Чтобы определить рыночную стоимость активов, требуется провести комплексный анализ и оценку (желательно различными способами) рыночной стоимости всех зданий, сооружений, передаточных устройств, машин и оборудования, незавершенного строительства, корректировку дебиторской задолженности и запасов. Основной составляющей в активах предприятия являются здания, сооружения, машины и оборудование. Поэтому более подробно остановимся на методах их оценки.

Разные методы оценки имущественного подхода отличаются оценкой всех или только части активов и наличием или отсутствием учета затрат на распродажу активов. Таким образом, в рамках имущественного подхода выделяют следующие основные методы оценки:

метод накопления активов;

метод ликвидационной стоимости

Метод накопления активов основан на раздельной оценке всех активов предприятия с последующим их суммированием и вычитанием обязательств предприятия. Рекомендуется одновременное проведение инвентаризации имущества предприятия на дату оценки.

При оценки стоимости по методу накопления активов определяют стоимость земельных участков, оценка стоимости зданий и сооружений, оценка объектов незавершенного строительства, оценка оборудования, машин и механизмов, оценка производственных запасов, оценка финансовых активов, оценка нематериальных активов, определение текущих и долгосрочных обязательств предприятия [32, с.118].

Для оценки стоимости земельных участков в России используют в основном следующие методы: метод соотнесения (переноса); метод (техника) остатка для земли; метод развития земельного участка

Метод соотнесения (переноса) основан на использовании относительно устойчивого соотношения между стоимостью земельного участка и его улучшений, характерного для каждого страта рынка недвижимости. Для определения соотношения используются цены продаж застроенных участков и стоимость улучшений (построек), которая определяется отдельно (например, методами затратного или доходного подхода). Применение метода соотнесения целесообразно при недостаточности сопоставимых продаж свободных земельных участков.

Метод (техника) остатка основан на оценке имущества с учетом влияния отдельных факторов образования дохода. Метод (техника) остатка для земли является вариантом метода (техники) остатка. Исходными данными являются чистый операционный доход, приносимый земельным участком с улучшениями, норма прибыли, стоимость улучшений, определенная методами затратного подхода. Сначала определяется часть чистого операционного дохода, приносимого улучшениями, путем умножения стоимости улучшений на ставку капитализации. При этом ставка капитализации для улучшений определяется из нормы прибыли с учетом изменения стоимости улучшений. Остальная часть чистого операционного дохода, приносимая земельным участком, капитализируется в стоимость земельного участка путем деления этого дохода на ставку капитализации для земли. При этом ставка капитализации для земли обычно принимается равной норме прибыли. Применение метода остатка для земли целесообразно при недостаточности сопоставимых продаж свободных земельных участков.

Метод развития (освоения) земельного участка представляет собой упрощенную модель инвестиционного анализа варианта наилучшего использования оцениваемой территории, не имеющей аналогов в сравнительных продажах, и используется в случаях, когда необходимо оценить стоимость участка, пригодного на разбиение на отдельные участки.

Для оценки зданий и сооружений (объектов недвижимости) используются:

методы оценки стоимости затратного, доходного и рыночного подходов.

При этом затратный подход включает метод восстановительной стоимости и метод стоимости замещения. Метод восстановительной стоимости основан на оценке затрат на воспроизводство точной копии объекта, даже если имеются более экономичные аналоги [33,с.257]. При определении полной восстановительной стоимости в зависимости от наличия информации используют следующие способы:

- сметный способ, по которому расчет стоимости объекта недвижимости заключается в составлении объектных и сводных смет строительства оцениваемого объекта, как если он строился вновь по текущим ценам. Данный способ является наиболее трудоемким способом и дает наиболее точную оценку. Как правило, требует привлечение специалистов-сметчиков.

метод учета затрат по укрупненным конструктивным элементам и видам работ. Основан на использовании укрупненных сметных норм и расценок.

- метод сравнительной единицы. Полная восстановительная стоимость вычисляется путем умножения текущей стоимости, выбранной для расчета недвижимости единицы измерения, на количество единиц оцениваемого объекта. Дает менее точную оценку по сравнению с методом учета затрат по укрупненным конструктивным элементам и видам работ.

- метод объектов-аналогов. Для определения полной восстановительной стоимости оцениваемого объекта подбирается объект-аналог (объекты-аналоги) с известной полной восстановительной стоимостью. При необходимости осуществляются корректировки по совокупности конструктивных различий между оцениваемым объектом и объектом аналогом.

- индексный способ. Полная восстановительная стоимость определяется путем умножения его балансовой стоимости на соответствующий индекс в соответствии с Положением о порядке переоценки основных фондов (средств) предприятий и организаций, утвержденным постановлением правительства РФ №1233 от 25.11.93, а также последующими постановлениями правительства РФ по переоценке основных фондов.

При расчетах имущества предприятия доходным подходом используют следующие: метод прямой капитализации, метод дисконтирования и метод ипотечно-инвестиционного анализа - применяются для оценки стоимости недвижимости, приносящей доход.

Метод прямой капитализация используется, если прогнозируются постоянные или плавно изменяющиеся с незначительным темпом доходы. Если в перспективе ожидается неопределенная ситуация относительно будущих доходов, то целесообразно использовать также метод прямой капитализации, опираясь на ретроспективные и текущие данные по продажам и арендным соглашениям применительно к объектам-аналогам.

Метод дисконтирования используется, если динамика изменения дохода значительна или эти изменения имеют нерегулярный характер [38,с.143].

Метод ипотечно-инвестиционного анализа дает оценку имущества, основанную на учете стоимости собственного и заемного капиталов. Стоимость недвижимости определяется как сумма ипотечного долга и стоимости собственного капитала. Стоимость собственного капитала равна сумме текущих стоимостей ежегодных денежных поступлений за выбранный прогнозный период и текущей стоимости выручки от перепродажи в конце прогнозного периода. Сложение суммы ипотечного долга и стоимости собственного капитала дает оценку цены, которая как ожидается, позволит инвестору и ипотечному кредитору получить определенные выгоды [38, с.212]. Если условия предоставления ипотечного кредита соответствуют текущим рыночным условиям, то стоимость недвижимости полученная методом ипотечно-инвестиционного анализа является рыночной стоимостью. В противном случае стоимость недвижимости является инвестиционной стоимостью для конкретного инвестора [38,с.197].

В случае, если используется рыночный подход для оценки стоимости недвижимости, расчет можно провести по следующим методам: метод сравнительного анализа продаж и метод валовой ренты.

Метод сравнительного анализа продаж основан на оценке имущества путем анализа продаж объектов-аналогов с внесением соответствующих корректировок, учитывающих различие между ними. Для сравнения оцениваемого объекта с объектами-аналогами выбирается единица сравнения. Обычно в качестве единицы сравнения выбирается единица площади. Также необходимо выбрать элементы сравнения, с использованием которых производится корректировка цен объектов-аналогов в определенной последовательности.

Метод валовой ренты дает оценку имущества, основанную на его рыночной стоимости и величине потенциального или действительного дохода. Существует прямая взаимосвязь между ценой продажи объекта недвижимости и соответствующим рентным (арендным) доходом от сдачи ее в аренду: чем выше рентный доход, тем выше цена продажи. Эта связь измеряется валовым рентным множителем (мультипликатором). Валовым рентным множителем называется среднестатистическое отношение рыночной цены к потенциальному или действительному валовому доходу определенного вида имущества.

При оценке стоимости предприятия особое место занимает оценка деловой репутации (гудвилла) предприятия. Деловая репутация (гудвилл) предприятия понимается, как совокупность элементов бизнеса, которые стимулируют клиентов продолжать пользоваться услугами данного предприятия и обеспечивают прибыль сверх той, что приносится материальными активами и той частью нематериальных активов, которая отражена в бухгалтерской отчетности.

Применение метода ликвидационной стоимости, обусловлено его названием. Т.е. когда предприятий прекращает свои операции, распродает материальные, а если есть и нематериальные активы и погашает все свои обязательства. Обычно этот метод дает нижний уровень стоимости оцениваемого бизнеса.

Рекомендуется применение метода ликвидационной стоимости для предприятий, не имеющих перспектив и/или оказавшихся под угрозой банкротства. Сопоставление ликвидационной стоимости предприятия (пакета акций) с рыночной конъюнктурой позволяет собственнику принять решение о предпочтительности продажи предприятия (пакета акций) или фактической ликвидации предприятия.

Ликвидационная стоимость предприятия представляет собой чистую денежную сумму, которую собственник предприятия может получить при ликвидации предприятия и раздельной распродаже его активов. В зависимости от подхода к продаже активов ликвидируемого предприятия различают следующие виды ликвидационной стоимости:

упорядоченная ликвидационная стоимость - вид ликвидационной стоимости, возникающий при упорядоченной продаже активов предприятия в течение разумного периода времени, чтобы можно было получить высокие цены продажи активов. Для наименее ликвидной недвижимости предприятия этот период составляет около двух лет;

принудительная ликвидационная стоимость - вид ликвидационной стоимости, возникающий при форсированной (ускоренной) продаже активов предприятия, приводящий к низким ценам продажи активов. Активы распродаются настолько быстро, насколько это возможно, часто одновременно и на одном аукционе;

ликвидационная стоимость прекращения существования активов предприятия - вид ликвидационной стоимости, возникающий, когда активы предприятия не продаются, а списываются и уничтожаются, а на данном месте строится новое прогрессивное предприятие, дающее значительный экономический и/или социальный эффект. В этом случае стоимость предприятия представляет собой отрицательную величину, так как требует от владельца предприятия определенных затрат на ликвидацию активов.

Основными этапами оценки упорядоченной ликвидационной стоимости являются:

разработка календарного графика ликвидации активов предприятия;

оценка стоимости активов предприятия;

корректировка стоимости активов предприятия;

определение величины обязательств предприятия;

определение косвенных затрат, связанных с ликвидацией предприятия;

определение дополнительных операционных доходов и расходов

расчет ликвидационной стоимости предприятия и пакета акций.

При разработке календарного графика ликвидации активов предприятия исходят из цели максимизировать, насколько это возможно, выручку от продажи активов, чтобы погасить имеющуюся за предприятием задолженность. Подвергается анализу долгосрочная и текущая задолженности предприятия с целью возможной их корректировки. Определяется косвенные расходы, связанных с ликвидацией предприятия: расходы на содержание активов; выходные пособия и компенсации работникам ликвидируемого предприятия; административные затраты в период ликвидации [33,с.388].

Завершающим этапом оценки является согласование результатов полученных различными методами. Все использованные методы взвешиваются относительно друг друга, делается обоснование полученных результатов. Заключение оценщика должно быть логически обоснованным, количественно правильным, и выдерживать проверку на экономический смысл.

Таким образом, общая схема оценки стоимости предприятия и пакета акций может быть выглядеть в виде следующей схемы, которая представлена ниже:

Рис 1.1. Схема оценки стоимости предприятия

Глава 2. Расчет стоимости предприятия ОАО- особенности и акценты

2.1 Анализ финансово-хозяйственной деятельности

ОАО

Основным видом деятельности ОАО является производство хлеба, хлебобулочных изделий, кондитерских изделий. Помимо этого предприятие оказывает платные услуги населению, предприятиям, организациям по переработке семян подсолнечника и зерна пшеницы.

В соответствии со статьей 9 Устава ОАО, Высшим органом управления является общее собрание акционеров, органом управления Общества - Совет директоров (Приложение 1).

Руководство текущей деятельностью предприятия осуществляет Генеральный директор предприятия в соответствии с требованиями статьи 13 Устав общества.

При анализе системы управления можно выделить три уровня: верхний, средний, оперативный.

В зависимости от уровня руководителя используется та или иная информация, и выполняются те или иные функции управления.

За верхним уровнем (генеральный директор) закрепляются функции анализа, планирования, используется перспективная или ретроспективная информация.

Средний уровень (финансово-экономический директор, коммерческий директор, технический директор) - краткосрочное планирование и контроль.

Функциями оперативного уровня является учет, контроль, обработка ретроспективной учетной информации.

Анализируя организационную структуру ОАО, необходимо отметить, что на предприятии сложилась в целом адекватная данному типу производства функциональная структура. Функционирует система четко специализированных отделов и служб предприятия.

На сегодняшний день основным регионом сбыта выступает Республика Башкортостан и в большей степени ее юго-западная часть. Предприятие занимает примерно 20-25% долю объема производства кондитерской продукции в республике. В качестве основных конкурентов на рынке г.Уфы и республики выступают: ЗАО «Конди», Уфимская кондитерская фабрика №2, Стерлитамакский хлебокомбинат, ОАО «Кумертауский хлебокомбинат». Но что касается фактора территориально-географического преимущества, то в юго-восточной части республики у ОАО достаточно выгодное положение. Однако важно отметить, что большая часть потребителей сосредоточена в крупных городах и то, что ОАО находится на определенном расстоянии от крупных баз, снижает привлекательность продукции для покупателей из-за высоких транспортных расходов.

На текущий момент можно констатировать, что степень «раскрученности» марки ОАО сильно уступает его основному конкуренту ЗАО «Конди». Для улучшения сложившейся ситуации необходимо частично модернизировать предприятие, внедрить более гибкую ценовую политику, создать более эффективную систему снабжения сырьем, увеличить суммарные объемы продаж (разработав для каждого из продуктов собственные ценовые условия, можно более широко использовать производственные мощности, реализуя продукцию с разной нормой прибыли в целом поддерживать общую норму рентабельности за счет связей в ассортименте).

2.1.1 Анализ изменения статей и структуры баланса предприятия

Анализ финансового состояния предприятия является необходимым составным элементом процесса расчета стоимости хозяйствующего субъекта. Основные показатели деятельности предприятия используются для расчета различного рода коэффициентов, мультипликаторов, которые будут необходимы при определении стоимости предприятия.

Проведем анализ финансово-хозяйственной деятельности на основании финансовой отчетности предприятия за 1999- 2001 г.г. Балансы предприятия, формы №2 представлены в Приложении 2-5.

Структура имущества предприятия и источников его образования представлена в Таблице 2.1.

Таблица 2.1

Структура имущества предприятия и источников его образования