Оценочное зонирование территории города Ставрополя по результатам анализа рынка жилья (на примере г. Ставрополя)

Центр

44 278

43 018

42 090

39 545

Юго-Запад

38 200

38 093

35980

31 862

Северо-Запад

37 683

37 413

33 360

31 150

Другие

38 454

36 932

33 600

34 808

Средняя

39 277

39 740

38 268

35 346

Согласно проведенному анализу данных, наибольшая цена за квадратный метр для всех сегментов жилья характерна для Центра г. Ставрополь. Наименьшая цена наблюдается только для двухкомнатных квартир в других районах, а для всех остальных сегментов - в Северо-Западном районе. Наибольшая средняя цена квадратного метра характерна для двухкомнатных квартир, а наименьшая - для многокомнатных.

Средняя цена 1 кв. м домовладений в октябре 2014 года составила 30 961 руб. Минимальная цена 1 кв. м зафиксирована в «Юго-Западном районе» - 24 129 руб., максимальная в «центре» - 36 487 руб.

Таблица 3. Средневзвешенная цена предложения домовладений на рынке жилой недвижимости в городе Ставрополе, руб./кв. м.

Район	Домовладения
	Диапазон цен, тыс. руб.	Диапазон цен за 1 кв. м., тыс. руб.	ср. цена за кв. м., руб.
Юго-Зап.	1 800 - 8 500	20 - 69	24 129
Северо-Зап.	950 - 22 900	20,9 - 38,6	33 413
Центр	500 - 29 000	15,4 - 70	36 487
Другие р-ны	2 100 - 18 000	14 - 28	29 813
Всего, руб./кв. м	500 - 29 000	14 - 69	30 961

Минимальная цена домовладения зафиксирована в «Центре» и составила 500 тыс. руб., максимальная тоже в «Центре» - 29 млн. руб. Наименьшая средняя цена за кв. метр домовладений наблюдается в Юго-Западном районе, а наибольшая в Центре.

Итак, проведя анализ общего рынка жилой недвижимости города Ставрополя в октябре 2014 года, мы сделали следующие выводы:

- наибольший объем предложений жилья, а именно 47%, находится в Юго-Западном районе, а наименьшим объемом представлены другие районы - Ташла, Ботаника 204-й квартал и др.;

- наиболее выставляемыми на продажу являлись 1-комнатные квартиры (49%), а наименее выставляемыми - многокомнатные (2%);

- наибольший объем предложений, а именно 49%, находится в Юго-западном районе, а наименьшим объемом представлены Другие районы - 6%;

- наибольшая цена за квадратный метр для всех сегментов жилья характерна для Центра г. Ставрополь. Наименьшая цена наблюдается только для двухкомнатных квартир в других районах, а для всех остальных сегментов - в Северо-Западном районе.

- наибольшая средняя цена квадратного метра характерна для двухкомнатных квартир, а наименьшая - для многокомнатных;

-минимальная цена домовладения зафиксирована в «Центре» и составила 500 тыс. руб., максимальная тоже в «Центре» - 29 млн. руб. Наименьшая средняя цена за кв. метр домовладений наблюдается в Юго-Западном районе, а наибольшая в Центре.

3. Оценочное зонирование территории города по результатам анализа рынка жилья

3.1 Анализ рынка жилья города Ставрополя (на примере рынка однокомнатных квартир)

В предыдущей главе нами был проведен анализ общего состояния рынка жилья города Ставрополя. В данной главе мы уделим внимание зонированию территории города на основе анализа рынка однокомнатных квартир Ставрополя.

Для того, чтобы произвести зонирование территории города Ставрополя, нами были проанализированы данные о предложениях рынка однокомнатных квартир на территории города Ставрополя. Как условные районы-зоны рынка однокомнатных квартир нами были взяты следующие районы города: Центральный район, Юго-Западный район, Северо-Западный район, район Ботаника, район Ташла, 204-квартал - в этих районах нами была отмечена наибольшая концентрация предложений о продаже однокомнатных квартир. Всего в этих районах нами было проанализировано в период с января по май 2015 года - 1392 предложения о продажах однокомнатных квартир на первичном и вторичном рынках.

Для начала выясним, каким образом предложения о продаже однокомнатных квартир распределены по географическим районам города. Наибольшее число предложений о продаже однокомнатных квартир нами было зафиксировано в Юго-Западном районе города: 558 предложений. Это неудивительно, учитывая тот факт, что Юго-Западный район позиционируется как спальный район города, застроенный большим количеством многоэтажных жилых домов (в том числе 9 и более этажей). Большое количество предложений о продаже однокомнатных квартир было зафиксировано в микрорайоне Перспективный. Это обусловлено особенностями планировок квартир в микрорайоне, целью которого (согласно программных заявлениям застройщика района) является обеспечение жильем молодых семей, которые в большинстве своем стремятся обзавестись жильем небольшой площади и за приемлемую цену. Однокомнатные квартиры под эти параметры подходят лучше всего.

Вторым в количественном аспекте районом города, насыщенным предложениями о продаже однокомнатных квартир, является Северо-Западный район - 350 предложений. Северо-Западный район также, как и Юго-Западный район, можно отнести к категории спального. Однако, Северо-Западный район также насыщен промышленно-хозяйственными постройками, а кроме того - он территориально меньше Юго-Западного района - отсюда меньшее количество предложений о продаже квартир - в частности, однокомнатных.

В районе Ботаники нами было зафиксировано 140 предложений о продаже однокомнатных квартир. В районе достаточно большое количество многоэтажных жилых построек, однако они в основном не достигают в высоту более 6 этажей. Отсюда небольшое количество предложений о продаже однокомнатных квартир. Кроме того, в районе имеется большое количество построек типа общежитий, в которых продаются комнаты или половины комнат, не подходящих под категорию однокомнатных квартир. В районе Ташлы мы обнаружили 87 предложений о продаже однокомнатных квартир. Район состоит, в основном из частной застройки, но присутствует и многоэтажная застройка второй половины прошлого века. Расположен на его территории микрорайон Радуга, где сконцентрировано наибольшее количество «свежих» многоэтажных жилых построек. В центральной части города нами было зафиксировано 157 предложений о продаже квартир. Причем, в исторической части города - проспект Карла Маркса, ул. Дзержинского - предложений о продаже однокомнатных квартир минимально - это, вероятно, связано с относительно небольшим числом жилых многоэтажек на территории этих улиц. Основная доля предложений о продаже однокомнатны квартир в центральной части города приходится на районы улиц мира и Ленина. Причем, если брать общее количество предложений о продаже квартир в центре, то удельный процент однокомнатных квартир здесь меньше, нежели в других районах города. Это обусловлено тем, что в центре большое количество построек позиционируются как элитные или бизнес-класса, где большим спросом пользуются квартиры большой площади - в частности, двухкомнатные квартиры. В 204-квартале - районе, застроенном в основном высотными домами, принадлежащими военному ведомству, мы обнаружили 100 предложений о продаже однокомнатных квартир. Предположим, что небольшая доля продаваемых однокомнатных квартир относительно общего количества многоэтажных жилых построек обусловлено спецификой контингента, преимущественно проживающего на территории района - это в частности, военнослужащие и офицеры, квартиры которым выдаются по выслуге лет и за прочие карьерные заслуги.

Диаграмма 3.2.1. Общее число предложений на рынке однокомнатных квартир Ставрополя по районам в процентном соотношении.

Получив представление о распределении предложений на рынке однокомнатных квартир по территориальным зонам города Ставрополя, мы проанализировали диапазон цен за один квадратный метр однокомнатной квартиры по каждому району. Как и ожидалось, квадратный метр однокомнатной квартиры в центральной части города оказался самым дорогим - в среднем, квадратный метр в центре в исследуемый промежуток времени стоил в Ставрополе порядка 40000 рублей. Самые высокие цены за квадратный метр однокомнатной квартиры в центре Ставрополя приходятся на квартиры в районе ТК Европарк, а также на элитные новостройки на улицах Мира, Пушкина и Ломоносова. Наименьшая стоимость квадратного метра однокомнатной квартиры зафиксирована в районе Ташлы - ниже 30 000 рублей. Даже в новостройках микрорайона «Радуга» здесь цена квадратного метра в основном не достигает 30 000 рублей. Это обусловлено удалённостью района от центральной части Ставрополя, деловых центров, а также отсутствием на территории высокоразвитой современной инфраструктуры.

В Юго-западном районе Ставрополя - район улиц Пирогова, Доваторцев, Шпаковская, 45-я Параллель, Тухачевского цена квадратного метра однокомнатной квартиры в среднем доходит до 35-36 тысяч рублей. Юго-Западный район является относительно самостоятельным районом города, поскольку располагает практически всей инфраструктурой, необходимой для комфортного проживания жителей - здесь расположено большое количество торговых и деловых центров, общеобразовательных школ, детских садов, имеются рынки, автостанции, хорошо развита транспортная сеть. Отсюда привлекательность для покупателей жилья в этом районе. Кроме того, высокая (относительно других районов города, помимо центра) средняя стоимость квадратного метра однокомнатной квартиры обусловлена наличием большого количества новостроек (на территории Юго-Запада отстроены жилищные комплексы разных ценовых категорий), сдаваемых на территории района регулярно и выставляющих на продажу квартиры - в том числе однокомнатные.

Район Ботаники, а также Северо-Запад и 204-квартал имеют более привлекательные для покупателей цены на однокомнатные квартиры - в среднем, квадратный метр однокомнатной квартиры здесь можно купить за цену до 33 000 рублей. Невысокая, относительно Юга, стоимость квадратного метра квартиры в Северо-Западном районе объясняется тем фактом, что большая часть продаваемых здесь квартир, располагаются в домах старого фонда - многим многоэтажкам Северо-Запада по 50 и более лет. Отсюда, не слишком удобная планировка квартир, и, следовательно, меньшая, по сравнению с новостроящимся Югом цена за квадратный метр.

Рис. 3.1.1. Оценочное зонирование территории г. Ставрополя (средняя стоимость квадратного метра однокомнатной квартиры)

Следующим параметром для анализа рынка жилья на примере рынка однокомнатных квартир - наличие предложений по однокомнатным квартирам на первичном рынке жилья. Если задаться целью и посчитать все новостройки Ставрополя, то это окажется очень непростой задачей. В Ставрополе не просто строятся новые красивые высотные жилые здания. Ставрополь застраивается массово, районами. Основное направление в расширении города наблюдается в южном районе. Но это не значит, что в остальных районах города затишье. Стрелы башенных кранов видны во всех направлениях города. Десятки строительных компаний одновременно ведут строительство всевозможных зданий и сооружений на территории города. Стоит заметить, что, несмотря на то, что застройка ведётся различными компаниями и в различных частях города, но благодаря работе управления архитектуры новостройки выглядят вполне современно и органично вписываются в уже имеющуюся архитектуру.

Стоимость жилья в новостройках, зависит от множества факторов. Имеет значение район, категория жилья, этажность, наличие парковок и т.д. В настоящий момент, когда строительство многоэтажных жилых комплексов ведётся по всему Ставрополю, предложение явно начинает превышать спрос, вернее покупательскую способность ставропольцев. Поэтому практически невозможно выделить какой-то определённый район, который бы мог считаться элитным и существенно отличался от других районов по цене на недвижимость. Поэтому и цены на недвижимость в Ставрополе одни из самых низких на Юге России.

Из 1392 предложений по продаже однокомнатных квартир в Ставрополе в начале 2015 года 424 - в новостройках. Почти половина предложений по однокомнатным квартирам приходится на Юго-Западный район - 202 - это связано с бурной деятельностью строительных кампаний на территории Юго-Западного района Ставрополя - жилищные комплексы здесь появляются как грибы - отсюда и размер предложения на первичном рынке однокомнатных квартир. Про стремление застройщиков особое место в структуре предложений уделять как раз однокомнатным квартирам мы говорили выше - это также причина, по которой на первичном рынке однокомнатных квартир Ставрополя появляется много предложений из новостроек Юго-Запады (спрос порождает предложение). Относительно большое количество предложений по продаже однокомнатных квартир в новостройках Ставрополя имеет Северо-Западный район города - 103. Северо-Западный район, как и Юго-Западный постоянно расширяется - большое количество новостроек на северном въезде яркое тому подтверждение. Центр (20 предложений), Ташла (23 предложений), район Ботаники (36 предложений) и 204-квартал (40) заметно уступают окраинам города в аспекте предложения однокомнатных квартир в новостройках. Это связано, прежде всего, с тем, что застройка этих районов ведется не столь интенсивно в силу застроенности территорий.

Диаграмма 3.2.2. Число предложений на первичном рынке однокомнатных квартир Ставрополя по районам в процентном соотношении.

Далее проанализируем оставшиеся 968 предложений по однокомнатным квартирам Ставрополя - на вторичном рынке жилой недвижимости. Из 968 предложений - 304 приходится на Северо-Западный район. Вероятно, это связано с плотной застройкой района многоэтажными домами старого жилищного фонда. Отметим относительно невысокую цену квадратного метра однокомнатной квартиры в этом районе - большое количество панельных домов во многом тому причина. 264 предложений на вторичном рынке однокомнатных квартир города Ставрополя зафиксировано было нами в Юго-Западном районе.

В центре города 128 владельцев однокомнатных квартир выставили свое жилье на продажу. В районе Ботаники эта цифра - 99, на Ташле 90, в районе 204 квартала - 83. В целом, распределение зон города в аспекте предложения на однокомнатные квартиры на вторично рынке жилье выглядит более равномерным, нежели на первичном рынке.

Диаграмма 3.2.2. Число предложений на вторичном рынке однокомнатных квартир Ставрополя по районам в процентном соотношении.

Важным параметром зонирования территории города с позиции анализа рынка недвижимости является средняя площадь анализируемого типа недвижимости в зависимости от района города.

Нами были изучены предложения по продаже однокомнатных квартир в различных районах Ставрополя. Самые большие по площади однокомнатные квартиры (45 квадратных метров и более) продаются в центральной части города - улицы Дзержинского, Пушкина, Мира и Ленина, а также в Юго-Западном районе в районе Южной автостанции, а также улиц Доваторцев и 45-я Параллель. Кроме того, большая квадратура реализуемых однокомнатных квартир была нами отмечена в новостройках района Ботаники. В этих местах располагаются так называемые «элитные» жилые комплексы, которые располагают квартирами больших площадей вне зависимости от количества комнат.

Рис. 3.1.2. Зонирование территории г. Ставрополя (средняя площадь однокомнатной квартиры)

Кроме того, мы проверили сравнительный анализ цен на однокомнатные квартиры в различных частях города, чтобы выявить самую низкую цену и самую высокую цены на этот вид жилья.

Самые высокие в среднем цены на однокомнатные квартиры фиксируются в центральной части города. Для центральной части города характерны цены в среднем выше 1800 тысяч за однокомнатную квартиру. Причем здесь наблюдается существенный разброс в ценах - от 1200 тысяч рублей, до 2500 тысяч рублей в элитных постройках центральной части города. Для Юго-Западного района цены также колеблются, но не так существенно: в среднем цена однокомнатной квартиры здесь - 1400 тысяч рублей. Минимальная средняя цена зафиксирована в районе Ташлы - 1100 тысяч рублей. Район «Ботаника» и 204-квартал имеют приблизительно схожие показатели средней цены однокомнатной квартиры - 1300 тысяч рублей. Квартиры на Северо-Западе стоят в среднем 1250 тысяч рублей.



Рис. 3.1.3. Оценочное зонирование территории г. Ставрополя (средняя общая стоимость однокомнатной квартиры).

Итак, нами была произведена выборка районом города Ставрополя, являющимися лидерами на рынке продажи однокомнатных квартир. Нами было детально проанализировано предложение рынка однокомнатных квартир по различным параметрам: общее количество предложений порайонно, предложение на первичном и вторичном рынках жилья, средняя стоимость квадратного метра однокомнатной квартиры в Ставрополе, средняя общая стоимость однокомнатной квартиры в городе, а также средняя площадь квартир в рамках предложений по каждому району. Нами, таким образом, была выявлена специфика предложения рынка однокомнатных квартир по каждому району города с целью произвести зонирование этой территории посредством совершенного анализа рынка жилой недвижимости (однокомнатных квартир).

3.2 Оценочное зонирование территорий города (на примере однокомнатных квартир)

Проведя анализ рынка жилья города Ставрополя - а именно, проанализировав предложения первичного и вторичного рынков жилой недвижимости на предмет однокомнатных квартир, мы смогли выделить несколько зон, цена и спрос на жильё в которых отличаются. Географическое положение каждой из рассматриваемых в рамках анализа территорий по-своему уникально. Уникально и историческое прошлое каждой из зон: например, центральная зона города, положившая начало развитию города Ставрополя, сегодня является признанным историческим центром с большим количеством архитектурных памятников на своей территории - отсюда более высокая кадастровая стоимость участков под застройку, отсюда и более развитая инфраструктура центральной части - следовательно, и более высокая стоимость недвижимости на этой территории. Юго-Западная же часть города напротив молода и по-прежнему перспективна в плане застройки - насыщена новостройками - в частности, многоэтажными - это выражается в иной специфике расчета кадастровой стоимости земли, а следовательно, и стоимости недвижимости, надстраивающийся на ней. Формулируя гипотезу исследования, мы предположили, что общепринятое территориальное (географическое) деление города Ставрополя на районы и оценочное зонирование территории города взаимосвязаны и у каждой зоны города будет выражена своя специфика формирования рынка недвижимости (в частности, рынка однокомнатных квартир). Рассмотрим каждую зону отдельно.

Центральная зона рынка жилой недвижимости города Ставрополя, согласно анализу предложений рынка однокомнатных квартир - не первая в городе по числу предложений на рынке однокомнатных квартир. Условная центральная зона (географически - центр Ставрополя) хоть и постоянно застраивается новыми домами, но все же тяготеет к сохранению исторического облика за счет сохранения исторических памятников архитектуры - по совместительству многие из которых являются также жилыми многоквартирными домами, но не в многоэтажных высотных домах, а в строениях 2-5-этажной размерности. Отсюда сравнительно небольшой объем предложения, касающегося продажи однокомнатных квартир. В тоже время, однокомнатные квартиры в этой зоне имеют самую высокую в городе среднюю цену за квадратный метр - в среднем порядка 40 000 рублей за квадратный метр. Дело здесь опять же в географически-историческом аспекте. Центр города - это устоявшийся и развитый в плане инфраструктуры район, насыщенный торговыми, деловыми и развлекательными центрами, школами и другими образовательными учреждениями - это повышает цену за квадратный метр жилья в центральной части города. Плюс к этому - наличие в центральной части города памятников искусства и архитектуры также способствуют повышению средней стоимости квадратного метра жилья и в целом стоимость квартир здесь - средняя цена проанализированных предложений на первичном и вторичном рынках жилья города составляет порядка 1800 тысяч рублей. Это самая высокая средняя стоимость однокомнатных квартир в городе по районам. Также специфичной особенностью центральной зоны Ставрополя является преобладание предложений по продаже однокомнатных квартир на вторичном рынке в отличие от первичного. Это связано в первую очередь с отсутствием в большом количестве (по сравнению с тем же Юго-Западом) новостроек в Центре и преобладанием квартир в давно построенных многоэтажках. Лидирует условная центральная зона и по средней квадратуре предлагаемых на рынке однокомнатных квартир - однокомнатные квартиры здесь самые просторные - достигают в среднем 45 квадратных метров. Это связано с наличием в центральной части города (но не историческом центре) так называемых элитных многоэтажек (они же во многом и поднимают среднюю стоимость квадратного метра жилья в центре Ставрополя, а также среднюю общую стоимость однокомнатных квартир в этом районе города).

Юго-западная зона рынка жилой недвижимости города Ставрополя соотносится с географическим Юго-западным районом Ставрополя. Здесь рынок однокомнатных квартир заметно отличен от рынка однокомнатных квартир центральной части города. В Юго-западном районе наиболее интенсивно развит рынок многоэтажных новостроек - почти половина проанализированных предложений о продаже однокомнатных квартир на первичном рынке жилья относятся именно к Юго-западному району. Цены на квартиры здесь значительно ниже, чем в центре, но выше, чем в других районах города - это касается и средней стоимости квадратного метра однокомнатной квартиры порядка - 35 000-36 000 рублей за квадрат и средней общей стоимости однокомнатных квартир - порядка 1400 тысяч рублей. Однако, юго-западная зона рынка недвижимости очень неоднородна - здесь есть и однокомнатные квартиры эконом-класса с небольшой квадратурой и ценой квадратного метра, и в тоже время есть и элитные многоэтажки с большими по размерам однокомнатными квартирами (и следовательно общей стоимостью). Относительно высокая цена на однокомнатные квартиры здесь (в отличие от других «нецентральных» районах города обусловлена тем, что Юго-Запад относительно автономный район Ставрополя - он имеет развитую и стабильно развивающуюся инфраструктуру и по функциональности не уступает центру. По количеству продаваемых однокомнатных квартир на вторичном рынке жилья Юго-Запад уступает только Северо-Западу. Большое количество предложений здесь обусловлено большим физическим количеством этих самых однокомнатных квартир.

Северо-Западная зона рынка жилой недвижимости города Ставрополя соотносится с географическим Северо-западным районом Ставрополя. Проанализировав рынок однокомнатных квартир здесь, мы пришли к выводу, что этот район города является лидером по числу предложений о продажах однокомнатных квартир на вторичном рынке жилья. Причина тому также связана с особенностью застройки этого район. Здесь скопилось большое количество многоэтажных квартир из старого жилищного фонда. Поэтому преобладание этой зоны на вторичном рынке квартир неслучайно. Однокомнатные квартиры здесь имеют достаточно невысокую общую стоимость (всего 1250 тысяч рублей-по сравнению с другими районами города это один из самых низких показателей) и стоимость квадратного метра (как правило, меньше 32 000 рублей за квадрат). Однокомнатные квартиры здесь небольшого размера - отсюда небольшая их средняя цена. Плюс старый фонд многоэтажек в этом районе насыщен панельными домами, пользующихся меньшим покупательным спросом на рынке квартир. Стоит отметить, что северо-западная зона в последнее время, как и юго-западная, имеет тенденцию к застройке новыми многоэтажными домами. Отсюда наличие большого числа предложений о продаже однокомнатных квартир на первичном рынке (Северо-Запад по этому показателю уступает лишь развивающемуся большими темпами Юго-Западу).

Ташлянская зона рынка жилой недвижимости города Ставрополя - территориально соотнесена нами с географическим районом Ставрополя - Ташла - окрестностями, простирающимися близ речки Ташлы. Многоэтажных домов здесь наименьшее количество среди всех рассмотренных нами районов - лишь 6% общего рынка однокомнатных квартир занимают квартиры Ташлы. Географическое положение определяет невысокую стоимость земли и, следовательно, жилой недвижимости в этой зоне. Район удалён от центра, не имеет такой хорошо развитой собственной инфраструктуры, как Юго-Запад и территориально порой даже соотносится с соседним городом Михайловском. Однокомнатные квартиры здесь имеют в среднем самую небольшую площадь - зачастую до 30 квадратных метров. Кроме того, цена одного квадратного метра здесь также самая низкая по городу - составляет она в среднем примерно 29 000 рублей. Учитывая самую низкую по городу квадратуру однокомнатных квартир, а также самую низкую стоимость квадратного метра жилья здесь - можно предположить, что и средняя общая стоимость однокомнатных квартир здесь самая низкая. И наш анализ предложений на рынке этого типа квартир это подтверждает - средняя стоимость однокомнатной квартиры здесь составляет порядка 1100-1200 тысяч рублей, что является самым низким показателем относительно других зон города. Это связано с уже вышесказанными факторами, плюс - в районе Ташлы нет так называемых «элитных» построек, которые завышают среднюю стоимость как квадратного метра жилья, так и общую его стоимость. Ни на вторичном, ни на первичном рынках однокомнатных квартир Ставрополя Ташла не занимает лидирующие позиции. Это связано, прежде всего, с тем, что, как мы уже отмечали, здесь просто-напросто небольшое число многоэтажных домов, а, следовательно, и квартир в них - все-таки район Ташлы исторически застраивался в большей степени частными домовладениями в один-два этажа.

Зона рынка жилой недвижимости города Ставрополя «Ботаника» - территориально соотнесена нами с географическим районом Ставрополя, расположенном территориально между площадью 200-летия и проспектом Кулакова. Ботаника - это спальные районы с многоэтажками, однако и частные дома здесь тоже не редкость. Касательно численности предложений на рынке однокомнатных квартир, зона Ботаники занимает примерно 10% от общего объема предложения в этом секторе. Примерно такие же доли Ботаника занимает и в секторах первичного и вторичного рынков однокомнатных квартир по Ставрополю: здесь имеются и новостройки и, в тоже время, многоэтажки советских времен-отсюда сбалансированность предложения. Однокомнатные квартиры здесь средние по площади по городу - порядка 37 квадратных метров. Средняя стоимость здесь формируется из двух частей - из предложений вторичного рынка (а здесь имеются достаточно старые дома - еще 70-х годов) и предложений первичного рынка - на территории района имеются так называемые «элитные» новостройки. В среднем же цена однокомнатной квартиры здесь составляет порядка 1300-1350 тысяч рублей: разброс здесь действительно большой, поскольку здесь нами было обнаружено предложение стоимостью менее 1 миллиона рублей и в тоже время предложение стоимостью более 2-х миллионов рублей (элитные многоэтажные новостройки). Район Ботаники относительно невелик в территориальном аспекте, однако достаточно густо населен - это связано с приближенностью района к центру города - инфраструктура зоны посему здесь сопряжена с инфраструктурой центральной части Ставрополя.

Зона рынка жилой недвижимости города Ставрополя «204-квартал» - территориально соотнесена нами с географическим районом Ставрополя «204 квартал». Специфика района заключается в плотной застройке многоэтажными домами достаточно небольшой территории. Здесь располагается так называемый «военный городок» города Ставрополя, а потому предложение на рынке однокомнатных квартир города здесь отлично от других районов: количественно однокомнатных квартир здесь велико, однако на продажу выставляется лишь небольшое их количество (нами было зафиксировано только 40 предложений). Это, вероятно, связано с особенностью право обладания на жилье у семей военнообязанных. Однокомнатные квартиры здесь в среднем небольшой площади - порядка 32 квадратных метров, имеют не самую высокую по городу стоимость - в среднем 1300 тысяч рублей при средней цене за квадратный метр порядка 32 тысяч рублей. Рынок жилья - что первичный, что вторичный в этом районе нельзя назвать в полном смысле рынком, поскольку достаточно большая часть домовладений здесь не покупается и не продаётся, а выдаётся государством под обязательства.

Итак, нами было произведено оценочное зонирование территории города Ставрополя по результатам анализа рынка однокомнатных квартир в городе. Всего нами было выделено шесть условных зон города Ставрополя (центральная, юго-западная, северо-западная, ташлянская, зона района Ботаники и зона 204-квартала), каждая из которых отличается спецификой формирования предложения на рынке (первичном и вторичном) однокомнатных квартир. Каждая зона отличается своим объемом предложения на рынке однокомнатных квартир, средней стоимостью квадратного метра жилья и общей средней стоимостью однокомнатной квартиры, спецификой присутствия на первичном и вторичном рынках жилья города Ставрополя, а также средней площадью предложения.

Мы пришли к выводу, что оценочное зонирование земли города коррелирует с особенностями географического и исторического облика того или иного района города: проводя анализ предложений на рынке однокомнатных квартир Ставрополя мы отчётливо видели связь между тем или иным районом города (его историческим прошлым, его престижностью, инфраструктурой и т.д.) и особенностью формирования предложения по продаже жилья в этом районе. Город Ставрополь - это, безусловно, единая динамично развивающая целостная система, которая включает в себя много элементов - подсистем, каждая из которых функционирует по-своему, но имеет в себе свойства целого - города Ставрополя.

Заключение

Сегодня в России и в Ставрополе в частности, наблюдается достаточно нестабильная ситуация на рынке жилья - в связи с проблемами в российской экономике цены на жильё стали трудно предсказуемыми и динамичными. Важно в этой ситуации понимать особенности формирования цен в секторе жилой недвижимости - понимать механизм и тенденции формирования цен на жилье в городе.

Ставрополь сегодня - динамично развивающийся город, численность населения которого постоянно и стабильно растет, что способствует высокому спросу на объекты жилой недвижимости в городе. Выявить тенденции (в том числе ценовые) на рынке жилья такого города, как Ставрополь - весьма актуальная задача. Решение этой задачи поможет взглянуть на нынешнюю непростую ситуацию на общероссийском рынке жилой недвижимости с позиций провинциального города.

В рамках эмпирической части исследования мы, во-первых, провели общий анализ рынка жилой недвижимости в Ставрополе и сделали следующие выводы:

- наибольший объем предложений жилья, а именно 47%, находится в Юго-Западном районе, а наименьшим объемом представлены другие районы - Ташла, Ботаника 204-й квартал и др.;

- наиболее выставляемыми на продажу являлись 1-комнатные квартиры (49%), а наименее выставляемыми - многокомнатные (2%);

- наибольший объем предложений, а именно 49%, находится в Юго-западном районе, а наименьшим объемом представлены Другие районы - 6%;

- наибольшая цена за квадратный метр для всех сегментов жилья характерна для Центра г. Ставрополь. Наименьшая цена наблюдается только для двухкомнатных квартир в других районах, а для всех остальных сегментов - в Северо-Западном районе.

- наибольшая средняя цена квадратного метра характерна для двухкомнатных квартир, а наименьшая - для многокомнатных;

- минимальная цена домовладения зафиксирована в «Центре» и составила 500 тыс. руб., максимальная тоже в «Центре» - 29 млн. руб. Наименьшая средняя цена за кв. метр домовладений наблюдается в Юго-Западном районе, а наибольшая в Центре.

После чего было проведено оценочное зонирование города Ставрополя на основе анализа рынка однокомнатных квартир в городе. Нами было проанализировано 1392 предложения по продаже однокомнатных квартир. Были выделены районы города, которые имели наибольшие объемы предложения по продаже однокомнатных квартир: Северо-Западный, Юго-Западный, Центр, Ташла, Ботаника, 204-й квартал.

В итоге, выделено шесть условных зон города Ставрополя (центральная, юго-западная, северо-западная, ташлянская, зона района Ботаники и зона 204-квартала), каждая из которых, как мы выяснили, отличается спецификой формирования предложения на рынке (первичном и вторичном) однокомнатных квартир. Каждая зона отличается своим объемом предложения на рынке однокомнатных квартир, средней стоимостью квадратного метра жилья и общей средней стоимостью однокомнатной квартиры, спецификой присутствия на первичном и вторичном рынках жилья города Ставрополя, а также средней площадью предложения.

Мы пришли к выводу, что оценочное зонирование земли города коррелирует с особенностями географического и исторического облика того или иного района города: проводя анализ предложений на рынке однокомнатных квартир Ставрополя мы отчётливо видели связь между тем или иным районом города (его историческим прошлым, его престижностью, инфраструктурой и т.д.) и особенностью формирования предложения по продаже жилья в этом районе. Таким образом, основная гипотеза исследования, сформулированная на этапе формирования программы комплексного анализа подтвердилась.

Список литературы

1. Авдотьин Л.Н., Лежава И.Г., Смоляр И.М., Градостроительное проектирование: Учеб. для вузов. М.: Стройиздат, 1999. - 299 с.

2. Агафонов О., На службе России. Родина №5., 2004 С. 17-21.

3. Аникеев В.В., Градостроительное планирование развития территорий - быть ли ему в России? Актуальные социально-экономические проблемы развития городов России. Сборник научных статей. М., РА-АСН, 2004г., с.62-69.

4. Анисимов А.П., Зонирование территорий городских и сельских поселений: виды и правовое значение. Право и экономика. №6, С. 41.

5. Артеменко В.В., Лойко П.Ф., Севостьянов А.В. «Кадастр земель населенных пунктов»: Учебник В.В. Артеменко, П.Ф, Лойко. - М.: Колос 1997. - 167с.

6. Архитектура и климат Южно-Российского региона: Учеб. пособие для вузов под ред. Шевченко Л.П. - Ростов: рост. гос. арх. ин-т, 1998.- 183с.

7. Безуглая Э.Ю., Расторгуева Г.П., Смирнова И.В. Чем дышит промышленный город. Л.; Гидрометеоиздат, 1997. - 254 с.

8. Белоусов В.Н, Приоритеты градостроительной политики России в эпоху информатизации. Градостроительство в век информатизации. Сборник научных статей Отделения градостроительства. М.: Едиториал УРСС. - 2002. 208 с..

9. Берлянд Б. Е. Прогноз и регулирование загрязнения атмосферы. - М.: Колос 1999. - 199 с.

10. Вайтенс А.Г., Косенкова Ю.Л., Развитие градостроительства в России XVIII -- начала XXI веков. Опыт исторического исследования. Обнинск: Институт муниципального управления, 2006. - 528с.

11. Валетта У., Виннипег. Как город планирует своё развитие и управляет своими ресурсами. Проблемы городов переходных экономик. -М.: Фонд «Институт экономики города», СПб.: ООО «Издательство «Лимбус Пресс», 2003. - С. 90-111.

12. Владимиров В.В., Наймарк Н.И., Проблемы развития теории расселения в России. М.: Эдиториал УРСС, 2002. - 376с.

13. Владимиров В.В., Саваренская Т.Ф., Смоляр И.М., Градостроительство как система научных знаний. Научная монография. Под ред. И.М.Смоляра. М.: УРСС, 1999 - 120с.

14. Владимиров В.В., Управление градостроительством и территориальным развитием. - М.: Отдел информационно-издательской деятельности РААСН. - 2000. - 92с.

15. Гидрометеоиздат, 1999. 275 с.

16. Гладкий В.И. Кадастровые работы в городах. В.И. Гладкий. - Новосибирск: Наука. Сиб. Предприятие РАН, 2001. - 281с.

17. Гладкий В.И., Городской кадастр и его картографо-геодезическое обеспечение. - М.: Недра, 1999. - 252 с.

18. Градостроительный кодекс Российской Федерации от 07.05.1998 №73-ФЗ.

19. Градостроительный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 №190-ФЗ (в ред. от 23.07.2008).

20. Давиденко П.Н., Нормативно-правовые аспекты градорегулирования. Градостроительство в век информатизации. Сборник научных статей Отделения градостроительства. М.: Едиториал УРСС, 2002. -208 с.

21. Донцов Д.Г., Основы информационного обеспечения регулирования градостроительных систем, Автореф. дис. д-ра арх. М, 2006. - 42 с.

22. Комов Н.В., Земельные отношения и землеустройство в России. - М. -1995. - 299 с.

23. Краснова И.О., Земельное право. Элементарный курс. М., Юристъ, 2004. - 270 с.

24. Крассов О.И., Комментарий к Земельному кодексу Российской Федерации. М.: Юристь, 2003. - 782с.

25. Крюков Ю.А., Сизов А.П., Дарский В.Б., Берладир А.В. «О новых понятиях городского землепользования: геодезия и картография». - 1999. - №10 с. 47-50.

26. Лазарев А.Г., Архитектура и градостроительство Юга России. Учебное пособие. Ростов н/Д: Терра, 2003. - 314 с.

27. Лисина Н.Л., Правовой режим земель поселений: Учебно-практическое пособие. -- М.: Дело, 2004. -- 296 с.

28. Особенности оценки развития и управления территориями поселений: итоги научно-исследовательской работы Государственного университета по землеустройству в 1996-2000 гг. - М.: ГУЗ, 2001. - 220 с.

29. Оценка рыночной стоимости недвижимости: Учебное и практическое пособие. - М.: «Дело», 1998. - 432 с.

30. Проект краевой целевой программы «Градостроительство в Ставропольском крае». (Разработка иллюстрированной программы-задания Градостроительного Устава и правил землепользования и застройки города Кисловодска Ставропольского края). - 2005.

31. Рынок недвижимости в России: анализ некоторых процессов реформирования: Аналитический доклад. - М.: Фонд «Институт экономики города», 2004. - 122с.

32. Севостьянов А.В., Экономическая оценка земель малых городских поселений. - М.: ГУЗ, 2003. - 159с.

33. Сизов А.П. «Мониторинг городских земель с элементами их охраны»: Учебное пособие. - М.: 2000. - 288 с.

34. Трухачёв С.Ю., Градостроительная документация как основа для градостроительного зонирования. Управление развитием территорий. - №2 2008. - С. 33-34.

35. Трухачёв С.Ю., О целях и задачах градостроительного зонирования в современной отечественной практике. Сборник тезисов конференции «Строительство-2006», РГСУ, Ростов-на-Дону, 2006. - 299 с.

36. Улюкаев В.Х., Варламов А.А., Петров Н.Е. Земельное право и земельный кадастр. М: Колос, 1996.- С. 191.

37. Чешев А.С. Земельный кадастр: Учебник / А.С. Чешев, И.П. Фесенко. - М.: Приор, 2000. - 368 с.

Размещено на Allbest.ru