересует только предельные значения плотности застройки.
Первоначально были воспроизведены геометрические размеры всех жилых территориальных зон. Территории зон уже не содержат проезды, участки инженерных сооружений и участки учебно-воспитательных объектов, поэтому для получения площади только земельных участков, занятыми жилыми домами к оставшейся площади был применен коэффициент 0,8, полученный эмпирически при анализе проектов межевания (именно такой процент (20%) занимают оставшиеся территории общего пользования от территории квартала). Таким образом, была получена «чистая» площадь участков жилых домов согласно проекту ПЗЗ (рисунок 12).
Рисунок 13. Карта жилых зон согласно проекту ПЗЗ САО
Рисунок 14. Фрагмент карты жилых зон с указанием предельной плотности застройки (тыс. м2/га). Войковский район САО
Далее к данной чистой площади земельных участков были применены те предельные значения плотности застройки, которые содержатся в регламентной части ПЗЗ (рисунок 13). В результате была получена максимальная суммарная поэтажная площадь жилой застройки, заданная ПЗЗ. Для сопоставимого сравнения с Генеральным планом (где присутствует только общая площадь квартир, а не суммарная поэтажная площадь) был применен вычисленный ранее коэффициент 0,7 (отношение жилой площади к суммарной поэтажной). Таким образом, итоговая формула подсчета потенциальной площади жилого фонда согласно проекту ПЗЗ выглядит следующим образом:
S жилого фонда = S жилой зоны * 0,2 * Плотность застройки * 0,7
где: 0,2 - коэффициент территорий общего пользования
0,7 - коэффициент отношения жилой площади к суммарной поэтажной
Полученные данные были распределены по районам и внесены в таблицу (см. приложения. табл. 2). Также была составлена схема распределения плотности жилой застройки, где для территориальных жилых зон были применены предельные согласно проекту ПЗЗ показатели плотности застройки (рисунок 15).
Условные обозначения:
|
Плотность жилой застройки > 50 тыс.м2/га |
||
|
Плотность жилой застройки 25-49 тыс.м2/га |
||
|
Плотность жилой застройки 15-24 тыс.м2/га |
||
|
Плотность жилой застройки 5-14 тыс.м2/га |
||
|
Плотность жилой застройки < 5 тыс.м2/га |
Рисунок 15. Схема распределения плотности застройки земельных участков согласно проекту ПЗЗ САО
Согласно данным, полученным из расчетов и представленных в таблице 2 (см. приложения), средняя плотность жилой застройки согласно проекту ПЗЗ составляет 21 тыс. м2/га, что в 1,5 раза выше средней плотности жилых зон Генерального плана и в 2 раза выше средней существующей плотности.
Для сравнения процентного увеличения площади жилого фонда, запланированного Генеральным планом и потенциального прироста жилого фонда по проекту ПЗЗ на основании данных таблицы 2 (см. приложения) была составлена диаграмма (рисунок 16). Районы распределены в зависимости отдаленности из центра.
Рисунок 16. Сравнение процентного увеличения площади жилого фонда согласно генеральному плану и прироста жилого фонда по проекту ПЗЗ
Из графика видно, что генеральный план имеет стратегию повышения площади жилого фонда и уплотнению жилых зон в районах близких к центру и понижения плотности жилой застройки в периферийной зоне, в тот время как проект ПЗЗ не имеет логики по пространственному развития города и для большинства земельных участков устанавливает плотность, значительно превышающую существующую.
Далее, используя данные из таблицы 2 (см. приложения), была составлена диаграмма (рисунок 17), где сопоставлена площадь существующего жилого фонда, площадь жилого фонда согласно Генеральному плану, а также потенциальная площадь жилья согласно проекту ПЗЗ.
Рисунок 17. Сопоставление существующей площади жилого фонда с площадью согласно Генеральному плану и проекту ПЗЗ
Как видно из графика, проект ПЗЗ предусматривает значительное превышение площади жилого фонда по сравнению с максимальной площадью жилого фонда, запланированного Генеральным планом Москвы. В некоторых районах превышение оказывается особо большим, как, например, в районе Ховрино. В Ховрино, как в районе, находящимся в периферийной части города, Генеральный план практически не предусматривает увеличение объемов жилья, в то время как проект ПЗЗ устанавливает там такую плотность застройки земельных участков, что при ее применении произойдет увеличение площади жилого фонда почти в 1,5 раза, с 2 100 тыс. м2 до 3 150 тыс. м2.
Таким образом, можно сделать вывод, что проект ПЗЗ не имеет четкой политики в отношении понижения плотности застройки в периферии и ее увеличения в центре города. Помимо этого, проект ПЗЗ предусматривает значительное превышение предельных объемов жилья, запланированных Генеральным планом, что не соответствует Градостроительному кодексу РФ.
В данной ситуации в Москве теряется инструмент градорегулирования, поскольку Генеральный план содержит предельные показатели нового жилого строительства, и выход за эти рамки, тем более в масштабе города, в рамках логики правового градорегулирования недопустим. Инструмент регулирования развитием территорий теряется еще и потому, что возможности изменений не аккумулируются в точках роста, синхронизированных с предложениями по инфраструктурным проектам Генерального плана, а распределяются по всей территории города. Тем самым провоцируя вызовы-запросы на обеспечение инфраструктурой объектов, реализуемых застройщиками, на которые город не в состоянии будет ответить одновременно, так как в Генеральный план содержит план реализации, где прописана последовательность реализации инфраструктурных проектов города. Можно сделать вывод, что редакции проекта ПЗЗ от 2010 года создавала угрозу не только инфраструктурного кризиса, но отсутствие согласованности с Генеральным планом в отношении политики пространственного развития города.
2.3 Обеспечение предельных параметров плотности жилой застройки документацией по планировке территории
Следующим этапом в сравнении документов градостроительного проектирования в Москве стал анализ документации по планировке территории - проектов планировки и проектов межевания территорий жилых кварталов. В рамках исследования было изучено около 20 проектов планировок территории (далее ППТ). Реквизиты документов были взяты на сайте Комплекса градостроительной политики Москвы в разделе ИСОГД Интегрированная автоматизированная информационная система обеспечения градостроительной деятельности города Москвы. Режим доступа: http://stroi.mos.ru/isogd. На основании данного анализа была составлена таблица (таблица 8), где произведено сравнение площади жилого фонда, установленной в проекте планировки с потенциальной площадью жилого фонда согласно проекту ПЗЗ, которую можно вычислить для той же территории, применив предельные значения плотности застройки. Также на карту САО на основании данных ИСОГД Москвы были нанесены все утвержденные проекты планировки с отображением иконном, показывающих превышение площади жилого фонда в проекте ПЗЗ или ППТ и реквизиты постановлений правительства Москвы (рисунок 18). Согласно подсчетам в настоящий момент Проекты планировки территории разработаны для 840 га, что составляет 32% от общей территории жилых зон.
Таблица 8. Сравнение площади жилого фонда в ППТ и ПЗЗ.
|
Район |
№ документа |
Площадь территории в границах ППТ (га) |
Проект планировки территории |
Проект ПЗЗ |
|||
|
S суммарная поэтажная (тыс. м2) |
S жилого фонда (тыс. м2) |
S суммарная поэтажная (тыс. м2) |
S жилого фонда (тыс. м2) |
||||
|
Аэропорт |
4-П6/04 МГЭ от 31.08.2004 |
26,0 |
380,0 |
266,0 |
282,4 |
197,7 |
|
|
Аэропорт |
952-ПП от 05.12.2000 |
8,9 |
114 |
79,8 |
92,3 |
64,6 |
|
|
Хорошевский |
883-ПП от 21.10.2003 |
32,0 |
366,0 |
256,2 |
323,7 |
226,6 |
|
|
Тимирязевский |
180-ПП от 28.03.2013 |
31,2 |
12,5 |
8,8 |
114,3 |
80,0 |
|
|
Войковский |
549-ПП от 17.11.2011 |
10,4 |
150,7 |
95,4 |
208,0 |
145,6 |
|
|
Дмитровский |
809-ПП от 23.12.2014 |
32,0 |
394,4 |
276,1 |
92,9 |
65,0 |
|
|
Дмитровский |
748-ПП от 09.12.2014 |
76,3 |
804,1 |
562,9 |
1 072,6 |
750,8 |
|
|
Головинский |
80-ПП от 10.02.2009 |
31,7 |
462,8 |
324,0 |
243,7 |
170,6 |
|
|
Коптево |
93-пп от 08.02.2000 |
17,4 |
197,6 |
138,3 |
203,3 |
142,3 |
|
|
Левобережный |
183-ПП от 27.02.2001 |
76,4 |
763,1 |
534,2 |
882,1 |
617,4 |
|
|
Западное Дегунино |
844-ПП от 24.10.2000 |
86,7 |
685,2 |
479,7 |
971,9 |
680,3 |
|
|
Молжаниновский |
757-ПП от 9.09.2003 |
76,5 |
298,0 |
207,6 |
394,3 |
276,0 |
Как видно из таблицы, в большинстве случаев площадь жилого фонда, заложенная в ППТ на 10-40% превышает площадь жилого фонда, рассчитанную для той же территории в проекте ПЗЗ, применив предельные значения плотности застройки. Таким образом, в Московской системе градорегулирования происходит еще один скачок объемов строительства, превышающий максимальные показатели Генерального плана. Абсурдность ситуации заключается в том, что уже произошло превышение плотностных показателей на уровне ПЗЗ, описанное в данной главе части 2. Однако данный анализ показывает, что, несмотря на превышение показателей в проекте ПЗЗ над Генеральным планом, в утвержденных проектах планировки происходит еще одно превышение. Превышение площади жилья, заложенной в ППТ над потенциальной максимальной площадью жилья, рассчитанной по проекту ПЗЗ.
Рисунок 18. Утвержденные проекты планировки территории в САО
Рисунок 19. Разработанные ППТ и выданные ГПЗУ в САО ИСОГД Мысквы. Режим доступа: http://ogd.mka.mos.ru/wps/portal/iaisogd/root/map
Как видно из рисунка 19, значительная часть Градостроительных планов земельных участков выдана на земельные участки, находящиеся за пределами границ разработки проектов планировки территории.
Далее рассмотрим другой вид документации по планировке территории - проект межевания территории жилых кварталов. Исходные данные для анализа были получены с сайта Электронного Атласа Москвы Электронный атлас Москвы. Режим доступа: http://atlas.mos.ru/ в разделе «Участки межевания жилых кварталов» и сайтов управ районов САО. На основании этой информации была составлена карта утвержденных проектов межевания жилых кварталов на территории САО (рисунок 20).
Рисунок 20. Разработанные проекты межевания жилых кварталов. САО
В настоящий момент в Москве существует следующая практика межевания жилых кварталов. При разработке проекта межевания квартала формируется 2 вида границ земельных участков под жилыми домами:
· Нормативный
· С минимальными налоговыми обременениями
Площадь нормативного размера земельного участка рассчитывается с учетом нормативов градостроительного проектирования, действующих на момент постройки жилого дома. Именно из этой нормы формируется размер придомовой территории и размер земельного участка жилого дома.
Границы земельного участка многоквартирного жилого с минимальными обременениями формируется исходя из соображений минимальной площади участка, необходимой для его физического использования. То есть, фактически границы такого земельного участка формируются практически под отмостку здания, включая выходы из подъездов. Далее в проекте межевания наносятся оба вида границ земельного участка и проект выставляется на публичные слушания, по окончанию которых происходит утверждение проекта межевания. Жители имеют возможность выбрать, какой из видов земельного участка ставить на кадастровый учет.
Логика жителей, выбирающий вариант межевания с минимальными обременениями заключается в минимизации своих издержек по содержанию объектов благоустройства, расположены на земельном участке многоквартирного дома., так как в кадастровую стоимость объекта недвижимости входит и долевая собственность - земельный участок, который занимает жилой дом. Кадастровая стоимость объекта недвижимости в свою очередь составляет налоговую базу, которая составляет налог на недвижимость.
В действительности данная практика межевания территории является недопустимой, так как нет, и не может существовать варианта участков жилых домов с минимальными обременениями, поскольку нарушаются нормативы градостроительного проектирования в части размера придомовой территории, невозможна эффективная эксплуатация жилого дома, а также значительно падает капитализация объекта недвижимости. В стоимость квартиры входит и земельный участок жилого дома, в котором она расположена. Размер земельного участка должен быть установлен таким образом, чтобы в дальнейшем на данном земельном участке была возможность воспроизвести такой же жилой дом. При межевании «под отмостку» данное действие перестает быть возможным, поскольку на земельном участке с минимальными обременениями возможно построить дом во много раз меньше, поскольку фактически площадь земельного участка равна пятну застройки.
Более того, при межевании территории квартала «под отмостку» существуют и иные риски, которые могут пагубно повлиять на капитализацию объектов недвижимости и удобство эксплуатации жилого дома и объектов благоустройства. Одним из таких рисков является уплотнительная застройка. Данное явление становится возможным из-за ненормативного межевания. При разработке проекта межевания территории квартала таким образом, что для всех жилых домов формируются земельные участки с минимальными налоговыми обременениями, оставшаяся «ничья» территория квартала становится территорией общего пользования, и согласно проекту межевания вносится в баланс территории. Однако, с правовой точки зрения, данная территория общего пользования не защищена от застройки, поскольку он не выделена красными линиями. Это значит, что при формировании на данной территории земельного участка под строительство нового жилого дома или офисного здания, необходимость проводить в установленном законом порядке публичные слушания отпадает. Следовательно, застройщик может выкупить эту землю или заключить договор долгосрочной аренды, получить ГПЗУ и разрешение на строительство.
Важно отметить, что территории общего пользования, формируемые при нынешней практике межевания и разработки проекта планировки, с юридической точки зрения таковыми не являются, так как не выделены красными линиями. Согласно статье 1, частям 11 и 12 ГрК РФ:
«Красные линии - линии, которые обозначают существующие, планируемые (изменяемые, вновь образуемые) границы территорий общего пользования, границы земельных участков, на которых расположены линии электропередачи, линии связи (в том числе линейно-кабельные сооружения), трубопроводы, автомобильные дороги, железнодорожные линии и другие подобные сооружения.»
«Территории общего пользования - территории, которыми беспрепятственно пользуется неограниченный круг лиц (в том числе площади, улицы, проезды, набережные, береговые полосы водных объектов общего пользования, скверы, бульвары).»
Согласно ГрК РФ, красные линии устанавливаются документацией по проектом планировки территории и отражаются в проекте межевания территории. В настоящей практике территория общего пользования не выделяется красными линиями, и, следовательно, не защищена от застройки и приватизации с правовой точки зрения.
Рассмотрим один из проектов межевания в САО, где присутствуют два вида земельных участков - нормативный и с минимальными обременениями.
Проект межевания территории квартала Тимирязевского района, ограниченного 3-м Нижнелихоборским проездом, Дмитровским шоссе, Линейным проездом, улицей линия Октябрьской железной дороги. Разработчик проекта - Государственное Унитарное Предприятие Города Москвы «Главное Архитектурно-Планировочное Управление Москомархитектуры». Государственный заказчик: Департамент городского имущества города Москвы. Номер проекта №09.14.356.2013.
Квартал расположен в районе Тимирязевский. Его территория ограничена Дмитровским шоссе, Октябрьской линией железной дороги, Линейным проездом и 3-м Нижнелихоборским проездом. Территория квартала в красных линиях составляет 13,3 га. В квартале преобладает пятиэтажный кирпичный и панельный жилой фонда первого периода индустриального домостроения, а также 12-ти этажные панельные дома. На территории квартала располагается участок школы. План фактического использования представлен на рисунке 21.
Рисунок 21. План фактического использования территории квартала
На рисунке 21 представлен непосредственно сам проект межевания территории квартала. Характеристики фактического использования и расчетного обоснования площадей земельных участков представлены в таблице 3. Характеристики земельных участков, установленные проектом межевания, представлены в таблице 4 (см. приложения).
Рисунок 22. План межевания территории квартала
На рисунке 22 коричневой штриховкой показаны территории общего пользования, розовым - территории жилых домов, а синей линией показаны границы земельных участков жилых домов с минимальными обременениями. На основании плана межевания была составлена таблица, содержащая подсчеты дефицита придомовой территории.
Таблица 9. Расчетные дефицита придомовой территории по проекту межевания, межевания, при выборе жителями земельного участка с минимальными обременениями
|
№ участка на плане |
Функциональное использование |
Общая площадь жилых помещений (м2) |
Суммарная поэтажная площадь (м2) |
Нормативная S земельного участка (га) |
S участка с минимальными обременениями (га) |
Дефицит территории (га) |
Дефицит территории в процентах |
Плотность застройки (м2/га) |
|
|
1 |
жилой дом |
15 297 |
21 853 |
0,95 |
0,37 |
0,578 |
61% |
23 003 |
|
|
2 |
жилой дом |
2 557 |
3 653 |
0,36 |
0,11 |
0,252 |
70% |
10 147 |
|
|
3 |
жилой дом |
3 721 |
5 316 |
0,5 |
0,17 |
0,332 |
66% |
10 631 |
|
|
4 |
жилой дом |
3 686 |
5 266 |
0,45 |
0,17 |
0,28 |
62% |
11 702 |
|
|
5 |
жилой дом |
3 875 |
5 536 |
0,55 |
0,16 |
0,39 |
71% |
10 065 |
|
|
6 |
жилой дом |
3 640 |
5 200 |
0,25 |
0,08 |
0,17 |
68% |
20 800 |
|
|
7 |
жилой дом |
15 510 |
22 157 |
0,72 |
0,40 |
0,32 |
44% |
30 774 |
|
|
8 |
жилой дом |
2 509 |
3 584 |
0,35 |
0,12 |
0,23 |
66% |
10 241 |
|
|
9 |
жилой дом |
2 576 |
3 680 |
0,36 |
0,12 |
0,24 |
67% |
10 222 |
|
|
10 |
жилой дом |
4 955 |
7 079 |
0,63 |
0,22 |
0,41 |
65% |
11 236 |
|
|
11 |
жилой дом |
2 713 |
3 876 |
0,24 |
0,07 |
0,17 |
71% |
16 149 |
|
|
12 |
жилой дом |
5 078 |
7 254 |
0,56 |
0,23 |
0,33 |
59% |
12 954 |
|
|
13 |
жилой дом |
2 577 |
3 681 |
0,33 |
0,07 |
0,26 |
79% |
11 156 |
|
|
14 |
жилой дом |
2 586 |
3 694 |
0,36 |
0,12 |
0,24 |
67% |
10 262 |
|
|
15 |
жилой дом |
3 522 |
5 031 |
0,5 |
0,16 |
0,34 |
68% |
10 063 |
|
|
16 |
жилой дом |
2 640 |
3 771 |
0,2 |
0,08 |
0,12 |
60% |
18 857 |
|
|
17 |
жилой дом |
3 560 |
5 086 |
0,13 |
0,07 |
0,06 |
46% |
39 121 |
|
|
18 |
жилой дом |
2 896 |
4 137 |
0,24 |
0,14 |
0,1 |
42% |
17 238 |
|
|
19 |
жилой дом |
4 026 |
5 751 |
0,45 |
0,15 |
0,3 |
67% |
12 781 |
|
|
20 |
жилой дом |
7 262 |
10 374 |
0,5 |
0,17 |
0,33 |
66% |
20 749 |
|
|
21 |
жилой дом |
2 576 |
3 680 |
0,25 |
0,12 |
0,13 |
52% |
14 720 |
|
|
22 |
жилой дом |
4 038 |
5 769 |
0,45 |
0,12 |
0,33 |
73% |
12 819 |
|
|
ИТОГО |
101 800 |
145 429 |
9,33 |
3,418 |
5,912 |
63% |
15 713 |
Как видно из таблицы дефицит территории при варианте межевания с минимальными обременениями оставляет от 42 до 79 %. Средняя плотность застройки земельных участков нормативного размера составляет 15 700 м2/га.
На основании плана межевания квартала была разработана схема формирования участков для уплотнительной застройки (рисунок 22). На ней рассмотрен сценарий, при котором все жители домов выбирают вариант межевания земельных участков с минимальными обременениями. Соответственно, территория общего пользования увеличивается на следующее значение:
S тер. общ. польз. = S нормативная земельных участков - S земельных участков с мин. обрем. + S сущ. тер. общ. пользования
S потенциальных земельных участков под уплотнительную застройку = 2,86 га.
Следует отметить, что в расчете фигурирует только те территории общего пользования, которые не выделены красными линиями и, фактически, не являются таковыми и могут быть застроены.
Рисунок 23. Анализ потенциальной емкости квартала в отношении площади жилого фонда
К сформированным земельным участкам под уплотнительную застройку были применены предельные показатели плотности жилой застройки, установленные для данной территориальной зоны в проекте ПЗЗ. На рисунке 24 представлен фрагмент карты ПЗЗ с указанием предельной плотности застройки для данного квартала.
Рисунок 24. Фрагмент карты плотности застройки из проекта ПЗЗ
Как видно из рисунка для данной зоны установлено максимальное значение плотности застройки в 25 тыс. м2/га.
Таким образом, дополнительная потенциальная суммарная поэтажная площадь = 25 тыс. м2/га * 2,86 га = 71 500 м2.
Следовательно, S жилая = 71 500 м2 * 0,7 = 50 000 м2.
Исходя из этого, итоговая площадь жилого фонда = S потенциальная + S существующая = 50 000 м2 + 93 000 м2 = 143 000 м2. В данном случае процентное увеличение площади жилого фонда составило 58 %.
Данная практика межевания территорий жилых кварталов в Москве создает риски уплотнительной застройки в кварталах, особенно в районах микрорайонной жилой застройки, где морфология застройки не создает планировочных условий для полноценного отделения территории общего пользования от участков жилых домов. При квартально-периметральной застройке возможно отделение территории общего пользования от участков жилых домов, так как замкнутый двор квартала, часто, и содержит только придомовую территорию, и именно поэтому, провести красные линии по внешним границам жилых домов очень удобно. В микрорайонной застройке такая практика невозможна в силу геометрических и планировочных особенностей расстановки жилых домов. В силу этого, данный морфотип менее защищен с правовой точки зрения.
Помимо риска уплотнительной застройки и уменьшения капитализации объекта недвижимости, существуют правовые и экономические последствия при разработке Правил землепользования и застройки для данной территории. Градостроительные регламенты Правил землепользования и застройки содержат предельные параметры интенсивности использования земельных участков, находящихся в той или иной территориальной зоне. Как правило, в данные показатели для жилых зон многоквартирной застройки входят процент застроенности, высота застройки, плотность застройки.
Существующая практика межевания делает разработку градостроительных регламентов для данной территории невозможной по нескольким причинам.
Во-первых, проблема касается предельной застроенности земельного участка. При межевании по отмостку фактический процент застроенности составляет от 70 до 90%. Данное значение неприемлемо для жилых зон, так нарушаются нормативы градостроительного проектирования и федеральные нормативы, такие как СНиП 2.07.01-89, и теряется возможность обеспечения всеми нормируемыми элементами благоустройства, которые должны входить в состав участка. При установлении на земельный участок, где осуществлено межевание под отмостку, процента застроенности около 30 -40 %, данный участок автоматически попадает действие ч. 9 статьи 36 ГрК РФ Градостроительный кодекс Российской Федерации. статья 36 ч. 9 . о несоответствующем использовании земельного участка. Это происходит, поскольку фактические параметры использования земельного участка (процент застроенности) превышают максимально разрешенные параметры, содержащиеся в градостроительном регламенте для данной территориальной зоны. Таким образом, реконструкция данного объекта недвижимости может осуществляться только в сторону приведения текущих параметров строительства к разрешенным.
Во-вторых, межевание «под отмостку» грозит попаданием такого земельного участка под несоответствующее использование из-за превышение показателя плотности застройки, установленного для данной территориальной зоны, который равен 25 тыс. м2/га, в то время как фактическая плотность застройки при таком межевании превышает максимально допустимую в 2 раза и составляет около 55 тыс. м2/га.
Как следствие данной политики проведения работ по межеванию, риски существуют не только для пространственного развития города в виде уплотнительной застройки и несбалансированного распределения жилого фонда, но и для собственников объектов недвижимости в виде потери части стоимости квартир и появления правового запрета на реконструкцию.
В текущей главе был рассмотрен вопрос функционирования нынешней московской системы градорегулирования и сопоставлены документы градостроительного проектирования различных уровней. Можно сделать несколько основных выводов. Первый заключается в том, что действующий Генеральный план имеет четкую позицию по вопросу пространственного распределения объемов жилищного фонда в городе. Генеральным планом запланировано сохранение существующей высокой плотности жилой застройки в центральном ядре города, повышение плотности в районах, примыкающих к центральному ядру города, а также редеволпмент под жилищное строительство ныне недействующих промышленных предприятий. В отношении периферийно части, запланировано исправление совершенных градостроительных ошибок, которые позволили хаотичным бессистемным образом создать повышенную жилую плотность в периферийной части города, не учитывая объемов социальной инфраструктуры и транспортных проблем. В периферийно зоне Генеральный план практически не предусматривает уплотнения жилого фонда.
Второй вывод заключается в том, что другие документы градостроительного зонирования и документация по планировке территории, не придерживаются вектора, заданного генеральным планом, по понижению плотности жилой застройки на периферии и повышению ее в центре города. Преемственность документов градостроительного проектирования отсутствует в данном случае, когда проект ПЗЗ равномерно повышает существующую плотность, устанавливая для земельных участков среднюю плотность в 21 тыс. м2 га, против 10 тыс. м2/га существующей. Разумеется, план реализации генерального плана в разделе инфраструктурных объектов совершенно не предусматривает такое масштабное увеличения жилого фонда, что в дальнейшем может поставить Москву на порог инфраструктурного кризиса. Более того, документация по планировке территории делает еще один скачок плотности жилой застройки, превышая, и без того превышенные, значения проекта ПЗЗ.
Третий вывод касается современной практики межевания территорий жилых кварталов, которая пагубно влияет на капитализацию существующих объектов недвижимости, нарушает нормативы градостроительного проектирования и создает возможности для уплотнительной застройки в микрорайонах, правовые ограничения для которой в данный момент отсутствуют из-за неправильного, ненормативного формирования земельных участков жилых домов и территорий общего пользования.
Таким образом, подтверждается гипотеза, сформулированная в начале работы, что на текущий момент в Москве отсутствует эффективная система градорегулирования. В третьей главе данной работы будут даны рекомендации по ее совершенствованию.
Глава 3. Рекомендации по повышению эффективности системы градорегулирования Москвы
3.1 Подходы к регулированию плотности застройки в зарубежных городах-мегаполисах
Говоря об управлении пространственным развитием в зарубежных городах-мегаполисах, прежде всего, стоить изучить тот понятийно-правовой аппарат, который используется в различных странах в сфере градостроительного регулирования. Для оценки интенсивности использования территории существуют различные методики, в зависимости от угла рассмотрения тех или иных параметров развития территории. Показатели и индикаторы, использующиеся в российской градостроительной практике, в основном были выработаны и закреплены как предмет регулирования в советском градостроительстве. В Европе и США институт правового градорегулирования имеет более долгую историю, и как следствие, более сложную организацию, и более широкий набор индикаторов и предметов регулирования, как основных инструментов по управлению пространственным развитием городов. Одними из лидеров в сфере правового градорегулирования являются США и Великобритания. В данном анализе будет изучено несколько кейсов по регулированию показателей интенсивности использования территории.
В Англии в отношении развития жилых зон особое значение придается самому термину интенсивность использования территории. Если в России данный показатель ограничивается такими параметрами как плотность жилой застройки, процент застроенности и этажность, то в британской практике каждое из этих понятий имеет несколько разновидностей и классификаций. В подтверждение этому можно процитировать главного редактора RIBA Journal (Королевский Институт Британских Архитекторов) Яна-Карлоса Кучарека: «Определение плотности и тот, как она измеряется чрезвычайно важно, так ее различные трактовки могут привести к сильно различающимся подходам к проектированию» Kucharek, Jan-Carlos, Happiness per hectare, RIBA Journal May 2006. В настоящий момент в британском законодательстве в сфере градостроительства существуют 3 определения плотности, закрепленных на государственном уровне:
FAR (floor area ratio) - отношение GBA (gross build area) (суммарная поэтажная площадь) к площади земельного участка, занимаемым зданием. Измеряется в численном коэффициенте без единиц измерения. Фактически, это плотность застройки, которая существует и в России. Если поделить показатель плотность застройки на 10 000, то получим FAR. В большинстве случаев в Англии данный показатель используется при расчете технико-экономических показателей при инвестиционно-строительной проекте девелоперами, чтобы понимать эффективность использования земельного участка.
Городские планировщики и planning authorities аппелируют к двум другим определениям плотности как предмету градостроительного нормирования и регулирования.
Dwellings per hectare' (du/ha) - отношение количества жилых единиц (домов) к единице площади (гектар). Данный показатель не рассчитывается на земельный участок, а рассчитывается на квартал или даже на всю территорию города или района. 2007 Adopted UDP p.191 (POLICY H11). Режим доступа: https://www.westminster.gov.uk/unitary-development-plan-udp
Habitable rooms per hectare' (hr/ha) - отношение количества жилых комнат в жилом доме на единицу площади (гектар). В отличие от российской плотности застройки данный показатель является более репрезентативным для понимания реального использования территории, так как он не требует допущений в виде нормы жилищной обеспеченности. Также существуют вариации данного показателя в виде количества спальных мест на гектар. METRICITY. Exploring new measures of Urban Density. Paul Clarke. 2006
Поскольку показатели интенсивности использования территории регулируются в том числе, для понимания нагрузки на территорию, социальную, коммунальную, транспортную инфраструктуры, показатели интенсивности при новом строительстве должны давать полное понимание о потенциальном количестве людей, реально, создающих потребность для обеспечения данной территории различного рода «мощностями».
По Москве средняя жилищная обеспеченность по районам варьируется от 18 м2/чел в Зюзино до 35 м2/чел в Хорошевском районе. Соответственно, на площади в 1000 м2 могут проживать либо 55 человек либо 28, а также жилых комнат минимального размера в 8 м2(согласно СП 54.13330.2011 Жилые здания многоквартирные) будет располагаться 85, но количество санитарных, осветительных приборов, машиномест в паркинге будет совершенно разным в зависимости от количества человек, проживающих на одной и той же площади. Следовательно, одна и та же плотность жилой застройки может создавать совершенно разную нагрузку на различного рода городские инфраструктуры. В то же время в британской практике такая проблема регулируется посредством такого показателя как количество жилых комнат на единицу площади, а не количество квадратных метров.
Рассмотрим конкретный кейс по регулированию интенсивности использования территории на примере Лондона и технологий, которые были применены по управлению сбалансированным пространственным развитием этого мегаполиса.
Основным документом, регламентирующим пространственное развитие Лондона, является План Лондона (London Plan) (далее План). План это документ общего стратегического значения для Лондона, который устанавливает интегрированные экономические, экологические, транспортные и социальные основы для развития столицы до 2036 года. План является частью плана развития Большого Лондона. Местные документы градостроительного проектирования районов Лондона должны быть в общем соответствии с Планом. The Greater London Authority. Режим доступа: http://www.london.gov.uk/priorities/planning/london-plan Данный документ является аналогом Генерального плана. Как и Генеральный план London Plan имеет план реализации (Implementation Plan).
Подобные документы
Особенности исторического развития природного ландшафта г. Москвы. Содержание Генплана города, значение его составляющих - функционального, строительного и ландшафтного зонирования для выбора наиболее оптимального режима градостроительного развития.
эссе [9,0 K], добавлен 10.01.2011Создание "Архитектурной мастерской (бюро) по планировке центра и окраин Москвы" в 1918 г. Планы архитекторов Сакулина, Щусева и Шестакова. Влияние урбанистов и дезурбанистов на архитектуру города. Утопические проекты и постройки жилых домов и клубов.
курсовая работа [52,6 K], добавлен 26.01.2011Расчет территории города, его главных зон: жилой, общественно-деловой, производственной, инженерных сооружений и устройств, внешнего транспорта. Территории за пределами застройки. Функциональное зонирование исследуемого города, система озеленения.
курсовая работа [90,1 K], добавлен 10.02.2015Место зеленых насаждений в планировочной структуре города. Озеленение городских улиц и площадей: примеры и схемы с объяснениями. Расстояние между деревьями при размещении рядов деревьев. Городская система озеленения Москвы, наиболее крупные парки города.
контрольная работа [2,7 M], добавлен 13.02.2012Типология планировочной структуры городов: компактный тип, расчлененный, рассредоточенный, линейный. Основные элементы города. Сущность градостроительных принципов и требований, методы организации системы улиц. Отрицательные тенденции застройки городов.
реферат [28,8 K], добавлен 12.12.2010Анализ природных и антропогенных условий территории города. Правовые аспекты территориальной планировки. Определение общей площади селитебной территории городского поселения. Зонирование территории. Организация жилой и общественной застройки микрорайона.
курсовая работа [175,1 K], добавлен 27.10.2014Общая характеристика Южного административного округа Москвы, анализ его современной планировочной структуры. Особенности экономики, промышленные предприятия, транспорт, инфраструктура округа по районам. Предложения по оптимизации планировочной структуры.
реферат [29,7 K], добавлен 26.05.2012История Борисоглебска, типичного провинциального города юга России. Формирование города (крепость и посад) и его слободы. Преобразование планировочной структуры города на основе применения регулярного градостроительства. Территориальный рост города.
реферат [27,7 K], добавлен 02.06.2009Содержание понятия "оценочное зонирование" городских территорий. Общие особенности функционального зонирования территорий и рынка жилой недвижимости города Ставрополя. Характеристика функциональных зон города. Анализ рынка жилья города Ставрополя.
дипломная работа [1,1 M], добавлен 10.07.2017Разработка водяной системы централизованного теплоснабжения жилищно-коммунальной застройки города с 2-х трубной прокладкой тепловых сетей. Определение тепловых нагрузок районов города. Расчет расхода тепла на отопление, вентиляцию и горячее водоснабжение.
контрольная работа [175,4 K], добавлен 07.01.2015
