Оценка стоимости предприятия (бизнеса) - это расчет и обоснование стоимости предприятия на определенную дату. Оценка стоимости бизнеса, как и любого другого объекта собственности, представляет собой целенаправленный упорядоченный процесс определения величины стоимости объекта в денежном выражении с учетом влияющих на нее факторов в конкретный момент времени в условиях конкретного рынка.

Результатом произведенной оценки является рассчитанная величина рыночной стоимости или ее модификации. Рыночная стоимость - это "наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства…" (Федеральный закон об оценочной деятельности в Российской Федерации. Глава 1, стр.3).

Рыночная стоимость определяется обязательно в денежном выражении, например, в рублях или долларах.

Определяя величину стоимости, оценщик старается учесть всю полноту влияния основных факторов, к числу которых относятся доход, генерируемый оцениваемым объектом, риски, сопровождающие получение этого дохода, среднерыночный уровень доходности на аналогичные объекты, характерные черты оцениваемого объекта, включая состав и структуру активов и обязательств (или составных элементов), конъюнктура рынка, текущая ситуация в отрасли и в экономике в целом.

При оценке бизнеса объектом выступает деятельность, направленная на получение прибыли и осуществляемая на основе функционирования имущественного комплекса предприятия. Предприятия (организация) является объектом гражданских прав (ст.132 ГКРФ), вступает в хозяйственный оборот, участвует в хозяйственных операциях. В результате возникает потребность в оценке его стоимости.

В состав имущественного комплекса предприятия входят все виды имущества, предназначенные для реализации его целей: для осуществления хозяйственной деятельности и получения прибыли. Имущественный комплекс включает в себя: недвижимость (земельные участки, здания, сооружения), машины, оборудование, транспортные средства, инвентарь, сырье, запасные детали, части, продукцию, а также имущественные обязательства, фирменное наименование, знаки обслуживания, товарные знаки и другие виды нематериальных активов и интеллектуальной собственности. Поэтому при оценке бизнеса оценщик оценивает предприятие в целом, определяя стоимость его собственного капитала. Учитывая методические особенности и технологии оценочных работ, различают объекты оценки: предприятие в целом (бизнес); недвижимость, машины, оборудования, транспортные средства, интеллектуальную собственность и нематериальные активы.

Оценку бизнеса проводят в целях:

повышения эффективности текущего управления предприятием, фирмой;

купли-продажи акций, облигаций предприятий на фондовом рынке;

принятия обоснованного инвестиционного решения;

купли-продажи предприятия его владельцем целиком или по частям.

установления доли совладельцев в случае подписания или расторжения договора или в случае смерти одного из партнеров;

реструктуризации предприятия. Ликвидация предприятия, слияние, поглощение либо выделение самостоятельных предприятий из состава холдинга предполагают проведение его рыночной оценки, так как необходимо определить цену покупки или выкупа акций, цену конверсии или величину премии, выплачиваемой акционерам поглощаемой фирмы.

разработки плана развития предприятия. В процессе стратегического планирования важно оценить будущие доходы фирмы, степень ее устойчивости и ценность имиджа;

определения кредитоспособности предприятия и стоимости залога при кредитовании. В данном случае оценка требуется в силу того, что величина стоимости активов по бухгалтерской отчетности может резко отличаться от их рыночной стоимости;

страхования, в процессе которого возникает необходимость определения стоимости активов в преддверии потерь;

налогообложения. При определении налогооблагаемой базы необходимо провести объективную оценку дохода предприятия, его имущества;

2. Доходный подход

История Корпорации "ИНКОМ" берет свое начало в 1991 году, когда были основаны агентства недвижимости "ИНКОМ" и МЦБН, быстро вошедшие в число лидеров риэлторского рынка Московского региона. В 2001 году паритетное объединение двух компаний привело к созданию крупнейшего игрока отечественного рынка недвижимости - Корпорации "ИНКОМ-Недвижимость" (Корпорации "ИНКОМ").

За 19 лет своей деятельности Корпорация "ИНКОМ" достигла значительных успехов: компания осуществила инвестиции в 1 млн кв. м загородного жилья, число проведенных сделок составляет около 600 тысяч. Компания является постоянным членом профессиональных организаций, таких как Российская Гильдия Риэлторов и Московская Ассоциация Риэлторов. В марте 2007 года Корпорация "ИНКОМ" выделила в самостоятельный бренд подразделение элитной недвижимости. Так появилась торговая марка Villagio Estate за 3 года существования ставшая символом элитной загородной жизни России.

Согласно рейтингам журналов Forbes и "Финанс", Корпорация "ИНКОМ" является одной из крупнейших частных компаний России, представленных на рынке отечественной недвижимости. Деятельность компании регулярно отмечается профессиональными и общественными наградами, в частности, Корпорация "ИНКОМ" стала первым представителем рынка недвижимости, получившим по результатам национального голосования почетный статус "Народная Марка/Марка № 1 в России".

Доходный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта, основанных на определении текущей стоимости объекта имущества как совокупности ожидаемых доходов от его использования.

При оценке с позиции доходного подхода во главу угла ставятся будущие доходы от эксплуатации объекта на протяжении срока его полезного использования как основной фактор, определяющий современную величину стоимости объекта. В исчислении совокупного дохода от объекта за ряд лет его жизни, в методах доходного подхода используют приемы, известные из теории сложных процентов.

Методы доходного подхода (метод капитализации и дисконтирование денежных потоков) опираются на такие отмеченные выше принципы, как принцип ожидания, учета факторов производства, наилучшего и полного использования, вклада.

Несомненным достоинством этих методов является возможность комплексной, системной оценки, когда нужно оценить не отдельные машины на предприятии, а весь операционный имущественный комплекс, включающий весь парк взаимосвязанного оборудования. Применение методов доходного подхода сталкивается с тем ограничением, когда затруднительно оценить чистый доход непосредственно от оцениваемого объекта в силу того, что этот объект не производит конечной продукции или конечных услуг или в большей степени имеет социальное, чем экономическое значение.

Сначала рассчитывают чистый доход от функционирования всей производственно-коммерческой системы. Затем либо определяют стоимость всей системы и из неё тем или иным образом выделяют стоимость машинного комплекса, либо сначала вычленяют из суммы чистого дохода ту его часть, которая непосредственно создаётся машинным комплексом, а уже потом по этой части дохода определяют стоимость самого машинного комплекса.

Для прогноза денежного потока в каждый прогнозный год необходимо определить: валовую выручку; суммарные расходы; чистую прибыль; необходимые капитальные вложения; величину требуемого оборотного капитала.

Прогноз валовой выручки.

Таблица 1

Объемы выручки от реализации продукции за анализируемый период, тыс. руб.

Для расчета выручки в прогнозный и постпрогнозный периоды были сделаны следующие предположения:

· на протяжении прогнозного и постпрогнозного периодов основная деятельность ОАО "ИНКОМ" не изменится;

· основной доход общество будет получать от реализации своей продукции;

· объем выручки прогнозируется на уровне 4-7% в зависимости от года прогнозного периода и 5% в постпрогнозный период.

оценка стоимость бизнес дисконтирование

Таблица 2

Прогноз валовой выручки ОАО "ИНКОМ"

Прогноз суммарных затрат

Таблица 3

Состав и структура затрат предприятия за 2003-2008г.

Для прогноза суммарных затрат ОАО "ИНКОМ" были проанализированы ретроспективные данные о составе и величине расходов (Ф №2). По строке коммерческие расходы" у предприятия отражены затраты на выплату услуг сторонних организаций, выплату заработной платы с начислениями, амортизация и затраты на ремонт основных средств. Для прогноза затрат предположим, что доля себестоимости и коммерческих расходов в прогнозный и постпрогнозный период не изменится и останется на прежнем уровне - 89,99 и 2,42 соответственно.

Расчет амортизации основных средств предприятия проведен на основе принятой системы линейного начисления амортизационных отчислений. Норма амортизации составляет 6% в год.

Таблица 5

Прогноз величины амортизации и остаточной стоимости основных средств, тыс. руб.

Расчет потребности в собственных оборотных средствах в ретроспективном периоде.

Таблица 6

Анализ данных, представленных в таблице, позволяет сделать вывод о том, что предприятие не испытывает дефицит СОС.

Для прогноза величины собственных оборотных средств в прогнозном и постпрогнозном периодах, необходимо знать периоды оборачиваемости средств в ретроспективе.

Для выявления указанных данных использованы значения показателей баланса предприятия.

Для прогноза величины собственных оборотных средств в прогнозном и постпрогнозном периодах необходимо знать периоды оборачиваемости средств в ретроспективе. Периоды оборачиваемости оборотных активов и кредиторской задолженности в прогнозный период приняты по 2008г. В соответствии с этим, предположим, что не прогнозируется изменения периода оборачиваемости в течении прогнозируемого периода (таблица 7).

Таблица 7

На основании прогнозируемого периода оборачиваемости и прогнозируемых значений себестоимости и выручки от реализации (таблица 7) были рассчитаны величины остатков готовой продукции, дебиторской задолженности, кредиторской задолженности поставщикам и подрядчикам в прогнозном периоде (таблица 8).

Таблица 8

Расчет потребности в СОС в прогнозируемом периоде, тыс. руб

3. Расчет денежных потоков