Оценочное зонирование территории города Ставрополя по результатам анализа рынка жилья (на примере г. Ставрополя)
Содержание понятия "оценочное зонирование" городских территорий. Общие особенности функционального зонирования территорий и рынка жилой недвижимости города Ставрополя. Характеристика функциональных зон города. Анализ рынка жилья города Ставрополя.
| Рубрика | Строительство и архитектура |
| Вид | дипломная работа |
| Язык | русский |
| Дата добавления | 10.07.2017 |
| Размер файла | 1,1 M |
Отправить свою хорошую работу в базу знаний просто. Используйте форму, расположенную ниже
Студенты, аспиранты, молодые ученые, использующие базу знаний в своей учебе и работе, будут вам очень благодарны.
Размещено на http://www.allbest.ru/
Размещено на http://www.allbest.ru/
Министерство образования и науки Российской Федерации
Федеральное государственное автономное образовательное учреждение высшего профессионального образования
«Северо-Кавказский Федеральный Университет»
Институт математики и естественных наук
Кафедра землеустройства и кадастра
Выпускная квалификационная работа
На тему: «Оценочное зонирование территории города Ставрополя по результатам анализа рынка жилья (на примере г. Ставрополя) »
Выполнил: студент 4 курса, группы ЗКД-б-о-111
Булатов Абдула Омарович
Научный руководитель: к.г.н., доцент
Эшроков Виталий Мурадинович
Зав. кафедрой землеустройства и кадастра
к.г.н, доцент Турун П.П.
Рецензент: Приходько Роман Александрович
Ставрополь 2016 г.
Содержание
Введение
1. Теоретический анализ проблем оценочного зонирования города
1.1 Содержание понятия «оценочное зонирование» городских территорий
1.2 Методика проведения и этапы зонирования городской территории
2. Общие особенности функционального зонирования территорий и рынка жилой недвижимости города Ставрополя
2.1 Общая характеристика функциональных зон города Ставрополя
2.2 Общий анализ рынка жилья города Ставрополя
3. Оценочное зонирование территории города по результатам анализа рынка жилья
3.1 Анализ рынка жилья города Ставрополя (на примере рынка однокомнатных квартир)
3.2 Оценочное зонирование территорий города (на примере однокомнатных квартир)
Заключение
Список литературы
Введение
Город Ставрополь - это город, имеющий богатую историю. Историческое прошлое вкупе со спецификой географического положения города способствовало неравномерному развитию различных районов Ставрополя. Ставрополь - это, безусловно, единая динамично развивающая целостная система, которая включает в себя много элементов - подсистем (районов и зон), каждая из которых функционирует по-своему, но имеет в себе свойства целого. Сегодня в России и в Ставрополе в частности, наблюдается достаточно нестабильная ситуация на рынке жилья - в связи с проблемами в российской экономике цены на жильё стали трудно предсказуемыми и динамичными. Важно в этой ситуации понимать особенности формирования цен в секторе жилой недвижимости - понимать механизм и тенденции формирования цен на жилье в городе.
Ставрополь сегодня - динамично развивающийся город, численность населения которого постоянно и стабильно растет, что способствует высокому спросу на объекты жилой недвижимости в городе. Выявить тенденции (в том числе ценовые) на рынке жилья такого города, как Ставрополь - весьма актуальная задача. Решение этой задачи поможет взглянуть на нынешнюю непростую ситуацию на общероссийском рынке жилой недвижимости с позиций провинциального города.
Объект исследования: рынок жилой недвижимости города Ставрополя.
Предмет исследования: оценочное зонирование территории города Ставрополя по результатам анализа рынка жилья.
Цель исследования: провести оценочное зонирование города Ставрополя на основе анализа рынка жилой недвижимости (на примере рынка однокомнатных квартир).
Гипотеза исследования: общепринятое территориальное (географическое) деление города Ставрополя на районы и оценочное зонирование территории города тесно взаимосвязаны: у каждой зоны города выражена своя специфика формирования рынка недвижимости, которая связана с особенностями исторического и территориального развития района, в котором она располагается.
Задачи исследования:
1. Провести теоретический анализ научной литературы по проблеме исследования.
2. Дать комплексную характеристику функционального зонирования территории краевого центра.
3. Выявить специфические особенности и динамику рынка жилой недвижимости города Ставрополя порайонно.
4. Провести оценочное зонирование территории города Ставрополя на основе анализа рынка однокомнатных квартир.
Практическая значимость исследования: результаты исследования могут быть полезны работникам сферы кадастра и землеустройства, фирмам застройщикам, а также работникам, чья деятельность связана с реализацией жилой недвижимости города Ставрополя. Кроме того, исследование может быть полезно любому человеку, планирующему покупку жилья в городе Ставрополе.
Теоретическая значимость исследования: исследование поможет выявить тенденции на рынке жилой недвижимости города Ставрополя в условиях нестабильной ситуации в экономике страны и нестабильной ситуации на рынке жилья России в частности.
Структура работы: работа состоит из введения, трех глав, заключения и списка литературы, включающем 37 источников.
1. Теоретический анализ проблем оценочного зонирования города
1.1 Содержание понятия «оценочное зонирование» городских территорий
Земельный кодекс определяет понятие «градостроительное зонирование» - это разбивка территорий муниципальных образований в целях определения территориальных зон и установления градостроительных регламентов; вид градостроительной деятельности.
Градостроительное зонирование существует в условиях рынка недвижимости, когда у объектов недвижимости могут меняться собственники. При этом возникает объективная необходимость установить права на использование и строительное изменение объектов недвижимости таким образом, чтобы они могли сохранять силу и в случаях смены собственников. В этом состоит фундаментальный принцип, присущий всем национальным системам зонирования.
Результатом и документом градостроительного зонирования являются правила землепользования и застройки.
Земельный кодекс Российской Федерации использует понятие зонирование территорий. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории земель и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий. Для категории земель населенных пунктов зонированием территорий будет отнесение земельных участков к территориальным зонам в соответствии с градостроительными регламентами [4].
Земля является природным ресурсом и национальным богатством и уже только поэтому не может иметь отрицательной стоимости. В то же время, при стабильной прибыльной предпринимательской деятельности в условиях рыночной экономики в государстве, регионе, поселении, на каждом отдельно взятом участке земли создается земельная рента, которая определяет его цену. Как только издержки на поддержание нормального производства начинают превышать извлекаемые доходы, предприятие становится неэффективным, не может оплатить земельного налога или арендной платы и становится тормозом для нормального функционирования и развития поселения. Если таких предприятий большинство, поселение приходит в упадок со всеми вытекающими последствиями. Чтобы этого не происходило, в рыночной экономике земельный рынок, как рычаг, заменяет неэффективного землепользователя эффективным. В настоящее время в российских условиях многие предприятия, являющиеся градообразующими для конкретного поселения, но остающимися неэффективными в условиях рыночной экономики. Это происходит также и потому, что в соответствии с принципом «наиболее эффективного использования» существующее использование будет продолжаться до тех пор, пока стоимость земли при ее эффективном использовании не превысит стоимости всего имущества в его текущем использовании плюс издержки на уничтожение или перемещение улучшений.
На базе этого считается, что при оценке земель городских поселений в условиях современной России использование экспертных оценок становится жизненно необходимым.
Ценовое зонирование городского поселения, конечным результатом которого станет нахождение коэффициентов относительной ценности территории, выполняется экспертными методами. Статистические и аналитические методы позволяют определить базовые показатели стоимости земли для тестовых территорий. Затем, базовые показатели стоимости земель тестовых территорий и коэффициенты относительной ценности территории позволят определить цену земли по всей территории города[23].
Такая экспертная градостроительная оценка подразумевает выполнение функционального, социального, экономического, экологического, инженерно-технического, эстетического анализов, которые определят набор факторов, влияющих на стоимость земли и связанной с ней недвижимости и являющихся составляющими оценочной модели на период оценки.
Существует методика ценового зонирования земель городов для дифференциации ставок земельного налога. Метод выполнения ценового зонирования поселения городского типа базируется:
- на комплексном функционально-градостроительном анализе территории в пределах городской (поселковой) черты;
- на основных градостроительных принципах, положенных в основу архитектурно-планировочной организации поселения;
- на категориях и видах функционального использования земель городских поселений как существующих, так и предусмотренных Земельным и Градостроительным Кодексами РФ и действующей градостроительной документацией;
- на градостроительных регламентах, установленных местными законодательными органами в виде законодательно-нормативных актов «Правил землепользования и застройки»;
- на действующих средних ставках земельного налога, устанавливаемых в соответствии с Законом РФ «О плате за землю»;
- на затратах на жилищное, культурно-бытовое и коммунальное строительство, рекомендованных для составления технико-экономических обоснований проектирования и строительства городов, жилых районов и микрорайонов.
В качестве конечного результата используется понятие «относительная ценность земель поселения», которая в каждой оценочной зоне выражается «коэффициентом относительной ценности территории». В разработанной методике используется количественные значения коэффициентов относительной ценности территории. Эти коэффициенты представляют собой удельные веса затрат в создание социальной, транспортной и инженерной инфраструктур города, в поддержание соответствующего стандарта жизнедеятельности, охрану окружающей среды. То есть, методика базируется на затратном подходе к оценке недвижимости: суммирование всех коэффициентов относительной ценности территории внутри ценовой зоны [23].
Таким образом, анализ теоретических подходов к проблеме зонирования территорий городов позволяет сделать следующие выводы:
1. Под «оценочным зонированием» территории города подразумевается разбивка территории города на оценочные зоны; по результатам зонирования составляется карта (схема) оценочных зон и устанавливается кадастровая стоимость единицы площади в границах этих зон.
2. Для проведения ценового зонирования городских земель используют методы экспертной оценки, а также статистические и аналитические методы. При анализе важно учитывать особенности городского поселения: его географическое положение, историю развития каждого его района, экономическую и территориальную его специфику.
1.2 Методика проведения и этапы зонирования городской территории
Составление схемы зонирования территорий города для осуществления градостроительной деятельности производится:
- при разработке проекта нового генерального плана;
- при корректировке генерального плана в целом или в части его положений о зонировании территорий с учетом новых условий развития города;
- при разработке правил застройки.
Конкретные требования к разработке схем зонирования в составе отдельных видов градостроительной документации определяются Инструкцией о составе, порядке разработки, согласования и утверждения градостроительной документации.
Разработка схем зонирования территорий городов осуществляется с соблюдением следующих принципов:
- обеспечение преемственности и развития ранее принятых предложений о зонировании территорий города во вновь разрабатываемой документации по его зонированию;
- учет сложившейся застройки, транспортной и инженерной инфраструктуры, а также основных элементов планировочной структуры в границах города, обеспечение их реконструкции и развития на основе рационального природопользования и ресурсосбережения;
- выделение зон с ограничениями градостроительной деятельности, установленными законодательством Российской Федерации и специальными нормами и правилами в области безопасности территорий и поселений и их защиты от воздействия чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера, охраны окружающей природной среды, охраны недр, экологической безопасности и санитарных правил, сохранения объектов историко-культурного наследия и особо охраняемых природных территорий;
- выделение территориальных зон с учетом относящихся к ним ограничений градостроительной деятельности, ресурсного потенциала, определения функционального назначения и интенсивности использования территорий, исходя из государственных, общественных и частных интересов;
- определение с учетом местных условий соответствующих им разновидностей территориальных зон и подзон города на основе и в развитие видов зон, установленных Градостроительным кодексом Российской Федерации, градостроительными уставами (кодексами) субъектов Российской Федерации;
- определение для каждой территориальной зоны (подзоны) градостроительного регламента, устанавливающего совокупность видов и условий использования земельных участков и иных объектов недвижимости, а также допустимого их изменения;
- установление правового режима для каждой территориальной зоны в расчете на его применение в равной мере ко всем расположенным в ней земельным участкам, иным объектам недвижимости;
- установление дополнительных требований к отдельным объектам недвижимости, расположенным в территориальных зонах, градостроительная деятельность в которых подлежит особому регулированию;
- увязанность границ зон с красными линиями, полосами отвода, границами основных землевладений и землепользований [23].
На практике зонирование городской территории осуществляется в несколько этапов:
Первый - выделение на карте (на электронном или бумажном носителях) поселения оценочных участков в целях необходимой и достаточной дифференциации территории поселения.
Второй - установление состава факторов, формирующих стоимость земельных участков в границах оценочного участка, наложение факторов на оценочный участок и уточнение границ последних.
Третий - присвоение количественных значений факторам относительной ценности территории, представленным на территории оценочного участка и расчет суммарного значения коэффициента относительной ценности территории для каждого оценочного участка.
Четвертый - переход от коэффициентов относительной ценности территории к коэффициентам дифференциации ставок земельного налога и формирование ценовых зон.
Пятый - оценка удельного показателя рыночной стоимости земли по тестовым оценочным участкам с использованием: исследования ценовой ситуации на рынке недвижимости или экспериментальных расчетов рыночной стоимости нескольких земельных участков методами индивидуальной оценки по ряду оценочных участков, выбранных в качестве тестовых.
Шестой - перенос удельного показателя рыночной стоимости земли тестовых участков на все ценовые зоны поселения с учетом разработанных коэффициентов дифференциации.
Оценочной зоной признается часть земель, однородных по целевому назначению, виду функционального использования и близких по значению кадастровой стоимости земельных участков.
В зависимости от территориальной величины оценочных зон их границы совмещаются с границами земельных участков с учетом сложившейся застройки и землепользования, размещения линейных объектов (улиц, дорог, рек, водотоков, путепроводов, железных дорог и др.), а также границами кадастровых районов или кадастровых кварталов[23].
По результатам кадастрового зонирования составляется карта (схема) оценочных зон и устанавливается кадастровая стоимость единицы площади в границах этих зон.
В рамках процесса зонирования городского пространства большое внимание уделяется инфраструктуре города.
В научной литературе имеется несколько подходов к организации планировки и застройки территории города и ее зонированию.
Первый подход - концепция опорного экологического каркаса. В основе концепции лежит разделение территории на отдельные пространственные зоны: наивысшей хозяйственной активности, экологического равновесия и буферной зоны. Каждая из зон выполняет свою функцию. И если зона наивысшей хозяйственной активности включает в себя жилые массивы, участки производственных и торговых предприятий, кое-где разделенные зелеными насаждениями, то зона экологического равновесия предназначена для воспроизводства природных ресурсов, формирования зеленого пояса вокруг крупных урбанизированных территорий. Зона экологического равновесия может охватывать и пригородные районы. Буферные зоны образуются на стыке систем расселения и призваны снизить экологический дефицит территорий с насыщенной промышленной инфраструктурой.
Другой подход предполагает разделение территории города на ядро, центральный район, специализированный район и периферию. Ядром города является исторический центр, включающий в себя как правило, главные административные здания, культурные учреждения и торговые центры. Наличие ядра характерно для исторических городов, в некоторых в качестве такого ядра выступает кремль (Москва, Нижний Новгород, Великий Новгород, Псков, Казань и др.). Центральный район по сравнению с ядром является более открытым и ориентирован на обслуживание основных функций города обеспечивая реализацию преимущественно деловых и торговый функций города. Специализированный район предполагает образование на территории города отдельных, достаточно обособленных жилых комплексов микрорайонов или даже целых городских районов. Строительство таких «соцгородов» со своей развитой инфраструктурой было характерно для СССР периода индустриализации. Как правило, соцгорода возникали при крупных промышленных предприятиях, их строительство финансировалось по титулам соответствующий министерств и ведомств. В таких городах, как Тольятти, при строительстве АвтоВАЗа был создан, по сути, новый город, значительно переросший по своим масштабам старый центр.
Периферия - район внешней границы городской территории характеризующийся низкой степенью временной доступности (высокими средними временными затратами), недостаточным развитием социально-бытовой сферы. В этих частях города преобладает одноэтажная жилая застройка частного сектора. Но близость к рекреационным участкам пригородной зоны делает этот сегмент городской территории коммерчески привлекательным. Перечисленные выше подходы формируют научную основу организации городского пространства. Критерии зонирования территории города по трем основным факторам (критериям): функциональному, правовому и экономическому, или ценовому. Критерии зонирования территории города. Правовую основу Зонирования территории города составляют нормы Земельного и Градостроительного кодексов. В указанных документах и в реальной практике муниципального управления используется зонирование территории города по трем основным факторам (критериям): функциональному, правовому и экономическому, или ценовому. Функциональное зонирование территории предполагает использование разных участков (зон) городской территории для различных целей (функций). Перечень этих функциональных зон определен Земельным кодексом. Правовое зонирование устанавливает систему разрешений и ограничений по использованию отдельных участков территории города.
Градостроительный кодекс характеризует правовое и жирование как деятельность органов местного самоуправления в области разработки и реализации правил застройки территорий юродских и сельских поселений, других муниципальных образований. Муниципальная власть имеет возможность правового регулирования и принятия управленческих решений по вопросам Определения: в интенсивности использования отдельных участков территории города (плотности застройки); территориальных границ зон с ограничениями по этажности застройки; территориальных границ зон различных видов собственности (государственной, муниципальной, частной); территориальных границ зон, в пределах которых предполагается отчуждение (принудительный выкуп) недвижимости; территориальных границ зон с различными условиями подключения к транспортным и инженерным коммуникациям территориальных границ зон с различными геологическими условиями, режимами инженерной защиты и благоустройства; границ земельных участков, обремененных публичным сервитутом, т.е. правом пользования чужим земельным участком в общественных целях. Правовое регулирование использования территории города определяется специальным документом - правилами землепользовании и застройки, устанавливающим так называемые градостроительные регламенты. Ценовое зонирование территории города осуществляется органами местного самоуправления на основании установленных земельным кадастром базовых цен на отдельные земельные участки. Органы местного самоуправления при установлении ставок земельного налога, размеров арендной платы за земельные участки, нежилые помещения и другие объекты недвижимости на различных участка городской территории могут дифференцировать их с учетом транспортной доступности, инженерной обеспеченности и престижности. Такое зонирование позволяет через систему повышающих и понижающих коэффициентов экономически стимулировать освоение территорий, в которых заинтересован горя и взимать повышенную плату в бюджет города с престижных участков.
Зонирование территорий города: виды и особенности. Основной инструмент гибкого регулирования в городах при планировании градостроительства является зонирование (функциональное, территориально-экономическое, строительное, ландшафтное), которое является устойчивой формой контроля за использованием земель поселений. Зональные установления могут изменить стоимость земли.
Задачами зонирования являются:
- установление градостроительных условий и ограничений использования и изменения объектов недвижимости на территории города с учетом экологической безопасности и перспективы его развития посредством деления территории на зоны различного функционального назначения (промышленная, жилая, рекреационная и т.д.);
- подготовка технической и нормативно-правовой основы для разработки Правил землепользования и застройки территории города, как основного нормативного правового документа, регулирующего использование и изменение объектов недвижимости;
- установление открытых правил использования и изменения объектов недвижимости в каждой территориальной зоне - градостроительных регламентов (основные виды разрешенного использования, сопутствующие виды использования, виды использования, требующие специального согласования и допустимые параметры объектов недвижимости);
- установление системы ограничений прав субъектов градостроительной деятельности на использование и изменение объектов недвижимости с учетом общественных и государственных интересов в соответствии с Земельным и Градостроительным кодексами Российской Федерации и иными федеральными законами;
- обеспечение упорядоченного и эффективного землепользования и застройки на территории города;
- сохранение территорий, зданий, строений и сооружений, представляющих историческую, культурную, научную, эстетическую или иную ценность;
- создание привлекательного инвестиционного климата и снижения риска инвестирования в строительство жилой, коммерческой и производственной недвижимости на территории города;
- организационное и нормативное правовое обеспечение реализации генерального плана города с учетом сложившейся застройки города.
В Земельном и Градостроительном кодексах РФ приведены названия основных территориальных зон (жилых, производственных, региональных). В то же время в этих документах нет запрета на формирование иных зон. Наиболее часто используется укрупненное зонирование территорий земель поселений по функциональному признаку.
Функциональное зонирование земель поселений (городских территорий) - наиболее общая форма учета требований к рациональному землепользованию, включающих комплекс нормативных параметров (целевое назначение участка, его предельные размеры, коэффициент застроенности, доля озелененных и открытых пространств). Территории земель поселений зонируются следующим образом:
- земельные участки, занятые жилищным фондом и объектами инженерной инфраструктуры жилищно-коммунального комплекса;
- земельные участки, предоставленные для жилищного строительства;
- земельные участки, приобретенные в собственность юридическими и физическими лицами на условиях осуществления на них жилищного строительства (за исключением индивидуального жилищного строительства);
- земельные участки, приобретенные в собственность физическими лицами на условиях осуществления на них индивидуального жилищного строительства;
- земельные участки, предоставленные для ведения личного подсобного хозяйства, садоводства, огородничества или животноводства;
- земельные участки, предоставленные юридическим лицам для ведения садоводства;
- земельные участки, предоставленные физическим лицам для личного подсобного хозяйства, садоводства и огородничества или животноводства;
- земли в пределах поселений, отнесенные к производственным территориальным зонам и зонам инженерных и транспортных инфраструктур;
- земли в пределах поселений, отнесенные к территориальным зонам сельскохозяйственного использования.
Итоговым документом является план зонирования земель - графический документ с пояснительной запиской, разработанный в составе генплана города. Генплан - это структурный документ, определяющий перспективное территориальное развитие города и его основных структурообразующих элементов. В составе генплана предусматривается укрупненное зонирование территории, как правило, функциональное. Главная задача генплана - создание коммуникационного каркаса, размещение основных центров притяжения, формирование системы открытых пространств (природного комплекса) на основе оценки ресурсов и прогноза развития по комплексу факторов.
В большинстве городов России генеральные планы устарели, отсутствуют градостроительные прогнозы развития на перспективу с учетом изменившихся социально-экономических условий. Необходим пересмотр генпланов: решение структурных вопросов, включая территориальное развитие, развитие транспортной и инженерной инфраструктур. Это решается в рамках разработки концепции генерального плана без детальной проработки отдельных отраслевых вопросов.
Функциональное зонирование - это дифференциация территории города по характеру использования, т. е. по функциональному назначению.
Выделение функциональных зон позволяет создать наилучшие условия для основных форм жизнедеятельности городского населения - труда, быта, отдыха, поскольку каждый из этих видов деятельности выдвигает специфические требования к размещению и организации городского пространства.
Территориальное экономическое зонирование следует увязывать исключительно с кадастровым делением города. Районирование города обычно связывают с кварталами БТИ. Существуют различные подходы к выделению экономических зон города.
Число зон должно соответствовать количеству частей территории, имеющих различную градостроительную ценность. Эти зоны различаются в первую очередь удобством проживания, поэтому стоимость аналогичных объектов недвижимости в экономических зонах будет различной.
Территориально-экономическое зонирование - это дифференциация городской территории на зоны в соответствии с ее комплексной экономической оценкой. Территориально-экономические оценочные зоны (ТЭОЗ) - относительно однотипные участки территории города, ограниченные естественными или искусственными преградами и имеющие определенную качественную, экономическую и социально-экономическую ценность. Они различаются этапами застройки, архитектурно-планировочной структурой, системой основных магистралей, уровнем инженерного обустройства, транспортного обеспечения, коммунального обслуживания и природными факторами. При установлении границ ТЭОЗ принимают во внимание прохождение крупных магистральных дорог, полосы отчуждения железнодорожных линий, линии высоковольтной электропередачи, газопроводы высокого давления, реки и акватории крупных водоемов, зеленые массивы.
Оценочные зоны характеризуются базовыми ставками земельного налога и арендной платы. При необходимости вводят систему поправочных коэффициентов к базовым ставкам платежей, при этом учитывают динамичные показатели, влияющие на оценку городских земель и достаточно широко изменяющиеся внутри оценочных зон.
Город во все времена был центром различных видов деятельности - торговой, культурной, административной, начиная с XIX в. - промышленной. В этой связи появилось понятие «городское пространство», которое отождествляет комплекс городских земель и их использование в соответствии с целевым назначением согласно общепринятым классификациям. В настоящее время задача эффективности использования земель решается посредством развития рынка недвижимости, в том числе земельного рынка[29].
Наиболее общими характеристиками городского пространства являются форма города и его размеры.
Типология форм города многообразна: компактные, многоядерные, вытянутые (линейные, полосовые) и расчлененные (узловые, ядерные).
Городская среда - конкретная пространственная форма городских процессов, обеспечивающих нормальное функционирование территориальной общности и позволяющих городу выполнять свою роль в системе высшего и низшего уровней. Разумно функционирующая городская среда превращает неодушевленные объекты недвижимости и землю под ними в структуру, удобную для производства и потребления жизненных благ, наполняет землю и строения потребительской и рыночной стоимостью. В качестве регуляторов рынка недвижимости (особенно на начальных этапах) выступают социально-градостроительные и экологические программы, учитывающие культурно-исторические особенности городов.
Городское зонирование применяется в соответствии с требованиями действующего законодательства в области землепользования, градостроительства, охраны окружающей среды, охраны природных ресурсов, охраны объектов культурного наследия народов, а также обеспечения безопасности, жизни и здоровья граждан.
Зонирование применяется при:
- предоставлении земельных участков для строительства и иных целей и изменении существующих границ участков;
- изменении видов и параметров использования объектов недвижимости;
- строительстве, реконструкции, капитальном ремонте зданий, строений и сооружений;
- осуществлении проектов застройки и реконструкции территорий, включающих строительство зданий, строений и сооружений, прокладку улиц, инженерно-технических коммуникаций, инженерную подготовку и благоустройство территорий.
Использование и изменение земельных участков и иных объектов недвижимости, расположенных в пределах границ территориальной зоны, может осуществляться только в соответствии с градостроительным регламентом, установленным для данной зоны.
Использование земельных участков и иных объектов недвижимости, существовавшее на дату вступления зонирования в силу, не может быть запрещено градостроительным регламентом соответствующей зоны, за исключением случаев, когда указанное использование земельных участков и иных объектов недвижимости представляет угрозу безопасности и здоровью граждан, окружающей природной среде.
Под использованием земельных участков и иных объектов недвижимости, не соответствующим разрешенному, понимаются виды и параметры использования, не включенные в градостроительный регламент территориальной зоны в качестве основных, сопутствующих основным и требующих специального согласования.
Пользователь, владелец и собственник земельного участка и иного объекта недвижимости, расположенных в пределах границ территориальной зоны, может выбрать любой вид использования земельного участка, иного объекта недвижимости из перечня основных разрешенных видов использования земельных участков и иных объектов недвижимости.
Виды и параметры использования земельных участков и иных объектов недвижимости, являющиеся сопутствующими по отношению к основному использованию и функционально с ней связанные, разрешенные в общем порядке, допускаются только совместно с основными видами использования объектов недвижимости, за исключением случаев, когда в градостроительных регламентах предусмотрены ограничения для сопутствующих видов использования земельных участков и иных объектов недвижимости.
Под изменением зонирования понимается внесение изменений и дополнений в:
а) формулировки разрешенных видов использования недвижимости;
б) границы территориальных зон;
в) виды и параметры разрешенного использования земельных участков и иных объектов недвижимости;
г) ограничения на осуществление градостроительной деятельности на территории города.
При переходе России к рыночной экономике перед городским планированием встали две основные проблемы, связанные с зонированием:
1. Новая система планирования должна была не только ограничивать, контролировать и направлять спрос и использование городского пространства, но также стимулировать развитие объектов недвижимости.
2. Необходимо было защитить социальные права населения городов при изменении форм собственности на землю и механизма расчета за коммунальные услуги и пользование элементами городской инфраструктуры.
Итак, для того, чтобы эффективно использовать земельные ресурсы территории города, необходимо чётко понимать их структуру и специфику. Задача работников кадастра - как можно всесторонне оценить кадастровый потенциал территории города и способствовать, тем самым, продуктивному и рациональному использованию этих земель. Важным этапом здесь является кадастровое зонирование, которое делится в зависимости от целей и задач на функциональное и территориально-экономическое зонирование. Однако, особенности и методы зонирование городской земли всегда подбираются в зависимости от конкретной задачи, стоящей перед работником кадастровой службы. По результатам кадастрового зонирования составляется карта (схема) оценочных зон и устанавливается кадастровая стоимость единицы площади в границах этих зон.
2. Общие особенности функционального зонирования территорий и рынка жилой недвижимости города Ставрополя
2.1 Общая характеристика функциональных зон города Ставрополя
В настоящее время городская агломерация занимает площадь около 120 квадратных километров в ее пределах проживает более 400 тысяч человек. Кроме Ставрополя в нее входят город Михайловск, села Пелагиада, Татарка, Надежда. В зависимости от антропогенной нагрузки на территории города Ставрополя можно выделить несколько функциональных зон.
Селитебная зона. Она занимает площадь 3,4 тыс. гектаров. Эта зона находится в центральной части города и отдельными участками входит в юго-восточный, юго-западный, северный и восточный районы Ставрополя. Среди основных типов застройки преобладают одноэтажные дома с приусадебными участками. На их долю приходится 60% жилых построек (1995). В селитебную зону входят и административные здания, учебные, лечебные, спортивные и культурно-воспитательные сооружения. Все перечисленные объекты связаны транспортными линиями, газо- и водопроводами.
Развитию селитебной зоны препятствуют сельскохозяйственные угодья с плодородными черноземами, лесные насаждения, инженерные коммуникации и разветвленные сети оврагов. Однако это не означает, что строительство жилых массивов может осуществляться в ущерб природе. Многие микрорайоны, расположенные вблизи промышленных предприятий, испытывают дискомфорт, связанный с неблагоприятной экологической обстановкой.
С учетом сложившейся ситуации - характера застроенности города, наличия естественных рубежей в виде оврагов, лесных массивов, а также в соответствии с системой транспортного обслуживания, на территории города можно выделить пять основных селитебных районов:
Центральный (старая часть города);
Северный район, протянувшийся с запада на восток вдоль речки Ташлы с преимущественно одноэтажными застройками;
Северо-Западный, занимающий плакорную часть к северо-западу от Таманского леса;
Юго-Западный, занимающий территорию между лесными массивами, экологически относительно благоприятный для проживания;
Юго-Восточный, расположенный между балками речек Мутнянки и Мамайки.
Территория селитебной зоны делится на 30 микрорайонов.
Старый город расположен на восточных склонах горы, в балочной местности, расчлененной верховьями речек Мутнянки и Мамайки. Он в основном сохранил свой облик, хотя и обновился многоэтажными домами. Старые улицы и дома претерпели реконструкцию.
Новый город разрастался вокруг старого, занимая плакорную часть возвышенности и пологие северные и восточные склоны горы. Многоэтажные жилые дома возводились на устойчивых, бронированных известняками и мергелями породах. На участках с менее благоприятными инженерно-геологическими условиями вдоль магистралей были построены преимущественно частные дома коттеджного типа с приусадебными участками. В окрестностях города расположились одно-двухэтажные дачи.
В зависимости от плотности населения и типа построенных домов выделяют:
1. Исторический и культурный центр (сравнительно низкоурбанизированный);
2. Окраинные районы сельского типа (малоэтажные дома по балкам рек Ташлы, Мамайки);
3. Высокоурбанизированные новые районы (многоэтажные дома северо-запада, юго-запада, частично центрального и восточного районов);
4. Низкоурбанизированные районы коттеджной застройки.
Промышленная зона. Она занимает площадь 2,6 тысяч гектаров. Эта зона подразделяется на 6 частей: северную, северо-западную, южную, восточную, юго-восточную и центральную.
Северо-западную часть Промышленной зоны образуют предприятия машиностроения и химической промышленности города. К ним относятся: завод «Автоприцепы», НПО «Люминофор», ПО «Анилин», завод «Оптрон», завод «Аналог», завод «Изумруд», асфальтовый завод, мебельный комбинат и другие предприятия.
В северной зоне располагаются предприятия химической промышленности, машиностроения и производства стройматериалов (завод технического углерода, химический завод, завод стеновых материалов и керамзита, домостроительный комбинат, нефтебаза и другие).
Южную часть Промышленной зоны представляют предприятия пищевой и радиотехнической промышленности (молочный комбинат, завод «Спецконструкции», завод «Сигнал» и другие).
Восточная часть Промышленной зоны включает в себя предприятия химической, металлургической, автотранспортной и пищевой промышленности. К ним относятся: ПО «Красный металлист», завод поршневых колец, завод «Электроавтоматика», инструментальный завод, стеклотарный завод, мясокомбинат и завод автокранов. В этой же зоне расположен железнодорожный вокзал. Для этого района характерно размещение старых, плохо оснащенных промышленных предприятий, что сказывается на экологической обстановке этой части города.
Юго-восточную часть Промышленной зоны представляют предприятия по производству медицинских препаратов и машиностроительной промышленности: биофабрика, бывший киномеханический завод, НПО «Аллерген», завод технического оборудования.
Предприятия центральной части Промышленной зоны имеют рассеянную конфигурацию и не располагаются компактно, в отличие от других промышленных зон города. Это завод «Спутник», кожевенный завод, птицефабрика «Ставропольская», типография газеты «Ставропольская правда», краевая типография и другие.
Для промышленных районов характерно: хаотичное размещение предприятий без учета отраслевого функционирования и кооперирования вспомогательных хозяйств, отсутствие четкой плановой структуры (центров обслуживания, зеленых зон отдыха, пешеходных и транспортных связей и др.). Территория северо-западного и южного участков Промышленной зоны экстенсивно застроена, а на восточный участок приходится большая концентрация кадров и промышленных предприятий.
Обширное автотранспортное хозяйство города включает такие специализированные предприятия, как СГАТП-1, СПАТП-2, троллейбусное предприятие, автобаза Ставропольская, автоколонны 2, 1564 и 1202, а также гаражи, личные автомотосредства.
Селитебная и промышленная зоны очень тесно контактируют между собой. К сожалению, во многих местах их контактов отсутствуют полосы зеленых насаждений для смягчения отрицательного воздействия на «спальные» районы города. На расположение старых промышленных предприятий повлияло историческое развитие Ставрополя. Многие из них, возникнув на окраинах города, со временем оказывались в его центре. Это произошло с такими, например, предприятиями, как завод «Красный металлист», бывший маслозавод (угол улиц Ленина и Пушкина), пивзавод и др.
В городскую инфраструктуру входят:
1. электросети, подключенные к единой энергетической системе;
2. газовое хозяйство;
3. водопроводная и канализационная сети с водоточными сооружениями.
Транспортные коммуникации включают автомобильные дороги краевого (шоссе на Невинномысск, Изобильный, Старомарьевское шоссе) и местного значения, железную дорогу Ставрополь - Кавказская с веткой на Буденновск и Элисту, аэропорт союзного значения.
Водоснабжение города осуществляется по магистральному водопроводу из Сенгилеевского водохранилища с подъемом воды на 400 метров. оценочный зонирование территория недвижимость
Сельскохозяйственная зона охватывает северную, восточную и частично южную окраины города. Здесь имеются участки земли с зерновыми, овощными и кормовыми культурами, располагаются птицеводческие и животноводческие фермы, сады и огороды. Многие из этих используемых земель находятся на склонах балок, подверженных оползневым процессам и подтоплениям.
Ритуальная зона представлена восьмью городскими кладбищами (но не все из них в настоящее время действующие), площадь которых недостаточна для нужд города, а санитарное их состояние оставляет желать лучшего. Так, например, кладбище (Игнатьевское), расположенное в северной части города, во многих местах подтоплено. Сток поверхностных и грунтовых вод с его территории направлен в сторону рядом расположенных садово-огородных участков и дач.
Лесная зона включает лесные массивы, находящиеся в черте города и его окрестностях. К ним относятся следующие лесные массивы: Русский, Мамайский, Таманский, Круглый, Члинский, Татарский и Грушевый. В настоящее время они испытывают большое антропогенное воздействие города, связанное со строительством и образованием свалок мусора.
Степная зона - отдельные участки этой территории сохранили естественные видовые разнообразия лугово-степной, степной и полупустынной растительности. За период разрастания города резко сократились площади этой зоны, особенно целинных ее участков. Некоторые из них получили статус охраняемых территорий.
Рекреационная зона представлена различными объектами природного и культурного происхождения. В нее включены: лесные массивы, создающие «зеленый пояс» и являющиеся «легкими» города, снабжающие жителей краевого центра чистым воздухом, насыщенным кислородом; лесопарковая зона (Круглый лес, Рассадка, Павлова дача, Ртищева дача, Бибердова дача, ЦПКиО); зеленая зона города (городской бульвар, Барятинский парк, сквер на площади Ленина, городской ботанический сад, тенистые аллеи на многих улицах). Они служат прекрасным местом отдыха для многих горожан.
Общая площадь зеленых насаждений внутри города постоянно увеличивается в связи с плановыми посадками деревьев и кустарников. Водные рекреационные объекты (Кравцово озеро, Комсомольский пруд, выходы грунтовых вод - родники Корыта, Холодный, Михайловский и другие, речные балки) любимы и часто посещаемы жителями города. Социально-культурные объекты отдыха Ставрополя представлены: историко-культурным центром, увеселительными культурными и оздоровительными заведениями (культурно-развлекательные центры, кинотеатры, театр, филармония, цирк, дворцы, клубы, библиотеки, спортивные комплексы, конно-спортивная школа, плавательные бассейны, лечебно-оздоровительные учреждения, санаторий-профилакторий, санаторная школа, санаторный детский сад, лагеря отдыха).
Особую зону (заповедную) составляют охраняемые территории города. К ним относятся памятники природы.
Итак, город Ставрополь в силу своего географического положения и особенностей своей территории имеет много особенностей деления городских земель. Существует много способов зонирования территории города. Самый распространенный из них - деление Ставрополя по административному признаку на три района: Октябрьский, Промышленный и Ленинский. Однако зачастую этого деления недостаточно-для работника кадастра нужно иметь представление о других - более точных и детальных способах деления Ставрополя. В нашем городе распространён метод деления территории по географическому признаку: центральный район, Юго-Западный, Северо-Западный, район реки Ташлы, район Ботанического сада, 204-квартал, район реки Майки и др.
Территория города Ставрополя с точки зрения функционального зонирования включает в себя такие зоны, как сельскохозяйственная, ритуальная, промышленная, степная, лесная, рекреационная и заповедная. У каждой из этих зон свое специфическое назначение.
2.2 Общий анализ рынка жилья города Ставрополя
Наиболее существенное влияние на рынок недвижимости оказывают такие ценообразующие факторы как:
а) объективные факторы - это экономические факторы, которые определяют средний уровень цен конкретных сделок субъектами недвижимости;
б) физические факторы - местонахождение (удаленность от центра, степень развития инфраструктуры и транспортного сообщения, архитектурно-конструктивные решения, состояние объекта недвижимости, наличие коммуникаций);
в) факторы, влияющие на скорость продажи - количество аналогичных предложений, их соотношение со спросом именно в этой части города, характер сделки, юридическая «чистота» объекта;
г) факторы, связанные с феноменом массового сознания и факторы психологического характера (реклама, инфляционные ожидания, симпатии, осведомленность и т.д.).
Рынок жилой недвижимости может быть подразделен на первичный рынок квартир, вторичный рынок квартир и рынок домовладений. На первичном и вторичном рынке квартир могут быть выделены следующие сегменты: 1-комнатные, 2-комнатные, 3-комнатные и многокомнатные.
На территории г. Ставрополя выделяются следующие географические районы согласно общепринятому в населенном пункте районированию: Северо-Запад, Центр (вкл. Ботаника, Осетинка), Юго-Запад и Другие. Под «Другими» районами здесь и далее понимаются следующие районы: 204-й квартал, Мамайка, Ташла, Туапсинка, Чапаевка, а также районы, не выделенные по экономическому сегменту.
Дифференциация по классам качества (эконом, комфорт, бизнес, элитный) достаточно затруднена. Реально присутствуют классы эконом и комфорта, а также единичные предложения бизнес-класса, однако многие застройщики позиционируют свой продукт в более «высоких» сегментах (бизнес и элитный). Тем не менее, на наш взгляд, уровень цен, сложившийся на рынке в настоящее время, практически полностью исключает бизнес и тем более элитый, т.к. себестоимость такого строительства будет как минимум равна рыночной цене, а возможно и выше, что исключает прибыль предпринимателя как таковую.
Дифференциация также возможна по конструктивной схеме предлагаемых объектов на: кирпичные и каменные, панельные (включая «французскую» панель) и каркасно-монолитные дома.
Общая структура предложения жилой недвижимости представлена на рисунке 2.1.1
Рис. 2.1.1. Общая структура рынка жилья г. Ставрополь (октябрь, 2014).
Анализ ситуации, сложившейся на первичном рынке квартир может быть выполнен с точки зрения местонахождения объекта торговой недвижимости. Структура предложения, согласно принятому районированию г. Ставрополь, представлена на рисунке 2.1.2
Рис. 2.1.2. Структура предложения жилья по районам города Ставрополя на первичном рынке квартир.
Из проанализированных данных видно, что наибольший объем предложений, а именно 47%, находится в Юго-Западном районе, а наименьшим объемом представлены другие районы - 9%. Общее количество проанализированных предложений о продаже на первичном рынке квартир составляет - 2 856.
Структура предложения на первичном рынке квартир в выделенных сегментах представлена на рисунке 2.1.3.
Рис. 2.1.3. Структура предложения на первичном рынке квартир г. Ставрополя согласно принятому сегментированию.
Анализ показывает, что согласно принятому сегментированию в октябре 2014 года наиболее выставляемыми на продажу являлись 1-комнатные квартиры (49%), а наименее выставляемыми - многокомнатные (2%).
Данные проведенного анализа цен предложений в октябре 2014 г. на первичном рынке квартир представлены в таблице 1.
Таблица 1. Ценовая ситуация на первичном рынке квартир, руб./кв. м
|
Район |
Квартиры |
||||
|
1-комнатные |
2-комнатные |
3-комнатные |
Многокомнатные |
||
|
Центр |
41 499 |
40 546 |
39 700 |
41 346 |
|
|
Юго-Запад |
31 851 |
30 608 |
29 576 |
29 463 |
|
|
Северо-Запад |
31 471 |
29 563 |
29 033 |
20 720 |
|
|
Другие |
30 648 |
29 654 |
27 440 |
23 978 |
|
|
Средняя |
33 298 |
32 746 |
34 239 |
37 421 |
Анализ ситуации, сложившейся на вторичном рынке квартир может быть выполнен с точки зрения местонахождения объекта торговой недвижимости. Структура предложения, согласно принятому районированию г. Ставрополь, представлена на рисунке 2.1.4.
Рис. 2.1.4. Структура предложения жилья по районам города Ставрополя на вторичном рынке квартир.
Из проанализированных данных видно, что наибольший объем предложений, а именно 49%, находится в Юго-западном районе, а наименьшим объемом представлены Другие районы - 6%.
Общее количество проанализированных предложений о продаже на вторичном рынке квартир составляет - 10 860.
Структура предложения на вторичном рынке квартир в выделенных сегментах представлена на рисунке 2.1.5.
Рис. 2.1.5. Структура предложения на вторичном рынке квартир г. Ставрополя согласно принятому сегментированию.
Анализ показывает, что согласно принятому сегментированию в октябре 2014 года наиболее выставляемыми на продажу являлись 1-комнатные квартиры (41%), а наименее выставляемыми - многокомнатные (4%). Ситуация повторяет таковую на первичном рынке жилья.
Данные проведенного анализа цен предложений в октябре 2014 г. на вторичном рынке квартир представлены в таблице 2.
Таблица 2. Ценовая ситуация на вторичном рынке квартир, руб./кв.м.
|
Район |
Квартиры |
|||
|
1-комнатные |
2-комнатные |
3-комнатные |
Многокомнатные |
Подобные документы
История озеленения города Ставрополя, современное экологическое состояние. Методы архитектурно–планировочной организации пространства: проектирование цветников, водоемов, дорожек, беседки. Место малых форм в ландшафтном дизайне, их органичное вплетение.
контрольная работа [58,4 K], добавлен 06.01.2011Особенности исторического развития природного ландшафта г. Москвы. Содержание Генплана города, значение его составляющих - функционального, строительного и ландшафтного зонирования для выбора наиболее оптимального режима градостроительного развития.
эссе [9,0 K], добавлен 10.01.2011Сущность концепции функционального зонирования в пределах города. Экономический анализ инвестиционных проектов или проектов продажи участка городской земли или здания. Проблемы описания центра и концепция каркаса города, выделение монофункциональных зон.
контрольная работа [23,4 K], добавлен 22.07.2009Показатели удалённости районов проживания от центров жизнеобеспечения. Составление картограмм доступности территории микрорайона относительно остановочных пунктов и схем функционального зонирования территорий. Уровень благоустройства микрорайона.
курсовая работа [58,3 K], добавлен 15.05.2015Расчет территории города, его главных зон: жилой, общественно-деловой, производственной, инженерных сооружений и устройств, внешнего транспорта. Территории за пределами застройки. Функциональное зонирование исследуемого города, система озеленения.
курсовая работа [90,1 K], добавлен 10.02.2015Анализ природно-климатических и социально-экономических условий территории города Пермь. Расчет объемов строительства и потребной территории общественно-делового назначения. Зонирование и разработка проекта детальной планировки жилого квартала г. Пермь.
курсовая работа [554,6 K], добавлен 12.06.2019Принципы градостроительного зонирования территории. Организация территории жилой застройки города. Местоположение и природные условия. Комплексная градостроительная оценка территории. Экономическое обоснование размещения жилого строительства в квартале.
курсовая работа [2,4 M], добавлен 30.01.2014Анализ природных и антропогенных условий территории города. Правовые аспекты территориальной планировки. Определение общей площади селитебной территории городского поселения. Зонирование территории. Организация жилой и общественной застройки микрорайона.
курсовая работа [175,1 K], добавлен 27.10.2014Экологическая оценка города, зонирование по экологическим ограничениям. Основные принципы озеленения городских рекреаций. Воссоздание ценности главного парка г. Рузаевка, оптимизация функциональных связей на проектируемом участке для отдыха жителей.
дипломная работа [2,9 M], добавлен 13.06.2017Выбор места для строительства города и методика составления генерального плана. Функциональное зонирование и инженерные сооружения, транспортная инфраструктура и каркас озеленения. Население и организация учреждений обслуживания проектируемого города.
курсовая работа [40,3 K], добавлен 03.04.2015
