Управление эксплуатацией коммерческого объекта недвижимости (на примере ТЦ "Кристалл" в г. Вологда)

Размещено на http://www.allbest.ru/

Содержание

Введение

1. Архитектурный раздел

1.1 Градостроительная ситуация. Генеральный план

1.1.1 Объемно-планировочные решения

1.1.2 Архитектурное решение фасадов

1.1.2.1 Наружная отделка фасадов

1.1.2.2 Внутренняя отделка

1.1.3 Технико-экономические показатели здания

1.2 Конструктивное решение

1.3 Отопление, вентиляция и газоснабжение

1.3.1 Отопление

1.3.2 Вентиляция

1.3.3 Газоснабжение

1.4 Водопровод, канализация, пожаротушение

1.4.1 Водоснабжение

1.4.2 Канализация

1.4.3 Пожаротушение

1.5 Электроснабжение

1.6 Заземление

1.7 Телефонизация

1.8 Мероприятия по охране окружающей среды

1.8.1 Охрана атмосферного воздуха от загрязнения

1.8.2 Охрана поверхностных и подземных вод от загрязнения и истощения

1.8.3 Сбор и утилизация отходов

1.9 Внутренняя отделка помещений

2. Техническая экспертиза

2.1 Техническая экспертиза зданий

2.2 Производство текущего ремонта кровли

2.2.1 Технология и организация выполнения работ по текущему ремонту скатной кровли

2.2.2 Потребность в материально-технических ресурсах

2.2.3 Калькуляция затрат

2.2.4 Требование к качеству работ

2.2.5 Технико-экономические показатели

2.2.6 Требования безопасности и охраны труда, экологической и пожарной безопасности

2.3 Текущие и капитальные ремонты ТЦ "Кристалл"

2.4 Техническое обслуживание ТЦ "Кристалл"

3. Экологическая экспертиза

3.1 Описание объекта

3.2 Физико-географические условия района

3.3 Охрана атмосферного воздуха от загрязнений

3.4 Оценка влияния деятельности на окружающую среду

3.5 Охрана поверхностных и подземных вод от истощения и загрязнения

3.6 Охрана окружающей среды при складировании (утилизации) отходов

3.7 Благоустройство территории

4. Экспертиза управления

4.1 Основные положения

4.2 Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования земельного участка

5. Эксплуатация объекта недвижимости

5.1 Общие сведения

5.2 Основные правила эксплуатации вентилируемых фасадов

5.3 Ремонт вентилируемого фасада

6. Экономическая экспертиза

6.1 Понятие экономической экспертизы

6.2 Резюме проекта

6.3 Описание объекта недвижимости

6.3.1 Технико-экономические показатели

6.3.2 Насыщенность территории объектами торговли и услуг, местами отдыха и развлечений

6.3.3 Транспортные потоки и доступность объекта на частном и общественном транспорте

6.3.4 Тенденции развития местности

6.4 Маркетинговый план

6.4.1 Анализ рынка недвижимости г. Вологда

6.4.2 Рынок продажи и аренды коммерческой недвижимости

6.5 Организационный план

6.6 Финансовый план

6.6.1 Анализ доходов от объекта

6.6.2 Анализ расходов от объекта

6.7 Определение рыночной стоимости объекта недвижимости

6.7.1 Обоснование выбора подходов и методов оценки

6.7.2 Определение рыночной стоимости объекта оценки

6.7.2.1 Определение стоимости права аренды земли

6.7.2.2 Определение накопленного износа

6.7.2.3 Определение рыночной стоимости объекта недвижимости по затратному подходу

6.7.2.4 Заключение по затратному подходу

6.7.3 Доходным подходом

6.7.3.1 Выбор длительности прогнозного периода

6.7.3.2 Расчет денежного потока для каждого прогнозного года

6.7.3.3 Расчет ставки дисконтирования и коэффициента капитализации

6.7.3.4 Расчет стоимости реверсии

6.7.3.5 Дисконтирование денежных потоков

6.7.3.6 Расчет рыночной стоимости как суммы дисконтированных денежных потоков

6.7.4 Сравнительным подходом

6.7.5 Согласование результатов и заключение об итоговой стоимости торгового центра в г. Вологда

6.7.6 Анализ чувствительности

6.8 Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования земельного участка

6.9 Выводы и рекомендации собственнику объекта недвижимости

7. Правовая экспертиза

7.1 Понятие правовой экспертизы

7.2 Договор аренды

7.2.1 Общие положения

7.2.2 Порядок заключения договора аренды нежилого помещения

7.2.3 Порядок изменения и прекращения договора аренды нежилого помещения

7.3 Договор подряда

7.3.1 Общие положения

7.3.2 Порядок сдачи-приемки и оплаты заказчиком работы

7.3.3 Прекращение договора

8. Раздел управление качеством

8.1 Понятие управление качеством

8.2 Система менеджмента качества

8.3 Система менеджмента качества торгового центра "Кристалл" в г. Вологда

8.3.1 Резюме объекта

8.3.2 Основные направления и цели деятельности

8.3.3 Структура управления предприятием

8.3.4 Маркетинговая политика предприятия

8.4 SWOT-анализ деятельности торгового центра "Кристалл"

Вывод по разделу

Заключение

Библиографический список

Приложения

Введение

градостроительный здание ремонт недвижимость

В настоящее время в России рынок торговой недвижимости находится в стадии стабильного роста: по итогам 2012 года прирост ставок составил 10-15% в зависимости от популярности того или иного объекта. В течение первого полугодия 2013 года поступательный рост ставок аренды продолжился и составил около 5% по сравнению с началом года. Появляется все больше новых современных объектов, что дает высокую конкурентность объектов на рынке. Для того чтобы объект был рентабельным конкурентоспособным необходимо правильно его эксплуатировать, то есть имеет место необходимость эффективного управления эксплуатацией коммерческими объектами недвижимости.

Тема выпускной квалификационной работы: "Управление эксплуатацией коммерческого объекта недвижимости (на примере ТЦ "Кристалл" в г. Вологда)".

В данном дипломном проекте рассмотрен торговый центр "Кристалл" расположенный в г. Вологда по ул. Псковская, 2.

Цель выпускной квалификационной работы - выбор наиболее эффективного управления эксплуатацией коммерческим объектом недвижимости.

Для достижения поставленной цели, необходимо выполнить следующие задачи:

1. В первом архитектурном разделе выпускной квалификационной работы рассматриваются градостроительная ситуация и архитектурно-строительное решение здания. Так же рассматриваются инженерно-техническое обеспечение объекта.

2. Во втором разделе, "Техническая экспертиза", производится анализ и расчет проблемного элемента здания и подлежащего ремонту - кровли. Расчет объемов строительно-монтажных работ, выбор и обоснование методов и способов ремонта, определяется трудоемкость ремонтных работ, рассчитываются технико-экономические показатели монтажа строительных конструкций, описываются мероприятия по охране труда и промышленной безопасности при производстве ремонтных работ. Во второй части этого же раздела описываются техническое и санитарное обслуживание здания, выявляются элементы, подлежащие текущему и капитальному ремонту, предлагаются методы ремонтных работ, рассмотрены годовые графики облуживания здания, как технического, так и санитарного.

3. В третьем разделе описываются мероприятия по охране окружающей среды в процессе эксплуатации объекта; описывается охрана атмосферного воздуха и охрана подземных вод, благоустройство территории.

4. В четвертом разделе описываются способы управления эксплуатацией торгового центра, проводится анализ наилучшего и наиболее эффективного использования объекта недвижимости.

5. В пятом разделе рассмотрена эксплуатация объекта недвижимости на примере элемента здания - навесных вентилируемых фасадов.

6. В шестом разделе выпускной квалификационной работы производится анализ рынка жилой недвижимости в г. Вологда, составляется бизнес-план по эксплуатации торгового центра; производится анализ чувствительности проекта и определяется рыночная стоимость объекта недвижимости.

7. В седьмом разделе отражаются правовые аспекты; анализируется договор строительного подряда на ремонтные работы, договор аренды нежилого помещения.

8. В восьмом разделе выпускной квалификационной работы рассматривается система менеджмента объекта.

В заключении данной выпускной квалификационной работы делаются краткие выводы о проделанной работе.



1. Архитектурный раздел

1.1 Градостроительная ситуация. Генеральный план

Торговый центр расположен в г. Вологда на пересечении улиц Ленинградская и Псковская, с присвоением номера №2. Главными фасадами здание выходит на ул. Псковская и Ленинградская, на северо-восток. С южной и западной стороны проектируемого здания располагаются жилые дома.

Общая площадь участка составляет 2100 м². Рельеф площадки спокойный. Участок имеются зеленые насаждения. Вертикальная планировка участка решена в соответствии с топографическими условиями, отметками существующих зданий и проездов.

Отвод поверхностных вод организован по спланированной территории.

Въезд на территорию с ул. Псковская, и парковочный карман вдоль заднего фасада. С улицы Ленинградская, парковочный карман вдоль существующей дороги. Площадки и проезды запроектированы с асфальтобетонным покрытием.

Для удаления мусора предусмотрена мусороконтейнерная площадка.

Генеральный план решен в соответствии с действующими противопожарными нормами. Проезд пожарных машин обеспечен ко всем зданиям и сооружениям по проездам с твердым покрытием.

1.1.1 Объемно-планировочные решения

Торговый центр состоит из двухэтажного объема размером в плане 27Ч24 м. Основное назначение торгового центра - торговля продукцией необходимой для жизнеобеспечения жителей г. Вологда и гостей.

Планировки помещений выполнена согласно технологическому заданию и в соответствии со СНиП 2.08.02-89* "Общественные здания и сооружения". На первом этаже здания размещены: торговый зал, административные помещения, санитарный узел, вестибюль при центральном входе в здание. На втором этаже размещены: торговый зал, административные помещения, комната отдыха для рабочего персонала. Высота этажей: 3,5 м.

1.1.2 Архитектурное решение фасадов

Наружная отделка фасадов и цоколя выполняется вентилируемыми кассетами "Краспан" серого цвета. Кровля торгового центра скатная покрыта металлочерепицей "Монтеррей". Заполнение оконных проёмов - алюминиевые витражи по технологии "Татпроф". Двери металлические индивидуальные. Пол крылец и ступени облицованы керамической плиткой тёмно-серого цвета. На крыльцах предусмотрено размещение светильников.

1.1.2.1 Наружная отделка фасадов

Цоколь - штукатурка, окраска финской фасадной краской.

Наружные стены здания выполняются слоями: гипсокартон (2 слоя) 14Ч2; полистиролбетон Y-150 кг/м³-200; стеновой профлист С10; вентилируемый фасад кассетами "Краспан".

1.1.2.2 Внутренняя отделка

Потолки торговых помещений, помещений персонала, комнаты отдыха, коридоров выполняются подвесными. В помещениях технического, вспомогательного и подсобного назначения - окраска водоэмульсионной краской.

Отделка внутренних поверхностей стен торговых помещений водоэмульсионной краской. Полы выполняются из керамогранита-30. В помещениях персонала полы из линолеума поливинилхлоридного на тканевой основе.



1.1.3 Технико-экономические показатели здания

Таблица 1.1

№п/п	Наименование показателя	Ед.изм.	Показатели по проекту
1.	Кол-во этажей	этаж	2
2.	Высота этажа	м	3,5
3.	Общая площадь	м2	1384,75
4.	Первый этаж:	м2	656,85
	- торговый зал	м2	505,85
	- кабинет	м2	40,85
	- кабинет	м2	12,40
	- тамбур	м2	6,20
	- лестничная клетка	м2	20,25
	- вестибюль	м2	34,08
	-санузел	м2	10,45
5.	Второй этаж:	м2	727,90
	- торговый зал	м2	600,60
	- кабинет	м2	30,70
	- кабинет	м2	22,40
	- комната отдыха	м2	7,35
	-кабинет	м2	12,40
	- лестничная клетка	м2	22,00
	-санузел	м2	10,45
6.	Общий строительный объем	м3	7024,50
7.	Основные показатели по генплану:
	Площадь застройки	м2	669,00
	Площадь тротуаров, дорожек и площадок	м2	453,03
	Площадь строительной площадки	м2	12050,00

1.2 Конструктивное решение

Класс ответственности здания - II

Степень огнестойкости - II

Здание 2-этажное прямоугольное в плане имеет конструктивную схему в виде каркаса с кирпичными столбами, обрамленными металлическими обоймами, с наружным стеновым ограждением из силикатного кирпича марки СОР 150/25 (ГОСТ 379-95) на растворе марки М100 (1-ый этаж) и стеновым ограждением из полистиролбетона (2-ой этаж).

Основные принятые в проекте конструктивные решения отражены в нижеприведенной таблице:

Таблица 1.2

№ п/п	Наименование конструктивного элемента	Конструктивное решение
1	Фундаменты	Под наружные стены - ленточные из блоков ФБС на отметке -3.620 Под кирпичные столбы - столбчатые из блоков ФБС на отметке -3.820
2	Каркас здания: колонны	Кирпичные столбы из силикатного кирпича марки СУР 125/25 (ГОСТ 379-95)
3	Стены 1-го этажа	Силикатный кирпич марки СУР 125/25 (ГОСТ 379-95) б=380мм
4	Стены 2-го этажа	Стеновые ограждения из полистиролбетона б=240мм
5	Перекрытие над подвалом и 1-ым этажом	Пустотные плиты толщиной 220 мм из плит шириной 1200 мм и 1500 мм по серии 1.141-1 по ж./б прогонам
6	Перекрытия над 2-ым этажом	Профнастил с утеплителем "Isover" по системе металлических балок
7	Внутренние стены и стены лестничной клетки	Силикатный кирпич марки СУР 125/25 (ГОСТ 379-95) б=380мм
8	Перегородки	ГКЛ на металлокаркасе
9	Перемычки	Сборные ж/б по серии 1.038.1-1
10	Кровля	Скатная с покрытием из металлочерепицы по деревянной обрешетке стропильной системы
11	Окна	Витражи алюминиевые по технологии "Татпроф"
12	Двери	Внутренние двери по ГОСТ 6629-88 h=2,1м; наружные -металлические индивидуальные

1.3 Отопление, вентиляция и газоснабжение

Расчетные параметры наружного воздуха в городе Вологда:

1) для проектирования отопления:

- в холодный период t = -32С°;

- в теплый период t = 22,0С°.

2) для вентиляции:

- в летний период tн.л.в = 22С°;

- в зимний период tн.з.в = -16С°.

3) продолжительность отопительного периода 225 дней.

Проект отопления и вентиляции выполнен на основании действующих строительных норм и правил СНиП 41-01-2003, СНиП 3.05.01-85*, 4.904-69 вып. 1, 4.904-69 вып.2.

1.3.1 Отопление

Проект выполнен на основании действующих СНиП 41-01-2003. Расчетная температура для проектирования отопления в холодный период -32С^о.

Проектом предусмотрено независимое подключение системы отопления к наружным сетям. В качестве теплоносителя принимается теплофикационная вода с параметрами 90-70С^о.

В качестве нагревательных приборов принимаются стальные панельные радиаторы с нижней подводкой и встроенным термостатическим вентилем.

Система отопления запроектирована из труб полиэтиленовых диаметрами от 50 до 16 мм. На всех трубопроводах системы отопления предусматривается эластомерная изоляция "Экофлекс".

Система отопления двухтрубная распределительная с горизонтальной лучевой разводкой подводящих трубопроводов. Стояки системы отопления запроектированы в штрабах стен. От стояков теплоноситель подается в распределительные гребенки и по трубам диаметром 16 мм, уложенным в конструкцию пола подается в приборы отопления. Для выпуска воздуха из системы отопления на всех приборах отопления и распределительных гребенках предусматриваются воздуховыпускные клапаны.

Для регулирования теплоотдачи на отопительных приборах запроектирована регулирующая арматура.

Отопительные приборы и трубопроводы покрываются эмалью ПФ 133 по грунтовке ГФ 021.

1.3.2 Вентиляция

Вентиляция помещений - естественная, организованная через регулируемые вентиляционные решетки со шнурком 125Р.

1.3.3 Газоснабжение

Проектом предусматривается газовое отопление помещений по закольцованному газопроводу низкого давления, с установкой бытовых газовых счетчиков и термозапорных клапанов КТЗ.

Точка подключения - действующий распределительный газопровод низкого давления.

1.4 Водопровод, канализация, пожаротушение

1.4.1 Водоснабжение

Водопотребление проектируемого торгового центра согласно СНиП 2.04.01-85*, составляет 4,90 м³/сутки.

Водоснабжение торгового центра предусмотрено от существующего ввода водопровода Д150мм по улице Парковой. В точке врезки запроектирован водопроводный колодец с запорной арматурой. Установлены узлы учета воды. Проектом предусмотрена герметизация вводов водопровода в здание. Монтаж системы водоснабжения производится согласно СНиП 3.05.01-85.

1.4.2 Канализация

1) Бытовая канализация.

Водоотведение от проектируемого здания принимается равным водопотреблению и составляет - 4,90 м³/сутки.

Водоотведение бытовых стоков предусмотрено в существующую канализационную сеть по ул. Ленинградская. Проектом предусматривается герметизация выпусков канализации из здания.

2) Внутренние водостоки.

Существующий отвод дождевых и талых вод с территории производится по спланированной территории в дождеприемные колодцы со сбросом в действующую сеть ливневой канализации. Внутренние сети канализации Ї запроектированы из полипропиленовых канализационных труб Д63, 110 мм по ТУ2248-006-41989945-98. Монтаж внутренних сетей канализации проектируемого объекта выполнять в соответствии со СНиП 3.05.01-85.

1.4.3 Пожаротушение

Согласно СНиП 2.04.02-84 расход воды на наружное пожаротушение п. 14 составляет 15 л/сек. Наружное пожаротушение предусмотрено от проектируемых пожарных гидрантов установленных на наружной сети водопровода Д150мм по ул. Костромской.

Согласно СНиП21-02-99 на внутренней сети водопровода в помещении санузла предусмотрена установка отдельного крана Д19мм для присоединения шланга (рукава) в целях возможности его использования в качестве первичного устройства внутреннего пожаротушения на ранней стадии. Шланг обеспечивает возможность подачи воды в любую точку помещений с учетом длины струи 3,0 м, длиной - 15 м, диаметром - 19мм и оборудован распылителем.

1.5 Электроснабжение

Проектом предусмотрена установка вводного шкафа с отключающим аппаратом и прибором учета электрической энергии типа ЩЭ1.

Величины освещенности приняты согласно СНиП 23-05-95 и ВСН 59-88 в зависимости от характера работы и контраста объекта различения и фона. Выбор типов и количества светильников произведен в соответствии с назначением помещений и характеристикой окружающей среды. Напряжение сети электроосвещения принято 380/220 В, напряжение на лампах 220 В.

1.6 Заземление

Для обеспечения безопасности обслуживающего персонала и защиты его от возможности поражения электрическим током в соответствии с ПУЭ изд. 7 и СНиП 3.05.06.85 проектом предусмотрена система зануления соединением всех металлических частей, щитов, приборов, которые могут оказаться под напряжением при повреждении изоляции с магистральным занулением, имеющим прямую электрическую связь с глухозаземленной нулевой точкой источника питания.

Части подлежащие занулению, соединяются с магистралью зануления нулевыми защитными проводниками. Проектом предусмотрены: самостоятельный защитный проводник, прокладываемый от ВРУ здания, т.е схема электроустановки ТN-С-S-питающая сеть должна иметь точку непосредственно связанную с землей, а защитные контакты штепсельных розеток и корпуса светильников присоединяются к этой точке нулевыми защитными проводниками РЕ, работающими раздельно по всей сети с нулевыми рабочими проводниками N. Проектом предусматривается система уравнивания потенциалов.

1.7 Телефонизация

Телефонизация выполняется согласно ТУ ЧОУС №65 от 28.06.04 г. От существующего телефонного колодца до торгового павильона расположена одноотверстная телефонная канализация из а/ц труб диаметром 100 мм. Телефонизация торгового павильона выполняется кабелем ТППзП-10х2х0,4 от РшС-711, до объекта прокладывается по существующей и вновь запроектированной телефонной канализации. Кабель в помещении оконечивается коробкой КРТ-10х2 в удобном для обслуживания месте, в Рш - боксом БКТ-10х2 на сборном месте.

Абонентская разводка выполняется кабелем ПРППМ-2х0.8 мм, скрытым в слое штукатурки.

1.8 Мероприятия по охране окружающей среды

1.8.1 Охрана атмосферного воздуха от загрязнения

Торговый павильон не оказывает вредного воздействия на окружающую среду в части загрязнения атмосферного воздуха. Размещение в здании источников вредных выбросов в атмосферу нет. Предусматривается влажная уборка помещений.

1.8.2 Охрана поверхностных и подземных вод от загрязнения и истощения

- отвод дождевых и талых вод с территории производиться по спланированной территории в лождеприемные колодцы со сбором в действующую сеть ливневой канализации.

- хозяйственно-бытовые стоки отводятся системой хозяйственно-бытовой канализации в существующие городские сети на существующие очистные сооружения города.

1.8.3 Сбор и утилизация отходов

Источником загрязнения территории в процессе эксплуатации здания являются бытовые отходы и мусор от уборки территории. Для сбора бытовых отходов и мусора проектом благоустройства предусматривается хозплощадка, оборудованная мусороконтейнерами - 2 шт.

Ежедневный вывоз мусора из мусороконтейнеров производится спецавтотранспортом на городскую свалку по договору с ООО "ЭкоПром-СпецТранс".

1.9 Внутренняя отделка помещений

Таблица 1.3.

Экспликация помещений

№п/п	Наименование	Ед.изм.	Площадь	Количество
1	2	3	4	5
1 этаж
1	Торговый зал	м2	505,85	1
2	Кабинет	м2	40,85	1
3	Кабинет	м2	12,40	1
4	Тамбур	м2	6,20	1
5	Лестничная клетка	м2	20,25	2
6	Вестибюль	м2	34,08	1
7	Санузел	м2	10,45	1
2 этаж
8	Торговый зал	м2	600,60	1
9	Кабинет	м2	30,70	1
10	Кабинет	м2	22,40	1
11	Комната отдыха	м2	7,35	1
12	Кабинет	м2	12,40	1
13	Лестничная клетка	м2	22,00	2
14	Санузел	м2	10,45	1

Таблица 1.4.

Спецификация дверей и окон

Поз.	Обозначение	Наименование	Кол-во	Примечание
Д1	Индивидуальное изделие	1600Ч2200 мм	2	Алюминиевый стеклянный витраж
Д2	Индивидуальное изделие	1600Ч2200 мм	1	Алюминиевый стеклянный витраж
Д3	Индивидуальное изделие	1600Ч2200 мм	1	Металлическая глухая
Д4	Индивидуальное изделие	1600Ч2200 мм	1	Деревянная глухая
Д5	Индивидуальное изделие	900Ч2100 мм	8	Деревянная глухая
Д6	Индивидуальное изделие	700Ч2100 мм	2	Деревянная глухая
ОК1	Индивидуальное изделие	2300Ч1200 мм	13	Алюминиевый стеклянный витраж
В1	Индивидуальное изделие	5800Ч3500 мм	2	Алюминиевый стеклянный витраж
В2	Индивидуальное изделие	2300Ч7200 мм	1	Алюминиевый стеклянный витраж
В3	Индивидуальное изделие	13850Ч1200 мм	1	Алюминиевый стеклянный витраж
В4	Индивидуальное изделие	17300Ч1200 мм	1	Алюминиевый стеклянный витраж
В5	Индивидуальное изделие	19710Ч3800 мм	1	Алюминиевый стеклянный витраж
В6	Индивидуальное изделие	7110Ч3800 мм	2	Алюминиевый стеклянный витраж
В7	Индивидуальное изделие	17450Ч3800 мм	1	Алюминиевый стеклянный витраж
В8	Индивидуальное изделие	1200Ч3800 мм	3	Алюминиевый стеклянный витраж
В9	Индивидуальное изделие	6950Ч3800 мм	1	Алюминиевый стеклянный витраж



2. Техническая экспертиза

2.1 Техническая экспертиза зданий

Техническая экспертиза зданий - это установление в процессе контроля градостроительной деятельности соответствия объектов недвижимости обязательным требованиям нормативных правовых актов РФ, технических регламентов, СНиП, ГОСТ, соблюдение требований которых обеспечивает надлежащее качество строительства и безопасность строительных конструкций при их эксплуатации.

Техническая экспертиза здания - это комплекс мер по определению и оценке фактических характеристик здания в целях обеспечения функциональности и возможности дальнейшего использования здания, усиления или постутилизации (сноса).

Чаще всего техническую экспертизу зданий и сооружений производят для определения размеров ущерба при возникновении различных ситуаций, которые привели к повреждению имущества организаций или отдельных граждан. Независимая профессиональная оценка повреждений и ущерба, причиненного имуществу, необходима для определения предварительной стоимости работ по восстановлению и ремонту поврежденных объектов, а также для расчета размера возмещения убытков, связанных с утратой или повреждением имущества. Техническая экспертиза зданий и сооружений, как частных домов, так и объектов коммунального хозяйства или промышленных зданий производится не только в случае повреждения, но и перед проведением капитального ремонта или реконструкции.

После проведения экспертизы выдается заключение, которое включает результат проведения работ, полное описание объекта и результаты всех проведенных работ неразрушающими методами.

Довольно часто техническая экспертиза зданий и сооружений производится в случаях, когда перед консервацией объекта или возобновлением строительства законсервированного объекта необходима оценка стоимости незавершенных работ. Иногда возникают ситуации, когда подрядчик произвел ремонт в полном объеме, надлежащего качества и с соблюдением всех сроков, но у заказчика имеются необоснованные претензии, опираясь на которые он отказывается оплачивать работы подрядчика. Без технической экспертизы зданий и сооружений нельзя обойтись, когда необходима квалифицированная оценка ремонтных или строительных работ, а также оценка их качества.

Общее определение экспертизы - это проведение профессиональной оценки соответствия объекта исследования определенным требованиям и нормам.

Специальная судебная экспертиза - это комплекс процессуальных действий, состоящий из специализированных исследований и выдачи заключения экспертом в определенной области. Такие экспертизы производятся, когда необходимо разрешить вопросы, в которых необходимы специализированные знания в области техники, технологий, искусства, истории, науки или ремесел. Эти вопросы возникают перед судом, органом дознания либо лицом, производящим дознание, судьями, следователями или прокурором при необходимости установить обстоятельства, являющиеся частью доказательной базы по определенному делу.

Несудебная строительная экспертиза назначается в непроцессуальной форме и не в связи с производством по конкретному делу. Проведение несудебной экспертизы может производиться за счет заказчика для любого частного лица.

Деятельность специалистов в определенных областях, обладающих необходимой квалификацией, знаниями и опытом в своей сфере, направленная на разрешение вопросов, требующих определенных знаний, называется экспертной деятельностью.

Предмет независимой экспертизы объектов строительства (недвижимости) - констатация наличия или отсутствия дефектов, проверка документации и самого объекта на соответствие Правилам и Нормам, существующим в отношении данного типа объектов. Кроме того, предметом экспертизы может являться оценка стоимости самого объекта (конструкции) либо стоимости его восстановления (окончания строительства), а также составление рекомендаций по дальнейшим действиям различных участников проекта.

Техническая экспертиза в строительстве осуществляется в следующих целях:

- оценки технического состояния зданий и приведения их в соответствие с требованиями действующих нормативов;

- возобновления остановленных, законсервированных, оставленных строительных работ;

- реконструкции, расширения и надстройки существующих зданий;

усиления деформированных или не соответствующих нормативным требованиям зданий;

- переоборудования, изменения технологии и назначения существующих зданий.

Не допускается осуществление технической экспертизы в следующих целях:

- расширение балконов и лоджий в существующих жилых домах;

- возведение пристроек к существующим жилым домам;

- расширение жилых помещений и кухонь в жилых домах за счет балконов и лоджий;

- изменение месторасположения санитарных блоков и кухонь в жилых домах;

- устройство саун и бассейнов в жилых домах и их подвалах;

- занятие общих коридоров, лифтовых холлов и помещений мусоропроводов в жилых домах;

- изменение назначения помещений в жилых домах для размещения объектов, запрещенных нормами эксплуатации жилья.

Техническая экспертиза существующих зданий осуществляется во всех случаях, когда имеет место снижение технических показателей качества, прочности и устойчивости несущих элементов или несущей структуры в целом (неравномерная осадка и затопление фундаментов, коррозия материалов, чрезмерные нагрузки, изменение технологии и назначения, реконструкция, надстройки и другие виды деятельности).

Этап I. Подготовка работ по проведению обследования.

· ознакомление с объектом, уточнение объемно-планировочных и конструктивных решений.

· анализ проектной документации;

· составление технического задания.

Этап II. Предварительный мониторинг конструкций.

· визуальный осмотр конструкций.

· выявление дефектов (трещин, сколов, протечек в кровли) и их фиксация.

Этап III. Детальное обследование строительных объектов.

· обмерочные работы геометрических параметров здания, конструкций узлов;

· инструментальное определение дефектов;

· определение прочностных характеристик материалов;

· разработка шурфов с целью определения фундамента и грунтов;

· определение расчетной схемы здания и его отдельных строительных конструкций;

· расчет несущей способности строительных конструкций по результатам работ;

· анализ результатов, поверочных расчетов;

· анализ полученного материала и выявления причин появления дефектов;

· разработка рекомендаций по обеспечению безопасной эксплуатации.

По результатам проведения строительной технической экспертизы здания формируется отчет, который содержит в себе описание объекта технической экспертизы, данные о его техническом состоянии, результаты инструментального технического обследования, чертежи, фотографии, выводы о фактическом техническом состоянии и рекомендации по дальнейшей эксплуатации. Также оно должно включать обоснованные ответы на все вопросы, поставленные в задании на техническое обследование.

Отчёт по результатам проведённой экспертизы должен состоять из следующих частей:

1. Титульный лист.

2. Список исполнителей.

3. Краткая историческая справка об объекте.

4. Характеристика конструктивного решения здания или сооружения.

5. Описание состояния конструкции на момент обследования.

6. Выводы по результатам обследования.

7. Рекомендации по дальнейшей эксплуатации здания или сооружения.

8. Список использованной литературы.

9. Приложение.

В течение определенного периода времени здания подвергаются текущему и капитальному ремонту.

Текущий ремонт здания - комплекс строительных и организационно-технических мероприятий с целью устранения неисправностей (восстановления работоспособности) элементов здания и поддержания нормального уровня эксплуатационных показателей.

Капитальный ремонт здания - комплекс строительных и организационно-технических мероприятий по устранению физического и морального износа, не предусматривающий изменения основных технико-экономических показателей здания или сооружения, включающих замену отдельных конструктивных элементов и систем инженерного оборудования.

Объект дипломного торговый центр "Кристалл" проекта подвергается текущему ремонту через 5-6 лет, капитальному - через 20-25 лет. Здание торгового центра состоит из двухэтажного объема размером в плане 27м на 24м с высотой этажа 3,5м. Основное назначение торгового центра - торговля продукцией необходимой для жизнеобеспечения жителей г. Вологда и гостей. Торговый центр эксплуатируется с 2010 года.

После пяти лет эксплуатации возникают вопросы о текущем ремонте некоторых конструкций и элементов. На аналогичных объектах наиболее распространен текущий ремонт кровли, поэтому возникает большая вероятность необходимости проведения текущего ремонта кровли на данном объекте, а именно о частичной смене кровельного покрытия (небольшие участки или отдельные листы) и смену негодных частей водосточных труб. Объем кровли, необходимой к замене на аналогичных кровлях варьируется от 32 до 40% от общей площади кровли. Был выбран средний показатель - 36%. Кровля двускатная, имеет деревянную стропильную систему, обрешетка - настил из доски, подкладочный слой - рубероид, покрытие - металлочерепица "Монтеррей".

2.2 Производство текущего ремонта кровли

2.2.1 Технология и организация выполнения работ по текущему ремонту скатной кровли

Металлочерепица - современный, прочный, долговечный, легкий, технологичный и эстетичный кровельный материал, изготавливаемый методом штамповки из листов оцинкованной стали. Листы имеют длину до размера ската крыши - 7 м, ширину 1,2 м при толщине листа 0,5 мм. Жесткость листов металлочерепицы выше, чем жесткость картин кровли из обычных листов оцинкованной стали. Кровли из металлочерепицы и профилированного настила изготавливаются из специальных профилей горячеоцинкованной стали толщиной 0,5-0,7 мм с многослойным покрытием цветным пластиком. Такое покрытие обладает высокой устойчивостью к воздействию ультрафиолетовых лучей и температур (от -50°С до +120°С) и обеспечивает срок эксплуатации не менее 30 лет. Конструкции легкие (4,5-5,0 кг/м) монтируются на обрешетке крепежными винтами - саморезами с герметизирующими прокладками в шляпке и для монтажа не требуют практически никакого тяжелого оборудования. При этом фирмы предоставляют большой выбор дополнительных материалов таких, как планки (коньковые, торцевые, карнизные, для внутренних швов и др.), уплотнения, покрытые слоем пластика того же цвета, что и кровельные листы, водосточные системы, лестницы и многое другое.

До начала ремонта кровли выполняются организационно-подготовительные мероприятия в соответствии со СНиП 3.01.01-85* "Организация строительного производства", в т.ч. обследование строительных конструкций и обрешетки, организация площадок для складирования материалов от разборки, навесы над входами в здание и т.д.

Подготовительные работы при текущем ремонте кровель из металлочерепицы включают:

- разборку старого кровельного покрытия;

- проверку соблюдения проектных уклонов скатов кровли;

- проверку правильности устройства стропильных конструкций и обрешетки, их пригодности для дальнейшей эксплуатации, при необходимости выполнение ремонта.

Осуществляются подготовительные работы кровельщиком листовой стали 2-го разряда.

Для удобства монтажа листов металлочерепицы и сокращения срока ремонта кровли здание делится на 2 захватки по длине конька.

Любые крыши состоят из двух основных частей - несущей и ограждающей (собственно кровли). При деревянной несущей конструкции под кровлю из листовой стали и расстоянии между стропилами 1,2-2 м должна быть обрешетка из досок сечением 20050 мм или брусков сечением 50ґ50 мм.

Замена обрешетки осуществляется только в некоторых местах, где она уже не пригодна к эксплуатации. Объем работ по замене обрешетки принят в объеме 30% от общей площади ремонта кровли. Работы по замене обрешетки местами: снятие негодных досок или брусков, перепиливание новых досок или брусков, укладка новых досок или брусков на место с пришивкой гвоздями. Смену обрешетки осуществляет плотник 3-го разряда.

Вдоль конька кровли укладывают две сходящиеся кромками доски, которые служат для поддержания конькового стыка.

Листы металлочерепицы подаются на крышу при помощи ножничного электрического подъемника. Технические характеристики подъемника представлены в таблице 2.1

Таблица 2.1

Технические характеристики подъемника SJY3-9

Технические характеристики	Значение
Грузоподъемность, т	0,5
Мах высота платформы от земли, мм	9000
Мin высота платформы от земли, мм	1360
Мощность, кВт	1,5
Габариты, мм	1900*1200*2290

Для приема их на крыше устанавливается инвентарная сборно-разборная площадка и легкая подставка для складирования листов.

Покрытие скатов кровли - одна из наиболее трудоемких операций при устройстве кровель из листовой стали.

Листы раскладывают полосами по скату кровли в направлении от желоба к коньку, соединяют друг с другом саморезами. Покрытие осущестляет кровельщик по стальным кровлям 3го разряда.

Состав работы по ремонту водосточной трубы: снятие труб с коленами и воронками, выправка помятых мест частей труб и креплений, навеска труб с креплением к ухватам проволокой или хомутами, замена части ухватов и пробок.

Ремонт кровель должен производиться в возможно короткие сроки. Длительные перерывы в работах не допускаются. К ремонту кровель разрешается приступать только после подготовки необходимых материалов.

К концу рабочей смены ремонтируемый участок должен быть покрыт новыми материалами. При этом должны быть приняты меры, исключающие возможность попадания атмосферных осадков в нижележащие слои покрытия.

В случае неблагоприятных метеорологических условий устранение дефектов, вызывающих протекание кровель, производится под пленками.

2.2.2 Потребность в материально-технических ресурсах

Потребность в машинах, инструменте, инвентаре для ремонта металлических кровель определяется с учетом специфики выполняемых работ, назначения и технических характеристик в соответствии с таблицей 2.2. Ведомость потребности в материалах, изделиях, конструкциях представлена в таблице 2.3.

Таблица 2.3

Ведомость потребности в машинах, инструменте, инвентаре

№ п/п	Наименование	Тип, марка, ГОСТ	Техническая характеристика	Назначение	Кол-во на звено (бригаду)
1	2	3	4	5	6
1	Инвентарная сборно-разборная площадка	-	-	Прием контейнеров с кровельными картинами	1
2	Молоток кровельный	МКР-1	Масса 0,6 кг	Для загибания, уплотнения и выравнивания фальцев	2
		МКР-2	Масса 0,8 кг
3	Ножницы ручные для резки металла	ТИП 1	Масса 0,7 кг;	Резка листовой стали	2
		ГОСТ 7210-75*	длина 320 мм
4	Ножницы рычажные усиленные подрезные	-	-	Для вырубки и подрезания	1
5	Молоток строительный	МПЛ	-	Для забивки гвоздей	2
		ГОСТ 11042-90
6	Топор плотничный	Тип А-I	-	Для рубки древесины	1
7	Лом-гвоздодер	ЛГ-24	-	Для выдергивания гвоздей	2
8	Ножовка по дереву широкая	-	Размер 450ґ115ґ50 мм	Для распиловки досок	1
9	Плоскогубцы комбинированные	ГОСТ 5547-93	Масса 0,23 кг	Разные работы	1
10	Угольник проверочный	ГОСТ 3749-77	Масса 0,89 кг	Проверка и разметка прямых углов	1
11	Штангенциркуль типа разметочный	ШЦ-IV-250	Масса 0,21 кг	Для измерения диаметров и толщин	1
12	Шнур разметочный в корпусе	-	-	Для разметки и проверки прямых линий	1
13	Линейка измерительная	ГОСТ 427-75*	-	Измерение линейных размеров	1
14	Рулетка измерительная металлическая	ГОСТ 7502-90	-	То же	1
15	Пояс предохранительный	ГОСТ Р 50849-96*	Масса не более 2,1 кг	Техника безопасности	На бригаду
16	Каска строительная	ГОСТ 12.4.087-84	Масса 0,4 кг	То же	На бригаду
17	Рукавицы строительные	ГОСТ 12.4.010-75*	-	То же	То же
18	Комплект знаков по безопасности труда	ГОСТ Р 12.4.026-2001	-	То же	1

Таблица 2.3

Ведомость потребности в материалах, изделиях, конструкциях

№ п/п	Наименование материалов, изделий	Исходные данные	Потребность на измеритель конечной продукции
		Обоснование нормы расхода	Единица измерения	Норма расхода
1	Металлочерепица "Монтеррей" толщиной 0,5 мм	ГЭСН 2001-12	т	0,71	0,71
2	Пиломатериалы хвойных пород. Доски обрезные длиной 4 - 6,5 м, шириной 75 - 150 мм, толщиной 44 мм и более II сорта		м3	1,8	1,8
		Раздел 12-01-007-09
3	Гвозди самонарезающие 3,0ґ40 мм		т	0,0072	0,0072

Нормокомплекты включают средства технологического оснащения, с помощью которых обеспечивается выполнение практически всех технологических процессов и операций по обслуживанию и ремонту металлических кровель.

Средства механизации, инструмент и приспособления, предлагаемые в настоящих нормокомплектах, позволяют повысить качество и темпы работ по ремонту металлических кровель.

Нормокомплекты предназначены для выполнения бригадой (звеном исполнителей) технологических процессов и операций по ремонту металлических кровель.

Ведомость подсчета объемов работ представлена в таблице 2.4.

Таблица 2.4

Ведомость подсчета объемов работ

№ п/п	Наименование работ	Ед. изм.	Формула подсчета	Количество
1	2	3	4	5
1	Разборка кровли	м2	Площадь кровли, подлежащая ремонту (36% от общей площади кровли)	233
2	Смена обрешетки	м2	30% от площади ремонтируемой кровли	66,9
3	Заготовка листов	м2	По проекту (взять ориентировочно)	250
4	Подача материала на крышу	т	По проекту (ориентировочно)	1,5
5	Покрытие листами металлочерепицы	м2	Площадь кровли, подлежащая ремонту (36% от общей площади кровли)	233
6	Ремонт водосточных труб	м	Длина водосточной трубы	7



2.2.3 Калькуляция затрат

Калькуляция затрат на ремонт металлической кровли приведена в таблице 2.5.

Таблица2.5

Калькуляция затрат труда и машинного времени на ремонт кровли из металлочерепицы

№ п/п	Обоснование	Наименование работ	Состав звена	Ед. изм	Объем работ	На ед. изм.	На весь объем
						Норма времени, чел/час, маш/час	Расценки, руб., коп.(в ценах на 1984г.)	Трудоемкость, чел/час., маш/час.	Сумма, руб., коп. (в ценах на 1984 г.)
1	2	3	4	5	6	7	8	9	10
1	Е-20-1-113, № 1	Разборка кровли	Кровельщики 2р-1,3р-1	10 м2	23,3	0,63	0,403	14,68	9,4
2	Е20-1-104, № 2	Смена обрешетки	Плотник 3р-1,2р-1	1 м2	69,9	0,53	0,335	37,05	23,45
3	Е20-1-113, № 3	Заготовка листов	Кровельщики 2р-1	10 м2	25	1	0,64	25	16,72
4	Е20-1-113, № 5	Покрытие кровли листами	Кровельщики 3р-1,2р-1	100м2	2,3	1,9	1,27	4,37	2,92
5	1.1. Е20-1-124, № 1	Ремонт водосточных труб	Кровельщики 3р-1,2р-1	1 м	7	0,52	0,372	3,64	2,6
Итого	84,74	53,09

В ценах на 2013 г. 5920,5

Калькуляция произведена по нормам ЕНИР. Расценки в валюте рубль на 1984г.

Индекс пересчета стоимости строительства из цен 1984 г. в цены 2013 г. (коэффициент 111,518) по данным строительно-информационного сборника за 4 квартал 2012г. (г. Вологда) Департамента развития муниципальных образований Вологодской области).

2.2.4 Требование к качеству работ

Контроль качества работ по ремонту кровель должен осуществляться специальными службами, создаваемыми в строительной организации и оснащенными техническими средствами, обеспечивающими необходимую достоверность и полноту контроля.

Контроль качества работ должен включать входной контроль рабочей документации, конструкций, материалов и оборудования; операционный контроль выполнения отдельных операций при выполнении ремонта кровель и приемочный контроль выполненной кровли.

При входном контроле рабочей документации производится проверка ее комплектности и достаточности содержащейся в ней технической информации для производства работ.

При входном контроле строительных конструкций, изделий, материалов и оборудования проверяются внешним осмотром соответствия их требованиям стандартов или других нормативных документов и рабочей документации, а также наличие паспортов, сертификатов и других сопроводительных документов.

Операционный контроль осуществляется в ходе выполнения работ по ремонту кровли и обеспечивает своевременное выявление дефектов и принятие мер по их устранению и предупреждению.

Результаты операционного контроля фиксируется в журнале работ.

При приемке выполненных работ по кровле в местах примыканий проводится ее визуальное обследование.

В процессе подготовки и выполнения кровельных работ из листовой стали проверяют:

- качество поставляемых листов;

- готовность конструктивных элементов для выполнения кровельных работ;

- правильность выполнения всех примыканий к выступающим конструкциям.

Приемка кровли должна сопровождаться тщательным осмотром ее поверхности, особенно у водоотводящих лотков, в разжелобках и местах примыканий к выступающим конструкциям над крышей.

Выполненное из металлочерепицы кровельное покрытие должно удовлетворять следующим требованиям:

- иметь заданные уклоны;

- покрытие во всех соединениях должно быть плотным и водонепроницаемым, представлять собой поверхность без выпуклостей и впадин;

- листы должны прочно прикрепляться и плотно прилегать к обрешетке.

Приемка готовой кровли должна быть оформлена актом с оценкой качества работ.

Требования к качеству и предметы контроля приведены в таблице 2.6.

Таблица 2.6

Контроль качества выполнения операций

Код	Наименование процессов и конструкций	Технические характеристики оценки качества	Предмет контроля	Способ контроля	Время проведения контроля	Ответственный за контроль
1	2	3	4	5	6	7
Подготовительные работы
1	Ремонт кровли из металлочерепицы	Соответствие проекту	Расстояние между элементами обрешетки	Рулетка измерительная	В процессе работ	Мастер
2		Между контрольной рейкой и обрешеткой допускается просвет не более 5 мм	Ровность обрешетки	Контрольная рейка длиной 1 м	В процессе работ	Мастер
3		Геометрические размеры и качество покрытий	Металлические листы	Визуально, рулетка измерительная	То же	То же
Кровля из металлочерепицы "Монтеррей"

2.2.5 Технико-экономические показатели

Технико-экономические показатели определены на ремонт кровли из металлочерепицы "Монтеррей" площадью 648 м2 с частичной заменой (36%) кровельного покрытия и частичной замены обрешетки (10%).

Основными технико-экономическими показателями являются:

1. расчетная стоимость выполнения единицы ремонтных работ в рублях (в ценах 1984 года)

С = (См • Тм • k1 + З • k2) / V,

где См - расчетная стоимость машино-смены в рублях,

Тм - продолжительность работы машин в сменах,

k1 - коэффициент, учитывающий накладные расходы ремонта, отнесенные на стоимость машино-смены, принимаемый равным 1,1,

З - зарплата рабочих в рублях,

k2 - коэффициент на зарплату рабочих, равный ориентировочно 1,5,

V - объем работ, подлежащих выполнению.

С= (53,09 • 1,5) / 233 = 0,4(руб./м²)

2. выработка одного рабочего за смену В = V / Тр, где Тр - трудоемкость ремонтных работ в чел-час.

В = 233 / 84,74= 2,75 (м2/час)

3. затрата труда за единицу работы в чел-час

З = Тр / V,

З = 84,74 / 233 = 0,36 (час/м2).



4. срок выполнения работы в днях.

Срок выполнения работ - 4 дня (по графику производства работ).

2.2.6 Требования безопасности и охраны труда, экологической и пожарной безопасности

Кровельные работы необходимо выполнять в соответствии с требованиями СНиП 12-03-2001 "Безопасность труда в строительстве. Часть 1. Общие требования", СНиП 12-04-2002 "Безопасность труда в строительстве. Часть 2. Строительное производство" и ГОСТ 12.3.040-86 "Строительство. Работы кровельные и гидроизоляционные. Требования безопасности".

К устройству кровельных работ допускаются лица не моложе 18 лет, имеющие профессиональные навыки, прошедшие медицинское освидетельствование и признанные годными, получившие знания по безопасным методам и приемам труда согласно ГОСТ 12.0.004-90 "ССБТ. Организация обучения безопасности труда. Общие положения", сдавшие экзамены квалификационной комиссии в установленном порядке и получившие соответствующие удостоверения.

Внеочередной инструктаж по технике безопасности проводится при переводе рабочих-кровельщиков с одного типа кровель на другой, при изменении условий производства работ, нарушений бригадой правил и инструкций по безопасности труда.

Допуск рабочих к выполнению кровельных работ разрешается только после осмотра прорабом или мастером совместно с бригадиром исправности и целостности несущих конструкций покрытий и ограждений.

Необходимо получить у мастера, руководителя работ инструктаж о безопасных методах, приемах и последовательности выполнения предстоящей работы.

Перед началом работы кровельщику необходимо подготовить рабочее место, убрать ненужные материалы, очистить все проходы от мусора и грязи.

Не допускается выполнение кровельных работ во время гололеда, тумана, исключающего видимость в пределах фронта работ, грозы и ветра со скоростью 15 м/с и более и при отсутствии наряд-допуска.

Руководители строительной организации своевременно оповещают специализированное подразделение, ведущее кровельные работы, о резких изменениях погоды (ураганном ветре, грозе, снегопаде и т.п.).

Все лица, находящиеся на строительной площадке, обязаны носить защитные каски.

Материалы на покрытие необходимо подавать в технологической последовательности, обеспечивающей безопасность работ. Размещать материалы на крышах допускается только в местах, предусмотренных проектом производства работ, с принятием мер против их падения, в том числе от воздействия ветра.

Во время перерывов в работе технологические приспособления, инструмент и материалы должны быть закреплены или убраны с крыши.

К зонам постоянно действующих опасных производственных факторов относятся:

- кровельное скатное покрытие с углом наклона более 20°;

- участок подачи и приема кровельных материалов.

Зоной потенциально действующих опасных производственных факторов является участок территории строительной площадки, расположенной по периметру здания, на кровле которого ведутся работы.

Посторонним лицам запрещается находиться в рабочей зоне во время производства работ.

Для уменьшения скольжения ног по кровле во время работы кровельщики должны надевать резиновую обувь.

По всему периметру той части здания, на которой производят покрытие или ремонт кровли, на земле обозначают границу зоны опасной для нахождения людей.

Сбрасывать с кровли материал и инструмент запрещается. Во избежание падения с кровли на проходящих людей каких-либо предметов устанавливаются предохранительные козырьки над проходами, наружными дверьми. Зона возможного падения предметов ограждается, вывешивается плакат "Проход запрещен".

В отношении пожарной безопасности производство работ по ремонту металлических крыш должно быть организовано в соответствии с требованиями ППБ 01-03 "Правила пожарной безопасности в Российской Федерации".

Поднимать материалы следует преимущественно средствами механизации. Кровельные материалы при подъеме надо укладывать в специальную тару для предохранения от выпадения.

Подготовку, обрезку, выпрямление кровельных листов производить внизу в определенном месте на верстаке. Допускается выполнять эти работы в чердачном помещении при наличии достаточного освещения. Для резки стальных кровельных листов применять ножницы, имеющие специальные кольца или цапфы.

Элементы и детали кровли, в том числе компенсаторы в швах, защитные фартуки, сливы, свесы и т.п., следует подавать на рабочие места в заготовленном виде. Заготовка указанных элементов и деталей непосредственно на крыше не допускается.

Приемная площадка наверху по периметру должна иметь прочное ограждение высотой 1,2 м и бортовую доску высотой не менее 150 мм.

При возникновении на рабочих местах пожара необходимо тушить его с применением огнетушителей.

При несчастных случаях, происшедших в результате аварии, все операции по эвакуации пострадавших, оказание первой медицинской помощи, доставке (при необходимости) в лечебное учреждение выполняет кровельщик под руководством мастера (прораба).



2.3 Текущие и капитальные ремонты ТЦ "Кристалл"

Для полноценного функционирования торгового и извлечения максимального дохода для собственника необходимо проведение работ по текущему или капитальному ремонту, в зависимости от того, в каком состоянии находится объект недвижимости.

По результатам технической экспертизы может быть принято решение об осуществлении ремонта здания (текущего или капитального). Перечень работ по капитальному и текущему ремонтам торгового центра "Кристалл", сроки их проведения и себестоимость представлены в табл., Приложение 1.

Одним из условий эффективной организации работы любого торгового центра является наличие отлаженного механизма выполнения ремонтных работ. Чем ниже удельный вес расходов на ремонт и обслуживание здания торгового центра, тем выше эффективность производства и самого ремонтного хозяйства. Для предупреждения нерациональных потерь в производстве и сокращения затрат на ремонт служит система планово-предупредительного ремонта.

Системой планово-предупредительного ремонта называется совокупность различного вида работ по техническому уходу и ремонту здания, проводимых по заранее составленному плану с целью обеспечения наиболее эффективной эксплуатации оборудования.

Таким образом, работы по обслуживанию и ремонту здания с целью предотвращения нарастающего износа, предупреждения аварийных ситуаций является сущностью системы планово-предупредительного ремонта. В ее основе заложены работы по техническому обслуживанию здания и по выполнению плановых ремонтов - текущих и капитальных.

Плановые ремонты по содержанию выполняемых работ, трудоемкости и периодичности подразделяются на текущий и капитальный.