Разработка предложений по совершенствованию региональной программы капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах

Размещено на http://www.allbest.ru/

Размещено на http://www.allbest.ru/

Введение

мансардный строительство городской

Жилищная проблема по-прежнему остаётся одним из нерешенных вопросов российской экономики. Воспроизводство жилищного фонда в РФ ещё далеко от уровня развитых стран - одного квадратного метра жилья на человека в год. Более трети домохозяйств не удовлетворены жилищными условиями, спрос на жильё высок, а цены на жильё растут. Структура воспроизводимого фонда характеризуется в отличие от европейских стран значительно меньшим объёмом реконструированного жилья по сравнению с новым строительством.

Жилищный фонд страны за последние десятилетия значительно постарел без надлежащего капитального ремонта. К настоящему времени назрела его необходимость на типовом жилищном фонде 50-70 годов строительства, объём которого в РФ по разным источникам составляет 250-500 млн. кв. м.

В современных условиях реконструкция построек 50-70-х годов является стратегическим направлением в решении жилищной проблемы. Одновременно при этом появляется возможность увеличить комфортность и площадь проживания, создать новые типы комфортабельных помещений различного назначения, улучшить структуру жилищного фонда.

Массовая приватизация жилищ в многоквартирных домах и необходимость нахождения источников финансирования реконструкции и капитального ремонта многоквартирных домов придают данному вопросу особую остроту.

Актуальность решения именно этой задачи обосновывается комплексным решением реконструкции и капитального ремонта, а также объёмом накопившихся проблем:

· превышением нормативного срока проведения капитального ремонта зданий постройки 50-70 г. г. и масштабностью задач;

· относительной однородностью построенных в советское время жилых домов этажностью 3-5 этажей, что позволит проводить реконструкцию не точечным способом, а на основе индустриальных типовых решений;

· низкой плотностью низкоэтажной застройки территории в наиболее выгодно расположенных зонах городов;

· очевидным сокращением инвестиционного цикла капитальных вложений и снижением трудозатрат по сравнению с соответствующими показателями нового строительства;

· необходимостью проведения новых мероприятий по энергосбережению зданий;

· повышением эстетического уровня и улучшение архитектурного облика фасадов зданий;

· выработки и накопления опыта многоканального финансирования.

Для города Тверь решение перечисленных проблем особенно актуально ввиду недостаточного объёма нового строительства (около 1/3 на человека в год), острой нехватки строительных площадок с требуемой жилищной инфраструктурой, значительным объёмом малоэтажной застройки 50-70 годов. Характерным для города является недостаточный и даже уменьшающийся объём финансирования капитального ремонта, а также неразвитость жилищного рынка по типам квартир и их комфортабельности. Дальнейший рост городской территории с соответствующей городской инфраструктурой ввиду недостатка муниципального бюджета проблематичен, а проблема привлечения частного капитала в реконструкцию жилищной сферы не решена. Не решены вопросы и бюджетной поддержки капитального ремонта многоквартирных домов на период после 2012 года.

Вместе с тем реконструкция массового жилья с использованием метода надстройки мансардного этажа и совмещением капитального ремонта всё шире проводится в России с накоплением положительного опыта, который необходимо использовать и в Твери, где мансардное строительство эпизодично, несмотря на декларируемые его достоинства.

Целью курсовой работы является разработка предложений по усовершенствованию региональной программы капитального ремонта общедомового имущества в многоквартирных домах города Тверь.

Задачи проекта:

· обосновать методы мансардного строительства как эффективный инструмент развития жилищного фонда;

· проанализировать жилую застройку города Тверь в целях реконструкции жилищного фонда методом мансардного строительства;

· определить эффективность мансардного строительства для реконструкции тверского жилищного фонда;

· выявить параметры предложений в программу капитального ремонта общедомового имущества в многоквартирных домах города Твери.

Объект исследования - жилищный фонд города Тверь.

Предмет исследования - программа капитального ремонта и реконструкции жилищного фонда города Тверь и их реализация в жилищной сфере города.

Новизна работы заключается в оценке применимости мансардного строительства к тверскому жилищному фонду, подготовке новых законодательских инициатив относительно мансардного строительства; изысканию способов источников его финансирования и формирования предложений в программу капитального ремонта общедомового имущества в многоквартирных домах.

Источники информации, использованные при подготовке работы:

- отечественная и зарубежная литература, в том числе периодическая литература по теме исследования;

- средства русского и иноязычного Интернета;

- статистические данные по жилищной и строительной сфере города Тверь;

- личные наблюдения.



1. Теоретические основы разработки программ развития в городском хозяйстве

1.1 Сущность программно-целевого подхода в развитии городских территорий

Сущность программно-целевого подхода можно интерпретировать как научно-методические основы управления решением сложных проблем с использованием целевых программ. Тогда программно-целевой метод характеризуется как метод выделения (отбор) основных целей и задач государственного, экономического, социального, экологического и культурного, территориального развития, разработки взаимосогласованных мероприятий по их реализации в установленные сроки.

Имеющиеся управленческие проблемы определяют цели их решения, достижение которых требует определенного плана мероприятий. Соответственно, для плана составляется и оптимизируется бюджет, исполнение которого контролируется.

В теоретическом отношении программно-целевой подход гораздо сложнее, чем какой-либо другой подход к управлению. Его теоретический базис основывается на сложных теориях, таких как теория организации, теория систем, теория оптимального управления, теория принятий решений. Реализация программно-целевого подхода требует наличия серьезной методологической базы, подготовительных специалистов, программно-вычислительных комплексов. Даже в наши дни задачи планирования и бюджетирования представляются сложными в организационном, техническом и информационных аспектах.

В основе приоритетного использования программно-целевых методов для решения региональных проблем находится их способность системного воздействия на предмет регулирования, концентрации необходимых решений вокруг главной цели.

Системный подход предполагает первоочередное определение системы целей организации в их единстве и взаимообусловленности, которые идентифицируют структуру задач и содержание функций управления, алгоритм поведения организации как системы. Цель - это результат (конечный или промежуточный) некоторой совокупности действий. Если развернуть каждую цель в систему задач и конкретных мероприятий по их исполнению, то окажется, что конечный результат зависит от работы многих подразделений. Таким образом, целевой подход подразумевает, что для каждой из целей указывается подразделение (функциональный блок, управление), которое организационно обеспечивает ее достижение. В этом случае такая цель становится первичной основой планирования результатов работы конкретного подразделения, оценки ее результативности, а также стимулирования.

Программно-целевой блок следует формировать, как правило, для вида деятельности, характеризующегося:

· конечными целями, зависящими от множества промежуточных результатов и обеспечиваемого различными службами;

· сложностью и новизной выполняемых функций и работ;

· непостоянством состава внутренних элементов и связей между ними;

· целевым распределением ресурсов;

· наличием сложных связей на разных этапах обеспечения конечного результата.

Комплексные региональные программы - один из наиболее сложных объектов управления, поскольку с одной стороны, в управлении ими решающая роль принадлежит территориальным органам, а с другой - программы имеют ярко выраженный межотраслевой характер.

Сопоставление определений региональных целевых программ, предлагаемых современными авторами, позволяет выделить следующие черты региональных программ:

· они являются разновидностью целевых комплексных программ;

· служат инструментом регулирования и управления региональной стратегией экономического, социального и научно-технического развития,

· представляют собой форму хозяйственной деятельности, способ приоритетной концентрации ресурсов для решения неотложных, первоочередных проблем.

Применение программно-целевых методов является оправданным и обоснованным при наличии в социально-экономической системе страны или региона неоднородностей, асимметрий и диспропорций различного рода, в частности, экономических, демографических, инфраструктурных, климатических, социальных, этнических, религиозных и других.

Необходимость использования данного метода государственного регулирования экономики возрастает при решении комплексных и крупномасштабных задач социально-экономического развития, которые не могут быть решены на базе социально - экономического развития, которые не могут быть решены на базе исключительно рыночных механизмов.

Комплексных подход к решению народнохозяйственных проблем, присущий программно-целевому подходу, значительно повышает устойчивость экономики к влиянию внешних, циклических и непредсказуемых факторов. Наблюдаемый в настоящее время глобальный экономический кризис, обнаживший системные проблемы экономики нашей страны, повышает актуальность исследования и разработки эффективных комплексных целевых методов реструктуризации экономики, как на федеральном, так и на региональном уровне.

Недостаточный уровень проработки существующих организационно-правовых, экономических, финансовых и технических условий реализации комплексных программ является одним из основных препятствий на пути их эффективного применения.

Программно-целевые методы планирования и управления - это методы, при которых цели плана увязываются с ресурсами при помощи программ. Данные методы представляют собой применение системного подхода к решению стратегически важной задачи и заключаются:

· в определении всех компонентов проблемы и их взаимосвязей;

· в определении системы целей, достижение которых позволит обеспечить решение проблемы;

· в создании механизмов распределения ресурсов;

· в создании организационных систем управления реализацией программы;

· в разработке, реализации и контроле эффективности всего комплекса мероприятий, направленных на решение проблемы участниками системы.

Таким образом, основными особенностями программно-целевого подхода являются системность, направленность на достижение конкретной цели или системы целей, последовательность и организационная обособленность целевых программ.

1.2 Виды и этапы разработки программ регионального развития городских территорий

Разработка региональных программ - целенаправленный процесс мобилизации всех возможностей регионов различных уровней.

Типовая структура программы включает: характеристику проблемы, основные цели и задачи, систему мер, ресурсное обеспечение, механизм реализации, организационный аспект, способы управления и контроля за ходом ее реализации, а также оценку ожидаемой эффективности и социально-экономических последствий от реализации программы.

Для федеральных программ также разрабатываются паспорт программы, технико-экономическое обоснование, бюджетная заявка (для программ, финансируемых из бюджета).

Решение крупномасштабных межотраслевых (отраслевых) и региональных проблем, как правило, связано с разработкой и реализацией федеральных целевых программ, которые следует рассматривать в качестве одного из средств структурной и региональной политики государства.

Разработке федеральных и региональных программ в промышленности предшествует отбор проблем (целей), включающий обоснование необходимости их решения на федеральном или региональном уровнях. Особое внимание при выборе и ранжировании проблем (целей) по приоритетности обращается на значимость; сложность их решения традиционными методами; невозможность использования формирующегося механизма рыночного саморегулирования; невозможность концентрации ресурсов и требование координации деятельности многочисленных территориальных органов управления и заключения межрегиональных экономических соглашений.

Программы, разрабатываемые на любом уровне управленческой иерархии, должны содержать:

а) перечень основных, решаемых ею задач;

б) совокупность и последовательность мероприятий, с помощью которых она реализуется;

в) расчет прямых и косвенных (сопряженных) затрат всех основных видов используемых при осуществлении этих мероприятий ресурсов;

г) распределение заданий по срокам и исполнителям.

Программы экономического и социального развития субъектов Российской Федерации (далее - региональные программы) в отличие от федеральных целевых программ разрабатываются и реализуются субъектами Российской Федерации, которые сами определяют цели и задачи таких программ, порядок их разработки и механизм реализации. Утверждение указанных программ осуществляется в соответствии с п. 2 ст. 5 Федерального закона «Об общих принципах организации законодательных (представительных) и исполнительных органов государственной власти субъектов Российской Федерации» от 6 октября 1999 года №184-ФЗ.

Закон Тверской области от 25.02.1999 г. N47-03-2 «О прогнозировании и программе социально-экономического развития Тверской области» (принят законодательным собранием Тверской области 25,02,1999) определяет цели и содержание системы прогнозов социально-экономического развития Тверской области, а также общий порядок их разработки на краткосрочную перспективу с учетом бюджетных заявок формирует перечни областных целевых программ социально-экономического развития области, намеченных к финансированию за счет бюджетных средств на предстоящий год. Перечни финансируемых областных целевых программ содержат отраслевые программы по узловым проблемам, требующим приоритетной концентрации финансовых ресурсов и гарантированного обеспечения.

Распоряжением Правительства РФ от 14 июня 2001 года №800-р был одобрен Типовой макет программы экономического и социального развития субъекта РФ, который носит рекомендательный характер. Главное его назначение - обеспечить определенное методологическое единство региональных программ и взаимоувязанность их с целями государственной стратегии экономического и социального развития.

Программная разработка решения проблем на уровне региональных программ производится в соответствии с прогнозом социально - экономического развития Российской Федерации и прогнозом социально - экономического развития соответствующей территории и определяемыми на основе этих прогнозов приоритетами.

В региональных программах учитываются цели социально-экономического развития соответствующего региона, направления структурной и научно-технической политики, законодательных и институциональных преобразований, прогнозы развития региональных и общегосударственных потребностей, результаты анализа экономического, социального и экологического состояния субъекта Российской Федерации и страны в целом, а также международные договоренности.

При отборе конкретных производственных объектов и проектов основным фактором является не нарушение равных конкурентных условий и возможность обеспечить максимальную экономическую и бюджетную эффективность.

Приоритет имеют те проекты и производственные объекты, где предоставление бюджетных средств предполагается в основном на возвратной основе и может повлечь наибольший приток внебюджетных средств, в том числе иностранных инвесторов.

Можно выделить следующие основные этапы разработки целевых программ.

Выбор объекта программы. Это важнейшая стадия, предшествующая разработке программы и во многом предопределяющая ее успех. Нужно исходить из нескольких критериев при выборе объекта: он должен представлять стратегический приоритет, обеспечивать перелом траектории движения данного объекта; программа не должна носить слишком широкий характер, охватывая план развития целой отрасли, но и не быть чрезмерно узкой, не обеспечивая прорыва.

Построение «дерева целей». По каждой отобранной программе определяются генеральная цель, конкретизирующие ее цели первого, второго, а если потребуется, то и третьего уровней. Нужен строгий экономико-логический анализ, чтобы совокупность целей нижестоящего уровня обеспечивала достижение целей более высокого уровня. Цели следует формулировать максимально конкретно, избегать формулировок типа «повысить уровень», «расширить» и т.п., выполнение которых невозможно проверить.

Обоснование системы мероприятий, необходимых для достижения целей программы, адресность этих мероприятий (кто и когда должен их выполнить), построение в случае необходимости сетевого графика реализации программы, определение критического пути.

Структуризация программы, определение подпрограмм, блоков проектов и отдельных проектов. Проект - это основной кирпичик, из которого строится программа. Он должен обеспечить определенный программный результат. При этом определяется набор первоочередных проектов, их выполнение распределяется по годам реализации программы с учетом значимости для конечного результата имеющихся ресурсов.

Оценка ресурсов (прежде всего на НИОКР и инвестиций), необходимых для выполнения проектов, подпрограмм и программы в целом, возможных источников финансирования и условий их поступления (собственные средства, кредиты, выпуск акций, бюджетная поддержка и т.п.). Недостаток ресурсов может потребовать уточнения состава проектов, мероприятий и целей программы.

Маркетинговые исследования, определение возможного объема выпуска, цен и эффективности программных продуктов, сроков окупаемости проектов, подсистем и программы в целом. Заведомо убыточные проекты и программы исключаются. Может возникнуть ситуация, когда по результатам расчетов придется решать вопрос, стоит ли браться за неэффективную программу.

Создание целевых оргструктур для выполнения программы, подготовка кадров. Обычно создается целевая оргструктура для реализации программ (консорциум, холдинг, финансово-промышленная группа и т.п.). По каждой подпрограмме, а также по каждому проекту определяются заказчик, научный руководитель (генеральный конструктор) и директор. Целесообразно организовать обучение менеджеров проектов, подпрограмм, программы.

Контроль и приемка работ. Необходимо осуществлять внепрограммный контроль за ходом и результатом выполнения программы, с тем чтобы своевременно внести в нее коррективы, проводить приемку каждого законченного проекта, подсистемы, каждой очереди программы, сопоставляя полученные результаты с заданными целями и проектом. Это усилит ответственность за эффективность использования выделенных на программу ресурсов.

Разработка и реализация целевых программ осуществляется на основании «Порядка разработки и реализации федеральных целевых программ и межгосударственных целевых программ, в осуществлении которых участвует Российская Федерация», утвержденного постановлением Правительством Российской Федерации от 26.06.95 №594.

1.3 Направления совершенствования реализации программ развития городских территорий

Применительно к каждому субъекту Российской Федерации должен быть реализован свой концептуальный подход как к разработке, так и механизмам реализации программ развития городских территорий, но при этом базироваться на основанных на научно-методических разработках и эффективном практическом опыте общих принципах их формирования, доминирующими из которых, являются:

§ обеспечение стабильного и сбалансированного развития экономики региона на основе эффективного использования его ресурсного потенциала;

§ законодательное обеспечение программы развития региона;

§ структурная перестройка организационно-производственной инфраструктуры региона;

§ оптимизация использования регионального бюджета, территориального размещения и развития производительных сил региона;

§ обеспечение экономической и экологической безопасности и соблюдение финансовых интересов субъектов Федерации;

§ повышение уровня социальной защищенности населения региона;

§ создание эффективной организационной инфраструктуры программы.

Реализация указанных прицепов позволяет соблюсти стратегические интересы развития региона, гибко подходить к формулированию экономических и социальных приоритетов региона, основываясь на историческом опыте развития региона и адаптации их к конкретным этапам развития региона; обеспечить преемственность исполнительной и законодательных региональных властей в региональной политике по развитию экономики региона; провести в соответствие региональное экономическое и инвестиционное законодательство и т.п.

Результативность программ во многом зависит от качества организационного механизма их реализации.

Статус региональных среднесрочных программ с федеральным участием, многопрофильность решаемых задач являются достаточным основанием для создания отдельного организационного механизма, главным самостоятельным звеном которого, руководящим процессом разработки координации и реализации программ должен Совет программы.

Совет программы направляет и организует действия всех участников программы на достижение ее целей, в частности разрабатывает и реализует мероприятия по мобилизации финансовых кредитных, материальных и других видов ресурсов; содействует повышению эффективности использования финансовых средств, выделенных на реализацию мероприятий программы; организует разработку проектно-сметной документации, проведение технико-экономических и экспертных исследований; решает множество других задач в пределах своей компетенции.

Структура Совета региональной среднесрочной программы определяется характером решаемых задач и необходимостью согласования интересов всех задействованных в программе сторон. Она предусматривает коллегиальный характер выработки решений и включает в себя исполнительный орган - исполнительную дирекцию программы. В состав Совета входят полномочные представители от государственных заказчиков по направлениям программы и Министр экономического развития региона.

Исполнительная дирекция программы является аппаратом ее исполнительного директора и включает в себя подразделения, выполняющие функции учета, анализа, экономического программирования, оперативного и информационного обеспечения программы и другие.

В целях эффективной реализации программы ее дирекция должна инициировать активизацию деятельности регионаьных структур рыночного характера, призванных оказывать финансовую и организационную поддержку исполнителям, таких, как фонд реализации программы, региональный лизинговый центр, региональных залоговый инвестиционный фонд, инновационно-технологический центр, паевой инвестиционный фонд, выставочный комплекс, которые в своем взаимодействии представляют механизм реализации программы.

Учитывая особую важность развития межригеонального экономического взаимодействия, дирекция Программы может разрабатывать схемы межрегионального согласования, деятельности однотипных предприятий при помощи организации холдинговых компаний, корпораций, советов директоров и т.п.

В реализованных за последние 15 лет региональных среднесрочных программ их финансирование являлось одним из самых слабых мест. Разработчики программ, как правило, концентрируют свои усилия на поиске источников финансирования, прежде всего, внутри региона с дополнительным привлечением средств федерального бюджета (субсидии целевого назначения, специальных фондов целевых государственных общефедеральных программ, средств крупных институциональных инвесторов). Однако возможности привлечения данных источников финансового обеспечения ограничены в связи с недостаточностью самих средств, а также из-за отсутствия инструментов корректной оценки выгодности вложения средств в региональное развития, включая «программные» и «непрограммные» направления.

При всех положительных моментах использования механизма саморазвития региона существенному повышению эффективности региональных программ будет способствовать привлечение крупных национальных и международных инвесторов. Эту роль мог бы выполнять финансово-кредитный центр регионального развития, который на основе взаимодействия с органами власти и институциональными региональными организациями обеспечит выход региона на рынки финансового капитала, аккумулирует средства, используя каналы бизнес-процессов отрасли. Здесь активную стратегическую роль могут сыграть крупные банки, имеющие развитую межрегиональную сеть и способные осуществлять финансовое обеспечение стратегии регионального развития.

Планируемые объемы финансирования целевых программ целесообразно закреплять не в абсолютных цифрах по годам, а в виде трехвариантного прогноза финансирования. В условиях растущей неопределенности внешней среды следует, устанавливать минимальный объем средств. выделяемых по годам на реализацию программы, максимальный объем возможного финансирования в среднесрочном периоде и средний объем, на который заказчики программ вправе рассчитывать при условии, что в будущем не возникнут непредвиденные расходы. Нормативное закрепление на второй и последующие годы плана может получать только минимальный объем финансирования - остальное должно распределяться в рамках регионального бюджета на очередной финансовый год за счет росписи по расходным статьям ежегодного бюджета части резерва финансовых средств на непредвиденные расходы.

Составление программ и среднесрочных планов их финансирования следует тесно увязать с общим бюджетным планированием расходов. В отношении целевых среднесрочных программ развития региона должны быть разработаны специальные методы включения их в рамки среднесрочного финансового плана.

Разработчики программ не могут рассчитывать на финансовые ресурсы сверх установленных на среднесрочный период пределов. Необходимо установить «потолок» финансирования как величину, имеющую стабильный уровень не только в среднесрочной, но и долгосрочной перспективе, что позволит ограничивать неоправданное лоббирование конкретных региональных программ развития, а также предотвращать неоправданное расширение списка целевых программ.



2. Разработка предложений к программе капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах

2.1 Стратегический анализ мансардного строительства в г. Твери

Общая площадь земель в г. Твери (по состоянию на 01.01.2014 г.) составляет 15222 Га, в том числе:

· жилые зоны - 2456 Га;

· многоэтажное строительство - 387 Га;

· индивидуальное строительство - 1388 Га.

· производственные зоны - 876,4 Га.

По данным администрации города, жилищный фонд (площадь всех квартир) по состоянию на 2013 год составляет 9455,9 тысяч квадратных метров, что составляет 23,1 квадратный метр на жителя.

В 2012 году жилищный фонд составил 9928 тыс. м², в том числе:

· многоэтажное жилье - 2501 тыс. м²;

· среднеэтажное - 2252,9 тыс. м²;

· малоэтажное - 5170.7 тыс. м²;

· индивидуальное - 4317,2 тыс. м².

Рисунок 1 - Формы собственности



Основным видом строительных материалов этих зданий кирпич и меньше всего железобетон (Таблица 1, Рисунок 2). В период 1956-1957 было возведено больше всего зданий, так называемых «хрущёвок», срок эксплуатации которых 50 лет (Таблица 2, Рисунок 3). Нормативное время сноса 2005-2015 года, это говорит нам о том, что в ближайшем времени появиться необходимость переселять жильцов этих домов в новые, но к, сожалению, город не сможет найти столько квартир.

Таблица 1 - Характеристика зданий по категориям строительных материалов в г. Твери

№ п/п	Характеристика	Единица измерения	Жилые здания
1	Общее число зданий	ед.	765
2	Кирпичные здания	ед.	393
3	Железобетонные	ед.	4
4	Деревянные	ед.	88
5	Из других материалов	ед.	270

Рисунок 2 - Характеристика зданий по категориям строительных материалов



Таблица 2 - Периоды постройки жилых зданий

№ п/п	Периоды постройки	Строений, шт.	%
1	до 1917 года	6	0,78
2	1918-1945 гг.	54	7,06
3	1946-1955 гг.	104	13,59
4	1956-1975 гг.	357	46,67
5	1976-1995 гг.	235	30,72
6	1995-1999 гг.	9	1,18
Итого:	765	100

Рисунок 3 - Периоды постройки жилищного фонда г. Твери

При этом 98,5% жилфонда оборудованы центральным отоплением, 95,1% - природным газом, 90,3% - водопроводом, 88,2% - канализацией, 85,9% - горячим водоснабжением, что весьма неплохо (Рисунок 4). По состоянию на 2008 год 9051 семья состояла на учёте для улучшения жилищных условий, при этом реально получили жильё только 79 семей, что говорит о нехватке жилищного фонда в связи с низкими уровнем строительства. В 2010 году на учете для улучшения жилищных условий состоят 9102 семьи, улучшили условия 3801, жилье получили 80 семей.



Рисунок 4 - Уровень благоустройства

Город имеет развитую инженерную инфраструктуру. По официальным данным из областной программы развития города на 2004 год, протяжённость водопроводных сетей составляла 570 километров, канализации - 419 километров. Несколько иные данные представлены на официальном сайте администрации города: одиночное протяжение уличной водопроводной сети - 361 километр в 1995 году, 392 километра в 2000 году и 429 километров в 2006 году; длина уличной канализационной сети - соответственно 181, 195 и 218 километров.

Но главной проблемой является износ жилищного фонда, остается не так много времени на то, чтобы найти меры предотвращающие самые нежелательные последствия. На данный момент в основном степень износа зданий города составляет 30% - 50%, что весьма много (Таблица 4, Рисунок 5).

Таблица 4 - Степень износа жилищного фонда

№ п/п	Степень износа, %	Количество зданий, ед.	Общая площадь, тыс. кв. м.
1	до 10%	34	204855,7
2	от 10% - до 30%	296	1304238,2
3	от 30% - до 50%	244	262031,8
4	от 50% - до 65%	87	42296,3
5	свыше 65%	18	5016,5
Итого:	679	1818438,5

Рисунок 5 - Степень износа жилищного фонда в г. Твери

2.2 Предложения к региональной программе капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах

В соответствии с программой Фонда содействия реформированию ЖКХ на 2011 год по переселению из аварийного и ветхого жилья по региону было выделено около 320 млн. рублей, что в пересчете на стоимость среднестатистической квартиры в 54 кв. метра в размере 2619000 руб. составляет не более 122 квартир на область.

Согласно Постановлению Правительства Тверской области от 24.12.2013 №690-пп (ред. от 18.11.2014 №582-пп) «Об утверждении региональной программы по проведению капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах на территории Тверской области на 2014-2043 годы» (вместе с «Перечнем многоквартирных домов, в отношении которых планируется проведение капитального ремонта общего имущества») не весь перечень работ, относящихся к капитальному ремонту будет произведен на всем жилищном фонде г. Твери. Многие дома, которые уже сегодня требуют капитального ремонта, запланированы только на 30-е годы. Фонд содействия и реформирования ЖКХ, муниципалитет не смогут провести капитальный ремонт всех нуждающихся домов сегодня, из-за недостаточного финансирования. Поскольку капитальный ремонт в нашем городе проводился не на надлежащем уровне, объем нуждающихся в нем домов постоянно накапливался, именно поэтому сегодня отремонтировать все за счет этих средств не представляется возможным. В связи с этим, программа реновации с методом мансардного строительства позволит привлечь инвесторов, которые профинансируют капитальный ремонт и надстройку мансарды отдельно взятого дома, с передачей в собственность новых жилых площадей в мансарде, которые впоследствии будут выставлены на продажу (табл. 5,6 в данных на 2004 г.).

Таблица 5 - Экономические показатели проекта

№ п/п	Наименование исходных данных	Ед.измерения	Численный показатель
1	Исходные данные здания
1.1	Общая площадь квартир в существующем доме	м2	3550,0
1.2	Площадь застройки	м2	950,0
1.3	Общая площадь здания	м2	4170,0
2	Исходные данные проекта надстройки мансарды и реконструкции
2.1	Общая площадь квартир в мансарде	м2	710
2.2	Себестоимость устройства мансардного этажа	Руб.	21129600
2.3	Утепление наружных стен	Руб.	4429131
2.4	Замена окон на металлопластиковые	Руб.	2495645
2.5	Замена инженерных сетей в подвале	Руб.	2350846
2.6	Замена стояков канализации, электро- и водоснабжения. Установка счетчиков расхода воды в квартирах	Руб.	1567231
2.7	Монтаж нового теплоцентра	Руб.	146502
2.8	Монтаж нового водомерного узла	Руб.	579194
2.9	Ремонт отделки лестничных клеток	Руб.	408842,8
2.10	Остекление балконов	Руб.	1068954
2.11	Проектно-изыскательные работы	Руб.	843480 1405397
	надстройка	Руб.	21973080
	капитальный ремонт и санация дома	Руб.	15770260
	на 1 дом	Руб.	37743340
	С учетом рентабельности 10%	Руб.
	надстройка	Руб.	24170388
	капитальный ремонт и санация дома	Руб.	17347286
	на 1 дом	Руб.	41517674
3	Учитываемые показатели
3.1	Рыночная стоимость жилья в Твери	Руб./ м2	55000
3.2	Экономия тепла	Гкал/год м2	0,37
3.3	Стоимость тепла	1 Гкал / Руб.	845,73
4	Стоимость м2 общей площади квартир в мансардном этаже
4.1	СМР и материалов устройства мансардного этажа	Руб./ м2	34043
4.2	Стоимость с учетом всех СМР предусмотренных проектом	Руб./ м2	58476

ЛЕНЖИЛНИИПРОЕКТ для проекта-аналога.

Таблица 6 - Расчет стоимости возведения мансардного этажа

№ п/п	Название	Ед. Изм.	Численный показатель
1	Общий объем инвестиций	Руб.	24170530,0
2	Объем возврата инвестиций	Руб.	37630000,00
3	Внутренняя норма доходности	%	56

Выводы:

1. Проект требует сравнительно небольшого для отрасли капитального строительства объём инвестиций.

2. Внутренняя норма доходности инвестиций указывает на высокую рентабельность проекта.

Анализ полученных показателей показывает рентабельность проекта при коротком сроке оборота средств (табл. 7).



Таблица 7 - Расчет стоимости капитального ремонта и санации

№ п/п	Название	Ед. Изм.	Численный показатель
1	Общая стоимость проекта	Руб.	17347286,0
2	Объем возврата инвестиций ежегодный	Руб.	1110866,4
3	Срок окупаемости за счет снижения коммунальных платежей	года	15,6

Фактический возврат средств будет в большем объеме. Так как в этом расчёте рассматривался возврат средств только за счет снижения на отопление. Однако затраты на отопление здания составляют около 50% процентов общих эксплуатационных затрат на содержание здания.

Из расчета видно, что продажа площадей мансардного этажа почти полностью окупает затраты на полную реконструкцию здания. В итоге жители получают комфортное жилье, снижается стоимость коммунальных услуг. Предлагаемый метод в условиях кризиса может стать эффективным инструментом в улучшении жилищных условий тверичан, а также станет толчком к комплексному развитию города на основе устойчивого долгосрочного развития жилищно-коммунального хозяйства.

Социальный эффект:

· обеспечение населения комфортным жильем;

· уплотнение существующей застройки города

· обеспечение жильем очередников по различным социальным программам;

· формирование единой архитектурной концепции;

· развитие ответственности ТСЖ;

Экономический эффект:

· сокращение затрат на энергоресурсы;

· оптимизация процессов планирования капитального ремонта;

· сокращения сроков проведения капитального ремонта за счет использования индустриальных методов, механизации, эффективных материалов, передовой организации работ (использование поточного метода);

· повышение эффективности управления наиболее важными городскими проектами;

· привлечение в отрасль инвесторов;

· увеличение налоговых поступлений;

· развитие строительной промышленности;

2.3 Экономический эффект от внедрения предложений в программу

Ввиду некредитоспособности ТСЖ, финансирование проекта может проводиться по следующим схемам:

а) за счёт доходов инвестора (подрядчика);

б) с использованием кредитных средств инвестором;

в) с привлечением долевого участия вкладчиков по инвестиционным договорам с инвестором (подрядчиком).

По договору ТСЖ-Инвестор часть дохода от продажи нового мансардного этажа осваивается при капитальном ремонте. Расчетная разница привлеченных к капремонту средств передается инвестору. Инвестор по всем работам получает 20% прибыли.

В качестве объекта рассмотрен проект реконструкции пятиэтажного 2-х секционного жилого дома серии 1-447 с надстройкой мансардным этажом в одном уровне с отделкой квартир и капремонтом. Общая площадь квартир - 3222,4 кв. м, количество квартир - 80, общая площадь квартир после реконструкции - 3866,8 кв. м, количество квартир - 92 шт., площадь мансарды 644 кв. м.

Проектом реконструкции предусматривается:

- надстройка одноуровневой мансарды;

- утепление наружных стен;

- замена оконных и балконных блоков;

- замена инженерных сетей в подвале;

- замена стояков канализации, электро- и водоснабжения. Установка счетчиков расхода воды (общедомовых);

- монтаж нового теплоцентра;

- монтаж нового водомерного узла;

- ремонт и отделка лестничных клеток;

- комплексный ремонт балконов, входных групп;

- комплексное благоустройство территории.

Инвестор проекта определен по конкурсу, проводимому муниципалитетом.

Таблица 8 - Затраты на реконструкцию с капитальным ремонтом

№ п/п Наименование работ	Ед. изм.	Объём	Стоимость ед. руб.	Стоимость, руб.	Примечания
1. Замена оконных и балконных блоков	кв. м	507,6	3750,0	1 903 500	Замена оконных блоков на оконные блоки с 4-х камерным профилем wintech и 2-х камерным
Продолжение таблицы 8
2. Отделка фасада	кв. м	1839,52	2395	4 405 650	Установка лесов, промывка поверхности, крепление плитного утеплителя на клей и дюбель, устройство клеевого слоя, нанесение декоративной штукатурки
3. Ремонт водосточной системы	п.м.	148,8	555	82 584	Навеска водосточных труб
4. Ремонт балконов	кв. м	261,1	1100,0	287 210	Ремонт, усиление, монтаж защитного ограждения
5. Комплексный ремонт мест общего пользования	кв. м	290,4	1500,0	435 600	Заделка стыков, ремонт штукатурки стен, выравнивание потолка, устройство откосов, окраска
6. Комплексные мероприятия по благоустройству прилегающей территории	кв. м	379,2	350,0	132 720	Замена садового камня, бордюра, устройство клумб, скамейки, газон
7. Комплекс мероприятий по модернизации инженерных систем в подвале	комп.	1	2300000,0	2 300 000	-
8. Замена стояков канализации, электро и водоснабжения.	комп.	1	1500000,0	1 500 000	-
9. Монтаж теплового центра	комп.	1	1470000,0	1 470 000
10. Монтаж нового водомерного узла	комп.	1	545000,0	545 000
11. Проектно-изыскательские работы	комп.	1	750000,0	750 000
12. Надстройка мансардного этажа	кв. м	644,4	24800,0	15 981 120
ИТОГО, в том числе:	29 793 384
стоимость надстройки	15 981 120
ИТОГО с учетом рентабельности 20%, в том числе:	35 751 620
стоимость реконструкции	13 812 264
ИТОГО с учетом рентабельности 20%, в том числе:	35 751 620

Для оценки проекта инвестиционная деятельность делится на два этапа:

1-ый этап - высокодоходный проект с коротким сроком окупаемости - надстройка мансарды, используется для привлечения внебюджетных средств для реализации комплексной реконструкции данного дома. Этап предусматривает инвестиции в строительство мансардного этажа с последующей продажей новых квартир.

2-ой этап предусматривает капитальный ремонт и санацию здания. Эти мероприятия проводятся за счет федерального и городского бюджета с привлечением средств жильцов (5%).

Таблица 9 - Результаты расчета по 1-ому этапу

№ п/п	Наименование позиции	Обозначение	Ед. изм. м.	Численный показатель
1	Затраты подрядчика на проведение реконструкции и капремонта		руб.	35 751
2	Взносы собственников со счета ТСЖ - 5% стоимости капремонта		руб.	911
3	Финподдержка из Фонда капремонта		руб.	3222 *4=12888
4	Объем возврата инвестиций		руб.	44500*644,4=28 675
5	Планируемый денежный поток на проведение капремонта		руб.	911+12888+28675=42386
6	Валовая прибыль подрядчика		руб.	28675-15981=12694
7	Налог на прибыль от продаж		руб.	12694 *0,2=2538
8	Прибыль инвестора (по договору переходит ТСЖ)		руб.	12694 - 2538 =10156
9	Внутренняя норма доходности реконструкции и реализации мансарды	ВНД	%	28 675 800,0/17 579 232,0 = 63,1
10	Чистый дисконтированный доход	ЧДД	руб.	(28 675 800/(1+0,15)) - 17 579 232 = 7 356 246,0
12	Индекс доходности	ИД	-	28 675 800 / 17 579 232 *1,15 = 1,41
13	Срок окупаемости без учета дисконта	РВ1	год	0,65
Продолжение таблицы 9
14	Срок окупаемости с учетом дисконта	РВ1д	год	0,76

Итак, весь комплекс работ по модернизации и надстройке мансардного этажа осуществляется частной инвестиционно-строительной компанией. При реконструкции введено в жилищный фонд 644,4 кв. м. У ТСЖ не возникает необходимость напрямую работать с коммерческим банком, а также заниматься реализацией вновь полученных помещений. Все эти работы перекладываются на ИСК. Кроме того, при проведении активной маркетинговой политики есть возможность повысить продажную цену помещений мансарды, что тем самым обеспечит еще большую прибыльность проекта.

На основании анализа вариантов финансирования проекта можно сделать следующие выводы:

· проект выгоден для ТСЖ, так как после проведения реконструкции и продажи мансарды на счет ТСЖ при правильном управлении перейдет более 10 млн. руб.;

· проект имеет высокую степень окупаемости. Срок окупаемости составляет менее 1 года;

· проект предусматривает сокращение финансовых затрат муниципалитета на капремонт или же способствует росту качества и объёма ремонта. Появляется возможность решить проблемы жилищного фонда города за счет средств частных инвесторов;

· устройства двухуровневой мансарды (большинство домов фонда первых массовых серий, включая рассматриваемый имеют достаточный конструктивный запас) существенно улучшит экономические показатели проекта. В приведенном расчете не учтено сокращение издержек по мероприятиям в сфере энергосбережения.

Обобщая данные, можно сделать вывод, что мансардное строительство является одним из самых инвестиционно привлекательных видов строительного бизнеса, минимизирует риски инвесторов и способствует воспроизводству жилищного фонда с минимальным уровнем инвестиций и без расширения жилой застройки.

Реконструкция многоквартирных домов с использованием метода надстройки мансардного этажа - является высокоэффективным, современным способом воспроизводства жилищного фонда многих российских городов. Положительный опыт которых, может стать отправной точкой и должен быть учтён при рассмотрении и разработке целевой программы с целью выполнения муниципалитетом возложенных на него обязанностей по капитальному ремонту жилищного фонда и обеспечением жильём различных категорий граждан предусмотренных федеральным законодательством.

Реализация программы капитального ремонта с надстройкой мансардного этажа позволяет добиться следующих социальных и экономических результатов:

- Повышение комфортности и безопасности условий проживания в городе Тверь, улучшение качества жилищного фонда, развитие системы управления жилищным фондом.

- Реновация кварталов с домами «несносимых» серий.

- Снятие социальной напряженности, в частности за счет переселения жильцов из домов, находящихся в аварийном состоянии, в жилые помещения надстроенной мансарды, заказчиками которой являлся муниципалитет.

- Получение рынка недорогого жилья в обжитых и обустроенных городских кварталах за короткий промежуток времени.

- Выполнение государственных обязательств по обеспечению жильем категорий граждан, установленных федеральным и городским законодательством, в том числе молодых семей.

- Совершенствование системы управления жилищным фондом в городе Тверь, развитие системы эксплуатации жилищного фонда и благоустройство дворовых территорий.

- Снижение затрат на эксплуатацию и содержание реконструированного жилищного фонда города.

- Повышение энергоэффективности в свете №261-ФЗ «Об энергосбережении и о повышении энергетической эффективности и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».

- Получение опыта управления и реализации крупных городских проектов без использования средств из федерального бюджета.

- Создание новых рабочих мест для населения города, связанного с проведением работ по надстройке мансард и реконструкции многоквартирных жилых домов.

- Оптимизация материально-технической базы и технологии производства работ, а также развитие системы финансирования проектов реконструкции.

- Повышение уровня ответственности и активности населения в вопросах эксплуатации и сбережения имеющегося у собственников жилищного фонда.

- Возможность использования опыта и технологии воспроизводства жилого фонда на объектах административно-бытового назначения и объектов школьного и дошкольного образования.

На мой взгляд, реконструкцию с надстройкой мансарды стоит рассматривать как серьезный шаг в развитии города. Это большая и трудоемкая работа, требующая максимум усилий и муниципалитета, всех эксплуатирующих организаций и ТСЖ. Умелое руководство этим процессом позволят в кратчайшие сроки превратить Тверь в современный и благоустроенный город. Снижение эксплуатационных затрат позволит реорганизовать всю систему тепло-, водо- и электроснабжения. Появится возможность направить бюджетные средства на перспективные проекты развития города, а не на ежегодное «латание дыр» в виде частичного не всегда качественного ремонта. Перспективные проекты позволят создать в городе тысячи рабочих мест, что одновременно даст толчок к новому развитию города и росту благосостояния его жителей.

Жилье человека - это отражение его социально-экономического положения. Уровень его обустроенности и комфортности позволяют человеку более полно реализовывать себя, активно участвовать в жизни города и страны, вести бизнес. Эффективное решение сложившихся проблем в жилищной сфере даст серьезный толчёк развитию иных направлений, затягивание решения проблем принесет большие социальные и экономические проблемы в ближайшем будущем.



Заключение

Предложения по реконструкции основывается на комплексном решении градостроительных, архитектурных, экологических, социально-бытовых, экономических, конструктивных и инженерных аспектов проблемы с ориентацией на человека, созданием для него комфортной среды проживания. Значительный экономический эффект может быть получен путём улучшения структуры пространственного развития и землепользования города и области.

Вопросы воспроизводства жилищного фонда в российских городах и в Твери, в частности, далеки от разрешения. Проблема усугубляется ростом износа жилья и ростом ветхого и аварийного жилья. Растет число домов с не проведённым в срок капитальным ремонтом. Все муниципалитеты испытывают острую нехватку средств для формирования городских программ капитального ремонта. Поток частных инвестиций в поддержание качества жилищного фонда ограничен. Требуется стимул для роста частно-государственного партнерства в содержание и воспроизводство жилищного фонда городов. В связи с объективными трудностями выделения новых строительных площадок с инженерной инфраструктурой наиболее привлекательным является воспроизводство жилья путем реконструкции. Для Твери можно рекомендовать реконструкцию с устройством мансардных этажей, что даёт прирост жилищного фонда от 20 до 80% без увеличения площади жилой застройки. Это характерно для европейских городов, где до трети инвестиций в городское строительство вкладывается именно в реконструкцию.

Анализ жилищного фонда Твери показал специфические особенности жилой застройки: преобладающий объем жилья типовой малоэтажной постройки 60-70 годов, в большинстве своём не получивших своевременного капитального ремонта, низкая плотность застройки, нехватку бюджета муниципалитета на модернизацию жилья. Городские программы капитального ремонта в современном объёме не способны предотвратить старение и износ многоквартирных домов в городе, городские программы капитального ремонта не поддерживаются частными инвестициями в силу отсутствия благоприятной инвестиционной привлекательности.

Самые заинтересованные субъекты в поддержании эксплуатационного уровня жилищного фонда - ТСЖ - не являются кредитоспособными и сегодня не могут выступать ни заказчиками, ни инвесторами реконструкции или капитального ремонта. Из-за непредоставления коммерческими банками кредита ТСЖ вынуждены рассчитывать преимущественно на бюджетное финансирование капитального ремонта, которое вполне ограничено.

Для повышения инвестиционной привлекательности мансардного строительства предлагается внести изменения в законодательные документы:

- в Жилищный кодекс: для упрощения решения о реконструкции многоквартирных домов считать достаточным согласия на её проведение более 50% собственников, включая всех, чьё жильё будет примыкать к новому жилью, созданному при реконструкции;

- в устав муниципальных образований: разрешить администрации муниципального образования давать финансовую гарантию под кредиты ТСЖ в коммерческих банках на реконструкцию с воспроизводством жилья.

Для перелома в сознании собственников жилья в МКД и для интенсификации мансардного строительства формировать городские программы реконструкции с устройством мансард с продажей нового жилья и реализацией дохода ТСЖ для финансирования капитального ремонта. В программы включать проекты, предусматривающие мансардное строительство и мансардное строительство с комплексным капитальным ремонтом всего дома при многоканальном финансировании, в том числе бюджетном.

С учетом массового типового жилья в Твери для программ разработать типовые проекты мансард с разнообразным архитектурным оформлением. Чтобы уйти от «типового» однообразия.

Разработать типовой инвестиционный договор для реконструкции с устройством мансард. В типовом договоре предусмотреть следующие варианты финансирования работ:

- по реконструкции и устройству мансард (первый этап): финансирование ТСЖ, собственниками жилья в многоквартирного дома, сторонними инвесторами;

- по капитальном ремонту: многоканальное финансирование с участием специальных фондов капитального ремонта.

Договором предусмотреть использование дохода от продажи нового жилья на проведение капремонта, проведение мероприятий по энергосбережению в жилых зданиях.

В программе предусмотреть технический контроль производства работ.

Финансовым расчетом подтверждена экономическая эффективность указанных форм инвестиций в мансардное строительство с получением дохода ТСЖ и направлением его на капитальный ремонт домов.