Оценка стоимости предприятия (бизнеса) ООО "Экспертиза", г. Краснодар

Размещено на http://www.allbest.ru/

9

Министерство образования и науки Российской Федерации

Негосударственное частное образовательное учреждение

высшего профессионального образования

Южный институт менеджмента

Центр повышения квалификации и дополнительного профессионального образования

Выпускная аттестационная работа

Оценка стоимости предприятия (бизнеса) ООО "Экспертиза", г. Краснодар

Слушатель Е.В. Покрашевская

Руководитель

директор Центра повышения

квалификации и дополнительного

профессионального образования,

оценщик 1 категории Л.В. Яцук

Нормоконтролер Е.Н. Насонова

Краснодар 2013

Задание на выполнение выпускной аттестационной работы

оценка бизнес рыночный стоимость

по дополнительной профессиональной образовательной программе профессиональной переподготовки "Оценка стоимости предприятия (бизнеса)" (базовая специальность 080105 Финансы и кредит)

слушателю Покрашевской Елене Владимировне

Тема выпускной аттестационной работы: "Оценка стоимости предприятия (бизнеса) ООО "Экспертиза", г. Краснодар"

Утверждено приказом ректора института №220-0 от "20" ноября 2013 г.

Срок сдачи законченной работы в ЦПК и ДПО 18 декабря 2013 г.

Слушатель Е.В. Покрашевская 20 ноября 2013 г.

Руководитель выпускной аттестационной работы, директор Центра повышения квалификации и дополнительного профессионального образования, оценщик 1 категории Л.В. Яцук 20 ноября 2013 г.

Содержание работы

Введение

1. Теоретические основы оценки бизнеса

2. Методологические основы оценки бизнеса

3. Оценка рыночной стоимости предприятия ООО "Экспертиза"

Заключение

Список использованных источников

Объем иллюстративной части работы

Таблица 1- Добыча, реализация на внутреннем рынке и экспорт нефти 1) в 2012 году:

Таблица 2 - Грузооборот по видам транспорта общего пользования Таблица 3 - Основные показатели социально-экономического развития Краснодарского края

Таблица 4 - Анализ структуры активов аналитического баланса, т.руб.

Таблица 5 - Анализ структуры пассивов аналитического баланса

Таблица 6 - Основные показатели деятельности предприятия, т. руб.

Таблица 7 - Анализ ликвидности

Таблица 8 - Коэффициенты финансовой устойчивости

Таблица 9 - Анализ рентабельности

Таблица 10 - Показатели деловой активности

Таблица 11 - Исходные данные для расчета рыночной стоимости

Таблица 12 - Расчет рыночной стоимости объекта методом сравнения продаж

Таблица 13 - Основные технические характеристики зданий и сооружений ООО "Экспертиза"

Таблица 14 - Расчет рисков

Таблица 15 - Расчет затарт на замещение зданий и сооружений

Таблица 16 - Расчет физического износа производственного корпуса, лит. Р.

Таблица 17 - Расчет физического износа склада, лит. М

Таблица 18 - Расчет износа станции ТОА, литер К

Таблица 19 - Расчет износа гаража, литер И

Таблица 20 - Шкала экспертных оценок технического состояния зданий

Таблица 21 - Расчет рыночной стоимости

Таблица 22 - Определение ставки дисконта

Таблица 23 - Определение потенциального валового дохода

Таблица 24 - Расчет рыночной стоимости имущественного комплекса методом дисконтированных будущих доходов

Таблица 25 - Согласование результатов рыночной стоимости

Таблица 26 - Перечень оборудования и транспортных средств

Таблица 27 - Справочная таблица по износу оборудования

Таблица 28 -Определение рыночной стоимости машин и оборудования

Таблица 29 -Описание автотранспортного средства ООО "Экспертиза"

Таблица 30 - Расчет величины износа

Таблица 31 - Расчет рыночной стоимости автомобилей

Таблица 32 - Рыночная стоимость автомобиля, рассчитанная затратным подходом

Таблица 33 - Расчёт рыночной стоимости сравнительным подходом

Таблица 34 -Согласование результатов

Таблица 35- Расчет рыночной стоимости на основе затратного подхода

Таблица 36 -Прогноз выручки на 2013-2016 год

Таблица 37 -План капитальных вложений на 2013-2016 гг.

Таблица 38 Расчет амортизационных отчислений

Таблица 39 - Расчет чистой прибыли и собственного оборотного капитала

Таблица 40 - Расчет рисков предприятия

Таблица 41 - Расчет ставки дисконтирования

Таблица 42 -Расчет рыночной стоимости предприятия доходным подходом

Таблица 43 - Согласование результатов при определении рыночной стоимости

Рисунок 1 - Динамика добычи и экспорта нефти

Список основной рекомендуемой литературы

1. Грязнова А.Г., Федотова М.А. Оценка бизнеса. Учебник. - М.: Финансы и статистика, 2009. - 736 с.

2. Кошкин В.И. Организация и методы оценки предприятия (бизнеса). Учебник. М.: "ИФК" ЭКМОС", 2002. - 944 с.

3. Рутгайзер В.М. Оценка стоимости бизнеса. М.: Маросейка, 2007. - 448 с.

4. Оценка стоимости недвижимости учебное пособие / Е.Н. Иванова под ред. д-ра экон наук проф. М.А. Федотовой -- М.: КНОРУС, 2007. - 344 с.

5. Антонов В.П. Оценка машин, оборудования и транспортных средств: Учебное пособие. - М.: Институт оценки природных ресурсов, 2001. - 392 с.

6 Поздняков В. Анализ и диагностика финансово-хозяйственной деятельности предприятий. - М.: Инфра-м, 2009. - 624 с.

Реферат

Выпускная аттестационная (дипломная) работа 106 с., 1 рис., 43 табл., 46 источников.

Оценочная деятельность, объект оценки, цена, стоимость, затраты, дата оценки, подход к оценке, метод оценки, наиболее эффективное использование объекта оценки, доходный подход, сравнительный подход, затратный подход, срок экспозиции объекта оценки, итоговая стоимость объекта оценки, ожидаемые доходы от использования обекта оценки, ожидаемые расходы по эксплуатации объекта оценки, дисконтирование денежных потоков, ставка дисконтирования, капитализация доходов, объект-аналог, элементы сравнения, единицы сравнения, корректировка значений единиц срвнения, огласование скорректированных значений единиц сравнения, скорректированная цана объекта-аналога, точная копия объекта оценки, объект аналогичной полезности объекту оценки, физическое состояние объекта оценки, износ, функциональное или экономическое устаревание объекта оценки, согласование (обобщение) результатов расчета стоимости, отчет об оценке.

Целью выпускной аттестационной (дипломной) работы является закрепление теоретических знаний оценки предприятия (бизнеса), полученных в процессе обучения, посредством практического проведения анализа финансово-экономической деятельности и оценки рыночной стоимости действующего предприятия (бизнеса) на примере ООО "Экспертиза", а также внесение предложений по повышению экономической эффективности бизнеса и практическому использованию результатов оценки.

В выпускной аттестационной работе использовались расчетно-конструктивный, аналитический и статистический методы исследований.

Теоретически изучено законодательство, регулирующее оценочную деятельность в Российской Федерации, стандарты оценки, обязательные к применению субъектами оценочной деятельности, подходы и методы к оценке бизнеса, итоговое согласование (обобщение) результатов расчета стоимости, полученных различными подходами.

Рассмотрена финансово-экономическая деятельность предприятия ООО "Экспертиза" и проведен ее анализ, как базовый этап, предшествующий оценке бизнеса, определяющий выбор подходов к оценке предприятия. Проведена оценка рыночной стоимости предприятия с использованием двух подходов к оценке: затратного и доходного. Затратный подход к оценке бизнеса выполнен с использованием метода стоимости чистых активов, в результате которого была проведена корректировка балансовой стоимости активов предприятия и его обязательств и получена рыночная стоимость 100%-го собственного капитала предприятия. Доходный подход к оценке бизнеса выполнен с использованием метода дисконтирования денежных потоков и позволил определить рыночную стоимость предприятия на основе прогнозных данных о развитии предприятия в прогнозный и постпрогнозный периоды.

Проведено итоговое согласование (обобщение) результатов расчета стоимости, полученных двумя подходами и выработаны рекомендации по предполагаемому использованию результатов оценки и повышению экономической эффективности бизнеса предприятия ООО "Экспертиза".

Содержание

Введение

1. Теоретические основы оценки бизнеса

• 1.1 Понятие "оценка бизнеса"
• 1.2 Цели оценки бизнеса. Основные виды стоимости
• 1.3 Принципы оценки бизнеса
• 2. Подходы к оценке бизнеса. Обоснование выбранных подходов и методов оценки бизнеса
• 2.1 Подходы к оценке бизнеса
• 2.2 Затратный подход к оценке бизнеса
• 2.3 Доходный подход к оценке бизнеса
• 2.4 Сравнительный подход к оценке бизнеса

3. Оценка рыночной стоимости предприятия ООО "Экспертиза"

3.1 Российский рынок

3.2 Общая характеристика предприятия

3.3 Анализ финансово-экономического состояния предприятия ООО "Экспертиза"

3.3.1 Анализ балансовых отчетов

3.3.2 Анализ отчета о прибылях и убытках

3.3.3 Анализ финансовых коэффициентов

3.4 Затратный подход

3.4.1 Оценка активов предприятия

3.4.1.1 Определение рыночной стоимости земельного участка

3.4.1.2 Оценка зданий, сооружений, машин и оборудования

3.4.1.3 Оценка нематериальных активов

3.4.1.4 Оценка запасов

3.4.1.5 Оценка финансовых активов

3.4.1.6 Оценка краткосрочных финансовых вложений

3.4.1.7 Оценка денежных средств

3.4.1.8 Оценка текущей стоимости обязательств

3.5 Оценка рыночной стоимости доходным подходом

3.5.1 Основные этапы применения метода дисконтирования денежных потоков

3.5.2 Расчет величины денежных потоков

3.5.3 Формирование инфраструктуры проекта

3.5.4 Расчет амортизационных отчислений

3.5.5 Расчет потребности в оборотном капитале

3.5.6 Определение ставки дисконтирования

3.5.7 Проведение процедуры дисконтирования

3.5.8 Определение остаточной стоимости бизнеса

3.5.9 Определение рыночной стоимости предприятия доходным подходом

3.5.10 Внесение заключительных поправок

3.6 Итоговое согласование стоимости предприятия

Заключение

Список использованных источников

Введение

Развитие рыночной экономики, возрождение института частной собственности обуславливают необходимость и возможность оценки собственности. Бизнес - это конкретная деятельность и ее главной целью является получение прибыли. Предприятие или фирма представляет собой организационно-экономическую форму существования бизнеса.

Особенность современного этапа развития рыночной экономики в России заключается в необходимости и важности оценки стоимости предприятия (бизнеса) для решения задач инвестирования в бизнес, привлечения капитала, залоговых операций, страхования, принятия управленческих решений и др. Сложность задач оценки стоимости предприятия связана с неоднозначностью позиций специалистов по вопросам методологии определения рыночной стоимости объекта исследования, а также с тем обстоятельством, что структура задач, которые призвана решить оценка, многообразна и неоднородна. Предприятие является объектом гражданских прав и рассматривается как имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности. Предприятие, как имущественный комплекс, включает все виды имущества, предназначенного для его деятельности: земельный участки, здания и сооружения, машины и оборудование, сырье и продукцию, нематериальные активы, имущественные обязательства

В условиях рынка невозможно эффективно руководить любой компанией без реальной оценки бизнеса. Оценка стоимости предприятия выступает универсальным показателем эффективности любых управленческих стратегий, так как каждое управленческое решение должно быть со всех сторон осмысленно с точки зрения того, повышает его реализация стоимость компании, предприятия или нет.

Развитие рыночной экономики в России привело к многообразию форм собственности и возрождению собственника. У собственника появилась возможность по своему усмотрению распорядиться своим имуществом, подыскать себе новый дом или помещение под офис, вложить свои средства в бизнес. Те, кто решился реализовать свои права собственника, сталкивались с необходимостью оценки своей собственности. С этими проблемами сталкиваются предприятия, фирмы, акционерные общества, финансовые институты. Для большинства предприятий только адаптирующихся к рыночным условиям, остро стоит вопрос определения рыночной стоимости их бизнеса, оценки перспектив его развития и по мере развития рыночных отношений потребность в оценке бизнеса будет возрастать.

Стоимость предприятия - один из основных показателей его эффективности, поэтому задача определения и управления стоимостью считается одной из наиболее важных для корпораций. Кроме того, оценка предприятия позволяет улучшить качество управления, поскольку обеспечивает собственнику выбор той альтернативы, которая способствует увеличению рыночной стоимости предприятия. Именно это условие и служит основной целью управления предприятием в рыночной экономике.

Представленная дипломная работа выполнена на тему "Оценка стоимости предприятия (бизнеса)". Актуальность выбранной темы определяется современным состоянием Российской экономики, переходным характером складывающихся рыночных отношений.

Целью выполнения настоящей работы является определение рыночной стоимости предприятия ООО "Экспертиза".

Назначение оценки проводимой в настоящей дипломной работе заключается в расчете рыночной стоимости ООО "Экспертиза" с целью эффективного управления по состоянию на 01 января 2013 г.

Настоящая оценка выполнена в соответствии с Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" от 29 июля 1998 г №135-ФЗ с изменениями и дополнениями); Федеральным законом РФ "Об обществах с ограниченной ответственностью";

Приказом Министерства финансов РФ и Федеральной комиссии по рынку ценных бумаг от 29.01.03 № 0н/03-б/пз.;

Федеральными стандартами оценки:

(ФСО №1), "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки", утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 20.07.2007 г. №256.; (ФСО №2), "Цель оценки и виды стоимости", утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 20.07.2007 г. №255;

(ФСО №3), "Требования к отчету об оценке", утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 20.07.2007 г. №254.;

(ФСО №4), "Определение кадастровой стоимости", утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 22 октября 2010 г. №508;

(ФСО №5), "Виды экспертизы, порядок ее проведения, требования к экспертному заключению и порядку его утверждения", утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 4 июля 2011 г. №328;

(ФСО №6), "Требования к уровню знаний эксперта саморегулируемой организации оценщиков", утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 7 ноября 2011 г. №628.

Требования Стандартов являются обязательными к применению субъектами оценочной деятельности при определении вида стоимости объекта оценки, подходов к оценке и методов оценки, а также при проведении оценки.

Кроме законодательства, регулирующего оценочную деятельность, особое внимание вызывает законодательство, регулирующее право собственности и другие вещные права, отдельные виды обязательств и имущественные отношения относительно объектов оценки.

Основой такого законодательства служит Гражданский кодекс РФ, другие законодательные и нормативные акты, в том числе по приватизации, банкротству, аренде, залогу, ипотеке, доверительному управлению и правовому регулированию недвижимости связанному с правами собственности.

Оценка предприятия означает определение в денежном выражении стоимости, которая может быть наиболее вероятной продажной ценой и должна отражать оба свойства предприятия как товара, т.е. и его полезность, и затраты, необходимые для этой полезности.

Для проведения оценки была изучена бухгалтерская документация за 2010 г., 2011 г., 2012 г., в составе:

"Бухгалтерский баланс" ф. №1;

"Отчет о прибылях и убытках" ф. №2;

"Отчет об изменениях капитала" ф. №3;

"Отчет о движении денежных средств" ф. №4;

"Приложение к бухгалтерскому балансу" ф. №5;

пояснительные записки к бухгалтерским отчетам за анализируемый период. Данные по оцениваемому предприятию (внутренняя информация) производственного отдела, отдела снабжения и сбыта, юридического отдела ООО "Экспертиза":

- история предприятия;

- место на рынке, традиции;

- себестоимость выполненных работ;

- прогнозирование изменений объемов спроса, исследование производственных мощностей;

- характеристика потребителей;

- рабочий и управленческий персонал;

- внутренняя финансовая информация.

Также были проанализированы правоустанавливающие документы предприятия, техническая документация на движимое и недвижимое имущество.

При этом был проведен визуальный осмотр имеющихся основных средств, дебиторской задолженности, материальных запасов.

Данные по отрасли и экономики в целом, (внешняя информация) - информационное агентство "АК&М", журнал "Экспертиза", Госкомстат, информационно-аналитический бюллетень "КО - ИНВЕСТ":

- уровень инфляции;

- темпы экономического развития страны;

- изменение процентных ставок ЦБ:

- ставке рефинансирования;

- валютный курс;

- уровень политической стабильности.

Расчет рыночной стоимости предприятия был произведен с применением затратного и доходного подходов. При оценке затратным подходом был использован метод стоимости чистых активов, доходным - метод дисконтирования денежных потоков. Сравнительный (рыночный) подход не применялся, что связано с отсутствием информации о рыночных продажах компаний аналогичных оцениваемой.

На основании изученной информации, проведенных исследований и расчетов автор пришел к заключению о рыночной стоимости оцениваемого предприятия по состоянию на 01.01.2013 г.

1. Теоретические основы оценки бизнеса

1.1 Понятие "оценка бизнеса"

Глубинные основы оценки предприятий следует выводить из отношений, возникающих между людьми в процессе производства. Оценочные суждения - субъективная форма отражения объективной реальности, и поэтому эти суждения объективны по содержанию. Следовательно, оценка - это субъективное мнение, но в ее основе лежит объективная реальность.

Оценка производиться на определенную дату, т.е. определенна во времени, и в этом отношении является понятием статики. Однако оценка предприятия зависит не только от сегодняшнего его положения, но и от положения в прошлом и будущем, поэтому оценка одновременно является понятием динамичным.

Среди объектов оценки особое место занимает бизнес. При оценке бизнеса объектом выступает деятельность, направленная на получение прибыли и осуществляемая на основе функционирования имущественного комплекса предприятия.

Оценка предприятия представляет собой упорядоченный целенаправленный процесс определения в денежном выражении стоимости объекта с учётом потенциального и реального времени в условиях конкретного рынка. Целью этого процесса является расчёт в денежном выражении стоимости, которая может быть наиболее вероятной продажной ценой и характеризовать свойства предприятия как товара, т.е. его полезность и затраты, необходимые для этой полезности.

В оценочной деятельности используются основные понятия, базой которых служат нормативные акты Российского законодательства и Федеральные стандарты оценки обязательные к применению субъектами оценочной деятельности.

Оценка предприятия означает определение в денежном выражении стоимости, которая может быть наиболее вероятной продажной ценой и должна отражать оба свойства предприятия как товара, т.е. и его полезность и затраты, необходимые для достижения и реализации этой полезности. Поскольку представление о полезности зависит от конкретных интересов покупателя, то приходится определять стоимости различных видов (рыночную, ликвидационную, инвестиционную и т.п.).

Принципиальное значение имеет тот факт, что рыночная оценка не ограничивается учетом лишь одних затрат, связанных с производством товара, она обязательно принимает во внимание и другие экономические факторы - положение предприятия на рынке, фактор времени, риски, уровень конкуренции. Дипломник подходит к определению стоимости с позиций экономической концепции. Согласно такому взгляду на оценку рыночная стоимость любого объекта, порождающего доход, определяется исходя из текущей оценки ожидаемого будущего денежного потока, дисконтированного по величине, отражающей требуемую инвестором норму прибыли для сопоставимых по риску инвестиций.

Стоимость является экономическим понятием, касающимся денежной связи между товарами и услугами, доступными для приобретения, с одной стороны, и теми кто покупает и продаёт, с другой. Стоимость является не фактом, а расчётной величиной ценности конкретных товаров и услуг в конкретный момент времени в соответствии с выбранным толкованием стоимости. Экономическая концепция стоимости отражает взгляд рынка на выгоды, получаемые тем, кто является собственником данных товаров или пользуется данными услугами на дату действия стоимости.

1.2 Цели оценки бизнеса. Основные виды стоимости

Оценку бизнеса проводят в целях:

- повышения эффективности текущего управления предприятием, фирмой;

- определение стоимости ценных бумаг в случае купли-продажи акций предприятия на фондовом рынке. Для принятия обоснованного инвестиционного решения необходимо оценить собственность предприятия и долю этой собственности, приходящуюся на приобретаемый пакет акций, а также возможные будущие доходы от бизнеса;

- определение стоимости предприятия в случае его купли-продажи целиком или по частям. Когда владелец предприятия решает продать свой бизнес или когда один из членов товарищества намерен продать свой пай, возникает необходимость определения рыночной стоимости предприятия или части его активов. Иногда бывает необходимо оценить предприятие для подписания договора, устанавливающего доли совладельцев в случае расторжения договора или смерти одного из партнеров;

- реструктуризация предприятия. Ликвидация предприятия, слияние, поглощение либо выделение самостоятельных предприятий из состава холдинга предполагает проведение его рыночной оценки, так как необходимо определить цену покупки или выкупа акций, конвертаций, величину премии, выплачиваемой акционерам поглощаемой фирмы;

- разработка плана развития предприятия, В процессе стратегического планирования важно оценить будущие доходы фирмы, степень ее устойчивости и ценность имиджа;

- определение кредитоспособности предприятия и стоимости залога при кредитовании. В данном случае оценка требуется в силу того, что величина стоимости активов по бухгалтерской отчетности может резко отличаться от их рыночной стоимости;

- страхования, в процессе которого возникает необходимость определения стоимости активов в преддверии потерь;

- налогообложения, при определении налогаоблагаемой базы необходимо провести объективную оценку предприятия;

- принятия обоснованных управленческих решений. Инфляция искажает финансовую отчетность предприятия, поэтому периодическая переоценка имущества независимыми оценщиками позволяет повысить реалистичность финансовой отчетности, являющейся базой для принятия финансовых решений;

- осуществления инвестиционного проекта развития бизнеса. В этом случае для его обоснования необходимо знать исходную стоимость предприятия в целом, его собственного капитала, активов, бизнеса.

Если же объектом сделки купли-продажи, кредитования, страхования, аренды или лизинга, внесения пая является какой-либо элемент имущества предприятия, а также если определяется налог на имущество и т.п., то отдельно оценивается необходимый объект, например недвижимость, машины и оборудование, нематериальные активы.

В зависимости от цели проводимой оценки, количества и подбора учитываемых факторов рассчитываются различные виды стоимости.

Стоимость - это мера того, сколько покупатель (инвестор) будет готов заплатить за оцениваемую собственность. Стоимость отличается от цены и затрат.

В силу различных потребностей и выполняемых функций на практике используются следующие виды стоимости.

В соответствии с Федеральными Стандартами оценочной деятельности, утвержденными постановлениями Правительства Российской Федерации №№254; 255; 256 от 20 июля 2007 г., с точки зрения оценки различают рыночную, инвестиционную, кадастровую, ликвидационную стоимости.

При оценке собственности как объекта продажи на открытом рынке используется рыночная стоимость.

Рыночная стоимость -- При определении рыночной стоимости объекта оценки определяется наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на дату оценки на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:

- одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;

- стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;

- объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки;

- цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;

- платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

При обосновании инвестиционных проектов рассчитывают инвестиционную стоимость. Инвестиционная стоимость - стоимость имущественного комплекса, если его рассматривать как инвестиционный вклад в реализацию какого - либо инвестиционного проекта. В отличие от рыночной, инвестиционная стоимость более конкретна и связана с определенным проектом и его инвестором. Инвестиционная стоимость понимается как прирост рыночной стоимости имущественного комплекса в результате инвестиций в данный инвестиционный комплекс.

При определении ликвидационной стоимости объекта оценки определяется расчетная величина, отражающая наиболее вероятную цену, по которой данный объект оценки может быть отчужден за срок экспозиции объекта оценки, меньший типичного срока экспозиции для рыночных условий, в условиях, когда продавец вынужден совершить сделку по отчуждению имущества.

При определении ликвидационной стоимости, в отличие от определения рыночной стоимости, учитывается влияние чрезвычайных обстоятельств, вынуждающих продавца продавать объект оценки на условиях, не соответствующих рыночным.

Кадастровая стоимость определяяется методами массовой оценки рыночная стоимость, установленная и утвержденная в соответствии с законодательством, регулирующим проведение кадастровой оценки.

Нормативно рассчитываемая стоимость - это стоимость имущественного комплекса, рассчитываемая на основе утвержденных соответствующими органами управления (Госкомимуществом, Госкомстатом, Роскомземом) методик и нормативов. При этом применяются единые шкалы нормативов (ставок, коэффициентов, удельных цен) для рассматриваемых имущественных комплексов. Как правило, нормативно рассчитываемая стоимость не совпадает с величиной рыночной стоимости, однако нормативы периодически обновляются в соответствии с базой рыночной стоимости. Показатель данной стоимости применяется в практике, как налоговых органов, так и органов государственного страхования имущества.

Одним из видов специальной стоимости является восстановительная стоимость, которая определена ПБУ-6/01, и представляет собой сумму затрат в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки на создание объекта, идентичного объекту оценки, с применением идентичных материалов и технологий без учета износа.

1.3 Принципы оценки бизнеса

Предприятие - это производственно- экономический и имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности. При осуществлении оценочной деятельности предприятие рассматривается как единое целое (товар), в состав которого входят все виды имущества, функционирующие в его организационно-правовых рамках при осуществлении предпринимательской деятельности, и права на это имущество.

Теоретической основой процесса оценки предприятия является система оценочных принципов, которые можно объединить в три группы принципов оценки:

- Принципы, основанные на представлении собственника.

Ключевым критерием стоимости любого объекта собственности является его полезность. Бизнес обладает стоимостью, если может быть полезен реальному или потенциальному собственнику.

Принцип полезности заключается в том, что чем больше предприятие может удовлетворять потребность собственника, тем выше его стоимость. С точки зрения любого пользователя оценочная стоимость предприятия не должна быть выше минимальной цены на аналогичное предприятие с такой же полезностью. Кроме того, за объект не разумно платить больше, чем может стоить создание нового объекта аналогичной полезностью в приемлемые сроки.

Принцип замещения определяет максимальную стоимость предприятия как наименьшую цену, по которой может быть приобретен другой объект с эквивалентной полезностью. Таким образом, принцип замещения дает возможность установить верхний предел стоимости оцениваемого имущества.

Полезность любого предприятия определяется тем, во сколько сегодня оцениваются прогнозируемые будущие выгоды (доходы). Принцип ожидания и предвидения заключается в определении текущей стоимости дохода или других выгод, которые могут быть получены в будущем от владения данным предприятием.

- Принципы, связанные с эксплуатацией собственности.

Данная группа обусловлена эксплуатацией собственности и связана с представлением производителя.

Из принципа факторов производства следует, что имущественный комплекс является производственной системой, доходность которой определяется четырьмя факторами: трудом, капиталом, менеджментом и землей. Чистый доход - это результат действия всех четырех факторов, и поэтому на основе оценки дохода определяется стоимость всей системы. Для оценки имущественного комплекса нужно знать долю (вклад)каждого фактора в формировании дохода всей системы.

В основе стоимости земли лежит ее остаточная продуктивность. Любой вид экономической деятельности требует наличие вышеуказанных факторов, каждый из которых должен быть оплачен из чистых доходов, созданных данной деятельностью. Поскольку земля физически недвижима, то труд, капитал и предпринимательство должны быть привлечены к ней. Это означает, что сначала должны быть оплачены три фактора, а уже затем остаток дохода выплачивается собственнику земли как рента. Земля имеет какую - либо ценность, тогда, когда есть остаток после оплаты всех других факторов производства. Таким образом, принцип остаточной продуктивности определяет остаточную продуктивность земли как чистый доход, отнесенный к земельному участку, после того как оплачены расходы на четыре вышеуказанных фактора.

Принцип вклада определяет, что вклад - это сумма, на которую увеличивается или уменьшается стоимость хозяйственного объекта или чистый доход от него вследствие наличия или отсутствия какого - либо элемента, прироста стоимости хозяйственного объекта. То есть, включение дополнительных активов в имущественный комплекс эффективно тогда, когда они превышают рыночную стоимость имущественного комплекса. Любые добавочные элементы к имущественному комплексу оправданы тогда, когда получаемый прирост стоимости имущественного комплекса превышает затраты на приобретение этих элементов.

Принцип сбалансированности (пропорциональности) учитывает то, что любому объекту собственности соответствуют оптимальные суммы различных факторов производства, при сочетании которых достигается максимальная стоимость имущества. Составные части предприятия должны быть согласованы между собой по различным характеристикам. Добавление какого - либо элемента к имущественному комплексу при нарушении данного принципа не приводит к росту его стоимости.

- Принципы, обусловленные действием рыночной среды.

Изменение цен на имущество зависит от изменения величины спроса и предложения в определенных закономерностях. Цена стабильна тогда, когда между спросом и предложением на рынке устанавливается соответствие. Принцип соответствия определяет, что предложение - это количество товаров, имеющихся в наличии по определенным ценам, а спрос - это количество товаров, желаемых по определенных ценам. Взаимодействие предложения и спроса определяет цена.

Обычно спрос оказывает на цену предприятия большее влияние, чем предложение, так как более изменчив, чем предложение. Эта рыночная тенденция хорошо просматривается на российском рынке, где цены предприятий в основном зависят от возможностей инвестора.

Конкуренция на рынке недвижимости возникает среди покупателей, продавцов, арендаторов, и арендодателей, которые заключают сделки о купле - продаже или договор аренды. Каждый объект собственности конкурирует с другими объектами, имеющими аналогичное функциональное значение. Прибыль порождает конкуренцию. А избыточная прибыль имеет тенденцию стимулировать разрушительную конкуренцию. Отсутствие конкуренции порождает монополистическую ситуацию. Принцип конкуренции гласит, что когда прибыль на рынке превышает уровень, необходимый для оплаты факторов производства, на данном рынке обостряется конкуренция, что в свою очередь, приводит к снижению среднего уровня чистых доходов.

В основе принципа изменения стоимости лежит понимание того, что объекты собственности постоянно претерпевают изменения в силу их изнашивания, изменения технологий и техники, характера использования под влиянием различных факторов. Экономические условия открывают новые возможности, колеблются объем денежной массы и процентные ставки. Человеческие вкусы и устремления претерпевают также изменения. Все эти и многие другие изменения могут повлиять на степень полезности объекта собственности в данном месте, то есть стоимость объекта оценки не может быть постоянной величиной, она меняется с течением времени.

Синтезом всех трех групп принципов является принцип наилучшего и наиболее эффективного использования предприятия. Из возможных вариантов выбирается вариант наилучшего и наиболее эффективного использования имущественного комплекса, который физически возможен, достаточно обоснован и финансово осуществим, при котором наиболее полно реализуются функциональные возможности имущественного комплекса и который приводит к наивысшей стоимости объекта. Именно этот вариант используется для оценки стоимости.

2. Подходы к оценке бизнеса. Обоснование выбранных подходов и методов оценки бизнеса

2.1 Подходы к оценке бизнеса

В соответствии с российскими и международными стандартами при оценке рыночной стоимости различных объектов, и, в частности, предприятия, рекомендуется использовать три основных подхода, исходя из области применения оценки. Это - затратный, доходный и сравнительный подходы.

В целом все три подхода взаимосвязаны. Каждый из них предполагает применение своих специфических методов и приемов, а также требует соблюдения особых условий, наличия достаточных факторов. Информация, используемая в том или ином подходе, отражает либо настоящее положение предприятия, либо ее прошлые достижения, либо ожидаемые в будущем доходы.

2.2 Затратный подход к оценке бизнеса

Затратный подход к оценке бизнеса рассматривает стоимость предприятия с точки зрения понесенных издержек. Балансовая стоимость активов и обязательств предприятия вследствие инфляции изменений конъюнктуры рынка, используемых методов учета, как правило, не соответствует рыночной стоимости.

В результате перед оценщиком встает задача проведения корректировки баланса предприятий.

Для осуществления этого предварительно проводится оценка обоснованной рыночной стоимости каждого актива баланса в отдельности, затем определяется, насколько балансовая сумма обязательств соответствует их рыночной стоимости и, наконец, из основной рамочной стоимости суммы активов вычитается текущая стоимость всех его обязательств.

Результат показывает оценочную стоимость собственного капитала предприятия.

Собственный капитал = актив - обязательства является базовой формулой имущественного (затратного) подхода.

Данный подход представлен двумя основными методами:

- методом стоимости чистых активов;

- методом ликвидационной стоимости.

В данной работе использовался метод чистых активов.

Последовательность работ по расчету стоимости собственного капитала методом стоимости чистых активов включает следующие этапы:

Расчет методом стоимости чистых активов включает следующие этапы:

1. Проводится анализ бухгалтерского баланса за прошлый период.

2. Вносятся учетные поправки.

3.Оценивается недвижимое имущество предприятия по обоснованной рыночной стоимости.

4. Определяется обоснованная рыночная стоимость машин и оборудования.

5. Выявляются и оцениваются нематериальные активы.

6. Определяется рыночная стоимость финансовых вложений.

7. Товарно-материальные запасы переводятся в текущую стоимость.

8. Оценивается дебиторская задолженность.

9. Оцениваются расходы будущих периодов.

10. Обязательства предприятия переводятся в текущую стоимость.

11. Определяется стоимость собственного капитала путем вычитания из обоснованной рыночной стоимости суммы активов текущей стоимости всех обязательств.

Определение рыночной стоимости недвижимого имущества предприятия

Для оценки недвижимости (земли, зданий и сооружений) возможно использование трех подходов: доходного, сравнительного (рыночного) и затратного.

Технология применения доходного подхода. Доходный подход при оценке объектов недвижимости включает в себя два метода:

- метод капитализации доходов;

- метод дисконтированных денежных потоков.

Метод капитализации доходов используется при оценке недвижимости, приносящей относительно стабильный доход. Доходы от владения недвижимостью могут поступать в виде текущих и будущих поступлений от сдачи ее в аренду, доходов от возможного прироста стоимости недвижимости при ее продаже в будущем. Результат по данному методу включает как стоимость здании, сооружений, так и стоимость земельного участка.

Метод дисконтированных денежных потоков. Данный метод используется для определения текущей стоимости будущих доходов, которые понесет использование объекта недвижимости и возможная его продажа.

Расчет по методу дисконтированных денежных потоков можно разделить на несколько этапов:

- составляется прогноз потока будущих доходов в период владения объектом недвижимости;

- рассчитывается стоимость оцениваемого объекта недвижимости на конец периода владения, т.е. стоимость предполагаемой продажи (реверсии), даже если в действительности продажи не планируется;

- выводится ставка дисконта для оцениваемой недвижимости на существующем рынке,

- осуществляется приведение будущей стоимости доходов в период владения и прогнозируемой стоимости реверсии к текущей стоимости.

Таким образом, стоимость недвижимого имущества равна текущей стоимости периодического потока дохода и текущей стоимости реверсии.

Технология применения сравнительного подхода. Этот подход основан на сопоставлении и анализе данных о продаже аналогичных объектов недвижимости, как правило, за последние 3-6 месяцев. Основополагающим принципом сравнительного подхода является принцип замещения, гласящий, что при наличии на рынке нескольких объектов рациональный инвестор не заплатит за данный объект больше стоимости недвижимости аналогичной полезности.

Технология применения затратного подхода. Этот подход включает несколько этапов:

1. Определяется стоимость земельного участка, на котором находится здание, сооружение;

2. Оценивается полная стоимость замещения на действительную дату оценки.

Под стоимостью замещения подразумевается стоимость строительства в текущих ценах на действительную дату оценки объекта с полезностью, равной полезности оцениваемого объекта, однако с использованием новых материалов в соответствии с текущими стандартами, дизайном, планировкой. Таким образом, в одном случае подразумевается воспроизводство точной копии объекта оценки, а в другом - замена его подходящим субститутом.

Оценка полной стоимости строительства включает расчет:

- прямых издержек (стоимость материалов, амортизацию отчисления, заработной платы строительных рабочих и т.д.);

- косвенных издержек (затрат на оплату профессиональных услуг архитекторов, инженеров по проектированию, бухгалтеров и юристов за консультационные услуги на оплату лицензий и т.д.);

- предпринимательского дохода.

Предпринимательский доход представляет собой сумму, которую инвестор планирует получить сверх затрат на осуществление проекта с учетом риска и доходности по сопоставимым объектам. С учетом мировой практики расчета предпринимательский доход определяется в 15% от затрат на строительство.

Стоимость строительства + Предпринимательский доход = Полная стоимость строительства.

Рассчитываются все виды износа зданий и сооружений с учетом их физического, функционального, технического и экономического старения.

Физическое старение - потеря стоимости собственности, вызванная изнашиванием, разрушением увеличением стоимости обслуживания и прочим физическими факторами, которые совращают жизнь и полезность объект.

Функциональное устаревание - это потеря стоимости собственности, связанная с невозможностью выполнять те функции, для которых она предназначалась. Функциональное устаревание является внутренним свойством собственности и связано с такими факторами, как конструкционные и прочие недостатки, заложенные при создании собственности, избыточные операционные издержки и т.д.

Экономическое устаревание - это потеря стоимости актива, вызванная внешними факторами, как то: экономические изменения, понизившийся спрос на продукцию, возросшая конкуренция и т.д.

Определяется остаточная стоимость зданий и сооружений как разность между стоимостью воспроизводства (стоимостью восстановления или стоимость замещения) и совокупным износом;

Рассчитывается полная стоимость объекта недвижимости посредством прибавления к остаточной стоимости здания и сооружений стоимости земельного участка.

Оценка рыночной стоимости машин и оборудования

Оценка рыночной стоимости машин и оборудования основана на затратном, сравнительном и доходном подходе.

Затратный подход в оценке машин и оборудования.

Машины и оборудование обычно оцениваются по стоимости замещения.

Стоимость замещения определяется путем анализа ретроспективных издержек, оценки затрат на замещение соответствующих мощностей:

- физическое устаревание;

- функциональное устаревание;

- техническое устаревание;

Сравнительный подход в оценке машин и оборудования заключается в анализе цен недавно проданных аналогичных объектов для расчета наиболее вероятной продажной цены оцениваемого объекта. Важным является выбор подходящих единиц сравнения. Сравнение идёт по следующим элементам: возраст объекта (Целесообразно сравнивать объект с ценами активов одинакового срока изготовления), состояние, принадлежности (комплектующие), местоположение, производитель, рыночные условия, мотивация, качество, количество (цена за единицу актива в значительной степени определяется величиной партии покупаемых и продаваемых машин), размеры/тип (для сравнения желательно использовать оборудование одинакового размера и типа), время продажи.

Доходный подход в оценке машин и оборудования. Для реализации доходного подхода необходимо спрогнозировать ожидаемый доход от оцениваемого объекта. Применительно к машинам и оборудование напрямую решить эту задачу невозможно, так как доход создается всем производственно-имущественным комплексом. При использовании доходного подхода предлагается поэтапное решение задачи:

- расчет чистого дохода от функционирования: производственной системы (либо всего предприятия, либо цеха или участка);

- методом остатка определяется та часть дохода, которую можно отнести к машинному парку этой системы;

- с помощью метода дисконтирования или метода капитализации определяется стоимость всего машинного парка.

Оценка нематериальных активов

Согласно пункту 3 ПБУ 14/2000, принятый к учету нематериальный актив должен удовлетворять следующим условиям:

- имеются документы, которые подтверждают существование самого актива и исключительного права у организации на результаты интеллектуальной деятельности (патенты, свидетельства, другие охранные документы, договор уступки (приобретения)патента, товарного знака).

Оценка объектов незавершенного строительства

Оценка объектов незавершенного строительства осуществляется по фактическим издержкам с учетом индекса изменения цен на строительно-монтажные работы на дату оценки.

Оценка рыночной стоимости финансовых вложений.

Оценка финансовых вложений осуществляется исходя из их рыночной стоимости на дату оценки и является предметом пристального внимания. Стоимость определяется на рынке, но если ценные бумаги не котируются, то необходимо самостоятельно определить их рыночную стоимость.

Оценка производственных запасов

Производственные запасы оцениваются по текущим ценам с учетом затрат на транспортировку, складирование. Устаревшие запасы списываются.

Оценка расходов будущих периодов - обычно расходы оцениваются по номинальной стоимости, если существует связанная с ними выгода.

Оценка дебиторской задолженности - обычно оценивается путем анализа графика устаревания, при этом просроченная сумма по прошествии определенного срока частично или полностью списывается.

Оценка денежных средств. Эта статья в рублевом исчислении переоценке не подлежит.

2.3 Доходный подход к оценке бизнеса

Доходный подход - способ оценки приносящего доход предприятия (бизнеса), основанный на капитализации или дисконтировании денежного подхода, который ожидается в будущем от этого предприятия.

Доходный подход представлен двумя основными методами:

- метод дисконтированных денежных потоков;

- метод капитализации прибыли.

В качестве дохода могут выступать: денежный поток, прибыль, дивиденды. В российской практике наиболее обоснованным выглядит использование в качестве показателя дохода денежный поток. Связано это с тем, что прибыль является, во-первых, показателем сильно меняющимся, и, во-вторых, возможно сильно заниженным.

Метод дисконтированных денежных потоков

Стоимость бизнеса, полученная методом дисконтирования денежных потоков (ДДП), является суммой ожидаемых будущих доходов собственника, выраженных в текущих стоимостных показателях.

Определение стоимости бизнеса данным методом основано на предположении о том, что потенциальный инвестор не заплатит за данный бизнес больше, чем текущая стоимость будущих доходов, получаемых в результате его функционирования (иными словами, покупатель в действительности приобретает не собственность, а право получения будущих доходов от владения собственностью). Аналогичным образом, собственник не продаст свой бизнес по цене ниже текущей стоимости прогнозируемых будущих доходов. Считается, что в результате своего взаимодействия стороны придут к соглашению о рыночной цене, равной текущей стоимости будущих доходов. В основе метода дисконтированных денежных потоков лежит попытка определить стоимость компании (бизнеса) непосредственно из стоимости всех различных видов доходов, которые могут получить инвесторы, вкладывающие средства в эту компанию. Данный метод опенки по праву считается наиболее адекватным с точки зрения инвестиционных мотивов, поскольку вполне очевидно, что любой инвестор, вкладывающий деньги в действующее предприятие, в конечном счете, покупает не набор активов, состоящий из зданий, сооружений, машин, оборудования, нематериальных ценностей и т.д., а поток будущих доходов, который позволит ему окупить вложенные средства, получить прибыль и повысить свое благосостояние.