Расчеты методами, использующими сравнительный подход осуществляются по следующим этапам.

Этап 1. Изучение соответствующего рынка и сбор информации о недавних сделках с аналогичными объектами на данном рынке. Точность расчетов в значительной мере зависит от количества и качества собранной информации. Когда информации достаточно, необходимо убедиться, что проданные объекты действительно сопоставимы с оцениваемыми нематериальными активами по своим функциям и параметрам.

Этап 2. Проверка информации. Необходимо убедиться, прежде всего в том, что цены не искажены какими-либо чрезвычайными обстоятельствами, сопутствовавшими состоявшимся сделкам. Проверяется также достоверность информации о дате сделки, физических и других характеристиках аналогичных объектов.

Этап 3.Сравнение оцениваемого объекта с каждым из аналогичных объектов и выявление отличия по дате продажи, потребительским характеристикам, местоположению, исполнению, наличию дополнительных элементов и т.д. Все различия должны быть зафиксированы и учтены.

Этап 4. Расчет стоимости данных нематериальных активов путем корректировки цен на аналогичные нематериальные активы. В той мере, в какой оцениваемый объект отличается от аналогичного, в цену последнего вносят поправки с тем, чтобы определить, по какой цене мог быть продан объект, если бы обладал теми же характеристиками, что и оцениваемый объект. При анализе цен аналогичных объектов могут применяться следующие расчетные процедуры:

1)       определение стоимости дополнительных элементов путем парных сравнений;

2)       определение корректирующих коэффициентов, учитывающих различия между объектами по отдельным параметрам;

3)       расчет стоимости по удельным стоимостным показателям, единым для определения группы аналогичных объектов;

4)       расчет стоимости с помощью мультипликатора дохода;

5)       расчет стоимости с помощью корреляционных моделей.

Определение стоимости дополнительных элементов осуществляется путем сравнения цен у двух групп объектов: имеющих и не имеющих эти элементы. Например, таким образом можно определить стоимость вспомогательных устройств к станкам, вспомогательных сооружений к зданиям и т.п.

Определение корректирующих коэффициентов используется тогда, когда сравниваемые нематериальные активы различаются по отдельным техническим и размерным параметрам. Качество и уровень функционирования, комфортности, удобства обслуживания - все эти характеристики можно учесть в стоимости введения соответствующих повышающих или понижающих коэффициентов.

Расчет стоимости по удельным показателям - способ, применяемый в тех случаях, когда сравниваемые объекты функционально однородны, но существенно различаются по размеру и мощности. При этом выводятся удельные цены на выбранную единицу.

Способ расчета стоимости с помощью мультипликатора дохода, представляющего собой отношения цены аналогичного объекта к ежегодному доходу его владельца; применим к тем нематериальным активам, функционирование которых приносит доход. Если оценивают нематериальные активы предприятия в целом, то применяют мультипликатор Р/Е (цена к доходу на акцию), если оценивают нематериальные активы, включающие только недвижимость предприятия, то расчет ведут с помощью мультипликатора валового рентного дохода GRM, который представляет собой отношение цены аналогичного объекта к валовой ренте его владельца. Порядок расчета такой. Для каждого аналогичного объекта рассчитывают мультипликатор дохода, затем выводят усредненное значение мультипликатора для всей группы объектов. Стоимость данного объекта получают умножением усредненного мультипликатора на прогнозируемую величину дохода от данного объекта.

Расчет стоимости нематериальных активов с помощью корреляционной модели возможен в том случае, когда имеется достаточно большое количество аналогичных объектов и можно путем статистической обработки информации построить корреляционную модель, описывающую зависимость вероятной цены объекта от 2-2 его основных параметров . 

3.3. ЗАТРАТНЫЙ ПОДХОД.

На основе затратного подхода определяют стоимость воспроизводства. При использовании затратного подхода нематериальные активы оцениваются как сумма затрат на их создание, приобретение и введение в действие.

Хотя при затратном подходе оцененная стоимость может значительно отличаться от рыночной стоимости, так как между затратами и полезностью нет прямой связи, тем не менее встречается немало случаев, когда оправдан именно затратный подход (например:

-          для исчисления налога на имущество,

-          для целей страхования отдельных составляющих имущества,

-          при судебном разделе имущества между собственниками,

-          при распродаже имущества на открытых торгах,

-          для бухгалтерского учета основных фондов;

-          при переоценке основных фондов.)

Где фондовый рынок только формируется и рыночная информация почти отсутствует, затратный подход часто оказывается единственно возможным.

Главный признак затратного подхода -- это поэлементная оценка, то есть оцениваемые нематериальные активы расчленяются на составные части, делается оценка каждой части, а затем стоимость всех нематериальных активов получают суммированием стоимостей его частей. При этом исходят из того, что у инвестора в принципе есть возможность не только купить данные нематериальные активы, но и создать их из отдельно покупаемых элементов.

В зависимости от характера оцениваемых нематериальных активов применяют различные методы затратного подхода. Поэтому здесь речь идет об общей последовательности расчетов по данному подходу, выполняемых в несколько этапов.

Этап 1. Анализ структуры нематериальных активов и выделение их составных частей (компонентов), оценка стоимости которых будет производиться дифференцированно различными методами. Если нужно оценить предприятие в целом, а не только его нематериальные активы, то в нем выделяют такие компоненты как: основные фонды (земля, здания, сооружения, машины и оборудование), оборотные материальные средства, денежные средства.

Этап 2. Выбор наиболее походящего метода оценки стоимости для каждого компонента нематериальных активов и выполнение расчетов. Для определения стоимости земельного участка применяют специальные методы, известные из теории оценки недвижимости, или расчеты ведут по ценам за 1 м², применяемым при исчислении земельного налога.

Этап 3. Оценка реальной степени износа компонентов нематериальных активов. Термин «износ» в теории оценки понимается как утрата полезности объекта, а следовательно и его стоимости по различным причинам, то есть не только вследствие фактора времени. Этот термин в ином смысле употребляется в бухгалтерском учете, где под износом или амортизацией понимается механизм переноса издержек на себестоимость продукции на протяжении нормативного срока службы объекта .

В практике оценки различают два вида износа: физический износ и моральный износ.

Физический износ означает потерю физических возможностей объекта в процессе его эксплуатации. Реальный физический износ оценивается следующими методами:

по эффективному возрасту;

по индексам снижения потребительских свойств;

по снижению чистого дохода (прибыли) в процессе эксплуатации.

Моральный износ характеризует потерю конкурентоспособности и соответственно стоимости, в связи с появлением на рынке новых более совершенных аналогов. Моральный износ принято подразделять на:

технологический,

функциональный,

внешний.

Технологический износ является следствием влияния на стоимость достижений научно-технического прогресса в области конструкции, технологии, материалов.

Функциональный износ есть следствие уменьшения функциональных возможностей оцениваемого объекта в сравнении с новым аналогом.

Внешний износ проявляется в том, что объект в какой-то момент перестает отвечать новым требованиям и ограничениям, например, по экологическим причинам, безопасности и т.д.

Основным методом определения морального износа является метод сравнения с новым, более совершенным объектом.

Этап 4. Расчет остаточной стоимости компонентов нематериальных активов и суммарная оценка остаточной стоимости всех нематериальных активов. Остаточная стоимость на дату оценки получается вычитанием из стоимости размера накопленного износа.

Применительно к таким объектам, как ноу-хау и изобретения, аннуитетом служат платежи роялти, то есть ежегодно выплачиваемые предприятием-лицензиатом суммы обладателю ноу-хау или патента (лицензиару), согласно заключенному между ними договору.

Фактически роялти -- вознаграждение продавцу, определенное по фиксированной ставке, проценту от дохода, прибыли или стоимости в зависимости от договоренности субъектов сделки. Обычно роялти берется в размере от пяти до двадцати процентов дополнительной прибыли, полученной предприятием, купившим и использовавшим нематериальные активы. Но это справедливо лишь для крупномасштабных производств и для случаев, когда помимо данных нематериальных активов в технологии производства нового или обновленного продукта задействованы также несколько других. Когда же нематериальные активы в рассматриваемой технологии являются единственным и главным элементом новизны, оригинальности или экономичности выпускаемой продукции, то эти проценты существенно занижают фактическую стоимость нематериальных активов.

Роялти, выполняя функцию определителя не стоимости нематериальных активов, а размера вознаграждения, как фиксированный процент от прибыли распространяется на весь жизненный цикл данных нематериальных активов.

Роялти как элемент расчета размера вознаграждения имеет глубокий экономический смысл, стимулируя владельца нематериальных активов поддерживать его реализацию в производстве, постоянно его адаптировать к изменяющимся условиям производства и рыночной конъюнктуры.

Ставка роялти такова, что выплаты по ней обычно не являются для производителя ощутимой потерей, а владельцу нематериальных активов периодически начисляется относительно высокая сумма. Поэтому ставки роялти определены, с точки зрения автора, как стихийно сложившийся и принятый в международной практике компромисс между интересами производителя и изобретателя, владельца и покупателя. Причем этот компромисс исторически сложился во времена полного диктата производителя и относительной слабости правовых и рыночных позиций изобретателей и владельцев нематериальных активов. В прежнее время организация внедрения нововведений представляла большую проблему. И если на данном производстве владельцу патента отказывали во внедрении, то шансов внедрить нематериальные активы в другом месте, как правило, было крайне мало.

Сейчас положение в мире существенно меняется в пользу владельцев нематериальных активов:

различные компании и фирмы организуют системы поиска, генерации и фильтрации полезных идей;

создается множество венчурных фирм;

нематериальные активы закладываются в многочисленные инвестиционные проекты;

информационные системы и издания рекламируют новые высокоэффективные идеи.

Дальновидные бизнесмены продают ценные патенты лишь при острой необходимости и в последнюю очередь. Хорошие идеи стали «сытно» кормить своих владельцев, превратились в дорогой товар .

Методология оценки нематериальных активов с использованием роялти предполагает знание всего жизненного цикла объекта, реально предсказать который бывает почти невозможно. Тем более не удается обычно достоверно рассчитать массу прибыли по всем жизненному циклу нематериальных активов ввиду того, что, как правило, не удается обосновать ожидаемое моральное старение нематериальных активов. Поэтому использование роялти для расчетов стоимости нематериальных активов представляется неэффективным.

Более правильным представляется расчет стоимости нематериальных активов с использованием массы прибыли за некий обозримый период (лишь несколько лет). Но прибыль, полученную от реализации данных нематериальных активов, было бы разумнее делить поровну между продавцом и покупателем нематериальных активов в течение определенного срока, владельцем нематериальных активов и производителем продукции, его содержащей.

Проблема определения платежей за использование ноу-хау, изобретения или другого объекта интеллектуальной собственности заключается в том, что для их внедрения в производство требуются инвестиции. Чистый доход от использования ноу-хау или изобретения является частью чистого дохода от реализации определенного инвестиционного проекта. Поэтому сначала разрабатывается инвестиционный проект, составляется бизнес-план, в котором рассчитывают ожидаемый ежегодный чистый доход. Затем выделяют ту часть чистого дохода, которую можно отнести к используемому объекту интеллектуальной собственности. Применяемый при этом долевой коэффициент рассчитывается с учетом фактора получения экономии. Так, применение ноу-хау или изобретения дает прирост чистого дохода предприятия за счет таких факторов, как снижение себестоимости продукции, увеличения объема продаж, увеличения цены за продукцию за счет роста качества. Нужно также иметь ввиду, что применение некоторых ноу-хау позволяет снизить величину налога на прибыль.

Задача упрощается, если инвестиции не требуются. Например, что при оценке стоимости товарного знака, приобретаемого предприятием у другой авторитетной фирмы, достаточно рассчитать прирост чистого дохода предприятия вследствие увеличения цены и расширения рынка сбыта, но при этом нужно вычесть дополнительные расходы на удовлетворение требований обладателя товарного знака. Кстати, стоимость товарного знака может измеряться значительной суммой.

Особое внимание следует обратить на выбор ставки дисконта. Как уже отмечалось, ставка дисконта складывается из безрисковой ставки и премии за риск.

Когда оцениваются объекты интеллектуальной собственности, премия за риск выбирается повышенной, так как вложения в эти объекты отличаются большой рискованностью.

Срок полезного применения объекта интеллектуальной собственности оценивается предприятием самостоятельно и зависит от сроков старения передаваемых знаний (опыта) и возможного раскрытия их конфиденциальности. Этот период соответствовать двадцатилетнему периоду действия патента РФ на изобретение или семнадцатилетнему сроку действия патента США. При определении срока действия договор на передачу ноу-хау в международной практике принятым считается срок, равный пяти годам, а по отдельным договорам он изменяется в пределах от двух до десяти лет.

Стоимость деловой репутации предприятия или гудвилла определяется методом избыточной рентабельности, который можно рассматривать как частный случай метода капитализации. Оценку гудвилла выполняют как составную процедуру оценки стоимости предприятия в целом. Исходят из того положения, что гудвилл - это те нематериальные активы, благодаря которым рентабельность собственного капитала предприятия превышает среднеотраслевую рентабельность. Расчеты выполняют в такой последовательности:

1.        Анализируют данные о результатах деятельности предприятий отрасли, к которой относится данное предприятие, и вычисляют среднее по отрасли значение показателя рентабельности собственного капитала (отношение чистой прибыли к собственному капиталу предприятия).

2.        Определяют чистую прибыль предприятия при среднеотраслевом уровне рентабельности, для чего среднеотраслевой показатель рентабельности умножают на собственные средства предприятия.

3.        Определяют избыточную прибыль; при этом из фактической чистой прибыли вычитается чистая прибыль при среднеотраслевой рентабельности.

4.        Методом капитализации, то есть делением избыточной прибыли на коэффициент капитализации определяют стоимость гудвилла.

Имеется целый ряд нематериальных активов, стоимость которых может быть оценена только на основе затратного подхода. Методом расчета сметных затрат определяется и учитывается стоимость таких нематериальных активов, как целевые организационные расходы, стоимость результатов НИОКР, стоимость промышленных образцов, стоимость лицензий на право заниматься определенными видами деятельности и т.д. Стоимость определяется как итог затрат по схеме расходов плюс прибыль.

ТЕСТЫ ДЛЯ РУБЕЖНОГО КОНТРОЛЯ:

Который из нижеперечисленных видов деятельности не может быть отнесен к судебно-экспертной деятельности?

1. определение остаточной стоимости

2. определение суммы ущерба

3. определение виновной стороны

4. определение меры пресечения

5. нет правильного ответа

Какой из нижеперечисленных методов начисления амортизации не учитывают морального старения оборудования?

1. равномерный

2. регрессивный

3. кумулятивный

4. производственный

5. нет правильного ответа

Какой из нижеуказанных методов основан на определении текущей стоимости объекта как совокупности будущих доходов:

1. доходный метод

2. затратный метод

3. сравнительный метод

4. синтетический метод

5. нет правильного ответа

Составление калькуляции используется как инструментарий при оценке:

1. затратным методом

2. доходным методом

3. сравнительным методом

4. синтетическим методом

5. нет правильного ответа

Стоимость имуществом за вычетом суммы накопленного износа на определенную дату называется?

1. остаточной

2. рыночной

3. ликвидационной

4. балансовой

5. среди предъявленных ответов нет правильного

Какой из нижеперечисленных методов оценки движимого имущества требует наличия большой информационной базы данных:

1. сравнительный

2. затратный

3. доходный

4. синтетический

5. среди предъявленных ответов нет правильного

Показатель позволяющий рассчитывать текущую стоимость в будущую называется:

1. коэффициентом капитализации

2. ставкой дисконта

3. ставкой рефинансирования

4. коэффициентом сжатия

5. среди предъявленных ответов нет правильного

Кто является потребителем услуг оценщика?

1. заказчик

2. исполнитель

3. ответчик

4. начальник

5. среди предъявленных ответов нет правильного

Метод основанный на анализе цен покупки и продажи, сложившихся в текущий момент на первичном и вторичном рынках называется:

1. сравнительным

2. затратным

3. доходным

4. комбинированным

5. среди предъявленных ответов нет правильного

Учет износа происходит на:

1. вторичном рынке движимого имущества

2. первичном рынке движимого имущества

3. расширенном рынке движимого имущества

4. мнимом рынке движимого имущества

5. среди предъявленных ответов нет правильного

Если А - процент износа детали, Н - глубина износа детали, мм,то как определить К коэффициент износа детали:

1. К=А/Н;

2. К=Н/А;

3. К=(А-Н)/100%;

4. К=(Н=А)/100%;

5. среди предъявленных ответов нет правильного.

Износ и устаревание, которое целесообразно устранить с экономической точки зрения:

1. Устранимый износ

2. Неустранимый износ

3. Физический износ

4. Функциональное устаревание

5. Экономическое устаревание

Текущая стоимость нового объекта, являющаяся по своим характеристикам наиболее близким аналогом оцениваемого объекта:

1. Полная стоимость замещения

2. Полная восстановительная стоимость

3. Стоимость остаточного замещения

4. Страховая стоимость

5. Инвестиционная стоимость

Минимальные совокупные затраты (в текущих ценах), необходимые для замены данного объекта аналогичным другим объектом:

1. Полная стоимость замещения

2. Полная восстановительная стоимость

3. Стоимость остаточного замещения

4. Сраховая стоимость

5. Инвестиционная стоимость

При определении этой стоимости рассматривается не весь совокупный износ, а лишь износ, учитываемый для целей страхования:

1. Сраховая стоимость

2. Полная восстановительная стоимость

3. Полная стоимость замещения

4. Стоимость остаточного замещения

5. Инвестиционная стоимость

Стоимость собственности для конкретного инвестора, или группы инвесторов при определенных целях инвестирования:

1. Инвестиционная стоимость

2. Полная восстановительная стоимость

3. Полная стоимость замещения

4. Стоимость остаточного замещения

5. Страховая стоимость

Независимо от используемой классификации при оценке оборудования рекомендуется группировать его по следующим группам:

1. Все ответы верны

2. Основное технологическое

3. Вспомогательное

4. Подъемно-транспортное

5. Офисное

Потеря стоимости, вызванная появлением новых технологий:

1. Функциональный износ

2. Моральный износ

3. Технологический износ

4. Экономическое обесценивание

5. Экономическое устаревание

Износ вызванный повышенными инвестиционными издержками:

1. Моральный износ

2. Технологический износ

3. Экономическое обесценивание

4. Функциональный износ

5. Экономическое устаревание

Износ делающий рассматриваемое оборудование ненужным в принципе в рамках новой технологии:

1. Технологический износ

2. Моральный износ

3. Экономическое обесценивание

4. Функциональный износ

5. Экономическое устаревание

Потеря стоимости, вызванная крупными отраслевыми, региональными, мировыми технологическими и политическими изменениями:

1. Экономическое обесценивание

2. Моральный износ

3. Технологический износ

4. Функциональный износ

5. Неустранимый износ

Подвид физического износа по времени протекания:

1. Равномерный и непрерывный

2. Глобальный

3. Устранимый

4. Технический

5. Локальный

Какие из следующих работ следует рассматривать в качестве заключении о стоимости машин и оборудования:

1. Все ответы верны

2. Экспресс-анализ

3. Кабинетный анализ

4. Анализ гипотетических ситуаций

5. Анализ нематериальных активов

Распространенная практика для получения быстрого мнения о стоимости машин и оборудования:

1. Экспресс-анализ

2. Кабинетный анализ

3. Анализ гипотетических ситуаций

4. Анализ нематериальных активов

5. Анализ без инспекции

Величина, выраженная в денежном эквиваленте, которую можно получить от продажи имущества, реализуемого как совокупность материалов, которые в нем содержатся:

1. Стоимость скрапа (лома)

2. Восстановительная стоимость

3. Затраты на восстановление

4. Страховая стоимость с учетом износа

5. Страховая стоимость замещения

Величина, выраженная в денежном эквиваленте, которую ожидается получить от продажи бывших активов или их составных компонентов для альтернативного использования:

1. Остаточная ликвидационная стоимость

2. Восстановительная стоимость

3. Затраты на восстановление

4. Страховая стоимость с учетом износа

5. Страховая стоимость замещения

Способность актива удовлетворять потребности пользователя в данном месте и в течении данного периода времени:

1. Полезность

2. Замещение

3. Предвидение

4. Вклад

5. Сбалансированность

Принцип лежащий в основе трех подходов к оценке любого актива:

1. Замещение

2. Предвидение

3. Вклад

4. Сбалансированность

5. Полезность

Метод оценки оборудования на принципе подстановки или замещения, который подразумевает, что разумный инвестор не заплатит за оцениваемое имущество, чем стоит его замещение:

1. Метод рыночных сравнений

2. Затратный метод

3. Метод капитализации дохода

4. Статический подход

5. Динамический подход

Ресурсно-технологические модели оценки включают в себя:

1. Все ответы верны

2. Искомую стоимость объекта оценки

3. Количество комплектующих узлов и агрегатов типа j

4. Рыночная стоимость одного узла типа j

5. Суммарная стоимость нерасшифрованной

Восстановительная стоимость включает в себя:

1. Все ответы верны

2. Действующую оптовую цену

3. Заготовительно-складские расходы

4. Стоимость транспортных расходов

5. Стоимость фундаментов под оборудование

Методы определения таможенной стоимости товара государств - участников СНГ включают:

1. Все ответы верны

2. Метод определения таможенной стоимости товара

3. Метод по цене сделки с ввозимыми товарами

4. Метод по цене сделки с идентичными товарами

5. Метод по цене сделки с однородными товарами

Метод расчета амартизации на основе дроби, которая меняется с течением времени в применении к первоначальной балансовой стоимости актива:

1. Кумулятивный метод

2. Метод убывающего остатка

3. Прямолинейный метод

4. Д)Теория текущей стоимости

5. Метод амортизации по фонду возмещения

Метод для расчета износа основанный на фундаментальной концепции оценочной стоимости:

1. Теория текущей стоимости

2. Метод убывающего остатка

3. Прямолинейный метод

4. Кумулятивный метод

5. Метод амортизации по фонду возмещения

Метод амортизации основанный на общепризнанном принципе сложного процента:

1. Метод амортизации по фонду возмещения

2. Метод убывающего остатка

3. Прямолинейный метод

4. Кумулятивный метод

5. Е)Теория текущей стоимости

Оцененная сумма в денежных единицах, которая обычно может быть реализована на открытом аукционе в условиях вынужденной продажи:

1. Ликвидационная стоимость

2. Стоимость упорядоченной ликвидации

3. Обоснованная рыночная стоимость объекта

4. Ликвидационная стоимость установленного оборудования

5. Упорядоченная ликвидационная стоимость

Прогнозируемая денежная сумма, которую можно получить исходя из предложения, что все оборудование будет продано целиком со всеми устройствами:

1. Ликвидационная стоимость установленного оборудования

2. Стоимость упорядоченной ликвидации

3. Обоснованная рыночная стоимость объекта

4. Упорядоченная ликвидационная стоимость

5. Ликвидационная стоимость

Стоимость единиц машин и оборудования для пользователя, которая получена путем сравнения оцениваемых объектов с аналогичными объектами:

1. Обоснованная рыночная стоимость объекта в пользовании вне нынешнего местоположения

2. Стоимость упорядоченной ликвидации

3. Ликвидационная стоимость установленного оборудования

4. Упорядоченная ликвидационная стоимость

5. Ликвидационная стоимость

Сумма валовой выручки, которую можно получить в результате продажи оцениваемых активов:

1. Упорядоченная ликвидационная стоимость

2. Обоснованная рыночная стоимость объекта в пользовании вне нынешнего местоположения

3. Обоснованная рыночная стоимость объекта

4. Ликвидационная стоимость установленного оборудования

5. Ликвидационная стоимость

Величина затрат на ремонт, на восстановление до начального состояния:

1. Затраты на восстановление

2. Восстановительная стоимость

3. Страховая стоимость с учетом износа

4. Страховая стоимость замещения

5. Стоимость скрапа (лома)

Аналоговая стоимость - это?

1. стоимость замещения;

2. стоимость восстановительного ремонта;

3. среднерыночная стоимость;

4. страховая стоимость;

5. среди предъявленных ответов нет правильного.

Вид обязательно проводимой деятельности

1. технический сервис

2. ремонт

3. диагностика

4. контрольные работы

5. предварительный ремонт

Стоимость аналога транспорта оцениваемого, покупаемого или перерабатываемого на данный момент

1. стоимость переработки

2. стоимость замещения

3. остаточная стоимость

4. рыночная стоимость

5. таможенная стоимость

Важный принцип, определяющий логику любого покупателя-инвестора:

1. Предвидение

2. Замещение

3. Вклад

4. Сбалансированность

5. Полезность

Что может быть объектом оценки?

1. все перечисленное

2. природные ресурсы

3. инвестиционные проекты

4. бизнес

5. недвижимость

Чем обусловлена потребность в оценке стоимости объектов и прав собственности?

1. всем перечисленным

2. возникновением и развитием фондового рынка

3. развитием системы страхования

4. переходом коммерческих банков к выдаче кредитов под залог имущества

5. процессами приватизации

Какая функция показывает равновеликий периодический платеж, необходимый для полной амортизации кредита?

1. взнос за амортизацию денежной единицы

2. накопленная сумма единицы

3. накопление единицы за период

4. фактор фонда возмещения

5. текущая стоимость обычного аннуитета

Какой из стандартов стоимости предполагает наличие у оценщика собственных знаний по поводу оцениваемого объекта?

1. внутренней (фундаментальной)стоимости

2. обоснованной рыночной стоимости

3. обоснованной стоимости

4. инвестиционной стоимости

5. нет правильного ответа

Как называется денежный поток, в котором все суммы равновеликие?

1. аннуитет

2. актив

3. пассив

4. рента

5. дисконтирование

К нематериальным активам предприятия не относится.

1. незавершенное строительство

2. фирменное имя

3. товарные знаки

4. патенты

5. лицензии

Максимальная стоимость объекта определяется наименьшей ценой, по которой может быть приобретен другой объект с эквивалентной полезностью - это…..

1. принцип замещения

2. принцип полезности

3. принцип остаточной стоимости

4. принцип ожидания

5. принцип изменения стоимости

Что из ниже перечисленного не соответствует определению ликвидационной стоимости:

1. стоимость, учитывающая индивидуальные требования конкретного инвестора

2. стоимость, рассчитанная на основе реализации активов предприятия

3. разность между выручкой от продажи активов предприятия по отдельности

4. стоимость, рассчитанная по конкретному факту

5. стоимость, рассчитанная для предприятия, которое находится в состоянии банкротства

Что такое аннуитет?

1. денежный поток, в котором все суммы равновеликие

2. вероятность получения в будущем дохода

3. денежный поток, в котором все суммы различаются по величине

4. денежный поток, в котором все суммы возникают через равновеликие отрезки времени

5. процентное соотношение между денежным потоком и чистым доходом

Что такое ликвидность?

1. возможность быстрого превращения активов предприятия в денежные средства

2. обеспеченность запасов и затрат собственными источниками

3. количество оборотов дебиторской задолженности за год

4. эффективность хозяйственной деятельности предприятия

5. соотношение между собственными и заемными средствами

Какая функция сложного процента применяется для определения величины взноса в погашение самоамортизирующегося кредита?

1. периодический взнос на погашение кредита

2. будущая стоимость единицы

3. текущая стоимость единицы

4. текущая стоимость аннуитета

5. будущая стоимость аннуитета

Укажите единственно верное утверждение о дисконтировании.-

1. позволяет рассчитать настоящую(приведенную) стоимость при заданном периоде, процентной ставке и конкретной сумме

2. сумма, возникающая в определенной хронологической последовательности

3. вероятность получения в будущем дохода

4. доход, получаемый ежегодно при вложении капитала

5. нет правильного ответа

Какой риск относится к внутренним рискам?

1. административный

2. политический

3. нет верного ответа

4. инфляционный

5. ценовой

Что такое балансовая стоимость?

1. затраты на строительство или приобретение объекта собственности

2. стоимость объекта собственности, рассматриваемая как совокупная стоимость материалов, содержащихся в нем без дополнительного ремонта

3. стоимость близкого аналога рассматриваемого объекта

4. стоимость активов и пассивов объекта

5. стоимость сформировавшегося объекта как единого целого

В чем заключается суть принципа полезности?

1. объект имеет стоимость, так как обладает определенной полезностью

2. соответствие конкурентоспособности требованиям

3. определение текущей стоимости дохода, который может быть получен в будущем

4. полезность определяет конъюнктуру на рынке

5. полезность приносит доход

При росте цен в условиях инфляции применяется следующий метод учета запасов

1. по себестоимости последних по времени закупок

2. по средней себестоимости

3. по себестоимости первых по времени закупок

4. по полной себестоимости

5. по себестоимости

Какой из ниже перечисленных методов относится к затратному подходу

1. метод чистых активов

2. метод капитализации

3. метод сделок

4. метод арбитража

5. метод ЛИФО

Виды и формы аренды недвижимости

1. Все перечисленные виды и формы аренды имеют право на существование

2. Полная аренда

3. Частичная аренда

4. Свободная аренда

5. Целевая аренда

Стандарт обоснованной стоимости предполагает

1. равную доступность информации для производителя и потребителя

2. недоступность информации для оценщика

3. общедоступность информации для оценщиков

4. равную доступность информации всем эмитентам

5. нет правильного ответа

Риск непредсказуемого изменения темпов роста цен?

1. инфляционный

2. страховой

3. финансовый

4. общеэкономический

5. политический

Что такое обычный денежный поток?

1. денежный поток, в котором все суммы различаются по величине

2. денежные суммы, возникающие в определенной хронологической последовательности

3. денежный поток, в котором все суммы равновеликие

4. денежный поток, возникающий в начале периода

5. нет правильного ответа

Что относится к нематериальным активам?

1. патенты, гудвилл

2. земельный участок

3. здания и сооружения

4. транспортные средства

5. незавершенное строительство и неустановленное оборудование

Риск связанный с конкретной приносящей доход собственности который может быть связан с экономическими и институциональными условиями на рынке:

1. Систематический риск (sistematic risk)

2. Несистематический риск (unsistematic risk)

3. Статичный риск (static risk)

4. Динамичный риск (dynamic risk)

5. Нединамичный риск (undynamic risk)

С помощью какой функции сложного процента можно определить, какую сумму необходимо поместить на депозит под 10% годовых, чтобы через 5 лет накопить 1500 долларов США?

1. дисконтирование

2. текущая стоимость единичного аннуитета

3. будущая стоимость единицы

4. периодический взнос на погашение кредита

5. периодический взнос в фонд возмещения

Что из ниже перечисленного соответствует определению ликвидационной стоимости?

1. Разность между выручкой от продажи активов предприятия на рынке и издержками на ликвидацию

2. Стоимость активов, равная большей из двух величин -потребительной стоимости активов для данного владельца и стоимости их реализации

3. разность между выручкой от продажи активов предприятия по отдельности

4. стоимость, рассчитанная по конкретному факту

5. стоимость, учитывающая индивидуальные требования конкретного инвестора

Выберите единственно верное определение временной оценки денежных потоков.

1. приведение денежных сумм, возникающих в разное время к сопоставимому виду

2. отрезок времени, в течение которого производится оценка

3. денежный поток, который оценивается в данное время

4. все верно

5. нет правильного ответа

Что предполагает затратный подход в оценочной деятельности?

1. анализ балансовых счетов предприятия и их корректировку;

2. анализ практики продаж объектов в отрасли;

3. прямое сравнение аналогичных объектов;

4. анализ доходов и затрат

5. нет правильного ответа

Экономический принцип, гласящий, что при наличии нескольких сходных или соразмерных объектов тот, который имеет наименьшую цену, пользуется наибольшим спросом -это

1. принцип замещения

2. принцип соответствия

3. принцип регрессии и прогрессии

4. принцип полезности

5. нет правильного ответа

Действительный валовой доход определяется как

1. доход, получаемый от недвижимости при полной её загруженности без учёта потерь и расходов

2. доход, получаемый от недвижимости при полной её загруженности минус потери от недозагрузки помещений, смены арендаторов и неплатежей арендаторов

3. это доход, получаемый от недвижимости при полной её загруженности, минус потери от недозагрузки помещений, неплатежей арендаторов и минус операционные расходы

4. это потенциальный валовой доход за вычетом всех потерь и расходов

5. все ответы неверны

Экономический принцип, определяющий сумму, на которую увеличивается или уменьшается стоимость оцениваемого объекта?

1. вклада

2. замещения

3. полезности

4. прогрессии и регрессии

5. соответствия

Основными методами оценки недвижимости являются

1. классический, системно-аналитический, прогностический

2. классический

3. системно-аналитический

4. прогностический

5. технологический

Что включает технология оценки недвижимости затратным методом?

1. все перечисленные стадии.

2. оценку стоимости земельного участка

3. оценку стоимости восстановления или замещения улучшений

4. вычет накопленного улучшениями износа

5. суммирование стоимости земельного участка и улучшений

В каких случаях используется затратный подход при оценке стоимости объектов недвижимости?

1. в условиях пассивного рынка, когда нет аналогичных продаж

2. для целей налогообложения

3. наравне с другими подходами, для более полного определения стоимости

4. для целей страхования

5. во всех указанных случаях

Что такое оценка?

1. научно обоснованное мнение эксперта-оценщика о стоимости оцениваемого объекта

2. процесс погашения долга в течение определенного времени

3. разница между валовой выручкой и издержками производства

4. научно обоснованное мнение налогового инспектора о надбавке к издержкам производства

5. нет верного ответа

Определите единственно верное положение об информационном обеспечении оценки.

1. все стадии оценки объекта связаны с анализом собранной информации

2. наиболее важной информацией для оценки является внутренняя информация об уровне инфляции

3. к внешней информации относятся данные об оцениваемом объекте

4. внутренней информации относятся данные о ставках налогообложения

5. один из способов сбора внешней информации - анкетирование персонала

Принципы оценки, лежащие в основе сравнительного метода оценки.

1. все перечисленные

2. замещение

3. спрос и предложение

4. пропорциональность

5. зависимость

Что такое сервитут?

1. юридически закрепленное право владельца одного участка на строго определенный способ использования части территории участка другого владельца

2. юридическое понятие, которое означает совокупность прав собственности на недвижимое имущество

3. конкурсная форма проведения подрядных торгов

4. право на получение дохода от использования имущества

5. нет верного определения

Что такое временная оценка денежных потоков?

1. приведение денежных сумм, возникающих в разное время, к сопоставимому виду

2. отрезок времени, в течение которого проводится оценка

3. денежный поток, который оценивается в данное время

4. денежные суммы, которые возникают в определенной последовательности

5. нет правильного ответа

В чем суть принципа полезности?

1. объект имеет стоимость, так как обладает определенной полезностью

2. соответствие конкурентным требованиям

3. определение текущей стоимости дохода, который может быть получен

4. полезность определяет конъюнктуру рынка

5. полезность приносит доход

Что такое физический износ?

1. потеря стоимости за счет ухудшения физического состояния объекта

2. потеря стоимости из-за морального устаревания

3. потеря стоимости из-за изменения ситуации на рынке

4. потеря стоимости за счет изменения финансовых условий

5. потеря стоимости из-за изменения законодательных условий

Назовите три основных метода оценки

1. сравнительный, доходный, затратный

2. сравнительный, доходный, комиссионный

3. сравнительный, затратный, арендный

4. затратный, доходный, приватизационный

5. затратный, инвестиционный, сравнительный

Оценочная деятельность в Республике Казахстан регулируется

1. законом об оценочной деятельности в Республике Казахстан

2. законом о банкротстве

3. законом об акционерных обществах

4. законом о хозяйствующих субъектах

5. среди предъявленных ответов нет правильного

Какая из шести функций сложного процента позволяет определить будущую стоимость периодических равновеликих взносов?

1. будущая стоимость аннуитета;

2. периодический взнос на накопление фонда;

3. периодический взнос в погашение кредита;

4. текущая стоимость аннуитета;

5. дисконтирование.

Оценочная деятельность требует лицензирования?

1. да;

2. нет;

3. возможно;

4. не обязательно;

5. среди предъявленных ответов нет правильного.

Стоимость объекта собственности, рассматриваемая как совокупная стоимость материалов?

1. скраповая;

2. балансовая;

3. нормативно рассчитываемая;

4. эффективная;

5. ликвидационная.

Какой метод учета запасов применяется в условиях инфляции?

1. по себестоимости;

2. по средней себестоимости;

3. по себестоимости первых по времени закупок;

4. по полной себестоимости;

5. любой метод.

Что предполагает стандарт обоснованной стоимости?

1. равную доступность информации для производителя и потребителя;

2. общедоступность информации;

3. разную доступность информации разным инвесторам;

4. доступность информации независимому оценщику;

5. равную доступность информации для всех инвесторов.

Снижение первоначальной стоимости объекта в результате его физического и морального износа вследствие его эксплуатации или выработки технологического ресурса называется

1. амортизацией

2. авторизацией;

3. аккредитацией;

4. апелляцией;

5. анимацией.

Юридически обеспеченная возможность осуществлять фактическое обладание имуществом?

1. право владения;

2. право пользования;

3. право распоряжения;

4. право собственности;

5. право оперативного управления собственностью.

Разрешение, выдаваемое владельцем другому лицу на промышленное использование изобретения - это:

1. лицензия

2. патент

3. смежное право

4. регистрация

5. нет верного ответа

Потребность в оценке стоимости предприятия возникает в случаях:

1. все ответы верны

2. продажи предприятия

3. продажи части имущества предприятия

4. реорганизации предприятия

5. ликвидация предприятия

Затраты на приобретение основных фондов предприятия, числящихся на его балансе - это:

1. балансовая стоимость

2. первоначальная стоимость

3. восстановительная стоимость

4. страховая стоимость

5. инвестиционная стоимость

Установление текущей стоимости доходов, которые могут быть получены в будущем от владения собственностью:

1. принцип ожидания

2. принцип замещения

3. принцип полезности

4. принцип конкуренции

5. нет верного ответа

К факторам, влияющим на оценку стоимости имущества относят:

1. все ответы верны

2. социальные

3. экономические

4. политические

5. физические

К политическим факторам, влияющим на оценку стоимости имущества, относится:

1. нет верного ответа

2. климат

3. ресурсы

4. почва

5. земля

Для отдельного объекта собственности, находящегося в общем имущественном комплексе, применяется показатель:

1. чистый операционный доход

2. чистая прибыль

3. чистый денежный поток

4. амортизация

5. нет верного ответа

Расчет стоимости имущества производят по формуле:

1. доход / стоимость капитализации

2. стоимость капитализации * доход

3. стоимость капитализации / доход

4. стоимость капитализации + доход

5. нет верного ответа

Текущая стоимость инвестиций, возвращенных в конце инвестиционного периода - это:

1. реверсия

2. внутренняя норма прибыли

3. капитализация

4. стоимость имущества

5. нет верного ответа

Ставка дисконта рассчитывается как:

1. сумма безрисковой ставки и премии за риск

2. разность между безрисковой ставкой и премией за риск

3. произведение безрисковой ставки и премии за риск

4. отношение безрисковой ставки к премии за риск

5. нет верного ответа

Отрезок времени, в течение которого объект можно использовать , извлекая прибыль - это:

1. срок экономической жизни

2. срок физической жизни

3. эффективный возраст

4. срок оставшейся экономической жизни

5. нет верного ответа

При определении денежных потоков рекомендуемый срок прогнозирования составляет:

1. 5 года

2. 3 года

3. 4 года

4. 2 лет

5. нет верного ответа

Цены специально организованных рынков качественно однородных товаров:

1. биржевые

2. справочные

3. импортные

4. мировые

5. нет верного ответа

Деньги или денежный эквивалент, который покупатель готов обменять на какой-либо предмет или объект:

1. Стоимость

2. Затраты

3. Цена

4. Заемная стоимость

5. Страховая стоимость

Принцип оценки недвижимости, связанный с землей, зданиями и сооружениями:

1. Остаточная продуктивность

2. Соответствие

3. Предложение и спрос

4. Конкуренция

5. Зависимость

Способность недвижимости удовлетворять потребности пользователя в данном месте и в течении данного периода времени:

1. Полезность

2. Замещение

3. Ожидание

4. Остаточная продуктивность

5. Вклад

Оптимальные суммы различных факторов производства, присочитании которых достигается максимальная стоимость земли:

1. Сбалансированность

2. Экономический размер

3. Экономическое разделение

4. Зависимость

5. Соответствие

Когда прибыли на рынке превышают уровень, необходимый для оплаты факторов производства, на данном рынке обостряется конкуренция, что, в сою очередь, приводит к снижению среднего уровня чистых доходов:

1. Конкуренция

2. Экономическое разделение

3. Зависимость

4. Изменение

5. Соответствие

Процесс оценки может быть разделен на этапы, к этапу «Сбор и проверка информации» относят:

1. Анализ построек

2. Анализ

3. Предложения об условиях выполнения задания

4. Логические рассуждения и суждения

5. Искомый вид стоимости.

Цена, выраженная в деньгах или денежном эквиваленте, на которую согласятся готовые к сделке покупатель и продавец:

1. Обоснованная рыночная стоимость

2. Доход от продажи долгосрочного капитального актива

3. Плата за управление

4. Рыночная цена

5. Рыночная рента

Расчетные инструменты, которые могут быть применены для оценки прогнозируемых доходов от инвестиций:

1. Дисконтирование

2. Суммы денежных средств

3. Осознанные риск

4. Ставка дохода

5. Накопление

Обязательство представить объект собственности в качестве обеспечения долга:

1. Закладная

2. Первая ипотека

3. Младшие закладные

4. Субординация

5. Залоговое участие

Право на пользование объектом, принадлежащим другому лицу, в определенных целях:

1. Сервитуты

2. Право пожизненного владения

3. Арендные соглашения

4. Опцион

5. Контракт на титул

Право государственных органов ограничивать варианты использования собственности, тем самым не допуская строительства определенных зданий и сооружений:

1. Правила зонирования

2. Изъятие

3. Строительные правила

4. Требования охраны окружающей среды

5. Конфискация

Дисконтирование и приведение притока средств от инвестиции к текущей стоимости по заранее определенной ставке дисконта:

1. Чистая текущая стоимость (NPV)

2. Валовый рентный мультипликатор (GRM)

3. Общая ставка дохода (OAR)

4. Ставка денежных поступлений на собственный капитал (EDR)

5. Чистый распологаемый доход (NSI)

Вид дохода облагаемый налогом по обычным ставкам и может достигать 70% для частных лиц:

1. Обычный доход

2. Доход от продажи долгосрочных капитальных активов

3. Налогооблогаемый доход

4. Доход от пасивной деятельности

5. Доход от перепродажи

Если стоимость купленных с использованием кредитов активов не повышается или если выгоды от них не превышают процента по ссудам, левередж является:

1. «отрицательным»

2. «нейтральным»

3. «положительным»

4. «титпичным»

5. «нетиричным»

Использование заемных средств для финансирования покупки недвижимости или других активов:

1. Финансовый левередж

2. Равномерный аннуитет

3. Ипотека с равномерными выплатами

4. Пожизненный аннуитет

5. Пожизненное владение

Финансовый институт участвующий в бизнесе, связанном с приносящей доход недвижимостью, активно выдающий строительные кредиты под собственнось любых видов:

1. Коммерческие банки (CB)

2. Компании по страхованию жизни (LIC)

3. Сберегательные и кредитные ассоциации (S&L)

4. Взаимосберегательные банки (MSB)

5. Трасты по инвестициям в недвижимость (REIT)

Вид ипотечного кредита предусматривающего выплаты основной суммы и процентов по обслуживанию долга плюс «кикер»:

1. «Совместное участие»

2. Кредти с «шаровым» платежем

3. Кредит с фиксированными выплатами основной суммы

4. «Нарастающие платежи»

5. «Обратный аннуитет»

Соотношение между ежегодными требованиями по ипотечному кредиту и первоначальной основной суммой кредита, выраженное десятичной дробью или в процентах для кредитов с равномерными платежами:

1. Кредитная постоянная

2. Залоговое право «мастерового»

3. Закладная, или ипотека

4. Ипотечный коэффициент

5. Обязательство по ипотеке

Ипотечный кредит при котором сумма процентов прибавляется к основной сумме, и результат делится на число месяцев для определения ежемесячных выплат:

1. «Добавленный процент»

2. «Канадский ролл-овер»

3. «Завершающая ипотека»

4. «Переменная ставка»

5. «Ипотека с участием кредитора в приросте стоимости»

Возможность потери от физических или гуманитарных факторов, которая может быть актуарно ожидаема:

1. Статичный риск (static risk)

2. Систематический риск (sistematic risk)

3. Несистематический риск (unsistematic risk)

4. Динамичный риск (dynamic risk)

5. Нединамичный риск (undynamic risk)

Финансовый коэффициент «собственного капитала» анализа недвижимости это соотношение:

1. Стоимость собственного капитала/Стоимость собственности

2. Стоимость зданий и сооружений/Общие затраты или стоимость

3. Основная сумма ипотечного кредита/Стоимость собственности

4. Потери при сборе арендной платы/Потенциальный валовой доход

5. Операционные расходы и обслуживание долга/Потенциальный валовой доход

Мультипликатор валовых рентных платежей:

1. Цена покупки/Валовый рентный доход (потенциальный или действительный)

2. Чистый операционный доход/Ежегодные платежи по обслуживанию долга

3. Чистый операционный доход/Цена покупки

4. Ежегодные платежи по обслуживанию долга/основная сумма ипотечного кредита

5. Чистый операционный доход за вычетом расходов по обслуживанию долга/Инвестиции в собственный капитал.

Для оценки уровня производительности труда применяется система…

1. обобщающих, частных и вспомогательных показателей

2. обобщающих показателей

3. частных показателей

4. вспомогательных показателей

5. нет верного ответа

К объектам гражданских прав, возникающих в процессе оценочной деятельности, относится:

1. недвижимое, движимое имущество, работы, услуги

2. недвижимое имущество

3. движимое имущество

4. работы, услуги

5. нет верного ответа

Уменьшение стоимости имущества вследствие потери им способности использоваться по своему прямому назначению - это:

1. рыночный метод

2. метод срока жизни

3. метод разбиения

4. все предыдущие ответы верны

5. нет верного ответа

Способ определения износа:

1. экспертный, нормативный, стоимостной

2. экспертный

3. нормативный

4. стоимостной

5. нет верного ответа

Оригинально оформленный отличительный знак - это: