Нормативно-грошова оцінка земель села Чорна Красноокнянського району Одеської області
Аналіз сучасного стану нормативної грошової оцінки земель в Україні. Грошова оцінку земель населеного пункту та земель сільськогосподарського призначення села Чорна Красноокнянського району Одеської області. Рекомендації щодо підвищення якості оцінки.
| Рубрика | Экономика и экономическая теория |
| Вид | курсовая работа |
| Язык | украинский |
| Дата добавления | 03.04.2019 |
| Размер файла | 256,8 K |
Отправить свою хорошую работу в базу знаний просто. Используйте форму, расположенную ниже
Студенты, аспиранты, молодые ученые, использующие базу знаний в своей учебе и работе, будут вам очень благодарны.
Размещено на http://www.allbest.ru/
МІНІСТЕРСТВО ОСВІТИ І НАУКИ УКРАЇНИ
Одеська державна академія будівництва та архітектури
Кафедра землеустрою та кадастру
КУРСОВА РОБОТА
з дисципліни "Основи оцінки нерухомості"
на тему: "Нормативно-грошова оцінка земель села Чорна Красноокнянського району Одеської області "
Виконав: студент групи ЗтК-416
Скалка Н.Ю.
Перевірив: доц. Колосюк ас. Константінова О.В.
Одеса, 2018 р.
Реферат
Тема курсової роботи: "Нормативно-грошова оцінка земель села Чорна Красноокнянського району Одеської області".
Автор розробки: Скалка Наталя Юріївна.
Обсяг пояснювальної записки: 46 стр., 14 таблиць, 1 рисунок, 10 джерел літератури, 3 аркуші графічної частини.
Об'єкт дослідження: село Чорна Красноокнянського району Одеської області.
Мета курсової роботи: вивчення сучасного стану нормативної грошової оцінки земель в Україні, провести грошову оцінку земель населеного пункту та земель сільськогосподарського призначення село Чорна Красноокнянського району Одеської області, розробка рекомендацій щодо оцінки земель з метою підвищення якості оцінки, оптимізації методики оцінки та напрямки подальшого використання роботи.
Ключові слова: нормативна грошова оцінка земель, технічна докуменація, витрати, індекс цінності, вартість, локальні фактори, економіко-планувальне зонування, підходи та методи оцінки
Зміст
- Реферат
- Вступ
- 1. Огляд літератури
- 2. Характеристика об'єкту дослідження
- 2.1 Інформація щодо розвитку соціальної, оздоровчої, промислової та транспортної інфраструктури
- 2.2 Відомості щодо кількісного та якісного складу земель села Чорна
- 2.3 Структура земель села Чорна які визначаються для розрахунку середньої (базової) вартості одного квадратного метра земель
- 3. Проведення нормативної грошової оцінки земель села Чорна
- 4. Визначення витрат на облаштування та базової вартості земель села Чорна
- 5. Загальні підходи до землеоціночної структуризації території села Чорна
- 6. Розрахунок комплексного індексу цінності території та виділення економіко-планувальних села Чорна
- 7. Методика визначення локальних коефіцієнтів та коефіцієнта функціонального використання
- 8. Грошова оцінка сільськогосподарських угідь
- Висновки та пропозиції
- Список використаної літератури
Вступ
Роботи з проведення нормативної грошової оцінки земель відносяться до заходів першочергового значення, що впливають на доходну частину місцевих бюджетів.
Цінність земель населених пунктів полягає у їх здатності приносити додатковий прибуток, який з'являється насамперед завдяки зручному місцезнаходженню щодо ринків збуту та інфраструктурному облаштуванню цих територій. За можливість отримання такого доходу і справляється плата за землі населених пунктів.
Серед напрямів нормативної грошової оцінки оцінка земель населених пунктів займає особливе місце. Незважаючи на порівняно невелику частку, яку становлять площі земель населених пунктів, саме тут зосереджені основний виробничий і соціальний потенціали нашої держави. Більшість земельно-майнових операцій відбувається на земельних ділянках, розташованих саме у населених пунктах.
Тому вивчення закономірностей здійснення нормативної грошової оцінки земель населених пунктів має велике теоретичне й практичне значення.
В основі нормативної грошової оцінки земель населених пунктів лежить капіталізація рентного доходу, що отримується залежно від місця розташування населеного пункту в загальнодержавній, регіональній і місцевій системах виробництва та розселення, облаштування його території та якості земель з урахуванням природно-кліматичних та інженерно-геологічних умов, архітектурно-ландшафтно та історико-культурної цінності, екологічного стану, функціонального використання земель.
Для яких цілей проводять нормативну оцінку земель населених пунктів? Проведення вказаної оцінки земель передбачено, насамперед, вимогами Земельного та Податкового кодексів України.
нормативна грошова оцінка земля
Проведення нормативної грошової оцінки земель населених пунктів передбачено статтями 13, 18 Закону України "Про оцінку земель". Її результати використовуються для визначення розміру земельного податку, орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності, державного мита при міні, спадкуванні та даруванні земельних ділянок, визначення втрат сільськогосподарського і лісогосподарського виробництва, розробки показників та механізмів економічного стимулювання раціонального використання та охорони земель. При цьому, проведення повторної нормативної грошової оцінки земель населених пунктів повинне здійснюватися щонайменш один раз на 5-7 років.
Процедуру виконання нормативної грошової оцінки земель населених пунктів визначають Методика нормативної грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення та населених пунктів, затверджена постановою Кабінету Міністрів України від 23.03.1995 року №213 та Порядок нормативної грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення та населених пунктів, затверджений Наказом Держкомзему України від 27.01.2006 року № 18/15/21/11.
1. Огляд літератури
Земля є основним національним багатством, що перебуває під особливою охороною держави. [1. ст 14]. Земля, її надра, атмосферне повітря, водні та інші природні ресурси, які знаходяться в межах території України, природні ресурси її континентального шельфу, виключної (морської) економічної зони є об'єктами права власності Українського народу. Від імені Українського народу права власника здійснюють органи державної влади та органи місцевого самоврядування в межах, визначених законодавством. Кожний громадянин має право користуватися природними об'єктами права власності народу відповідно до закону. [1. ст 13.].
Земельні відносини - це суспільні відносини щодо володіння, користування і розпорядження землею. [2. ст 2], ці суспільні відносини виникають і в сфері оцінки землі, вони регулюються Конституцією України, Земельним Кодексом України, Податковим Кодексом України, законами України та іншими нормативно-правовими актами. Розглянемо детальніше регулювання земельних відносин в сфері нормативної грошової оцінки земель.
В Земельному Кодексі про грошову оцінку земельних ділянок сказано, що "грошова оцінка земельних ділянок визначається на рентній основі. Залежно від призначення та порядку проведення грошова оцінка земельних ділянок може бути нормативною і експертною. Нормативна грошова оцінка земельних ділянок використовується для визначення розміру земельного податку, втрат сільськогосподарського і лісогосподарського виробництва, економічного стимулювання раціонального використання та охорони земель тощо. Експертна грошова оцінка використовується при здійсненні цивільно-правових угод щодо земельних ділянок. Грошова оцінка земельних ділянок проводиться за методикою, яка затверджується Кабінетом Міністрів України [2. ст201].
В Податковому Кодексі уточнюється, що "грошова оцінка земельних ділянок - капіталізований рентний дохід із земельної ділянки, визначений відповідно до законодавства центральним органом виконавчої влади, що реалізує державну політику у сфері земельних відносин". [3 ст 13 п 14.1.125]. База оподаткування земельним податком є: нормативна грошова оцінка земельних ділянок з урахуванням коефіцієнта індексації [3. ст.271], також для визначення розміру податку та орендної плати використовується нормативна грошова оцінка земельних ділянок. Центральний орган виконавчої влади, що реалізує державну політику у сфері земельних відносин здійснює управління у сфері оцінки земель та земельних ділянок. Центральний орган виконавчої влади, що реалізує державну політику у сфері земельних відносин за індексом споживчих цін за попередній рік щороку розраховує величину коефіцієнта індексації нормативної грошової оцінки земель, на який індексується нормативна грошова оцінка сільськогосподарських угідь, земель населених пунктів та інших земель несільськогосподарського призначення [3. ст289. п 289.1,289.2].
Закон України "Про оцінку земель" визначає правові засади проведення оцінки земель, професійної оціночної діяльності у сфері оцінки земель в Україні та спрямований на регулювання відносин, пов'язаних з процесом оцінки земель, забезпечення проведення оцінки земель, з метою захисту законних інтересів держави та інших суб'єктів правовідносин у питаннях оцінки земель, інформаційного забезпечення оподаткування та ринку земель. Цей закон є основним в сфері оцінки земель і точніше розкриває всі поняття.
Перейдемо до розгляду нормативної грошової оцінки. "Нормативна грошова оцінка земельних ділянок - капіталізований рентний дохід із земельної ділянки, визначений за встановленими і затвердженими нормативами. Рентний дохід (земельна рента) - дохід, який можна отримати із землі як фактора виробництва залежно від якості та місця розташування земельної ділянки" [4. ст1]. В законі визначаються об'єкти та суб'єкти оціночної діяльності, принципи та основні завдання проведення оцінки земель. Визначено права та обов'язки оцінювачів з експертної грошової оцінки земельних ділянок та розробників технічної документації з оцінки земель. Регулюється діяльність у сфері оцінки земель, нормативно-методичне регулювання.
Розглянемо підстави та порядок проведення нормативної грошової оцінки земельних ділянок. "Підставою для проведення оцінки земель (бонітування ґрунтів, економічної оцінки земель та нормативної грошової оцінки земельних ділянок) є рішення органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування. Нормативна грошова оцінка земельних ділянок може проводитися також на підставі договору, який укладається заінтересованими особами в порядку, встановленому законом" [4. ст15]. "Нормативна грошова оцінка земельних ділянок проводиться відповідно до державних стандартів, норм, правил, а також інших нормативно-правових актів на землях усіх категорій та форм власності. Нормативна грошова оцінка земельних ділянок проводиться:
розташованих у межах населених пунктів незалежно від їх цільового призначення - не рідше ніж один раз на 5-7 років;
розташованих за межами населених пунктів земельних ділянок сільськогосподарського призначення - не рідше ніж один раз на 5-7 років, а несільськогосподарського призначення - не рідше ніж один раз на 7-10 років.
Нормативна грошова оцінка земельних ділянок проводиться юридичними особами, які є розробниками документації із землеустрою відповідно до Закону України "Про землеустрій"". [4. ст18]
Результатами проведення нормативної грошової оцінки є технічна документація з оцінки земель. Потім технічна документація затверджується відповідним органом місцевого самоврядування.
Закон України "Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні" визначає правові засади здійснення оцінки майна, майнових прав та професійної оціночної діяльності в Україні, її державного та громадського регулювання, забезпечення створення системи незалежної оцінки майна з метою захисту законних інтересів держави та інших суб'єктів правовідносин у питаннях оцінки майна, майнових прав та використання її результатів. На відміну від закону "Про оцінку земель" цей закон розкриває поняття оціночної діяльності і зазначає, що це - "діяльність оцінювачів та суб'єктів оціночної діяльності, визнаних такими відповідно до положень цього Закону, яка полягає в організаційному, методичному та практичному забезпеченні проведення оцінки майна, розгляді та підготовці висновків щодо вартості майна". [5. ст.4].
Регламент механізму нормативно-грошової оцінки земельних ділянок сільськогосподарського призначення та земель населених пунктів визначає "Порядок нормативної грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення та населених пунктів". Цей порядок повторює вищезазначені закони та розкриває їх зміст. А саме зазначає, що "інформаційною базою для нормативної грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення є матеріали державного земельного кадастру (кількісна і якісна характеристика земель, бонітування ґрунтів, економічна оцінка земель), матеріали внутрігосподарського землевпорядкування, а земель населених пунктів - їх генеральні плани та проекти планування і забудови населених пунктів, матеріали економічної оцінки території, матеріали інвентаризації земель населених пунктів проекти забудови та розподілу території населених пунктів, місцеві правила забудови. [7. п.1.4.] "В основу визначення нормативної грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення покладено рентний дохід, який створюється при виробництві зернових культур і визначається за даними економічної оцінки земель, проведеної в 1988 році. В умовах інфляції рентний дохід обчислюється у натуральних одиницях (у центнерах зерна), який при визначенні грошової оцінки переводиться у вартісний вираз за поточними цінами на дату оцінки. Величина нормативної грошової оцінки є добутком річного рентного доходу і терміну його капіталізації. Термін капіталізації встановлюється 33 роки. Нормативна грошова оцінка здійснюється окремо за орними землями, землями під багаторічними насадженнями, природними сіножатями і пасовищами послідовно в Україні, Автономній Республіці Крим і областях, адміністративних районах, сільськогосподарських підприємствах, окремих земельних ділянок. Нормативна грошова оцінка орних земель, земель під багаторічними насадженнями, природними сіножатями і пасовищами в сільськогосподарських підприємствах, створених на базі реформованих колективних сільськогосподарських підприємств та інших підприємств, обчислюється після уточнення меж і площ земель" [7. п.2]
В цій роботі було вирахувано нормативна грошова оцінка земель сільськогосподарського призначення як окремої земельної ділянки. Загальна нормативна грошова оцінка окремої земельної ділянки визначається сумою добутків площ агровиробничих груп ґрунтів на їх нормативні грошові оцінки. [7. п 2.4]
Розглянемо нормативну грошову оцінку земель населених пунктів. "В основі нормативної грошової оцінки земель населених пунктів лежить капіталізація рентного доходу, що отримується залежно від місця розташування населеного пункту в загальнодержавній, регіональній і місцевій системах виробництва та розселення, облаштування його території та якості земель з урахуванням природно-кліматичних та інженерно-геологічних умов, архітектурно-ландшафтної та історико-культурної цінності, екологічного стану, функціонального використання земель. Населені пункти включають землі всіх категорій за основним цільовим призначенням, які розташовуються в їх адміністративних межах. Нормативна грошова оцінка населених пунктів для всіх категорій земель та земельних ділянок (за винятком сільськогосподарських угідь).
Стандарт Держкомзему СОУ ДКЗР 0032632-012: 2009 "Оцінка земель. Правила розроблення технічної документації з нормативної грошової оцінки земель населених пунктів", стандарт складається з трьох розділів: сфера застосування; терміни та визначення понять; познаки та скорочення; загальні вимоги. Перший розділ визначає сферу застосування цього стандарту. встановлює якісні та кількісні показники, параметри, що регламентують розроблення і випуск технічної документації з нормативної грошової оцінки земель населених пунктів із урахуванням географічних, екологічних, економічних, соціальних, планувальних та інших умов. Також стандарт визначає вимоги до змісту та структури технічної документації. Застосування стандарту сприятиме розвитку земельно-господарських відносин, уніфікації виконання робіт з нормативної грошової оцінки різними суб'єктами господарювання, стандартизації, підвищення якості оцінювання земель. Другий розділ містить основні поняття та визначення. Третій розділ описує вимоги до технічної документації з нормативної грошової оцінки земель населених пунктів - для міст із чисельністю населення 50 тис. осіб і більше; для міст із чисельністю населення менше 50 тис. осіб, а також селищ міського типу; вимоги до технічної документації з нормативної грошової оцінки земель сільських населених пунктів та вимоги до електронних растрових або векторних карт.
У складі технічної документації з нормативної грошової оцінки земель сільських населених пунктів розробляються: пояснювальна записка; графічні матеріали; додатки (в разі необхідності). Далі розкривається, що повинна собі містити пояснювальна записка, а саме характеристика сучасного стану населеного пункту; правова та нормативно-методична база грошової оцінки земель; розрахунок нормативної грошової оцінки земель населеного пункту; основні техніко-економічні показники.
Підсумовуючи розділ потрібно сказати, що законодавством України було відрегульовано суспільно-економічні відносини в сфері нормативної оцінки земель, визначено методи її оцінки.
2. Характеристика об'єкту дослідження
Рис. 2.1 Ситуаційна схема розташування села Чорна
Чорна - село, центр сільської Ради, якій підпорядковані населені пункти Веселий Кут, Гавиноси, Дігори, Євменівка. Розташована в долині річки Тростянця (притока Ягорлика). Відстань до районного центру - 15 км, до найближчої залізничної станції Чубівка (на лінії Одеса - Київ) - 35 км. Населення - 3,1 тис. чоловік.
Село засноване в 1740 році. Заселено переважно переселенцями молдаванами і селянами-втікачами з Правобережної України. Його назва походить від долини, де оселилися перші жителі, яку вкривав густий чорний дубовий ліс. Спочатку населення жило на кількох хуторах. З часом вони злилися в одне поселення, яке швидко зростало за рахунок припливу нових жителів. Так, якщо 1796 року в Чорній налічувалося 72 двори і 345 душ (200 чоловіків і 145 жінок), то через 2 роки тут був вже 91 двір і жило 450 чоловік. Займалось населення переважно сільським господарством, але робочу худобу мало трохи більше половини дворів. У 42 родин не було ні коней, ні волів. Всі селяни платили грошовий податок і відбували панщину на користь князя Любомирського.
Площа поселення становить 5,74 км, щільність населення 375,78 осіб/км2. Міжміський телефонний код +380 4861, поштовий індекс 67911.
Міжміський телефонний код - +380 4851, поштовий індекс - 67841. Двобуквений код автомобільних номерів - "ВН", і він збігається з кодами Одеси та Овідіополя. Відстань по автодорогах до обласного центру 191 км, а до районного центру 14,6 км.
Територія села Чорна станом на 1.01.2018 р. складала 791,1099 га.
2.1 Інформація щодо розвитку соціальної, оздоровчої, промислової та транспортної інфраструктури
Промисловість району представлена підприємствами харчової, добувної промисловості. Фінансове обслуговування і надання кредитів для населення, установ та організацій району здійснюють:
відділення ЗАТ "Южне ГРУ "Приватбанк"
відділення ОБУ № 2830 ВАТ "Державний ощадний банк України"
В економіці району провідна роль належить сільськогосподарському виробництву. Середня вартість майнового паю становить 694 грн.
Пріоритетним напрямком у розвитку сільського господарства є землеробство.
Медичні послуги населенню надають центральна районна лікарня, Маяківська сільська лікарська амбулаторія, Чорнянська амбулаторія сімейного типу та 26 фельдшерських акушерських пунктів.
Культурно-просвітню роботу проводять: дитяча музична школа, Красноокнянський районний Будинок культури, 6 сільських Будинків культури, 22 сільських клуби, центральна районна бібліотека, районна дитяча бібліотека та 26 сільських бібліотек.
Медичні послуги населенню надають: Красноокнянська центральна районна лікарня, до складу якої входять 5 відділень (терапевтичне, пологове, інфекційне, хірургічне, дитяче); Красноокнянський районний центр первинної медико-санітарної допомоги, до складу якого входять - амбулаторія загальної практики сімейної медицини (АЗПСМ) с. Маяк, АЗПСМ с. Ставрово, АЗПСМ с. Чорна, АЗПСМ с. Новосамарка та 24 фельдшерських пунктів.
2.2 Відомості щодо кількісного та якісного складу земель села Чорна
Місцевість території слабогорбиста, пересічена долиною річки Тростянець, а також ярами та балками шириною від 10 до 45 м, глибиною до 15 м. Поверхня здебільшого рівнинна.
Поширені ландшафти виположених схилів, височин з чорноземами звичайними малогумусними, а також лесових дернованих рівнин з чорноземами південними малогумусними та дерновані лесові рівнини з чорноземами південними слабосолонцюватими в поєднанні з темно-каштановими солонцюватими грунтами в комплексі з лучно-чорноземними греєвими грунтами і глеєсолодями подів.
Переважно теплий і посушливий. Середньорічна температура тут коливається від +9,7°C до +10,1°C. Зима помірно м'яка, середня температура січня - 3°С. Невеликі морози зазвичай змінюються відлигами. Сніговий покрив нестійкий, товщина 5-10 см. Літо дуже тепле, посушливе, середня температура липня +22°С. Для першої половини літа характерні зливові дощі, друга половина посушлива. Вітри на протязі всього року переважно північні і північно-західні (швидкість 3-5 м/с). Загальна сума опадів 340-470 мм на рік. Територія селищної ради схильна до посух, пилових бурь, суховіїв.
2.3 Структура земель села Чорна які визначаються для розрахунку середньої (базової) вартості одного квадратного метра земель
Таблиця 2.1
|
Територіальні елементи |
площа, га |
|
|
Територія населеного пункту у встановлених межах |
||
|
Територія, яка приймається для визначення середньої (базової) вартості 1 м. кв. земель населеного пункту, у тому числі: |
||
|
землі житлової забудови |
242,0517 |
|
|
землі промисловості (крім земель зайнятими відкритими розробками та природними відвалами) |
3,3627 |
|
|
землі транспорту та зв'язку (крім земель залізниці та зв'язку) |
109,4193 |
|
|
землі комерційного використання |
2,8825 |
|
|
землі громадського призначення |
18,525 |
|
|
землі відпочинку |
3,8282 |
|
|
кладовища |
3,0644 |
|
|
землі зайняті поточним будівництвом |
3,0180 |
|
|
землі сільськогосподарського використання, що не відносяться до земель сільськогосподарських угідь |
52,2864 |
|
|
Територія, яка не приймається для визначення середньої (базової) вартості 1 м. кв. земель населеного пункту, у тому числі: |
||
|
Сільськогосподарські угіддя, в тому числі: |
||
|
рілля |
364,5935 |
|
|
багаторічні насадження |
37,5741 |
|
|
сіножаті |
6,4982 |
|
|
пасовища |
88,1060 |
3. Проведення нормативної грошової оцінки земель села Чорна
В основі нормативної грошової оцінки земель населених пунктів лежить капіталізація рентного доходу.
На капіталізований розмір рентного доходу у населеному пункті впливає:
місце знаходження населеного пункту у загальнодержавній, регіональній, місцевій системах виробництва та розселення;
облаштування території населеного пункту та якості земель з урахуванням природно-кліматичних та інженерно-геологічних умов;
архітектурно-ландшафтна та історико-культурна цінність, екологічний стан території населеного пункту;
характер функціонального використання земель населеного пункту.
Процедура виконання грошової оцінки земель населених пунктів визначена Порядком нормативної грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення та населених пунктів.
На першому етапі визначається базова (середня) для даного населеного пункту - вартість одного квадратного метра земель, яка залежить від місця розташування населеного пункту у загальнодержавній, регіональній та місцевій системах виробництва і розселення та рівня освоєння і облаштування території.
На другому етапі базова вартість диференціюється в межах населеного пункту по економіко-планувальних зонах, які встановлюються в залежності від неоднорідності функціонально-планувальних якостей території, котрі впливають на розмір рентного доходу: різниця доступності, в рівні інженерного забезпечення та благоустрою території, розвитку сфери обслуговування населення, в екологічній якості території та привабливості середовища.
На третьому етапі визначається вартість одного квадратного метра земельної ділянки певного функціонального використання з урахуванням територіально - планувальних, інженерно-геологічних, історико-культурних, природно-ландшафтних, санітарно-гігієнічних та інженерно - інфраструктурних особливостей її місцезнаходження.
Відповідно до Методики нормативної грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення та населених пунктів, затвердженої Постановою Кабінету Міністрів України, грошову оцінку земель населених пунктів визначають за формулою:
де:
Цн - грошова оцінка квадратного метра земельної ділянки, грн.;
В - витрати на освоєння та облаштування території в розрахунку на квадратний метр, грн.;
Нп - норма прибутку, 6%;
Нк - норма капіталізації, 3%;
Кф - коефіцієнт, який характеризує функціональне використання земельної ділянки (під житлову та громадську забудову, для промисловості тощо);
Км - коефіцієнт, що характеризує місце розташування земельної ділянки.
Витрати на освоєння та облаштування території (В) включають вартість інженерної підготовки, головних споруд і магістральних мереж водопостачання, каналізації, теплопостачання, електропостачання (включаючи зовнішнє освітлення), слабо струмкових пристроїв, газопостачання, вартість санітарної очистки, зелених насаджень загального користування, вулично-дорожньої мережі, міського транспорту.
Коефіцієнт, який характеризує функціональне використання земельної ділянки (Кф), враховує відносну прибутковість наявних у її межах видів економічної діяльності й встановлюється для певних категорій забудованих земель. Функціональне використання земельної ділянки залежить від її цільового призначення, яке встановлюється відповідно до Земельного кодексу України, а також від функціонально-планувальної структури населеного пункту, що виділяється у генеральному плані або іншому містобудівному документі.
Коефіцієнт, який характеризує місце розташування земельної ділянки (Км), враховує вплив ренти місцеположення на загальний рентний дохід.
Значення даного коефіцієнта, згідно "Порядку нормативної грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення та населених пунктів", обумовлюється трьома групами ренто утворюючих факторів: регіонального, зонального та локального характеру і обчислюється за формулою:
Км Км1Км2Км3, (2)
де:
Км1 - коефіцієнт, який характеризує залежність рентного доходу від місцеположення населеного пункту у загальнодержавній, регіональній і місцевій системах виробництва і розселення - регіональні фактори (цей коефіцієнт можна назвати регіональним);
Км2 - коефіцієнт, який характеризує залежність рентного доходу від ступеню містобудівної цінності території міста (економіко-планувальної зони) - зональні фактори (цей коефіцієнт можна назвати зональним);
Км3 - коефіцієнт, який характеризує залежність рентного доходу від особливостей місцеположення земельної ділянки в межах економіко - планувальної зони - локальні фактори (цей коефіцієнт можна назвати локальним).
Загальна формула грошової оцінки земель населених пунктів має такий вигляд:
Цн Цнм Кф Км2 Км3, (3)
де:
Цнм - базова вартість одного квадратного метра земель населеного пункту, грн.
Масовий характер грошової оцінки земель населених пунктів обумовлює послідовність процедури її визначення. Важлива роль при цьому належить визначенню базової (середньої для даного населеного пункту) вартості, яка дає узагальнене уявлення про реальні переваги розміщення в тому чи іншому населеному пункті і є вихідною базою при диференціації 19 міських земель за споживчою привабливістю. Базова вартість земель населеного пункту відображає результат дії зовнішніх і внутрішніх факторів ренто утворення на рівні населеного пункту.
У відповідності з вимогами Порядку грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення та населених пунктів, базова вартість одного квадратного метра земель населеного пункту в залежності від рівня освоєння та облаштування його території, а також його місця в загальнодержавній, регіональній та місцевій системах виробництва та розселення визначається за формулою:
Для всіх земельних ділянок, які розташовані в межах конкретного населеного пункту базова вартість матиме однакове значення.
Основним елементом базової вартості земель є витрати на освоєння та облаштування території населеного пункту. Базою для обчислення витрат на освоєння та облаштування в розрахунку на 1 кв. м є оціночна територія, яка дорівнює площі забудованої території населеного пункту у встановлених межах.
Нормативна оцінка всієї земельної ділянки (Ц) визначається як добуток грошової оцінки одного квадратного метра та її площі (S):
Ц Цн S, м (5)
4. Визначення витрат на облаштування та базової вартості земель села Чорна
Вихідними даними для здійснення грошової оцінки земель є нормативні документи про статус населеного пункту та його межі, данні державного земельного кадастру про правовий, природний та господарський стан земель, данні державної та відомчої статистичної звітності, що характеризують об'єкти інженерно - транспортного облаштування території матеріали чергових планів, які ведуться землевпорядними органами, органами містобудування та архітектури, комунальними службами.
Збір вихідних даних проводиться по окремих видах інфраструктурного облаштування за формами, в яких відображені наявні об'єкти інженерної, транспортної то природоохоронної інфраструктури в натуральних вартісних показниках з одночасним їх відображенням на графічному матеріалі, що забезпечило необхідний контроль за повнотою та достовірністю наданої інформації.
Основним елементом базової вартості земель є витрати на освоєння та облаштування території населеного пункту. До цих витрат включаються вартість лише елементів інженерно-транспортної та природоохоронної інфраструктури населеного пункту.
Інформаційною базою для визначення витрат на освоєння та облаштування території населеного пункту є дані статистичної звітності та матеріали обстеження даного населеного пункту.
Витрати на освоєння та облаштування території мають представлятися як відновна вартість (первісна вартість, що змінюється після переоцінки) витрат інженерної інфраструктури. Не можна використовувати дані по залишковій вартості об'єкту інфраструктури, оскільки в цьому випадку враховується амортизація вартості об'єкту за період його експлуатації.
В реальних умовах найчастіше не вдається отримати повні і точні дані щодо відновної вартості витрат.
В цьому випадку для розрахунку окремих елементів інженерної інфраструктури населеного пункту можна використовувати "Сборник укрупненных показателей затрат по застройке, инженерному оборудованию, благоустройству и озеленению городов различной величины и народнохозяйственного профиля для всех природно климатических зон страны" (Москва, 1986г.), "Укрупненные показатели восстановительной стоимости" (УПВС) для окремих видів інженерно - транспортної і природоохоронної інфраструктури з урахуванням індексу інфляції.
Розрахунки витрат на освоєння та облаштування території населеного пункту наводяться в табл.4.1.
Таблиця 4.1
Витрати на освоєння та облаштування території села Чорна
|
Назва показників |
За станом на 01.01.2018 |
||||
|
Одиниця виміру |
Натуральний показник |
Вартість (тис. грн) |
% |
||
|
Електропостачання |
|||||
|
ЛЕП кабельна |
км |
81,576 |
28343 |
0,03807 |
|
|
ТП закритого типу 10/0,4 кВ |
об'єкт |
6 |
7219 |
0,00970 |
|
|
ТП закритого типу 10/0,4 кВ (комплексний) |
об'єкт |
2 |
602 |
0,00081 |
|
|
Водопостачання |
|||||
|
Інженерні мережі (400mm) |
км |
74,708 |
159870 |
0,21473 |
|
|
Місцеві артезіанські скважини |
тис. мі/добу |
10 |
4536000 |
6,09260 |
|
|
Каналізація |
|||||
|
Інженерні мережі (400mm) |
км |
1,79 |
3830 |
0,00514 |
|
|
Насосна станція перекачки побутових і виробничих вод |
тис. мі/добу |
10 |
1026 |
0,00138 |
|
|
Телекомунікації та зв'язок |
|||||
|
Телефонні інженерні мережі |
км |
3,504 |
165 |
0,00022 |
|
|
АТС (без витрат на обладнання) |
номер |
10000 |
10800 |
0,01451 |
|
|
Вуличне освітленння |
|||||
|
Мережі повітряні |
км |
14,688 |
17 |
0,00002 |
|
|
Санітарна очистка, озеленення |
|||||
|
Парки та сквери |
га |
3,8282 |
14791 |
0,01987 |
|
|
Кладовище |
га |
2,8935 |
7255 |
0,00974 |
|
|
Вулично-дорожня мережа |
|||||
|
Дороги із твердим покриттям |
км |
6,116 |
2245795 |
3,01648 |
|
|
Мости |
м |
6244 |
67435200 |
90,57673 |
|
|
Разом |
74450913 |
100% |
Базою для обчислення витрат на освоєння та облаштування в розрахунку на 1 кв. м. є оціночна територія, яка дорівнює площі забудованої території населеного пункту у встановлених межах. Розрахунок площі здійснювався за структурою земель населеного пункту, які визначаються для розрахунку середньої вартості 1 кв. м земель.
Згідно "Порядку грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення та населених пунктів" значення коефіцієнту Км1 для населеного пункту є добутком коефіцієнтів, які враховують:
Чисельність населення, географічне положення, адміністративний статус населеного пункту та його господарські функції
Входження в приміську зону міст з чисельністю населення 100 тис. чоловік і більше
Наявність у населеного пункту статусу курорту
Входження до зон радіаційного забруднення
Таким чином, середня (базова вартість) 1 кв. м земель населеного пункту, обчислюється відповідно до “Порядку нормативної грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення та населених пунктів.
5. Загальні підходи до землеоціночної структуризації території села Чорна
Процес рентоутворення в межах населеного пункту відбувається, як правило, на достатньо великій та внутрішньо неоднорідній території, яка характеризується складним поєднанням природних і антропогенних ландшафтів, різницею в функціонально-планувальних якостях, різним рівнем прибутковості від використання земель, що призводить до неоднорідності прояву рентоутворюючих факторів. Це обумовлює необхідність її землеоціночної структуризації - економіко-планувального зонування території. Економіко-планувальні зони встановлюються на основі економічної оцінки території населеного пункту з урахуванням таких факторів:
1. Неоднорідність функціонально-планувальних якостей території;
2. Доступність до:
місць концентрації трудової діяльності (місць прикладання праці);
центрів громадського обслуговування;
місць масового відпочинку;
центру міста;
3. Рівень інженерного забезпечення та благоустрою території;
4. Рівень розвитку сфери обслуговування населення;
5. Екологічна якість території;
6. Соціально-містобудівна привабливість середовища:
різноманітність місць прикладання праці;
наявність історико-культурних та природних пам'яток;
естетика архітектурної забудови тощо.
Кількість факторів, що враховуються при здійснені економіко - планувального зонування визначається, насамперед, величиною населеного пункту, специфікою та рівнем його соціально-економічного розвитку.
Кінцевим результатом економіко-планувального зонування території населеного пункту є визначення зонального коефіцієнту Км2.
Межі та кількість економіко-планувальних зон, а також значення коефіцієнтів Км2 не є наперед заданими параметрами, а результатом по факторної оцінки території населеного пункту. Неодмінною умовою економіко-планувального зонування є виділення земельно-оціночних одиниць (оціночних районів) - територіально і функціонально визначених утворень, в межах яких і здійснюється оцінка властивостей земель населених пунктів. Слід пам'ятати, що оціночні райони є робочими одиницями оцінки, їх кількість залежить від розміру населеного пункту, його господарського профілю, адміністративного статусу і соціально-культурного потенціалу. Чим детальніша землеоціночна структуризація території, тим вищий ступінь достовірності кінцевого результату.
Оціночні райони виділяються у встановлених межах населеного пункту. Вони визначаються: магістралями загальноміського та районного рівня, смугою відводу залізниці, природними обстеженнями (річки, струмки, канали, рівчаки і т.д.), в окремих випадках - межами ділянок виробничих підприємств. Площа одного оціночного району має бути порівнюваною з мікрорайоном багатоповерхової забудови, кварталом (групою кварталів) садибної забудови. Сукупність усіх землеоціночних одиниць повинна забезпечувати повне охоплення території населеного пункту.
6. Розрахунок комплексного індексу цінності території та виділення економіко-планувальних села Чорна
Для встановлення меж економіко-планувальних зон застосовується експертний метод оцінки оціночних районів населеного пункту, який полягає у наступному: заповнена анкета експертної оцінки, що включає певну кількість факторів, найвпливовішими серед яких є доступність до центру населеного пункту, доступність до місць прикладання праці, доступність до зупинок суспільного транспорту, рівень газопостачання, водопостачання, забезпечення об'єктами торгівлі.
Оцінка окремого фактору встановлюється за 5-ти бальною шкалою. По кожному оціночному району визначається сума балів оцінки факторів, а потім середній бал в кожному з них і середньозважений бал для населеного пункту. Частка від ділення середнього балу по району (Ic) на середній бал (I) є величиною комплексного індексу цінності оціночного району (Iі).
Експертна оцінка території населеного пункту та розрахунок комплексного індексу зводиться в табл.6.1.
Таблиця 6.1. Анкета експертної оцінки території села чорна
|
№ пп |
Назва фактору |
доля впливу фактору |
ОЦІНОЧНІ ОДИНИЦІ ТА БАЛИ ОЦІНКИ |
||||||||
|
1 |
2 |
3 |
4 |
5 |
6 |
7 |
8 |
||||
|
1 |
забезпечення магазинами та закладами громадського харчування |
0,1 |
4 |
5 |
4 |
1 |
1 |
2 |
3 |
2 |
|
|
2 |
забезпечення закладами освіти |
0,15 |
1 |
1 |
2 |
2 |
1 |
2 |
5 |
5 |
|
|
3 |
забезпечення побутового обслуговування |
0,01 |
1 |
1 |
1 |
1 |
1 |
1 |
1 |
1 |
|
|
4 |
забезпечення дорогами з твердим покриттям |
0,15 |
1 |
2 |
5 |
5 |
4 |
5 |
5 |
4 |
|
|
5 |
забезпечення вуличного освітлення |
0,05 |
1 |
3 |
5 |
5 |
4 |
5 |
5 |
4 |
|
|
6 |
забезпечення школами та дитячими садочками |
0,16 |
1 |
1 |
2 |
2 |
1 |
2 |
5 |
5 |
|
|
7 |
наявність місць для відпочинку |
0,06 |
1 |
1 |
1 |
1 |
1 |
2 |
3 |
2 |
|
|
8 |
різноманітність прикладання праці |
0,1 |
1 |
1 |
1 |
1 |
1 |
1 |
2 |
1 |
|
|
9 |
забезпечення ФАП |
0,17 |
1 |
1 |
1 |
1 |
1 |
1 |
1 |
1 |
|
|
10 |
престижність району для проживання |
0,05 |
1 |
1 |
2 |
2 |
1 |
2 |
2 |
1 |
|
|
Всього |
1 |
13 |
17 |
24 |
21 |
16 |
23 |
32 |
26 |
||
|
Середній бал по оціночній одиниці (I) |
0,13 |
0,17 |
0,25 |
0,22 |
0,2 |
0,23 |
0,35 |
0,3 |
|||
|
Середній бал по оціночній одиниці (Ic) |
0,245 |
||||||||||
|
Комплексний індекс цінності (Iі) |
0,53 |
0,67 |
1,00 |
0,88 |
0,65 |
0,95 |
1,43 |
1,22 |
|
№пп |
Назва фактору |
доля впливу фактору |
ОЦІНОЧНІ ОДИНИЦІ ТА БАЛИ ОЦІНКИ |
||||||||
|
9 |
10 |
11 |
12 |
13 |
14 |
15 |
16 |
||||
|
1 |
забезпечення магазинами та закладами громадського харчування |
0,1 |
4 |
4 |
5 |
4 |
4 |
1 |
2 |
1 |
|
|
2 |
забезпечення закладами освіти |
0,15 |
5 |
4 |
5 |
4 |
3 |
1 |
2 |
1 |
|
|
3 |
забезпечення побутового обслуговування |
0,01 |
2 |
1 |
2 |
3 |
2 |
1 |
1 |
1 |
|
|
4 |
забезпечення дорогами з твердим покриттям |
0,15 |
5 |
5 |
5 |
5 |
5 |
2 |
4 |
3 |
|
|
5 |
забезпечення вуличного освітлення |
0,05 |
5 |
5 |
5 |
5 |
5 |
3 |
5 |
5 |
|
|
6 |
забезпечення школами та дитячими садочками |
0,16 |
5 |
4 |
5 |
4 |
3 |
1 |
2 |
1 |
|
|
7 |
наявність місць для відпочинку |
0,06 |
5 |
3 |
4 |
3 |
2 |
1 |
1 |
1 |
|
|
8 |
різноманітність прикладання праці |
0,1 |
3 |
2 |
3 |
2 |
1 |
1 |
1 |
1 |
|
|
9 |
забезпечення ФАП |
0,17 |
3 |
1 |
3 |
1 |
2 |
1 |
1 |
1 |
|
|
10 |
престижність району для проживання |
0,05 |
3 |
3 |
4 |
4 |
3 |
1 |
3 |
2 |
|
|
Всього |
1 |
40 |
32 |
41 |
35 |
30 |
13 |
22 |
17 |
||
|
Середній бал по оціночній одиниці (I) |
0,42 |
0,34 |
0,43 |
0,34 |
0,31 |
0,13 |
0,22 |
0,16 |
|||
|
Середній бал по оціночній одиниці (Ic) |
0,245 |
||||||||||
|
Комплексний індекс цінності (Iі) |
1,73 |
1,37 |
1,76 |
1,40 |
1,25 |
0,51 |
0,88 |
0,63 |
|
№пп |
Назва фактору |
доля впливу фактору |
ОЦІНОЧНІ ОДИНИЦІ ТА БАЛИ ОЦІНКИ |
||||||||
|
17 |
18 |
19 |
20 |
21 |
22 |
23 |
24 |
||||
|
1 |
забезпечення магазинами та закладами громадського харчування |
0,1 |
1 |
1 |
1 |
2 |
4 |
4 |
5 |
4 |
|
|
2 |
забезпечення закладами освіти |
0,15 |
1 |
1 |
2 |
3 |
4 |
4 |
5 |
5 |
|
|
3 |
забезпечення побутового обслуговування |
0,01 |
1 |
1 |
2 |
3 |
4 |
5 |
3 |
2 |
|
|
4 |
забезпечення дорогами з твердим покриттям |
0,15 |
2 |
1 |
2 |
3 |
5 |
4 |
5 |
5 |
|
|
5 |
забезпечення вуличного освітлення |
0,05 |
5 |
5 |
5 |
5 |
5 |
5 |
5 |
5 |
|
|
6 |
забезпечення школами та дитячими садочками |
0,16 |
1 |
1 |
2 |
3 |
4 |
4 |
5 |
5 |
|
|
7 |
наявність місць для відпочинку |
0,06 |
1 |
1 |
2 |
3 |
4 |
4 |
5 |
4 |
|
|
8 |
різноманітність прикладання праці |
0,1 |
1 |
1 |
1 |
2 |
3 |
4 |
5 |
4 |
|
|
9 |
забезпечення ФАП |
0,17 |
1 |
1 |
1 |
1 |
4 |
4 |
5 |
3 |
|
|
10 |
престижність району для проживання |
0,05 |
1 |
1 |
2 |
3 |
4 |
5 |
5 |
4 |
|
|
Всього |
1 |
15 |
14 |
20 |
28 |
41 |
43 |
48 |
41 |
||
|
Середній бал по оціночній одиниці (I) |
0,14 |
0,1 |
0,18 |
0,26 |
0,4 |
0,41 |
0,5 |
0,43 |
|||
|
Середній бал по оціночній одиниці (Ic) |
0,245 |
||||||||||
|
Комплексний індекс цінності (Iі) |
0,55 |
0,49 |
0,73 |
1,04 |
1,67 |
1,68 |
2,03 |
1,76 |
|
№ пп |
Назва фактору |
доля впливу фактору |
ОЦІНОЧНІ ОДИНИЦІ ТА БАЛИ ОЦІНКИ |
||||||||
|
25 |
26 |
27 |
28 |
29 |
30 |
31 |
32 |
||||
|
1 |
забезпечення магазинами та закладами громадського харчування |
0,1 |
4 |
5 |
4 |
3 |
4 |
3 |
2 |
1 |
|
|
2 |
забезпечення закладами освіти |
0,15 |
4 |
3 |
2 |
1 |
1 |
1 |
1 |
1 |
|
|
3 |
забезпечення побутового обслуговування |
0,01 |
1 |
1 |
1 |
1 |
1 |
1 |
1 |
1 |
|
|
4 |
забезпечення дорогами з твердим покриттям |
0,15 |
4 |
3 |
2 |
1 |
1 |
1 |
1 |
1 |
|
|
5 |
забезпечення вуличного освітлення |
0,05 |
5 |
5 |
4 |
5 |
5 |
5 |
5 |
3 |
|
|
6 |
забезпечення школами та дитячими садочками |
0,16 |
4 |
3 |
2 |
1 |
1 |
1 |
1 |
1 |
|
|
7 |
наявність місць для відпочинку |
0,06 |
3 |
2 |
1 |
1 |
1 |
1 |
1 |
1 |
|
|
8 |
різноманітність прикладання праці |
0,1 |
2 |
2 |
1 |
1 |
1 |
1 |
1 |
1 |
|
|
9 |
забезпечення ФАП |
0,17 |
1 |
1 |
1 |
1 |
1 |
1 |
1 |
1 |
|
|
10 |
престижність району для проживання |
0,05 |
3 |
3 |
2 |
2 |
2 |
1 |
1 |
1 |
|
|
Всього |
1 |
31 |
28 |
20 |
17 |
18 |
16 |
15 |
12 |
||
|
Середній бал по оціночній одиниці (I) |
0,3 |
0,28 |
0,2 |
0,15 |
0,16 |
0,1 |
0,1 |
0,1 |
|||
|
Середній бал по оціночній одиниці (Ic) |
0,245 |
||||||||||
|
Комплексний індекс цінності (Iі) |
1,31 |
1,13 |
0,80 |
0,59 |
0,63 |
0,57 |
0,53 |
0,45 |
|
№ пп |
Назва фактору |
доля впливу фактору |
ОЦІНОЧНІ ОДИНИЦІ ТА БАЛИ ОЦІНКИ |
||||||||
|
33 |
34 |
35 |
36 |
37 |
38 |
39 |
40 |
||||
|
1 |
забезпечення магазинами та закладами громадського харчування |
0,1 |
1 |
3 |
4 |
3 |
1 |
2 |
2 |
3 |
|
|
2 |
забезпечння закладами освіти |
0,15 |
1 |
1 |
2 |
3 |
1 |
2 |
3 |
4 |
|
|
3 |
забезпечення побутового обслуговування |
0,01 |
1 |
1 |
1 |
1 |
1 |
1 |
1 |
2 |
|
|
4 |
забезпечення дорогами з твердим покриттям |
0,15 |
1 |
1 |
2 |
3 |
1 |
3 |
2 |
4 |
|
|
5 |
забезпечення вуличного освітлення |
0,05 |
3 |
3 |
5 |
5 |
3 |
4 |
3 |
5 |
|
|
6 |
забезпечення школами та дитячими садочками |
0,16 |
1 |
1 |
2 |
3 |
1 |
2 |
3 |
4 |
|
|
7 |
наявність місць для відпочинку |
0,06 |
1 |
1 |
1 |
2 |
1 |
3 |
2 |
4 |
|
|
8 |
різноманітність прикладання праці |
0,1 |
1 |
1 |
1 |
2 |
1 |
2 |
1 |
3 |
|
|
9 |
забезпечення ФАП |
0,17 |
1 |
1 |
1 |
1 |
1 |
2 |
2 |
3 |
|
|
10 |
престижність району для проживання |
0,05 |
1 |
1 |
2 |
2 |
2 |
3 |
2 |
4 |
|
|
Всього |
1 |
12 |
14 |
21 |
25 |
13 |
24 |
21 |
36 |
||
|
Середній бал по оціночній одиниці (I) |
0,1 |
0,1 |
0,2 |
0,25 |
0,12 |
0,24 |
0,23 |
0,37 |
|||
|
Середній бал по оціночній одиниці (Ic) |
0,245 |
||||||||||
|
Комплексний індекс цінності (Iі) |
0,45 |
0,53 |
0,82 |
1,03 |
0,47 |
0,96 |
0,92 |
1,49 |
|
№ пп |
Назва фактору |
доля впливу фактору |
ОЦІНОЧНІ ОДИНИЦІ ТА БАЛИ ОЦІНКИ |
||||||||
|
41 |
42 |
43 |
44 |
45 |
46 |
47 |
48 |
||||
|
1 |
забезпечення магазинами та закладами громадського харчування |
0,1 |
3 |
2 |
1 |
3 |
4 |
4 |
4 |
3 |
|
|
2 |
забезпечння закладами освіти |
0,15 |
4 |
2 |
1 |
2 |
4 |
5 |
4 |
3 |
|
|
3 |
забезпечення побутового обслуговування |
0,01 |
3 |
1 |
1 |
2 |
3 |
4 |
5 |
5 |
|
|
4 |
забезпечення дорогами з твердим покриттям |
0,15 |
4 |
3 |
3 |
3 |
5 |
5 |
4 |
3 |
|
|
5 |
забезпечення вуличного освітлення |
0,05 |
5 |
4 |
3 |
5 |
5 |
5 |
5 |
5 |
|
|
6 |
забезпечення школами та дитячими садочками |
0,16 |
3 |
2 |
1 |
2 |
4 |
5 |
4 |
3 |
|
|
7 |
наявність місць для відпочинку |
0,06 |
3 |
2 |
1 |
3 |
5 |
4 |
3 |
2 |
|
|
8 |
різноманітність прикладання праці |
0,1 |
3 |
2 |
1 |
2 |
3 |
4 |
4 |
2 |
|
|
9 |
забезпечення ФАП |
0,17 |
3 |
1 |
1 |
2 |
3 |
3 |
4 |
1 |
|
|
10 |
престижність району для проживання |
0,05 |
3 |
2 |
1 |
1 |
4 |
5 |
3 |
2 |
|
|
Всього |
1 |
34 |
21 |
14 |
25 |
40 |
44 |
40 |
29 |
||
|
Середній бал по оціночній одиниці (I) |
0,3 |
0,21 |
0,1 |
0,24 |
0,4 |
0,44 |
0,4 |
0,26 |
|||
|
Середній бал по оціночній одиниці (Ic) |
0,245 |
||||||||||
|
Комплексний індекс цінності (Iі) |
1,39 |
0,84 |
0,57 |
0,98 |
1,62 |
1,79 |
1,61 |
1,05 |
|
№ пп |
Назва фактору |
доля впливу фактору |
ОЦІНОЧНІ ОДИНИЦІ ТА БАЛИ ОЦІНКИ |
||||||||
|
49 |
50 |
51 |
52 |
53 |
54 |
55 |
56 |
||||
|
1 |
забезпечення магазинами та закладами громадського харчування |
0,1 |
2 |
5 |
5 |
4 |
3 |
2 |
2 |
1 |
|
|
2 |
забезпечння закладами освіти |
0,15 |
2 |
3 |
3 |
2 |
2 |
1 |
2 |
1 |
|
|
3 |
забезпечення побутового обслуговування |
0,01 |
2 |
5 |
5 |
4 |
4 |
3 |
3 |
2 |
|
|
4 |
забезпечення дорогами з твердим покриттям |
0,15 |
2 |
3 |
5 |
5 |
4 |
3 |
3 |
2 |
|
|
5 |
забезпечення вуличного освітлення |
0,05 |
3 |
5 |
5 |
5 |
5 |
5 |
5 |
5 |
|
|
6 |
забезпечення школами та дитячими садочками |
0,16 |
2 |
2 |
3 |
2 |
2 |
1 |
2 |
1 |
|
|
7 |
наявність місць для відпочинку |
0,06 |
1 |
2 |
1 |
1 |
1 |
1 |
1 |
1 |
|
|
8 |
різноманітність прикладання праці |
0,1 |
1 |
5 |
5 |
5 |
4 |
2 |
2 |
1 |
|
|
9 |
забезпечення ФАП |
0,17 |
1 |
4 |
3 |
2 |
1 |
1 |
1 |
1 |
|
|
10 |
престижність району для проживання |
0,05 |
1 |
5 |
4 |
4 |
4 |
3 |
3 |
2 |
|
|
Всього |
1 |
17 |
39 |
39 |
34 |
30 |
22 |
24 |
17 |
||
|
Середній бал по оціночній одиниці (I) |
0,17 |
0,36 |
0,38 |
0,32 |
0,26 |
0,182 |
0,21 |
0,1 |
|||
|
Середній бал по оціночній одиниці (Ic) |
0,245 |
||||||||||
|
Комплексний індекс цінності (Iі) |
0,68 |
1,46 |
1,53 |
1,29 |
1,08 |
0,74 |
0,87 |
0,58 |
|
№ пп |
Назва фактору |
доля впливу фактору |
ОЦІНОЧНІ ОДИНИЦІ ТА БАЛИ ОЦІНКИ |
|||
|
57 |
58 |
59 |
||||
|
1 |
забезпечення магазинами та закладами громадського харчування |
0,1 |
1 |
1 |
1 |
|
|
2 |
забезпечення закладами освіти |
0,15 |
1 |
1 |
1 |
|
|
3 |
забезпечення побутового обслуговування |
0,01 |
1 |
1 |
2 |
|
|
4 |
забезпечення дорогами з твердим покриттям |
0,15 |
2 |
1 |
1 |
|
|
5 |
забезпечення вуличного освітлення |
0,05 |
4 |
5 |
3 |
|
|
6 |
забезпечення школами та дитячими садочками |
0,16 |
1 |
1 |
1 |
|
|
7 |
наявність місць для відпочинку |
0,06 |
1 |
1 |
1 |
|
|
8 |
різноманітність прикладання праці |
0,1 |
1 |
1 |
1 |
|
|
9 |
забезпечення ФАП |
0,17 |
1 |
1 |
1 |
|
|
10 |
престижність району для проживання |
0,05 |
1 |
2 |
1 |
|
|
Всього |
1 |
14 |
15 |
13 |
||
|
Середній бал по оціночній одиниці (I) |
0,13 |
13 |
0,11 |
|||
|
Середній бал по оціночній одиниці (Ic) |
0,245 |
|||||
|
Комплексний індекс цінності (Iі) |
0,53 |
53,06 |
0,45 |
Після цього проводиться економіко-планувальне зонування території населеного пункту - об'єднання оціночних районів у економіко-планувальні зони.
Об'єднання оціночних районів здійснюється з метою узагальнення результатів оцінки території окремих оціночних районів та виділення однотипних за споживчими якостями і функціональним використанням зон.
При об'єднанні оціночних районів враховують такі фактори:
суміжність районів;
переважно однотипне функціональне використання;
близькість значення індексу Iі (величини індексів окремих оціночних районів не повинні значно відрізнятись між собою).
Значення зонального коефіцієнту Км2 для економіко-планувальної зони визначаємо як середньозважене (за часткою площі районів) індексів Iі оціночних районів, які входять до цієї зони.
В результаті проведення економіко-планувального зонування населеного пункту межі зон показують на "Схемі економіко-планувального зонування території населеного пункту". Перелік значень коефіцієнта Км2 та грошова оцінка 1 кв. м земель в межах економіко-планувальних зон наводиться в табл.6.2.
Таблиця 6.2. Визначення зонального коефіцієнта села Чорна
|
Земельно оціночні райони |
Площа земельно оціночного району, га |
Індекс цінності Іі |
Зональний коефіцієнт, Км2 |
Нормативно грошова оцінка 1 мІ в економіко-планувальній зоні, грн/мІ |
|
|
1 |
33,8522 |
0,53 |
0,75 |
46,14 |
|
|
2 |
22,8452 |
0,68 |
0,75 |
46,14 |
|
|
3 |
8,6469 |
1,01 |
1,01 |
62,14 |
|
|
4 |
15,3767 |
0,89 |
0,89 |
54,75 |
|
|
5 |
16,3614 |
0,66 |
0,75 |
46,14 |
|
|
6 |
28,4378 |
0,95 |
0,95 |
58,44 |
|
|
7 |
10,0200 |
1,44 |
1,44 |
88,59 |
|
|
8 |
15,3318 |
1,23 |
1,23 |
75,67 |
|
|
9 |
11,8683 |
1,73 |
1,50 |
92,28 |
|
|
10 |
14,3910 |
1,37 |
1,37 |
84,28 |
|
|
11 |
6,1169 |
1,77 |
1,50 |
92,28 |
|
|
12 |
8,7071 |
1,40 |
1,40 |
86,13 |
|
|
13 |
18,2736 |
1,25 |
1,25 |
76,90 |
|
|
14 |
10,6717 |
0,51 |
0,75 |
46,14 |
|
|
15 |
16,9570 |
0,89 |
0,89 |
54,75 |
|
|
16 |
17,6896 |
0,64 |
0,75 |
46,14 |
|
|
17 |
10,7593 |
0,55 |
0,75 |
46,14 |
|
|
18 |
8,5253 |
0,49 |
0,75 |
46,14 |
|
|
19 |
5,0814 |
0,73 |
0,75 |
46,14 |
|
|
20 |
4,7061 |
1,05 |
1,05 |
64,60 |
|
|
21 |
4,5501 |
1,68 |
1,50 |
92,28 |
|
|
22 |
10,2202 |
1,68 |
1,50 |
92,28 |
|
|
23 |
9,3888 |
2,04 |
1,50 |
92,28 |
|
|
24 |
23,2675 |
1,77 |
1,50 |
92,28 |
|
|
25 |
21,2873 |
1,31 |
1,31 |
80,59 |
|
|
26 |
18,4248 |
1,14 |
1,14 |
70,13 |
|
|
27 |
6,4274 |
0,80 |
0,80 |
49,22 |
|
|
28 |
5,6642 |
0,59 |
0,75 |
46,14 |
|
|
29 |
6,0523 |
0,64 |
0,75 |
46,14 |
|
|
30 |
16,0258 |
0,57 |
0,75 |
46,14 |
|
Земельно оціночні райони |
Площа земельно оціночного району, га |
Індекс цінності Іі |
Зональний коефіцієнт, Км2 |
Нормативно грошова оцінка 1 мІ в економіко-планувальній зоні, грн/мІ |
|
|
31 |
4,6903 |
0,53 |
0,75 |
46,14 |
|
|
32 |
11,3746 |
0,45 |
0,75 |
46,14 |
|
|
33 |
11,1025 |
0,45 |
0,75 |
46,14 |
|
|
34 |
10,9628 |
0,53 |
0,75 |
46,14 |
|
|
35 |
11,1743 |
0,82 |
0,82 |
50,45 |
|
|
36 |
25,0788 |
1,04 |
1,04 |
63,98 |
|
|
37 |
16,0687 |
0,47 |
0,75 |
46,14 |
|
|
38 |
14,7460 |
0,96 |
0,96 |
59,06 |
|
|
39 |
12,2401 |
0,92 |
0,92 |
56,60 |
|
|
40 |
28,5210 |
1,50 |
1,50 |
92,28 |
|
|
41 |
25,4733 |
1,39 |
1,39 |
85,51 |
|
|
42 |
13,7737 |
0,85 |
0,85 |
52,29 |
|
|
43 |
14,6304 |
0,57 |
0,75 |
46,14 |
|
|
44 |
7,5210 |
0,99 |
0,99 |
60,90 |
|
|
45 |
17,2351 |
1,63 |
1,50 |
92,28 |
|
|
46 |
14,4898 |
1,80 |
1,50 |
92,28 |
|
|
47 |
11,6940 |
1,62 |
1,50 |
92,28 |
|
|
48 |
11,4940 |
1,05 |
1,05 |
64,60 |
|
|
49 |
5,9469 |
0,68 |
0,75 |
46,14 |
|
|
50 |
12,0787 |
1,46 |
1,46 |
89,82 |
|
|
51 |
9,7350 |
1,54 |
1,50 |
92,28 |
|
|
52 |
15,2933 |
1,30 |
1,30 |
79,98 |
|
|
53 |
6,7580 |
1,08 |
1,08 |
66,44 |
|
|
54 |
8,1622 |
0,75 |
0,75 |
46,14 |
|
|
55 |
11,0269 |
0,87 |
0,87 |
53,52 |
|
|
56 |
10,7623 |
0,58 |
0,75 |
46,14 |
|
|
57 |
18,0424 |
0,53 |
0,75 |
46,14 |
|
|
58 |
7,9062 |
0,51 |
0,75 |
46,14 |
|
|
59 |
17, 1999 |
0,45 |
0,75 |
46,14 |
Розподіл забудованих земель в межах населеного пункту за їх функціональним використанням наводиться в таблиці 6.3.
Таблиця 6.3. Розподіл забудованих земель (земель несільськогосподарського використання) в межах села Чорна
|
№ п/п |
Категорія земель за функцією використання |
Площа, га |
|
|
1 |
землі житлової забудови |
242,0517 |
|
|
2 |
землі промисловості (крім земель зайнятими відкритими розробками та природними відвалами) |
3,3627 |
|
|
3 |
землі транспорту та зв'язку (крім земель залізниці та зв'язку) |
109,4193 |
|
|
4 |
землі комерційного використання |
2,8825 |
|
|
5 |
землі громадського призначення |
18,525 |
|
|
6 |
землі зайняті поточним будівництвом |
3,018 |
7. Методика визначення локальних коефіцієнтів та коефіцієнта функціонального використання
Кінцевим результатом грошової оцінки завжди є оцінка земельної ділянки. Визначення базової вартості 1 кв. м земель у населеному пункті, встановлення зонального коефіцієнту Км2 визначає важливі чинники оцінки, але на цьому не завершується. На величину рентного доходу певної ділянки окрім зонального впливають також локальні фактори та функціональне використання земельної ділянки.
Локальні особливості розташування земельної ділянки в межах економіко-планувальної зони (яка, здебільшого, являє собою квартал, групу кварталів, виробничу зону, тобто території, обмежені характерними планувальними рубежами та однотипні за функціонально-планувальними якостями) мають відігравати певне значення при оцінці земельної ділянки. Ситуаційне розташування земельної ділянки (що прилягає до містоформуючої магістралі, громадського центру, чи, навпаки - розташована на периферії зони, у глибині кварталу); наявність, чи відсутність мереж інженерної інфраструктури; розташування на території ділянки пам'яток архітектури, чи їх відсутність, можуть (до 1,5 рази) збільшити, або зменшити її цінність і, тим самим, впливають на кінцеву грошову оцінку земельної ділянки.
Згідно з "Порядком грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення та населених пунктів" максимальна кількість локальних факторів, що можуть бути застосовані у грошовій оцінці складає 30. Всі локальні фактори розбиті на 6 груп (функціонально-планувальні, інженерно - інфраструктурні, інженерно-геологічні, історико-культурні, природно - ландшафтні та санітарно-гігієнічні) залежно від природи їх формування. Частина факторів (їх 14) здійснює підвищувальний вплив на вартість земельної ділянки, а частина (решта 16) - понижуючий.
Значення коефіцієнтів, які застосовуються до кожного з факторів, пропонуються, виходячи з їх ваги, а також з урахуванням умови п.3.10 "Порядку грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення та населених пунктів": добуток пофакторних оцінок не повинен бути нижче 0,75 і вище 1,50.
Встановлення значення кожного локального коефіцієнту здійснюється на основі визначення ступеня його важливості у загальній сукупності факторів, яка приймалась за 1. Оцінка ступеня важливості факторів здійснювалась експертним шляхом із застосуванням даних анкети експертної оцінки. Перелік значень локальних коефіцієнтів наводиться в табл.1.7 Порядку нормативної грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення та населених пунктів.
Вартість одного квадратного метра земельної ділянки певного функціонального використання визначається з урахуванням її базової вартості, коефіцієнта місцерозташування та коефіцієнта функціонального використання (Кф), значення якого для земель різної категорії наводиться у табл.1.1 Порядку нормативної грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення та населених пунктів.
8. Грошова оцінка сільськогосподарських угідь
У відповідності з Методикою нормативної грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення та населених пунктів землі сільськогосподарського використання оцінюються за величиною диференційного рентного прибутку, який створюється при виробництві зернових культур і визначається за даними економічної оцінки земель, тобто з урахуванням конкретного ґрунтового покриву. Проте, оскільки на землях населених пунктів ґрунтові обстеження, як правило, не проводились, на такі землі картографічна інформація про ґрунтовий покрив (карти ґрунтів, експлікація агровиробничих ґрунтів) практично відсутня. Здійснити витратні ґрунтові зйомки за вкрай обмежені бюджетні кошти та обумовлені терміни виконання землеоціночних робіт неможливо. Розв'язання проблеми полягає лише у визначенні основних агровиробничих груп ґрунтів в межах населеного пункту за допомогою допоміжних матеріалів - топографічних карт, фондових матеріалів землеустрою суміжних сільських (селищних) рад.
Подобные документы
Законодавчо-нормативне забезпечення грошової оцінки земель в Україні. Методичні основи грошової оцінки. Визначення середньої (базової) вартості земель населеного пункту. Економіко-планувальне зонування території. Коефіцієнт функціонального використання.
дипломная работа [224,2 K], добавлен 24.06.2013Обґрунтування та аналіз необхідності відміни мораторію на купівлю-продаж земель сільськогосподарського призначення. Дослідження та характеристика значення впровадження іпотечного кредитування під заставу земель сільськогосподарського призначення.
статья [23,8 K], добавлен 06.09.2017Законодавча та нормативно-правова база регулювання земельних відносин на території населених пунктів. Збір, систематизація і узагальнення основних природних і соціально-економічних відомостей про сільський населений пункт для проектних розробок.
дипломная работа [300,9 K], добавлен 04.04.2009Особливості структури та елементи Управління з контролю за використанням та охороною земель у Вінницькій області, його основні завдання та функції. Аналіз кошторисів даної установи за 2007, 2008 та 2009 роки, формування висновків за даними кошторису.
контрольная работа [52,2 K], добавлен 10.11.2010Перспективи впровадження ринку земель сільськогосподарського призначення. Позитивні та негативні наслідки зняття мораторію на купівлю-продаж земель. Порівняння показників ринків землі в європейських країнах. Реформування земельних відносин в Україні.
статья [153,8 K], добавлен 19.09.2017Місце, роль землі в галузях матеріального виробництва та її оптимальний розподіл. Правове регулювання охорони та використання земельних ресурсів. Класифікація земель України та напрямки їх використання. Аналіз використання земель у Рівненській області.
курсовая работа [104,5 K], добавлен 28.03.2011Економіко-географічне положення та природний потенціал Знам’янського району Кіровоградської області. Напрямки розвитку промисловості. Рівень розвитку сільськогосподарського виробництва. Визначення ролі та місця району на економічній карті країни.
курсовая работа [466,2 K], добавлен 03.01.2009Економічна кон’юнктура і тенденції розвитку ринку соняшнику в Україні. Ефективність виробництва насіння соняшнику і аналіз його рівня у ТОВ "Савранський ЗПТ" Одеської області; заходи щодо формування повноцінного насіння; аналіз динаміки собівартості.
курсовая работа [50,0 K], добавлен 09.11.2011Оцінка фінансового стану ПрАТ "Восход" Сумської області. Аналіз динаміки та виконання плану валового виробництва готової продукції підприємства. Оцінка продуктивності і собівартості продукції організації, пошук та виявлення резервів збільшення її випуску.
курсовая работа [82,6 K], добавлен 07.04.2015Стисла історична довідка про розвиток оцінки будівель та споруд в Україні. Законодавче і нормативне регулювання оцінки будівель і споруд. Ринковий метод оцінки: підходи, особливості їх застосування в умовах України. Необхідний звіт про проведену оцінку.
реферат [378,7 K], добавлен 28.09.2010
