Разработка проекта строительства жилого комплекса

Размещено на http://www.allbest.ru/

Размещено на http://www.allbest.ru/

РАЗРАБОТКА

ПРОЕКТА СТРОИТЕЛЬСТВА ЖИЛОГО КОМПЛЕКСА

1. БИЗНЕС-КОНЦЕПЦИЯ ПРОЕКТА

1.1 Информация об инициаторах проекта

Инициаторы проекта

Инициатором проекта является ООО «Девелопмент», зарегистрировано 29.05.2003 года

Исполнительным комитетом г. Калининграда

Юридический адрес: ул. Коммунальная д 5

Фактический адрес: ул. А. Невского д. 53

Телефон: (84012) 45-77-89, тел./факс (84012) 35-77-00

Справка ЕГРПОУ № 165/123, код ЕГРПОУ 32485552

Свидетельство плательщика НДС № 04856553, ИНН № 339765605624

Основными видами деятельности предприятия является строительство и реконструкция зданий и сооружений для коммерческого использования, строительство жилых зданий. ООО «Девелопмент» выступает генеральным подрядчиком, подрядчиком, заказчиком, инвестором, со инвестором различных проектов в сфере недвижимости.

Инициаторы проекта строительства жилого комплекса (они же и являются и учредителями ООО «Девелопмент») имеют опыт успешной реализации крупномасштабных проектов в сфере строительства жилой недвижимости в г. Калининградской области, Московской области.

Организационно-правовая структура компании

Размещено на http://www.allbest.ru/

Размещено на http://www.allbest.ru/

Организационно-правовой формой предприятия является общество с ограниченной ответственностью. Согласно Устава высшим органом управления общества является общее собрание участников. Участниками ООО «Девелопмент» являются 2 физических лица и 1 юридическое.

Компания укомплектована высококвалифицированными кадрами, руководство ООО «Девелопмент» имеет многолетний опыт успешной работы в сфере недвижимости.

Вхождение в проект

Вхождение в проект ООО «Девелопмент» осуществляется путем покупки земельного участка площадью 1,21 га с целевым использованием «под строительство жилого комплекса с торгово-сервисными площадями и паркингом».

Стоимость вхождения составила $1 815 000($15 000 за 1 сотку земли)

1.2 Концепция проекта

Планируется строительство жилого комплекса на участке 1, 21 га в городе Калининграде по улице Островского 18.

Объект будет возведен в историческом центре города.

Этажность объекта - 4 этажа, в т.ч. 1 - подземный этаж под паркинг и сервисные площади и 3 наземных - под жилье.

Размещено на http://www.allbest.ru/

Размещено на http://www.allbest.ru/

На каждом этаже планируется по 3 квартиры со свободной планировкой, площадью 200-300 кв.м.

Техническое оснащение жилого комплекса

централизованное кондиционирование и вентиляция,

система фильтрации воды,

современный бесшумный лифт со спуском в подземный паркинг,

автономная система энергосбережения,

спутниковое телевиденье,

цифровая телефонная линия,

охранная система,

оптоволоконная линия интернета.

Преимущества объекта

«тихий» центр города,

наличие парковой зоны,

удобная пешеходная и транспортная доступность,

наличие развитой социальной и культурной инфраструктуры в локальном районе,

единая социальная среда жильцов дома,

отделка с натуральных материалов,

подземный паркинг,

современное техническое оснащения объекта,

свободная планировка,

сервисные площади для размещения инфраструктуры (фитнес-центра, сауны).

Позиционирование

Проектируемый объект позиционируется как современный жилой комплекс класса де люкс, включающий

комфортабельные квартиры трех типов со свободной планировкой,

подземный паркинг,

сервисные площади,

обустроенную внутреннею территорию.

1.3 Текущее состояние проекта

На сегодняшний момент по проекту проведены следующие работы:

осуществлена покупка земельного участка по ул. Невского 95 ООО «Ласточка», закончено юридическое переоформление участка на ООО «Девелопмент»,

специалистами ООО «Девелопмент» проведены маркетинговые исследования рынка элитного жилья г. Калининград,

международной компанией Real Estate Consulting разработана маркетинговая концепция проекта,

собственными архитекторами доработан эскизный проект,

получены все технические условия,

продлена лицензия ООО «Девелопмент» на проведения строительных ремонт до 1 октября 2018 года,

проведены предварительные переговоры с субподрядчиками,

объявлен тендер на проектирование объекта, проводиться анализ материалов, поданных проектантами, итоги тендера будут подведены до 25 сентября 2011 года, планируется подписать контракт на проектирование жилого комплекса до 30 сентября 2011 года.

2. МАРКЕТИНГ И ПРОДАЖИ

2.1 Анализ рынка элитной жилой недвижимости г. Калининграда

Элитное жилье -- самый уникальный сегмент калининградских новостроек - включает наиболее дорогие и изощренные проекты, рассчитанные на самого требовательного потребителя. Среди новостроек этого сегмента больше всего передовых проектов, воплощающих в себе самые новые веянья в строительных технологиях.

Сегмент элитной недвижимости в Калининграде пока только развивается, мало объектов могут претендовать на такое высокое звание. Раньше было достаточно тяжело определить, какие из новостроек можно с уверенностью отнести к элитным домам, так как ориентироваться можно было только на европейские и американские стандарты, что не является верным в украинской реальности.

Согласно международным стандартам, элитный дом - это:

солидная площадь (от 120 кв.м)

достойная панорама из окна (вид на памятники архитектуры, парки, водоемы)

социальная среда, которой присуща закрытость и клубность (однородность и высокий уровень социального статуса проживающих)

ограниченное количество квартир в доме (до 50)

определенная организация жилья (управляющая компания, обеспечивающая высокий уровень сервиса для жильцов, безопасность проживания и т.д.)

благоустроенная территория (огороженная охраняемая территория, зеленые насаждения, дорожки, детская площадка, КПП во двор)

подземный паркинг (1,5-2 места на квартиру)

современное инженерное оснащение здания (последнее предполагает автономность энергообеспечения здания, систему климат-контроля и очистки воды, бесшумные лифты, собственную систему отопления, современные телекоммуникации с возможностью выбора операторов, круглосуточную многоуровневую систему охраны).

Общественная зона такого дома должна включать:

парадную входную зону с рецепцией,

развитую социальную инфраструктуру: фитнес-центр, бассейн, сауна, солярий, кафе-бар, холл для приема гостей и т. д.

Как правило, элитные дома возводятся по современным технологиям с использованием высококачественных строительных материалов. В Калининграде - это кирпич, цоколь из натурального камня.

Такие дома имеют определенные типологию в планировке и зонирование помещений. Сложился некий стандарт элитной квартиры:

высота потолков более 3 м,

площадь квартиры 120-300 кв.м и более

средняя площадь каждой комнаты - 20-30 кв. м, кухни - 15-24 кв. м,

большой холл, зимний сад или открытая терраса,

наличие гардеробных комнат, нескольких санузлов и т.д.

Можно выделить следующие основные требования, предъявляемые потенциальными покупателями к элитному жилью в Калининграде, в порядке значимости:

расположение дома в самом центре Калининграда

хороший панорамный вид из окон (окна минимум на две стороны света);

относительно большая общая площадь квартиры, удобная планировка.

наличие гостевого санузла, просторного холла. Высота потолков (после установки фальш-потолка)

не менее 3,5 м;

охраняемый подъезд;

не более двух квартир на лестничной площадке;

желательно наличие террасы.

В 2006 году Калининградская Строительная Ассоциация ввела классификацию категорий жилья (de luxe, premium, business, economy, social), что значительно облегчила понятие класса недвижимости.

Элитная недвижимость включает в себя категории премиум и де люкс.

Также к данной категории можно причислить переходной класс между «Премиум» и «Бизнес», - так называемый «Бизнес +»

В Калининграде сейчас строится более 150 жилых домов и комплексов, 90% от общего их числа принадлежит к классу жилья эконом и бизнес класса.

На сегодняшний день, в соответствии с классификацией жилых новостроек от УСА, можно определить 2 объекта в стадии строительства и 3 объекта в стадии проект, которые по основным характеристикам приближаются к жилью элит класса Некоторые объекты, несмотря на явные несоответствия важным критериям жилой недвижимости категорий премиум и де люкс (месторасположение, внутренняя инфраструктура, инженерные и технические системы и т.д.), позиционирует себя как элитное жилье.

ПРЕДЛОЖЕНИЕ НА РЫНКЕ ЭЛИТНОГО ЖИЛЬЯ Стадия готовности

40% исследованных объектов элитного жилья находятся на стадии строительства - 2 объектов, 3 объектов заявлены как проект.

Категория жилья

Размещено на http://www.allbest.ru/

Размещено на http://www.allbest.ru/

16 объектов на рынке элитного жилья относятся к «Премиум» классу, 2 объекта к классу «Де люкс» и 2 объекта к так называемому промежуточному классу «премиум бизнес» или «Бизнес +»

Месторасположение

Объекты элитной недвижимости предполагают расположение в следующих районах. Таким образом, исходя из месторасположения, предложение на рынке имеет следующий вид:

Центральный район 9 объектов

Московский район 7 объектов

Октябрьский район 3 объекта

Ленинградский район 1 объект

Наличие отделки

Из всех домов, которые находятся на стадии строительства, 1 объект сдается с отделкой. Жилой дом «Пингвин», (генподрядчик «А-Холдинг», заказчик «Грант») предлагает 3 стиля квартир с полной отделкой: роскошный стиль Art Deco, функциональный стиль Contemporary, непредсказуемый Fusion. Остальные объекты сдают квартиры, как правило, с общестроительной отделкой:

стеклопакет (компания выбирает сама металлопластиковые или деревянные стеклопакеты),

входные двери

стяжка на полу черновая либо под покрытие,

штукатурка стен (силиконовая, минеральная и т.д ),

разводка инженерных (электро, телевизионных) сетей, как правило, подводка к щиту квартиры

водоснабжение и канализация подводят к месту подключения сантехники, возможна установка временных санитарных атрибутов

монтаж системы отопления с установкой радиаторов,.

в отдельных случаях, («Воздвиженка»), в некоторых квартирах сразу устанавливается камин.

В основном, застройщик не предлагает квартиры с готовой отделкой, так как клиент приходит в квартиру элитного дома уже со своим дизайнером для реализации своих идей

Паркинг

Обязательным требования для элитного жилья согласно классификации является наличие 2 - х машиномест на квартиру. Не все объекты элитного жилья соответствуют этому критерию в полной мере.

Распределеие по типам паркинга
Наземно- Наземный
подземный^^__ v Г 13%
К Подземный J

ЦЕНОВАЯ ПОЛИТИКА

Стоимость метра квартиры колеблется в пределах $3 500 - $1 0000. Парадоксальным является тот факт, что цена квадратного метра зависит скорее не от объективных, а субъективных факторов. К примеру, стоимость метра площади в новостройке в центре города, с квартирами с отделкой «под ключ», насыщенной внутренней инфраструктурой, собственным ЖЕКом, может быть значительно ниже, чем в доме рядом без всех этих положительных характеристик. Но в любом случае, самые дорогие квартиры остаются в центральных зонах.

Средняя стоимость 1 продажи кв.м - $ 5 696 указана с учетом цены проданных квартир.

Средняя стоимость по районам (из учета цены 1 кв.м. проданных квартир):

Центральный район $ 7300

Московский район $ 5305

Октябрьский район $ 5875

Ленинградский район $ 350

Наличие инфраструктуры влияет на стоимость 1 кв.м квартиры, средняя стоимость кв.м . квартиры в доме с небольшой инфраструктурой (1-2 объекта) - $ 5 225, стоимость кв.м квартиры в доме с широкой инфраструктурой (более 2 объектов) - $ 6 161.

Первые элитные дома в Калининграде появились во второй половине девяностых годов прошлого столетия. Однако на практике даже сейчас нельзя с уверенностью утверждать, что жилье, позиционируемое в Калининграде как элитное, на самом деле полностью отвечает всем мировым критериям.

СПРОС НА РЫНКЕ ЭЛИТНОГО ЖИЛЬЯ

На протяжении последних лет на рынке элитной жилой недвижимости наблюдается стабильный рост спроса. Основными причинами небывалого интереса к престижному жилью со стороны покупателей являются недостаточные объемы предложения, постоянное увеличение населения столицы, активное развитие бизнеса. По прогнозам экспертов, спрос на элитное жилье останется стабильным, однако будут иметь место качественные изменения. Так как требования потенциальных покупателей к жилью постоянно растут, а застройщики пока что не успевают строить жилье соответствующее требованиям покупателей.

Преимущественно спрос на элитную жилую недвижимость диктуют политическая, творческая и бизнес-элита. Примечательно, что довольно часто эти категории населения, по большей части живущие за чертой города, приобретают недвижимость класса «де-люкс» и «премиум» в качестве «второго жилья». Фактически элитное жилье в данном случае рассматривается как капиталовложение с возможностью последующей сдачи в аренду. Минимальная арендная ставка на квартиру высшей категории составляет $5-7 тыс. в месяц. В то же время в Калининграде практически не представлено жилье, сдаваемое в долгосрочную аренду. Потребителями в этом сегменте выступают, как правило, представители иностранных посольств, топ-менеджеры международных компаний, приезжающие в страну на полтора-два года.

ЛУБНЫЕ ДОМА И ИХ ХАРАКТЕРИСТИКИ

Клубный дом -- это малоквартирный дом, который строится по эксклюзивному проекту и рассчитан на узкий круг респектабельных жильцов. Он должен соответствовать всем требованиям элитного жилья: располагаться в центральной части города, отличаться неповторимым архитектурным обликом, высоким качеством строительства, самой современной инженерией, дорогими отделочными материалами, иметь подземные парковки, высокие потолки, собственную огороженную и охраняемую территорию. Но не только эти элементы делают дом клубным. Самая главная черта, без которой жилье можно было бы назвать просто элитным, -- изюминка, -- общая элитная идея. Такой дом должен обладать уникальными характеристиками, доступными только избранному кругу людей, живущих в конкретном доме. Таким образом, клубный дом -- это своего рода сообщество людей, объединенных общей идеей, вкусами, финансовым достатком, позволяющим купить этот клуб.

На сегодняшний день ряд компаний в Калининграде заявили о своей готовности реализовывать проекты строительства клубных домов. Из компаний, готовящихся осуществлять такое строительство, можно выделить «Консоль», «Жилье XXI век», «Мост-инвест», «Силон» и др.

Планируется, что в конце текущего года компанией «Жилье XXI век» будет сдан в эксплуатацию клубный дом «Капитолий» по ул. Зоологической 27Б. Уникальностью этого дома является его месторасположение и вид из окон.

По ул. Клинической, 28 продолжается строительство пятиэтажного дома на восемь квартир повышенной комфортности, который позиционируется застройщиком -- компанией «Силон» - как клубный. Компания «Консоль» заявляет о строительстве клубного дома в , по ул.Красной 5. Однако эти проекты, по утверждению экспертов рынка, до почетного звания клубный дом немного не дотягивают.

Как свидетельствует практика Москвы, отсутствие инфраструктуры в жилом доме сегодня считается критерием элитности. Казалось бы, это утверждение переворачивает традиционные представления. Тот максимум, на который сейчас идут московские застройщики элитных домов, в частности клубных, ограничивается бассейном, бильярдной и тренажерным залом. Ничего другого современные покупатели от элитного дома и не ждут. Сейчас по-настоящему элитное жилье в отношении инфраструктуры становится более аскетичным. Этот подход проявился особенно последние пару лет, когда на смену многоэтажным жилым комплексам в столице стали приходить дома класса де люкс, небольшие, максимум на 20 квартир. Появились они не потому, что капризным клиентам захотелось камерной, уединенной обстановки, а просто в исторических районах Москвы ограничения по этажности не позволяли застройщикам «идти ввысь». Позже инвесторы сами решили строить малоэтажные эксклюзивные дома, оценив их раритетность на рынке и интерес к ним покупателей.

С появлением клубных домов, через несколько лет может ослабнуть желание состоятельных Калининградцев селиться в пентхаусах, до сих пор считающихся особо элитным жильем. По последним тенденциям считается неблагоприятным для организма проживание в квартирах выше 5 или 7 этажей. С появлением настоящих клубных кварталов география элитных районов расширится еще больше. Вся элита не может располагаться только в исторических районах Калининграда, по этому перемещение элитных клубных домов в районы с лучшей экологией считается возможным и закономерным. Новые городские кварталы элитного жилья могут появиться в живописных местах.

ПРОНОЗЫ РАЗВИТИЯ

Инвестирование в строительство элитного жилья на территории Калининграда является довольно перспективным и прибыльным делом. Во вложении средств в строительство дорогого жилья заинтересованы многие инвесторы как из Восточной и Западной Европы, США, так и Калиниграда. На сегодняшний день доходность проекта элитного жилья может составлять 37-52%, что значительно превышает западные показатели, срок окупаемости проектов зависит от индивидуальных особенностей проекта и составляет в среднем 2- 4 года.

По мнению специалистов объемы строительства жилья повышенной комфортности за три года могут возрасти на 12% -- свыше 220 тыс. кв. м в год. Для того чтоб спрос на элитное жилье стал более «целенаправленным», инвесторам и застройщикам необходимо углубляться в исследование потребительских предпочтений, для того чтоб проекты элитного жилья соответствовали требованиям потенциальных клиентов.

Естественно, калининградский рынок уже в ближайшее время пополнится новыми проектами элитных микрорайонов, но этот сегмент будет иметь ограниченное предложение, поскольку для создания такого района необходимо несколько условий:

Для таких объектов подходят только крупнейшие города Калининградской области.

Необходимым условием является большой размер участка (более 4 га), на котором будет осуществлен проект.

Должна соблюдаться эксклюзивность месторасположения этого участка.

Если проанализировать ситуацию с земельными участками, к примеру, в Калининграде, то потенциально столичный рынок способен дать не более трех-четырех таких районов. Кроме того, срок реализации такого проекта с получением всей разрешительной документации составляет более пяти лет, что позволяет говорить о физической ограниченности развития рынка элитных микрорайонов.

На сегодняшний момент существует вероятность изменения географии элитных домов, так как глава городской администрации законом "О защите историко-культурной среды и пресечения хаотической застройки исторической части г. Калининграда» запретил строительство размещение и проектирование высотных домов в границах центральной планировочной зоны города. Но из-за нестабильности и неоднозначности решений городской администрации кардинальные изменения в месторасположении элитных объектов могут и не произойти.

2.2 Локальный анализ месторасположения Объекта

здание недвижимость рынок ценообразование

Жилая недвижимость в локальном районе

Структура жилой недвижимости в районе строительства нового комплекса практически однотипна. Преобладают малоэтажные (3-5 этажей) дома - «сталинки» и в большей степени дореволюционные постройки, некоторые из которых относятся к памятникам архитектуры.

Многие дома в районе построены капитально и качественно, здесь квартиры имеют большие площади и высокие потолки, что солидно поднимает их «рейтинг» на вторичном рынке купли-продажи жилой площади. Тем не менее, достаточно много и аварийного жилого фонда.

95% жилых зданий (в количественном выражении) в локальном районе - 2-5 этажные; 5% домов (в количественном выражении) - 6-9 этажные. В локальном районе наблюдается очень низкая плотность жилой застройки, здесь проживает не более 10-15 тыс. чел.

На июнь 2011 года в локальном районе объекта идет реконструкция 3-х этажного жилого дома и строительство 1 жилого комплекса премиум класса. Стоимость 1 кв.м жилья в районе составляет от $4 800 до $5 900.

2.3 Маркетинговая стратегия

План продвижения объекта Позиционирование

Оптимальным будет использование образа «дорогого жилья для высшего общества» в аристократическом стиле старинных особняков в современном исполнении и суперсовременным технологическим наполнением.

Потенциальные покупатели

Крупные предприниматели;

Политики, депутаты (в т.ч. нового созыва);

Иностранцы.

Жены иностранцев, родом с Калиниграда (было уже несколько случаев приобретения элитного жилья представительницами этого сегмента).

В процессе продвижения нужно ориентироваться именно на вышеуказанную целевую аудиторию и использовать средства продвижения, максимально ее охватывающую.

Политика продаж

При выводе площадей на рынок основными ориентирами являются:

превышение спроса над предложением на рынке коммерческой недвижимости в центральных районах

г. Калиниграда;

узкий целевой сегмент потенциальных покупателей элитного жилья;

создание образа эксклюзивности предложения особняков в историческом центре города.

Рекламная политика Рекламируемый продукт:

Элитные многоквартирные особняки в историческом районе города. Современная жилая застройка в историческом районе города в стилизированные под архитектуру 19 века.

Коммерческие площади для инфраструктурного наполнения нового жилого комплекса. Цель рекламной кампании:

Налаживание контактов с целевой аудиторией для обеспечения объема продаж в запланированные сроки.

Описание целевой аудитории:

Представители отечественной политической элиты.

Руководители иностранных представительств организаций в Калиниграде.

Калининградская и иностранная бизнес-элита.

Бомонд шоу-бизнеса, известные спортсмены.

Розничные операторы брендовых магазинов (будущие владельцы торговых точек).

Крупные солидные компании (будущие владельцы представительских офисов).

Основные маркетинговые коммуникации:

Печатные издания

Информационные печатные материалы (буклеты, постеры, календари, листовки)

Интернет

Наружная реклама

Сроки

Рекламная кампания будет проводиться с момента вывода площадей на рынок до полной их реализации. Ориентировочно - в период с 1-го квартала 3-го проектного года до конца продаж.

Средства продвижения

Опираясь на опыт и практику реализации других проектов Калининграда, можно выделить основные коммуникации, на которых будет сфокусировано внимание:

Печатная реклама

При выборе средств массовой информации были учтены их профиль, аудитория, рейтинг, а также адекватность затрат величине покрытия «нашей» целевой группы.

На рынке Калининграда среди специализировано-тематических и рекламно-информационных изданий освещающих рынок недвижимости, можно выделить:

«Столичная недвижимость»;

«Недвижимость Калиниграда».

Аудитория читателей этих изданий соответствует основным характеристикам нашей целевой аудитории.

Кроме специализированной прессы информация о проекте будет размещена на страницах лидеров общественно-политических и деловых изданий, аудитория читателей которых также потенциальные покупатели нового жилого комплекса:

«Бизнес»;

«Деловая столица».

В данных изданиях по мере целесообразности планируется размещать пиар-статьи.

Содержание рекламных блоков будет варьироваться от информации об объекте в целом до информации о конкретно продаваемом помещении.

Наряду с рекламными блоками, на тематических и рекламных полосах, будут размещаться статьи о ходе строительства и эксплуатации объекта.

Содержание рекламных блоков в большинстве случаев: компьютерная версия проекта или фото, технические характеристики здания, контактная информация продавца.

Презентационные материалы и прямой маркетинг

При продвижении такого проекта, должное внимание будет уделено заказу печати качественных презентационных материалов - буклетов и проспектов, которые используются для информирования брокеров и потенциальных покупателей.

Пакет рекламных материалов содержит высококачественные цветные буклеты, (напечатанные небольшим тиражом), которые доставляются VIP-лицам в частном порядке курьером или при личных встречах.

Все рекламные материалы будут выполнены в едином стиле, объединены общей темой, с использованием единого логотипа.

Интернет

Немаловажное значение при продаже такого комплекса играет его продвижение в сети Internet, основу которого составляет создание высококачественного Web-узла (сайта), где любой желающий может ознакомится с планировкой домов, уточнить место размещения на карте города, узнать сроки ввода в эксплуатацию, ценовую политику и т.д.

Брокерские компании

В качестве дополнительного "рекламного носителя" необходимо привлечь крупнейшие в столице брокерские агентства. С этой целью им нужно предоставить всю необходимую информацию и рекламные материалы по объектам.

Сотрудничество с агентствами предполагается выстроить по следующей схеме: агентства будут предлагать площади своим клиентам (чем солиднее агентство, тем больше клиентская база), при этом расходы на брокерские комиссионные будут нести непосредственно покупатели.

2.4 Ценообразование и план продаж

Согласно прогнозам специалистов, в течение 2009-2013 гг. ожидается продолжение роста цен на элитную жилую недвижимость, но более медленными темпами, чем в прошлом периоде. Если в течение 2007 г. цены на первичное жилье выросли в среднем на 30%, то на 2008 г. ожидается прирост в размере около 12%.

Ориентируясь на прогноз роста цен устанавливаются следующие базовые цены на площади жилого комплекса и машиноместа в подземном паркинге:

Квартиры типа А $4 800/кв.м

Квартиры типа В $5 200/кв.м

Квартиры типа С $5 100/кв.м

Сервисные площади $7 000/кв.м

Машиноместа $45 000/ машиноместо.

Предполагается рост цен на квартиры в целом на 7-10% в течение всего периода продаж. График продаж площадей комплекса

Планируется начать продажи в 1 квартале 3-го проектного года. Продолжительность продаж составит 24 месяца.

План продаж

Бюджет доходов проекта		1 квартал 3 года	2 квартал 3 года		3 квартал 3 года	4 квартал 3 года	1 квартал 4 года	2 квартал 4 года	3 квартал 4 года	4 квартал 4 года		Всего
% реализованных площадей/ машиномест
площадей квартир		3%		10%		18%		26%	16%	16%		8%		4%		100%
тип А		11%		22%		22%		22%	11%	11%		0%				100%
тип В		0%		11%		22%		33%	11%	11%		11%				100%
тип С		0%				11%		22%	22%	22%		11%		11%		100%
сервисных площадей		0%		0%		0%		100%	0%	0%		0%		0%		100%
машиномест в паркинге		0%		7%		11%		19%	26%	15%		17%		6%		100%
Площади/ машиноместа
площади квартир		200 кв м		650 кв м		1 200 кв м		1 750 кв м	1 050 кв м	1 050 кв м		550 кв м		300 кв м		6 750 кв м
тип А		200 кв м		400 кв м		400 кв м		400 кв м	200 кв м	200 кв м		0 кв м		0 кв м		1 800 кв м
тип В		0 кв м		250 кв м		500 кв м		750 кв м	250 кв м	250 кв м		250 кв м		0 кв м		2 250 кв м
тип С		0 кв м		0 кв м		300 кв м		800 кв м	600 кв м	600 кв м		300 кв м		300 кв м		2 700 кв м
сервисные площади		Оке м		Оке м		0 кв м		1110 кв м	Окем	Оке м		0 кв м		0 кв м		1 110 кв м
машиномест в паркинге		0		4		6		10	14	8		9		3		54
Цены реализаци площадей и машиномест
цена реализации 1 м2 квартир
тип А	S	4S00	S	4S00	S	4 896	S	4 944	% 5 040	$ 5136	S	5232	S	5 232	$	4 917
тип В	S	5 200	S	5 200	S	5 356	S	5 408	$ 5512	$ 5816	S	5 720	S	5 720	$	5 443
тип С	S	5 100	S	5 100	S	5 151	S	5 202	$ 5 253	$ 5 355	S	5 457	S	5457	$	5 298
цена реализации 1 м2 сервисных площадей	$	7000	S	7 000	$	7000	5	7000	S 7000	S 7 000	5	7000	S	7000	$	7 000
цена реализации 1 машиноместа в паркинге	S	45 000	$	45 ООО	S	45 ООО	5	45 000	$ 45000	$ 45 000	5	45 000	S	45 000	$	45 000
Темпы роста цен реализаци площадей и
машиномест по отношению к базовой цене
площадей квартир
тип А		100%		100%		102%		103%	105%	107%		109%		109%
тип В		100%		100%		103%		104%	108%	108%		110%		110%
тип С		100%		100%		101%		102%	103%	105%		107%		107%
сервисных площадей		100%		100%		100%		100%	100%	100%		100%		100%
машиномест в паркинге		100%		100%		100%		100%	100%	100%		100%		100%
Доходы от реализации площадей/ машиномест
площадей квартир
тип А	S	960 000	S	1 920 000	S	1 958 400	S	1 977 600	% 1 008 000	$ 1 027 200	S		S		S	8 851 200
тип В	S		S	1 300 000	S	2 678 000	S	4 056 000	$ 1 378 000	$ 1 404 000	S	1 430 000	S		$	12 246 000
тип С	S		S		S	1 545 300	S	3 121 200	$ 3 151 800	$ 3 213 000	S	1 837 100	S	1 637 100	$	14 305 500
сервисных площадей	S		S		S	-		7 770 ООО	S	S			S		$	7 770 000
машиномест в паркинге	S		S	180 ООО	S	270 ООО		450 ООО	S 630 ООО	| 360 ООО		405 ООО	S	135 000	$	2 430 000
Всего доходов от продажи	S	960 000	$	3 400 000	S	6 451 700	$	17 374 800	$ 6 167 800	$ 6 004 200	$ 3 472 100	$ 1 772 100	$	45 602 700

3. ИНВЕСТИЦИОННЫЙ ПЛАН ПРОЕКТА

3.1 Инвестиционный план проекта

График развития проекта

Планируется, что срок реализации проекта составит 48 месяцев, инвестиционной фазы - 36 месяцев, в том числе, строительно-монтажные работы - 24 месяца.

Инвестиционный бюджет проекта

При реализации проекта планируются следующие виды работ:

общепроектные работы (проектирование, подготовительные работы, снос существующих строений, перенос трансформаторной подстанции),

строительно-монтажные работы (строительство зданий и паркинга),

прочие работы (благоустройство территории, строительство наземного паркинга).

Общая сумма инвестиционного бюджета проекта составит $ 15,51 млн. без НДС и $ 18,532 млн. с НДС или $ 1 544 на 1 кв.м. общей площади комплекса.

Бюджет инвестиционных расходов проекта

Бюджет инвестиционных расходов по проектов	1 квартал	2 квартал	3 квартал		4 квартал		1 квартал	2 квартал			3 квартал		4 квартал		1 квартал	2 квартал			3 квартал		4 квартал
		1 года		1 года		1 года		1 года		2 года		2 года		2 года		2 года		3 года		3 года		3 года		3 года		Всего
% освоения бюджета		13%		13%		13%		52%		0%		0%		0%		0%		056		0%		0%		0%		100%
Бюджет достроительных работ		116463	5	116 463	S	116 463		553 113	5	Ўб	5								5						$	907 500
% освоения бюджета		18%		16%		16%		48%		0%		0%		0%		0%		0%		0%		0%		0%		100%
Расходы на проектирование	Ј	116463	S	116 463	S	116 463	Ј	316113	Ј	-	Ј		Ј		Ј		Ј		Ј		Ј		Ј		$	665 500
% освоения бюджета		0%		0%		0%		100%		0%		0%		0%		0%		0%		0%		0%		0%		100%
Расходы на подготовительные работы	S		S		S		Ј	242 000	Ј	-	Ј		Ј		Ј		Ј		Ј		Ј		Ј		$	242 000
% освоения бюджета		0%		0%		0%		2%		7%		10%		15%		11%		17%		14%		10%		7%		100%
Бюджет строительных работ			5		$			270 ООО		930 ООО		1 320 ООО		1 920 ООО		2 040 ООО	1	2160 ООО		1 300 ООО		1 320 ООО		340 ООО	$	12 600 000
% освоения бюджета		0%		0%		0%		0%		5е/,		11%		16%		17%		18%		15%		11%				100%
Расходы на строительство			S		$				I	600 ООО	I	1 320 ООО		1 920 000		2 040 000	S	2160 ООО	I	1 300 ООО	S	1 320 ООО	S	а40 ооо	$	12 000 000
% освоения бюджета		0%		0%		0%		0%		5%		11%		16%		17%		18%		15%		11 %		7%		100%
Расходы на строительство	Ј		S		Ј		Ј		Ј	600 000	Ј	1 320 000	Ј	1 920 000	Ј	2 040 000	Ј	2 160 000	Ј	1 800 000	Ј	1 320 000	Ј	840 000	$	12 000 000
% освоения бюджета		0%		0%		0%		45%		55%		0%		0%		0%		0%		0%		0%		0%		100%
Расходы на внешние сети	S		S		S		Ј	270 000	Ј	330 000	Ј		Ј		Ј		Ј		Ј		Ј		Ј		$	600 000
% освоения бюджета		0%		0%		0%		1%		4%		в%		9%		10%		18%		21%		20%		10%		100%
Бюжет прочих расходов			S		S		S	13 900	S	65 100	S	92 400		134 400	S	142 800	%	268 ООО	S	301 200	%	296 800	%	146 400	$	1 4.66 000
% освоения бюджета		0%		0%		0%		0%		0%		0%		0%		0%		20%		30%		35%		15%		100%
Расходы на благоустройство территории	S		S		S		Ј		Ј	-	Ј		Ј		Ј		Ј	116 800	Ј	175 200	Ј	204 400	Ј	87600	$	534 000
Непредвиденные расходы / покрытие рисков	$		$		S			18900	S	65 100	S	92 400	$	134 400		142 800	S	151 200	S	126 ООО	$	92 400	$	58 800	$	832 000
% освоения бюджета		0%		0%		0%		4%		7%		10%		14%		15%		17%		15%		11%		7%		100%
Бюджет затрат на организацию и управление i $			$		$			20 480		37200		52 800	$	76 800		31 600	$	91072		79 008		60 976		37104	$	537 040
Авторский надзор	Ј		Ј		Ј		Ј	5 120	Ј	Э300	Ј	13 200	Ј	19200	Ј	20 400	Ј	22 768	Ј	19 752	Ј	15244	Ј	9 276	$	134 260
Управление проектов	S		S		Ј		Ј	15 360	S	27 900	S	ЗЭ 600	S	57 еоо	Ј	61 200	Ј	68 304	S	59 256	Ј	45 732	Ј	27 828	$	402 780
Итого валовые расходы на ввод объекта (без НДС $		116463	S	116 463	S	116 463	S	867493	s	1 032 300	s	1 465 200		2 131 200	S	2 264 400	$	2 519 072	s	2 180 208	$	1 677 776	S	1 023 504	$	15 510 540
Итого валовые расходы на ввод объекта ( с НДС)	5	139 755	5	139 755	S	139 755	5	1 037919	5	1 233 130	5	1 750 320	5	2 545 920	5	2 705 040	$	3 009 226	5	2 604 399	S	2 004 795	S	1 222 639	$	18 532 092

4. ФИНАНСОВАЯ МОДЕЛЬ

4.1 Основные финансовые допущения

При планировании денежных потоков по проекту предполагалось, что поступления от продажи будут соответствовать доходам.

Операционные расходы комплекса включают в себя:

* расходы, связанные с организацией продажи площадей и машиномест в жилом комплексе -3% от суммы поступлений от реализации.

Налог на прибыль - 25%.

Налог на добавленную стоимость - 20%.

Ставка дисконтирования - 14%.

Далее представлено основные финансовые отчеты (Прогноз движения денежных средств, Прогноз прибылей и убытков), расчет показателей эффективности по проекту, риски проекта.

4.2 Финансовая отчетность

Прогноз движения денежных средств

		1 год		2 год		3 год		4 год		ВСЕГО
ОПЕРАЦИОННАЯ ДЕЯТЕЛЬНОСТЬ
Операционные расходы	S	-	$	-	$	(845 595)	S	С522 486)	s	(1 368 081}
Налог на прибыль	$	-	S		$	-	$	(5 078 686}	S	(5 078 686}
Уплата НДС	$	-	$	-	$	(1 535 266}	$	(2 815 619}	$	(4 350 885)
Поток от операционной деятельности	$	_	$	_	S	(2 380 861)	S	(8 416 791)	S	(10 797 652)
ИНВЕСТИЦИОННАЯ ДЕЯТЕЛЬНОСТЬ
Расходы на ввод объекта в эксплуатацию	з	(1 457184)	а	(8 234 460)	J	(8 840 448)		-	$	(18 532 092}
Поступления от продажи	$	-	S	-	$	28 186 500		17416200	$	45 602 700
Поток от инвестиционной деятельности	$	(1 457 1В4)	S	(8 234 460)	$	19 346 052	$	17 416 200	$ 27 070 608
Сальдо потоков без учета кредитов	а	(1 457 184)	J	(8 234 460)	$	16 965 192		8 999 409	$	16 272 956
Потребность проекта в финансировании
ФИНАНСОВАЯ ДЕЯТЕЛЬНОСТЬ Собственное финансирование	$	1 457184	$	1 700 760	$	137972		_	$	3 295 916
Поступление кредитов	S	-	$	6 784 151	S	2126 618		-	$	8910 769
Погашение кредитов	$	-	$	-	$	(8 910 769)		-	$	(8 910 769)
Погашение %% по кредитам	$	-	$	(250 451)	$	(786 448)	$		S	(1 036 898}
Поток от финансовой деятельности	$	1 457184	$	8 234 460		(7 432 627)	$		$	2 259 017
Непогашенный остаток кредитов	$	-	i	6 784 151	$	-	$	-	1
Чистый денежный поток периода	%	-	"$~~	-	~	9 532 565	~	8 999 409	$ 18 531 974
Остаток денежных средств на конец периода	$		s		S	9 532 565	S	18 531 974

Чистый денежный поток от реализации проекта составит $15,24 млн.

Прогноз прибыли и убытков

1 год	2 год		3 год		4 год		ВСЕГО
Поступления от продажи $ в т. ч, НДС s	$ S	S	-	S	45 602 700 (7 680 450)	$ 45602 700 $ (7 600 450)
Чистый доход $	$	$		$	38 002 250	$	38 002 250
Операционные расходы: Операционные расходы $ Себестоимость продаваемых площадей $	$ $	S	(704 еез)	S	(435 405) (15 510 540)	$ (1 140 068) $ (15 510 540)
EBITDA $	$	$	(704 663)	$	22 056 305	$	21 351 643
Маржа EBITDA Проценты по кредитам S	$ (250 451)	S	(786 448)	S	-	56%	% (1 036 898)
Прибыль до вычета налогов $	$ (250 451)	$	(1 491 110)	$	22 056 305	$	20 314 744
Налог на прибыль S	$	$		S	(5 078 686)	$ (5 078 686)
Чистая прибыль/убыток $ -	$ (250 451)	$	(1 491 110)	$	16 977 619		15 236 058

Прогнозный баланс

		1 год		2 год		3 год		4 год
Активы
Земля	$		$		$		$	-
Основные средства	S	1 216 880	S	8 109 980	S	15510540	S	-
Износ	S		S		S		S	-
Дебиторская задолженность (по НДС)	S	240 304	S	1 581 664	S		S	-
Денежные средства	$		$		$	9 532 565	$	18 531 974
Итого	S	1 457 184	5	9 691 644	$	25 043105	$	18 531 974
Пассивы
Уставный фонд	S	1 457184	S	3157944	S	3295 916	S	3295916
Нераспределенная прибыль/убыток	S	-	S	(250 451)	Ј	(1 741 561)	S	15 236 058
Долгосрочный кредит	S	-	S	6 784 151	S	-	S	-
Авансы		-	$	-	$	23 488 750	$	-
Итого	$	1 457 184	$	9 691 644	$	25 043 105	$	18 531 974

4.3 Расчет показателей эффективности

На начало проекта учтена стоимость вхождения в проект (выкуп земельного участка).

Ставка дисконтирования определена в размере 14%, рассчитана методом кумулятивного построения.

Проект является инвестиционно привлекательным, внутренняя ставка доходности выше среднерыночной по аналогичным проектам на 3-5% согласно проведенным маркетинговым исследованиям.

Окупаемость проекта - 3 года.

Точка безубыточности:

стоимость продажи 1 кв. м - $ 3 100 (в два раза ниже средней стоимости продажи 1 кв. м объекта), площадь - 3 270 кв. м (необходимо продать меньше половины площадей объекта).

Проект имеет достаточный запас финансовой прочности.

Рентабельность инвестиционного капитала - 21%. Рентабельность собственного капитала - 75%.

4.4 Основные риски проекта

Риски	Вероятность	Меры
Производственные риски \
Процедурно- [ Проявляется в том, что согласовательный [возможны значительные задержки риск \ли6о отказы соответствующих [государственных инстанций [утвердить, подписать либо дать [положительное заключение на [ сдачу объекта в эксплуатацию.	Средняя	Во избежание этого риска либо для того, чтобы свести его до минимума, необходимо готовить и предоставлять необходимые документы заблаговременно
Строительный риск [Состоит в том, что качество и [ эксплуатационные [характеристики зданий не будут [ соответствовать выижюму | требованию и классу [выставляемых на продажу [объектов недвижимости.	Низкая	Необходимо усиление процедуры контроля на ранних этапах реализации проекта со стороны независимого технадзора.
Коммерческие риски реализации\
Риск невозможности [Характеризуется тем, что не продажи помещений в [ будет выполнен в запланированный [запланированный срок тот объем срок [продажпомещений, который [заложен в расчетах.	Низкая	Рекламное продвижение необходимо начинать как можно раньше, чтобы ознакомить потенциальных покупателей с новымым продуктом.
Ценовой риск [ Проявляется в том, что [реализующая площади структура [может оказаться не в состоянии [продать помещения по [установленной стоимости в [установленные сроки.	Низкая	Во избежание риска в долгосрочном периоде необходимо учитывать конъюнктуру рынка не только сегодняшнего дня, но и будущую и производить расчеты будущей стоимости продажи на основе расчетных методов.
Общеэкономические риски \
Инфляционный риск [ Опасен неадекватным [ определением финансовых [результатов деятельности [предприятия вследствие [образования инфляционной	Средняя	Для минимизации убытков необходимо проводить расчеты исходя из долларового эквивалента или с учетом коэффициента официального индекса инфляции.
Налоговый риск [Характеризуется изменением [порядка, перечня и размеров [налогов, которые уплачиваются [предприятием.	Низкая	Избежать данного риска практически невозможно. Для недопущения убытков необходимо включать в договоры с партнерами положения о пересмотре условий в случае изменений в налоговой системе или других законодательных изменений.
Внешние форс-мажорные обстоятельства \
Природные форс-мажорные обстоятельства Включают все риски, возникающие вследствие действия непреодолимых сил (например, природных факторов или техногенных катастроф). Данные риски могут привести к образованию очень крупных ¦>'бьчг,хсв.	Низкая	Для упреждения возможных последствий от этих рисков необходимо использовать страхование в надежной страховой компании, как на этапе строительства, так и после ввода в эксплуатацию до момента реализации.

Размещено на Allbest.ru