Оценка рыночной стоимости здания офисного типа

Размещено на http://www.allbest.ru

Размещено на http://www.allbest.ru

Федеральное агентство по образованию Российской Федерации

Государственное образовательное учреждение высшего профессионального образования

«Южно-Уральский государственный университет»

Факультет «Экономика и предпринимательство»

Кафедра «Финансовый менеджмент»

ПОЯСНИТЕЛЬНАЯ ЗАПИСКА К СЕМЕСТРОВОЙ РАБОТЕ

по дисциплине «Экономика недвижимости»

ЮУрГУ- 080502.2011.189.ПЗ КР

Руководитель, кандидат

экономических наук, доцент

Е.Б. Голованов

Автор работы

Студент группы

ЭиП-475 В.Г. Шумакова

2013 г.



АННОТАЦИЯ

Шумакова В.Г.; Семестровая работа по курсу «Экономика недвижимости» - Челябинск: ЮУрГУ, ЭиП-475, 39 стр. Библиографический список.

В данной работе мною рассмотрена деловая ситуация на рынке недвижимости, произведена оценка земельного участка, оценка объекта недвижимости затратным подходом, оценка объекта недвижимости рыночным подходом, оценка недвижимости доходным подходом. Также представлено согласовании результатов оценки.



ОГЛАВЛЕНИЕ:

ВВЕДЕНИЕ

1 ДЕЛОВАЯ СИТУАЦИЯ

1.1 Краткая характеристика объекта оценки

1.2 Цель оценки

1.3 Краткая характеристика рынка недвижимости

1.4 Основные понятия, используемые в работе

1.5 Анализ наилучшего и эффективного использования объекта

1.6 Дата оценки стоимости объекта

2 ОЦЕНКА ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА

3 ОЦЕНКА ОБЪЕКТА ЗАТРАТНЫМ ПОДХОДОМ

3.1 Определение полной восстановительной стоимости

3.2 Определение накопленного износа здания

3.3 Определение остаточной стоимости здания

3.4 Определение общей стоимости объекта недвижимости

4 ОЦЕНКА ОБЪЕКТА РЫНОЧНЫМ ПОДХОДОМ

4.1 Характеристики сопоставимых объектов аналогов

4.2 Корректировка цен продажи сопоставимых объектов аналогов

4.3 Определение общей стоимости объекта недвижимости

5 ОЦЕНКА ОБЪЕКТА ДОХОДНЫМ ПОДХОДОМ

5.1 Потенциальный валовой доход от аренды здания

5.2 Действительный валовой доход от аренды здания

5.3 Текущие операционные расходы по эксплуатации здания, налог на прибыль и налог на имущество

5.4 Чистый операционный доход от аренды здания

5.5 Реальный денежный поток

5.6 Коэффициент дисконтирования

5.7 Дисконтированный денежный поток

5.8 Текущая стоимость перепродажи здания (реверсия)

5.9 Текущая стоимость здания

5.10 Стоимость объекта недвижимости

6 СОГЛАСОВАНИЕ РЕЗУЛЬТАТОВ ОЦЕНКИ

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

БИБЛИОГРАФИЧЕСКИЙ СПИСОК



ВВЕДЕНИЕ

стоимость недвижимость расход рыночный

Слово «недвижимость» образовалось в русском языке из трех слов: «неподвижный», «имущество» («имение»), «собственность». Таким образом, в русском слове «недвижимость» язык закрепил следующие черты: неподвижность, принадлежность кому-либо (имею вещь), принадлежность на праве собственности.

С 1917 года, после отмены частной собственности, термин «недвижимость» исчез из юридического оборота и из практики. Лишь после 1990 года, вместе с правом частной собственности, возродилось и понятие недвижимости.

Экономика недвижимости включает в себя такую составляющую, как оценка объекта недвижимости. Оценка объекта недвижимости производится 3 подходами:

Затратный подход - это совокупность методов оценки недвижимости, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта за вычетом накопленного износа.

Этапы затратного подходы:

I - Определение стоимости земельного участка с учетом наибольшей эффективности использования.

II - Определение стоимости замещения.

III - Расчет накопленного износа. Предполагает объединение величины физического износа, функционально износа, внешнего износа.

IV - Определение стоимости объекта недвижимости с учетом накопленного износа.

V - Определение общей стоимости объекта недвижимости.

Сравнительный подход - это совокупность методов оценки недвижимости, основанных на сравнении объекта оценки в его аналогии.

Этапы сравнительного подхода:

I - Анализ рынка недвижимости. Выявляются объекты недвижимости, наиболее сопоставимые с оцениваемым, проданные относительно недавно.

II - Собирается и проверяется информация по объектам-аналогам, анализируется собранная информация и каждый объект-аналог сравнивается с оцениваемым объектом.

III - Выделенные различия в ценообразующих характеристиках сравниваемых объектов вносятся поправки в цены продаж сопоставимых аналогов.

IV - Согласовываются скорректированные цены объектов-аналогов и выводится итоговая величина рыночной стоимости объекта недвижимости на основе сравнительного подхода.

Доходный подход - это совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от объекта оценки.

Этапы доходного подхода:

I - Расчет суммы всех возможных поступлений от объекта оценки.

II - Расчет действительного валового дохода.

III - Расчет расходов, связанных с объектом оценки:

- условно-постоянные;

- условно-переменные; - резервы.

IV - Определение величины чистого операционного дохода.

- Преобразование ожидаемых доходов в текущую стоимость.



1. ДЕЛОВАЯ СИТУАЦИЯ

Тип оцениваемого объекта недвижимости: здание офисного типа

Адрес: город Челябинск, улица Комунны, дом 12

Правовой режим объекта: полное право собственности на здание с правом долгосрочной (50лет) аренды земли.

Собственники недвижимости:

Здание: ОАО "Урал-сервис". Земля: Государство.

Местоположение объекта: здание расположено в центральной части города на участке земли площадью 1089 кв.м. с ровным рельефом. К участку подходит дорога с твёрдым покрытием. Имеется лёгкий доступ к центральным магистралям города. Ставка земельного налога для данного участка составляет 80 руб. за 1 кв.м.

Описание здания: здание представляет собой 5-ти этажное кирпичное строение, которое имеет все виды благоустройства: оборудовано лифтами, системами горячего и холодного водоснабжения, канализацией, центральным отоплением, вентиляцией, электроснабжением, противопожарной защитой. В здании имеется необходимое количество телефонных линий. На каждом этаже расположены офисные помещения с одним общим коридором. На первом этаже помещается кафе. В здании имеется подвал, часть которого сдаётся в аренду под складские цели. Здание введено в эксплуатацию 7 лет назад.

Нормативный срок эксплуатации здания составляет 100 лет.

Строительный объём здания - 22 089 куб. м.

Полезная (арендная) площадь здания - 3539 кв. м.

Полезная (арендная) площадь подвала - 689 кв. м.

Прямые затраты на строительство данного типа здания составляют в текущих ценах 3989 руб. / 1 куб. м.

Коэффициент отличий оцениваемого здания от типового - 1, 40

Здание имеет все виды износа. В здании отсутствует система охранной сигнализации, что не отвечает современным требованиям к офисным зданиям. Стоимость устройства такой системы составляет 120,0% от полной восстановительной стоимости системы телефонизации здания.

Недавно ближайшие к зданию жилые дома поставлены на реконструкцию и капитальный ремонт, что затрудняет подъезд к зданию. Связанный с этим внешний износ составляет 0,25% от полной восстановительной стоимости здания.

Существующее использование здания: здание сдаётся в аренду. Ставка арендной платы за 1 кв. м. полезной площади здания составляет 689 руб. в месяц. Ставка арендной платы за 1 кв. м. площади подвала составляет 439 руб. в месяц. Расположенное на 1-ом этаже здания кафе приносит чистый операционный доход в размере 60089 руб. в месяц.

Для дальнейшего использования здания предполагается выполнить ремонт помещений. Сметная стоимость ремонта помещений в текущих ценах составляет 2489 тыс. руб. Срок выполнения ремонтных работ - 3 месяца. В этот период здание закрывается на ремонт. Его эксплуатация в этот период доходов не приносит и текущих расходов не требует. После ремонта помещение будет сдаваться в аренду. Типичный период коммерческого использования здания после ремонта по данным рынка аренды нежилых помещений составляет 5 лет. Ожидается, что в первый год будет сдано в аренду 60,0% площадей; во второй - 85,0 %; в третий 100,0 %; в четвёртый и пятый годы незанятых площадей не будет.

Текущие расходы по эксплуатации здания составят:

Основная и дополнительная заработная плата персонала (фонд оплаты труда - ФОТ) - 60 000 руб. в месяц;

взносы на социальное страхование (единый социальный налог) - 30% от ФОТ;

оплата коммунальных услуг - 70 руб. в месяц на 1 кв. м. полезной площади здания;

прочие расходы - 45 руб. в месяц на 1 кв. м. полезной площади здания;

налог на прибыль в размере 20,0 %;

налог на имущество в размере 1,0 % от остаточной стоимости здания.

Годовая норма амортизационных отчислений на полное восстановление здания составляет 1,0 % от его полной восстановительной стоимости.

Анализ рынка показывает, что, начиная со второго года после ремонта здания, доходы и расходы будут ежегодно расти, в том числе:

арендная плата - на 10,0 %;

чистый доход от кафе - на 15,0%;

заработная плата персонала - на 5,0 %;

коммунальные и прочие расходы - на 7,5 %.

Ставка дисконтирования по данным финансового рынка определена на уровне 19,0 % - для первого года коммерческого использования здания; 22,0 % - для второго года; 24,0% - для третьего года; 25,0 % - для четвёртого и для пятого года.

Характеристика объектов, сопоставимых с оцениваемым (объектов аналогов).

Для расчета стоимости объекта по сравнительному подходу (рыночному подходу) методом парных сравнений выбраны 4 сопоставимых с оцениваемым объекта - А, Б, В и Г. Объекты А и Б были проданы 3 месяца назад, объекты В и Г были проданы 1 месяц назад . Объект А расположен в центре города, объекты Б, В и Г - на окраине. Физическое состояние объектов Б и В аналогично состоянию оцениваемого объекта. Физическое состояние объектов А и Г лучше состояния оцениваемого объекта. Полезная (арендная) площадь, цены объектов и чистый операционный доход от их использования приведены в таблице 1.



Таблица 1 - Данные по сопоставимым объектам

Показатели	Объекты
	А	Б	В	Г
Полезная (арендная) площадь здания, кв. м	3589	2089	3289	1889
Цена продажи, тыс. руб.	47250	19820	35960	21730
Чистый операционный доход от аренды, тыс. руб.	6960	5950	12200	6950

1.1 Краткая характеристика объекта оценки

Тип и назначение здания: здание офисного типа. Здание сдается в аренду после проведения ремонтных работ.

Текущее использование здания: здание сдается в аренду.

Описание места расположения объекта, включая описание земельного участка, на котором здание находится: здание расположено в центральной части города на участке земли площадью 1089кв.м. с ровным рельефом. К участку подходит дорога с твёрдым покрытием. Имеется лёгкий доступ к центральным магистралям города. Ставка земельного налога для данного участка составляет 80 руб. за 1 кв.м.

Описание прав собственности на объект: полное право собственности на здание с правом долгосрочной (50лет) аренды земли.

1.2 Цель оценки

Целью оценки является определение рыночной стоимости полного права собственности на объект недвижимости и права долгосрочной аренды земельного участка под ним для последующей продажи объекта.

1.3 Краткая характеристика рынка недвижимости

Цены на офисную недвижимость в начале 2013 года таковы:

Офисы класса «С» демонстрируют наибольшую стабильность - цена на них остается постоянной с 2011 года. Это говорит о равновесии рынка: с одной стороны, спрос на недорогие офисы с минимальным набором благ цивилизации держится на достаточно высоком уровне, и собственникам нет нужды снижать арендные ставки. С другой стороны, потребность в офисах этого сегмента не настолько велика, чтобы спрос превысил предложение и цены пошли вверх. А если потребность в недорогих офисах все-таки превышает их реальное количество, то спрос уходит в смежный сегмент с аналогичной ценой - спальный стрит-ритейл. На сегодня арендная ставка на офисы класса «С» составляет (600-800) рублей за квадратный метр.

Офисы класса «В». Цены на них ведут себя довольно интересно: они растут скачками. Первый скачок цен зафиксирован в период с конца 2011 по начало 2012 года - тогда цены выросли на 12% и застыли на месте. В период со второго по третий квартал 2012 года цена аренды снова показала рост в 10% и снова застыла на квартал, достигнув отметки в (1000 - 1100) рублей за квадратный метр. А вот нового скачка в начале 2013 года не произошло. Скачки 2011-2012 гг. связаны с выходом на рынок новых объектов в условиях дефицита предложения. Естественно, что администрации новых офисных центров старались поставить цены чуть выше, чем в среднем по рынку. Но очередного скачка в начале 2013 года не было - это связано с тем, что конце 2012 года на рынок вышло очень большое количество офисов этого класса - рынок класса «В» временно перенасыщен. Чтобы «переварить» такое количество нового предложения, рынку понадобится время - как минимум год. Цены аренды в сегменте «В» на сегодняшний день составляют, в среднем 1100 рублей за квадратный метр.

Офисы класса «В+». Цены на них растут наиболее активно - этот сегмент пользуется наибольшей популярностью. В третьем квартале 2012 года офисы этого класса резко пошли вниз, однако уже в конце 2012 восстановили свои позиции. Сейчас цены на офисы «В+» примерно соответствуют нижней границе более высокого класса - класса «А». Они составляют, в среднем, 1300 рублей за квадратный метр. Но нужно помнить, что в феврале этого года в полку офисных центров класса «В+» прибыло: их ряды пополнили неудачливые претенденты на получение класса «А». В сегменте «В+» эти объекты являются очень сильными игроками, их несколько - конкуренция будет серьезной. Так что ждать дальнейшего повышения цен в этом сегменте, скорее всего, не стоит.

Офисы класса «А» демонстрируют самый большой разброс цен: (1300 - 1500) рублей за квадратный метр. Роста в этом сегменте тоже не наблюдается, но средняя цена предложения постепенно смещается к верхней границе диапазона.

В 2013 году продолжится выход на рынок «докризисных» площадей - объектов, которые были заложены до 2009 года, заморожены на время кризиса и достроены в посткризисное время. Тем не менее, самые крупные проекты уже на рынке, а те, кто выходит туда в 2013 году могут похвастаться сравнительно небольшими площадями.

В итоге, дефицита на офисном рынке нет, но и большого перепроизводства тоже не наблюдается. Сейчас идет нормальный процесс наполнения недавно вышедших объектов. Для крупных проектов срок экспонирования составляет от двух до трех лет, для небольших офисных центров - год или полтора. Скорее всего, на ближайшие полтора-два года офисный рынок насыщен: выход крупных объектов не будет оправдан ни в одном из классов. А вот у небольших офисных центров есть шанс найти свою нишу.

1.4 Основные понятия, используемые в работе

Рыночная стоимость объекта недвижимости - наиболее вероятная цена продажи объекта недвижимости на открытом рынке, в условиях конкуренции при не влиянии внешних условий.

Наилучшее и наиболее эффективное использование объекта недвижимости - это использование объекта, обеспечивающее его максимальную стоимость из всех разумно возможных, физически осуществимых, финансово-приемлемых, должным образом обеспеченных и юридически допустимых видов использования.

Подходы к оценке стоимости объекта недвижимости:

Затратный - подход, основанный на предположении, что затраты на строительство объекта (за минусом износа) в совокупности с рыночной стоимостью земельного участка, на котором этот объект находится, является приемлемым ориентиром для определения рыночной стоимости всего объекта недвижимости.

Доходный - подход к оценке, базирующийся на предположении, что между стоимостью объекта недвижимости и доходом, который этот объект может приносить, существует определенное соотношение.

Рыночный (сравнительный) - подход, основанный на анализе фактических сделок купли-продажи аналогичных объектов недвижимости и сравнении их с оцениваемым объектом и внесении соответствующих поправок на различия, которые имеются между сопоставимыми объектами и оцениваемым объектом.

1.5 Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования объекта

Наилучшим и наиболее эффективным использованием для оцениваемого объекта недвижимости является сдача в аренду здания после проведения ремонтных работ. При росте доходов и расходов ежегодно, включая арендную плату, чистый доход от кафе, заработную плату персонала, коммунальные и прочие расходы, ставка дисконтирования за весь период (5 лет) сдачи здания в аренду будет составлять 90%. Это говорит о высокоэффективном использовании здания, с учетом прибыли, которая составит 90%.



2. ОЦЕНКА ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА

Стоимость земельного участка определяется на основе нормативной цены земли, которая принимается в размере 95-кратной ставки земельного налога на единицу площади земельного участка по формуле:

VL=95 * TL * SL, (1)

где: VL - стоимость земельного участка, тыс. руб.;

 TL - ставка земельного налога, руб./ кв. м.;

 SL - площадь земельного участка, кв. м.

VL= 95 * 0,08 * 1089 = 8276,40, тыс. руб.



3. ОЦЕНКА ОБЪЕКТА ЗАТРАТНЫМ ПОДХОДОМ

Оценка объекта затратным подходом производится по следующим пунктам:

3.1 Определение полной восстановительной стоимости

Полная восстановительная стоимость здания (VR)определяется по формуле:

VR=CD+CI+P, (2)

где: CD - прямые затраты, тыс. руб.;

СI - косвенные затраты, тыс. руб.;

Р - предпринимательская прибыль застройщика, тыс. руб.

Прямые затраты (CD) рассчитываются по формуле:

, (3)

где: - прямые затраты на 1 куб. м. строительного объема типового проекта аналогичного здания в текущих ценах, тыс. руб.;

B v - строительный объем оцениваемого здания, куб. м.;

K - коэффициент отличий оцениваемого здания от объекта аналога.

CD = 3989 * 22089 * 1, 40 = 123358,22 тыс. руб.

Косвенные затраты (CI)составляют 40% от прямых затрат.

СI = 123358,22 * 0,40 = 49343,31 тыс.руб.

Предпринимательская прибыль застройщика (Р) рассчитывается на основе статистических данных о рентабельности аналогичных инвестиции в отрасли. В настоящее время строительные проекты являются достаточно рентабельным бизнесом и приносят 30,0 - 40,0 % дохода на вложенный капитал. В связи с этим процент предпринимательской прибыли рекомендуется принять равным 35,0 % от суммы прямых и косвенных затрат.

Р = (123358,22 + 49343,31) * 0,35 = 60445,53 тыс. руб.

Таким образом полная восстановительная стоимость здания (VR) составляет:

VR = 123358,22 + 49343,31 + 60445,53 = 233146,86 тыс. руб.

3.2 Определение накопленного износа здания

Накопленный износ здания (D) определяется по формуле:

D = DP + DF + DE, (4)

где: DР - физический износ здания, тыс. руб.;

DF - функциональный износ здания, тыс. руб.;

DE - внешний износ здания, тыс. руб.

Для определения физического износа (DР) определяется восстановительная стоимость конструктивных элементов здания, а затем рассчитывается их износ методом срока жизни. Необходимые для расчётов данные приведены в таблице 2.



Таблица 2 - Расчет физического износа оцениваемого здания

Наименование конструктивных элементов здания	Доля в восстановительной стоимости всего здания, %	Восстановительная стоимость элемента, тыс. руб.	Фактический срок эксплуатации, лет	Нормативный срок эксплуатации, лет	Коэффициент износа (гр.4/гр.5)	Сумма износа, тыс. руб. (гр.3 *гр.6)
Фундамент	7	16320,3	7	100	0,07	1142,42
Наружные стены	16	37303,52	7	100	0,07	2611,24
Перекрытия	14	32640,6	7	100	0,07	2284,84
Кровля	8	18651,1	7	50	0,14	2611,25
Перегородки	8	18651,1	7	80	0,09	1678,65
Внутренняя отделка	6	13988,82	2	5	0,40	5595,52
Наружная отделка	3	6994,41	7	30	0,23	1608,71
Система водоснабжения и канализации	10	23314,70	7	50	0,14	3264,05
Система электроснабжения	7	16320,3	7	40	0,18	2937,65
Система отопления	9	20983,23	7	50	0,14	2937,65
Система вентиляции	2	4662,94	7	40	0,18	839,32
Система пожаротушения	3	6994,41	7	50	0,14	979,21
Система телефонизации	2	4662,94	7	40	0,18	839,33
Лифты	5	11657,35	7	30	0,23	2681,19
Всего	100	233145,72			2,58	32011,03

Функциональный износ (DF) здания составляет 120,0% от полной восстановительной стоимости системы телефонизации здания.

DF = 4662,94 * 1,2 = 5595,53 тыс. руб.

Внешний износ (DE) здания составляет 0,25% от полной восстановительной стоимости (VR) здания.

DE = 233145,72 * 0,0025 =582,9 тыс. руб.

Таким образом накопленный износ здания (D) составляет:



D =32011,03 + 5595,53 + 582,9 = 38189,5 тыс. руб.

3.3 Определение остаточной стоимости здания

Остаточная стоимость здания (Vrem) определяется путем вычитания из полной восстановительной стоимости здания величины накопленного его износа:

Vrem = VR - D (5)

где: VR - полная восстановительная стоимость здания, тыс. руб;

D - величина накопленного износа, тыс. руб.

Vrem = 233145,72 - 38189,5 = 194956,22 тыс. руб.

3.4 Определение общей стоимости оцениваемого объекта недвижимости

Общая стоимость оцениваемого объекта недвижимости затратным подходом (VCA) определяется как сумма остаточной стоимости здания и стоимости земельного участка, рассчитанной по формуле (1)

VCA = Vrem + VL (6)

где: Vrem - остаточная стоимость здания, тыс. руб;

VL - стоимость земельного участка, тыс. руб.

VCA = 194956,22 + 8276,40 = 203232,4 тыс. руб.



4. ОЦЕНКА ОБЪЕКТА РЫНОЧНЫМ ПОДХОДОМ

Стоимость объекта по рыночному подходу (сравнительному подходу) методом парных продаж определяется в приведенной ниже последовательности.

4.1 Характеристики сопоставимых объектов аналогов

Таблица 3 - Характеристики сопоставимых объектов аналогов

Показатели	Сопоставимые объекты
	А	Б	В	Г
Цена продажи, тыс. руб.	47250	19820	35960	21730
Полезная площадь здания, кв. м.	3589	2089	3289	1889
Время продажи, месяцы	3	3	1	1
Местоположение объекта (хуже, лучше, аналог)	аналог	хуже	хуже	Хуже
Состояние объекта (хуже, лучше, аналог)	лучше	аналог	аналог	лучше

4.2 Корректировка цен продажи сопоставимых объектов аналогов

Цены продажи сопоставимых объектов аналогов подвергаются корректировке, так как они отличаются по своим характеристикам от оцениваемого объекта. В качестве единицы сравнения объектов принимается 1 кв. м. полезной площади здания.

Корректировка цен продажи сопоставимых объектов в расчете на 1 кв. м. полезной площади осуществляется последовательно по каждому из учитываемых факторов (время продажи, местоположение и состояние объекта). Для этого выбираются два объекта, отличающиеся по данному фактору и имеющие сходные иные характеристики. Разница в ценах выбранной пары объектов является абсолютной величиной корректировки по данному фактору. На эту величину цена каждого сопоставимого объекта либо уменьшается, либо увеличивается в зависимости от того, лучше или хуже сопоставимый объект по данному фактору по сравнению с оцениваемым.

Для корректировки по времени продажи рассчитывается рост цены за 1 месяц, а затем определяются цены продажи сопоставимых объектов на дату оценки.

Результаты расчетов приведены в таблице 4. Величина корректировки по каждому фактору и каждому объекту обозначается со знаком (+), если сопоставимый объект по данному показателю хуже, чем оцениваемый, либо со знаком (-), если сопоставимый объект по данному показателю лучше, чем оцениваемый.

Рассчитаем цену продажи в расчете на 1 кв. м. полезной площади здания для:

1) объект А: 47250 / 3589 = 13,16, тыс. руб.;

2) объект Б: 19820 / 2089 = 9,48, тыс. руб.;

3) объект В: 35960 / 3289 = 11,0, тыс. руб.;

4) объект Г: 21730 / 1889 = 11,50 , тыс. руб.

Рассчитаем величину корректировки показатели по величине продаж объектов Б и В: 11,0 - 9,48 = 1,52, тыс. руб.

1,52 / 2 = 0,76, тыс. руб. (за месяц)

0,76 * 3 = 2,28, тыс. руб. (за 3 месяца)

Рассчитаем величину корректировки по местоположению объектов А и Г: 15,44 - 12,26 = 3,18, тыс. руб.

Рассчитаем величину корректировки по состоянию объектов Г и В: 15,44 - 14,94 = 0,5, тыс. руб. Результаты расчетов приведены в таблице 4

Таблица 4 - Результаты расчетов

Показатели	Сопоставимые объекты
	А	Б	В	Г
Цена продажи в расчете на 1 кв. м. полезной площади здания	13,16	9,48	11,0	11,50
Величина корректировки по времени продаж	+ 2,28	+ 2, 28	+ 0,76	+ 0,76
Скорректированная по времени продажи цена	15,44	11,76	11,76	12,26
Величина корректировки по местоположению	0	+ 3,18	+ 3,18	+ 3,18
Скорректированная по местоположению цена	15,44	14,94	14,94	15,44
Величина корректировки по состоянию объекта	- 0,5	0	0	- 0,5
Скорректированная по всем показателям цена	14,94	14,94	14,94	14,94

Стоимость оцениваемого здания (VB) определяется по формуле:

VB = PC * SB, (7)

где: PC - стоимость 1 кв. м. полезной площади оцениваемого здания, тыс. руб.;

SB - полезная (арендная) площадь оцениваемого здания (без учета сдаваемой в аренду площади подвала), кв.м.

VB = 14,94* 3539 = 52872,66, тыс. руб.

Определение общей стоимости оцениваемого объекта недвижимости

Стоимость всего оцениваемого объекта недвижимости сравнительным подходом методом парных продаж (VSC) определяется путем суммирования стоимости здания (VB) и стоимости земельного участка (VL), которая определена ранее по формуле (1).

VSC = VB + VL (8)

VSC = 52872,66 + 8276,40 = 61149,06 тыс. руб.



5. ОЦЕНКА ОБЪЕКТА ДОХОДНЫМ ПОДХОДОМ

Для определения стоимости объекта доходным подходом методом дисконтирования денежных потоков прогнозируются доходы получаемые и расходы осуществляемые при эксплуатации объекта за весь период коммерческого использования здания.

5.1 Потенциальный валовой доход от аренды здания

Потенциальный валовой доход от аренды здания PGI определяется по формуле:

PGI = (rB * SB + rb * Sb) х m, (9)

где:

rB - арендная плата за 1 кв. м. полезной площади здания в месяц, тыс. руб.;

SB - полезная площадь здания, кв. м.;

rb - арендная плата за 1 кв. м. полезной площади подвала месяц, тыс. руб.;

Sb - полезная площадь подвала, кв.м.;

m - количество месяцев получения арендной платы в анализируемом году.

Ставка арендной платы за 1 кв. м. полезной площади здания составляет 689 руб. в месяц. Ставка арендной платы за 1 кв. м. площади подвала составляет 439 руб. в месяц. Полезная (арендная) площадь здания - 3539 кв. м.; полезная (арендная) площадь подвала - 689 кв. м.

Срок выполнения ремонтных работ - 3 месяца. В этот период здание закрывается на ремонт. Его эксплуатация в этот период доходов не приносит и текущих расходов не требует. После ремонта помещение будет сдаваться в аренду. Типичный период коммерческого использования здания после ремонта по данным рынка аренды нежилых помещений составляет 5 лет.

Анализ рынка показывает, что, начиная со второго года после ремонта здания, доходы и расходы будут ежегодно расти, в том числе арендная плата - на 10,0 %.

год: PGI = ({0,689 * 3539} + {0,439 * 689}) * 9 = 24668,1, тыс. руб.;

год: PGI = ({0,758 * 3539} + {0,483 * 689}) * 12 = 36186, тыс. руб.;

год: PGI = ({0,834 * 3539} + {0,531 * 689}) * 12 = 39810, тыс. руб.;

год: PGI = ({0,917 * 3539} + {0,584 * 689}) * 12 = 43770, тыс. руб.;

год: PGI = ({1,009 * 3539} + {0,642 * 689}) * 12 = 48161,16 тыс. руб.

5.2 Действительный валовой доход от аренды здания

Действительный валовой доход от аренды помещений здания (EGI) определяется по формуле:

EGI = PGI * k, (10)

где:

k - коэффициент заполняемости здания (доля сданных в аренду площадей);

PGI - потенциальный валовой доход от аренды здания, тыс. руб.

Ожидается, что в первый год будет сдано в аренду 60,0% площадей; во второй - 85,0 %; в третий 100,0 %; в четвёртый и пятый годы незанятых площадей не будет.

1 год: EGI = 24668,1 * 0,60 = 14800,86, тыс. руб.;

год: EGI = 36186 * 0,85 = 30758,1, тыс. руб.;

год: EGI = 39810 * 1 = 39810, тыс. руб.;

год: EGI = 43770 * 1 = 43770, тыс. руб.;

год: EGI = 48161,16 * 1 = 48161,16, тыс. руб.

5.3 Текущие операционные расходы по эксплуатации здания, налог на прибыль и налог на имущество

Текущие операционные расходы (СОЕ) по эксплуатации здания определяются путём суммирования:

фонда оплаты труда персонала;

отчислений на социальные нужды персонала (единого социального налога);

платежей за коммунальные услуги;

прочих расходов;

амортизационных отчислений на полное восстановление здания.

При расчёте общей суммы платежей за коммунальные услуги и прочих расходов полезная площадь подвала не учитывается.

Текущие операционные расходы по эксплуатации здания во время проведения его ремонта не начисляются.

Основная и дополнительная заработная плата персонала (фонд оплаты труда - ФОТ) - 60 000 руб. в месяц; отчисления на социальные нужды персонала (единый социальный налог) - 30% от ФОТ; оплата коммунальных услуг - 70 руб. в месяц на 1 кв. м. полезной площади здания; прочие расходы - 45 руб. в месяц на 1 кв. м. полезной площади здания; годовая норма амортизационных отчислений на полное восстановление здания составляет 1,0 % от его полной восстановительной стоимости.

Анализ рынка показывает, что, начиная со второго года после ремонта здания, доходы и расходы будут ежегодно расти, в том числе:

заработная плата персонала - на 5,0 %;

коммунальные и прочие расходы - на 7,5 %

При расчёте общей суммы платежей за коммунальные услуги и прочих расходов полезная площадь подвала не учитывается.

Текущие операционные расходы по эксплуатации здания во время проведения его ремонта не начисляются.

1 год: СОЕ = 540 + 162+ 2229,6 + 1433,3 + 2331,5 = 6696,4, тыс. руб.

фонд оплаты труда персонала: 60 * 9 = 540,0, тыс. руб.;

отчисления на социальные нужды персонала: 540,0 * 0,3 = 162, тыс. руб.;

платежи за коммунальные услуги: 0,07 * 3539 * 9 = 2229,6, тыс. руб.;

прочие расходы: 0,45 * 3539 * 9 = 1433,3, тыс. руб.;

амортизационные отчисления на полное восстановление здания: 233146,86 * 0,01 = 2331,5, тыс. руб.

2 год СОЕ = 756 + 227 + 3195,71 + 2054,38+ 2331,5 = 8564,59, тыс. руб.

фонд оплаты труда персонала: ({60 * 12} * 0,05) = 756, тыс. руб.;

отчисления на социальные нужды персонала: 756 * 0,3 = 227, тыс. руб.;

платежи за коммунальные услуги: (0,07 * 3539 * 12) * 0,075 = 3195,71, тыс. руб.;

прочие расходы: (0,45 * 3539 * 12) * 0,075 = 2054,38, тыс. руб.;

амортизационные отчисления на полное восстановление здания: 233146,86 * 0,01 = 2331,5, тыс. руб.

3 год: СОЕ = 793,80 + 238,14 + 3435,71 + 2208,4 + 2331,5 = 9007,55, тыс. руб.

фонд оплаты труда персонала: (756 * 0,05) + 756 = 793,80, тыс. руб.;

отчисления на социальные нужды персонала: 793,8 * 0,3 = 238,14, тыс. руб.;

платежи за коммунальные услуги: (319,71 * 0,075) + 3195,71 = 3435,71, тыс. руб.;

прочие расходы: (2054,38 * 0,075) + 2054,38 = 2208,4, тыс. руб.;

амортизационные отчисления на полное восстановление здания: 233146,86 * 0,01 = 2331,5, тыс. руб.

4 год: СОЕ = 833,49 + 250,05 + 3693,71 + 2374,4 + 2331,5 = 9483,15, тыс.руб.

фонд оплаты труда персонала: (793,80 * 0,05) + 793,8 = 833,49 , тыс. руб.;

отчисления на социальные нужды персонала: 833,49 * 0,3 = 250,05, тыс. руб.;

платежи за коммунальные услуги: (3435,71 * 0,075) + 3435,71 = 3693,71, тыс. руб.;

прочие расходы: (2208,4 * 0,075) + 2208,4 = 2374,4, тыс. руб.;

амортизационные отчисления на полное восстановление здания: 233146,86 * 0,01 = 2331,5, тыс. руб.

5 год: СОЕ = 875,16 + 262,54 +3970,71 + 2552,4 + 2331,5 = 9992,31, тыс. руб.

фонд оплаты труда персонала: (833,49 * 0,05) + 833,49 = 875,16, тыс. руб.;

отчисления на социальные нужды персонала: 875,16 * 0,3 = 262,54, тыс. руб.;

платежи за коммунальные услуги: (3693,71 * 0,075) + 3693,71 = 3970,71, тыс. руб.;

прочие расходы: (2374,4 * 0,075) + 2374,4 = 2552,4, тыс. руб.;

амортизационные отчисления на полное восстановление здания: 233146,86 * 0,01 = 2331,5, тыс. руб.

Налог на имущество (NI) определяется в размере 1,0 % от остаточной стоимости здания в каждом прогнозируемом году:

(11)

Остаточная стоимость здания () в каждом прогнозируемом году, начиная со второго рассчитывается по формуле:

(12)

где: - остаточная стоимость здания в предыдущем году тыс. руб.;

- амортизационные отчисления на полное восстановление здания в прогнозируемом году, тыс. руб.

1 год: = 194956,22, тыс. руб.4

2 год: = 194956,22 - 2331,5 = 192624,72, тыс. руб.;

3 год: = 192624,72 - 2331,5 = 190293,22, тыс. руб.;

4 год: = 190293,22 - 2331,5 = 187961,72, тыс. руб.;

5 год: = 187961,72 - 2331,5 = 185630,22, тыс. руб.

Для расчета налога на имущество (NI) подставляем найденные значения остаточной стоимости здания () в формулу 11.

Получаем:



1 год: NI = 194956,22 * 0,01 = 1949,56, тыс. руб.;

2 год: NI = 192624,72 * 0,01 = 1926,24, тыс. руб.;

3 год: NI = 190293,22* 0,01 = 1903, тыс. руб.;

4 год: NI = 187961,72 * 0,01 = 1879,61, тыс. руб.;

5 год: NI = 185630,22 * 0,01 = 1856,30, тыс. руб.

Налог на прибыль NU определяется по формуле:

(13)

где: EGI - действительный валовой доход от аренды помещений здания, тыс. руб.;

COE - текущие операционные расходы, тыс. руб.;

NI - налог на имущество, тыс. руб.

1 год: NU = (14800,86 - 6696,4 - 1949,56) * 0,2 = 1231,1, тыс. руб.;

2 год: NU = (30758,1 - 8564,59 - 1926,24) * 0,2 = 4053,5, тыс. руб.;

3 год: NU = (39810 - 9007,55 - 1903) * 0,2 = 5780,1, тыс. руб.;

4 год: NU = (43770 - 9483,15 - 1879, 61) * 0,2 = 6481,44, тыс. руб.;

5 год: NU = (48161,16 - 9992,31 - 1856,30) * 0,2 = 7262,51, тыс. руб.

5.4 Чистый операционный доход от аренды здания

Чистый операционный доход от аренды помещений здания (NOIЗ) определяется по формуле:

NOIЗ = (EGI - COE) - NI - NU + A (14)



где: EGI - действительный валовой доход от аренды помещений здания, тыс. руб.;

COE - текущие операционные расходы, тыс. руб.;

NI - налог на имущество, тыс. руб.;

NU - налог на прибыль, тыс. руб.;

А - амортизационные отчисления, тыс. руб.

1 год: NOIЗ = (14800,86 - 6696,4) - 1949,56- 1231,1 + 2331,5 = 7255,3, тыс. руб.;

2 год: NOIЗ =(30758,1 - 8564,59) - 1926,24- 4053,5+ 2331,5 =18545,3, тыс. руб.;

3 год: NOIЗ = (39810 - 9007,55) - 1903-5780,1+ 2331,5 =25450,85, тыс. руб.;

4 год: NOIЗ = (43770 - 9483,15) - 1879, 61-6481,44+2331,5 =28257,3, тыс. руб.;

5 год: NOIЗ = (48161,16 - 9992,31) - 1856,30-7262,51+2331,5 =31381,54, тыс. руб.

5.5 Реальный денежный поток

Реальный денежный поток (CF) определяется как общий чистый операционный доход от аренды помещений здания с учётом дополнительного дохода от кафе:

CF = NOIЗ + NOIК, (15)

где: NOIK - чистый операционный доход от кафе, тыс. руб.

NOIЗ - чистый операционный доход от аренды помещений здания, тыс. руб.

Расположенное на 1-ом этаже здания кафе приносит чистый операционный доход в размере 40058 руб. в месяц.

1 год: CF = 7255,3+ 60,01 = 7315,31, тыс. руб.;

2 год: CF = 18545,3+ 70 = 18615,3, тыс. руб.;

3 год: CF = 25450,85+ 80,5 =25531,35, тыс. руб.;

4 год: CF = 28257,3+ 92,6 = 28349,9, тыс. руб.;

5 год: CF = 31381,54+ 106,5 =31488,04, тыс. руб.

5.6 Коэффициент дисконтирования

Коэффициент дисконтирования для n-го года эксплуатации здания () определяется по формуле:

, (16)

где: - ставка дисконтирования в k-ом году эксплуатации здания.

Ставка дисконтирования по данным финансового рынка определена на уровне 19,0 % - для первого года коммерческого использования здания; 22,0 % - для второго года; 24,0% - для третьего года; 25,0 % - для четвёртого и для пятого года.

1 год: = 1 / (1 + 0,19) = 0,84

2 год: = 0,84 * (1 / {1 + 0,22}) = 0,69

3 год: = 0,69 * (1 / {1 + 0,24}) = 0,56

4 год: = 0,56 * (1 / {1 + 0,25}) = 0,45

5 год: = 0,45 * (1 / {1 + 0,25}) = 0,36



5.7 Дисконтированный денежный поток

Дисконтированный денежный поток (DCF) для конкретного года определяется по формуле:

DCF = CF * (17)

где: CF - реальный денежный поток, тыс. руб.;

- коэффициент дисконтирования.

1 год: DCF = 7315,31* 0,84 = 6145,1, тыс. руб.;

2 год: DCF =18615,3 * 0,69 = 12844,35, тыс. руб.;

3 год: DCF = 25531,35* 0,56 = 14297,55, тыс. руб.;

4 год: DCF = 28349,9* 0,45 = 12757,45, тыс. руб.;

5 год: DCF =31488,04 * 0,36 = 11336,1, тыс. руб.

5.8 Текущая стоимость перепродажи здания (реверсия)

Текущая стоимость перепродажи здания (реверсия) определяется в конце срока его коммерческого использования по формуле

, (18)

где: - дисконтированный денежный поток последнего 5-го года ;

- коэффициент капитализации.

Коэффициент капитализации для здания, определяется на основе исходных данных по объектам, сопоставимым с оцениваемым, приведённым в таблице 1.

Общий коэффициент капитализации равен отношению чистого операционного дохода к цене продажи объекта недвижимости.

= 0,28

= 11336,1/ 0,28 = 40486,1, тыс. руб.

5.9 Текущая стоимость здания

Текущая стоимость здания PVB определяется по формуле

, (19)

где:

- единовременные затраты (инвестиции) на ремонт помещений

здания, тыс. руб.;

DFC - дисконтированный денежный поток, тыс. руб.;

PVR - текущая стоимость перепродажи здания, тыс. руб.

PVB = - 2489 + 57380,55 + 40486,1 = 95377,65, тыс. руб.

Таблица 5 - Расчёт стоимости здания доходным подходом

Наименование показателей	Значение показателей по годам
	1 год	2 год	3 год	4 год	5 год
Полезная площадь здания, кв.м.	3589	3589	3589	3589	3589
Полезная площадь подвала, кв.м.	689	689	689	689	689
Ставка арендной платы за 1 кв.м. полезной площади здания в месяц, тыс.руб.	0,689	0,758	0,834	0,917	1,009
Ставка арендной платы за 1 кв.м. полезной площади подвала в месяц, тыс.руб.	0,439	0,483	0,531	0,584	0,642
Потенциальный валовой доход от аренды здания, тыс.руб.	21945,33	31190,74	35418,31	38943,15	42850,21
Потенциальный валовой доход от аренды подвала тыс.руб.	2722,23	3999,44	4390,31	4828,51	5308,06
Итого потенциальный валовой доход, тыс.руб.	24668,1	36186	39810	4377	48161,16
Коэффициент заполняемости	0,65	0,85	1	1	1
Действительный валовой доход, тыс.руб.	14800,86	30758,1	39810	43770	48161,16
Фонд оплаты труда персонала, тыс.руб.	540	756	793,80	833,49	875,16
Отчисления на социальные нужды персонала, тыс.руб.	162	227	238,14	250,05	262,54
Плата за коммунальные услуги, тыс.руб.	2229,6	3195,71	3435,71	3693,71	3970,71
Прочие расходы, тыс.руб.	1433,3	2054,38	2208,4	2374,4	2552,4
Амортизационные отчисления на полное восстановление здания, тыс. руб.	2331,5	2331,5	2331,5	2331,5	2331,5
Наименование показателей	Значение показателей по года
	1 год 2 год 3 год 4 год 5 год
Текущие операционные расходы по эксплуатации здания, тыс. руб.	6696,4	8564,59	9007,55	9483,15	9992,31
Остаточная стоимость здания, тыс.руб.	194956,22	192624,72	190293,22	187961,72	185630,22
Налог на имущество, тыс.руб.	1949,	1926,24	1903	1879,61	1856,30
Налог на прибыль, тыс.руб.	1231,1	4053,5	5780,1	6481,44	7262,51
Чистый операционный доход от аренды помещений кафе, тыс.руб.	60,01	70	80,05	92,6	106,05
Чистый операционный доход от аренды помещений здания, тыс. руб.	7255,3	18545,3	25450,85	28257,3	31381,54
Реальный денежный поток, тыс.руб.	7315,31	18615,3	25531,35	28349,9	31488,04
Ставка дисконтирования, %	19	22	24	25	25
Коэффициент дисконтирования	0,84	0,69	0,56	0,45	0,36
Дисконтированный денежный поток, тыс.руб.	6145,1	12844,35	14297,55	12757,45	11336,1
Затраты на ремонт здания (инвестиции), тыс.руб.	2489	-	-	-	-
Текущая стоимость перепродажи здания (реверсии), тыс.руб.	40486,1
Стоимость здания по методу дисконтирования денежных потоков, тыс. руб.	95377,65

Стоимость объекта недвижимости

Стоимость объекта недвижимости по методу дисконтирования денежных потоков (VDI) определяется по формуле:

, (20)

PVB - текущая стоимость здания, тыс. руб.;

VL - стоимость земельного участка, тыс. руб.

VDI = 95377,65 + 8276,40 = 103654,0, тыс. руб.



6. СОГЛАСОВАНИЕ РЕЗУЛЬТАТОВ ОЦЕНКИ

Оценка объекта недвижимости - это методически обоснованное мнение эксперта о стоимости объекта недвижимости, либо процесс определения стоимости.

Согласование результатов оценки проводится 3 различными подходами: сравнительный, затратный, доходный.

Сравнительный подход к оценке недвижимости базируется на информации о недавних сделках с аналогичными объектами на рынке и сравнении оцениваемой недвижимости с аналогами.

Преимуществами сравнительного подхода являются:

наиболее простой подход;

статистически обоснованный;

предлагает методы корректировки;

обеспечивает данные для других подходов в оценке.

Недостатками сравнительного подхода являются:

требует активного рынка;

сравнительные данные не всегда имеются;

требует внесения поправок, большое количество которых оказывает влияние на достоверность результатов;

основан на прошлых событиях, не принимает в расчет будущие ожидания.

Затратный подход -- совокупность методов оценки стоимости объекта недвижимости, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта недвижимости, с учетом его износа. Затратный подход основан на принципе замещения, согласно которому предполагается, что разумный покупатель не заплатит за объект недвижимости больше, чем стоимость строительства объекта, аналогичного по своей полезности оцениваемому объекту.

Преимущества затратного подхода:

При оценке новых объектов затратный подход является наиболее надежным.

Данный подход является целесообразным или единственно возможным в следующих случаях:

технико-экономический анализ стоимости нового строительства;

обоснование необходимости обновления действующего объекта;

оценка зданий специального назначения;

при оценке объектов в «пассивных» секторах рынка;

анализ эффективности использования земли;

решение задач страхования объекта;

решение задач налогообложения;

при согласовании стоимостей объекта недвижимости, полученных другими методами.

Недостатки затратного подхода:

1. Затраты не всегда эквивалентны рыночной стоимости.

2. Попытки достижения более точного результата оценки сопровождаются быстрым ростом затрат труда.

3. Несоответствие затрат на приобретение оцениваемого объекта недвижимости затратам на новое строительство точно такого же объекта, т. к. в процессе оценки из стоимости строительства вычитается накопленный износ.

4. Проблематичность расчета стоимости воспроизводства старых строений.

5. Сложность определения величины накопленного износа старых строений и сооружений.

6. Отдельная оценка земельного участка от строений.

7. Проблематичность оценки земельных участков в России.

Доходный подход оценки недвижимости отражает мотивацию типичного покупателя доходной недвижимости: ожидаемые будущие доходы с требуемыми характеристиками. Учитывая, что существует непосредственная связь между размером инвестиций и выгодами от коммерческого использования объекта инвестиций, стоимость недвижимости определяется как стоимость прав на получение приносимых ею доходов.

Основное преимущество, которое имеет доходный подход оценки недвижимости по сравнению с рыночным и затратным заключается в том, что он в большей степени отражает представление инвестора о недвижимости как источнике дохода, Т.е. это качество недвижимости учитывается как основной ценообразующий фактор. Доходный подход оценки тесно связан с рыночным и затратным методами.

Средневзвешенное значение стоимости объекта недвижимости (V) принимается в качестве его рыночной стоимости.

, (21)

где:

, , - коэффициенты значимости оценок стоимости объекта недвижимости, полученные затратным, сравнительным и доходным подходом соответственно;

VCA - общая стоимость оцениваемого объекта недвижимости по затратному подходу, тыс. руб.;

VSC - общая стоимость оцениваемого объекта недвижимости по сравнительному подходу, тыс. руб.;

VDI - общая стоимость объекта недвижимости по доходному подходу, тыс. руб.

В отношении этих коэффициентов должно выполняться равенство:

+ + = 1

Таким образом средневзвешенное значение стоимости объекта недвижимости (V) составляет:

V = (203232,4 * 0,2) + (61149,06 * 0,3) + (103654,05 * 0,5) = 79892,21, тыс. руб.



ЗАКЛЮЧЕНИЕ

В данной работе произведены расчеты оценки объекта недвижимости 3 различными подходами: затратным, сравнительным, доходным.

В основе затратного подхода лежит принцип замещения - рациональный потребитель не заплатит за объект недвижимости больше чем то, во что ему обойдется создание объекта аналогичной полезности.

Сравнительный подход базируется на трех основных принципах оценки недвижимости: спроса и предложения, замещения и вклада.

Принцип замещения - разумный потенциальный собственник не заплатит за объект недвижимости сумму большую, чем та минимальная цена, за которую может быть приобретен или построен (с учетом фактора времени) аналогичный объект. Следовательно, максимальная стоимость оцениваемого объекта определяется минимальной ценой приобретения аналогичного объекта.

Принцип вклада. Вклад - сумма, на которую увеличивается или уменьшается стоимость объекта вследствие наличия или отсутствия какого-либо элемента. При этом величина такого увеличения (уменьшения) может быть как выше, так и ниже затрат на его создание.

Принцип спроса и предложения. Оценщик при определении стоимости объекта должен понимать, какие факторы и каким образом влияют на спрос и предложение на рынке недвижимости, какие изменения этих факторов могут произойти и как эти изменения повлияют на стоимость данного объекта недвижимости.

Теоретической базой, которую использует доходный подход оценки недвижимости, являются принципы оценки, которые представляют собой сообщение анализа поведенческих характеристик участников рынка недвижимости и функциональных связей между ценами и ценообразующими факторами.



БИБЛИОГРАФИЧЕСКИЙ СПИСОК

Терминологический словарь "Экономика и управление на предприятиях" - Москва: Большая энциклопедия, 1998. - стр. 645.

Гранова И.В. Оценка недвижимости: Учеб. Пособие / И.В. Гранова - СПб.: Питер, 2001. - с. 17.

Грязнова А.Г., Федотова М.А. Оценка недвижимости: Учебник / А.Г. Грязнова, М.А. Федотова - Москва: Финансы и статистика, 2001. - 187 с.

Размещено на http://www.allbest.ru