Анализ рынка жилой недвижимости Новосибирской области и Колыванского района

1.3.4 Исследование рынка недвижимости по категориям

Этап в исследовании рынка, позволяющий перейти от общих его характеристик к анализу ситуации по отношении к конкретному объекту или их группе, является сегментация рынка, позволяющая сосредоточить основное внимание на той информации, которая имеет наибольшее значение при выборе того или иного варианта решения предпринимателя.

Отличительные особенности рынка недвижимости являются:

- индивидуальность ценообразования;

- высокий уровень транзакционных издержек;

- важная роль взаимодействия первичного и вторичного рынков;

- высокая зависимость цен, доходности и рисков от состояния региональной экономики;

- многообразие рисков;

- низкая ликвидность товара на рынке;

- слабость ценовых механизмов саморегулирования рынка.

В силу указанных причин рынок недвижимости отличается рядом факторов, которые затрудняют его анализ, что определяет особую важность его анализа при принятии экономических решений.

С другой стороны рынок недвижимости отличается рядом факторов, которые затрудняют его анализ. Это:

- труднодоступность достоверной информации;

- ограниченное число аналогичных сделок (а иногда и их полное отсутствие);

- многообразие факторов, определяющих тенденции развития рынка

- влияние внешних факторов (кризис).

С учетом указанных обстоятельств анализ рынка недвижимости представляет собой настолько же важную, насколько и трудную задачу.

Именно в таком качестве она важна для формирования политики на рынке. Выделение сегментов позволяет сфокусировать внимание не на рынке в целом, а на его составной части и, исходя из этого определить либо особенности работы на данном сегменте (если речь идет о выборе рыночной нише), либо конкурентоспособности объекта (если речь идет об отдельном объекте недвижимости). На рынке недвижимости сегментация может быть произведена по целому ряду признаков: географическому положению, физическим характеристикам, функциональному назначению объектов или даже по комплексу признаков.

Раз и всегда определенного основания для сегментации нет и не может быть. Важно, чтобы она позволяла объединять действительно однородные объекты (и стоящие за ними группы потребителей), границы сегментов могли быть четко определены, и выделение сегментов позволяло бы принимать экономически оправданные решения, лучше понимать поведение потребителей, грамотно выстраивать отношения с ними и в итоге обеспечивало бы успехи в продажах.

В качестве признаков, выбранных, как оснований для сегментации рынка могут быть взяты физические характеристики объектов недвижимости, за которыми стоят однородные группы приобретателей недвижимости.

Может быть избран и иной путь, когда в основу сегментации кладется классификация самих потребителей.

Повышенный спрос со стороны торгующих организаций на здания участки, расположенные в непосредственной близости к транспортным потокам, свидетельствует не просто о том, что местоположение как таковое влияет на доходность деятельности. Требования к местоположению могут быть разными в зависимости от характера торговли:

- для предприятий, торгующих продовольственными товарами, важна из близость к местам проживания населения;

- для предприятий, торгующих элитными товарами, важно расположение поблизости от мест расположения учреждений либо на транспортных магистралях;

- для предприятий, торгующих товарами среднего класса, выгодно располагаться в местах с наибольшей проходимостью;

- для предприятий, торгующих ограниченным набором «ходовых» товаров, существенна близость к маршрутам общественного транспорта и пр.

В свою очередь ранок офисных помещений для первой группы потребителей недвижимости может быть сегментирован уже по качеству предлагаемых на рынке объектов.

Таким образом, критерии сегментации не могут быть заданы априори и навсегда затвержены. Главное в том, чтобы представители сегмента действительно представляли собой однородное сообщество потребителей и являлись достаточным множеством для выявления закономерных тенденций в их поведении.

И, напротив, если речь идет о рабочих офисах, то здесь позиции банков и промышленных предприятий могут существенно разойтись и объединение их в рамках одного сегмента представительства уже мало оправданным. Сегментация рынка является основной для следующего этапа исследования рынка - позиционирования, объектом которого может быть как фирма и ее услуги, так и отдельный объект недвижимости.

Позиционирование - отнесение какого-либо продукта к определенному сегменту рынка, а также определение и «высвечивание» его места в рамках сегмента. В качестве продукта при этом может выступать и объект недвижимости, и предлагаемая клиентам услуга, и, наконец, сама фирма. Позиционируя продукт, предприниматель должен показать его место на рынке (принадлежность к определенному сегменту) и одновременно его отличие от уже имеющихся на рынке, те его достоинства, которые отсутствуют у аналогичных объектов, его «изюминку».

Как и сегментация, позиционирование имеет двоякое значение. Во-первых, определение места продукта на рынке является основанием для разработки концепции продвижения объекта на рынок - определение каналов продвижения, способов и средств рекламы, разработки ценовой политики. Во-вторых, позиционирование направлено на клиента и призвано сформировать у него определенный образ продукта.

Разумеется, и сегментация рынка, и позиционирование продукта - все это лишь инструменты, которые используются для достижения главной задачи - принятия оптимального экономического решения, приносящего максимальный доход предпринимателю. Их значение состоит прежде всего в том, чтобы физические характеристики (качество) создаваемых (продаваемых) объектов соответствовали их экономическим характеристикам (цене, доходу) и представлениям потребителей предлагаемых к реализации объектов, что может кратко выражено в виде следующей простейшей формулы:

Качество=цене=потребителю.

Глава 2. Анализ рынка жилой недвижимости Новосибирской области и Колыванского района

Анализ рынка недвижимости включает его идентификацию и интерпретацию, исходя из полезности недвижимости, ее наличия на рынке, а также предпочтений сторон сделки и покупательной способности.

В своей работе я провожу анализ рынка Новосибирской области и его части - рынка Колыванского района.

Новосибирская область входит в состав Сибирского федерального округа. Административный центр Новосибирской области - город Новосибирск - является также административным центром Сибирского федерального округа.

В состав Новосибирской области входят 5 городских округов, 30 муниципальных районов и 455 поселений (26 городских и 429 - сельских). В Новосибирской области по данным Новосибирскстата на 01.01.2013 года проживает 2 709 836 человек, из которых 2 110 240 человек - городские жители.

Колыванский район - самый восточный район Барабинской природно - экономической зоны и граничит с Убинским, Чулымским, Коченевским, Новосибирским и Мошковским районами. Районный центр - пгт. Колывань - находится на реке Чаус в 50 км от Новосибирска.

Рыночный анализ для целей оценки заключается в соотнесении общего состояния рынка недвижимости, его конкретного сегмента с изучаемым объектом. В результате должен быть сформулирован вывод о том, как взаимодействие спроса и предложения влияет на стоимость оцениваемого объекта. Косвенно результаты анализа могут использоваться для определения варианта оптимального использования, динамики спроса, маркетинговых стратегий по существующей и проектируемой недвижимости, дизайна, а также прогнозирования доли рынка, которую объект может занять.

Реакция рынка на конкретный вид недвижимости зависит от спроса и конкурентного предложения недвижимости на текущий момент и в будущем. Рыночная стоимость недвижимости диктуется конкурентным потенциалом рынка. Изучение характеристик оцениваемой недвижимости позволит оценщику выявить конкурирующие объекты и сравнительные преимущества и недостатки, которые имеются у оцениваемого объекта недвижимости. Понимание влияния экономических условии на состояние рынков позволит оценщику получить важнейшую информацию, необходимую для определения стоимости тремя подходами к оценке недвижимости.

Приемы и методы анализа рынка достаточно разнообразны и зависят от рассматриваемого параметра и конкретных потребностей заказчика. В оценке нет единого мнения о том, как должны увязываться данные анализа рынка с оцениваемой недвижимостью.

Тем не менее можно вы делить два подхода к анализу рынка, каждый из которых предполагает рассмотрение всего спектра факторов:

1 подход - анализ от общего состояния экономики к конкретной недвижимости;

2 подход - анализ от конкретного объекта к общему положению дел в экономике.

Несмотря на различную процедуру указанных методов, оба преследуют одну цель: определить уровень текущей и будущей рыночной поддержки по конкретному виду пользования с учетом влияния местной экономики на конъюнктуру рынка, на котором функционирует объект оцениваемой недвижимости.

Идентификация сегмента рынка.

На начальном этапе анализа рынка оценщик должен решить две взаимосвязанные задачи:

1) идентифицировать объект недвижимости;

2) идентифицировать рынок недвижимости, на котором объект конкурирует.

Изучение задания на оценку характеристик объекта недвижимости помогает оценщику определить ценообразующие и, следовательно, конкурентоспособные параметры. Анализ рынка недвижимости требует его разбивки на отдельные потребительские субрынки в целях определения конкретного конкурирующего рыночного сегмента оцениваемой недвижимости. В результате оценщик выявляет внешние факторы, влияющие на оцениваемый объект.

Таким образом, рыночная сегментация вычленяет наиболее вероятных пользователей недвижимости из общей массы участников рынка, совершающих операции с недвижимостью. С другой стороны, на основе анализа атрибутов недвижимости выделяется масса конкурирующих объектов и определяется позиция оцениваемой недвижимости.

Качественная сегментация рынка требует изучения следующих факторов:

1. Назначение (тип использования недвижимости).

2. Физические и экономические характеристики недвижимости:

- размер

- число арендных договоров

- потенциальные арендаторы и пользователи

- физическое состояние объекта

- проектные параметры и т. д.

3. Территориальные особенности рынка предполагают разбивку рынка на интернациональный, национальный, региональный, местный, городской и пригородный, в том числе выделение района или микрорайона города.

4. Замещающие объекты недвижимости, к которым относят недвижимость, аналогичную по полезности (приносимому доходу), но представляющую сегмент недвижимости другого назначения. Отбираемые объекты недвижимости должны пользоваться таким же спросом, что и оцениваемая недвижимость, и принадлежать тому же территориальному рынку.

5. Дополняющие объекты недвижимости, к которым относят не движимость, увеличивающую привлекательность оцениваемого объекта при совместном использовании с оцениваемым объектом. (Например, наличие земельного участка под парковку или готового объекта рядом с офисным или торговым зданием.)

Итог - наложение характеристик оцениваемого объекта на соответствующий территориальный и функциональный сегмент рынка недвижимости для определения конкурирующей массы и объема предложения, включая замещающие объекты.

Анализ спроса или выявление потребностей, предпочтений и покупательной способности потребителей это - выявление потенциальных потребителей оцениваемой недвижимости (покупателей, арендаторов или пользователей). Для этого в первую очередь необходимо определить спрос на конечный продукт или услугу, предоставляемую оцениваемой недвижимостью.

Для прогнозирования спроса важно изучить доход и возраст жителей; возможности миграции, будущую инфляцию, информацию о наличии земельных участков, качество инфраструктуры в районе объекта недвижимости.

Конкурирующее предложение представляет список существующих и строящихся объектов, сопоставимых по потребительским и инвестиционным характеристикам с оцениваемым объектом. При этом необходимо учитывать, что часть проектов не будет доведена до конца, а определенная часть имеющихся объектов будет выведена из конкурентной борьбы. В процессе анализа конкурирующих объектов недвижимости следует учитывать следующие факторы:

- текущее предложение объектов недвижимости;

- объем нового строительства (проекты в стадии планирования и в стадии строительства);

- динамика цен на строительную продукцию, услуги девелопмента , земельные участки (см. таблицу №1);

- соотношение объектов недвижимости, предназначенных для сдачи в аренду, и объектов, используемых собственниками;

- особые экономические условия и обстоятельства.

Рыночное равновесие по недвижимости обычно достигается в краткосрочном плане, так как постоянство предложения недвижимости и стабильность цен длятся недолго. При увеличении спроса цены и арендная плата растут опережающими темпами из-за необычайно высокой длительности и сложности строительного процесса. Таким образом, для рынка недвижимости характерен дисбаланс и точка равновесия достигается редко. Избыточное предложение недвижимости усугубляется завершением строительства уже начатых объектов и еще больше увеличивает дисбаланс.

Рынок недвижимости находится под значительным влиянием факторов, определяющих социально-экономическое развитие как страны в целом, так и отдельных регионов, и факторов, определяющих политическую стабильность:

Объем выполненных работ по виду деятельности "Строительство" - это работы, выполненные организациями собственными силами по виду деятельности "Строительство" на основании договоров и (или) контрактов, заключаемых с заказчиками. В стоимость этих работ включаются работы по строительству новых объектов, капитальному и текущему ремонту, реконструкции, модернизации жилых и нежилых зданий и инженерных сооружений.

К зданиям относится строительная система, состоящая из несущих и ограждающих или совмещенных (несущих и ограждающих) конструкций, которые образуют надземный замкнутый объем, предназначенный для проживания или пребывания людей в зависимости от функционального назначения и для выполнения различного вида производственных процессов.

Общий строительный объем зданий определяется как сумма строительного объема выше отметки плюс минус 0,00 (надземная часть) и ниже этой отметки (подземная часть). Строительный объем надземной и подземной частей здания определяется в пределах ограничивающих поверхностей, проветриваемых подполий под зданиями, проектируемыми для строительства на вечномерзлых грунтах. По жилым зданиям строительный объем определяется по разрешениям на ввод объектов в эксплуатацию.

Общая площадь здания определяется как сумма площадей всех этажей здания (включая технические, мансардные, цокольные и подвальные), измеренных в пределах внутренних поверхностей наружных стен, а также площадей балконов и лоджий. Площади помещений определяются по их размерам, измеряемым между отделанными поверхностями стен и перегородок в уровне пола

Общая площадь жилых домов определяется как сумма площадей жилых и подсобных помещений квартир, площадей лоджий, балконов, веранд, террас и холодных кладовых, рассчитываемых с соответствующими понижающими коэффициентами в домах квартирного и гостиничного типа, общежитиях постоянного типа и других строениях, предназначенных для проживания людей (домах для престарелых и инвалидов, спальных корпусах детских домов и школ-интернатов и др.), а также жилых и подсобных помещений в индивидуальных жилых домах. К подсобным помещениям относятся кухни, передние, внутриквартирные коридоры, ванные или душевые, туалеты, кладовые или хозяйственные встроенные шкафы. В домах-интернатах для престарелых и инвалидов, ветеранов, специальных домах для одиноких престарелых, детских домах, школах-интернатах к подсобным помещениям также относятся помещения культурно-бытового назначения и медицинского обслуживания.

Средняя фактическая стоимость строительства одного квадратного метра общей площади жилых домов определяется как сумма фактически произведенных застройщиками капитальных затрат, приходящихся на один квадратный метр общей площади всех законченных строительством за год жилых домов (без пристроек, надстроек и встроенных помещений и без жилых домов, построенных индивидуальными застройщиками), независимо от даты начала строительства и степени комфортности, этажности, включая дома, строительство которых осуществлялось с нарушениями нормативных сроков.

Таблица №1. Средняя фактическая стоимость строительства одного кв. метра общей площади домов (рублей)

	2007	2008	2009	2010	2011
По Новосибирской области
Всего	25690	31456	33246	31887	31357
В том числе: В городах и поселках городского типа	25754	31491	33261	31973	31264
В сельской местности	11983	23774	31828	26915	34539
По Колыванскому району
Всего	26359	29617	34173	30962	35847

Как видно из таблицы, стоимость одного квадратного метра жилья с каждым годом растет, с 25 тыс. рублей до 35 тыс. рублей. На протяжении исследуемого отрывка времени (с 1007 по 2011 гг.) наблюдаются ценовые скачки и спады. Так же стоит отметить, что в таблице приведены средние статистические данные, т.е. в некоторых местах Новосибирской области стоимость одного квадратного метра на порядок выше. В противовес этому - очень низкие цены на жилье в сельской местности.

Жилищный фонд - совокупность всех жилых помещений, находящихся на территории области. (см. таблицу №2)

Таблица №2. Жилищный фонд по Новосибирской области в сравнении с данными по Российской Федерации и Сибирскому федеральному округу (на конец года, млн. кв. м.)

	2007	2008	2009	2010	2011
Российская федерация	3060	3116	3177	3229	3272
Сибирский федеральный округ	395	401	407	412	419
Новосибирская область	52,9	54,7	56,3	57,4	58,7

Сравнив все данные мы видим, что жилищный фонд постоянно увеличивается, как и России в целом, так и по Новосибирской области.

2.1 Ипотечное кредитование

В соответствии с ГК РФ залог недвижимого имущества для обеспечения денежного требования залогодержателя к залогодателю называется ипотекой.

Ипотека представляет собой два аспекта: юридический и экономический.

Юридическое содержание ипотеки состоит в обременении имущественных прав собственности на объекты недвижимости при их залоге.

Экономическое содержание ипотеки представляет собой рыночный инструмент оборота имущественных прав на объекты недвижимости (в случаях, когда другие формы отчуждения - купля-продажа, обмен - нецелесообразны), позволяющих привлечь дополнительные финансовые средства для реализации любых проектов.

Правовое регулирование ипотеки происходит с помощью ГК РФ, а также Федеральным законом № 102-ФЗ «Об ипотеке» от 16.07.1998 г.

Предметом ипотеки могут быть объекты недвижимости, указанные в ГК РФ, права на которые зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации.

Основные условия ипотеки:

объект недвижимости, являющийся предметом залога, должен принадлежать залогодателю на правах собственности или хозяйственного ведения;

залог зданий и сооружений допускается только с единовременным залогом земельного участка, занятого зданием или сооружением, или части участка, обеспечивающей нормальное функционирование объекта или права его аренды;

в соответствии с законом «Об ипотеке», а также ст. 135 ГК РФ, имущество, являющееся предметом ипотеки, считается заложенным вместе с принадлежностями как единое целое;

при совместной собственности необходимо нотариально заверенное согласие всех собственников;

участник долевой собственности может заложить свою долю без согласия остальных собственников;

залог недвижимости не освобождает залогодателя от выполнения условий приватизации объекта;

решение о залоге государственной собственности, не переданной в хозяйственное ведение, принимается государственными органами.

В соответствии с Российским законодательством предметом ипотеки не может быть:

- государственное имущество: государственные и муниципальные земли, а также сельскохозяйственные угодья, государственные и муниципальные индивидуальные и многоквартирные жилые дома, участки недр и особо охраняемые природные территории;

- часть земельного участка, площадь которого меньше минимального размера для различного целевого назначения и разрешенного использования;

- часть имущества, раздел которого в натуре невозможен без изменения его назначения;

- имущество, изъятое из оборота, на которое не может быть обращено взыскание, а также имущество, в отношении которого предусмотрена обязательная приватизация либо приватизация которого запрещена;

- право постоянного пользования земельным участком, на котором находится предприятие, здание или сооружение;

- доли в праве собственности на общее имущество жилого дома отдельно от права собственности на квартиру.

Ипотечное кредитование - это предоставление кредита под залог недвижимого имущества.

Этапы ипотечного кредитования:

Предварительный этап подразумевает ознакомление заемщика с информацией о кредиторе, условиях предоставления кредита, правах и обязанностях сторон по кредитному договору. После этого определяются максимально возможная сумма кредита, условия его погашения, заполняется заявление на кредит. Заявление должно содержать следующую информацию:

- желаемые условия кредита (вид, сумма, срок, процентная ставка, схема погашения, размер ежемесячного платежа);

- описание недвижимости (адрес, юридическое описание);

- источник первоначального капитала;

- назначение кредита;

- биографические сведения о заемщике;

- сведения о работе и источниках доходов;

- сведения об активах и обязательствах.

Как правило, сумма кредита не превышает 70 % стоимости передаваемой под залог недвижимости. Размер ежемесячного платежа рекомендуется устанавливать не более 30 % от чистого ежемесячного дохода заемщика. Первоначальный капитал составляет 30-50 % стоимости залога, он должен быть размещен на депозитном счете до предоставления кредита.

Сбор и проверка информации о клиенте и залоге осуществляются с целью выявления потенциальных некредитоспособных заемщиков. Для этого проводится проверка трудоустройства заемщика, причины смены места работы за последние 2-3 года, фактических доходов и расходов заемщика, его активов.

Оценка вероятности погашения кредита осуществляется при анализе следующих коэффициентов:

- отношение периодических платежей и доходов заемщика;

- отношение жилищных расходов и совокупного дохода заемщика;

- отношение суммы запрашиваемого кредита к стоимости залога;

- отношение суммы запрашиваемого кредита к цене продажи недвижимости.

Результатом этого этапа должны быть выводы, позволяющие оценить риск кредитора, принять обоснованное решение о кредитовании под залог недвижимости.

Принятие решения о кредите осуществляется на основании экспертного заключения, объединяющего следующую информацию:

- информация о заемщике, членах его семьи и поручителях;

- анализ предмета залога;

- описание предполагаемой сделки;

- источники погашения кредита;

- расчет возможной суммы кредита;

- анализ кредитных рисков, рисков снижения рыночной стоимости, повреждения или гибели предмета залога;

- анализ риска смерти или утраты трудоспособности заемщиком;

- предполагаемые варианты обеспечения кредита.

При принятии положительного решения выбирается схема оформления договора залога и кредитного договора.

Заключение кредитной сделки предназначено для оформления и заключения следующих договоров:

- договор купли-продажи (реконструкции, на ремонт);

- кредитный договор;

- договор страхования;

- договор ипотеки.

Заключенные договоры регистрируются в установленном порядке.

Завершается этот этап перечислением денежных средств безналичным путем согласно договору купли-продажи.

Обслуживание кредитной сделки заключается в приеме платежей в соответствии с установленными сроками погашения с оформлением соответствующих отчетных документов.

Закрытие кредитной сделки осуществляется после полного погашения заемщиком задолженности по кредиту путем обнуления ссудного счета, либо, в случае неисполнения заемщиком обязательств по кредитному договору, происходит отчуждение и реализация предмета ипотеки. Полученные от реализации средства направляются на погашение задолженности, суммы сверх задолженности возвращаются заемщику.

2.2 Первичный и вторичный рынок жилья

Все многообразие осуществляемых операций с недвижимостью в жилищной сфере можно разделить на две категории: к первой относятся операции на первичном рынке жилья, а ко второй - все остальное. С последней категорией все понятно: если у жилья уже был собственник или оно даже не один раз переходило из рук в руки, значит, мы имеем дело со вторичным рынком. У каждой квартиры или дома на этом рынке уже есть своя история, ее отсчет начинают обычно со дня приватизации, а иногда с момента, когда был выдан первый ордер на вселение.

На первичном рынке жилья продаются новые дома и квартиры, только что построенные и даже те, что пока существуют только в проекте или лишь начинают строиться. Продавцом такого жилья чаще всего является тот, кто его строил или вкладывал деньги в его строительство. Это может быть строительная компания, агентство недвижимости или частное лицо, не желающее дожидаться окончания строительства дома. Главная сложность: от момента уплаты денег до новоселья может пройти много времени, и вообще под вопросом находится само окончание строительства. Впрочем, несмотря ни на какие трудности и существенную разницу в правилах игры, и на первичном, и на вторичном рынках жилья покупателей хватает.

Каждый желающий приобрести новое жилье самостоятельно должен взвесить достоинства и недостатки покупки "квартиры с историей" или в доме-новостройке и, учитывая свои возможности, принять решение.

Сильные стороны первичного рынка недвижимости:

- новое жильё;

- дешевизна в равнении с вторичным рынком;

- собственная клиентская база (на данном рынке есть свои клиенты, которые занимаются скупкой квартир для сдачи в аренду, для перепродажи);

- договора с известными заводами;

- рыночная структура отдела продаж;

- наличие собственной площадки и сервисного центра.

Слабые стороны первичного рынка недвижимости:

- нехватка оборотных средств для закупок;

- долгое время строительства;

- высокая текучесть кадров ;

- строительные объекты могут замораживаться и перепродаваться по нескольку раз, в то время как договора купли-продажи квартир заключаются на базовом этапе строительства;

- использование дешёвых материалов и дешёвой рабочей силы приводит к низкому качеству готовых объектов.

При покупке квартиры в новостройке необходимо учесть затраты в связи с отделкой квартиры и установкой телефона. Если дом построен в новом районе, некоторое время придется страдать от недостаточно развитой инфраструктуры и от продолжающегося строительства домов по соседству.

По этим причинам большинство граждан по-прежнему предпочитают искать себе жилье на вторичном рынке. Но многие специалисты, работающие на рынке недвижимости, уверены, что покупка новой квартиры в строящемся доме - наиболее надежный и выигрышный вариант. Ведь не придется проверять юридическую чистоту жилья: цены на жилье в строящихся домах всегда ниже, чем в готовых, особенно если они сдаются в без отделки, т.е. требуют от вас дополнительных затрат на внутреннюю отделку.

Вторичное жилье - это совокупность квартир, находящихся в чьей-либо собственности. Собственность может быть как частная, подтвержденная свидетельством о государственной регистрации права, так и государственная (муниципальная). В муниципальных квартирах (их еще часто называют неприватизированными) люди проживают по договорам социального найма. И хотя на неприватизированную квартиру у проживающих в ней людей свидетельства о государственной регистрации права собственности нет - такие квартиры относятся также ко вторичному рынку жилья, т.к. находятся в муниципальной (государственной) собственности.

Сильные стороны вторичного рынка недвижимости:

- развитая инфраструктура;

- благоустроенность районов;

- наличие своих клиентов;

- недвижимость класса - «люкс».

Слабые стороны вторичного рынка недвижимости:

- износ

- возможность модернизации - новые затраты

Главное преимущество вторичного рынка состоит в том, что покупателю предлагают готовый реальный товар, который можно увидеть и оценить. Оформляется такая квартира в вашу собственность быстро, и уже на следующий день вы можете идти знакомиться со своими соседями. На вторичном рынке совершаются всевозможные виды обменов жилья через процесс купли-продажи, расселение, обмен с доплатой. Поэтому вторичный рынок является реальным инструментом решения жилищных и финансовых проблем людей с небольшим достатком.

Таблица № 3. Ввод в действие жилых домов по Новосибирской области

	2006	2007	2008	2009	2010	2011
Всего построено, тыс. кв. метров общей площади	704,4	1274,7	1216,0	1392,2	1379,9	1505,2
Из них: Населением за счет собственных и заемных средств	146,7	385,1	340,9	413,3	318,9	362,4
Жилищно-строительными кооперативами	9,6	7,8	12,9	8,9	17,2	21,0
Из общего объема введенных в действие жилых домов - построено: В городах и поселках городского типа	637,4	1203,9	1082,4	1247,4	1241,1	1322,8
В сельской местности	67,0	70,8	133,6	144,8	138,8	182,4
Индекс ввода в действие жилых домов, в % к предыдущему году	100,0	118,8	87,3	109,2	113,5	109,1

Проанализировав таблицу, можно сказать, что ввод в действие жилых домов по Новосибирской области имеет скачкообразную тенденцию. строительство проходит крайне не равномерно и, по процентному соотношению явно заметно влияние кризиса.

Таблица №4. Ввод в действие жилых домов по Колыванскому району

	2006	2007	2008	2009	2010	2011
Всего построено, тыс. кв. метров общей площади	4,7	7,7	7,1	7,6	15,3	18,2
Индекс ввода в действие жилых домов, в % к предыдущему году	100,0	163,8	92,2	107,0	201,3	119,0

Ввод в действие жилья в Колыванском районе практически аналогичен вводу по области в целом, но в Колывани явно выражены возрастания и спады, что, я думаю, так же связано с прошедшим недавно кризисом и выходом из него.

Таблица №5. Динамика количества и размера построенных квартир.

	2006	2007	2008	2009	2010
Число построенных квартир	Новосибирская область	9933	16674	18351	16851	19217
	Колыванский район	66	113	54	96	125
Общая площадь построенных квартир, кв. м.	Новосибирская область	704249,7	1273893,6	1392840,9	1216642,2	1379780,6
	Колыванский район	6052,2	11165,3	4378,4	8688	10387,5
Средний размер квартир, кв. м. общей площади	Новосибирская область	70,9	76,4	75,9	72,2	71,8
	Колыванский район	91,7	98,8	81,1	90,5	83,1

2.3 Анализ динамики продаж

Рынок российской недвижимости очень разнороден и включает в себя объекты жилой и нежилой недвижимости, которые, в свою очередь могут быть строящимися, или уже построенными. Если говорить вторичном жилье, которое занимает существенную часть всего рынка недвижимости, то следует учитывать, что стоимость квартир даже одинаковой площади очень разнится и зависит от многих факторов: района города, степени его удаленности от центра, насыщенности объектами соцкультбыта (поликлиниками, школами, детскими садами, кинотеатрами, спорткомплексами), транспортной доступности, качества ремонта.

Несмотря на всю разноплановость рынка вторичного жилья, большое количество потенциальных покупателей крайне заинтересовано в понимании общих тенденций его ценообразования и оценки его текущего состояния. Причем, интерес к рынку проявляют не только лица, стремящиеся улучшить свои жилищные условия, но и частные инвесторы, желающие вложить свободные средства в один из самых стабильных и выгодных сфер бизнеса -- рынок недвижимости.

Понятно, что для точной оценки состояния вторичного рынка необходимы индикаторы, позволяющие проводить сравнительный анализ всех поступающих предложений на продажу построенного жилья. К ним могут относиться курс американского доллара к рублю, макроэкономические показатели отечественной экономики, политическая ситуация в стране, отток зарубежных инвестиций, словом, все факторы, влияющие на скачки цен на рынке недвижимости. Некоторые из этих индикаторов, такие как, например, экономический кризис, дефолт или курс зарубежной валюты, могут прямо влиять на ценообразование объектов жилой недвижимости, другие - косвенное, опосредованно влияющее на стоимость вторичного жилья. Следует отметить, что сам рынок недвижимости достаточно инертен, и даже такие форс - мажорные обстоятельства, как например, дефолт, приводят к изменению цены на объекты продажи только через один - два месяца.

При точном следовании методологии для оценки ценообразовательных тенденций продаваемого жилья, нужно учитывать индекс стоимости (средний уровень цен на жилые объекты - при корректировке цен предложения и цен реализации), индекс ценового ожидания (скорость изменения стоимости объектов недвижимости), а также индекс доходности жилья (экономическую целесообразность инвестиций в недвижимость). Для менее сложных изысканий и анализа рынка вторичной недвижимости прибегают к такому индикатору как средняя цена предложения. Однако, такой подход имеет недостаток, так как не учитывает перераспределения структуры выборки предлагаемого или проданного жилья. Например, если в статистическую выборку попало большое количество дорогих квартир, то средняя цена предложения для всех квартир также формально увеличится, что не будет отражать реальное положение дел, так как в действительности, цена предложения может не меняться. Поэтому при простой «ручной выборке» целесообразнее отделять элитный сектор жилья от квартир эконом класса, попутно учитывая, что цена квартир одного класса, но находящихся в разных районах города, может отличаться друг от друга в разы.

Заключение

Представленная работа посвящена изучению (анализу) основных особенностей рынка жилой недвижимости на примере Новосибирской области и Колыванского района. В своей работе я объяснила и раскрыла такие вопросы, как: суть ипотечного кредитования, преимущества первичного и вторичного рынков жилья и факторы, влияющие на динамику продаж. А так же в теоретической части раскрыты процедура анализа рынка жилой недвижимости, основные понятия и знания, необходимые для проведения анализа рынка недвижимости.

Проанализировав ситуации на рынке жилой недвижимости Новосибирской области и, как его составляющий, рынок Колыванского района, я сделала следующие выводы.

На протяжении рассматриваемого времени (2007-2011 гг.) средняя фактическая стоимость одного квадратного метра общей площади жилья в Новосибирской области отличается от средней стоимости одного квадратного метра в Колыванском районе на 1-5 тысяч рублей. Это объясняется тем, что в состав Новосибирской области входят населенные пункты, стоимость жилья в которых очень мала.

Проанализировав данные по вводу в действие жилых домов, можно сказать, что показатели по Новосибирской области и Колыванскому району имеют скачкообразную тенденцию, т.е. строительство проходит крайне не равномерно и, по процентному соотношению явно заметно влияние кризиса.

Показатели динамики соотношения количества и размера построенных квартир за рассматриваемый промежуток времени (2006 - 2010 гг.) сильно колеблются, как по Новосибирской области, так и по Колыванскому району. Так, например, в 2007 и 2009 годах наблюдался большой рост строительства и средней площади квартир, т.е. квартиры стали крупнее. А в 2008 году был большой спад, стали и стоить меньше, и квартиры с меньшей площадью. Так же стоит заметить, что в 2010 году количество построенных квартир резко возросло, а их площадь заметно уменьшилось. Что свидетельствует о необходимости дешевого жилья.

В итоге анализа пролеживается явная зависимость исследуемых рынков. Главным образом из-за того, что Колыванский район является частью Новосибирской области, а область прямо зависит от составляющих ее районов.

Список литературы

1. Гражданский кодекс Российской Федерации (части первая и вторая) (с последними изменениями 2013 г.).

2. Земельный Кодекс Российской Федерации (в редакции от 05.04.2013).

3. Градостроительный кодекс РФ от 7 мая 1998 г. № 73-ФЗ.

4. Закон РФ от 29.07.98. №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

5. Закон РФ от 04.07.91 №1541-1 (ред. От 16.10.12) «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации».

6. Горемыкин В.А. Экономика недвижимости. Учебник. - М.: Издательство Юрайт, 2011.

7. Завьялов А.А. Государственное управление оборотом недвижимого имущества. Тенденции и перспективы. - М.: Статут, 2007.

8. Ерщов В.А. Все о земельных отношениях: кадастровый учет, право собственности, купля-продажа, аренда, налоги, ответственность. -М.: ИД «Тросс Медиа», РОСБУХ, 2010.

9. Елисеева М.Л. Экономика недвижимости. Учебник, - М.: Москва, 2011.

10. Иванова Е.Н., «Оценка недвижимости» М.:2007.

11. Грязнова А.Г., Федотова М.А., «Оценка недвижимости: финансы и статистика», М.:2008.

12. Борисенко А. Жилая недвижимость как объект купли-продажи Законность. 2004, № 2.

13. Горемыкин В.А., Бугулов Э.Р. Экономика недвижимости. Учебник. - М. Филинъ, 2009.

14. Статистический сборник - Новосибирская область в цифрах, Новосибирск, 2011.

15. Макаров Г.П. Способы защиты прав граждан на рынке жилья Обеспечение собственности //Гражданин и право// 2001.

16. Коростелев С.П. «Кадастровая оценка недвижимости» Маросейка Москва, 2010.

17. Интернет ресурс: www.n-s-k.net/fix/all/article/36

18. Интернет ресурс: novosibstat.gks.ru - Территориальный орган Федеральной службы государственной статистики по Новосибирской области.

19. Интернет ресурс: бизнес-учебники.рф/book-ndvijimost/zatratnyiy-metod-otcenki.html

20. Интернет ресурс: http://www.consultant.ru

21. Интернет ресурс:

edu.dvgups.ru/METOC/EKMEN/FK/OTS_NEDV/METOD

Размещено на Allbest.ru