Управление эксплуатацией коммерческого объекта недвижимости (на примере ТЦ "Кристалл" в г. Вологда)
Рассмотрение градостроительной ситуации и архитектурно-строительного решения здания. Анализ и расчет объемов монтажных работ и ремонта. Мероприятия по охране окружающей среды в процессе эксплуатации объекта. Изучение рынка жилой недвижимости в городе.
| Рубрика | Строительство и архитектура |
| Вид | дипломная работа |
| Язык | русский |
| Дата добавления | 10.05.2014 |
| Размер файла | 1,1 M |
Отправить свою хорошую работу в базу знаний просто. Используйте форму, расположенную ниже
Студенты, аспиранты, молодые ученые, использующие базу знаний в своей учебе и работе, будут вам очень благодарны.
Принцип 6 - Постоянное улучшение Постоянное улучшение деятельности организации в целом следует рассматривать как ее неизменную цель. Постоянное улучшение начинается с человека, и первый шаг на пути улучшения - совершенствование его личных качеств, знаний, навыков и умений. Второй шаг - совершенствование работы команды, прежде всего, за счет систематического обучения и создания доброжелательной атмосферы. Третий шаг - улучшение "среды обитания", рабочего места, рабочей зоны путем организации и поддержания порядка.
Принцип 7 - Принятие решений, основанное на фактах механизма принятия руководителем решений, основанных на объективных и достоверных данных. Принятие решений на основе фактов снижает огромные потери от неэффективных управленческих решений. При этом идет накопление информации, которая постепенно превращается в знания.
Принцип 8 - Взаимовыгодные отношения с поставщиками. Организация и ее поставщики взаимозависимы, и отношения взаимной выгоды повышают способность обеих сторон создавать ценности. Поставщики - необходимое условие успеха организации. Организация не может повысить результативность и эффективность своей деятельности без своих поставщиков.
Соблюдая эти принципы и руководствуясь ими при управлении предприятием, возможно достичь эффективной эксплуатации предприятия.
8.3 Система менеджмента качества торгового центра "Кристалл" в г. Вологда
8.3.1 Резюме объекта
Здание торгового центра "Кристалл" находится в г. Вологда по улице Псковская, 2. Относится к району Подшипникового Завода. Главными фасадами здание выходит на ул. Ленинградская и Псковская, на северо-восток. С южной и западной стороны проектируемого здания располагаются жилые дома.
Въезд на территорию с ул. Костромская, и парковочный карман вдоль заднего фасада. С улицы Ленинградская, парковочный карман вдоль существующей дороги. Площадки и проезды с асфальтобетонным покрытием. Вокруг здания находятся насаждения кустарников, ели, клумбы, зона отдых со скамейками.
8.3.2 Основные направления и цели деятельности
Основное назначение торгового центра - торговля продукцией необходимой для жизнеобеспечения жителей г. Вологда и гостей. В связи с развитием района города планируется увеличения посетителей торгового центра.
8.3.3 Структура управления предприятием
Для управления торгового центра "Кристалл" имеет имеется минимальный набор персонала - этого вполне достаточно для управления таким небольшим предприятием.
Схема управления предприятием:
8.3.4 Маркетинговая политика предприятия
Для привлечения покупателей и информации о новых продуктах и услугах, акциях необходима грамотная система маркетинга. Основными мероприятиями по активизации и улучшению рекламной деятельности следует считать:
· выявление продукции, наиболее нуждающейся в рекламе;
· создание высокохудожественных, современных рекламно-графических средств;
· использование маркетинговых подходов к планированию выпуска рекламной продукции;
· различие производства рекламной продукции с учетом значимости и специфики товаров, сроков ее изготовления, поставленных целей;
· наиболее полное использование и стимулирование творческого потенциала специалистов, занимающихся рекламой;
· поиск новых форм рекламной продукции.
Для решения этой задачи используют пропаганду, отклики прессы, эфирное время в радио- и телепрограммах, спонсорство, участие в выставках, конкурсах, ярмарках, разработку и поддержание фирменного стиля.
О новинках товаров и акциях торгового центра можно услышать на центральных радиостанциях города, увидеть на страницах местных газет, на рекламных щитах города.
Рекламные щиты расположены в городе:
- на въезде в город в районе Подшипникового Завода по улице Ленинградская у дома №144;
- в центре города по улице Ярославская.
8.4 SWOT-анализ деятельности торгового центра "Кристалл"
Анализ факторов внутренней и внешней среды торгового центра "Кристалл" отражает основные сильные и слабые стороны торгового центра "Кристалл", а также возможности и угрозы.
Анализ факторов внутренний среды
Сильные стороны:
- расположение торгового центра в самом населенном районе города
- высокий профессионализм сотрудников
- обеспечение безопасности с помощью охраны и видеонаблюдения
- сквер для отдых покупателей в шагой доступности от торгового центра
- фасад торгового центра выполнен из современных высокотехнологичных навесных материалов
Слабые стороны:
- на рынке уже действуют крупные конкуренты
- небольшая площадь торгового центра сказывается на количестве арендатора и соответственно на ассортименте предлагаемого товара
Возможности:
- расширение торгового центра
- взаимовыгодное сотрудничество с крупными коммерческими компаниями дает возможность к расширению сети.
Анализ факторов внешней среды
Угрозы:
- выход на рынок новых конкурентов
К рискам внешней среды относятся:
- Снижение цен конкурентами;
- Рост цен на продаваемою продукцию.
Так же можно отнести окружающую среду и юридические риски. Окружающая среда, данный риск не наблюдается, так как угроза экстремальных природных явлений (наводнение, землетрясения и т.п.) отсутствует. Юридический риск. Юридические документы предприятия - договора аренды, подряда, оказание услуг, с ресурсоснабжающими предприятиями должны быть приведены в надлежащее состояние, согласно действующему законодательству РФ и зарегистрированы соответствующими государственными органами.
Вывод по разделу
В дальнейшей деятельности торгового центра планируется значительное привлечение покупателей, для этого планируется сделать акцент на расширение ассортимента продукции, проведение качественной маркетинговой политики.
Заключение
В ходе выполнения выпускной квалификационной работы исследовалась тема: "Управление эксплуатацией коммерческого объекта недвижимости (на примере ТЦ "Кристалл" в г. Вологда)".
В работе подробно и теоретически обоснованно описана эксплуатация коммерческого объекта недвижимости.
Были выполнены все поставленные в данной выпускной квалификационной работе задачи.
В Архитектурном разделе представлены фасад торгового центра, план этажа, план первого этажа, разрезы и план кровли. Рассмотрена градостроительная ситуация, архитектурно-строительное решение здания и инженерно-техническое обеспечение, рассчитаны технико-экономические показатели.
В разделе технической экспертизы определен наиболее проблемный участок - кровля, выбран методы производства ремонтных работ, определена трудоемкость ремонтных работ, определена продолжительность работ, рассчитаны технико-экономические показатели.
В разделе экологической экспертизы определены объемы загрязняющих веществ, образующихся в процессе эксплуатации коммерческого объекта недвижимости, описаны мероприятия по охране окружающей среды в процессе эксплуатации объекта; сделан план благоустройства территории торгового центра.
В разделе "Экспертиза управления" описаны способы управления эксплуатацией объекта. Сделан анализ наибольшего и наиболее эффективного использования объекта. В итоге делается выбор в сторону варианта текущего использования объекта - сдачу площадей в аренду по дифференцированной ставке под промышленные товары.
В разделе "Эксплуатация объекта недвижимости" был приведен пример эксплуатации элемента здания - навесных вентилируемых фасадов, также был рассмотрен их текущий ремонт.
В рамках экономической экспертизы был проведен анализ рынка жилой недвижимости г. Вологда. Составлен бизнес-план эксплуатации объекта. Рассчитана стоимость объекта недвижимости затратным и доходным подходом, которая составила 22500000 рублей.
Были рассмотрены правовые аспекты эксплуатации объекта недвижимости.
В заключительном разделе выпускной квалификационной работы описана система менеджмента качества торгового центра "Кристалл".
В результате проведённой работы были разработаны пояснительная записка и комплект чертежей. Поставленная цель и задачи достигнуты.
Библиографический список
Законодательные акты и государственные стандарты
1. Гражданский кодекс РФ Часть первая - М. Проспект, КНОРУС, Издательство Омега-Л, 2009 - 544 стр.
2. Гражданский кодекс РФ Часть вторая - М. Проспект, КНОРУС, Издательство Омега-Л, 2009 - 544 стр.
3. Гражданский кодекс РФ Часть третья - М. Проспект, КНОРУС, Издательство Омега-Л, 2009 - 544 стр.
4. Гражданский кодекс РФ Часть четвертая - М. Проспект, КНОРУС, Издательство Омега-Л, 2009 - 544 стр.
5. Градостроительный кодекс РФ - М. Проспект, КНОРУС, Издательство Омега-Л, 2009 - 144 стр.
6. Земельный кодекс РФ - М. Проспект, КНОРУС, Издательство Омега-Л, 2009 - 74 стр.
7. Жилищный кодекс РФ - М. Проспект, КНОРУС, Издательство Омега-Л, 2011 - 160 стр.
8. Земельный кодекс РФ - М. Проспект, КНОРУС, Издательство Омега-Л, 2013 - 96 стр.
9. Федеральный закон от 29.07.98 №135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
10. Федеральный закон от 21.07.1997 №122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним";
11. Федеральный закон от 30.12.2009 №384-ФЗ "Технический регламент о безопасности зданий и сооружений";
12. Федеральный закон от 22.07.2008 №123-ФЗ "Технический регламент о требованиях пожарной безопасности";
13. Федеральный закон от 10.01.2002 №7-ФЗ "Об охране окружающей среды";
14. Федеральный закон от 23.11.1995 №174-ФЗ "Об экологической экспертизе"
15. Постановление Правительства РФ от 11.06.1996 №698 "Об утверждении положения о порядке проведения государственной экологической экспертизы"
16. ГОСТ 12.1.004-91 "Система стандартов безопасности труда. Пожарная безопасность. Общие требования".
17. ГОСТ 6629-88 "Двери деревянные внутренние для жилых и общественных зданий. Типы и конструкция".
18. ГОСТ Р ИСО 14001-98 "Системы управления окружающей средой".
19. СНиП 2.07.01-89* "Планировка и застройка городских и сельских поселений".
20. СНиП 2.04.03-85 "Канализация. Наружные сети и сооружения". М.:ЦИТП
21. СНиП 2.04.01-85* "Внрутренний водопровод и канализация зданий".
22. СНиП 12-03-2001 и СНиП 12-04-2002 "Безопасность труда в строительстве" часть 1 и 2.
23. СНиП 11-01-95 "Охрана окружающей среды".
24. СНиП 21-01-97 "Пожарная безопасность зданий и сооружений".
25. СНиП 41-01-2003 "Отопление, вентиляция и кондиционирование".
26. СНиП 3.04.03-85 "Защита строительных конструкций и сооружений от коррозии"
27. СНиП 11-01-95 "Охрана окружающей среды".
Основные учебники и учебные пособия
28. Учебник для средних профессионально-технических учебных заведений. - М.: Инфра-М, 2005. - 288 с.
29. Эксплуатация, ремонт и обслуживание зданий и сооружений: учеб. пособие / С.И. Рощина, В.И. Воронов, В.Ю. Щуко: Изд-во ВлГУ, 2005. - 108с.
30. Шерешевский И.А. Конструирование промышленных зданий и сооружений: Учеб. пособие для студентов строит. специальностей вузов. - 3-е изд. - Самара ООО "Прогресс" 2004, -161с.
31. Стаценко А.С. Технология и организация строительного производства: Учеб. пособие / А.С. Стаценко, А.И. Тамкович. - 2-е изд., испр. - М.: Высшая школа, 2002. - 367 с.
32. Дикман Л.Г. Организация и планирование строительного производства: Управление строительными предприятиями с основами АСУ: Учеб для строит. Вузов и фак. - 3-е изд., перераб. И доп. - М.: Высшая школа, 1988-559с.
33. Швиденко В.И. "Монтаж строительных конструкций" Учебное пособие для вузов по специальности "Промышленное и гражданское строительство". М.: Высшая школа, 1987.-423с.
34. Денисов А.Ф., Уткин Э.А. Государственное и муниципальное управление. ЭКМОС, 2001.
35. Татарова А.В. Оценка недвижимости и управление собственностью. Таганрог, 2003.
36. Экономика и управление недвижимостью: Учебник для ВУЗов/ Под ред. П.Г. Грабового Смоленск: Изд-во "Смолин Плюс", 2001.
37. Аншелес В.Р., Гендлина Ю.Б. "Методические указания по экономике недвижимости". Череповец, 2007.
Интернет ресурсы
38. vologda-portal.ru - Официальный сайт города Вологда;
39. www.vologdastat.ru - Территориальный орган федеральной службы государственной статистики по Вологодской области;
40. www. expert.ru - Интернет-издание журнала Эксперт;
41. http://www.aup.ru/books/m90/2_8.htm - С.В. Гриненко "Экономика недвижимости". Конспект лекций. Таганрог: Изд-во ТРТУ, 2004;
41. http://www.expertsait.ru/ - Независимая Экспертная Организация "ИСТИНА";
43. http://www.consultant.ru/ - Гражданский кодекс РФ. Правовая система "Консультант Плюс";
44. gazeta-gorodok.ru - Газета объявлений г. Вологда "Городок+"
45. http://www.marketolog.biz - Центр маркетинговых компетенций;
46. http://vologda-oblast.ru/ru/ - Официальный сайт Вологодской области.
47. www.irn.ru - Индикаторы рынка недвижимости
Приложения
Приложение 1
|
№ п.п. |
Конструкция |
Перечень основных работ по ремонту здания |
Срок проведения ремонта, лет |
Средняя стоимость выполнения работ, % |
|||
|
Текущему |
Капитальному |
Текущего |
Капитального |
||||
|
1 |
2 |
3 |
4 |
5 |
6 |
7 |
|
|
1 |
Фундаменты ленточные |
Заделка и расшивка стыков, швов, трещин, восстановление местами облицовки фундаментных стен со стороны подвальных помещений, цоколей; устранение местных деформаций путем перекладки и усиления стен; восстановление отдельных гидроизоляционных участков стен подвальных помещений; герметизация вводов в подвальные помещения и технические подполья. |
Частичная перекладка (до 15%) или усиление фундаментов, не связанная с надстройкой здания; усиление оснований под фундаменты каменных зданий, не связанное с надстройкой здания; частичное или полное восстановление или устройство новой гидроизоляции в подвальных помещениях; восстановление или ремонт существующей, а также устройство новой дренажной системы или водоотводных канав от фундаментов и стен зданий. |
3-5 |
60 |
11 |
|
|
2 |
Колонны металлические |
Удаление прокорродировавший слой металла с поверхности колонны; покрытие всех металлических деталей, мест их сварки и тела колонны антикоррозионным составом. |
Укрепление колонн; замена колонн. |
3-5 |
60 |
9 |
|
|
3 |
Балки металлические |
Удаление прокорродировавший слой металла с поверхности; покрытие всех металлических деталей, мест их сварки и тела балки антикоррозионным составом. |
Укрепление балок; замена балок. |
3-5 |
60 |
8 |
|
|
4 |
Железобетонные сборные перекрытия |
Временное крепление перекрытий; заделка швов в стыках сборных железобетонных перекрытий; заделка выбоин и трещин в железобетонных конструкциях. |
Замена всего перекрытия новыми конструкциями или усиление старых несущих элементов. |
3-5 |
65 |
13 |
|
|
5 |
Полы |
||||||
|
Полы из керамической плитки по бетонному основанию |
Замена отдельных участков покрытия пола; замена гидроизоляции перекрытий в мокрых помещениях; заделка выбоин, трещин в цементных, бетонных и асфальто-бетонных полах; частичная или полная замена линолеума и керамической плитки. |
Полная замена износившегося покрытия полов; устройство новых высокоэффективных покрытий полов. |
3-5 |
30 |
6 |
||
|
Полы из линолеума с теплозвукоизолирующей основой |
3-5 |
10 |
|||||
|
Полы подвала - бетонные с гидроизоляцией |
3-5 |
8 |
|||||
|
6 |
Лестницы. Площадки металлические, ступени по металлическим косоурам |
Замена отдельных ступеней, проступей, подступенов, ограждающих элементов; заделка трещин, выбоин, швов. |
Полная замена лестничных маршей. |
3-5 |
40 |
1,5 |
|
|
7 |
Каменная кладка лестничной клетки |
Заделка трещин, расшивка швов; перекладка деформированных участков; утепление отдельных участков кладки. |
Разборка и перекладка разрушенной кладки; осушение стен; устройство новой теплоизоляции всей поверхности стен. |
3-5 |
15 |
2 |
|
|
8 |
Кровля из металлочерепицы |
Очистка кровли от снега и наледи; частичная замена пришедшего в негодность покрытия. |
Полное снятие пришедшего в негодность кровельного покрытия и устройство новой высококачественной кровли. |
3-5 |
60 |
3 |
|
|
9 |
Перегородки из гипсокартона |
Утепление, усиление или замена отдельных участков; заделка трещин; улучшение звукоизоляционных свойств перегородок. |
Разборка старых и устройство новых высокоэффективных шумозащитных перегородок; устройство новых помещений, увеличение площадей помещений. |
3-5 |
50 |
7 |
|
|
10 |
Металлические оконные заполнения |
Замена или восстановление отдельных элементов; замена разбитых стекол, стеклоблоков. |
Полная замена оконных рам на новые эффективные конструкции без продувания стыков. |
3-5 |
40 |
5 |
|
|
11 |
Двери |
||||||
|
Внутренние дверные заполнения |
Замена или восстановление отдельных элементов; замена отдельных полотен. |
Полная замена дверных полотен на новые эффективные конструкции без продувания стыков. |
3-5 |
35 |
6 |
||
|
Входные с лестничной клетки |
30 |
||||||
|
Входные наружные |
7 |
||||||
|
1 |
2 |
3 |
4 |
5 |
6 |
7 |
|
|
12 |
Внутренняя отделка |
||||||
|
Штукатурка |
Восстановление отдельных участков штукатурки стен и потолков; восстановление облицовки стен керамической плиткой; укрепление архитектурных деталей интерьеров; все виды штукатурных и малярных работ в общих помещениях здания. |
Полная замена облицовочного слоя внутренних стен на новые высокоэстетичные материалы с влагоустойчивым покрытием; производство всех малярных работ с нанесением эффективных покрытий. |
3-5 |
20 |
5 |
||
|
Облицовка керамическими плитками |
3-5 |
30 |
|||||
|
Окраска помещений полуводными составами |
- |
4 |
|||||
|
13 |
Навесные вентилируемые фасады |
Замена отдельных участков облицовки наружных стен |
Полная замена навесных фасадов здания |
3-5 |
30 |
4 |
|
|
14 |
Подвесные потолки |
Замена отдельных плит |
Полная замена подвесного потолка |
1-2 |
5-7 |
6 |
|
|
15 |
Система водоотвода |
||||||
|
Водосточные трубы и мелкие покрытия по фасаду из оцинкованной стали |
Прочистка наружных и внутренних водостоков; замена креплений водосточных труб; замена изношенных участков труб. |
Полная замена износившихся труб и их креплений, установка нового долговечного оборудования. |
3-5 |
10 |
0,7 |
||
|
Внутренние водостоки из стальных труб |
20 |
||||||
|
16 |
Водопровод и канализация, горячее водоснабжение |
||||||
|
Трубопроводы холодной воды из оцинкованных труб |
Устранение протечек во всех системах; уплотнение соединений, укрепление трубопроводов, утепление смена отдельных участков трубопроводов; замена испорченного сантехнического оборудования; ликвидация засоров, прочистка дворовой канализации; замена или ремонт водонагревательных приборов, прочистка патрубков и водонагревательных элементов от накипи; прочистка дворовой канализации, дренажа. |
Полная замена износившихся трубопроводов и установка нового долговечного оборудования; установка нового сантехнического оборудования; замена канализационной системы; установка новых контрольно-измерительных устройств. |
3-5 |
25 |
2,5 |
||
|
Пластмассовые трубопроводы канализации |
50 |
||||||
|
Горячее водоснабжение - трубопроводы горячей воды из газовых оцинкованных труб |
3-5 |
25 |
4,5 |
||||
|
17 |
Центральное отопление |
||||||
|
Радиаторы чугунные |
Замена отдельных участков трубопроводов, нагревательных приборов, запорной и регулирующей арматуры; восстановление разрушенной теплоизоляции трубопроводов; проведение контрольных испытаний котлов, отопительной системы, промывка всех нагревательных приборов; регулировка и наладка всей отопительной системы. |
Полная замена устаревших систем теплоснабжения; установка в помещениях нового оборудования; полная замена котельного оборудования на высокоэффективные водонагревательные системы; |
3-5 |
35 |
2,8 |
||
|
Трубопроводы (стояки) |
25 |
||||||
|
Трубопроводы (домовые магистрали) |
12 |
||||||
|
1 |
2 |
3 |
4 |
5 |
6 |
7 |
|
|
18 |
Внешнее благоустройство -асфальтобетонное (асфальтовое) покрытие проездов, тротуаров, отмосток |
Восстановление разрушенных участков покрытия тротуаров, проездов, дорожек и площадок; ремонт оборудования на площадках. |
Замена покрытия тротуаров, проездов, мощения площадок на новые высокоэстетичные материалы; устройство новых площадок |
3-5 |
7 |
3 |
Приложение 2
|
Вариант использования № 1. |
||
|
Общая площадь здания, м2 |
1250 |
|
|
Площадь, сдаваемая в аренду 1 этаж, м2 |
505,9 |
|
|
Арендная ставка, руб/м2/мес. |
690 |
|
|
ПВД, руб/год |
4 188 438 |
|
|
Площадь, сдаваемая в аренду 2 этаж, м2 |
600,6 |
|
|
Арендная ставка, руб/м2/мес. |
625 |
|
|
ПВД, руб/год |
4 504 500 |
|
|
Общий потенциальный валовой доход, ПВД, руб/год |
8 692 938 |
|
|
Недополучение платежей, % |
10 |
|
|
Недополучение платежей, руб/год |
869 294 |
|
|
Действительный валовой доход, ДВД, руб/год |
7 823 644 |
|
|
Операционные расходы, ОР, руб/год |
2 896 198 |
|
|
Расходы на заработную плату, руб/год |
1 200 000 |
|
|
Расходы на охрану, руб/год |
120 000 |
|
|
Затраты на техническое обслуживание инженерных систем, руб/год |
220 800 |
|
|
Коммунальные расходы, руб/год |
368 964 |
|
|
Расходы на рекламу, руб/год |
324 000 |
|
|
налог на имущество (2,2%), руб/год |
167 334 |
|
|
Аренда земли , руб/год |
369 600 |
|
|
Обязательное страхование (1,5%), руб/год |
125 500 |
|
|
Чистый операционный доход, ЧОД, руб/год |
4 927 446 |
|
|
Восстановительная стоимость здания (без учета износа), руб |
21 566 630 |
|
|
Коэффициент капитализации для здания, % |
22,35 |
|
|
Чистый арендный доход, приходящийся на здание, руб/год |
4 820 142 |
|
|
Доход, приходящийся на землю, руб/год |
1 433 630 |
|
|
Коэффициент капитализации для земли, % |
21,54 |
|
|
Рыночная стоимость земельного участка, руб |
4 909 050 |
|
|
Вариант использования № 2. |
||
|
Общая площадь здания, м2 |
1250 |
|
|
Площадь, сдаваемая в аренду 1 этаж, м2 |
505,9 |
|
|
Арендная ставка, руб/м2/мес. |
690 |
|
|
ПВД, руб/год |
4 188 438 |
|
|
Площадь, сдаваемая в аренду 2 этаж, м2 |
600,6 |
|
|
Арендная ставка, руб/м2/мес. |
450 |
|
|
ПВД, руб/год |
3 243 240 |
|
|
Общий потенциальный валовой доход, ПВД, руб/год |
7 431 678 |
|
|
Недополучение платежей, % |
10 |
|
|
Недополучение платежей, руб/год |
743 168 |
|
|
Действительный валовой доход, ДВД, руб/год |
6 688 510 |
|
|
Операционные расходы, ОР, руб/год |
2 896 198 |
|
|
Расходы на заработную плату, руб/год |
1 200 000 |
|
|
Расходы на охрану, руб/год |
120 000 |
|
|
Затраты на техническое обслуживание инженерных систем, руб/год |
220 800 |
|
|
Коммунальные расходы, руб/год |
368 964 |
|
|
Расходы на рекламу, руб/год |
324 000 |
|
|
налог на имущество (2,2%), руб/год |
167 334 |
|
|
Аренда земли , руб/год |
369 600 |
|
|
Обязательное страхование (1,5%), руб/год |
125 500 |
|
|
Чистый операционный доход, ЧОД, руб/год |
3 792 312 |
|
|
Восстановительная стоимость здания (без учета износа), руб |
21 566 630 |
|
|
Коэффициент капитализации для здания, % |
22,35 |
|
|
Чистый арендный доход, приходящийся на здание, руб/год |
4 820 142 |
|
|
Доход, приходящийся на землю, руб/год |
1 323 630 |
|
|
Коэффициент капитализации для земли, % |
21,54 |
|
|
Рыночная стоимость земельного участка, руб |
4 209 012 |
Приложение 3
|
1. Определение рыночной стоимости земли. |
||
|
Общая площадь здания, м2 |
1250 |
|
|
Площадь, сдаваемая в аренду 1 этаж, м2 |
505,9 |
|
|
Арендная ставка, руб/м2/мес. |
690 |
|
|
ПВД, руб/год |
4 188 438 |
|
|
Площадь, сдаваемая в аренду 2 этаж, м2 |
600,6 |
|
|
Арендная ставка, руб/м2/мес. |
625 |
|
|
ПВД, руб/год |
4 504 500 |
|
|
Общий потенциальный валовой доход, ПВД, руб/год |
8 692 938 |
|
|
Недополучение платежей, % |
10 |
|
|
Недополучение платежей, руб/год |
869 294 |
|
|
Действительный валовой доход, ДВД, руб/год |
7 823 644 |
|
|
Операционные расходы, ОР, руб/год |
2 896 198 |
|
|
Расходы на заработную плату, руб/год |
1 200 000 |
|
|
Расходы на охрану, руб/год |
120 000 |
|
|
Затраты на техническое обслуживание инженерных систем, руб/год |
220 800 |
|
|
Коммунальные расходы, руб/год |
368 964 |
|
|
Расходы на рекламу, руб/год |
324 000 |
|
|
налог на имущество (2,2%), руб/год |
167 334 |
|
|
Аренда земли , руб/год |
369 600 |
|
|
Обязательное страхование (1,5%), руб/год |
125 500 |
|
|
Чистый операционный доход, ЧОД, руб/год |
4 927 446 |
|
|
Восстановительная стоимость здания (без учета износа), руб |
21 566 630 |
|
|
Коэффициент капитализации для здания, % |
22,35 |
|
|
Чистый арендный доход, приходящийся на здание, руб/год |
4 820 142 |
|
|
Доход, приходящийся на землю, руб/год |
1 433 630 |
|
|
Коэффициент капитализации для земли, % |
21,54 |
|
|
Рыночная стоимость земельного участка, руб |
4 909 050 |
|
|
2. Определение рыночной стоимости здания. |
||
|
Показатель |
Значение |
|
|
1. Сметная стоимость строительства в ценах 2001г, руб |
21566630 |
|
|
3. Восстановительная стоимость объекта, руб |
21 566 630,0 |
|
|
4. Физический износ, % |
11,4 |
|
|
5. Физический износ, руб |
2458595,82 |
|
|
6. Функциональный износ, % |
- |
|
|
7. Функциональный износ, руб |
||
|
8. Внешний (экономический) износ, % |
11,0 |
|
|
9. Внешний (экономический) износ, руб |
2372329,3 |
|
|
10. Итого накопленный износ, руб |
4830925,1 |
|
|
11. Стоимость здания на дату оценки |
16735704,9 |
|
|
3. Заключение по затратному подходу |
||
|
Показатели |
Значение |
|
|
1. Стоимость здания на дату оценки |
16 735 705 |
|
|
2. Стоимость земельного участка на дату оценки |
4 909 050 |
|
|
3. Стоимость объекта недвижимости на дату оценки |
21 644 755 |
Приложении №4
|
Показатели |
Периоды |
|||||
|
1 |
2 |
3 |
4 |
постпрогн. |
||
|
1 этаж |
||||||
|
Площадь, м2 |
505,85 |
|||||
|
Стоимость аренды, руб/м2 в месяц |
690 |
752,1 |
820 |
894 |
974 |
|
|
ПВД, руб. |
4 188 438 |
4 565 397 |
4 976 283 |
5 424 149 |
5 912 322 |
|
|
ДВД, руб. |
4 188 438 |
4 565 397 |
4 976 283 |
5 424 149 |
5 912 322 |
|
|
2 этаж |
||||||
|
Площадь, м2 |
600,6 |
|||||
|
Стоимость аренды, руб/м2 в месяц |
625 |
681 |
743 |
809 |
882 |
|
|
ПВД, руб. |
4 504 500 |
4 909 905 |
5 351 796 |
5 833 458 |
6 358 469 |
|
|
ДВД, руб. |
4 504 500 |
4 909 905 |
5 351 796 |
5 833 458 |
6 358 469 |
|
|
ДВД всего объекта, руб |
8 692 938 |
9 475 302 |
10 328 080 |
11 257 607 |
12 270 791 |
|
|
Операционные расходы, в т. ч.: |
2 907 617 |
2 935 000 |
2 964 847 |
2 997 380 |
3 032 842 |
|
|
Арендная плата за земельный участок, руб. |
369 600 |
369 600 |
369 600 |
369 600 |
369 600 |
|
|
Налог на имущество, руб. |
173 859 |
189 506 |
206 562 |
225 152 |
245 416 |
|
|
Обязательное страхование, руб. |
130 394 |
142 130 |
154 921 |
168 864 |
184 062 |
|
|
Расходы на заработную плату, руб/год |
1 200 000 |
1 200 000 |
1 200 000 |
1 200 000 |
1 200 000 |
Продолжение Приложения №5
|
Расходы на охрану, руб/год |
120 000 |
120 000 |
120 000 |
120 000 |
120 000 |
|
|
Затраты на техническое обслуживание инженерных систем, руб/год |
220 800 |
220 800 |
220 800 |
220 800 |
220 800 |
|
|
Коммунальные расходы, руб/год |
368 964 |
368 964 |
368 964 |
368 964 |
368 964 |
|
|
Расходы на рекламу, руб/год |
324 000 |
324 000 |
324 000 |
324 000 |
324 000 |
|
|
Чистый операционный доход, руб. |
5 785 321 |
6 540 303 |
7 363 233 |
8 260 227 |
9 237 950 |
|
|
Налог, % |
20% |
20% |
20% |
20% |
20% |
|
|
Налог, руб. |
1 157 064 |
1 308 061 |
1 472 647 |
1 652 045 |
1 847 590 |
|
|
Чистый денежный поток, руб. |
4 628 257 |
5 232 242 |
5 890 586 |
6 608 181 |
7 390 360 |
|
|
Коэффициент капитализации, % |
23,35% |
|||||
|
Ставка дисконтирования, % |
22,35% |
|||||
|
Коэффициент дисконтирования |
0,81 |
0,66 |
0,54 |
0,44 |
0,00 |
|
|
Чистый дисконтированный денежный поток, руб. |
3 762 811 |
3 458 419 |
3 165 506 |
2 887 098 |
2 098 987 |
|
|
Остаточная стоимость, руб |
7 912 591 |
|||||
|
Стоимость объекта, руб |
23 285 412 |
Размещено на Allbest.ru
Подобные документы
Теплотехнический расчет ограждающих конструкций. Расчет фундамента по трем сечениям. Организация и технология строительного процесса. Определение объемов работ и калькуляция трудозатрат. Мероприятия по охране окружающей среды по окончании строительства.
дипломная работа [252,3 K], добавлен 10.04.2017Архитектурно-строительные, расчетно-конструктивные решения, технология работ, экономика и организация строительства, мероприятия по охране труда, технике безопасности, охране окружающей среды при строительстве 11-этажного жилого дома с мансардой.
дипломная работа [6,2 M], добавлен 07.07.2009Формулирование целей и задач проекта по созданию и эксплуатации жилого дома в городе Санкт-Петербург. Распределение работ и ответственности между участниками проекта. Выбор участка для строительства и расчет параметров инженерно-строительного проекта.
курсовая работа [3,2 M], добавлен 01.02.2014Характеристика объемно-планировочного и конструктивного решения здания. Формирование номенклатуры общестроительных работ. Назначение строительного генерального плана. Мероприятия по безопасности труда, охране окружающей среды и пожарной безопасности.
дипломная работа [154,1 K], добавлен 12.04.2017Составление генерального плана строительства, характеристика площадки и расположение здания. Мероприятия по охране окружающей среды. Архитектурно-строительные и конструктивные решения. Технико-экономические показатели и противопожарные мероприятия.
дипломная работа [41,6 K], добавлен 08.01.2012Архитектурно-планировочное решение здания. Расчёт ленточного и свайного фундаментов, теплотехнический расчет наружной стены. Выполнение каменных и монтажных работ, подбор монтажного крана. График производства работ и калькуляция трудовых затрат.
дипломная работа [798,3 K], добавлен 09.12.2016Подсчет объемов строительно-монтажных работ для строительства 10-этажного монолитного дома, расчет необходимых материально-технических ресурсов. Разработка строительного генерального плана. Организационно-технологическая схема возведения объекта.
курсовая работа [68,5 K], добавлен 04.07.2009Выбор способов и схем возведения здания, его монтажа. Проектирование схемы строительного генерального плана. Описание принятой технологии и организации строительных работ. Инженерные решения по технике безопасности. Мероприятия по охране окружающей среды.
контрольная работа [1,6 M], добавлен 28.09.2012Проект цеха по производству опалубки в г. Вологда. Объемно-планировочное и архитектурно-конструктивное решение. Внешняя и внутренняя отделка здания, инженерные коммуникации. Теплотехнический расчет; технология и организация строительно-монтажных работ.
дипломная работа [4,7 M], добавлен 09.12.2016Краткая характеристика возводимого объекта. Определение объемов монтажных работ и подбор необходимых сборных элементов. Спецификация сборных железобетонных элементов здания. Основные положения по организации и планированию строительства объекта.
курсовая работа [371,2 K], добавлен 04.10.2010
