Главная
База знаний "Allbest"
Строительство и архитектура
Экономика и планирование городских территорий
Экономика и планирование городских территорий
Принципы градостроительного зонирования территории. Организация территории жилой застройки города. Местоположение и природные условия. Комплексная градостроительная оценка территории. Экономическое обоснование размещения жилого строительства в квартале.
| Рубрика | Строительство и архитектура |
| Вид | курсовая работа |
| Язык | русский |
| Дата добавления | 30.01.2014 |
| Размер файла | 2,4 M |
Отправить свою хорошую работу в базу знаний просто. Используйте форму, расположенную ниже
Студенты, аспиранты, молодые ученые, использующие базу знаний в своей учебе и работе, будут вам очень благодарны.
Размещено на http://www.allbest.ru/
Содержание
- Введение
- Глава 1. Теоретический вопрос организации территории населенного места
- 1.1 Принципы градостроительного зонирования территории
- 1.2 Организация территории жилой застройки города
- 1.3 Основы комплексной градостроительной оценки территории
- Глава 2. Характеристика городского квартала
- 2.1 Местоположение и природные условия (расположение на карте города)
- 2.2 Градостроительная характеристика
- 2.3 Социально-экономическая характеристика
- Глава 3. Экономическое обоснование размещения жилого строительства в квартале
- 3.1 Выбор этажности жилой застройки
- 3.3 Обоснование рационального варианта размещения жилой застройки
- Глава 4. Экономическое обоснование градостроительных мероприятий по реконструкции квартала
- 4.1 Цель, задачи, очередность реконструкции
- 4.2 Экономическая эффективность реконструктивных мероприятий
Введение
Важнейшим направлением в решении жилищной проблемы в современных условиях, в связи с нарастанием объемов морального и физического износа устаревшего жилищного фонда и растущей потребности в жилье, является реконструкция жилого фонда. Реконструкция кварталов повысит комфорт проживания, преобразит внешний вид домов и градостроительных образований в целом. Одновременно с этим при реконструкции улучшаются эксплуатационные характеристики домов.
Актуальность реконструкции городских кварталов обусловлена социальными и градостроительными факторами. Социальные факторы связаны с низким качеством и потенциальной аварийностью жилья, высокими эксплуатационными затратами на его содержание, накопленным недоремонтом жилищного фонда. К градостроительным факторам относится низкая интенсивность использования земли.
Целью курсовой работы является изучение экономической эффективности организации территории квартала №22: 63: 030412 который находится в индустриальном районе и ограничивается ул. Малахова с восточной стороны, ул. Балтийской с южной стороны, ул. Лазурной с западной стороны и ул. Взлетной с северной.
В ходе работы следует решить следующие задачи:
изучить нормативные документы
изучить характеристики квартала
экономически обосновать варианты реконструкции квартала
выбрать наиболее подходящий вариант реконструкции квартала
планирование жилое строительство квартал
Глава 1. Теоретический вопрос организации территории населенного места
1.1 Принципы градостроительного зонирования территории
Градостроительное зонирование представляет собой деятельность по разделению территории муниципального образования на зоны с установлением для каждой из них правового режима градостроительного использования - градостроительного регламента; градостроительное зонирование материализуется в правилах землепользования и застройки.
Градостроительная деятельность - деятельность по развитию территорий, в том числе городов и иных поселений, осуществляемая в виде территориального планирования, градостроительного зонирования, планировки территории, архитектурно-строительного проектирования, строительства, капитального ремонта, реконструкции объектов капитального строительства.
Для установления архитектурно-планировочных принципов градостроительного зонирования необходимо определение цели градостроительного зонирования как формализации в виде системы градостроительных регламентов основных проектных решений, содержащихся в документах территориального планирования и планировки территорий. Определение архитектурно-планировочных принципов градостроительного зонирования, способствующих трансформации проектных решений генпланов городов в систему градостроительных регламентов, позволяет сохранить основы архитектурно-планировочного решения генерального плана, способствовать сохранности композиции городского плана, своеобразия городской среды.
В качестве принципов градостроительного зонирования можно назвать следующие:
1. Ограничение прав собственников и владельцев недвижимости на её использование в интересах общества.
Несомненно, использование недвижимости обязательно должно регламентироваться в интересах всего общества. Очевидны и цели такой регламентации - избежание конфликтов, повышение привлекательности жилой среды и мест приложения труда, повышение (а не снижение) стоимости недвижимого имущества и доходов от права его использования и другие. Сложившаяся практика регламентирования подобных вопросов олицетворяет положительное регулирование, то есть определение того, "что можно". Устанавливая, "что можно", методом исключения определяется, "что нельзя"; и в этом - один из принципов градостроительного зонирования - ограничение прав в возможностях использования своей недвижимости в интересах сообщества, с учётом интересов других собственников и владельцев.
2. Публичность градостроительного зонирования.
Градостроительное зонирование относится к публичному типу регулирования - оно устанавливает градостроительные регламенты и различные процедуры заранее и для всех, в том числе и для власти. Определённость в том, какую деятельность можно осуществлять в той или иной зоне, а какую нет; что необходимо сделать, чтобы получить то или иное разрешение и тому подобные вопросы стимулирует инвестиционно-строительную активность на территории муниципалитета, обеспечивает действенность и применимость правил землепользования и застройки.
3. Открытость и доступность информации о землепользовании и застройке.
Градостроительное зонирование предполагает максимально возможное информирование жителей и других заинтересованных лиц о градостроительных регламентах на территории всего муниципального образования, о возможностях строительного развития "своего" микрорайона или улицы, о предопределённых бюрократических процедурах и сроках и т.д. Особенно важна возможность ознакомления с картографическими материалами, а не только с текстовой частью
4. Участие граждан в принятии решений о землепользовании и застройке.
Система градостроительного зонирования основана на принципе прямого участия жителей, предпринимателей, организаций в принятии решений, которые влияют на их условия проживания, благосостояние, бизнес. Обеспечивается это путём проведения публичных слушаний по многим вопросам землепользования и застройки.
5. Баланс общественных частных интересов.
Традиционная система градорегулирования в советское время складывалась со смещённым балансом интересов в сторону государства. Баланс интересов в системе градостроительного зонирования должен быть смещён в сторону учёта интересов инвестора и собственника недвижимости. Это крайне сложная задача, одним из средств достижения которой является наличие правил землепользования и застройки.
6. Разграничение правовых и технических вопросов регулирования.
Данный принцип основан на различении способов регулирования общественных отношений - правовом (посредством норм права) и техническом (посредством технических стандартов и требований). Возможность использования недвижимости под определённый вид деятельности регламентируется нормативно-правовыми нормами (правилами землепользования и застройки). А возможность физической реализации данного права регулируется проектной документацией и, в конечном счёте, нормативно-техническими документами (СНиП, СанПИН и т.д.).
1.2 Организация территории жилой застройки города
Планировочную структуру селитебной территории городских и сельских поселений следует формировать с учетом взаимоувязанного размещения зон общественных центров, жилой застройки, улично-дорожной сети, озелененных территорий общего пользования, а также в увязке с планировочной структурой поселения в целом в зависимости от его величины и природных особенностей территории.
При определении размера селитебной территории следует исходить из необходимости предоставления каждой семье отдельной квартиры или дома. Расчетная жилищная обеспеченность определяется дифференцировано для городов в целом и отдельных их районов на основе прогнозных данных о среднем размере семьи, с учетом типов применяемых жилых зданий, планируемых объемов жилищного строительства, доли фонда, строящегося за счет средств населения. Общую площадь квартир следует подсчитывать в соответствии с требованиями СНиП 2.08.01-89.
Жилые территории предназначены для организации жилой среды, отвечающей современным социальным, гигиеническим и градостроительным требованиям, формируются в виде следующих объектов градостроительного нормирования:
участков жилой, смешанной жилой застройки в составе общественных зон, жилых групп и микрорайонов;
групп жилой, смешанной жилой застройки в составе общественных зон, микрорайонов или автономно расположенных в соседстве с комплексами и зонами иного функционального назначения;
микрорайонов в составе жилых районов или автономно расположенных в соседстве с комплексами и зонами иного функционального назначения;
жилых районов.
Приемы организации жилой застройки чрезвычайно разнообразны, поскольку сами жилые образования различны по размерам, ситуационным и другим условиям строительства. Общим для композиции жилых комплексов, как уже говорилось, является их художественно-образное содержание: в любом случае их пространства должны представлять собой удобную и уютную среду для повседневной жизни человека, а не монументальный архитектурный ансамбль, рассчитанный на эпизодическое и кратковременное пребывание.
В архитектурно-пространственной композиции жилых районов ритм применяется как средство, выражающее направленность, динамику и величину пространства. Тождество, нюанс и контраст (или акцент) представляют собой средства архитектурной гармонизации пространства, выступающие в совокупности как "средства построения пространственного единства". Тождество - повторяемость одинаковых элементов неотъемлемое свойство индустриализации строительства. Нюансные различия, проявляющиеся в изменении деталей, в отличие от контрастных различий не носят четко выраженной архитектурной темы.
1.3 Основы комплексной градостроительной оценки территории
Ряд прикладных задач градостроительства решается с учетом комплексной градостроительной оценки территорий (КГОТ). В числе этих задач - обоснование этажности жилой застройки, выбор очередности освоения городских территорий, размещение массивов строительства первой очереди, обоснование использования подземного пространства, содержания и очередности реконструктивных мероприятий и др.
Рациональное использование земли основывается на показателях экономической оценки участков. Величину оценки определяют: природные свойства участка - рельеф, грунтовые и почвенные условия и др.; местоположение участка в структуре города; степень предшествующего освоения участка - наличие дорог, инженерных коммуникаций, зданий и сооружений.
Более благоприятные природные свойства участка обеспечивают экономию в освоении и строительстве объектов по сравнению с худшими участками. Удобное местоположение участка создает основу для экономии при эксплуатации объектов: снижаются транспортные издержки, затраты транспортного времени, за счет лучшей доступности объектов культурно-бытового и коммунального строительства повышается рентабельность их работы, растет прибыль.
Комплексная оценка, являясь важным элементом анализа территории, определяет территориальные и природные ресурсы для развития основных видов хозяйственного использования территории: сельского хозяйства, промышленного и гражданского строительства, рекреационной и природоохранной деятельности.
В основу комплексной оценки положена система зон с особыми условиями использования территории, обусловленных экологическими, санитарно-гигиеническими, природно-техногенными (гидрологическими, гидрогеологическими, инженерно-геологическими и пр.) ограничениями, а также степенью градостроительной и хозяйственной освоенности территории, представляющих определённые препятствия к осуществлению тех или иных функций и определяющих режимы и возможности их градостроительного использования.
Комплексная оценка проводится на основе анализа:
природных факторов;
ресурсно-сырьевого потенциала;
экологического состояния природной среды;
транспортной обеспеченности территории;
планировочных условий;
системы расселения;
градостроительной освоенности территории;
степени хозяйственной освоенности территории.
Главная задача комплексной оценки территории - показать, в первую очередь, определенные ограничения для градостроительного и сельскохозяйственного освоения, во вторую очередь - выявить благоприятные условия и предпосылки для того или иного вида градостроительного и сельскохозяйственного освоения территории.
Выбор территории для того или иного вида деятельности определялся потребностями района в целом, экономико-географическим положением, его хозяйственными особенностями, природными условиями, ресурсами и возможностями их освоения.
Основные принципы градостроительной оценки территории:
1. Стоимость земель определяется как совокупностью ситуационных факторов: физико-географических, инженерно-геологических, экологических, экономико-географических, градостроительных, которые можно назвать также факторами местоположения, так и видом использования (существующего или рассматриваемого как возможный), с позиций которого она определяется.
2. Факторы внутригородского местоположения делятся на две группы: факторы локального местоположения и факторы общегородского местоположения. К первой группе факторов относятся рельеф, уровень залегания грунтовых вод, сейсмика, несущая способность грунтов, локальная обеспеченность инженерными сетями, необходимость отчуждения земель из-под существующего использования, экологические факторы. Эти факторы определяют величину удорожания строительства, связанного с размещением конкретной базовой функции (жилья той или иной этажности, торговли, бизнеса) в конкретном элементе территории (в квартале). Ко второй группе относятся факторы общегородской функционально-планировочной ситуации: существующее функциональное использование городских территорий (различные виды жилой застройки, промышленности, коммунально-складского хозяйства, парков, естественных ландшафтов и т.д.), система объектов обслуживания населения, улично-дорожная сеть и система городского транспорта, совокупность линейных и территориальных объектов, представляющих собой препятствия для передвижений (сюда входят реки, водные поверхности, леса, лесопарки, полосы отвода железных дорог, крупные промышленные предприятия и др.).
3. Из предыдущего пункта вытекают два следствия. Первое: для оценки любого элемента территории (квартала, земельного участка), как бы мал он ни был, необходимо принимать во внимание и учитывать не только локальные факторы и факторы ближайшего окружения, но и всю городскую функционально-планировочную ситуацию в полном объеме и во всей ее сложности. Этот учет должен быть достаточно точным, адекватно отражающим реальную сложность ситуации, что в свою очередь возможно только в рамках корректного математического моделирования и компьютерных расчетов по специально разработанным программам. Второе: любое изменение городской функционально-планировочной ситуации отражается на оценке конкретного территориального элемента тем сильнее, чем территориально ближе оно к этому элементу.
4. Градостроительная оценка территории формулируется в терминах предстоящих затрат и потерь. Она представляет собой матрицу с числом строк, равным числу оцениваемых элементов территории (кварталов), и числом столбцов, равным числу базовых функций. Произвольный элемент матрицы представляет собой совокупные предстоящие затраты и потери, связанные с предположительным использованием данного элемента территории под данную базовую функцию. Эти затраты и потери включают удорожание строительных затрат в данном квартале, коммуникационные затраты на связи данной функции, расположенной в данном квартале, со всеми функционально-планировочными элементами города, стоимостную оценку ущерба данной функции со стороны источников экологических загрязнений. Конкретный столбец матрицы градостроительной оценки есть не что иное, как градостроительная оценка территории с позиций данной функции. Наилучшим из всех городских кварталов с позиций данной функции является тот элемент (квартал), в котором эти совокупные затраты будут наименьшими, а наихудшим - тот, в котором они будут наибольшими. Оценка территории с позиций данной функции (столбец матрицы) может быть отображена на карте, где каждому кварталу будет приписана базовая стоимость земли (долл. /м2). Оценка может быть генерализована путем ее интервального картографического представления. В этом случае каждому интервалу оценки на карте сопоставляется свой цвет, и оценка представляется в виде рельефа со всеми характерными его элементами: вершинами, впадинами, хребтами, долинными понижениями и т.д.
Глава 2. Характеристика городского квартала
2.1 Местоположение и природные условия (расположение на карте города)
Квартал расположен в юго-западной части города.
Квартал №22: 63: 030412 находится в индустриальном районе и ограничивается ул. Малахова с восточной стороны, ул. Балтийской с южной стороны, ул. Лазурной с западной стороны и ул. Взлетной с северной.
Рельеф квартала и всех территории города определяют основные геоморфологические структуры - приобское плато, на котором расположен город, и ассиметричные долины рек Оби и Барнаулки. Открытость территории с севера способствует свободному проникновению арктических воздушных масс, сухих и холодных. Арктическая воздушная масса - основная всесезонная воздушная масса, доходя до широты Барнаула, претерпевает сильную трансформацию - арктический воздух преобразуется в континентальный. Континентальные воздушные массы, приходящие из глубины материка с западных, восточных и южных направлений, также оказывают своё влияние на климат Барнаула. Погоде Барнаула, находящейся под влиянием чередующихся воздушных масс с разными и, зачастую, противоположенными характеристиками, свойственна неустойчивость. Это влияет на среднюю годовую температуру воздуха, равную +1,2°C. Это также формирует большую разницу между температурой самого тёплого месяца (июль - плюс 19, 5°C) и самого холодного (январь - минус 17,5°C) равную 37,4°C. Летние температурные максимумы в среднем приходятся на июль - август и могут достигать +38,3°C (июль 1953) и +36°C (август 1955). Зимние минимальные температуры приходятся на январь (до ?51,5°C в 1931) и декабрь (до ?49,5°C в 1938). Годовая абсолютная амплитуда температуры воздуха равна 89,8°C. Относительная влажность - одна из важных характеристик воздушных масс. В Барнауле она изменяется от 73 до 76 % (в холодный период года), а в тёплый - уменьшается до 62 %. Дни с показателями относительной влажности 80 % и более относятся к влажным (в среднем их 56). Они характерны для холодного времени года. Сухие дни (с влажностью менее 30 %) чаще всего выпадают на летние месяцы.
2.2 Градостроительная характеристика
Характеристика объектов жилищного строительства и культурно-бытового назначения. Квартал №22: 63: 030412
|
№ п/п |
Наименование объекта |
Функциональное использование |
Материал стен |
Этаж- ность |
Количество подъездов |
Количество квартир |
|
|
1 |
Лазурная 19 |
ж |
кирпич |
10-14 |
4 |
212 |
|
|
2 |
Лазурная 9 |
ж |
кирпич |
10 |
3 |
159 |
|
|
3 |
Лазурная 11 |
ж |
кирпич |
10 |
2 |
79 |
|
|
4 |
Лазурная 1 |
ж |
кирпич |
15 |
- |
- |
|
|
5 |
Лазурная 3 |
гараж |
кирпич |
5 |
|||
|
6 |
Лазурная 15а |
админ. здание |
кирпич |
2 |
|||
|
7 |
Лазурная 5 |
хоз. корпус |
кирпич |
1 |
|||
|
8 |
Лазурная 7 |
админ. здание |
кирпич |
4 |
|||
|
9 |
Балтийская 10 |
ж |
панель |
10 |
3 |
120 |
|
|
10 |
Балтийская 12 |
ж |
кирпич |
10 |
5 |
218 |
|
|
11 |
Балтийская 4 |
ж |
панель |
10 |
3 |
120 |
|
|
12 |
Балтийская 2 |
ж |
кирпич |
10 |
5 |
218 |
|
|
13 |
Балтийская 8 |
ТЦ |
кирпич |
5 |
|||
|
14 |
Балтийская 6 |
школа |
кирпич |
4 |
|||
|
15 |
Балтийская 4а |
админ. здание |
кирпич |
5 |
|||
|
16 |
Балтийская 10в |
админ. здание |
кирпич |
1 |
|||
|
17 |
Балтийская 2б |
админ. здание |
кирпич |
1 |
|||
|
18 |
Малахова 144 |
ж |
панель |
10 |
3 |
219 |
|
|
19 |
Малахова 146 |
ж |
панель |
10 |
7 |
274 |
|
|
20 |
Малахова 140 |
ж |
панель |
10 |
6 |
400 |
|
|
21 |
Малахова 140а |
детский сад |
кирпич |
3 |
|||
|
22 |
Малахова 144а |
админ. здание |
кирпич |
2 |
|||
|
23 |
Малахова 146в |
админ. здание |
кирпич |
3 |
|||
|
24 |
Малахова 142 |
админ. здание |
кирпич |
1 |
|||
|
25 |
Малахова 138 |
ж |
кирпич |
10 |
7 |
346 |
|
|
26 |
Взлетная 3 |
ж |
кирпич |
15 |
3 |
166 |
|
|
27 |
Взлетная 7 |
ж |
кирпич |
15 |
4 |
223 |
|
|
28 |
Взлетная 13 |
ж |
кирпич |
15 |
- |
- |
|
|
29 |
Взлетная 17 |
ж |
кирпич |
10 |
3 |
170 |
|
|
30 |
Взлетная 15 |
ж |
панель |
10 |
3 |
120 |
|
|
31 |
Взлетная 9 |
ж |
кирпич |
10 |
3 |
160 |
На территории квартала расположены детский сад, школа, торговый центр, частная поликлиника, два надземных многоэтажных гаража и один подземный гараж. Ближайшей транспортной артерией является Павловский тракт.
Общая площадь квартала составляет 24,93 га;
Площадь, занятая под застройкой 30858 м2;
Площадь жилого фонда 259755 м2;
Площадь объектов культурно-бытового назначения - 26356,25м2;
Количество квартир в квартале - 3204;
Численность населения квартала - 8010
2.3 Социально-экономическая характеристика
В квартале 14 домов с десятью этажами и 4 дома с пятнадцатью этажами. Квартал начал застраиваться с 2000-го года. Население составляет 8010 человек. На территории квартала расположены офисы, предприятия торговли, питания, тепловой пункт, 2 надземных гаража и 1 подземный, общеобразовательная школа на 895 учащихся, детский сад на 330 мест, частная поликлиника. Транспортная инфраструктура квартала представляется внутриквартальными проездами, предназначенными для проезда транспортных средств к жилым и общественным зданиям, предприятиям торговли и питания и другим объектам. Ширина проезда до 7 метров. Проезды ведут к магистральным улицам районного значения.
Недостатком квартала можно назвать недостаточное количество зеленых насаждений и большое отдаление от основных транспортных узлов и в следствии этого увеличенное время пребывания жителей в общественном транспорте. Отличительной чертой квартала можно назвать высокую плотность покрытий (дорожек), быструю доступность к зданиям общественно-бытового назначения большое количество детских и спортивных площадок, а так же присутствие на территории квартала честной поликлиники.
Глава 3. Экономическое обоснование размещения жилого строительства в квартале
3.1 Выбор этажности жилой застройки
Этажность застройки влияет на стоимость строительства и эксплуатации жилых и общественных зданий, инженерного оборудования и благоустройства территории, дорожной сети, городского транспорта, а также на расход металла и цемента в городском строительстве. Правильный выбор этажности застройки - важный резерв снижения строительных и эксплуатационных затрат. Применение наиболее экономичной этажности застройки может в ряде случаев снизить затраты на городское строительство. Выбор этажности жилой застройки зависит от многих факторов:
1. Природно-климатические условия.
2. Специфика расселения.
3. Возможности строительной базы.
4. Объем спроса существующей застройки.
С одной стороны, с повышением этажности увеличивается плотность жилого фонда, уменьшается площадь застройки, снижаются расходы на инженерные сети, благоустройство территории, с другой - при домах свыше 6 этажей необходимо устройство лифтов, мусоропровода, что увеличивает стоимость строительства и эксплуатационные расходы по дому.
Подходящая этажность устанавливается в результате сопоставления результатов по затратам.
П=31+32+33+ЕнЧ (К1+К2+К3)
Существующая организация квартала:
З1 - эксплуатационные затраты по жилым зданиям =123036783 руб.
З2 - эксплуатационные затраты по объектам культурно-бытового назначения (на 10 % дешевле чем по квартире) =110733105 руб.
З3 - эксплуатационные затраты по инженерному оборудованию и содержанию территории = 120576047 руб. /год.
Ен - нормативный коэффициент эффективности капитальных вложений = 0,25
К1 - капитальные вложения в строительство жилых зданий = 352800000 руб.
К2 - капитальные вложения культурно-бытового обслуживания (5%) = 295898400руб.
К3 - капитальные вложения в инженерную подготовку, оборудование и благоустройство территории (15%) = 299880000 руб.
П - суммарные затраты = 591490534 руб.
Вариант I:
Постройка нового дома панельного типа, этажностью 10, площадью 1800 м2, рассчитанным на 360 квартир средней площадью 60 м2, расположенного рядом с домом Взлетная 13. Постройка детской площадки возле проектируемого дома и детских площадок возле домов Взлетная 13 и Взлетная 7. Постройка парковочных мест рядом с проектируемым домом. Прокладывание пешеходных дорожек за домами Взлетная 17, Взлетная 15, Взлетная 9 и Малахова 140. Посадка зеленых насаждений (деревьев) на территории домов Малахова 140, Взлетная 17, Взлетная 15, Взлетная 9, а так же на территории школы и детского сада.
З1 - эксплуатационные затраты по жилым зданиям =135050400 руб.
З2 - эксплуатационные затраты по объектам культурно-бытового назначения (на 10 % дешевле чем по квартире) =121545360 руб.
З3 - эксплуатационные затраты по инженерному оборудованию и содержанию территории = 132349392 руб. /год.
Ен - нормативный коэффициент эффективности капитальных вложений = 0,25
К1 - капитальные вложения в строительство жилых зданий = 370800000 руб.
К2 - капитальные вложения культурно-бытового обслуживания (5%) = 295898400 руб.
К3 - капитальные вложения в инженерную подготовку, оборудование и благоустройство территории (15%) = 315180000 руб.
П - суммарные затраты = 634414752 руб.
Вариант II:
Постройка нового дома панельного типа, этажностью 10, площадью 1152 м2, рассчитанным на 219 квартир средней площадью 60 м2, расположенного рядом с домом Взлетная 13 и нового дома панельного типа, этажностью 10, площадью 1152 м2, рассчитанным на 219 квартир средней площадью 60 м2, расположенного рядом с домом Лазурная 9. Постройка детской площадки на территории дома Взлетная 13 и на территории нового дома на ул. Взлетная. Увеличение парковочных мест на территории возле домов Взлетная 7 и Малахова 140 и на территории новых домов. Посадка зеленых насаждений возле дома ул. Взлетная 13. Перенос школьного стадиона.
З1 - эксплуатационные затраты по жилым зданиям =145772883 руб.
З2 - эксплуатационные затраты по объектам культурно-бытового назначения (на 10 % дешевле чем по квартире) =131195595 руб.
З3 - эксплуатационные затраты по инженерному оборудованию и содержанию территории = 142857425 руб. /год.
Ен - нормативный коэффициент эффективности капитальных вложений = 0,25
К1 - капитальные вложения в строительство жилых зданий = 382320000 руб.
К2 - капитальные вложения культурно-бытового обслуживания (5%) = 295898400 руб.
К3 - капитальные вложения в инженерную подготовку, оборудование и благоустройство территории (15%) = 324972000 руб.
П - суммарные затраты = 670623503 руб.
3.2 Выбор типа жилой застройки по степени капитальности
Тип жилой застройки определяются в соответствии с социально-демографическими, национально-бытовыми, архитектурно-композиционными, санитарно-гигиеническими и другими требованиями, предъявляемыми к формированию жилой среды, а также возможностью развития инженерной инфраструктуры и обеспечения противопожарной безопасности.
По степени капитальности можно условно подразделить дома на три вида: капитальные дома, быстровозводимые дома и мобильные дома.
К капитальным относятся дома из капитальных строительных конструкций, которые рассчитаны на одноразовое возведение без последующей разборки. Срок службы таких домов составляет обычно 20-100 лет и более. Продолжительность строительства капитальных домов нормируется по СНиП и ВСН. Большинство проектируемых и построенных индивидуальных домов являются капитальными домами из каменных, железобетонных, деревянных и других капитальных конструкций со сроками службы на одном месте 50-200 лет.
Ко второму виду домов по капитальности относятся быстровозводимые дома из специальных, часто некапитальных конструкций, получивших название быстровозводимых. Быстровозводимые конструкции позволяют построить дом в сроки, значительно меньшие, чем это предусмотрено для сопоставимых капитальных конструкций по нормам. Быстровозводимые дома также не рассчитаны на последующую разборку, а срок их службы аналогичен сроку службы капитальных домов.
Быстровозводимое жилье является нетрадиционным, альтернативным видом современной застройки и рассматривается как ведущая объективная тенденция в перспективах развития индивидуальных домов не только в России, но и во всем мире.
В качестве примеров быстровозводимого жилья служат коттеджи из объемных блоков, панелей полной заводской готовности типа сэндвич телескопических конструкций и других современных элементов. Сроки возведения подобных домов составляют от одной недели до нескольких месяцев.
К третьему виду домов по капитальности относятся мобильные дома из специфических, некапитальных конструкций, получивших название мобильных. Мобильные конструкции, как и быстровозводимые, позволяют не только построить дом в сроки меньшие, чем из капитальных конструкций. Главным преимуществом мобильных домов является конструктивная возможность разборки и демонтажа всего дома или его части с последующим транспортированием и повторными и многократными монтажами и сборками дома на новых местах застройки.
Сроки службы мобильных домов, как правило, меньше, чем капитальных зданий. Использование мобильного жилья является также перспективной тенденцией в мировом строительном процессе.
Варианты застройки квартала с приведенными затратами:
П=Сн+ФвЧСк/ (1+Енп) t+Ен (Кн+ФвЧКк/ (1+Енп) t+ФвЧКс/ (1+Енп) t)
Существующая организация квартала:
Сн - эксплуатационные затраты по всему объему жилищного строительства, включая содержания территории в год их первичного освоения = 308769887 руб.
Фв - количество временного фонда заменяемого капитальным = 0 руб.
Ск - эксплуатационные затраты на 1м2 общей площади в капитальном фонде, включая содержание территории = 3968 руб.
Кн - капитальные вложения в строительство жилых зданий, инженерное оборудование и благоустройство территории = 652680000 руб.
Кк - капитальные вложения в строительство жилых зданий и дополнительные расходы на инженерную подготовку, инженерное оборудование и благоустройство на 1м общей площади в капитальном фонде = 21718 руб.
Кс - стоимость сноса 1 м2 общей площади во временном фонде = 6000 руб.
Енп - норматив для проведения разновременных затрат = 41,72%
Ен - нормативный коэффициент эффективности капитальных вложений = 0,25
t - период времени приведения = 5
П - приведенные суммарные затраты по вариантам = 471939887 руб.
Вариант I:
Постройка нового дома панельного типа, этажностью 10, площадью 1800 м2, рассчитанным на 360 квартир средней площадью 60 м2, расположенного рядом с домом Взлетная 13. Постройка детской площадки возле проектируемого дома и детских площадок возле домов Взлетная 13 и Взлетная 7. Постройка парковочных мест рядом с проектируемым домом. Прокладывание пешеходных дорожек за домами Взлетная 17, Взлетная 15, Взлетная 9 и Малахова 140. Посадка зеленых насаждений (деревьев) на территории домов Малахова 140, Взлетная 17, Взлетная 15, Взлетная 9, а так же на территории школы и детского сада.
Сн - эксплуатационные затраты по всему объему жилищного строительства, включая содержания территории в год их первичного освоения = 331595760 руб.
Фв - количество временного фонда заменяемого капитальным = 0 руб.
Ск - эксплуатационные затраты на 1м2 общей площади в капитальном фонде, включая содержание территории = 4113 руб.
Кн - капитальные вложения в строительство жилых зданий, инженерное оборудование и благоустройство территории = 685980000 руб.
Кк - капитальные вложения в строительство жилых зданий и дополнительные расходы на инженерную подготовку, инженерное оборудование и благоустройство на 1м общей площади в капитальном фонде = 21651 руб.
Кс - стоимость сноса 1 м2 общей площади во временном фонде = 6000 руб.
Енп - норматив для проведения разновременных затрат = 41,72%
Ен - нормативный коэффициент эффективности капитальных вложений = 0,25
t - период времени приведения = 5
П - приведенные суммарные затраты по вариантам = 503090760 руб.
Вариант II:
Постройка нового дома панельного типа, этажностью 10, площадью 1152 м2, рассчитанным на 219 квартир средней площадью 60 м2, расположенного рядом с домом Взлетная 13 и нового дома панельного типа, этажностью 10, площадью 1152 м2, рассчитанным на 219 квартир средней площадью 60 м2, расположенного рядом с домом Лазурная 9. Постройка детской площадки на территории дома Взлетная 13 и на территории нового дома на ул. Взлетная. Увеличение парковочных мест на территории возле домов Взлетная 7 и Малахова 140 и на территории новых домов. Посадка зеленых насаждений возле дома ул. Взлетная 13. Перенос школьного стадиона.
Сн - эксплуатационные затраты по всему объему жилищного строительства, включая содержания территории в год их первичного освоения = 351968478 руб.
Фв - количество временного фонда заменяемого капитальным = 0 руб.
Ск - эксплуатационные затраты на 1м2 общей площади в капитальном фонде, включая содержание территории = 4285 руб.
Кн - капитальные вложения в строительство жилых зданий, инженерное оборудование и благоустройство территории = 707292000руб.
Кк - капитальные вложения в строительство жилых зданий и дополнительные расходы на инженерную подготовку, инженерное оборудование и благоустройство на 1м общей площади в капитальном фонде = 21612 руб.
Кс - стоимость сноса 1 м2 общей площади во временном фонде = 6000 руб.
Енп - норматив для проведения разновременных затрат = 41,72%
Ен - нормативный коэффициент эффективности капитальных вложений = 0,25
t - период времени приведения = 5
П - приведенные суммарные затраты по вариантам = 528791478 руб.
3.3 Обоснование рационального варианта размещения жилой застройки
Селитебные зоны населенных мест отводятся для быта и общественной жизни населения. На их территории размещается жилая застройка, учреждения, предприятия и центры системы общественного обслуживания, зеленые насаждения общественного пользования, уличная сеть и места для стоянки и хранения автомобилей. При выборе участков для размещения селитебных зон на первое место выдвигаются санитарно-гигиенические и климатические условия, а так же ряд других факторов, таких как: ориентация по странам света, естественное проветривание жилых зданий и территорий, размещения жилых домов в соответствии с рельефом местности, устройства озелененных жилых дворов для отдыха населения и игр детей, удобного размещения хозяйственных площадок. В качестве эффективного мероприятия по размещению зеленых насаждений, улучшению микроклимата внутриквартальных территорий, созданию условий для проветривания дворов необходимо максимально использовалась незастроенную и расчищенную территорию.
Соотношение доходов и затрат:
· Существующая организация квартала: 591490534+471939887=1063430421
· Вариант I: 634414752+503090760=1137505512
· Вариант II: 670623503+528791478=1199414981
Постройка нового жилого десятиэтажного дома в первом варианте реконструкции сделает жилье в квартале более доступным в плане цены, так как дом будет построен из панельных материалов, а средняя площадь квартир не будет превышать 60м2. Так же в данном варианте реконструкции решается еще одна проблема квартала - это недостаток зеленых насаждений.
Глава 4. Экономическое обоснование градостроительных мероприятий по реконструкции квартала
4.1 Цель, задачи, очередность реконструкции
Реконструкция и модернизация жилых кварталов представляют собой непрерывный процесс преобразования и обновления планировки и застройки с целью улучшения условий жизнедеятельности населения и обеспечения эффективного функционирования всех элементов города.
В результате реконструкции жилых кварталов по мере улучшения жилищных условий должно повышаться и качество внешней жилой среды: условия для отдыха и общения, культурно-бытовое и транспортное обслуживание, микроклимат и экология. Преобразование жилой среды необходимо осуществлять исходя из интересов местного населения, а также города в целом как народнохозяйственного комплекса. Поэтому в каждом конкретном случае необходимо выявлять резервы и ограничения, связанные с экономическими, архитектурно-градостроительными, планировочными решениями более высоких уровней проектирования.
Реконструктивные мероприятия могут быть трех видов:
· сплошная - одновременно осуществляемая реконструкция с полным преобразованием квартала или района, включающая снос ветхих, строительство новых и ремонт опорных зданий;
· выборочная - последовательно осуществляемая реконструкция местного значения, состоящая в сносе, замене или ремонте отдельных опорных зданий;
· локальная - модернизация комплекса зданий, сооружений и архитектурных форм в пределах узловых участков планировочной структуры, обеспечивающая изменение режима использования территории.
Необходимость реконструкции вызвана следующими причинами: несоответствием сложившейся планировочной структуры возрастающим функциональным и экологическим нагрузкам на городскую среду; недостаточно эффективным использованием жилищного фонда: моральным и физическим износом застройки; разновременностью сроков службы отдельных элементов инфраструктуры города; утратой историко-архитектурных достопримечательностей сложившихся районов города, коренным изменением назначения бывших нежилых зданий, сооружений, территорий.
Градостроительная цель реконструкции заключаются в улучшении планировочной структуры квартала, оздоровлении окружающей среды, повышении архитектурно - пространственных качеств застройки, совершенствовании транспортной и инженерной инфраструктур.
Основными задачами переустройства и реконструкции зданий являются следующие:
· повышение конструктивной и эксплуатационной надежности зданий;
· получение дополнительной жилой площади;
· улучшение архитектурной композиции здания и окружающего его пространства.
· улучшение экологической обстановки в квартале
4.2 Экономическая эффективность реконструктивных мероприятий
Одним из показателей экономической эффективности использования территории квартала является размер земельного налога. Земельный налог начисляется налоговыми органами исходя из кадастровой стоимости земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, доли владения и налоговой ставки. Собственники жилых и нежилых помещений дома признаются налогоплательщиками земельного налога в том случае, если земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, сформирован и в отношении него проведен государственный кадастровый учет, а также имеются документы, подтверждающие право собственности на жилые и нежилые помещения в многоквартирном доме (документы о государственной регистрации прав). Земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, который сформирован и в отношении которого проведен государственный кадастровый учет, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.
В существующей организации квартала земельный налог составил 683036, 19 руб., в первом варианте реконструкции 739330, 19 руб., во втором варианте реконструкции 773913,33 руб. Отсюда можно сделать вывод, что наиболее экономически эффективным будет второй вариант реконструкции квартала т.к. земельный налог вырос за счет постройки новых жилых домов.
Заключение
В ходе выполнения курсовой работы были изучены все основные характеристики квартала и выявлены его недостатки.
Были выявлены следующие характеристики квартала:
Общая площадь квартала составляет 24,93 га;
Площадь, занятая под застройкой 30858 м2;
Площадь жилого фонда 259755 м2;
Площадь объектов культурно-бытового назначения - 26356,25м2;
Количество квартир в квартале - 3204;
Численность населения квартала - 8010
Было запланировано проведение реконструктивных мероприятий, связанных со строительством новых жилых домов, детских площадок, пешеходных дорожек, увеличена площадь парковочных мест и проведено озеленение территории.
Для определения эффективности мероприятий реконструкции произведены расчёты суммарных затрат. Для существующей организации застройки квартала суммарные затраты составили 1063430421 руб., для варианта I: 1137505512 руб., и для варианта II: 1199414981 руб. Наиболее оптимальным будет первый вариант реконструкции т.к. он решает основные проблемы квартала.
Так же был произведен расчет земельного налога для всех вариантов реконструкции и наиболее экономически эффективным оказался второй вариант реконструкции квартала, земельный налог составил 773913,33 руб.
Размещено на Allbest.ru
Подобные документы
Расчет территории города, его главных зон: жилой, общественно-деловой, производственной, инженерных сооружений и устройств, внешнего транспорта. Территории за пределами застройки. Функциональное зонирование исследуемого города, система озеленения.
курсовая работа [90,1 K], добавлен 10.02.2015Анализ природных и антропогенных условий территории города. Правовые аспекты территориальной планировки. Определение общей площади селитебной территории городского поселения. Зонирование территории. Организация жилой и общественной застройки микрорайона.
курсовая работа [175,1 K], добавлен 27.10.2014Анализ природных и антропогенных условий территории. Организация жилой и общественной застройки микрорайона, определение численности населения и жилого фонда. Функциональное зонирование территории. Зона общественного центра, школ и детских садов.
контрольная работа [140,2 K], добавлен 02.11.2011Расчет технико-экономических показателей эскизного проекта застройки жилого микрорайона. Размещения жилых и общественных зданий на территории микрорайона с учетом инсоляционных требований. Расчет плотности жилого фонда и размеров его отдельных элементов.
лабораторная работа [43,1 K], добавлен 23.11.2010Обоснование выбора типа жилой застройки. Расчет жилищного фонда. Разработка комплекса мероприятий по планировке, застройке, благоустройству и инженерно-планировочной организации жилого микрорайона в г. Ростов. Схема функционального зонирования территории.
курсовая работа [54,5 K], добавлен 19.01.2013Содержание понятия "оценочное зонирование" городских территорий. Общие особенности функционального зонирования территорий и рынка жилой недвижимости города Ставрополя. Характеристика функциональных зон города. Анализ рынка жилья города Ставрополя.
дипломная работа [1,1 M], добавлен 10.07.2017Факторы и методы оценки городских земель. Основные принципы градостроительной оценки территории. Размещение жилой застройки. Ограничения в расположении домов по странам света. Территориальные единицы, обеспечивающие комплексность жилой застройки.
реферат [26,4 K], добавлен 29.08.2014Планировка и благоустройство городов: методические указания по выполнению практической работы "Определение проектной численности населения города и выбор территории для его размещения". Градостроительная оценка природных условий. Расчет жилого фонда.
методичка [248,4 K], добавлен 16.12.2011Анализ территории реконструируемого микрорайона. Выделение опорного и определение нового жилого фонда. Проект застройки свободной территории микрорайона жилыми зданиями. Расчет элементов благоустройства. Описание систем благоустройств и озеленения.
курсовая работа [163,9 K], добавлен 14.05.2012Анализ природно-климатических и социально-экономических условий территории города Пермь. Расчет объемов строительства и потребной территории общественно-делового назначения. Зонирование и разработка проекта детальной планировки жилого квартала г. Пермь.
курсовая работа [554,6 K], добавлен 12.06.2019
