Проект реконструкции здания детского сада под многоквартирный жилой дом (н.п. Иговка, Гомельская область)

К_отр - отраслевой коэффициент, равный 1,94;

К_тер - коэффициент пересчёта из цен 1984 г. в цены 1991 г, равный 0,99.

К₁₉₉₁ = 1,85· 0,99 = 1,83.

К_СМР - коэффициент СМР, который рассчитывается по формуле:

К_смр = К_1смр / К_2смр,

где К_1смр - индекс СМР, действующий на дату оценки 14.05.2016 г., равный 9956,7;

К_2смр - индекс СМР, принимаемый от уровня цен, в котором рассчитана первоначальная стоимость объекта оценки, К_2смр = 1;

К_нтп - коэффициент НТП, который рассчитывается по формуле:

,

где - рост стоимости, учитывающий влияние научно-технического прогресса, доля;

- количество лет от базисного уровня цен до даты оценки.

Коэффициент научно-технического прогресса равен:

К_нтп= (1+0,01)^(2016-1975)=1,504.

Тогда коэффициент СМР равен:

К_смр = 9956,7 / 1 = 9956,7.

К_Н - коэффициент, учитывающий налоги и отчисления в целевые бюджетные и внебюджетные фонды в соответствии с законодательством рассчитанный без налога на добавленную стоимость, равный 1,1.

Определяем стоимость восстановления объекта на дату оценки:

С_в = 6068,7 • 1,83 • 9956,7 • 1,1 • 1,504 = 182937480 бел. руб.

4) Определяем прибыль предпринимателя объекта-аналога.

Прибыль предпринимателя объекта аналога в расчёте на 1 кв.м. определяется по формуле:

ПП^а = С^а - С_инв - КС_зоны,

где С^а - среднерыночная стоимость 1 м. кв. объектов аналогов, 6965000 бел. руб.

С_инв - расчётный показатель инвестиций на 1 кв. м., бел. руб.:

С_инв = С_в / S = 182937480 / 61,3 = 2984298 бел. руб.

КС_зоны - рыночная стоимость земли в расчёте на 1 кв. м., бел. руб.

Прибыль предпринимателя объекта-аналога в расчёте на 1 кв.м. равна:

ПП^а = 6965000 - 2984298 - 425865 = 3554837 бел. руб.

Определяем норму прибыли предпринимателя:

Н_ПП = (ПП_а / С_инв) · 100% = (3554837 / 2984298)· 100% = 119 %.

Определяем величину прибыли предпринимателя по объекту оценки:

ПП = Н_ПП · С^о_инв / 100%,

где С^о_инв - расчётный показатель инвестиций по объекту оценки (стоимость восстановления объекта оценки С_в = 182937480 бел. руб.

ПП = 119% · 182937484 / 100% = 217695606 бел. руб.

1) Накопленный износ объекта оценки определяется методом экономической жизни по формуле:

Стоимость накопленного износа определяется по формуле:

С_физ = С_в • И_физ =182937480 • 41 / 100 = 75004360 бел. руб.

2) Для расчета стоимости объекта недвижимости затратным методом воспользуемся формулой:

V = V_L +V_B + EP + IC + EA_X - И_Н,

где V_L - стоимость местоположения объекта недвижимости;

V_B = С_в - стоимость восстановления;

EP = ПП - прибыль предпринимателя;

IC - косвенные затраты включают в себя затраты на маркетинговые услуги, IC = 600000 бел руб.

EA_X - внешнее удорожание, равное 0;

И_Н = С_физ - накопленный износ.

Таким образом, стоимость объекта недвижимости, рассчитанная затратным методом, составит:

V = 14681220 + 182937480 + 217695600+ 600000 - 75043680 = 340909950 бел. руб.

3.5.2 Расчет стоимости объекта недвижимости доходным подходом

Доходный подход к оценке недвижимости базируется на определении стоимости объекта недвижимости на основе расчета ожидаемых доходов от владения (использования) этим объектом. Этот показатель является очень важным, поскольку позволяет прогнозировать стоимость объекта на перспективу.

При реализации доходного метода оценки используем метод прямой капитализации.

Расчет стоимости объекта недвижимости методом прямой капитализации происходит в следующей последовательности:

1) Определяем потенциальный валовый доход:

ПВД = Н_ар · S_н · 12+В_у,

где Н_ар - рыночная арендная ставка объекта недвижимости в месяц;

В_у - выручка за 1 год от предоставленных услуг, В_у = 558600000 бел. руб..

ПВД = 136000 · 61,3 · 12+558600000 = 658641600 бел. руб.

2) Определение потерь арендной платы:

С^п_ар =ПВД · Р^п_ар/ 100%,

где Р^п_ар - потери арендной платы в связи с неполной загрузкой приняты в размере 5% от потенциального валового дохода.

С^п_ар = 658641600 · 5 / 100 = 32932080 бел. руб.

3) Определяем действительный валовой доход:

ДВД = ПВД - С^п_ар = 658641600 - 32932080= 32909520 руб.

4) Определение постоянных расходов.

Налог на недвижимость, исходя из остаточной стоимости:

ННД = С_ост · Н_нн,

где С_ост - остаточная стоимость объекта недвижимости:

С_ост = С_в - С_в· ФИ= 182937484 - (182937484· 41) / 100 = 107933015 руб.;

Н_нн - ставка налога на недвижимость, принимается Н_нн = 1%.

ННД = 107933015 · 0,01 = 1079330 бел. руб.;

Определяем налог на землю:

Н_З = С_мп·К_зн,

где С_мп - стоимость местоположения объекта недвижимости, составляет 14681225 бел. руб. ;

К_зн - коэффициент к налогу на землю.

Н_З = 14681225 · 2 / 100 = 293625 бел. руб.

5) Определение переменных расходов.

Налог на добавленную стоимость (НДС = 20%):

НДС = ДВД · 20% / 120% = 32909520 · 20 / 120 = 5484920 бел. руб.

Расходы на управление (1%):

Р_упр = ДВД · 1% / 100% = 32909520 · 1 / 100 =329095 бел. руб.

6) Определение операционных расходов:

ОР = ННД + Н_З + НДС + Р_упр = 1079330 + 293625 + 5484920 + 329095 = 6889970 бел. руб.

7) Определение чистого операционного дохода:



ЧОД = ДВД - ОР = 32909520 - 6889970 = 26019560 бел. руб.

8) Определение коэффициента капитализации:

R₀ = ЧОД_А / С^а,

где ЧОД_А - среднегодовой чистый операционный доход по объектам-аналогам в расчете на 1 м² , ЧОД_А = 480000 бел. руб.

С^а_. - среднерыночная стоимость 1 м² объекта аналога, равная 6965000 бел. руб.

R₀ = ЧОД_А / С^а = 480000 / 6965000 = 0,07.

9) Определение стоимости объекта недвижимости методом прямой капитализации:

V = ЧОД / R₀ = 26019560 / 0,07= 371708000 бел. руб.

Рассчитав стоимость объекта недвижимости разными методами, можно сделать вывод, что стоимости отличаются. Это связано с тем, что каждый метод имеет свой, отличный от других методов, подход, учитывает различные особенности объекта недвижимости. Окончательный расчет стоимости объекта недвижимости производим с помощью весовых коэффициентов:

Таблица 3.8 - Определение стоимости с использованием весовых коэффициентов

Подход	Затратный	Доходный
Величина ориентира, бел. руб.	340 909 950	371 708 000
Критерий	Баллы
1. Достоверность и достаточность информации, на основе которой проводились анализ и расчеты	4	3
2. Способность подхода учесть структуру ценообразующих факторов, специфичных для объекта	2	3
3. Способность подхода отразить мотивацию и/или действительные намерения типичного покупателя/продавца	1	4
4. Соответствие подхода виду рассчитываемой стоимости	2	4
Итого сумма баллов для подхода	9	14
Подход применялся	да	да
Сумма баллов	9 + 14 = 23
Вес подхода, %
Вес подхода округленно, %	40	60
Согласованная величина стоимости , бел. руб.
Рыночная стоимость объекта оценки с учетом округления, бел. руб.	359 388 780

Таким образом, рыночная стоимость предприятия на сегодняшний день составляет 359388780 бел. руб.

3.6 Расчет и графический анализ эффективности применения сервейинга и девелопмента на объекте недвижимости

Экономическая эффективность - один из основных факторов определения стратегии управления недвижимостью. В процессе экономического обоснования прогнозируются доходы и расходы от объекта недвижимости.

Прогнозирование финансово-экономической деятельности является обоснование оптимального варианта организации производства, позволяющего получить наилучший финансовый результат. Назначение финансового планирования состоит в определении на предстоящий период величины доходов, сумм расходов и отчислений, показателей, характеризующих платежеспособность предприятия, а также отражают возможность по своевременному и полному расчету за товары и услуги.

Для определения эффективности использования выделенного объекта используем формулу:

где РВД - расчётный валовый доход;

Н_ПВД - нормируемый потенциальный доход.

Расчётный валовый доход находим по формуле:

РВД = ВД - УН - ОТ,

где ВД - валовый доход предприятия, ВД = 698250000 бел. руб.;

УН - упрощенный налог, составляющий для организаций, не выплачивающих подоходный налог составляет 5%,

УН = 698250000 • 0,05 = 34912500 руб.;

Расходы на оплату труда находятся как:

ОТ = ФЗП + ФСЗ + Н_ГСХ,

где ОТ - расходы на оплату труда

ФЗП - фонд заработной платы, ФЗП = 255200000 руб.;

ФСЗ - отчисления в фонд социальной защиты, составляющие 34% от ФЗП;

Н_ГСХ - налог на страхование, он составляет 0,6% от ФЗП.

Расходы на оплату труда составляют

ОТ = 255200000 + 255200000 • 0,34 + 255200000 • 0,006 = 343499200 руб.

Определяем расчётный валовый доход:

РВД = 698250000 - 34912500 - 343499200 = 319838300 руб.

Для определения нормируемого потенциального дохода используем следующую формулу:

Н_ПВД = АП₁ • S,

где АП₁ - арендная плата за 1 м², АП₁ = 7 долл.;

S - площадь выделенного объекта, S = 61,3 кв. м.

Тогда нормируемый потенциальный доход равен

Н_ПВД = 7 • 61,3 • 19900 • 12 = 102900000 руб.

Таким образом, получаем следующую эффективность использования выделенного объекта:

Дальнейший расчет эффективности по годам на 5 лет рассчитан и сведен в таблице 3.9.

Расчет эффективности использования каждого помещения в отдельности представлен в таблице 3.10 .

Таблица 3.9 - Расчет эффективности на 5 лет

№ п/п	Показатель (млн.руб)	1 год	2 год	3 год	4 год	5 год
1	Валовый доход предприятия, ВД	698,25	702,1	705,2	708,9	710,2
2	Упрощенный налог, УН составляет 5% от ВД	34,91	35,11	35,26	35,445	35,51
3	Фонд заработной платы, ФЗП	255,20	258,10	259,7	260,3	262,1
4	Отчисления в фонд социальной защиты, составляющие 34% от ФЗП	86,77	87,75	88,298	88,502	89,114
5	Налог на страхование, он составляет 0,6% от ФЗП.	1,53	1,55	1,5582	1,5618	1,5726
6	Расчётный валовый доход, РВД	319,84	324,89	320,3838	323,0912	321,9034
7	Площадь выделенного объекта, S	61,30	61,3	61,3	61,3	61,3
8	Нормируемый потенциальный доход	102,90	103,6	105,1	107,6	109,4
9	Эффективность использования выделенного объекта, %	311	313	314	316	317

Таблица 3.10 - Эффективность использования помещений сроком на 3 года

№ п/п	Наименование помещения	Площадь помещения, м2	Коэфф. эффект. помещ.	Эффективность использования помещений, %
				1 год	2 год	3 год
1	Торговый зал	22,3	0,3	12,0	13,5	15,0
2	Аптечный киоск	8,05	0,3	10,2	10,7	11,9
3	Офис администрации	12,5	0,1	3,0	3,5	4,3
4	Складские помещения	15,4	0,2	6,5	8,3	8,9
5	Прочие помещения	3,75	0,1	0,5	0,6	0,8

Гистограмма эффективности использования помещений сроком на 3 года представлена на Листе 8 графической части проекта. Полученные значения свидетельствуют о том, что помещения предприятия используются очень эффективно и приносят прибыль уже в первый год использования.

Графический анализ применения сервейинга на объекте недвижимости приведен на Листе 9 графической части проекта.

Таким образом, максимальную прибыль от использования недвижимости при минимальных затратах собственник недвижимости сможет получить именно при полной реализации потенциала доходности объекта, что невозможно без использования концепции сервейинга и девелопмента.

Целесообразность проекта определяется с помощью чистой настоящей стоимости и внутренней нормы прибыли. Чистая настоящая стоимость определяется по формуле:

NPV = -

где NPV - чистая настоящая стоимость, д.е.;

начальные инвестиции на выполнение проекта, д.е.

Если NPV при заданной норме отдачи равна нулю или больше нуля, то реализация проекта целесообразна. Внутренняя норма отдачи определяется по формуле, при этом норма отдачи определяется подбором параметров при условии, что NPV= 0. Полученная величина нормы отдачи является внутренней нормой доходности (прибыли) (IRR=i).

Расчет чистой приведенной стоимости проекта при ставке дисконтирования 15% представлен в таблице 3.11 и графической части проекта.

Таблица 3.11 - Чистая приведённая стоимость проекта при ставке дисконтирования 15%

№ п/п	Наименование показателя	1 год	2 года	3 года	4 года	Итого
1	Чистый денежный поток, млн. бел. руб.	-484,73	28,2	504,00	530,31
2	Коэффициент дисконтирования	0,893	0,798	0,712	0,693
3	Дисконтированный денежный поток (NPV), млн. бел. руб.	-432,86	22,50	358,85	367,50	315,99

Различают простой срок окупаемости и дисконтированный. Кроме того, срок окупаемости может рассчитываться от момента запуска проекта и от момента получения дохода. Для определения срока окупаемости следует рассчитать кумулятивный денежный поток (т.е. денежный поток нарастающим итогом.), расчет которого представлен в таблице 3.12 и графической части проекта.



Таблица 3.12 - Кумулятивный дисконтированный денежный поток

Период	1 год	2 года	3 года	4 года
Кумулятивный дисконтированный денежный поток, млн. бел. руб.	-432,86	-410,36	-51,51	264,48

Визуально срок окупаемости можно определить временем смены знака кумулятивного денежного потока - 4 года. Точная величина срока окупаемости (дисконтированного д.п.) равна 4,14 года (4+51,51/367,50).

3.7 Документы, необходимые для ведения коммерческой деятельности на объекте недвижимости

Для ведения бизнеса на данном объекте недвижимости необходим следующий перечень документов:

- решение о переводе помещений ОН из жилого фонда в нежилой;

- копия свидетельства о государственной регистрации субъекта предпринимательской деятельности;

- нотариальная копия документа подтверждающего право владения помещением или договор аренды помещения (нотариальная копия);

- лицензия на розничную продажу медицинских препаратов;

- положение об аптечном складе;

- штатное расписание;

- копии приказов о назначении специалистов на соответствующие должности склада и записи в трудовых книжках (первая и последняя страница);

- копии дипломов специалистов и сертификатов о присвоении званий;

- должностные инструкции;

- копия договора с местными органами УВД об обслуживании охранно-пожарной сигнализации;

- копии свидетельств работников о прохождении курсов повышения квалификации;

- копии медицинских книжек работников;

- приказ о назначении ответственного лица за входящий контроль качества препаратов;

- копии договорров о материальной ответственности;

- перечень нормативно-правовых документов, необходимых для работы персонала.

Образец заполнения уведомления о переводе помещения из жилого фонда в нежилой приведен в приложении А.



4. Охрана труда

4.1 Мероприятия по охране труда

До начала работ по реконструкции здания необходимо выполнить следующие мероприятия:

- временное электроснабжение и освещение в местах производства работ;

- провести первичный инструктаж на рабочем месте со всеми категориями работающих, целевой, в случае выполнения работ по наряду-допуску, с регистрацией в журналах установленного образца;

- проверить наличие необходимого набора лекарственных средств и перевязочных материалов в медпункте,

- выдать средства индивидуальной защиты (спецодежду и пр.);

- обеспечить строителей временными санитарно-бытовыми помещениями по действующим нормам;

- создать рабочим необходимые условия труда.

4.2 Общие указания по технике безопасности

При производстве строительно-монтажных работ необходимо соблюдать требования СНБ 5.01.01-99 «Основания и фундаменты зданий и сооружений», СНиП3.03.01-87 «Несущие и ограждающие конструкции» и ТКП 45-1.03-40-2006 «Безопасность труда в строительстве», а также ГОСТ 12.3.002-75* «Процессы производственные. Общие требования безопасности».

До начала производства работ необходимо ознакомить крановщиков, монтажников и стропальщиков с проектом производства работ, правилами техники безопасности и противопожарными мероприятиями.

Из числа ИТР назначить лицо, ответственное за безопасное производство работ по перемещению грузов краном.

К выполнению строительно-монтажных работ допускаются лица, имеющие профессиональные навыки, прошедшие обучение безопасным методам и приемам этих работ и получившие соответствующие удостоверения.

Лицу, ответственному за безопасное производство работ по перемещению грузов кранами, произвести инструктаж крановщикам и стропальщикам в соответствии с производственными инструкциями и ППР и очередной раз производить раз в три месяца.

Рабочие, линейные ИТР и служащие должны быть обеспечены спецодеждой, специальной обувью и другими средствами индивидуальной защиты, соответствующими ГОСТ12.4.011-87 "Средства защиты работающих. Общие требования и классификация".

Все лица, находящиеся на строительной площадке, обязаны носить защитные каски по ГОСТ 12.4.087-84 "Каски строительные, Технические условия". Рабочие и ИТР без защитных касок и других необходимых средств индивидуальной защиты к выполнению работ не допускаются.

Рабочие и ИТР должны быть обеспечены санитарно-бытовыми помещениями в соответствии с действующими нормами. Подготовка их к эксплуатации должна быть закончена до начала основных СМР.

Все работающие на строительной площадке должны быть обеспечены питьевой водой, качество которой должно соответствовать санитарным требованиям. Питьевые установки необходимо располагать на расстоянии не более 75 м по горизонтали и 10 м по вертикали от рабочих мест.

Строительная площадка во избежание доступа посторонних лиц должна быть ограждена. Конструкция ограждений должна удовлетворять требованиям ГОСТ23407-78 «Ограждения инвентарные строительных площадок и участков производства строительно-монтажных работ. Технические условия».

Опасные для людей зоны должны иметь сигнальные ограждения, удовлетворяющие требованиям ГОСТ 23407-78.

Строительная площадка, участки работ, рабочие места, проезды и подходы к ним при работе в темное время суток, должны быть освещены в соответствии с ГОСТ 12.1.046-85 "ССБТ. Строительство. Нормы освещения строительных площадок". Освещенность должна быть равномерной, без слепящего действия осветительных приспособлений на работающих. Производство работ в неосвещенных местах не допускается.

Проезды, проходы и рабочие места необходимо регулярно очищать, не загромождать, а расположенные вне зданий посыпать песком или шлаком в зимнее время. Проходы с уклоном более 20° должны быть оборудованы трапами или лестницами с ограждением.

Ширина проходов к рабочим местам и на рабочих местах должна быть не менее 0,6 м, а высота проходов в свету - не менее 1,8 м.

В местах прохода через траншеи необходимо устанавливать мостики шириной не менее 0,8 м с ограждением высотой 1,1 м. Кромка поручня из доски должна быть острогана.

Границы опасных зон в местах, над которыми происходит перемещение грузов грузоподъемными кранами, а также вблизи строящегося здания или сооружения устанавливаются согласно ТКП 45-1.03-40-2006 и ограждаются защитным ограждением высотой 0,8 м согласно ГОСТ 23407-78 с обозначением знаками безопасности, флажками и красным светом в темное время суток.

Исправное состояние грузозахватных устройств и тары должно подтверждать ежедневно лицо, ответственное за безопасное перемещение грузов краном. Результаты визуального или другого более эффективного способа проверки следует записывать в журнале работ.

Испытание прочности монтажных петель производится путем предварительного подъема конструкции (изделия) на высоту не более 0,3 м, после чего стропальщик, убедившись в надежности петель, дает команду на дальнейшее перемещение конструкции (изделия) к месту укладки или установки.

Складирование изделий и материалов осуществляется на спланированных площадках с твердым основанием из утрамбованного грунта.

Запрещается проносить груз над людьми, а также находиться в зоне работы крана людям, не имеющим прямого отношения к работе.

Грузозахватные приспособления должны быть испытаны, и иметь бирки с указанием грузоподъемности, даты испытания и инвентарного номера. Осмотр грузозахватных приспособлений должен производиться механиком управления каждые 10 дней с записью в журнале.

Запрещается пребывание людей на элементах и конструкциях во время их подъема, перемещения и установки.

При перемещении конструкций, расстояние между ними и выступающими частями смонтированных конструкций должно быть по горизонтали не менее 1 м, по вертикали - не менее 0,5 м.

Запрещается работа крана, при скорости ветра более 15 м/сек, в грозу и при плохой видимости.

4.3 Мероприятия по эксплуатации строительных машин и механизмов

Эксплуатацию строительных машин, механизмов и средств малой механизации, включая техническое обслуживание, следует осуществлять в соответствии с требованиями ГОСТ 12.3.033-84, СНиП 3.01.01 - 85 и инструкций заводов - изготовителей.

Эксплуатация грузоподъемных машин, кроме того, должна производиться с учетом требований ПБ 10-382-00.

Руководители организации, производящей строительно-монтажные работы с применением машин, обязаны назначить, ответственных за безопасное производство этих работ. Ответственные инженерно-технические работники назначаются из числа лиц, прошедших проверку знаний правил и инструкций по безопасному производству работ с применением данных машин.

Лицо, ответственное за безопасное производство работ по перемещению грузов кранами, перед началом каждой смены, обязано проверить исправность крана, сделать соответствующую запись в вахтенном журнале крана.

Оставлять без надзора машины с работающим (включенным) двигателем не допускается.

При эксплуатации машин должны быть приняты меры, предупреждающие их опрокидывание или самопроизвольное перемещение под действием ветра или при наличии уклона местности.

Запрещается работать на неисправных машинах и механизмах.

При выполнении работ с применением машин в охранных зонах воздушных линий электропередачи необходимо выполнять требования ГОСТ 12.1.013-78.

При работе в темное время суток при включенном освещении запрещается проносить грузы ближе 1,5 м от светильников.

Грузы над встречающимися предметами или частями здания проносить не ближе 0,5 м по вертикали.

При применении ручных машин надлежит соблюдать правила безопасной эксплуатации, предусмотренные ГОСТ 12.1.013-78, а также инструкциями заводов-изготовителей.

4.4 Указания по складированию материалов и конструкций

Складирование материалов и конструкций должно осуществляться в соответствии с требованиями стандартов или технических условий на материалы, изделия и оборудование.

Складирование демонтированных материалов и конструкций на временной площадке складирования должно находиться только в течение рабочей смены.

Материалы (конструкции) следует размещать на выровненных площадках, принимая меры против самопроизвольного смещения, просадки, осыпания и раскатывания складируемых материалов.

Подкладки и прокладки в штабелях складируемых материалов и конструкций следует располагать в одной вертикальной плоскости. Их толщина при штабелировании должна быть больше высоты выступающих монтажных петель не менее чем на 20 мм.

Площадка для погрузочно-разгрузочных работ должна иметь уклон не более 5 градусов.

Между штабелями (стеллажами) на складах должны быть предусмотрены проходы шириной не менее 1м и проезды, ширина которых зависит от габаритов транспортных средств и погрузочно-разгрузочных механизмов, обслуживающих склад.

Прислонять (опирать) материалы и изделия к заборам и элементам временных и капитальных сооружений не допускается.

В целях рационального использования грузоподъемности крана и безопасности перемещения грузов штабеля более тяжелых элементов необходимо складировать ближе к крану, а более легкие материалы и изделия складируются в глубине строительной площадки

Ширина складирования не должна превышать максимального вылета стрелы крана.

Граница склада должна проходить от края автодорог не менее чем на 1 м.

При размещении материалов у заборов и других временных сооружений расстояние между ними и штабелями должно быть не менее 1 м.



4.5 Техника безопасности при строповке грузов

Грузозахватные приспособления должны быть инвентарными и иметь клеймо или бирку с обозначением номера, даты испытания и грузоподъемности. В процессе эксплуатации съемные грузозахватные приспособления и тара должны подвергаться периодическому осмотру лицом, ответственным за их исправное состояние, не реже чем через шесть месяцев - траверсы, через месяц - клещи и другие захваты, через десять дней - стропы и тара. Результаты осмотра грузозахватных приспособлений и тары заносят в журнал учета и осмотра их.

Грузовые крюки и съемные грузозахватные приспособления должны быть снабжены предохранительными замыкающими устройствами (замками), предотвращающими самопроизвольное выпадение грузозахватного приспособления или груза.

При строповке груза необходимо следить за тем, чтобы петли стропа были надеты по центру зева крюка крана, а сам крюк был установлен по центру строповки.

Варианты строповки, места строповки и положение центра тяжести при строповке должны быть уточнены по месту, в зависимости от состояния демонтируемой конструкции.

Перед подъемом и перемещением должны быть проверены устойчивость конструкции и правильность ее строповки.

К строповке грузов допускаются рабочие, обученные по соответствующей программе, прошедшие инструктаж по технике безопасности и имеющие удостоверение стропальщика.

Стропальщики должны осматривать грузозахватные приспособления ежедневно перед началом смены. Место производства работ по подъему и перемещению грузов, во время работ, должно быть хорошо освещено.

Для строповки предназначенного к подъему груза, должны применяться стропы, соответствующие весу поднимаемого груза, с учетом числа ветвей и угла наклона так, чтобы углы между их ветвями не превышали 90°.

Строповку железобетонных элементов и конструкций, не имеющих монтажных петель и отверстий в обхват. Стропальщик обязан:

- выполнять разработанные безопасные способы правильной обвязки и зацепки грузов;

- следить за тем, чтобы перед подъемом груза, грузовые канаты крана находились в вертикальном положении и не допускать подтаскивание груза;

- пользоваться лишь исправными чалочными приспособлениями, имеющими бирки и клейма с обозначением допускаемой грузоподъемности;

- следить за тем, чтобы на месте производства работ по подъему груза не находились люди, не имеющие прямого отношения к работе.

На монтажной площадке должен быть установлен порядок обмена условными сигналами между лицом, руководящим подъемом и машинистом крана, а также рабочими на оттяжке.

4.6 Техника безопасности при выполнении земляных работ

До начала производства земляных работ в местах расположения действующих подземных коммуникаций должны быть разработаны и согласованы с организациями, эксплуатирующими эти коммуникации, мероприятия по безопасным условиям труда, а расположение подземных коммуникаций на местности должно быть обозначено соответствующими знаками или надписями.

Производство земляных работ в зоне действующих подземных коммуникаций следует осуществлять под непосредственным руководством мастера или прораба, а в охранной зоне кабелей, находящихся под напряжением, или действующего газопровода, кроме того, под наблюдением работников эксплуатирующих служб.

Котлованы и траншеи, разрабатываемые на улицах, проездах, во дворах жилых домов, а так же происходит движение людей или транспорта, должны быть ограждены защитным ограждением с учетом требований ГОСТ 23407-78. На ограждении необходимо установить предупредительные надписи и знаки, а в ночное время - сигнальное освещение.

Места прохода людей через траншеи должны быть оборудованы переходными мостиками, освещаемыми в ночное время.

Производство работ в котлованах и траншеях с откосами, подвергшимися увлажнению, разрешается только после тщательного осмотра производителем работ (мастером) состояния грунта откоса и неустойчивого грунта в местах, где обнаружены трещины и отслоения.

Перед допуском рабочих в котлованы или траншеи глубиной более 1,3 м должна быть проверена устойчивость откосов или крепления стен.

Котлованы и траншеи, разработанные в зимнее время, при наступлении оттепели должны быть осмотрены, а по результатам осмотра должны быть приняты меры к обеспечению устойчивости откосов или креплений.

Погрузка грунта на автосамосвалы должна производиться со стороны заднего или бокового борта.

4.7 Электробезопасность на стройплощадке

Электробезопасность на строительной площадке, участках работ и рабочих местах должна обеспечиваться в соответствии с требованиями ГОСТ 12.1.013-78.

В установках напряжением до 100 В все голые токоведущие части рубильников и предохранителей, зажимы электрических машин и аппаратов закрываются защитными ограждениями, кожухами, крышками. Не допускается оставлять под напряжением неизолированные концы проводов и кабель после демонтажа осветительной арматуры, электродвигателей и других электроприемников.

Временные электропроводки на монтажной площадке выполнять изолированными проводами и подвешивать на надежных опорах на высоте не менее 2,5 м - над рабочим местом; 3,5 м - над проходами и 6 м - над проездами. При невозможности такого размещения, проводки на высоте 2.5 м от земли, пола или настила заключать в трубы или ограждать коробами.

Светильники общего назначения, присоединенные к электросети напряжением 127 и 220 В, установить на высоте не менее 2,5 м от уровня земли, пола, настила. При высоте подвеса менее 2,5 м светильники подсоединять к сети не выше 42 В. Металлические строительные леса и другие металлические части строительных машин и оборудования с электроприводом должны иметь защитное заземление.

4.8 Основные противопожарные мероприятия

Пожарная безопасность на строительной площадке должна обеспечиваться в соответствии с требованиями:

ППБ 01-2014 «Правила пожарной безопасности РБ», утвержденных приказом №191 14.11.2002г;

ППБ РБ 1.02-94 «Правила пожарной безопасности Республики Беларусь при эксплуатации технических средств противопожарной защиты», а также требованиям ГОСТ 12.1.004-85 и ГОСТ 12.4.009-83;

ТКП 45-1.03-40-2006 «Безопасность труда в строительстве". Ответственность за пожарную безопасность строительства, обеспечение средствами пожаротушения, их исправное содержание, а также за своевременное выполнение противопожарных мероприятий и соблюдение противопожарных требований, действующих норм несут руководители строительных участков, производители работ, на которых эта обязанность возложена в соответствии с приказом начальника строительства и заказчика.

Руководители работ и должностные лица, ответственные за противопожарное состояние объекта, обязаны:

- организовать обучение и выполнение настоящих правил всеми ИТР, служащими и рабочими;

- знать и точно выполнять противопожарные мероприятия, предусмотренные проектом, осуществлять контроль за их соблюдением всеми работающими;

- не допускать производство работ при отсутствии на территории строительства источника водоснабжения для пожаротушения.

На видных местах необходимо вывешивать предупредительные надписи о запрещении курения, плакаты на противопожарные темы и выписки о соблюдении пожарной безопасности.

Внутренний противопожарный водопровод должен быть введен в действие к началу отделочных работ, а автоматические системы пожаротушения и сигнализации - к моменту пусконаладочных работ (в кабельных сооружениях - до укладки кабелей).

Строительный объект должен быть обеспечен средствами пожаротушения в соответствии с нормами правил ППБ 01-2014.

В производственных и складских зданиях и сооружениях, а также на территории строительной площадки в местах, определенных стройгенпланом согласно пункту 174 выше указанных правил, должны быть размещены пожарные щиты со следующим минимальным набором ручного пожарного инструмента и огнетушителями в соответствии с приложением 2 к правилам ППБ 01-2014, шт.: топоров - 2; ломов и лопат - 2; багров железных - 2; ведер, окрашенных в красный цвет - 2; противопожарных полотнищ - 1; ящиков с песком - 1; емкостей с водой (при плюсовой температуре окружающей среды) - 1.

На 200м² площади пола строящегося здания необходимо иметь: не менее двух порошковых Юл или 2Ч5л огнетушителей на этаж и 1 углекислый 5(8)л только для замкнутых пространств. На 200м² площади территории предусмотреть один порошковый 10 литровый или два 5 литровых огнетушителя. В каждой бытовке необходимо установить 1 порошковый Юл или 2Ч5л огнетушителя и 2 углекислых огнетушителя 5(8) л. На каждое место для курения необходимо установить 1 порошковый 10 литровый, или два 5 литровых огнетушителя.

В соответствии с ППБ 01-2014 строительная площадка должна быть оборудована системами оповещения и связи для вызова пожарных аварийно-спасательных подразделений.

Доступ к системам оповещения и связи на строительной площадке должен быть обеспечен в любое время суток.

Возле каждого телефона должны вывешиваться:

- табличка с номером телефона и инструкция о порядке вызова пожарных аварийно-спасательных подразделений и руководителей объекта;

- памятка о действиях работающих на случай пожара;

- порядок привлечения сил и средств, для тушения пожара.

Места нахождения систем оповещения и связи должны быть обозначены указателями согласно ГОСТ 12.4.026-76, установленными на видных местах территории строительной площадки и в помещениях.

Ворота для въезда (выезда) выполнить шириной не менее 4,5 м и высотой - не менее 3,5 м.

Порожнюю тару из-под ЛВЖ и ГЖ необходимо вывозить на специально отведенную площадку, удаленную от места производства работ до ближайших зданий и сооружений не менее, чем на 24 м.

Исключить хранение ЛВЖ и ГЖ совместно с другими веществами и материалами, На стройплощадке установить соответствующий противопожарный режим, в том числе:

- определить место для курения, приготовления пищи, сушки одежды;

- установить порядок проведения огневых и других пожароопасных работ, а также применения легковоспламеняющихся и горючих жидкостей, горючих газов и других пожароопасных веществ, материалов, конструкций, а также оборудования;

- определить порядок уборки, вывозам утилизации горючих строительных отходов;

- установить порядок обесточивания электросетей и электрооборудования по окончании рабочей смены и в случае пожара;

- определить порядок использования систем связи для вызова пожарных аварийно-спасательных подразделений;

- определить порядок действий руководителей, рабочих и служащих на строительной площадке в случае возникновения пожара;

- установить регламент проверки и эксплуатации приборов отопления и теплогенерирующих аппаратов, а также порядок их подготовки к отопительному сезону;

- организовать изучение работниками правил пожарной безопасности, ППБ 01-2014 п. 14.1.

- определить порядок и организовать проведение с работниками инструктажей (вводного, первичного на рабочем месте, повторного, внепланового и целевого согласно Межгосударственному стандарту ГОСТ 12.0.004-90 «Система стандартов безопасности труда. Организация обучения безопасности труда. Общие положения» и пожарно-технического минимума, назначить лиц, ответственных за их проведение. ППБ 01-2014 п. 20;

- разработать другие специфические противопожарные мероприятия в зависимости от вида и технологии строительного производства, условий размещения строительной площадки ППБ 01-2014 п. 13.

4.9 Мероприятия по охране окружающей среды

В процессе выполнения строительно-монтажных работ не должен наноситься ущерб окружающей среде.

Категорически запрещается слив ГСМ в грунт на территории строительной площадки или вне ее при работе строительных машин и механизмов или их заправке. В случае утечки горюче-смазочных материалов, это место должно быть локализовано путем засыпки песком. Затем грунт, пропитанный ГСМ, должен быть собран и удален в специально отведенные места, где производится его переработка

Строительный мусор удаляется с помощью желобов или контейнеров непосредственно в автотранспорт.

Не допускается захоронение ненужных строительных конструкций в грунт или сжигание на стройплощадке. Все они должны вывозиться в отведенные места для утилизации.



5. Энергосбережение

5.1 Мероприятия по увеличению энергоэффективности здания при эксплуатации

Поскольку Беларусь не обладает достаточными собственными энергетическими ресурсами, оптимизация развития и функционирования энергетического сектора рассматривается как приоритет.

При реконструкции здания детского сада под многоквартирный жилой дом в н. п. Иговка Добрушского района были проведены следующие мероприятия, обеспечивающие повышение энергоэффективности:

- поквартирный учет расхода горячей воды и установка приборов регулирования систем отопления;

- применение сертифицированных оконных блоков полной заводской готовности со стеклопакетами, заполненными аргоном, криптоном или другим инертным газом;

- освещение мест общего пользования светодиодными лампами с датчиками движения;

- размещение на крыше гелиевого коллектора для обеспечения горячего водоснабжения в летний период;

- устройство вентиляции с рекуперацией тепла уходящего из помещения воздуха.

5.1.1 Использование датчиков движения

Датчики движения - это простое и неприметное устройство, включающее любой осветительный прибор на определенное время при фиксировании движения в радиусе действия датчика. В качестве светового прибора выступают светодиодные лампы в подъездах и уличные светильники.

Принцип работы датчика

Принцип работы основан на отслеживании уровня инфракрасного излучения в поле зрения датчика (в нашем случае пироэлектрического). При появлении человека (или другого массивного объекта с температурой большей, чем температура фона) на выходе пироэлектрического датчика повышается напряжение. Для того чтобы определить, движется ли объект, в датчике используется оптическая система -- линза Френеля. Иногда вместо линзы Френеля используется система вогнутых сегментных зеркал. Сегменты оптической системы (линзы или зеркала) фокусируют инфракрасное излучение на пироэлементе, выдающем при этом электроимпульс. По мере перемещения источника ИК-излучения, оно улавливается и фокусируется разными сегментами оптической системы, что формирует несколько последовательных импульсов. В зависимости от установки чувствительности датчика, для выдачи итогового сигнала на пироэлемент датчика должно поступить 2 или 3 импульса.

5.1.2 Размещение гелиевого коллектора для обеспечения горячего водоснабжения

Территория Республики Беларусь не относится к зонам, где возможно широкомасштабное использование солнечной энергии. Для южных районов (Гомельская область) использование солнечного излучения возможно до 1400 часов в год. За этот промежуток времени общее поступление солнечного излучения может составить от 600 до 1000 кВт·ч/м².

С технической точки зрения наиболее приемлемым вариантом использования является предварительный подогрев воды для нужд горячего водоснабжения (ГВС). В случае необходимости догрев воды до необходимой температуры производится имеющимся котельным оборудованием. Принципиальная схема наиболее распространенного варианта водонагревательной установки с использованием солнечного излучения приведена на рисунке 5.1.



Рисунок 5.1 - Принципиальная схема гелиоводонагревательной установки:

1 - вакуумный коллектор; 2 - комплект креплений для коллектора; 3 - воздухоотводчик; 4 - одноконтурная солнечная станция с регулятором и насосом; 5 - бак-накопитель с теплообменником; 6 - расширительный бак; 7 - термостатический смеситель;8 - соединитель для соединения коллекторов; 9 - контроллер управления солнечной системой СК868С.

Конструкции коллекторов отличаются используемыми материалами абсорберов от меди со специальным теплопоглощающим покрытием до обычного полиэтилена. Для примера можно указать стоимость выпускаемого совместным белорусско-австрийским предприятием СООО «Голес» (г. Гомель) коллектора, которая составляет около 300 $/м² (медный абсорбер). Реальный срок службы коллектора такого типа составляет не менее 20 лет. При этом медный абсорбер выдерживает температуру до 150 °С и давление до 1 МПа. Более дешевые варианты с использованием, например, алюминиевых абсорберов имеют реальные сроки службы не менее 10 лет. Соответственно стоимость такого нагревателя ниже и составляет около 120 $/м² (от 4,75 млн. руб. за блок 2Ч1 м)

Использование водонагревателей по технологической схеме рисунка 5.1 требует дополнительных расходов на бак-аккумулятор, трубопроводы, арматуру и т.д.

Численные оценки сроков окупаемости были проведены на основании имеющихся экспериментальных данных по поступлению солнечного излучения для г. Минска. Эти данные были получены при эксплуатации опытных водонагревательных установок котельной п. Сосны и Государственного экологического университета им. Сахарова г. Минска.

На основании этих экспериментальных данных КПД коллектора составляет 70-60%. При КПД солнечного коллектора, равном 65%, используемая часть солнечной энергии составит 780 кВт·ч/м² в год (0,67 Гкал/м² в год).

При минимальной стоимости 1 м² нагревателя 120 $ дополнительные расходы на трубопроводы, арматуру и т.д. составят оценочно около 20 $ на каждый м². С учетом расходов на проект (5%) и строительно-монтажных работ (25%) оценочная приведенная полная стоимость 1 м² составит около 180 $.

Расчет сроков окупаемости произведен на основании имеющихся данных по теплопотреблению 12-ти квартирного жилого дома, приведенных в таблице 5.1. Ориентировочная стоимость оборудования рассчитана исходя из потребной площади коллекторов для климатических условий Гомельской области.

Таблица 5.1 - Данные для сравнения

Объект	Расход тепла на ГВС, Гкал/мес.	Расчетная площадь гелиоколлектора, м2	Ориентировочная стоимость оборудования, $*
			Плоские коллекторы СООО «Голес», BY	Трубчатые вакуумные коллекторы компании «Athmosfera», UA
12-ти квартирный жилой дом в н. п. Иговка Добрушского района	4,5	56	6 720	18 050
Примечание: Ориентировочная стоимость дополнительных материалов для монтажа гелиосистемы (трубопровод, краны, муфты, подрывные клапаны, обратные клапаны, изоляция и т.п.) составляет 10-20% от стоимости оборудования.

Диаграмма на рисунке 5.2 иллюстрирует соотношение тепловой энергии, вырабатываемой гелиосистемой и полученной от дополнительных источников.

Рисунок 5.2 - Сезонная эффективность гелиоводонагревательной установки с трубчатыми вакуумными коллекторами

При использовании плоских гелиоколлекторов эффективность системы в холодное время года ниже, в теплое - выше. Интегральная тепловая мощность за год практически совпадает.

Расчетный потенциал энергосбережения по предлагаемому мероприятию представлен в таблице 5.2.

Таблица 5.2 - Расчетный потенциал энергосбережения от реорганизации системы ГВС

Месяц	Объемы теплозатрат на ГВС, замещаемые тепловой энергией от гелиосистемы, Гкал	Месяц	Объемы теплозатрат на ГВС, замещаемые тепловой энергией от гелиосистемы, Гкал
Январь	1,710	Июль	4,318
Февраль	1,881	Август	4,275
Март	2,993	Сентябрь	3,506
Апрель	3,420	Октябрь	2,565
Май	4,361	Ноябрь	1,197
Июнь	4,403	Декабрь	1,112
Итого за год	35,739
Втт*	157,200
Резерв экономии, т у.т.	5,620
*Нормативный удельный расход топлива на отпуск тепловой энергии согласно данным котельных

Для расчета срока окупаемости стоимость основного и вспомогательного оборудования и материалов определяют согласно договорных цен на основании конкурсного отбора, стоимость проектных и пуско-наладочных работ - соответственно 10 % и 20 % от стоимости строительно-монтажных работ; стоимость строительно-монтажных работ - 45 % от стоимости оборудования.

Расчет капиталовложений в мероприятие:

К = (1,2 + 1,3 Ч 0,45) Ч С_оборуд

Определение срока окупаемости мероприятия за счет экономии топлива:

Ср_ок = К / (В_тэ Ч С_топл), лет,

где К - капиталовложения в мероприятие;

В_тэ - экономия топлива от внедрения мероприятия;

С_топл - стоимость 1 т у.т. на момент составления расчета.

Расчетные сроки окупаемости мероприятия для исследуемого объекта:

- Плоские коллекторы СООО «Голес», BY - 9 лет;

- Трубчатые вакуумные коллекторы компании «Athmosfera», UA - 24 года.

Поскольку срок службы гелиоколлекторов не превышает 20 лет, использование систем на трубчатых вакуумных коллекторах представляется нецелесообразным. Реорганизация системы горячего водоснабжения с замещением затрат тепловой энергии котельной в теплое время года возможна с использованием плоских коллекторов отечественного производителя.

5.1.3 Устройство системы вентиляции с рекуперацией тепла

Приточно-вытяжные системы вентиляции с рекуперацией тепла обладают множеством достоинств. Утилизация тепла этих установок позволяет экономить от 50 до 85 % выбрасываемой тепловой энергии. Системы вентиляции с рекуперацией имеют автоматическое управление. Имеется возможность регулирования расхода воздуха и тепловой производительности. Главной отличительной чертой таких установок является их невысокая стоимость и оптимальное соотношение цена-качество.

Ниже приведем определение энергетической эффективности использования тепловой насосной установки (ТНУ) в системах вентиляции и кондиционирования воздуха по сравнению с использованием традиционных схем с водяными подогревателями воздуха.

1. Используем рекуператор тепловой энергии системы вентиляции с расходом воздуха 1000 м³/ч.

Количество теплоты, идущее на нагрев приточного воздуха уходящим на 1000 нм³/ч, Гкал:

Q_год V_ср·c_в·(t_ср t_ср.от )··N_раб ··10^?6

Q_год 1000 1(18 (26))1,2 188 24 0,6 10⁶ / 4,19 14,8 10 ³ Гкал,

где c_в 1 кДж/(кг С) - теплоемкость воздуха;

t_ср.от 26 °С - средняя за отопительный период температура наружного воздуха для н. п. Иговка;

1,18 кг/м³ - плотность воздуха;

N_раб - число часов работы системы вентиляции за отопительный период, ч;

- эффективность рекуператора, для пластинчатых реуператоров принимаем 0,6.

Годовая экономия тепловой энергии в т у. т.:

B_тэ Q_год 0,175 14,8 0,175 2,59 т у. т.

Увеличение расхода электрической энергии за счет принудительной вентиляции на 1000 нм³/ч, тыс. кВт • ч :

W_в N_в·T_раб 2 0,1 24 188 0,902 тыс. кВт · ч,

где N_в - мощность приточного (вытяжного) вентилятора, кВт:

N_в V_ср ·с·H /(_В 3600) 1000 1,18 200/(0,65 3600) 100 Вт;

Т_раб- время работы вентилятора в году, ч.

Увеличение расхода электроэнергии в т у. т. :

B_ээ W_В 0,28 0,902 0,28 0,253 т у. т.

Изменение расхода условного топлива:

B B_тэ В_ээ 2,59 0,253 2,34 т у. т.

2. Расчет и анализ энергетической и экономической эффективности внедрения парокомпрессионного теплового насоса (ПТН) и воздушной климатической системы (ВКС) по сравнению с нагревом воздуха от газового котла с калорифером.

Удельный расход топлива на выработку теплоты в котлоагрегате, использующем теплоту сгорания органического топлива, составит:

b_ка _1000_

29,3 _ка _1000_

29,3 0,92 37,1 кг у. т./ГДж = 155,4 кг у. т./Гкал,

где _ка - КПД котла (для газовых котлов не менее 92 %).

С учетом потерь в теплопроводах и рекуператоре удельный расход на отпуск составит 41,6 кг у. т./ГДж (174,4 кг у. т./Гкал).

В парокомпрессионном тепловом насосе (ПТН) при использовании электроэнергии на привод компрессора от тепловой электростанции удельный расход топлива, кг у. т./ГДж:

b_ТН ____1000___

29,3·µ_тн·_тн·с

Экономия условного топлива рассчитывается для каждого диапазона температур наружного воздуха по формуле (8), а затем суммируется за год:

В (b_ка b_тн )·Q_отп

Среднегодовой коэффициент трансформации (СОР) для заданного теплоперепада определяем по характеристикам воздушного парокомпрессионного теплового насоса серии ZUBADAN компании Mitsubishi Electric (рисунок 5.3).



Рисунок 5.3 - Энергетические характеристики теплового насоса в зависимости от температуры наружного воздуха

Расчеты для ВКС производятся аналогично ПТН. СОР определяется исходя из данных производителя (рисунок 5.4).

Рисунок 5.4 - Сравнение ВКС (1) и ПТН (2) в режиме отопления

3. Рассчитана схема с совместным применением ПТН и рекуператора тепловой энергии (рисунок 5.5).



Рисунок 5.5 - Принципиальная схема ПТН с рекуператором

Из формул для определения количества теплоты, полученного в рекуператоре, определим температуры приточного t_вых^рек2 и вытяжного t_вых^рек1 воздуха на выходе из рекуператора:

Q_рек V_возд ··с_в (t_вых^рек1 t_нар );

Q_рек V_возд ··с_в (t_вн t_нар )

Q V_возд ··с_в (t_вн t_вых^рек2 )

Получаем:

t_вых^рек1 t_вн (t_вн t_нар );

t_вых^рек2 t_нар (t_вн t_нар ).

Для нахождения СОР для начала необходимо определить температуру низкопотенциального воздуха на выходе из ПТН. Для этого воспользуемся формулами для нахождения тепловых мощностей испарителя и конденсатора:

Q_конд V_возд ··с_в (t_вн t_нар);

Q_исп V_{возд ·}·св (t_вн t_вых),

где Q_исп - тепловая мощность испарителя, кВт;

Q_конд - тепловая мощность конденсатора, кВт;

t_нар - температура наружного воздуха, °С;

t_вых - температура низкопотенциального воздуха на выходе из ПТН, °С;

Однако так как СОР также является функцией от температуры воздуха на выходе, то расчет ведем методом последовательных приближений до тех пор, пока разница в принятой и расчетной температуре выходящего воздуха не станет меньше 1 °С.

Экономия условного топлива расчитывается как сумма экономии топлива от рекуператора и от ТН.

5.2 Выводы о проведенных мероприятиях по энергосбережению

Для того, чтобы сделать здание более энергоэффективным необходимо использовать гелиевые коллекторы для обеспечения ГВС на летний период. Это позволит значительно сэкономить затраты в сравнении с использованием для нагрева воды котельного оборудования. В ходе расчета выяснилось, что достаточно установить плоские коллекторы отечественного производства.