Управление эксплуатацией коммерческого объекта недвижимости (на примере ТЦ "Кристалл" в г. Вологда)

2. Имеются данные, позволяющие обосновать размер будущих потоков денежных средств от недвижимости;

3. Потоки доходов и расходов носят сезонный характер;

4. Оцениваемая недвижимость - крупный многофункциональный коммерческий объект;

5. Объект недвижимости строится или только что построен и вводится (или введён в действие).

Метод ДДП позволяет оценить стоимость недвижимости на основе текущей стоимости дохода, состоящего из прогнозируемых денежных потоков и остаточной стоимости.

Для расчёта ДДП необходимы следующие данные:

- длительность прогнозного периода;

- прогнозные величины денежных потоков, включая реверсию;

- ставка дисконтирования.

В дипломной проекте для определения инвестиционной стоимости объекта используются доходный подход, применяем метод дисконтированных денежных потоков.

6.7.2 Определение рыночной стоимости объекта оценки

1) Затратным подходом

- Основные этапы оценки при затратном подходе:

1. Определение рыночной стоимости земельного участка или рыночной стоимости права аренды земельного участка.

2. Расчет стоимости замещения или полной восстановительной стоимости объектов оценки.

3. Определение величины накопленного износа.

4. Определение рыночной стоимости объекта недвижимости.

Определение стоимости оцениваемого объекта недвижимости затратным подходом производится по формуле:

С_{з п.} = Ст_земли + Ст_возв. - И [5.2.]

где, Ст_земли - рыночная стоимость прав собственности земельного участка или рыночная стоимость прав аренды на земельный участок;

Ст_возв. - текущая стоимость воссоздания строений;

И - накопленный износ.

6.7.2.1 Определение стоимости права аренды земли

В соответствии с земельным кодексом РФ за земли, переданные в аренду, взимается арендная плата.

Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления. Размер арендной платы является существенным условием договора аренды земельного участка.

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земельные участки, находящиеся в частной собственности, устанавливаются договорами аренды земельных участков.

В соответствии с договором арендная ставка за землю составляет 5,5 руб./м² в квартал, площадь участка земли 2100 м².

Арендная плата за землю в год = арендная ставка за м² в квартал * число кварталов в году * площадь участка.

Арендная плата за землю в год = 5,5 руб/м² * 4 * 2100 м² = 46200 руб.

Стоимость права аренды земли на 8 лет - 369600 руб.

6.7.2.2 Определение накопленного износа

Износ характеризуется уменьшением полезности объекта недвижимости, его потребительской привлекательности с точки зрения потенциального инвестора и выражается в снижении стоимости (обесценении) под воздействием различных факторов со временем.

Физический износ определяем по нормам ВСН по износу отдельных элементов здания. Суммарный физический износ составляет 11,4%. Внешний (экономический) износ составляет 11%, он был выбран исходя из местоположения объекта. Объект находится на ул. Псковская, рядом с Окружным шоссе, поэтому износ будет иметь такой значительный параметр. Функционального износа не наблюдется.

Итого накопленный износ составляет 22,4%. В денежном выражении 4 830925 рублей.



6.7.2.3 Определение рыночной стоимости объекта недвижимости по затратному подходу

Стоимость здания на дату оценки с учетом накопленного износа составляет 16735705 рублей, стоимость земельного участка 4909050 рублей. Итого стоимость объекта недвижимости по затратному подходу на дату оценки составляет 21644755 рублей. Расчет представлен в приложении 3.

6.7.2.4 Заключение по затратному подходу

Рыночная стоимость коммерческого объекта недвижимости по затратному подходу составляет 21644755 руб.

6.7.3 Доходным подходом

Так как оцениваемый объект находится в стадии строительства, то для расчета стоимости объекта доходным подходом применяем метод дисконтированных денежных потоков.

Метод дисконтированных денежных потоков определяет стоимость недвижимости как сумму дисконтированных доходов от использования объекта в будущем и реверсии с учетом корректировки на степень риска их получения.

Оценка недвижимости методом дисконтированных денежных потоков включает следующие этапы.

1. Выбор длительности прогнозного периода.

2. Расчет денежного потока для каждого прогнозного года.

3. Расчет ставки дисконтирования.

4. Расчет стоимости реверсии.

5. Дисконтирование денежных потоков.

6. Расчет рыночной стоимости как суммы дисконтированных денежных потоков.



6.7.3.1 Выбор длительности прогнозного периода

Срок службы недвижимости после даты оценки, как правило, слишком велик для того, чтобы рассчитать потоки доходов на весь остаточный период. Поэтому остаточная жизнь объекта условно делится на два периода:

1) прогнозный период, или срок, для которого будет составлен прогноз доходов для каждого года;

2) постпрогнозный период, или период времени за пределами прогнозных лет, в течение которого недвижимость будет приносить доход.

К наиболее общим факторам, определяющим длительность прогнозного периода, относят следующие: вероятность прекращения физической, юридической и экономической жизни объекта; снижение достоверности и обоснованности расчетов по мере удаления от даты оценки; возможность выхода оцениваемого объекта недвижимости на стабильную величину дохода; наличие внутри прогнозного периода отрицательных денежных потоков.

В дипломном проекте принят срок прогнозного периода 5 лет.

6.7.3.2 Расчет денежного потока для каждого прогнозного года

Расчет денежного потока для каждого прогнозного года строится на основе анализа данных по оцениваемому объекту и территориального рынка недвижимости. Доход от объекта предполагается получать путем сдачи его в аренду.

В данном торговом центре расположены помещения:

1 этаж: 20-50 м² - 3 помещения, 50-80 м² - 5 помещений, более 80 м² - 1 помещение;

2 этаж: 20-50 м² - 3 помещения, 50-80 м² - 4 помещений, более 80 м² - 2 помещение.

Максимальная арендная ставка в помещениях площадью от 20 до 50 м² на 1 этаже, а минимальная - в помещениях площадью более 80 м² на 2 этаже. Следовательно, средняя арендная ставка составит на 1 этаже - 660 руб. за м², на 2 этаже - 605 руб. за м² в месяц. В последующие годы предполагается увеличение арендной ставки на 9%.

Расходы по объекту включают в себя арендную плату за земельный участок, налог на имущество, страховые взносы.

Налог на имущество (здания, сооружения) составляет 2% от балансовой стоимости этого имущества. Предполагается, что земельные участки застроены наилучшим и наиболее эффективным способом, то есть в прогнозный период не будут строиться новые здания и сооружения. Размер налога по периодам остается неизменным.

Обязательное страхование составляет 1,5% от балансовой стоимости.

Балансовая стоимость представляет собой сметную стоимость строительства объекта недвижимости без НДС.

Сметная стоимость составляет 23566630 руб.

6.7.3.3 Расчет ставки дисконтирования и коэффициента капитализации

Ставка дисконтирования - это ставка, используемая для пересчета будущих доходов в текущую стоимость. Количественно она равна ставке дохода, величина которой зависит от риска, связанного с оцениваемым объектом.

Методы расчета ставки дисконтирования следующие:

1) Модель оценки капитальных активов;

2) Метод рыночной экстракции;

3) Метод кумулятивного построения.

Модель оценки капитальных активов. Модель оценки капитальных активов практически не применяется для расчета ставки дисконтирования при оценке недвижимости.

Метод рыночной экстракции. Метод рыночной экстракции предполагает оценку ставки дисконтирования на основе анализа фактической доходности, полученной инвесторами при вложении капитала в аналогичные объекты недвижимости. Данный метод позволяет наиболее объективно оценить риски и рассчитать ставку доходности для недвижимости, однако для его применения необходимо получение надежной информации по сопоставимым объектам.

В данном дипломном проекте для определения ставки дисконтирования применим метод кумулятивного построения.

Метод кумулятивного построения определяет величину ставки дисконтирования путем последовательной кумуляции (прибавления) премий за риски, выявленные на оцениваемом объекте. Метод кумулятивного построения универсален и применяется для оценки различных объектов собственности. Однако состав премий индивидуален. Для недвижимости рассчитываются премии за риск вложения в оцениваемый объект, уровень ликвидности, инвестиционный менеджмент.

R_н = R_б/р + П₁ + П₂ + П₃ + П₄ [5.3.]

где R_б/р - безрисковая (базовая) ставка доходности;

П₁ - страновой риск;

П₂ - премия за низкую ликвидность;

П₃ - премия за риск вложения в оцениваемый объект;

П₄ - премия за инвестиционный менеджмент.

Безрисковая ставка доходности - это доходность по безрисковым инвестиционным инструментам, которые отвечают требованиям надежности, ликвидности и доступности.

Понятие безрисковой ставки доходности было введено в инвестиционный анализ У. Шарпом как наиболее приемлемый вид базовой ставки доходности, с которой можно сравнить доходность любого вида инвестиций. Таким образом, для целей оценки более важным является понятие базовой ставки доходности как минимального гарантированного уровня доходности на дату оценки.

В данном дипломном проекте безрисковую ставку принимаем в соответствии со средней банковской ставкой по депозитным вкладам на 1 год в городе Вологда. Данные сведены в таблицу 5.1.

Таблица 5.1

Наименование банка	Наименование вклада	Срок вклада	Годовая процентная ставка
Сбербанк	Депозит Сбербанка России	1 год и 1 месяц	7,75-8,5
	Пополняемый депозит Сбербанка России	1 год и 1 месяц	7,5-8,25
		2 года	8,5-9,25
ВТБ	Доходный	1 год	7,75
СеверГазбанк	Доходный	558 дней	11-12
Средняя ставка	10,44

Страновой риск - отражает неопределенность будущих потоков доходов в связи с возможностью изменений в политическом или экономическом устройстве страны. Россия является страной с наиболее высоким риском. Мерой странового риска принято считать кредитный рейтинг страны, он одинаков для всех компаний. Страновой риск составляет - 5%.

Премия за риск вложения в оцениваемый объект. Премия за риск вложения в конкретную недвижимость учитывает возможные изменения стоимости объекта в будущем, обусловленные потерей потребительских свойств.

1. Экспертный метод. В данном методе размер премии находится обычно в диапазоне 0-5%.

2. Метод взвешенной оценки рисков. Метод взвешенной оценки разделяет риски на систематические и несистематические, а также на статичные и динамические.

В нашем случае для расчета применим метод взвешенной оценки рисков.

Расчет размера рисков представлен в таблице 5.2.



Таблица 5.2

Вид и наименование риска	Категория риска	Премия за риск, %
		1	2	3	4	5
Систематический риск
Ухудшение общей экономической ситуации	Динамичный	+
Увеличение числа конкурирующих объектов	Динамичный		+
Изменение федерального или местного законодательства	Динамичный		+
Несистематический риск
Ускоренный износ здания	Статичный		+
Недополучение арендных платежей	Динамичный			+
Неэффективный менеджмент	Динамичный			+
Криминогенные факторы	Динамичный		+
Неправильное оформление договоров	Динамичный		+
Природные и чрезвычайные антропогенные ситуации	Статичный	+
Количество наблюдений		2	5	2	0	0
Взвешенный итог		2	10	9	0	0
Сумма		21
Количество факторов		9
Итоговый коэффициент риска		21/9=2,3

Премия за низкую ликвидность. Расчет премии за низкую ликвидность основан на определении потери доходности инвестора в течение срока экспозиции оцениваемого объекта. Типичный срок экспозиции объекта - это период времени от выставления объекта на продажу до поступления денежных средств за проданный объект ли типичный период времени, который необходим для того, чтобы объект был продан на открытом и конкурентном рынке при соблюдении всех рыночных условий.

П_ликв = R_б/р*q/12 [5.4.]



где П_ликв - поправка на низкую ликвидность;

R_б/р - безрисковая (базовая) ставка доходности;

q - типичный срок экспозиции для оцениваемого объекта.

В нашем случае поправка на ликвидность составит:

П_ликв = 10,44•3/12 = 2,61

Премия за инвестиционный менеджмент. Величина данной премии в подавляющем большинстве отчетов рассчитывается экспертно ли на основании ранжирования риска по пятибалльной шкале:

· Низкое значение - 1%;

· Значение ниже среднего - 2%;

· Среднее значение - 3%;

· Значение выше среднего - 4%;

· Высокое значение - 5%.

Величина премии определяется сложностью управление объектом, наличием кадровых резервов профессиональных управленцев и реальной возможностью влияния инвестиционного менеджера на доходность объекта.

Поскольку оцениваемый объект относится к коммерческой собственности, пользующейся спросом, продажа которой не требует длительного времени и дополнительных затрат на маркетинг, следовательно премию за инвестиционный менеджмент можно принять в размере 2%.

Коэффициент капитализации - это процентная ставка, которая используется для конвертации годового дохода в стоимость. Коэффициент капитализации включает ставку доходности инвестора на вложенный капитал и норму возврата капитала.

К_н = R_н + Н_ВК [5.5.]



где К_н - коэффициент капитализации для недвижимости;

R_н - ставка доходности инвестора на вложенный капитал;

Н_В.К. - норма возврата капитала.

Норма возврата капитала -- это процентная ставка, которая обеспечивает возврат первоначальных инвестиций. Данная составляющая коэффициента капитализации позволяет в процессе инвестиционного анализа разделить доход, ежегодно приносимый недвижимостью, на две составляющие:

1) возмещение капитала, вложенного в недвижимость;

2) получение дополнительного дохода от владения объектом.

В оценочной практике используется три метода расчета нормы возврата капитала:

1) метод Ринга (предполагает линейный возврат вложенного в недвижимость капитала. В данном случае возврат капитала не предполагает его последующего реинвестирования для извлечения дохода. Обычно метод Ринга используется при оценке объектов, находящихся на последней фазе экономической жизни. Для такой недвижимости характерно направление возмещаемых сумм на поддержание объекта);

2) метод Инвуда (предполагает равномерно аннуитетный возврат вложенного в недвижимость капитала. Применение метода Инвуда целесообразно для объектов, не исчерпавших свою экономическую жизнь, при условии, что рассчитанная для недвижимости ставка доходности соответствует рыночному инвестиционному климату);

3) метод Хоскольда (так же, как и метод Инвуда, предполагает реинвестирование возмещаемых из ежегодного дохода от недвижимости первоначальных вложений, однако в этом случае используется безрисковая ставка доходности. Применение данного метода целесообразно в том случае, если объект не исчерпал свою экономическую жизнь, но ставка доходности, учитывающая инвестиционные риски недвижимости, не соответствует рыночным ожиданиям).

По мнению специалистов, в наибольшей степени отвечает условиям инвестирования в России прямолинейный возврат капитала (метод Ринга).

Рассчитаем годовую норму возврата капитала по формуле:

R_кап = 1/ФЖ - ХВ [5.6.]

где R_кап - норма возврата капитала;

ФЖ - физическая жизнь по капитальности здания;

ХФ - хронологический возраст здания.

R_кап = 1/100 - 0 = 0,9%

Группа капитальности оцениваемого объекта II, физическая жизнь по капитальности здания составляет 125 лет. Поскольку здание находится в стадии строительства, то норма возврата капитала с учетом округления будет равна 1%.

Таким образом, ставка дисконтированная, рассчитанная методом кумулятивного построения, и коэффициент капитализации составят:

Таблица 5.3

Составляющие	Значения, %
Безрисковая (базовая) ставка доходности	10,44
Страновой риск	5
Премия за низкую ликвидность	2,3
Премия за риск вложения в оцениваемый объект	2,61
Премия за инвестиционный менеджмент	2
Ставка дисконтирования	22,35
Норма возврата капитала	1
Коэффициент капитализации	23,35



6.7.3.4 Расчет стоимости реверсии

Стоимость реверсии - это стоимость объекта в конце последнего прогнозного года. Необходимость расчета стоимости реверсии обусловлена несовпадением длительности прогнозного периода, используемого в методе дисконтированных денежных потоков, с остаточной экономической жизнью оцениваемого объекта.

Методы расчета стоимости реверсии определяются экономическим положением объекта на конец последнего прогнозного года. Если экономическое состояние недвижимости оценивается как благополучное, то целесообразно рассчитывать стоимость реверсии методом капитализации дохода либо корректировкой стоимости недвижимости, рассчитанной на дату оценки, на величину возможного износа за анализируемый период. Если на конец прогнозного периода экономическое положение оценивается как неблагоприятное, то реверсия рассчитывается по ликвидационной либо утилизационной стоимости. [ ]

6.7.3.5 Дисконтирование денежных потоков

Поскольку денежные потоки и реверсия рассчитывались для соответствующих лет прогнозного периода, то для определения рыночной стоимости оцениваемой недвижимости их следует привести к дате оценки или продисконтировать. Текущие доходы (годовые денежные потоки) и стоимость реверсии имеют различные способы дисконтирования. Стоимость реверсии должна быть продисконтирована (по фактору последнего прогнозного года) и прибавлена к сумме текущих стоимостей денежных потоков (лист №12)

6.7.3.6 Расчет рыночной стоимости как суммы дисконтированных денежных потоков

Базовая формула для расчета стоимости объектов недвижимости в рамках метода дисконтированных денежных потоков выглядит следующим образом:

С_н = УДП_n/(1+R)ⁿ + С_K*(1/(1+R)ⁿ) [5.7.]

где C_н - стоимость объекта недвижимости на дату оценки;

ДП_n - денежный поток;

R - ставка дисконтирования денежного потока периода t;

C_R - стоимость реверсии в конце прогнозного периода.

Расчет рыночной стоимости объекта недвижимости доходным подходом представлен в приложении 4.

6.7.4 Сравнительным подходом

Подход прямого сравнительного анализа продаж основывается на предпосылке, что субъекты на рынке осуществляют сделки купли-продажи по аналогии, т.е. основываясь на информации об аналогичных сделках. Другими словами, подход имеет в своей основе предположение, что благоразумный покупатель за выставленную на продажу недвижимость заплатит не большую сумму, чем та, за которую можно приобрести аналогичный по качеству и пригодности объект.

Данный подход включает сбор данных о рынке продаж и предложений по объектам недвижимости, сходных с оцениваемым. Цены на объекты-аналоги затем корректируются с учетом параметров, по которым объекты отличаются друг от друга.

После корректировки цен их используют для определения рыночной стоимости оцениваемой собственности.

В связи с недостатком информации об объектах-аналогах сравнительный подход нельзя применить в оценке стоимости данного объекта недвижимости.



6.7.5 Согласование результатов и заключение об итоговой стоимости торгового центра в г. Вологда

Заключительным элементом процесса оценки является сравнение результатов, полученных на основе применения различных подходов. При оценке рыночной стоимости объекта недвижимости был применен доходный и затратный подходы.

Подходам к оценке присвоены следующие удельные веса:

- Затратный подход -- 0,4;

- Доходный подход -- 0,6;

- Сравнительный подход -- 0,0 (Не применялся).

Обоснование отказа от применения сравнительного и доходного подходов приведено выше. Рыночная стоимость объекта, определенная доходным подходом методом дисконтированных денежных потоков составила: 23285412 рублей. Рыночная стоимость объекта, определенная затратным подходом методом составила: 21644755рублей.

Итоговая стоимость объекта недвижимости составляет 22532503 рублей.

6.7.6 Анализ чувствительности

Необходимо отметить, что проект чувствителен к изменениям варьируемых факторов, в данном случае был произведен анализ чувствительности объекта к изменению потенциального валового дохода, действительного валового дохода, ставки дисконтирования, чистого операционного дохода, операционных расходов. Незначительное изменение ставки дисконтирования, чистого операционного дохода, операционных расходов не влияет на итоговую величину стоимости объекта недвижимости. Наиболее значительные изменения выявлены при изменении потенциального валового дохода и действительного валового дохода. Расчет приведен на Листе 13.

В результате расчета получили следующие данные: стоимость объекта, рассчитанная с применением доходного и затратного подхода, с учетом округления составляет 22500000 руб.

6.8 Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования земельного участка

Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования земельного участка представлен в разделе IV. Экспертиза управления.

6.9 Выводы и рекомендации собственнику объекта недвижимости

На основании разработанного бизнес-плана развития объекта недвижимости на примере торгового центра "Галактика" в г. Череповце можно сказать, что наилучшим и наиболее эффективным использованием оцениваемого объекта является его эксплуатация при условии, что будут сдаваться площади в аренду под промтовары. Рыночная стоимость объекта недвижимости будет составлять 22500000 рублей.



7. Правовая экспертиза

7.1 Понятие правовой экспертизы

Правовая экспертиза документов представляет собой изучение и анализ предоставленных материалов, вынесение юристом своего законодательно обоснованного мнения по интересующему вопросу с профессиональной точки зрения на предмет соответствия текущему законодательству.

Использование объекта недвижимости представляет собой очень сложный процесс взаимоотношений участников эксплуатационного процесса. Взаимоотношение участников регламентируется действующими законами, кодексами, ГОСТ, СНиП, и другими правовыми нормами, проектами, методическими пособиями и указаниями.

Правовая экспертиза договора дает информацию о том, соответствуют ли предоставленные договоры действующему законодательству РФ, соблюдены ли в них интересы сторон, нет ли в них статей, допускающих неоднозначность толкования или пунктов, в соответствии с которыми интересы сторон могли бы быть ущемлены.

Темой дипломного проекта является "Управление эксплуатацией объекта недвижимости (на примере ТЦ "Кристалл" в г. Вологда)".

Предметом правовой экспертизы является здание торгового центра "Кристалл", расположено в районе города Вологда по ул. Ленинградская.

Земельный участок принадлежит на праве аренды обществу с ограниченной ответственностью "Альбатрос", право собственности у города.

Характеристики земельного участка: кадастровый номер земельного участка 35:24:0401014:91; местоположение: улица Псковская, город Вологда; категория земель: земли населения; площадь: 2100 м²; вид права: Муниципальная собственность.

Целью правовой экспертизы будет являться оценка соответствия исследуемых правовых документов, а именно договора аренды нежилого помещения, договора подряда на ремонт торгового центра, договор с ресурсоснабжающими организациями, договор на создание рекламных и информационных услуг, определенным правовым критериям нормативных документов, регулирующих отношения в этой области. В первую очередь таким является Гражданский Кодекс Российской Федерации. Площади торгового центра "Кристалл" будут сдаваться в аренду, т.е. одним из главных документов связывающих арендатора и арендодателя, будет договор аренды. Рассмотрим подробнее договор подряда на ремонтные работы и договор аренды.

7.2 Договор аренды

7.2.1 Общие положения

Договор аренды относится к группе обязательств по передаче имущества во временное пользование, наряду с договорами найма жилого помещения, безвозмездного пользования и др. По договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (ст. 606 ГК РФ).

Таким образом, отличительными признаками данного договора являются:

а) представление арендодателем арендатору индивидуально определенного имущества;

б) предоставление имущества во временное владение и пользование или во временное пользование;

в) предоставление имущества за плату.

Аренда имеет традиционно широкое распространение в коммерческом обороте и по сфере использования уступает лишь договору купли-продажи. Объектом аренды может выступать различное имущество: земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи) (ст. 607 ГК РФ).

Как купля-продажа и иные акты возмездной реализации имущества, аренда является товарной сделкой. Товаром в ней выступает часть потребительной стоимости вещи, сдаваемой в аренду. Эта часть потребительной стоимости соответствует отрезку времени, в течение которого арендатор имеет право извлекать полезные свойства этой вещи.

При аренде происходит экономическое расщепление потребительной стоимости вещи на часть, отчуждаемую в виде товара и другую, таковым не являющуюся. Следствие этого - принадлежность арендованного имущества на различных юридических титулах одновременно двум субъектам. На срок договора у арендатора возникает ограниченное вещное право на объект аренды с одновременным сужением правомочий собственника (арендодателя) в отношении имущества.

Важная черта этого договора - то, что он является основанием для перехода имущества в пользование, а не в собственность, не в право хозяйственного ведения или право оперативного управления. В большинстве случаев осуществление права пользования арендованным имуществом связано с необходимостью им владеть, то есть, второе правомочие арендатора состоит в праве владения нанятым имуществом. В ряде случаев наниматель может и должен осуществлять, хотя и в очень узких пределах, и право распоряжения нанятой вещью (например, ремонт вещи своими силами или передача ее третьему лицу для ремонта; передача части имущества в пользование другому лицу и т.п.). Можно сделать вывод, что у нанимателя возникает особое вещное право, включающее право пользования, в ряде случаев право владения, в определенных границах и право распоряжения нанятым имуществом. Это означает, что права арендатора на арендованное имущество подлежат защите наряду с правом собственности.

В договоре аренды нежилого помещения №33 от 15.12.2012 г. отражено взаимодействие следующих субъектов: арендодатель - ООО "Альбатрос" в лице Генерального директора Иванова Д.А., арендатор - ООО "Карат" в лице генерального директора Скверовой Л.Ю. Имущество - нежилое помещение общей площадью 50,6 м², расположенное по адресу г. Вологда, ул. Псковская, п. 3.

Существенными условиями гражданско-правового договора, перечисленными в п. 1 ст. 432 ГК, являются:

1) условия о предмете договора.

Предмет договора аренды №33 - нежилое помещение, расположенное на втором этаже торгового центра "Кристалл" (г. Вологда, ул. Псковская, д. 2 п.3).

Включение в договор аренды данных, позволяющих однозначно определить, какое именно помещение сдается в аренду, имеет существенное значение (ГК РФ п. 3 ст. 607).

2) условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида.

К таким условиям для договоров аренды нежилого помещения относится предусмотренное в п. 1 ст. 654 ГК РФ условие, согласно которого договор аренды нежилого помещения должен предусматривать размер арендной платы.

Согласно договора аренды №3 за пользование арендуемым помещением арендатор уплачивает арендодателю арендную плату в размере 30500 рублей в месяц. Арендная плата с момента подписания договора вносится арендатором ежемесячно в срок до 10-го числа текущего месяца аренды. Оплата осуществляется путём перечисления платёжным поручением причитающейся суммы на расчётный счёт Арендодателя или наличными деньгами непосредственно арендодателю.

Размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год (п. 3 ст. 614 ГК РФ).

Случайными называются такие условия, которые изменяют либо дополняют обычные условия. Они включаются в текст договора по усмотрению сторон. Их отсутствие, так же как и отсутствие обычных условий, не влияют на действительность договора. Однако в отличие от обычных они приобретают юридическую силу лишь в случае включения их в текст договора.

В содержание договора включают права и обязанности сторон.

Во всяком договоре выделяются группы условий, определяющих обязанности сторон, соответственно в договоре аренды нежилого помещения №3 - обязанности как арендодателя (п. 2.1-2.4), так и арендатора (п. 4.1-4.11), а также права сторон - права арендодателя(п. 3) и права арендатора (п. 5).

Кроме прав и обязанностей сторон в договоре аренды №3 предусмотрена ответственность сторон за невыполнение или ненадлежащее выполнение своих обязанностей (п. 8).

7.2.2 Порядок заключения договора аренды нежилого помещения

Договор аренды нежилого помещения №3 от 15.12.2012 г. составлен в виде единого документа. Заключение такого договора посредством обмена документами с помощью почтовой, телеграфной, телефонной, электронной или иной связи (документами, исходящими от одной стороны) невозможно.

Договор аренды должен быть подписан собственноручно сторонами (или уполномоченными представителями, которые действуют на основании доверенностей) без использования факсимильного воспроизведения подписи с помощью средств механического или иного копирования, а также электронной цифровой подписи. Соглашение сторон не может изменить это правило, установленное законом.

Согласно договору аренды нежилого помещения №3 от 15.12.12 г. фактическая передача нежилого помещения осуществляется после заключения договора аренды и оформления акта приема-передачи нежилого помещения. Передачу нежилого помещения арендодателем и принятие его арендатором следует осуществлять по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами (п. 1 ст. 655 ГК РФ). Составляя акт приема-передачи нежилого помещения в обязательном порядке необходимо указать: -- характеристики объекта и его площадь; -- функциональное предназначение объекта и возможность его использования в предпринимательской деятельности (для определенного вида предпринимательской деятельности); -- состояние объекта и входящих в него конструктивных элементов(окна, двери, пол, перегородки, крыльцо, фасад и т.д.); -- необходимость в текущем либо капитальном ремонте объекта(если таковая имеется); -- возможность для размещения вывески либо наружной рекламы (если у арендатора имеется такая необходимость); -- состояние инженерных коммуникаций (отопление, горячее и холодное водоснабжение, газоснабжение, электротехническое оборудование и т.д.); -- показания счетчиков по учету тепла, воды, газа, электроэнергии на момент приема-передачи; -- факт передачи принадлежностей объекта аренды (ключи, пропуска и др.); -- оговорка о том, что передаваемое нежилое помещение полностью соответствует условиям договора аренды, каких-либо претензий арендатор к арендодателю не имеет.

В данном случае договор аренды нежилого помещения, заключен сроком менее 1 года, тогда принимаются правила п. 2 ст. 433 ГК РФ, согласно которым моментом заключения договора является передача имущества (в нашем случае передача нежилого помещения). В соответствии с п. 2.1 договора аренды №3 арендодатель обязан предоставить арендатору помещение не позднее пяти дней с момента подписания договора по акту приема-передачи. Причем при передаче нежилого помещения необходимо соблюдать одновременно два условия: фактическая передача (передача ключей от этого помещения) и подписание передаточного акта. В случае если в нежилом помещении существуют какие-нибудь недостатки (сломан замок, отсутствует водоснабжение) их необходимо отразить в акте приемки-передачи, чтобы в дальнейшем не было недоразумений.

Согласно ст. 444 ГК РФ место заключения договора обычно указывается в тексте договора. В данном случае в договоре не указано место его заключения. Тогда местом заключения признается место нахождения юридического лица, от которого исходит предложение заключить договор (оферта).

7.2.3 Порядок изменения и прекращения договора аренды нежилого помещения

При прекращении или изменении договора по соглашению сторон должны применяться порядок заключения соответствующего договора, а также требования, предъявляемые к форме такого договора, поскольку суть правила о форме соглашения об изменении или прекращении договора заключается в том, что форма должна быть идентичной той, в которой заключался договор (ст. 452 ГК РФ).

В случае если стороны пришли к соглашению об изменении условий договора, то они заключают дополнительное соглашение, в котором указываются пункты, в которые вносятся изменения и конкретизируется, что именно меняется. Но есть ограничение, если стороны пришли к соглашению о сдаче в аренду другого помещения (хотя и аналогического арендуемому и на тех же условиях), то стороны должны заключить новый договор.

Если стороны по обоюдному согласию решили прекратить договор, в таком случае стороны заключают соглашение о расторжении, в котором оговариваются условия расторжения, а если вдруг у одной из сторон есть неиспользованные обязательства (возврат нежилого помещения, оставшаяся задолженность) то эти условия тоже должны быть закреплены в данном соглашении.

Соглашение о расторжении договора также как и соглашения об изменении его условий должно быть совершено в той форме, в которой совершен и сам договор (п. 1 ст. 452 ГК РФ).

При расторжении (изменении) договора по требованию одной из сторон обязательным является предъявления иска в суд при условии соблюдения досудебного порядка урегулирования спора.

Суть досудебного порядка состоит в следующем: заинтересованная сторона до обращения в суд обязана направить другой стороне предложение с изменениями или расторжением договора аренды. Другая сторона, которой направлено предложение, обязана в срок, указанный в предложении или в договоре, а при его отсутствии в тридцатидневный срок направить стороне, отправившей предложение: либо извещение о соглашении, либо извещение со своими вариантами изменения договора. В случае, если заинтересованная сторона в изменении или расторжении договора получила согласие, то стороны заключают соглашение, в порядке указанного выше. В случае, если сторона, направившая предложение об изменении, получила отказ другой стороны на предложение об изменении или расторжении договора, либо неполучение ответа на соответствующее предложение имеет право обратиться в суд с требованием расторгнуть или изменить договор в судебном порядке, который и разрешит возникший спор (п. 2 ст. 452 ГК РФ).

В случае изменения договора соответствующим образом, меняется и содержание обязательства, основанного на данном договоре. При этом обязательство изменяется в той части, в какой был изменен лежащий в его основе.

При расторжении договора аренды он прекращает свое действие и вместе с этим прекращается и основанное на нем обязательство. С этого момента стороны лишаются принадлежащих им в силу обязательств прав и освобождаются от лежащих на них обязанностей.

Если изменения и расторжения договора аренды произошло по взаимному соглашению сторон, то основанное на нем обязательство соответствующим образом изменяется или прекращается с момента заключения и государственной регистрации сторонами соглашения об изменении и расторжении договора аренды.

При изменении и расторжении договора в судебном порядке основанное на нем обязательство соответственно изменяется или прекращается с момента осуществления в законную силу решения суда об изменении и расторжении договора.

7.3 Договор подряда

7.3.1 Общие положения

В соответствии с ГК по договору подряда одна сторона (подрядчик) обязуется выполнить по заданию другой стороны (заказчика) определенную работу и сдать ее результат заказчику, а заказчик - принять результат работ и выплатить подрядчику вознаграждение (п. 1 ст. 702 ГК).

В договоре подряда на ремонт нежилого помещения №132 от 01.05.2013 г. отражено взаимодействие следующих субъектов: заказчик - ООО "Альбатрос" в лице Генерального директора Иванова Д.А., подрядчик - ООО "Виктория" в лице генерального директора Южакова Д.А.

Предметом договора подряда является выполнение подрядчиком ремонта кровли нежилого помещения общей площадью 600 м², расположенное по адресу г.Вологда, ул.Ленинградская, д.91 и передача ее результата заказчику. Как выполнение работы, так и передача ее результата существенны для природы подрядных отношений. Помимо предмета к существенным условиям договора подряда относятся сроки выполнения работ (ст. 708 ГК). Исходя из буквального смысла ст. 708 ГК, необходимость обозначить в договоре начальный и конечный сроки выполнения работ следует считать императивным предписанием. В отсутствие соглашения о сроке договор подряда считается незаключенным. Помимо начального и конечного стороны могут установить промежуточные сроки завершения определенных этапов работы.

Сроки выполнения работ составляют 5 (пять) календарных дней с момента начала работ на объекте. Сроки могут быть изменены в случаях и в порядке, установленных договором (п. 2 ст. 708 ГК). В случае нарушения сроков выполнения работ, Подрядчик уплачивает штрафные санкции в размере 0,1% от стоимости незаконченных работ, но не более 10% от сметной стоимости Договора.

Для обоснования цены работ составляется смета, т.е. документ, фиксирующий перечень работ и этапов их выполнения, используемых материалов и оборудования с денежной оценкой каждой из составляющих и итоговой суммой, равной цене договора. Смета фиксирует соглашение относительно размера и структуры цены. В строительном подряде смета обязательна. С момента утверждения она становится неотъемлемой частью договора. При отказе заказчика от предъявляемых требований договор расторгается подрядчиком в судебном порядке (п. 3 ст. 451 ГК).

Работы выполняются оборудованием подрядчика, материалы поставляет также подрядчик. В этом случае отношения сторон подчиняются специальным правилам (ст. 713 ГК).

Контроль и указания заказчика - одна из форм защиты его интересов по своевременному получению надлежащего результата. Учитывая выполнение подрядчиком работы на свой страх и риск и возложение на него ответственности за ее результат, право заказчика на контроль и указания имеет определенные ограничения (п. 1 ст. 715, п. 1 ст. 716 ГК). Заказчик может во всякое время проверять ход и качество работ, но вмешиваться в деятельность подрядчика не вправе. Указания заказчика о способе выполнения работ обязательны для подрядчика лишь в случае, если они не приведут к неблагоприятным последствиям для заказчика.

7.3.2 Порядок сдачи-приемки и оплаты заказчиком работы

Для финансирования работ Заказчик, не позднее трех рабочих дней с момента подписания договора, оплачивает Подрядчику авансовый платеж в размере 100% от стоимости работ и материалов с учетом транспортных расходов. Авансовый платеж входит в общую стоимость работ.

Расчет за выполненный этап работ производится не позднее 3 (трех) дней после подписания обеими сторонами Акта выполненных работ по форме №2. При этом Заказчик удерживает 10% стоимости выполненных работ до окончания работ. Удержанные суммы выплачиваются при окончательном расчете за выполненные работы.

Окончательный расчет производится не позднее 3 (трех) рабочих дней после подписания обеими сторонами Акта приема-сдачи работ.

Срок и порядок приемки, по смыслу ст. 720 ГК, указаны в договоре. Это правило сформулировано как императивное, а срок и порядок приемки - как существенные условия договора. Обязанность осмотреть и принять выполненную работу в сроки и в порядке, установленные договором, лежит на заказчике. Подрядчик лишь обязан участвовать в приемке (п. 1 ст. 720 ГК), т.е. инициатива проведения приемки исходит от заказчика. Согласно договору строительного подряда подрядчик обязан известить заказчика о завершении работ (п. 1 ст. 753 ГК), и только после получения извещения заказчик приступает к приемке. В общих положениях о подряде такого требования нет. По этой причине заказчик, не приступивший к приемке в установленный в договоре срок (вне зависимости от получения извещения от подрядчика), будет считаться просрочившим и подрядчик вправе применить последствия просрочки, предусмотренные ст. 738 ГК.

При наступлении согласованного срока приемка производится заказчиком в любом случае, даже если заказчику заведомо известно о наличии в работе недостатков. Результаты приемки, в том числе допущенные отступления от условий договора, фиксируются в акте или ином равнозначном документе. Просрочка в принятии работы, а также в подписании акта относится на заказчика, за исключением случаев, когда подрядчик уклоняется от участия в ней и подписании акта. Обязанности заказчика осмотреть и принять результат работ соответствует его же обязанность зафиксировать обнаруженные недостатки в акте и незамедлительно сообщить об этом подрядчику.

Если заказчик подписал документ о приемке без осмотра результата работ, он не вправе в дальнейшем ссылаться на явные недостатки, которые можно было обнаружить при обычном способе приемки. Право ссылаться на скрытые недостатки, в том числе умышленно сокрытые подрядчиком, он сохраняет. О явных недостатках заказчик обязан известить подрядчика незамедлительно после их обнаружения во время приемки. О скрытых недостатках заказчик обязан известить подрядчика в разумный срок после их обнаружения. Ответственность по договору подряда. Условия наступления ответственности за нарушение договора подряда аналогичны общим условиям ответственности за неисполнение, ненадлежащее исполнение обязательствОсновные обязанности подрядчика - выполнение работы надлежащего качества и в срок. Следовательно, нарушения со стороны подрядчика, как правило, заключаются в невыполнении работы вообще, ненадлежащем (некачественном) выполнении, просрочке в выполнении работы и в сдаче ее результата заказчику.

7.3.3 Прекращение договора

Договор подряда прекращается по общим основаниям прекращения обязательств. Существуют и особые основания для его прекращения.

Расторжение по инициативе подрядчика допускается, если заказчик отказывается увеличить цену договора при существенном возрастании стоимости материалов и оборудования, предоставленных подрядчиком, а также оказываемых ему третьими лицами услуг (п. 6 ст. 709 ГК). Подрядчик вправе расторгнуть договор, когда заказчик, несмотря на своевременное и обоснованное предупреждение, в разумный срок не заменит непригодные или недоброкачественные материал, оборудование, техническую документацию или переданную для переработки (обработки) вещь, не изменит указаний о способе выполнения работы или не примет других необходимых мер для устранения обстоятельств, грозящих годности вещи.

Заказчик вправе расторгнуть договор, если: не согласен на превышение приблизительной сметы, при необходимости дополнительных работ; подрядчик не приступает своевременно к исполнению договора подряда или выполняет работу настолько медленно, что окончание ее к сроку становится явно невозможным (п. 2 ст. 715); в работе имеются отступления от условий договора или иные недостатки, которые или существенны и неустранимы, или, в случае физической устранимости, не устраняются подрядчиком в разумный срок (п. 3 ст. 723 ГК).

Особым основанием расторжения договора по инициативе заказчика является отказ от договора (ст. 717 ГК). Заказчик вправе отказаться от договора независимо от наличия каких-либо уважительных причин. Достаточно его простого желания, но необходимо соблюдение нескольких условий. Во-первых, отказ допускается только до момента сдачи заказчику результата работ. Во-вторых, заказчик должен направить подрядчику извещение об отказе от договора. В-третьих, заказчик обязан оплатить подрядчику цену работ, фактически выполненных до момента расторжения. В-четвертых, на заказчика возлагается обязанность возместить подрядчику убытки (ущерб и упущенную выгоду), но лишь в пределах разницы между ценой всех работ по договору и ценой, оплаченной за их часть, фактически выполненную до момента расторжения договора.



8. Раздел управление качеством

8.1 Понятие управление качеством

Качество - это совокупность свойств продукции, обусловливающих ее пригодность удовлетворять определенные потребности в соответствии с ее назначением

Управление качеством -- методы и виды деятельности оперативного характера, используемые для выполнения требований к качеству, а также ориентированные на устранение причин неудовлетворительного функционирования. Управление качеством включает методы и виды деятельности оперативного характера, направленные как на управление процессом, так и на устранение причин неудовлетворительного функционирования на всех этапах петли качества для достижения экономической эффективности.

Обеспечение качества -- планируемые и систематически осуществляемые виды деятельности в рамках системы качества, необходимые для создания уверенности в том, что объект будет удовлетворять требованиям по качеству. Различают внутреннее и внешнее обеспечение качества. Внутреннее обеспечение качества создает уверенность у руководства, внешнее - уверенность у потребителя.

Проверка качества -- это систематический анализ, позволяющий определить соответствие показателей деятельности и результатов в области качества запланированным их значениям. Проверка качества осуществляется лицами, которые не несут персональной непосредственной ответственности за проверяемый участок. Одной из целей проверки является оценка необходимости проведения улучшающих или корректирующих действий.

При анализе качества выделяют несколько уровней деятельности: анализ со стороны руководства, анализ как деятельность специализированной службы предприятия, анализ отдельных работ.

Задачами службы управления качеством являются защита репутации фирмы, защита потребителя от дефектной продукции, сокращение непроизводительных работ, предупреждение брака. Служба управления качеством должна постоянно предупреждать стремление к росту производства в ущерб качеству продукции.

Непосредственная близость к контролируемым объектам, процессам и явлениям (во времени и пространстве) создает работникам контрольных служб наиболее благоприятные условия для:

* разработки оптимальных планов контроля;

* предупреждения брака;

* своевременного проведения в необходимом объеме всех предусмотренных контрольных операций;

* целенаправленного оперативного изменения условий функционирования объектов контроля.

8.2 Система менеджмента качества

Система менеджмента качества (СМК) -- совокупность организационной структуры, методик, процессов и ресурсов, необходимых для общего руководства качеством. Она предназначена для постоянного улучшения деятельности, для повышения конкурентоспособности организации на отечественном и мировом рынках, определяет конкурентоспособность любой организации. Она является частью системы менеджмента организации.

Организация должна:

a) определить процессы, необходимые для системы менеджмента качества, и их применение во всей организации;

b) определить последовательность и взаимодействие этих процессов;

c) определить критерии и методы, необходимые для обеспечения результативности как при осуществлении, так и при управлении этими процессами;

d) обеспечивать наличие ресурсов и информации, необходимых для осуществления этих процессов и их мониторинга;

e) осуществлять мониторинг, измерять и анализировать эти процессы;

f) предпринимать действия, необходимые для достижения запланированных результатов и постоянного улучшения этих процессов

Применяется сертификация СМК по ИСО 9000. Сертификация СМК основана на проведении независимых аудитов третьей стороной (органом по сертификации).

ИСО 9000 - серия международных стандартов, разработанных Международной организацией по стандартизации ISO. В этих стандартах установлены требования к системе управления организации (предприятия), выполнение которых необходимо для обеспечения стабильного качества выпускаемой продукции (предоставляемых услуг).

Сертификат ИСО 9001 (сертификат соответствия системы качества требованиям стандарта ISO 9001:2008) - это официальный документ, подтверждающий, что деятельность по производству продукции / предоставлению услуг (включая послепродажное обслуживание) организована в соответствии с требованиями международного стандарта ISO 9001:2008 (ГОСТ Р ИСО 9001-2008) "Системы менеджмента качества. Требования".

Восемь принципов менеджмента качества, положенные в систему МС ИСО серии 9000 выпуска 2000 года

Принцип 1 - Ориентация на потребителя (п. 5.2 МС ИСО 9001:2000) Потребители - главный источник прибыли организации. Поэтому нельзя ограничиваться простым удовлетворением формальных требований потребителя, зафиксированных в договоре, технических условиях или иных документах.

Принцип 2 - Лидерство руководителя. Никакое серьезное дело не будет выполнено с наибольшим эффектом, если люди, которые его возглавляют, не возьмут на себя лидерские функции. Руководитель-лидер - необходимое условие устойчивого успеха.

Принцип 3 - Вовлечение людей. Чем больше люди, работающие в организации, действуют во благо этой организации, тем более светлые перспективы открываются перед ней. Людей необходимо мотивировать к качественному труду и, тем самым, вовлекать в процессы постоянного улучшения деятельности организации. Современная организация - система взаимодействующих команд.

Принцип 4 - Процессный подход. Все виды действий, совершаемых в организации, имеет смысл рассматривать как процессы - логически упорядоченные последовательности (алгоритмы) этапов (шагов, элементов), преобразующих входы в выходы. Процессный подход открывает широкие возможности для визуализации, а значит и для вовлечения сотрудников.

Принцип 5 - Системный подход к менеджменту. Создание и управление системой взаимодействующих динамичных процессов для достижения поставленной цели способствует повышению результативности и эффективности деятельности организации. Системный подход, прежде всего, ведет к увязыванию задач, возникающих в рамках концепции качества, с миссией организации, ее видением, стратегическими целями и Политикой в области качества. Системный подход требует координации всех аспектов деятельности, применения "проектного стиля" организации работ, вовлечения людей в управление, делегирования им полномочий и оказания им доверия. Это - процессный, гуманистический подход к менеджменту, разрушающий барьеры между подразделениями. Системный подход ведет к пересмотру наших представлений об организации. Этот принцип, как и все остальные, ведет к пересмотру логики бизнеса.