Рыночная оценка пашни АО "Марьевка" Ершовского района Саратовской области

Размещено на http://www.allbest.ru/

Курсовой проект

на тему:

Рыночная оценка пашни АО «Марьевка» Ершовского района Саратовской области



Содержание

Введение

1. Особенности оценки земель с/х назначения

1.1 Природная и социально-экономическая характеристика сельскохозяйственного предприятия

1.2 Объект оценки и факторы, влияющие на стоимость земли

2. Методы оценки земель с/х назначения и сельскохозяйственного имущества

2.1 Оценка рыночной стоимости пашни

2.1.1 Оценка рыночной стоимости пашни по ставке земельного налога

2.1.2 Оценка стоимости пашни по ставке земельного налога с учетом естественного плодородия

2.1.3 Оценка стоимости пашни по доходности на единицу почвенно-экологического индекса

2.2 Оценка кормовых угодий

2.2.1 Оценка сенокосов

2.2.2 Оценка пастбищ

2.3 Оценка прудового хозяйства

2.4 Оценка застроенных земельных участков в составе земель с/х предприятия

2.5 Оценка стоимости земельных долей и определение компенсации

2.6 Оценка стоимости права аренды земли и сервитутов

3. Оценка стоимости с/х угодий в целом

Заключение

Список использованной литературы

Приложения



Введение

Земля в Российской Федерации как природный ресурс, объект недвижимости и основное средство производства подлежит стоимостной оценке. Оценка земли представляет собой одно из важнейших условий функционирования и развития рыночной экономики.

Результаты оценки необходимы как государственным, муниципальным органам исполнительной власти для управления земельными ресурсами, проведения земельной и налоговой политики, так и физическим и юридическим лицам для совершения различных сделок с земельным участком.

Современная ситуация налогообложения землепользования в России характеризуется следующими основными положениями:

В ряде субъектов РФ рынок земли практически отсутствует. Нормативная цена земли независимо от вида использования рассчитывается кратно ставкам земельного налога (от 50- до 700-кратной ставки).

Земельный налог и большая часть арендной платы за землю взимаются по постоянно индексируемым ставкам, которые устанавливаются на уровне администрации муниципального образования.

Ставки земельного налога не всегда устанавливаются исходя из рентных отношений землепользования.

Поэтому должна быть создана объективная основа определения оценочной стоимости земельных участков для последующего расчета ставок земельного налога, которые, в соответствии с проектом Налогового кодекса РФ, могут быть установлены в пределах от 0,1 до 2% от кадастровой стоимости земли.

Оценка стоимости сельскохозяйственных угодий и иного сельскохозяйственного имущества становится довольно актуальным направлением в связи с реализацией «Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения» и процессами формирования рынка этих земель в стране.

Процесс оценки сельскохозяйственных угодий осуществляется на основе действующего земельного законодательства, а также нормативно-правовых документов, действующих в области оценочной деятельности, таких как Федеральный закон «Об оценочной деятельности в РФ» №135-Ф3 от 29 июля 1998 г.

Помимо этого существуют Стандарты оценки, обязательные к применению субъектами оценочной деятельности, утвержденные Постановлением Правительства РФ №519 от 6 июля 2001 года. Согласно этому Постановлению разработка и утверждение методических рекомендаций по оценочной деятельности применительно к различным объектам оценки, видам стоимости объекта оценки, проведению оценки, а также экспертизы отчетов об оценке было возложено на Министерство имущественных отношений Российской Федерации.

Целью курсового проекта является ознакомление с законодательством, регулирующим осуществление оценочной деятельности, получение и закрепление знания в области рыночной оценки сельскохозяйственных угодий и сельскохозяйственного комплекса в целом с применением существующих методов оценки и соблюдением нормативно-правовых стандартов на примере земельного массива, выбранного из АО “Марьевка” Ершовского района Саратовской области.



1. Особенности оценки земель сельскохозяйственного назначения

1.1 Природная и социально - экономическая характеристика АО “Марьевка” Ершовского района Саратовской области

АО “Марьевка” расположено в северо-западной части Ершовского района Саратовской области. Хозяйственный центр находится в с. Марьевка. Сообщение с районным центром автогужевое. Состояние дорог удовлетворительное. Дорожная сеть представлена дорогами общего пользования и внутрихозяйственными, которые в подавляющем большинстве являются грунтовыми.

Землепользование хозяйства представлено единым компактным земельным массивом. В совхозе имеется два населённых пункта: Марьевка (центральная усадьба) и Новоряженка.

Производственное направление хозяйства зерноскотоводческое. Организационно-производственная структура построена по цеховому принципу, функционирует одна бригада.

Климат района расположения хозяйства континентальный, отличающийся редким колебанием температур, сухостью воздуха, недостаточным количеством атмосферных осадков, интенсивностью испарения. По данным многолетних наблюдений метеостанции Ершов можно привести ряд следующих показателей:

1. Среднегодовая температура воздуха, °С - 14,8; в том числе: максимальная температура, °С - +40; минимальная температура, °С - - 41;

2 Продолжительность безморозного периода, дни - 147;

3. Сумма положительных температур свыше +10°, °С - 2136;

4. Дата перехода температур через + 10° С - 26. IV; 28. X

5. Средняя дата заморозков: первых - 22. IX, последних - 10. V

6. Годовая сумма осадков, мм - 330; в том числе: за теплый период - 200; за период с температурой выше +10 - 130;

7. Средняя высота снежного покрова, см-32

8. Преобладающее направление ветров: в зимний период - юго-западное; в летний период - юго-восточное;

9. Продолжительность пастбищного периода: начало - 6 мая; окончание - 1 ноября;

10. Гидротермический коэффициент - 0,6-0,8.

Таким образом, климат в районе расположения хозяйства характеризуется средним количеством выпадающих осадков и довольно благоприятными температурными условиями с достаточным запасом тепла в вегетационный период. Это создает возможность широкого выбора сельскохозяйственных культур. Однако, довольно резкие переходы от холода к теплу в весенний период, возможность поздних весенних и осенних ранних заморозков, а также весенне-летних засух, сопровождающихся суховеями, ухудшают климатические условия и обязывают строго выполнять все агротехнические мероприятия по сохранению и накоплению влаги в почве.

Наиболее распространёнными почвами на территории хозяйства являются темно-каштановые почвы, но также встречаются и пойменные почвы. Основные типы почв хозяйства приведены на почвенной карте (приложение).

На этих почвах господствуют полынково-типчаковые, полынково-мятликовые, пырейно-полынковые и типчаково-ковыльные ассоциации с различной примесью тысячелистника, икотника серого, подорожника, одуванчика, шалфея, вероники.

Рельеф выбранного земельного массива является равнинным с неявными проявлениями холмистости.

В хозяйстве организовано два севооборота: полевой и кормовой севооборот.

Система обработки почвы разработана с учетом зональных особенностей хозяйства и внедрения в растениеводство индустриальных технологий выращивания сельскохозяйственных культур.

В данном курсовом проекте нам необходимо освоить и применить методику рыночной оценки пашни и других сельскохозяйственных угодий, для чего достаточно использовать картографический материал не всего АО, а его части. Выбранный земельный массив находится в юго-восточной части хозяйства и состоит из 4 полей пашни, 1 контура сенокосов, 1 контура пастбищ, пруда, производственного центра - фермы (см. приложение). Состав угодий по площадям представлен в экспликации далее (таблица 1).

Таблица 1

Экспликация угодий

Виды угодий	Площадь, га
1	2
Пашня	1288,1
Застроенные территории	1,88
Земли под водой (пруд)	6,25
Сенокосы	29,94
Пастбища	68,77
Под дорогами, проездами	11,95
1	2
Итого сельскохозяйственных угодий	1386,81
Итого	1406,89

Далее на диаграмме наглядно показано распределение угодий в выбранном земельном массиве. Можно заметить что преобладающее количество земель - пашня (более 90% от всех сельскохозяйственных земель).

Рис 1. Диаграмма распределения земель в выбранном массиве АО «Марьевка»

1.2 Объекты оценки и факторы, влияющие на стоимость земель

Рыночная стоимость - это наиболее вероятная цена, по которой объект может быть отчуждён на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине сделки не отражаются чрезвычайные обстоятельства.

Рыночная стоимость земель сельскохозяйственного назначения определяется на основе оценки входящих в его состав сельскохозяйственных угодий и земельных участков, занятых зданиями, строениями, сооружениями, используемыми для производства, хранения и первичной переработки сельскохозяйственной продукции. При этом рыночная стоимость оцениваемого земельного участка определяется с учетом характеристик входящих в его состав земель, занятых внутрихозяйственными дорогами, коммуникациями, древесно-кустарниковой растительностью, предназначенных для обеспечения защиты земель от воздействия неблагоприятных природных, антропогенных и техногенных явлений, замкнутых, водоемов, которые не могут быть использованы для предпринимательской деятельности.

При определении, стоимости земель сельскохозяйственного назначения и сельскохозяйственного имущества оцениваться могут:

1) сельскохозяйственные и иные угодья или незастроенные земельные участки, предназначенные для ведения сельскохозяйственного производства или обеспечивающие его;

2) застроенные земельные участки с расположенными на них постройками разного назначения и использования, рассматриваемые как единые объекты недвижимости, в том числе фермы, личные подсобные хозяйства и дачи, производственные помещения и объекты инфраструктуры:

3) собственно земля в составе застроенных земельных участков:

4) сельскохозяйственный имущественный комплекс и отдельные виды сельскохозяйственных угодий, здания и сооружения, сельскохозяйственная техника, многолетние насаждения, продуктивный и рабочий скот, полезащитные лесные полосы, водоемы, используемые для разведения рыбы и другое имущество;

5) земельные доли, паи и акции;

частичные имущественные права на землю (право аренды земли на определенный срок, право аренды земельной доли);

величина компенсации при выделении земельного участка в натуре в счет долей в праве общей собственности на земельный участок;

8) сервитуты;

9) убытки собственников, землевладельцев и арендаторов, возникающих при изъятии у них земельных участков или ограничении их прав;

Предметом оценки стоимости земли является не сама земля, рассматриваемая как вещь, а стоимость правомочий, вытекающих из различных прав на нее и дающих возможность получать определенные выгоды и полезности.

На стоимость земель сельскохозяйственного назначения влияет довольно значительное количество факторов. Основными из них являются:

· природно-климатические условия, определяющие тип и основные направления ведения сельскохозяйственного производства

· выбор наилучших или наиболее пригодных для данной местности культур;

· тип землепользования, направление ведения сельскохозяйственного производства и основные формы организации сельского хозяйства;

· структура посевных площадей и преобладающие системы севооборотов;

· структура сельскохозяйственных угодий и производимых товарных культур;

· плодородие, технологические свойства и другие качества почв, рельефа, влияющие на урожайность сельскохозяйственных культур и продуктивность сельскохозяйственных земель;

· урожайность основных товарных культур, сложившаяся при наиболее распространённом уровне интенсивности ведения сельского хозяйства в регионе расположения объекта оценки;

· местоположение относительно рынка сбыта сельскохозяйственной продукции, первичной переработки продукции и центров технического обслуживания;

· улучшения, произведённые с сельскохозяйственными угодьями;

· плотность и занятость населения, различные социально-демографические особенности;

· цены на горюче-смазочные материалы, сельскохозяйственную технику;

· инфраструктура хозяйства;

· конъюнктура цен на сельскохозяйственную продукцию на внутреннем и международном рынках;

· налоговый режим и системы поддержки товаропроизводителей;

· иные факторы, определяемые местной спецификой, особенностями и условиями ведения сельского хозяйства.

Несмотря на достаточно большое количество факторов, влияющих на формирование стоимости сельскохозяйственных угодий, в итоге все они проявляются в нескольких показателях, а именно - прибыли от ведения сельского хозяйства (доходах и затратах) и рыночной стоимости земли. Эти факторы учитываются при выборе методов оценки, определении исходных показателей для расчёта и оценке реалистичности и приемлемости полученных результатов.



2. Методы оценки земель сельскохозяйственного назначения и сельскохозяйственного имущества

2.1 Оценка рыночной стоимости пашни

В основе рыночной оценки стоимости лежат общие принципы оценки недвижимости, применяемые с учетом особенностей сельскохозяйственного производства. Это принципы, связанные с землей, с рыночной средой, принципы наилучшего и наиболее эффективного использования, принципы, основанные на представлениях пользователя. В основе оценки рыночной стоимости земель сельскохозяйственного назначения лежит теория земельной ренты или дохода, который получает собственник, используя его самостоятельно по назначению или сдавая в аренду. Для оценки объектов недвижимости применяют сравнительный, затратный и доходный подходы. При оценке земель сельскохозяйственного назначения метод оценки выбирается в зависимости от объекта оценки, ими могут быть сельскохозяйственные угодья, права аренды земельных долей оцениваются доходным методом, оценка имущественного комплекса проводится по методам оценки бизнеса.

2.1.1 Определение рыночной стоимости земельного участка по ставке земельного налога

Данный метод базируется на нормативной цене конкретного земельного соответствующего целевого назначения по оценочным зонам, административным районам, поселениям или их группам, определяемой в соответствии с Постановлением Правительства РФ от 15.03.1997 г. № 319 «О порядке определения нормативной цены земли».

Нормативная цена оцениваемого земельного участка корректируется через повышающие (понижающие) коэффициенты, учитывающие территориально-оценочную зону, зависимость от спроса и предложений на рынке земли, совокупный инфляционный коэффициент к определенному году, вид использования угодья и местоположение внутри зоны.

Объектом оценки земель сельскохозяйственного назначения являются отдельно обрабатываемые земельные участки, поля, севооборотные массивы, целые землепользования. Нормативная стоимость пашни по ставке земельного налога рассчитывается по формуле:

Ст=Зт* Ы*Ль*Лз*Луг*Иинф б (1)

Зn-ставка земельного налога;

S- площадь земельного участка, га;

Km - поправочный коэффициент на местоположение земельного участка;

Кз - поправочный коэффициент в зависимости от зоны нахождения участка;

Куг - поправочный коэффициент в зависимости от вида угодий;

Иинф-инфляционный индекс;

Ставка земельного налога рассчитывается по формуле:

Зn=Скад*i, (2)

где Скад= 8170 для Ершовского района Саратовской области;

i= 0,3%.

Зn=8170*0,003=24,51 руб.

Коэффициент на местоположение земельного участка рассчитывается как средняя величина следующих составляющих:

Км=(Кобл + Кр + Кус + Квод + Кж.д.+ Кавт + Кв + Кл + Кзаг + Кэ + Кг + Кс)/12, (3)



где Кобл - поправочный коэффициент, в зависимости от удаленности от областного центра;

Кр - поправочный коэффициент, в зависимости от удаленности от районного центра;

Кус - поправочный коэффициент, в зависимости от удаленности от центральной усадьбы;

Квод - поправочный коэффициент, в зависимости от удаленности от водной артерии;

Кж.д.- поправочный коэффициент, в зависимости от удаленности от железной дороги;

Кавт - поправочный коэффициент, в зависимости от удаленности от автомобильной трассы;

Кв - поправочный коэффициент, в зависимости от удаленности от источников водоснабжения;

Кл - поправочный коэффициент, в зависимости от удаленности от лесных массивов;

Кзаг - поправочный коэффициент, в зависимости от удаленности от источников загрязнения;

Кэ - поправочный коэффициент, в зависимости от удаленности от источников энергии;

Кг - поправочный коэффициент, в зависимости от удаленности от газопровода:

Кс - поправочный коэффициент , в зависимости от удаленности от линий связи.

Рыночная стоимость земельного участка будет определяться по формуле:

Ср=Cn*Испр, ( 4 )

Испр - индекс спроса и предложения.

Делая измерения и вычисления для выбранного земельного массива из АО "Марьевка" получили:

Км =(0,005+0,405+1,5+1,438+0,905+1,5+1,5+0,705+0,5+1,5+1,5+1,5)/12=

=1,08

Cn =200*24,51*1*1,08*1*1*2=10588 руб.;

Cp = 10588*2,0=21176 руб;

Cpобщ = 21176*1288,05=27275747 руб.

Рыночная стоимость 1 га пашни в АО “Марьевка составляет 21176 руб., а всей пашни массива - 27275747 руб. Эти расчеты сделаны с предварительным определением нормативной стоимости 1 га пашни хозяйства, которая представляет собой сумму в 10588 руб.

2.1.2 Оценка стоимости земельного участка с учетом естественного плодородия

Этот способ представляет собой модификацию метода, описанного выше. Ставка земельного налога принимается не за 1 га, а за 1 балл зонального бонитета почв. Расчет ведется по формуле:

Cn= 200*Py,*<*Rgg*S*Rv*Rp* Rer*Bbya? (5)

Зпб -ставка земельного налога на 1 балл бонитета:

Б-балл бонитета почв оцениваемого участка;

Кпп-поправочный коэффициент к ставке налога за 1 балл бонитета почвы оцениваемого участка к среднему по району;

S - площадь участка, га

Км - поправочный коэффициент на местоположение участка;

Кз - поправочный коэффициент к стоимости земельного участка в зависимости от зоны нахождения;

Куг - поправочный коэффициент к стоимости участка в зависимости от вида использования угодий;

Иинф - инфляционный индекс.

На оценку представлен земельный участок сельскохозяйственного назначения (пашня),

Знб - ставка земельного налога за 1 по зоне балл бонитета почв рассчитывается следующим образом:

Знб=Зн/Б, (6)

Кпп рассчитывается следующим образом:

Кпп=(Б/Бр+1)/2, (7)

Рыночная стоимость земельного участка будет определяться по формуле:

Cp = Cn*Иинф, (8)

Ставка земельного налога за 1 балл бонитета почв по зоне рассчитывается следующим образом:

Зпб=24,51/72 =0,34 (балл бонитета почв по району 72).

Поправочный коэффициент к ставке земельного налога за 1 балл бонитета почвы оцениваемого земельного участка по отношению к зональному баллу бонитета равен:

Кпп =((83/72)+1)/2=1,08,



Кратность ставки земельного налога 200; коэффициент на местоположение земельного участка 1,08; Кз и Куг принимается равным 1; индекс инфляции равен 2,0.

Cn=0,34*83*200*1,08*1*1*2=12191 руб.;

Ср.=14141,7*2,0= 24382 руб;

Cpобщ= 28283*1288,05= 31405235 руб.

Рыночная стоимость 1 га пашни при расчете по этому способу составляет 24382 руб., а всей пашни в выбранном массиве - 31405235 руб.

2.1.3 Оценка стоимости пашни по доходности на единицу почвенно-экологического индекса

В основе данного метода лежат две основные составляющие: - почвенно-экологический индекс, отражающий уровень плодородия почв с учетом конкретных климатических условий и рельефа. Величина почвенно-экологических индексов определяется физическими свойствами почв, их механическим составом, содержанием гумуса и другими агрохимическими показателями, а также лимитирующими факторами почвенного плодородия, такими как степень эродированности, оглеения, солонцеватости, засоления, каменистости и, т.д. При расчете этой величины участвуют также сумма температур выше +10°, коэффициенты увлажнения и континентальности.

Произведение почвенно-экологического индекса на тариф и поправочный коэффициент к тарифной категории на лимитирующие факторы дает цену почвы 1 га данного участка. Чтобы перейти от цены почвы к стоимости участка, необходимо учесть технологические свойства участка, его местоположение, культур-техническое состояние кормовых угодий, цель отвода. Технологические свойства участка учитывают через технологический коэффициент.

Технологический коэффициент участка учитывает его уклон, конфигурацию, длину гона, удельное сопротивление плугу, прочность несущей поверхности, изрезанность полей и некоторые другие показатели.

Общий технологический коэффициент равен произведению отдельных составляющих. Его величина является показателем относительных затрат времени на производство полевых механизированных работ, которые влияют на себестоимость сельскохозяйственной продукции и должны учитываться при определении стоимости земельных участков.

Определение потребительской стоимости земельного участка осуществляется по формуле:

Cn=Т*ПЭИ*Кпт*S*Км*Кз*1,2/vТк*Куг*Кот*Ккул*Иинф, (9)

где Т - тариф за 1 балл бонитета почвы;

ПЭИ - почвенно-экологический индекс оцениваемого участка (балл бонитета);

Кпт-поправочный коэффициент к ПЭИ оцениваемого участка к среднерайонному;

S - площадь участка, га;

Км - поправочный коэффициент на местоположение участка:

Кз -поправочный коэффициент к стоимости участка в зависимости от зоны

нахождения;

Тк - технологический коэффициент

Куг - поправочный коэффициент к стоимости земельного участка в зависимости от вида использования пашни;

Кот - поправочный коэффициент к стоимости земельного участка зависимости от цели отвода;

Ккул - коэффициент к стоимости земли в зависимости от культур-технического состояния участков кормовых угодий;

Иинф-инфляционный индекс

Почвенно-экологический индекс определяется по формуле:

ПЭИ=ПИ+АИ+КИ, (10)

где ПИ - почвенный индекс;

АИ - агрохимический индекс;

КИ - климатический индекс.

Почвенный индекс равен произведению постоянной величины на разницу до максимально возможной плотности, «полезный» объем почвы в метровом слое с учетом поправки на различие в их плотности в зависимости от механического состава и поправочный коэффициент на дополнительные свойства (каменистость, смытость почв, дефляцию, гидроморфность, засоление и солонцеватость, вид угодья и отклонение содержания гумуса оцениваемого участка от среднего значения его для конкретного типа почв, мощность гумусового горизонта). ПИ вычисляется по формуле:

ПИ=12,5*(2-V)*П*Дс, (11)

V - плотность (объемная масса) почвы (в среднем для метрового слоя);

2-максимально возможная величина объемной массы почвы при их предельном уплотнении;

П -полезный объем почвы в метровом слое;

Дс - дополнительно учитываемые свойства почвы (гидроморфность, каменистость, эродированность, орошение, засоление и т.п. свойства);

12,5 - величина, которая позволяет привести определенную совокупность экологических условий к 100 единицам почвенно-экологического индекса.

Расчет агрохимического индекса проводится по формуле:



АИ = Кр2о5*Кк2охКрн, (12)

где Кр2о5 - поправочный коэффициент на содержание подвижного фосфора;

Кк2о - поправочный коэффициент на содержание обменного калия;

Крн - поправочный коэффициент на кислотность почвы.

Эти поправки показывают изменение почвенно-экологического индекса (в %) в зависимости от актуальной кислотности и содержания подвижных элементов питания растений.

Климатический коэффициент определяется по формуле:

КИ = (?t > 10 *(КУ-P)/(Kк+100), (13)

КУ - коэффициент увлажнения,

Р - поправка к коэффициенту увлажнения,

Кк - коэффициент континентальности.

Кк = 360*(t max-tmin)/(Ш+10), (14)

t max - средняя температура самого теплого месяца,

tmin - средняя температура самого холодного месяца,

Ш - широта местности.

Кпт = (ПЭИ/ПЭИз+1)/2, (15)

Рыночная стоимость земельного участка определяется по формуле:

Ср= Сn х Испр, (16)

где Испр -индекс спроса и предложения.

Исходные данные для расчета рыночной стоимости того же земельного участка сведены в таблицу 2.

Таблица 2

Исходные данные для расчета рыночной стоимости

Показатель	Значение показателя
1	2
Дифференциальный доход по зерновым культурам, ц/га	1165
Плотность почвы	1,2
Полезный объем почвы	0,5
Дополнительно учитываемые свойства почвы	1
Поправочный коэффициент на содержание подвижного фосфора	0,4
Поправочный коэффициент на содержание обменного калия	5,69
Поправочный коэффициент на кислотность почвы	1
Сумма температур выше +10єС	2800
Суммарное количество осадков	320
Испаряемость	650
Среднемесячная температура самого теплого и самого холодного месяцев	+25 єС -14єС
Широта местности	53
Коэффициент на местоположение	1,08
Поправка к стоимости земельного участка на технологические свойства	1
Поправочный коэффициент к стоимости земельного участка в зависимости от вида угодий	1
Повышающий или понижающий коэффициент к цене земельного участка в зависимости от цели отвода	1
Инфляционный индекс	1,5

ПИ=12,5*(2-1,2)*0,5*1=5

АИ=0,4*5,69*1=2,28

Кк=360*(25+14)/(53+10)=223

КИ=2800*(320/650-0,05)/(223+100)=3,81

ПЭИ=5*2,28*3,81=43,4

Кпт=(43,4/72+1)/2=0,8

Т=1165/200=5,82



Таким образом

Cn =5,82*43,4*0,8*1*1,08*1,2*1*1*1*2=523 руб.

Рыночная стоимость земельного участка в 1 га будет равна:

Ср=503209*2,0=1046 руб.

Cpобщ= 1046*1288,05= 1347300 руб.

Рыночная стоимость 1 га при расчете по доходности на единицу почвенно-экологического индекса составляет 1046 руб., а всей пашни в выбранном массиве - 1347300 руб.

В итоге при использовании 3 способов оценки пашни мы получили 3 различных стоимости. Необходимо определить среднюю рыночную стоимость по формуле:

Сср = (21176+24382+1046)/3 = 15535 руб.

Cpобщ= 15535*1288,05= 20009857 руб.

В результате всех расчетов среднюю рыночную стоимость пашни в АО “Марьевка” принимаем равной 15535 руб/га.

2.2 Оценка кормовых угодий

2.2.1 Оценка сенокосов

При расчете валового дохода сенокосов следует исходить из средней урожайности кормовых культур, сложившейся при применяемых наиболее типичных технологиях ведения сельского хозяйства в оцениваемом районе. При этом следует учитывать степень доступности сенокосов и возможности получения реального дохода от них при имеющемся уровне инфраструктурного обустройства хозяйства (наличие подъездных путей) и другие особенности. Эту процедуру можно считать аналогом учета недозагрузки арендуемых площадей при оценке зданий коммерческого назначения.

При оценке пастбищ валовой доход может определяться исходя из выхода основной животноводческой продукции в расчете на 1 га. При таком подходе учитывается средняя продуктивность скота, сложившаяся в животноводстве, допустимые нагрузки на пастбища (нормы выпаса) пли сложившаяся средняя «землеемкость» животноводства (количество гектаров в расчете на 1 голову скота).

Оценка рыночной стоимости сенокосов в АО "Марьевка"

На территории выбранного земельного массива из АО "Марьевка" расположены сельскохозяйственные угодья в виде участка сенокосов, общей площадью 29,94 га. Урожайность сенокосов в 2008 году по АО “Марьевка” составила 40 ц/га.

Расчет стоимости 1 га сенокосов проводится с применением доходного подхода (метод капитализации чистого операционного дохода). Расчет ведется по формуле:

Ср=Дд/Кк, (17)

где Ср - рыночная стоимость угодий;

Дд - чистый операционный доход;

Кк - коэффициент капитализации для земельного участка сельскохозяйственного назначения (составляет 18%)

Дд=Вд-З, (18)

Вд- доход от реализации сельскохозяйственной продукции;

3-затраты на производство сельскохозяйственной продукции, которые включают затраты на покупку ГСМ, семян, удобрений, транспортировку, заработную плату. Примем затраты в размере 60 % и рассчитаем стоимость 1 га сенокосов, а затем и всей их площади в массиве.

Вд = 40*300 * 1 = 12000 руб.

Дд = 12000 - 12000*0,6 = 4800 руб.

Ср = 4800/0,18 = 26666 руб.

Стоимость 1 га сенокосов составляет 26666 руб.

Сробщ = 26666*29,94 = 798380 руб.

Таким образом, рыночная стоимость сенокосов, общей площадью 29,94 га на дату определения стоимости объекта составляет 798380 руб.

2.2.2 Оценка рыночной стоимости пастбищ

Оценка пастбищ по доходу от молока

На территории АО "Пограничное» имеется участок пастбищ, общей площадью 68,77 га. Средняя продуктивность коров в год составляет 3600 л молока. Пастбищный период в году 5 месяцев. Продуктивность коров за пастбищный период составляет: 3600/12*5=1500л. Допустимая нагрузка на пастбища составляет 2 коровы на 1га. Цена приемки молока 20 руб./л. Затраты на производство составляют 10 руб./л (50%).

Чистый доход от производства молока с 1 га пастбищ составляет:

ЧД = 1500*2*(20-10) = 30000 руб.

Рыночная стоимость рассчитывается по формуле:

Ср = ЧД/Кк ( 19 )

Ср = 30000/0,18 = 166666 руб.

Сробщ = 166666*68,77 = 11461621 руб.

Таким образом, рыночная стоимость 1 га пастбищ на дату определения стоимости объекта при оценке по доходу от молока составляет 166666 руб., а всех площадей в массиве - 11461621 руб.

Оценка стоимости пастбищ по доходу от реализации мяса

Средний живой вес КРС принимаем 300 кг, возраст 18 месяцев, убойный вес 250 кг, среднюю закупочную цену принимаем 150 руб./кг, допустимая нагрузка 2 головы на 1 га, затраты на производство 50%.

Рассчитаем продуктивность 1 га пастбищ:

Пр = 250*2*150*5/18 = 208333 руб.

ЧД = 208333-20833*0,5 = 10417 руб.

Ср = 10417/0,18 = 57872 руб.

Сробщ = 57872*68,77 = 3979857 руб.

В итоге мы получили стоимость 1 га пастбищ с учетом дохода от реализации мяса, равную 57872 руб., и стоимость всех пастбищ массива, площадью 68,77 га, - 3979857 руб.

Оценка пастбищ по доходу от среднесуточного привеса

Пастбищный период принимаем 5 месяцев, затраты 50%, среднесуточный привес 500 г, допустимая нагрузка 2 головы на 1 га, цена реализации 150 руб./кг, коэффициент капитализации равен 0,18.

Рассчитаем продуктивность:

Пр = 0,5*30*5*150*2= 22500 руб.

ЧД = 22500*0,5 = 11250 руб.

Ср = 11250/0,18 = 62500 руб.

Сробщ = 62500*68,77 = 4298125 руб.

Таким образом, после расчета рыночная стоимость 1 га пастбищ при этом подходе составила 62500 руб. А стоимость таких угодий в целом во всем массиве - 4298125 руб.

За итоговое значение стоимости пастбищ принимаем среднее между стоимостью по доходу от молока, стоимостью по доходу от реализации мяса и стоимостью по доходу от среднесуточного привеса.

Сср = (166666+57872+62500)/3 = 95679 руб./га.

Сробщ = 95679*68,77 = 6579845 руб.

Из этого следует, что средняя стоимость пастбищ в хозяйстве составит 95679 руб./га. Такая “неестественно” высокая стоимость кормовых угодий может быть обусловлена занижения нами затрат на производство и идеализацию самого процесса. Для более подробного и точного расчета затрат можно использовать технологические карты, а также конкретные сведения из хозяйств о производстве продукции.

2.3 Оценка прудового хозяйства

С экономической точки зрения, водоемы, используемые для разведения рыбы, представляют собой единый объект недвижимости. Однако, выделение доли стоимости, приходящейся на воду, и доли стоимости, приходящейся на землю, представляется абсурдным. Рыболовство является одним из способов землепользования с целью извлечения дохода через применение специфических технологий, связанных с использованием воды. Поэтому весь доход от разведения рыбы можно учитывать как доход от земельного участка.

Согласно Земельному Кодексу от 25 октября 2005 года земли, занятые замкнутыми водоемами, а также земли под водой не являются сельскохозяйственными угодьями. Поэтому при оценке рыночной стоимости сельскохозяйственных угодий они не учитываются. Оценку их стоимости следует проводить оценке всего имущества сельскохозяйственного предприятия.

При применении сравнительного подхода к оценке рыночной стоимости прудового хозяйства следует учитывать тот факт, что хозяйства отличаются площадью и продуктивностью, поэтому в цену аналогов вводится корректировка на продуктивность водоемов и далее на основе показателя удельной стоимости единицы (1га водопокрытой площади) рассчитывается рыночная стоимость оцениваемого объекта. Поправка на продуктивность также может быть определена из сделок при наличии зависимости между рыночной стоимостью хозяйства и его продуктивностью.

При отсутствии информации о продуктивности водоема или значительных расхождениях между рыночными ценами и стоимостью, полученной с использованием метода капитализации доходов, можно ограничиться внесением поправки на площадь на основе использования удельной стоимости единицы площади водоема.

Существуют различные технологии внесения поправок:

на основе определения удельной стоимости единицы площади объектааналога определение разницы в площади и поправки цены объекта аналогана разницу в площади;

стоимость объекта оценки определяется умножением его площади наудельную стоимость единицы площади объекта-аналога.

На территории АО «Марьевка» Ершовского района Саратовской области имеется прудовое хозяйство, общей площадью 2,88 га. Рыночная стоимость 1 га угодий рассчитывалась с применением сравнительного подхода. Расчеты приведены в таблице 3.



Таблица 3

Расчет поправки на продуктивность

Показатели	Объект оценки	Аналог №1	Аналог №2
Продуктивность, ц/га	35	30	50
Цена продукции, тыс. руб./ц "	10	10	8
Валовой доход, тыс. руб./га	350	300	400
Доля затрат в цене реализации	0,5	0,6	0,5
Чистый операционный доход, тыс. руб./га	175	120	200
Доля нереализуемой продукции	0,1	0,1	0,1
Капитализируемый доход, тыс. руб./га	157	108	180
Ставка капитализации, %	20%	20%	20%
Стоимость, тыс. руб./га	785	600	1000
Разница между стоимостью 1 га аналога и стоимостью-1 га объекта оценки, тыс. руб./га		185	215
Внесение поправки
Цена сделки, тыс. руб./га	-	150	680
Поправка на финансы, тыс. руб./га	-	0	0
Поправка на условия продажи, тыс. руб./га	-	0	0
Поправка на продуктивность, тыс.руб./га	-	+185	-255
Скорректированная цена, тыс.руб/га	-	335	465

Стоимость 1 га водопокрытой площади принимается равной средней величине из скорректированных цен сделок:

(335+465)/2=400 тыс. руб./га

Стоимость земельного участка сельскохозяйственного назначения, общей площадью 2,88 га, занятого прудовым хозяйством, на дату определения стоимости объекта с учетом округления составляет 1152 тыс. руб./га.

2.4 Оценка застроенных земельных участков в составе земель сельскохозяйственного предприятия

Оценка застроенных земельных участков (земельный участок с улучшениями) в составе земель сельскохозяйственного назначения проводится с использованием методов затратного, сравнительного и доходного подходов.

Применение доходного подхода означает, что капитализируется чистый операционных доход, приносимый единым объектом недвижимости.

Применение затратного подхода означает, что к стоимости улучшений, рассчитанной с использованием методов затратного подхода, добавляется стоимость земли, определенная из цен сделок с аналогичными незастроенными земельными участками.

Применение сравнительного подхода означает, что рыночная стоимость земельного участка выводится из цен сделок с аналогичными объектами.

Для оценки стоимости собственно земли в составе таких участков существует два варианта расчета:

1. если строения не приносят доход и не являются самостоятельными объектами сделок, то земля оценивается по стоимости расположенных рядом с ними или под ними сельскохозяйственных угодий;

2. если строения приносят доход, то земля оценивается с использованием любого метода выделения земельной составляющей из стоимости единого объекта недвижимости, а именно: метода выделения, метола распределения, метода остатка, метода дисконтированных денежных потоков.

В представленном на оценку земельном массиве на площади 1,88 га пашни расположены постройки, не приносящие собственнику дохода, поэтому земля будет оцениваться по стоимости 1 га пастбищ: рыночная стоимость пастбищ составляет 95679 руб., тогда стоимости земельного участка под застройкой равна:

95679*1,88=179876,52 руб.



Таким образом, стоимость земли под постройками без учета стоимости земли составит 179876,52 руб.

стоимость земля сельхозпредприятие земля

2.5 Оценка стоимости земельных долей и определение компенсации

В случае общей или коллективно-долевой собственности на земельный участок земельная доля является нематериальным активом, который дает право на получение дохода от сельскохозяйственных угодий. Поэтому земельная доля может иметь рыночную стоимость, которая будет пропорциональна общей рыночной стоимости сельскохозяйственных угодий хозяйства в целом.

Стоимость земельной доли может быть оценена посредством отнесения общей стоимость сельскохозяйственных угодий хозяйства в целом к числу долей.

Оценка стоимости земельных долей может проводиться на основе информации о сделках с земельными долями. Однако для получения объективных значений стоимости целесообразно использовать информацию о рыночной цене земельной долина вторичном рынке. Тогда полученные значения стоимости будут отвечать основным принципам и критериям формирования рыночной стоимости. Сейчас в России в привлекательных для инвестиционной деятельности районах начинает активно развиваться первичный рынок долей. Однако вследствие ассиметричности информации цены этого сегмента рынка занижены и не могут служить ориентиром для расчета рыночной стоимости земли.

Если площадь земельного участка состоит из разных сельскохозяйственных угодий, то его рыночная стоимость может быть определена как средневзвешенная величина стоимостей этих угодий.

В выбранном массиве земель АО “Марьевка” имеется 1386,76 га угодий, из них 1288,05 га пашни, 68,77 га - пастбищ и 29,94 га сенокосов. Рыночная стоимость 1 га угодий определена ранее и равна: пашня - 15535 руб./га; пастбище- 95679 руб./га; сенокос- 26666 руб./га.

Выделяется 243 га пашни. Требуется определить размер компенсации.

Расчет производится в следующем порядке:

Определение средневзвешенной рыночной стоимости остающихся после выдела сельскохозяйственных угодий:

(1288,05-243)Ч15535+68,77Ч95679+29,94Ч26666/(1386,76-243) = 10077

руб./га.

Определение размера компенсации:

243Ч(15535-10077) = 1326294 руб.

2.6 Оценка стоимости права аренды и сервитутов

С экономической точки зрения, право аренды земли является частичным имущественным правом на землю. Его отличие от полного права собственности заключается в меньшем объеме выгод, которые может получить от земельного участка за определенный период времени и более высокими рисками в отношении получения выгод из-за действий собственника. Таким образом, стоимость права аренды можно определить как:

1. как сумму доходов арендатора от использования земельного участка за период аренды;

2. как разницу между стоимостью выгод, получаемых при полном праве собственности (рыночной стоимостью), и суммой снижения этих выгод из-за меньшего объема правомочий арендатора при аренде земли.

Так как уменьшение выгод от земельного участка, находящегося на праве аренды, по отношению к выгодам при полном объеме собственности может происходить по разным сценариям, то для оценки стоимости права аренды земли требуется определить возможные сценарии развития событии oi арендатора; рассчитать указанную разницу в стоимости правомочий на землю и затем получить стоимость права аренды, уменьшив на эту разницу рыночную стоимость земли.

Для оценки стоимости выгод за определенный период аренды, можно использовать следующую формулу:

С = R[(1+e) t - 1] e*(1+e) t, (20)

где С-рыночная стоимость величины годовой арендной платы за пользование земельным участком;

R - чистый операционный доход от земли или земельной ренты,

t - срок аренды,

е - ставка дисконтирования.

Земельный участок - пашня, общей площадью 243 га передан собственниками земельных долей в аренду сроком на 49 лет, требуется оценить рыночную стоимость годовой арендной платы за пользование земельным участком.

С = 10000*[(1+0,2)^49-1]/0,2*(1+0,2)^49 = 50001,3 руб.

Стоимость права аренды составила 50001,3 рублей.

Сервитут представляет собой ограничение прав собственника земельного участка в чью-либо пользу. Как правило, такие ограничения влекут за собой снижение стоимости, поэтому оценка сервитута обычно связана с установлением компенсации или платы за ограничения прав и потерю стоимости объекта недвижимости, которую собственник земельного участка. обремененного сервитутом, в праве требовать от лиц. в интересах которых установлен сервитут. При этом сервитут не может иметь рыночную стоимость, так как согласно законодательству он не может быть самостоятельным предметом купли, продажи и залога.

Оценка стоимости сервитута означает оценку потерь и убытков собственника земельного участка в результате ограничения его прав в пользу других лиц.

Стоимость сервитута может рассчитываться с применением доходного, сравнительного и затратного подходов.

Применение доходного подхода означает, что определяется капитализированная величина неполученного дохода.

Применение сравнительного подхода означает, что из сделок с налогами выявляется разница в стоимости участка с обременением и без него. Эта разница и будет представлять стоимость сервитута.

Применение затратного подхода означает» что стоимость сервитута определяется затратами на устранение негативных последствий от временного пользования земельным участком, например в целях проведения изыскательских, исследовательских и других работ. Такими затратами могут быть затраты на проведение рекультивации земель.

В АО " Марьевка" в результате прохождения газопровода длиной 1,45 км по территории хозяйства, из сельскохозяйственного производства выведено 3,6 га земли. Рассчитаем потери дохода по яровой пшенице, урожайность которой составляет 15 ц/га, а доход от реализации составляет 400 руб/ц. Отсюда потери дохода составляют:

П=У*С*S, (21)

П=15*400*3,6=21600 руб

Таким образом, стоимость обременения составит 21600 рублей.



3. Оценка стоимости сельскохозяйственных угодий в целом

Под сельскохозяйственным имущественным комплексом понимается любое сельскохозяйственное предприятие. В основном к подобным объектам оценки относят бывшие колхозы и совхозы, преобразованные в иные организационно - правовые формы и крестьянско-фермерские хозяйства.

Основным принципом оценки сельскохозяйственного имущественного комплекса является суммирование стоимости его составных частей. Сельскохозяйственное предприятие оценивается как единое целое, состоящее из различных элементов сельскохозяйственной недвижимости: земли, строений, иных элементов обустройства, жилья, лесных и многолетних насаждений, замкнутых водоемов, объектов хранения и первичной обработки сельскохозяйственной продукции.

Каждый из перечисленных элементов оценивается посредством соответствующих методов оценки недвижимости, обусловленных особенностями формирования соответствующих категорий рынков, типам сельскохозяйственного имущества и с учетом потенциальных покупателей.



Заключение

В процессе выполнения курсовой работы познакомились с нормативно-правовой документацией, регулирующей оценочную деятельность на территории Российской Федерации.

На примере оценки сельскохозяйственных угодий АО «Марьевка» Ершовского района Саратовской области ознакомились с методикой оценки сельскохозяйственных земель, научились применять ее для определения рыночной стоимости угодий различного целевого назначения.

По нашим расчетам рыночная стоимость пашни в выбранном земельном массиве составляет 21176 руб./га, а с учетом всех площадей таких угодий - 18456357 руб. Это значение выведено как среднее из трех, полученных при применении следующих подходов:

определение рыночной стоимости по ставке земельного налога - 21176 руб./га;

определение рыночной стоимости с учетом естественного плодородия почв - 24382 руб./га;

определение рыночной стоимости пашни по доходности на единицу почвенно-экологического индекса - 1046 руб./га.

Рыночная стоимость сенокосов, общей площадью 29,94 га на дату определения стоимости объекта составляет 798380 рублей (26666 руб./га).

Рыночная стоимость пастбищ также рассчитывалась по трем способам:

по выходу молока - 166666 руб./га;

по доходу от реализации мяса - 57872 руб./га;

по среднесуточному привесу - 95679 руб./га.

За итоговое значение принимаем среднее, равное 95679 руб./га, а за все угодья в выбранном массиве 68,77 га - 6579844,83 руб.

Также нами была рассчитана стоимость прудового хозяйства площадью 2,88 га. Стоимость 1 га водопокрытой площади мы определяли с помощью сравнительного подхода и принимали равной средней величине из скорректированных цен сделок: 400 тыс.руб./га и всего соответственно- 1152 тыс. руб.

Стоимость земельного участка под застройкой равна 179877 руб.

Размер компенсаций при выделении 243 га пашни составит 526030 руб.

Стоимость права аренды составила 50001,3 рублей, а стоимость обременения (проходящего по пашне газопровода) составит 21600 рубля.



Список использованной литературы

1. Федеральный закон «Об оценочной деятельности в РФ» №135-Ф3 от29.07.98 года.

2. Постановление Правительства РФ №519 от 06.07.2001 . года «Стандарты оценки, обязательные к применению субъектами оценочной деятельности».

3. Земельный кодекс РФ от 25 октября 2001 года № 136-ФЗ

4. Методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков, утверждено распоряжением Минимущества России от 06.03.2002г. № 568-р.

5. Оценка рыночной стоимости земельных участков, под ред. д.э.н. Д.Б. Аратского и д.э.н., профессора Л.И. Кошкина, Москва, 2003

6. Оценка земельных ресурсов, под общ. Ред. В.П. Антонова и П.Ф. Лойко, Москва 1999 год, 364 стр.;

7. Оценка стоимости земель сельскохозяйственного назначения и иного сельскохозяйственного имущества, под. Ред. О.Е. Медведевой, Москва, 2004 год, 127 стр.

8. Оценка недвижимости. Москва, 2003 г., под редакцией А.Г. Грязновой

9. Н.М. Губин «Основы землевладения и землеустройства». Учебное пособие; Саратов: ФГОУ ВПО «Саратовский ГАУ им. Н.И. Вавилова»,1998 г., 244 с.

10. Агроклиматический справочник по Саратовской области; Гидрометеорологическое издательство, Ленинград, 1958 г.

Размещено на Allbest.ru