Управление эксплуатацией коммерческого объекта недвижимости (на примере ТЦ "Кристалл" в г. Вологда)

Текущий ремонт осуществляется в процессе эксплуатации оборудования путем замены отдельных деталей, конструкций и т.п.

Капитальный ремонт представляет собой самый трудоемкий, длительный и дорогостоящий процесс, связанный с полной заменой основных деталей, узлов, конструкций.

Здание торгового центра "Кристалл" эксплуатируется с 2009 года, т.е. здание на данный момент эксплуатируется 5 лет. При эксплуатации торгового центра регулярно проводятся осмотры для выявления повреждений конструкций и неисправностей технических систем. Истечение нормативных сроков эксплуатации конструктивных элементов здания не является основанием для их замен, если оно исправно функционирует.

В 2013 году при осмотре и технической экспертизе здания было выявлено, что большинство конструктивных элементов исправно функционируют и не требуют проведения ремонтов, так же были выявлены повреждения конструкций, требующие производства текущего и капитального ремонта.

Данные по состоянию конструкций здания и его инженерных сетей на 2013 год и решение о проведении текущего или капитального ремонта сведены в табл.1.

Таблица 3.1

Состояние здания на 2013 год

№ п/п	Конструкция	Описание состояния	Заключение о необходимости проведении текущего или капитального ремонта
1	2	3	4
1	Фундамент ленточный	Хорошее	-
2	Колонны металлические	Хорошее	-
3	Полы	Линолеум вытерся, в некоторых местах потеряна целостность покрытия; Трещины в керамических плитках, в некоторых местах потеряна целостность покрытия	Линолеум - капитальный ремонт; керамическая плитка - текущий ремонт
4	Лестницы	Хорошее	-
5	Каменная кладка лестничной клетки	Хорошее	-
6	Кровля из металлочерепицы	Замена кровли в некоторых местах	Текущий ремонт
7	Перегородки из гипсокартона	Хорошее	-
8	Металлические оконные заполнения	Хорошее	-
9	Двери	Хорошее	-
10	Внутренняя отделка	Хорошее	-
11	Навесные вентилируемые фасады	Хорошее	-
12	Подвесные потолки	Хорошее	-
13	Система водоотвода	Хорошее	-
14	Водопровод и канализация, горячее водоснабжение	Хорошее	-
15	Центральное отопление	Хорошее	-
16	Внешнее благоустройство -асфальтобетонное (асфальтовое) покрытие проездов, тротуаров, отмосток	Выбоины в асфальте.	Текущий ремонт

Исходя из перечня ремонтных работ, указанных в табл. Прил.1. видно, что через 2 года эксплуатации (в 2010 г.) требуется текущий ремонт подвесных потолков и внутренней отделки помещений - восстановление отдельных участков штукатурки стен и окраска отдельных участков водоэмульсионной краской. Ремонт был произведен в сроки.

В 2013 году по плану требуется произвести текущий ремонт полов с настилом из линолеума, при обследовании объекта выявлено, что полы из линолеума в административных и офисных помещениях пришли практически в негодность. Во многих местах линолеум вытерся, на стыках он отходит, кое-где потеряна целостность структуры пола. Принято решение произвести капитальный ремонт конструкции. Как показывает практика, полы из линолеума в данном виде помещений очень быстро изнашиваются. Капитальный ремонт пола из линолеума ТЦ "Кристалл" предполагает полную замену настила.

Кроме того, при осмотре были выявлены дефекты пола из керамогранита в торговых залах и лестницах - трещины в керамических плитках, в некоторых местах потеряна целостность покрытия. Проведя анализ текущих ремонтов в аналогичных торговых центрах, было выявлено, что плохое состояние плиток в полах является характерным для зданий торгового центра такого назначения. Кроме того, было выявлено, что плохое состояние пола связано с техническими ошибками при его устройстве. Исходя из этого, целесообразно произвести текущий ремонт пола из керамогранита в 2013 году. Текущий ремонт пола из керамогранита представляет собой снятие непригодных плиток и устройство новых.

Работы по ремонту пола из керамических плиток и линолеума не помешают функционированию торгового центра, так как они будут производиться после его закрытия.

Благоустройство территории проведется как и было запланированно - в 2013 году. Работы по внешнему благоустройству - восстановление разрушенных участков покрытия тратуаров.

На все работы, которые должны осуществиться внепланово, как следует, требуются внеплановые расходы. Торговый центр "Кристалл" функционирует уже достаточно давно, у него есть уже своя база клиентов и в ходе расчетов денежных потоков, поступающих от объекта собственнику, видно, что собственник не стеснен в денежных средствах и может позволить осуществить вневплановые текущие и капитальные ремонты, но не всех работ по ремонтам, а лишь самых необходимых, которые описаны выше.

Календарный план на текущие и капитальные ремонты торгового центра "Кристалл" представлены в графической части на Листе 5.



2.4 Техническое обслуживание ТЦ "Кристалл"

Задачи эксплуатации здания заключаются обеспечении безотказной работы его конструкций, соблюдении санитарно-гигиенических условий, правильном использовании инженерного оборудования, поддержании температурно-влажностного режима, проведении своевременного ремонта и повышении степени благоустройства.

Техническое обслуживание зданий должно включать работы по контролю технического состояния, поддержанию работоспособности или исправности, наладке и регулировке, подготовке к сезонной эксплуатации здания или объекта в целом и его элементов и систем, а также по обеспечению санитарно-гигиенических требований к помещениям и прилегающей территории. Техническое обслуживание зданий и сооружений проводится постоянно в течении всего периода эксплуатации.

Контроль за техническим состоянием зданий осуществляется путем проведения систематических плановых и внеплановых осмотров с использованием современных средств диагностики.

Плановые осмотры следует проводить:

- общие, в ходе которого проводится осмотр здания в целом, включая конструкции, инженерное оборудование и внешнее благоустройство;

- частичные, предусматривают осмотр отдельных элементов зданий, помещений.

Общие осмотры должны производится два раза в год весной и осенью (до начала отопительного сезона). Рекомендуемая периодичность плановых и частичных осмотров элементов и помещений зданий приведена в таблице 3.2.



Таблица 3.2

Периодичность плановых осмотров элементов и помещений зданий.

№ п/п	Конструктивные элементы, отделка, домовое оборудование	Профессия осматривающих рабочих	Расчетное количество осмотров
1	2	3	4
1	Холодное и горячее водоснабжение, канализация. Поливочные наружные устройства (краны, разводка). Система внутреннего водоотвода с крыш зданий	Слесарь-сантехник Слесарь-сантехник То же	По мере необходимости 1 раз в год 1 раз в год
2	Центральное отопление	Слесарь-сантехник	1 раз в год
3	Тепловые сети между тепловыми пунктами зданий	То же	В соответствии с договором
4	Осмотр электрических сетей и этажных щитков	Электромонтер	В соответствии с договором
5	Осмотр электрических сетей в технических подвалах с удалением из них влаги и ржавчины	Электромонтер	В соответствии с договором
6	Осмотр электродвигателей с подтяжкой контактов и заземляющих зажимов	Электромонтер	В соответствии с договором
7	Осмотр светильников с заменой сгоревших ламп	Электромонтер	В соответствии с договором

После ливней, ураганных ветров, обильных снегопадов, наводнений и других явлений стихийного характера, в случае аварий на внешних коммуникаций, нарушающих условия нормальной эксплуатации, должны производится внеочередные (внеплановые) осмотры.

Для управления и контроля за техническим и санитарным состояним администрацией торгового центра "Кристалл" заключаются договора с обслуживающими компаниями. Обслуживающие компании предоставляют следующие услуги:

1. Обслуживание системы отопления включает в себя регулировку отопительной системы, контроль над состоянием установленных параметров рабочей системы, промывка трубопроводов.

2. Обслуживание системы электроснабжения заключается в замене перегоревших электролампочек, ремонте штепсельных розеток и выключателей, устранение мелких неисправностей электропроводки, проверка соответствия схем электроснабжения фактически и эксплуатационных.

3. Обслуживание системы вентиляции и кондиционирования включает в себя измерение сопротивления изоляции вентиляционного оборудования, проверку режимов работы кондиционеров.

4. Обслуживание системы водоснабжения и канализации включает в себя закрепление приборов, труб, смена прокладок в водопроводных кранах, устранение засоров санитарных приборов, укрепление водосточных труб, колен, воронок, поверка исправности канализационных вытяжек.

5. Обслуживание кровли заключается в очистке ее от мусора, грязи, листьев, сброса с кровли снега и льда.

6. Противопожарные мероприятия включают следующие работы: ежегодное взвешивание углекислотных огнетушителей, ведение журнала и составление актов учета средств пожаротушения, проверка систем оповещения.

7. Вывоз твердых бытовых отходов производится ежедневно с мусоросборной площадки специализированными машинами.

8. Влажная уборка помещений производится ежедневно.

9. Уборка прилегающих территорий производится ежедневно.

Известно, что своевременное, грамотное техническое обслуживание инженерных систем торговых центров продлевает срок службы оборудования систем, сохраняет их технические характеристики по производительности на оптимальном уровне, предотвращает поломки элементов систем.

Необходимо отметить, что техническое обслуживание должно производиться грамотными специалистами.

· Услуги, предоставляемые службами эксплуатации по техническому обслуживанию зданий:

· Разработка и исполнение мероприятий и графиков профилактического обслуживания и ремонтных работ по всем системам жизнеобеспечения здания.

· Проведение ежедневных, плановых, сезонных и внеплановых технических осмотров профильными специалистами объекта.

· Оперативное восстановление исправности и уменьшение физического износа систем инженерной инфраструктуры.

· Контроль рационального использования расходных материалов, инструмента и необходимого оборудования.

· Организация круглосуточного дежурства технических служб.

· Быстрая локализация и качественная ликвидация аварий.

· Ведение соответствующей отчетности, журналов, технической документации, подготовка технических заданий, принятие текущих инженерных решений.

· Учет потребления коммунальных услуг арендаторами.

· Своевременное проведение профилактического ремонта, регулировки дверных и оконных заполнений Координация и технический надзор за проведением отделочных и ремонтных работ арендаторами.

· Контроль соблюдения санитарных, противопожарных норм, правил и инструкций по технике безопасности и охране труда

Исходя из вышесказанного, для нормального функционирования торгового центра "Кристалл" требуется техническое обслуживание и контроль работы всех инженерных систем здания. Календарный план на техническое и санитарное обслуживание ТЦ "Кристалл" с показателями периодичности проведения и годовых затрат, представлен в графической части на Листе 5.



3. Экологическая экспертиза

3.1 Описание объекта

Объект - торговый центр расположен в г. Вологда на пересечении улиц Ленинградская и Псковская, с присвоением номера №22А. Главными фасадами здание выходит на ул. Ленинградскую на северо-восток и Псковскую на восток. С южной и западной стороны здания располагаются жилые многоэтажные дома, переулок Слесарный.

Предусмотрен въезд на территорию как с ул. Лениградская, так и Псковская, имеется парковочный карман вдоль заднего фасада, с ул. Ленинградская, парковочный карман вдоль существующей дороги.

Основное назначение торгового центра - торговля продукцией необходимой для жизнеобеспечения жителей г. Вологда и гостей.

Площадь участка в границах благоустройства составляет 2100 м², площадь застройки - 669 м².

Торговый центр состоит из двухэтажного объема размером в плане 27 м на 24 м с высотой этажа 3,5 м.

3.2 Физико-географические условия района

Вологда расположена в зоне умеренно-континентального климата, который формируется в условиях малого количества солнечной радиации зимой, под воздействием северных морей и интенсивного западного переноса, со сравнительно теплым коротким летом и продолжительной холодной зимой. Погода неустойчива: зимой наблюдаются оттепели, весной возможны сильные морозы. Вынос теплого морского воздуха, связанный с прохождением циклонов из Атлантики, и частые вторжения арктического воздуха с Северного Ледовитого океана придают погоде большую неустойчивость в течение всего года⁹. Зима в городе долгая и умеренно холодная, длится пять с половиной месяцев. Весна и осень прохладные, лето тёплое, наиболее холодные месяцы -- январь и февраль, наиболее тёплый месяц -- июль. Осадков выпадает больше летом и осенью, в виде дождя.

Среднегодовая температура -- +2,8C°

Среднегодовая скорость ветра -- 3,5 м/с

Среднегодовая влажность воздуха -- 80%

3.3 Охрана атмосферного воздуха от загрязнений

Атмосферный воздух - жизненно важный компонент окружающей природной среды, представляющий собой естественную смесь газов атмосферы, находящуюся за пределами жилых, производственных и иных помещений (статья 1 Федерального закона №96-ФЗ от 04.05.1999 г. "Об охране атмосферного воздуха"). В соответствии со статьей 4 Федерального закона "Об охране окружающей среды" атмосферный воздух относится к объектам охраны окружающей среды от загрязнения, истощения, деградации, порчи, уничтожения и иного негативного воздействия хозяйственной и иной деятельности.

Государственное управление в области охраны атмосферного воздуха осуществляется Правительством Российской Федерации непосредственно или через специально уполномоченный федеральный орган исполнительной власти в области охраны атмосферного воздуха, а также органами государственной власти субъектов Российской Федерации.

3.4 Оценка влияния деятельности на окружающую среду

Рассмотрим объект экологической экспертизы - ТЦ "Кристалл", как источник загрязнения атмосферного воздуха. На первом и втором этаже располагаются торговые помещения для реализации промтоваров, офисные и подсобные помещения. Перед зданием расположена парковочная площадка на 15 мест.

Выбросов загрязняющих веществ в атмосферный воздух от торговых и офисных помещений не происходит.

В период эксплуатации ТЦ "Кристалл" на окружающую среду будут воздействовать выбросы загрязняющих веществ в атмосферу от двигателей автомобилей. При въезде, выезде автотранспорта в атмосферный воздух выделяются: диоксид и монооксид азота, диоксид серы, оксид углерода, бензин, сажа, дизельное топливо.

3.5 Охрана поверхностных и подземных вод от истощения и загрязнения

Любой объект в процессе эксплуатации потребляет определенное количество чистой воды, а также сбрасывает очищенные, условно чистые или неочищенные сточные воды в окружающую среду, что приводит к загрязнению гидрографической сети и территории района его размещения.

Источниками загрязнения поверхностных и подземных вод являются:

- неочищенные или недостаточно очищенные производственные и бытовые сточные воды;

- поверхностный сток с селитебных территорий и промплощадок;

- загрязненные дренажные воды;

- фильтрационные утечки вредных веществ из емкостей, трубопроводов и других сооружений;

- аварийные сбросы и проливы сточных вод на сооружениях промышленных объектах;

- осадки, выпадающие на поверхность водных объектов и содержащие пыль и загрязняющие вещества от промышленных выбросов;

- места хранения продукции и отходов производства;

- транспортные магистрали;

- свалки коммунальных и бытовых отходов.

Для охраны и рационального использования водных ресурсов, а также предотвращения загрязнения поверхностных и подземных вод района размещения объекта должен определяться режим его водопотребления и водоотведения.

Характеристика объекта как источника загрязнения поверхностных и подземных вод

В процессе работы торгового центра образуются сточные воды:

- хозяйственно-бытовые сточные воды;

- поверхностные сточные воды;

Хозяйственно-бытовые сточные воды образуются от раковин и унитазов торгового центра.

Сброс хозяйственно-бытовых стоков и производственных сточных вод запроектирован в наружную сеть бытовой канализации и далее на очистные сооружения.

Отвод поверхностных (дождевых и талых) сточных вод с территории объекта предусматривается в существующую сеть городской ливневой канализации.

3.6 Охрана окружающей среды при складировании (утилизации) отходов

При эксплуатации объектов особую актуальность приобретают вопросы удаления и складирования, а в дальнейшем утилизации и захоронения отходов производства.

В результате деятельности объекта образуются и накапливаются отходы, которые подлежат сбору, накоплению и хранению, дальнейшей утилизации, обезвреживанию и захоронению.

Характеристика отходов должна содержать наименование мест образования, периодичность образования и способ удаления, класс опасности (токсичности), количество, физико-химические свойства (состав, содержание элементов, состояние, влажность, вес и т.п.) и способы дальнейшего использования отходов.

Все отходы, по степени воздействия вредных веществ на организм человека, делятся на следующие классы опасности:

I класс - чрезвычайно опасные;

II класс - высоко опасные;

III класс - умеренно опасные;

IV класс - малоопасные;

V класс - неопасные;

Поверхностный сток с вышерасположенной территории следует отводить от площадки складирования при помощи нагорных канав в гидрографическую сеть. При неблагоприятных гидрогеологических условиях участка необходимо предусматривать противофильтрационные мероприятия и отвод загрязненного поверхностного стока с площадки складирования на очистные сооружения.

Расчет нормативов образования отходов в процессе эксплуатации

В процессе жизнедеятельности персонала образуется:

* мусор от бытовых помещений организаций несортированный (исключая крупногабаритный).

При уборке территории образуется:

* смет с территории.

При освещении помещений и территории объекта образуются:

* ртутные лампы, люминесцентные ртутьсодержащие трубки отработанные и брак;

* электрические лампы накаливания отработанные и брак;

* отработанные натриевые лампы.

Мусор от бытовых помещений организаций несортированный (исключая крупногабаритный)

Норматив образования мусора от уборки бытовых помещений организаций несортированного (исключая крупногабаритный) рассчитывают по формуле:

M = P·N, м³

где Р - количество работников, Р = 18 чел;

N - среднегодовая норма образования отходов (для предприятия) на одного работника, N = 1,0 м³/чел.

Норматив образования отхода составит:

М = 18·1,0 = 18,0 м³/год (1,64 т/год при с=0,11 т/м³).

Смет с территории

Мусор от уборки территории рассчитывается по формуле:

M=S·N, м³/год

где S - прибираемая площадь - 1200,0 м² ;

N - норма образования смета - 0,02 м³/м² .

Норматив образования отходов потребления на производстве, подобных коммунальным, от уборки территории объекта составит:

М=1200,0·0,02= 24 м³/год=8 т/год (при с = 0,3 т/м³).

Отработанные лампы

Расчет выполнен в соответствии со "Сборником методик по расчету объемов образования отходов.", С-Пб., 2000 г и "Временными правилами по обращению с особо опасными (ртутьсодержащими) отходами.", Вологда, 1999 г.

Норматив образования отхода рассчитан на основании данных РП о количестве установленных ртутьсодержащих, натриевых ламп, ламп накаливания.

Количество отработанных ламп (шт./год и т/год) рассчитывается по формуле:

М=?n_i·m_i·t_i·10^-6/k_i, т/год

где n_i - количество установленных ламп i - й марки, шт.;

t_i - фактическое число часов работы ламп i-й марки, час;

k_i - эксплуатационный срок службы ламп i-й марки, час;

m_i - вес одной лампы, г.

Т.к. в настоящее время фактическое время эксплуатации ламп определить невозможно, поэтому количество отработанных ламп рассчитано, исходя из условия, что 10 % от количества установленных ламп выйдет в отход.

Таблица 3.6.1

Расчет образования отработанных ламп

Тип лампы	Фактическое кол-во часов работы ламп, ti, час/год	Эксплуатационный срок службы ламп ki, час	Вес лампы mi, г	Кол-во отработанных ламп N, шт./год	Масса отработанных ламп М, т/год
Электрические лампы накаливания
Г 230-240-200	0	1000	100	1	0,0001
Б 230-240-200	0	1000	100	1	0,0001
Б 230-240-60	0	1000	50	1	0,00005
R50, 40W	0	1000	50	1	0,00005
Всего				4	0,0003
Ртутные лампы
TL-D36W	0	12000	210	15	0,00315
Всего				15	0,00315
Натриевые лампы
ДНаТ-250	0	15000	400	1	0,0004
ДНаТ-150	0	15000	400	1	0,0004
Всего				2	0,0008

Таким образом, в процессе работы проектируемого объекта образуются отходы:

- электрические лампы накаливания отработанные и брак - 0,0003 т/год;

- отработанные натриевые лампы - 0,0008 т/год;

- ртутные лампы, люминесцентные ртутьсодержащие трубки отработанные и брак - 0,00315 т/год.

Электрические лампы накаливания отработанные и брак, отработанные натриевые лампы, мусор от бытовых помещений организаций несортированный (исключая крупногабаритный), смет с территории собираются и накапливаются в металлических контейнерах, расположенных на контейнерной площадке. Отвоз бытовых отходов и мусора предусмотрен ежедневно с мусоросборной площадки по договору с ООО "ЭкоПром-СпецТранс".

Ртутные лампы, люминесцентные ртутьсодержащие трубки отработанные и брак собираются и накапливаются в закрытом металлическом ящике (V=0,13 м³). Место временного хранения необходимо оборудовать емкостью для стеклобоя.

3.7 Благоустройство территории

На территории ТЦ "Кристалл" предусмотрено такое благоустройство территории как:

- асфальтобетонное покрытие проездов, площадок для парковки автмобилей, плитное покрытие тротуаров;

- газоны с посевом газонных трав, посадкой деревьев и кустарников;

- площадка для мусороконтейнеров;

- скамьи для отдыха;

-съезды в местах пересечения тротуаров и проезжей части для беспрепятственного передвижения инвалидов и маломобильных групп населения.

Центральным этапом работ по благоустройству является озеленение территории. Перечень услуг по озеленению территорий обширен: устройство газонов и клумб, посадка деревьев и кустарников, уход за территорией и т.д.

Площадь озеленения составляет 600 м². На территории газонов имеется посадка березы - (2 шт), предусмотрена посадка ели (9 шт), кустарника (16 шт), клумбы (6 шт.). Газоны засеиваются смесью газонных трав (6 кг). На территории располагаются скамьи (4 шт), урны (8 шт.).



4. Экспертиза управления

4.1 Основные положения

Целью экспертизы управления является анализ текущей эксплуатации объекта недвижимости, соответствующей наилучшему и наиболее эффективному использованию, и выявление наиболее выгодного способа управления торговым центром "Галактика". К задачам данного раздела выпускной квалификационной работы относится выбор управления объектом недвижимости, определение стоимости земельного участка, на котором стоит торговый центр, при различном управлении торговым центром, их анализ и выбор наиболее выгодного варианта использования.

4.2 Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования земельного участка

Наилучшее и наиболее эффективное использование - это наиболее приемлемое и возможное использование, которое обеспечивает самую высокую стоимость на дату оценки.

Это разумное, вероятное и разрешенное использование незанятой земли или земли с улучшениями (объекты недвижимости, сооружения и пр.), которое является физически возможным, юридически допустимым, целесообразным с точки зрения оценщика, и обеспечивает наибольший экономический эффект.

Определение наиболее эффективного использования для земельного участка изначально рассматривается как условно незастроенного и как застроенного участка.

На практике данный анализ оптимального использования объекта недвижимости выявляется путем проверки соответствия рассматриваемых вариантов использования следующим четырем критериям:

Физически возможно: местоположение земельного участка - г. Вологда, ул. Псковская. Площадь участка 2100 м². Транспортная доступность хорошая. Вблизи проходят необходимые городские сети газоснабжения, водоснабжения, теплоснабжения, электроснабжения, телефонная сеть, радиотрансляционная сеть. Существует возможность подключения к ним. Данные показатели позволяют использовать земельный участок под строительство торгового центра.

Законодательно допустимо: земельный участок выделен под строительство нежилого здания, следовательно, использование объекта оценки законодательно допустимо и не попадает под какие - либо правовые ограничения.

Финансово целесообразно: поскольку земельный участок расположен в центре г. Вологда, его использование под объект нежилого назначения, в частности под здание торгового центра, является целесообразным

Максимально эффективно: в рассмотрение того, какое из финансово осуществимых использований будет приносить максимальный чистый доход или максимальную текущую стоимость.

Поскольку в данном случае постановлением мэрии города Вологда "О предоставлении земельного участка" целевое назначение участка определено под строительство торгового центра. Таким образом, принимаем, что наилучшим и наиболее эффективным является использование земельного участка под здание торгового центра.

Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования выполняется путем проверки соответствия рассматриваемых вариантов использования по следующим критериям: физическая осуществимость, юридическая правомочность, финансовая оправданность, максимальная эффективность.

Земельный участок предоставлен для строительства торгового центра в соответствии с утвержденным проектом и последующей его эксплуатации, что является его разрешенным использованием. Таким образом, использование данного участка в целях, отличных от вышеприведенных, не является юридически правомочным.

Параметры и природа объекта накладывают ограничения так же на физическую возможность его использования: объект физически не приспособлен для использования под деятельность, значительно отличающуюся по требованиям к помещению от коммерческой. Учитывая выгодное место расположения объекта, любое значительное изменение его функционального использования заведомо приведет к недополучению собственником доходов, несопоставимому по масштабам с возможными выгодами от такого изменения, и следовательно, не будет являться экономически приемлемым. Следовательно, наилучшим и наиболее эффективным использованием объекта оценки является его использование в качестве объекта коммерческой недвижимости торгового центра.

Площади в торговом центре сдаются собственником в аренду. Рассмотрим два возможных варианта взимания арендной платы:

- по дифференцированной ставке (первый и второй этаж - промтовары) -текущее использование объекта;

- по дифференцированной ставке (первый - промтовары, второй этаж - офисы)

Величины ставок арендной платы определены с учетом местоположения объекта недвижимости на основании действующих арендных ставок в г. Вологда. Источник информации о величине арендных ставок риэлтерские фирмы, еженедельная газета частных объявлений. Определение арендных ставок представлено на листе 10 графической части. Таким образом, исходя из анализа арендных ставок, можно сделать вывод - собственник будет получать максимальный доход при условии, что будет сдавать площади по дифференцированной арендной ставке под промтовары, это и будет являться наилучшим и наиболее эффективным использованием. Расчет наглядно модно увидеть в приложении 2.



5. Эксплуатация объекта недвижимости

5.1 Общие сведения

Навесной вентилируемый фасад представляет собой конструкцию, состоящую из материалов облицовки (плит или листовых материалов) и подоблицовочной конструкции, которая, в свою очередь, крепится к стене таким образом, чтобы между защитно-декоративным покрытием и стеной оставался воздушный промежуток. Для дополнительного утепления наружных конструкций между стеной и облицовкой может устанавливаться теплоизоляционный слой - в этом случае вентиляционный зазор оставляется между облицовкой и теплоизоляцией. Обычно облицовочные материалы, подконструкцию и теплоизоляцию производят разные фирмы, хотя они могут работать в тесном контакте друг с другом и рекомендовать заказчикам материалы своих партнеров или даже закупать у них комплектующие.

К вспомогательным элементам систем вентилируемых фасадов относятся: уплотнительные ленты между панелью и профилем подоблицовочной конструкции, декоративные уголки и вставки для закрытия торцов и зазоров между панелями, перфорированные металлоконструкции для вентиляции системы снизу и вверху: заклепки, кляммеры, гребенки, и т.п. для крепления панелей к профилям.

Подоблицовочная конструкция может крепиться как на несущую, так и на самонесущую (в каркасном варианте) стену, выполненную из различных материалов (бетон, кирпич).

Такая схема является оптимальной, т.к. слои различных материалов располагаются по мере уменьшения показателей их теплопередачи, а сопротивление паропроницаемости возрастает снаружи вовнутрь.



Устройство дополнительной теплоизоляции снаружи лучше защищает стену от переменного замерзания и оттаивания. Выравниваются температурные колебания массива стены, что препятствует появлению деформаций, особенно нежелательных при крупнопанельном домостроении. Точка росы сдвигается в наружный теплоизоляционный слой, внутренняя часть стены не отсыревает, и не требуется дополнительной пароизоляции.

Можно выделить основные достоинства вентилируемых фасадов:

· широкие возможности по использованию современных фасадных отделочных материалов;

· высокая тепло- и звукоизоляция;

· вентиляция внутренних слоев - удаление атмосферной влаги и влаги образующейся за счет диффузии водяных паров изнутри;

· защита стены и теплоизоляции от атмосферных воздействий;

· нивелирование термических деформаций;

· возможность проведения фасадных работ в любое время года - исключены "мокрые" процессы;

· отсутствие специальных требований к поверхности несущей стены - ее предварительное выравнивание, и более того, сама система позволяет выравнивать дефекты и неровности поверхности, что сделать с применением штукатурок часто сложно и дорого;

· Срок эксплуатации -- от 25 лет; Защита стен и теплоизоляции от атмосферных воздействий;

Дом, оборудованный подобным фасадом, по существу, становится термосом, в котором зимой тепло удерживается от 5 до 6 раз лучше, чем в домах такой же конструкции, но без вентфасада. Ну, а летом в подобном доме-термосе хорошо и долго сохраняется прохлада, позволяя владельцу заметно экономить на кондиционерах. Кроме эффективной теплоизоляции, навесные вентилируемые фасады обеспечивают также дополнительную звукоизоляцию наружных стен, которая, при этом, улучшается от 1,5 до 2-х раз.

Фасадные кассеты - объемные металлические панели - представляют собой металлическую пластину с загнутыми с четырех сторон краями.

5.2 Основные правила эксплуатации вентилируемых фасадов

В процессе монтажа и эксплуатации здания не допускается крепить любые детали и устройства непосредственно к облицовке НФС за исключением случаев, согласованных с разработчиками систем.

Необходимо исключить возможность попадания воды с кровли на облицовочные материалы, для чего необходимо поддерживать в рабочем состоянии водоприёмные лоткии водостоки.

Уход за облицовкой фасада, заключается в ее регулярной очистке и периодическом восстановлении, продлит срок службы облицовки. Промывка водой является одним из наиболее эффективных способов очистки облицовки. Рекомендуется сочетать промывку с ручной очисткой поверхности. При этом, следует исключить попадание грязной воды на ветрозащитную пленку, который покрыт утеплитель.

Плановые обследования технического состояния фасадов с НФС, несущего каркаса системы, теплоизоляции, элементов облицовки и их креплений должныпроизводиться каждые 4 года эксплуатации.

Обследования должны проводиться специализированными организациями по договорам с исполнительными органами власти города.

В процессе обследования выявляется наличие элементов облицовки с дефектами, не подлежащими восстановлению, заменяются в соответствии с инструкцией разработчика вентилируемого фасада.

5.3 Ремонт вентилируемого фасада

Перед ремонтными работами необходимо освободить фасад от специальных устройств: водостоков, антенн, вывесок и т.д.Ремонт вентилируемого фасада заключается в замене не подлежащих восстановлению кассет, новыми. Сначала производится демонтаж заменяющих кассет, затем монтируются новые.

Монтаж фасадных кассет происходит с помощью болтов (навесное крепление), которые вставляются в обращенные наружу U-образные стойки. В месте навески обращенной внутрь кассеты край снабжен резиновой заглушкой, препятствующей скольжению кассеты и появлению стука. Конструкция навески позволяет в процессе эксплуатации здания легко заменять фасадные кассеты.

Кассеты фасадные монтируются снизу - вверх. При выборе толщины материала кассеты необходимо не только руководствоваться рекомендациями изготовителя, основанными на размерах кассет, но и учитывать возможные механические повреждающие нагрузки.

Конструкция и монтаж навесных фасадов представлен на листе 8 графической части. В процессе монтажа элементов вентилируемого фасада должен выполняться пооперационный контроль качества работ. Работы монтажу вентилируемого фасада могут выполнять организации, специалисты которых прошли обучение и имеют лицензию на право выполнения указанных работ. Все работы должны выполняться под контролем лица, ответственного за безопасное производство работ и в соответствии с требованиями СниП 12-03-99 "Безопасность труда в строительстве. Общие требования" и СниП III-4-80 "Техника безопасности в строительстве".



6. Экономическая экспертиза

6.1 Понятие экономической экспертизы

Экономическая экспертиза включает в себя анализ и определение характеристик совокупности рынков, связанных с рассматриваемым объектом, анализ рынка объектов-аналогов, параметры которого используются при сравнительном подходе к оценке стоимости, определение величины затрат по видам производственных мероприятий, параметры финансовой системы, уровень налогообложения, типы рисков.

В данном разделе необходимо провести экономическую экспертизу торгового центра "Кристалл", расположенного в г. Вологда на ул. Псковская, д. 2. Целью экономической экспертизы является разработка бизнес - плана эксплуатации объекта недвижимости, решить задачи финансирования, построения маркетингового и организационного планов, анализа рынка недвижимости и инфраструктуры объекта, определения наилучшего и наиболее эффективного использования объекта недвижимости.

6.2 Резюме проекта

Торговый центр "Кристалл" расположен в районе Подшипникового завода и рассчитан преимущественно на население данного района. На первом и втором этаже расположены площади для сдачи в аренду под промтовары.

6.3 Описание объекта недвижимости

Местоположение и инфраструктура объекта недвижимости

Объект недвижимости находится земельном участке, расположенном по адресу: Вологодская область, г. Вологда, ул. Псковская, д. 2.

Границы земельного участка утверждены. Кадастровый номер земельного участка 35:24:0401014:91; местоположение: улица Псковская, город Вологда; категория земель: земли населения; площадь: 2100 м²; вид права: Муниципальная собственность.

Разрешенное использование: проектирование и строительство торгового центра. В настоящее время участок используется по назначению и находится в состоянии пригодном к использованию.

Проект представляет собой прямоугольное в плане здание 2-х этажного торгового комплекса.

Главными фасадами здание выходит на ул. Псковская и Ленинградская, на северо-восток. С южной и западной стороны проектируемого здания располагаются жилые дома.

Комплекс работ по благоустройству предусматривает устройство проездов с асфальтобетонным покрытием, устройство тротуаров с плиточным покрытием устройство площадок для отдыха. Предусмотрено устройство за зданием парковочной площадки на автомобилей.

Вертикальная планировка решена в соответствии с отметками топографической съемки, отметками существующих зданий и проездов.

Отвод поверхностных вод организован по спланированной территории в дождеприемные колодцы и далее в ливневую канализацию.

Для хозяйственных целей предусмотрена установка контейнеров на мусороконтейнерные площадки, установлены урны.

Территория освещена светильниками.

Генеральный план решен в соответствии с действующими противопожарными нормами. Подъезд пожарных машин осуществляется по проездам и тротуарам с твердым покрытием и спланированной территории.

Свободная от застройки территория озеленяется засевом газонов, посадкой кустарников и высокорастущих деревьев, клумбы.



6.3.1 Технико-экономические показатели

Технико-экономические показатели приведены в таблице на листе 9 графической части.

6.3.2 Насыщенность территории объектами торговли и услуг, местами отдыха и развлечений

Вблизи ТЦ "Кристалл" существует достаточно много магазинов с продуктами питания, такие как супермаркеты "Дикси", "Магнит", несколько небольших магазинов. Объектов общественного питания расположено достаточно по ул. Ленинградская, ближе к центру.

Участок не насыщен объектами торговли строительными материалами.

В этом районе существует Аптека рядом с исследуемым объектом.

Объектами торговли одеждой и обувью микрорайон насыщен. Это крупные торговые центры, такие как, а также небольшие магазины на первых этажах зданий по ул. Ленинградская.

В непосредственной близости находится автозаправка "Лукойл".

В данном районе существует банковское отделение "Сбербанка".

Объекты офисной недвижимости представлены также в торговых центрах на ул. Ленинградская.

6.3.3 Транспортные потоки и доступность объекта на частном и общественном транспорте

Улица Ленинградская является очень оживленной улицей в г. Вологда и транспортные потоки по ней велики. Остановки общественного транспорта находятся в близости от торгового центра "Галактика". За комплексом существует удобная парковка на 20 автомобилей. Однако торговый центр расположен на окраине города у Окружного шоссе, это увеличивает время на путь к торговому центру, соответственно он рассчитан преимущественно только на жителей района Подшипникового завода.



6.3.4 Тенденции развития местности

Район Подшипникового завода уже значительно сформирован, но внем еще есть резервы и территории для развития. Однако, новых проектов не планируется, так как район не обладает привлекательностью из-за расположенного в непосредственной близости завода.

6.4 Маркетинговый план

6.4.1 Анализ рынка недвижимости г. Вологда

Поскольку оцениваемый объект - торговый центр - относится к объекту коммерческой недвижимости, был проведен анализ рынка коммерческой недвижимости города.

На основании этих источников информации составлено представление о рынке коммерческой недвижимости, к которой относятся: офисные помещения; торговые помещения; складские помещения; производственные помещения; кафе, рестораны.

В дипломном проекте был произведен анализ рынка коммерческой недвижимости, собраны данные о существующих предложениях аренды и продажи объектов коммерческой недвижимости в частности офисных, торговых, складских, производственных объектов. Результаты анализа выглядят следующим образом.

6.4.2 Рынок продажи и аренды коммерческой недвижимости

В целом по городу Вологда объем предложений аренды коммерческой недвижимости выглядит так: офисные помещения - 35%; торговые - 20%; складские - 25%; производственные - 7%; помещения кафе - 13%.

Рынок торгово-офисных помещений - второй по величине рынок нежилых помещений. Он представлен в основном помещениями, находящимися в частной собственности или арендуемыми у города.

Помещения в "спальных" районах Вологды также вызывают интерес у потенциальных покупателей. Однако, вследствие большего объема свободных помещений и меньшего числа потенциальных арендаторов (отдельно стоящие магазины на периферии менее привлекательны для форматов торговли, рассчитанных на высокий пешеходный поток), ставки здесь значительно ниже.

В условиях сложившейся экономической ситуации, прослеживается тенденция к снижению стоимости коммерческой недвижимости. Однако не все продавцы готовы снижать стоимость своих объектов, особенно те, которые не нуждаются в денежных средствах. Тем же, кому необходимы наличные средства, вынуждены в краткие сроки реализовывать объекты по более низким ценам.

Рынок продажи торгово-офисных помещений более чутко среагировал на финансовую ситуацию. Так, к примеру, арендные ставки в районе ул. Ленинградской по некоторым объектам, снизились в 1,5 раза и сравнялись с другими районами города. Это объясняется, прежде всего, насыщением данного района коммерческими объектами.

На рынке продажи и аренды очень много предложений. Реально совершенных сделок на рынке продаж практически нет. Графически сложившуюся ситуацию на рынке аренды в районах г. Вологда можно изобразить следующим образом.



Как видно из анализа данных, выборка неоднородна, т.е. диапазон цен очень велик. Это объясняется в основном в месторасположении (центр, окраина), различиями в отделке (имеется или нет, расположения в здании: первый, второй, третий этаж или цоколь, намерениями продавца достаточно быстро реализовать объект в условиях настоящей экономической ситуации). Конечно, существуют и внешние обстоятельства, диктующие цену на недвижимость, как например срочная продажа или существующие обременения.

На рынке аренды торгово-офисных помещений города Вологды также велик разброс цен. Самые высокие ставки аренды можно наблюдать в центре города. Аренда в самых престижных местах составляет до 2500 руб. за 1 кв.м. (помещение на ул. Мира, 18, 20) площадью 145 кв. м. На главных магистралях города: улице Ленинградской, Конева арендная плата составляет от 350 до 800 руб. за 1 кв. м. В заречных районах города, на окраинах ставка арендной платы невысока и составляет в среднем 200-300 руб. за 1 кв.м.

Ситуация на рынке аренды торгово-офисных помещений, выглядит следующим образом.

Следует заметить, что ставка арендной платы также зависит от отделки помещения, расположения объекта на первой линии (рядом с проезжей магистралью, с высокой проходимостью транспорта и людского потока).



6.5 Организационный план

Организационный план - это часть бизнес плана организации, в котором указывается состав участников данного проекта, и описывается структура с помощью которой, партнеры организации, сотрудничая друг с другом будут добиваться поставленных целей организации. Также в плане отражаются основные условия и требования, ориентированные на разработку и выпуск из производства новых видов продукции, товаров, работ или услуг, в запланированные для этого сроки.

Организационная структура управления торговым центром состоит из двух уровней: генеральный директор (организация работы), административный (помощь в организации работы генеральному директору).

Использование объекта недвижимости представляет собой сложный процесс взаимоотношений участников эксплуатационного процесса. Взаимоотношение участников регламентируется действующими законами, кодексами, ГОСТ, СНиП, и другими правовыми нормами, проектами, методическими пособиями и указаниями. В процессе хозяйственной деятельности любая организация вступает в огромное количество договорных связей. Так как самая основная деятельность в торговом центре - это сдача торговых площадей в аренду, то правовые отношения заключаются в оценивании соответствия договоров аренды нежилого помещения определенным правовым критериям нормативных документов, регулирующих отношения в этой области.

В договоре аренды нежилого помещения №33 от 15.12.2012 г. отражено взаимодействие следующих субъектов: арендодатель - ООО "Альбатрос" в лице Генерального директора Иванова Д.А., арендатор - ООО "Карат" в лице генерального директора Скверовой Л.Ю. Имущество - нежилое помещение общей площадью 50,6 м², расположенное по адресу г. Вологда, ул. Псковская, п. 3.

Для эффективной эксплуатации необходимо производить капитальные и текущие ремонты. По плану текущие ремонты, запланированные на 2013 год осуществляются. Для осуществления работ необходимо заключить договора подряда. В договоре подряда на ремонт нежилого помещения №132 от 01.05.2013 г. отражено взаимодействие следующих субъектов: заказчик - ООО "Альбатрос" в лице Генерального директора Иванова Д.А., подрядчик - ООО "Виктория" в лице генерального директора Южакова Д.А.

6.6 Финансовый план

6.6.1 Анализ доходов от объекта

Рассматриваемый объект - торговый центр, включает в себя торговые площади на первом и втором этаже (торговля промышленными товарами). Владелец объекта недвижимости сдает в аренду помещения предназначенные для торговли промышленными товарами.

1. определение потенциального валового дохода (ПВД)

ПВД - это доход от сдачи площадей в аренду при 100% занятости, без учета потерь и расходов. Расчет ПВД производится по формуле:

ПВД=АхS

где А - ставка арендной платы, руб./м2,

S - площадь, сдаваемая в аренду,м2.

Арендуемая площадь торговых площадей (торговля промышленными товарами) составляет на первом этаже 505,85 м2, на втором этаже - 600,6 м2.

Арендные ставки дифференцированы: на первом этаже 690 рублей за м2, на втором этаже - 625 рублей за м2.

Предполагается увеличение арендных ставок на 10% ежегодно.

2. определение действительного валового дохода (ДВД)

Для получения величины действительного валового дохода предполагаемые потери от неуплаты арендной платы и от недозагрузки сдаваемых в аренду площадей вычитаются из потенциального валового дохода. По данным рынка недвижимости степень загруженности площадей аналогичных объектов составляет 90%.

6.6.2 Анализ расходов от объекта

Операционными расходами называются периодические расходы для обеспечения нормального функционирования объекта и воспроизводства дохода. Операционные расходы принято делить на:

- условно-постоянные;

- условно-переменные (эксплуатационные);

- расходы (резерв) на замещение.

К условно-постоянным относятся расходы, размер которых не зависит от степени загруженности объекта. Это налог на имущество, налог на землю, расходы на страхование.

Согласно Налоговому кодексу РФ и закону "О налоге на имущество организаций" №968-ОЗ налог на имущество исчисляется в размере 2,2% от балансовой стоимости предприятия без НДС.

Тогда налог на имущество равен: 167334 руб.

Обязательное страхование недвижимости: по данным страховых компаний города размер страховых платежей принимается в размере 1,5% от балансовой стоимости предприятия и равен 125500 руб.

Земельный участок принадлежит ООО "Альбатрос" на праве аренды. Арендная плата составляет 369 600 руб. в год.

Также в условно-постоянные расходы входит охрана торгового центра, стоимость 120 000 рублей в год.

Таким образом, условно - постоянные расходы составили: 782434 руб., что составляет около 9% действительного валового дохода.

К условно-переменным относятся расходы, размер которых зависит от степени загруженности объекта и уровня предоставляемых услуг. Основные условно-переменные расходы - это расходы на управление, коммунальные платежи, расходы на обеспечение безопасности и т.д.

Все условно-переменные расходы и расходы на замещение включены в величину арендной платы, то есть перекладываются на арендаторов.

Наглядно условно-постоянные и условно - переменные расходы отображены на листе 9 графической части.

6.7 Определение рыночной стоимости объекта недвижимости

6.7.1 Обоснование выбора подходов и методов оценки

Существует три подхода к оценке объектов недвижимости: доходный, затратный, сравнительный. Каждому из подходов свойственны принципы определения стоимости.

Затратный подход к оценке недвижимости базируется на определении затрат, которые необходимо осуществить для возведения данного объекта (стоимости воспроизводства) и стоимости земельного участка. В процессе оценки определяются прямые и косвенные затраты, необходимые для строительства существующего здания и создания инфраструктуры участка, которые суммарно представляют стоимость нового здания на дату оценки, а также учитывается предпринимательская прибыль. Затем рассчитывается общий накопленный износ, на величину которого уменьшается полная стоимость здания. Сумма полученного значения стоимости и цены земельного участка и представляет собой стоимость оцениваемой недвижимости.

Сравнительный подход. Подход прямого сравнительного анализа продаж основывается на предпосылке, что субъекты на рынке осуществляют сделки купли-продажи по аналогии, т.е. основываясь на информации об аналогичных сделках. Другими словами, подход имеет в своей основе предположение, что благоразумный покупатель за выставленную на продажу недвижимость заплатит не большую сумму, чем та, за которую можно приобрести аналогичный по качеству и пригодности объект.

Данный подход включает сбор данных о рынке продаж и предложений по объектам недвижимости, сходных с оцениваемым. Цены на объекты-аналоги затем корректируются с учетом параметров, по которым объекты отличаются друг от друга. После корректировки цен их используют для определения рыночной стоимости оцениваемой собственности.

Доходный подход определяет стоимость недвижимости как сумму доходов, которые оцениваемый объект может принести в будущем, скорректированную на риск их недополучения. Оценка недвижимости методами доходного подхода основана на прогнозировании будущих доходов, генерируемых объектом, и анализе связанных с ним рисков, которые могут спровоцировать несовпадение фактических доходов с величиной, рассчитанной на дату оценки.

Доходный подход к оценке недвижимости включает два основных момента:

1) Метод прямой капитализации дохода;

2) Метод дисконтированных денежных потоков.

Выбор метода определяется динамикой будущих доходов. Если, по мнению оценщика, прогнозируемые доходы по годам будут существенно меняться, то оценку следует проводить методом дисконтированных денежных потоков, а если ожидаемые доходы будут стабильны, либо стабильно изменяющимися, можно использовать метод капитализации доходов. Метод дисконтированных денежных потоков отличается более высокой степенью трудоемкости и точности расчетов, однако в ряде случаев метод капитализации доход более приемлем, так как позволяет минимизировать затраты времени и стоимость оценочных работ.

Метод капитализации прибыли определяет величину стоимости объекта недвижимости по формуле:

С=ЧОД / К [5.1.]



где ЧОД - величина чистого операционного дохода (обычно, за год)

К - ставка капитализации, определенная оценщиком.

Этот метод оценки недвижимости используется, когда имеется достаточно данных для прогнозирования денежного потока, текущий денежный поток примерно равен будущим денежным потокам, ожидаемые темпы роста денежного потока умеренны или предсказуемы. Данный метод наиболее применим к объектам, приносящим доход, со стабильными, предсказуемыми суммами доходов и расходов.

Метод дисконтированных денежных потоков (ДДП) более сложен, детален и позволяет оценить объект в случае получения от него нестабильных денежных потоков, моделируя характерные черты их поступления. Применяется метод ДДП, когда:

1. Предполагается, что будущие денежные потоки будут существенно отличатся от текущих;