Оценка стоимости предприятия (бизнеса) ООО "Экспертиза", г. Краснодар

Для мощения:

ЭВ = 26 лет; ЭЖ = 50 лет. Тогда И = 26/50 х 100% = с учетом округления и состояния 50%.

Для ограждения:

ЭВ = 26 лет; ЭЖ = 40 лет. Тогда И = 26/40 х 100% = с учетом округления и состояния 50%.

Для ворот:

ЭВ = 26 лет; ЭЖ = 30 лет. Тогда И = 26/30 х 100% = с учетом округления и состояния 60%.

Расчет рыночной стоимости приведен в табл. 21.

Таблица 21 - Расчет рыночной стоимости

Таким образом, рыночная стоимость имущественного комплекса без учета НДС и с учетом округления по состоянию на 1.01.2013 г. составит 10720591 рубль.

Доходный подход

Оценка собственности по ее доходности представляет собой процедуру оценки стоимости, исходя из ожидания покупателя-инвестора, ориентированного на будущие блага от ее использования, и их текущее значение в определенной денежной сумме. Другим положением оценки по доходности является принцип замещения, согласно которому потенциальный инвестор не заплатит за недвижимость больше, чем затратит на приобретение другой недвижимости, способной приносить аналогичный доход.

Расчет стоимости может быть осуществлен методом прямой капитализации доходов или анализа дисконтированных потоков денежных средств. В зависимости от конкретных обстоятельств может быть применен либо один из этих методов, либо оба.

Для оценки стоимости данного объекта применяем метод дисконтирования денежных потоков.

Метод дисконтрованных денежных потоков

Этот метод базируется на предположениях относительно ожидаемых изменений доходов и стоимости собственности. Процедура дисконтирования предполагает, что инвестор получит возврат инвестиций и удовлетворяющий его доход на вложенный капитал.

В основе метода дисконтирования будущих доходов лежит принцип ожидания. Исходя из этого принципа, рыночная стоимость определяется, как текущая стоимость будущих выгод, вытекающих из прав владения на данный объект.

Таким образом, стоимость объекта есть стоимость будущих денежных средств, приведенных к текущей стоимости с учетом требований инвестора относительно капитала и отдачи на капитал.

Нами был произведен расчет чистой текущей стоимости доходов в пределах расчетного периода (горизонт расчета) с учетом дохода, полученного от продажи объекта по окончании периода владения (реверсии). Учитывать реверсию необходимо вне зависимости от того, планируется ли в действительности продажа объекта в конце горизонта расчета или предполагается дальнейшее владение объектом.

Процедура дисконтирования в рамках настоящего отчета ограничивается следующими допущениями:

1) Прогноз денежных потоков производился на "реальной базе". Поэтому эффекты воздействия инфляции и/или девальвации национальной валюты были устранены. Соответственно любые прогнозы будущих доходов являются результатом реального (качественного) роста ставок арендной платы и снижения потерь от недоиспользования.

2) В соответствии с предыдущим допущением рассчитана реальная ставка дисконтирования, в которой отсутствует инфляционная составляющая.

3) Законодательство остается неизменным на весь период горизонта планирования.

На период планирования принят действующий режим налогообложения:

- НДС - 18%;

- налог на прибыль - 20%.

4) Расчет ведется как для объекта, в котором проведен текущий ремонт.

Шаг и горизонт расчета

Оценка предстоящих затрат и результатов при определении эффективности осуществляется в пределах расчетного периода (горизонт расчета), продолжительность которого выбирается исходя из продолжительности создания, эксплуатации и ликвидации (продажи) объекта. Учитывая неопределенность положения на отечественном рынке, горизонт расчета в настоящее время обычно выбирается не более 3-5 лет.

Горизонт расчета измеряется количеством шагов расчета. Шаг расчета может изменяться в течение расчетного периода (обычно увеличивается к концу).

Учитывая текущую макроэкономическую ситуацию, горизонт расчета, в настоящем отчете, выбран в пределах пяти лет. При этом шаг расчета принимается равным одному году.

Определение ставки дисконта

Ставка дисконта - коэффициент, используемый для расчета текущей стоимости денежной суммы, получаемой или выплачиваемой в будущем. Таким образом, ставка дисконта используется для определения суммы, которую заплатил бы инвестор сегодня (текущая стоимость) за право получения ожидаемых в будущем поступлений.

В случае оценки собственности ставка дисконта представляет собой коэффициент эффективности вложений капитала, достижения которого ожидает инвестор при принятии решения о приобретении будущих доходов с учетом риска их получения.

Выбор ставки дисконта является одним из ключевых моментов оценки. При оценке объектов недвижимости рекомендуется рассчитывать ставку дисконта методом кумулятивного построения.

Метод кумулятивного построения основан на предпосылке, что ставка дисконтирования является функцией риска и рассчитывается как сумма всех рисков, присущих каждому конкретному объекту недвижимости.

Ставка дисконтирования = Безрисковая ставка + Премии за риск + Поправка на низкую ликвидность.

Обоснование безрисковой ставки. Как показатель доходности безрисковых операций, была принята безрисковая ставка, определяемая эффективной средневзвешенной доходностью ОФЗ которая составляет 6,41% годовых ж. "Эксперт" №3(592) , январь 2013 г;

По результатам консультаций, изучения отечественной и зарубежной методической литературы принимаем поправки на риски в следующих процентных соотношениях:

- поправка на риск вложения в данную недвижимость учитывается в размере 80% безрисковой ставки;

- компенсация за инвестиционный менеджмент определена в размере 60% величины безрисковой ставки.

Компенсация на низкую ликвидность - это риск, связанный с возможностью возникновения потерь при реализации объекта оценки из-за недостаточной развитости или неустойчивости рынка. Проведя анализ данного сегмента рынка недвижимости г. Краснодаре, компенсацию за низкую ликвидность оцениваемого объекта можно рассчитать по формуле:

безрисковая ставка / 12 месяцев х срок экспозиции = 6,41/12 х 6 = 3,2.

Срок экспозиции принят равным 6 месяцам на основании аназа рынка по данным риэлторскимх компаний г. Краснодара.

Расчет ставки дисконта кумулятивным методом представлен в таблице 22.

Таблица 22 - Определение ставки дисконта

С учетом округления ставка дисконта принята равной 19%.

Проведение процедуры дисконтирования

При проведении процедуры дисконтирования необходимо учитывать, как денежные потоки поступают во времени (в начале каждого периода, в конце каждого периода, равномерно в течение года, и т.д.).

Формула текущей стоимости объекта оценки методом дисконтирования денежных потоков имеет следующий вид:

PV = ? Ct/(1+i)t +M [ 1/(1+i)n. (7)

где:

PV - текущая стоимость

Ct - денежный поток периода t

i - ставка дисконтирования денежного потока периода t

M - стоимость реверсии, или остаточная стоимость

n - число периодов.

В последующих расчетах принято, что дисконтирование денежных потоков произведено по формуле текущей стоимости для конца периода.

Определение остаточной стоимости основано на предпосылке о том, что оцениваемая недвижимость способна приносить доход и по окончании прогнозного периода. Предполагается, что после окончания прогнозного периода доходы стабилизируются, и в остаточный период будут иметь стабильные долгосрочные темпы роста или бесконечные одноуровневые доходы.

Расчет стоимости в послепрогнозный период может быть произведен несколькими методами в зависимости от планируемых изменений, которые вероятны в после прогнозный период.

Учитывая сложившуюся экономическую ситуацию, выбираем горизонт расчета равным пяти годам. Стоимость объекта в данном случае определяется как текущая сумма денежных потоков по годам (с учетом увеличения на 5% ежегодно), плюс текущая стоимость реверсии, рассчитанная по модели Гордона (продажи объекта по истечении пяти лет).

Годовой денежный поток складывается из потока средств, получаемых от сдачи в аренду (с учетом среднегодовой производительности), с учетом текущих эксплуатационных расходов.

Прогнозируется увеличение ставки арендной платы со временем на 5% ежегодно. Ставка дисконтирования i, определенная кумулятивным методом, составляет 19% (расчеты приведены ранее в таблице 11).

Предполагается, что к концу горизонта расчета доходы от эксплуатации доходоприносящей собственности, как правило, стабилизируются.

Поэтому на практике часто принято уравнивать по значимости последний год горизонта расчета с первым годом постпрогнозного периода. Полученную таким образом остаточную стоимость объекта оценки на конец прогнозного периода приводят к текущим стоимостным показателям.

Определение рыночной стоимости объекта оценки методом дисконтированных денежных потоков

Расчет рыночной стоимости методом дисконтированных денежных потоков рассчитывается на основе предположения, что эксплуатация оцениваемого имущества способна приносить стабильный доход, имеющий положительную динамику на исследуемый горизонт расчета при прочих равных внешних условиях.

В данной работе в качестве альтернативного источника дохода рассматриваются поступления от сдачи в аренду всех помещений. В расчетах учтены затраты собственника, связанные с их эксплуатацией.

Определение величины арендной платы будет основываться на анализе сделок по аренде аналогичных помещений, совершенные в реальных рыночных условиях. В результате проведенного исследования рынка аренды помещений и отбора информации с целью повышения ее достоверности были выделены для расчета по всем типам помещений арендные ставки. Источником информации послужили данные газеты, "Вестник справочной по недвижимости" №1(135), 2(136), 2012 г. Краснодар, риэлтерских фирм "НиК", "Изком" и "Атолл".

Результаты расчета потенциального валового дохода представлены в таблице 23.

Таблица 23 - Определение потенциального валового дохода

В последующие годы прогнозного периода ожидается качественный не инфляционный рост валового дохода на уровне: 2 год - 15%; 3 год - 10%;4 год - 10%;5 год - 10%; постпрогнозный год - 5%.

При этом необходимо скорректировать валовой доход на возможные потери от недоиспользования части полезных площадей.

Потери от недоиспользования имеют место за счет неполной занятости объекта. Эти потери выражают в процентах по отношению к потенциальному валовому доходу. Определение коэффициента недоиспользования осуществляется на базе ретроспективной и текущей информации. Коэффициент недоиспользования определяется как отношение величины несданных площадей к величине общей площади, подлежащей сдаче в аренду.

Данный коэффициент принимается, исходя из рыночных прогнозов, с учетом анализа сдачи в аренду аналогичных объектов на местном рынке.

По экспертным оценкам данный коэффициент для оцениваемых объектов недвижимости и местоположения составит: в течение всего прогнозного и постпрогнозного периодов 15 % от потенциального валового дохода.

Разница между потенциальным валовым доходом и потерями от недозагрузки помещений представляет собой действительный валовой доход.

Операционные расходы - это расходы, необходимые для обеспечения нормального функционирования объектов имущественного комплекса и воспроизводства действительного валового дохода.

Операционные расходы делятся:

Условно-постоянные;

Условно-переменные или эксплуатационные;

Расходы на замещение, или резервы.

К условно-постоянным относятся расходы, размер которых не зависит от степени эксплуатационной загруженности объекта и уровня предоставленных услуг:

- налог на имущество;

- страховые взносы (платежи по страхованию имущества);

- заработная плата обслуживающего персонала (если она фиксирована вне зависимости от загрузки здания);

- налоги на заработную плату.

К условно-переменным расходам относятся расходы, размер которых зависит от степени эксплуатационной загруженности объекта и уровня предоставляемых услуг:

- коммунальные;

- на содержание территории;

- на текущие ремонтные работы;

- заработная плата обслуживающего персонала;

- налоги на заработную плату;

- расходы по обеспечению безопасности;

- расходы на управление (обычно принято определять величину расходов на управление в процентах от действительного валового дохода) и т.д.

К расходам на замещение относят расходы, которые либо имеют место всего один раз за несколько лет. К таким расходам относят периодическую замену быстроизнашивающихся компонентов улучшений.

Условно-переменные расходы, связанные со степенью эксплуатации имущества являются издержками арендатора - того, кто непосредственно использует оцениваемые активы. Так как оценивается полное право собственности потенциального арендодателя, то в последующих расчетах эти расходы не учитываются.

Условно-постоянные расходы и расходы на замещение для оцениваемых объектов недвижимости на основе анализа аналогичных объектов составляют: налог на имущество - 2391000*2,2%=52602; налог на землю 0,15% от кадастровой стоимости 55302, что составит 6% от действительного валового дохода. В основу приводимых расчетов положено предположение о заключении договоров чистой аренды, наиболее употребительное на рынке производственно-складской недвижимости. В этом случае все расходы по коммунальным услугам, а владелец имущества несет постоянные затраты в виде налогов на недвижимость, страховых сборов, управления объектом, капитальных резервов и пр.

Реверсия- возврат инвестированного в объект недвижимости капитала в конце прогнозируемого периода. Рассчитывается как рыночная стоимость (цена продажи) объекта недвижимости для оценки его стоимости методом дисконтированных денежных потоков.

Коэффициент капитализации для реверсии:

К= Д-Т,

где Д - ставка дисконтирования, равная 19%;

Т - темпы роста, равные 5%.

Таким образом, для расчетов рыночной стоимости объектов оценки методом дисконтированных будущих доходов определен коэффициент капитализации для реверсии равный 14%.

Расчет рыночной стоимости объекта оценки методом дисконтированных будущих доходов представлен ниже по тексту в таблице 24.

Таблица 24 - Расчет рыночной стоимости имущественного комплекса методом дисконтированных будущих доходов

Таким образом, рыночная стоимость недвижимого имущества, рассчитанная доходным подходом, на дату оценки 01.01.2013 г. составила: 12909000 (Двенадцать миллионов девятьсот девять) рублей.

Согласование результатов и заключение о рыночной стоимости недвижимости

Два традиционных в оценочной деятельности подхода, дали следующие результаты по объекту оценки:

* затратный подход - 10720591 рубль.

* доходный подход - 12909000 рублей.

Целью сведения результатов всех используемых подходов является определение преимуществ и недостатков каждого из них и, тем самым, выработка единой стоимостной оценки.

Затратный подход полезен в основном для оценки объектов, уникальных по своему виду и назначению, для которых не существует рынка, либо для объектов с незначительным износом.

В оценке затрат на воспроизводство велика доля экспертных суждений.

Основным недостатком затратного подхода, несмотря на большую достоверность его результатов, является то, что стоимость, рассчитанная данным подходом, не учитывает затраты на выделение земельного участка, затратному подходу присваиваем 40%.

Подход с точки зрения доходности в данном случае отражает предельную стоимость, больше которой не будет платить потенциальный инвестор, рассчитывающий на типичное использование объекта и на принятые ставки доходности.

Доходному подходу присваиваем 60%.

Функциональный износ также состоит из устранимого и неустранимого, связанного с моральным устареванием данного оборудования. Иногда функциональное устаревание связано с использованием техники не по прямому назначению, т.е. нарушается принцип наилучшего и наиболее эффективного использования.

Внешний (экономический) износ связан с влиянием на технику внешних факторов. Такой износ выражается в снижении степени полезности техники вследствие воздействия экономических или других внешних факторов (ограничение прав собственности, увеличение акцизов, изменение в соотношении спроса и предложения на данный тип техники).

Функциональный и внешний износ оборудования в данной работе равны 0%.

Таблица 28 -Определение рыночной стоимости машин и оборудования

Определение рыночной стоимости автотранспортного средства предприятия

Автомобиль находится в технически исправном состоянии.

Таблица 29 -Описание автотранспортного средства ООО "Экспертиза"

Определение рыночной стоимости автотранспортных средств затратным подходом согласно РД 37.009.015-98 с изменениями №1, №2, №3, №4, №5, №6.

На оценку предъявлен автомобиль, бывший в эксплуатации. Автомобиль эксплуатировался в дорожно-климатических условиях Краснодарского края (3 категория эксплуатации), характер эксплуатации - круглогодичный.

Номер автомобиля, номер кузова, идентификационный номер на осматриваемом автомобиле, соответствует записям в паспорте транспортного средства.

1. Определение расчетного износа автомобилей:

Итр =(И1Пф +И2Дф) х А2 х А3 х А4, (8)

где

И1 - показатель износа, Приложение И, РД 37.009.015-98 с изменениями №1, №2, №3,№4,№5,

№6.

Пф - пробег транспортного средства, тыс. км;

Дф - фактический срок службы, лет;

И2 - показатель старения, приложение К, РД 37.009.015-98 с изменениями №1, №2, №3, №4, №5, №6.

А2 = 1,00 - коэффициент корректирования износа в зависимости от природно-климатический условий;

А3 =1,04 - коэффициент корректирования износа в зависимости от экологического состояния окружающей среды;

А4 = 1,025 - коэффициент корректирования износа, учитывающий тип региона, в котором эксплуатировалось АМТС.

Значения корректирующих коэффициентов, используемых в формуле, приведены в приложении И, РД 37.009.015-98 с изменениями №1, №2, №3, №4, №5, №6.

Расчет величины износа представлен в таблице.