Ринок житла в Україні

Аналітики відзначають тимчасове припинення активного зростання вартості землі, що тривало весь перший і початок другого кварталу 2007 року. Наприклад, якщо за 3 перших місяці 2007 року середня вартість сотки зросла на 30% (з 4 166 доларів до 5 437 доларів за сотку), то впродовж другого кварталу зростання ледве перевищило 10% (до 5 990 доларів).

За даними компанії, зростання вартості земельних ділянок з квітня по липень спостерігалося в Києво-Святошинському районі - з 8 тисяч 980 доларів до 9 тисяч 101 долар за сотку, у Васильківському районі - з 3 тисяч 864 доларів до 4 тисяч 402 доларів, в Бородянському районі - з 2 тисячі 256 доларів до 2 тисяч 460 доларів.

При цьому зниження вартості землі за цей період було зафіксоване в Обухівському районі - з 8 тисяч 343 доларів до 7 тисяч 215 доларів за сотку, в Бориспільському районі - з 5 тисяч 399 доларів до 5 тисяч 244 доларів, у Вишгородському районі - з 5 тисяч 853 доларів до 5 тисяч 348 доларів, в Броварському районі - з 4 тисячі 615 доларів до 4 тис. 338 доларів і Макарівському районі - з 2 тисяч 207 доларів до 2 тисяч 192 доларів.

Водночас, загальна кількість представлених до продажу ділянок практично не змінилася: на сьогодні вона становить 3,2 тисяч, порівняно з 3,3 тисяч у першому кварталі.

Експерти компанії відзначають тенденцію скорочення середньої площі ділянок, виставлених на продаж. Якщо в квітні розмір середньостатистичного наділу наближався до 6 га, то в липні - ледве перевищує 4 га.

У компанії вважають, що зниження обсягу пропозицій меншою мірою викликане щорічними сезонними коливаннями, а більшою мірою - розвитком інвестиційних проектів комерційного і житлового призначення на заміському ринку, де земля виступає не як пасивний засіб примноження капіталу, а як реальний інструмент девелопмента об`єктів нерухомості.

"Якщо ще рік тому у великих землевласників практично не залишалося альтернативи використання ділянки, а основним джерелом доходів служив спекулятивний чинник, вже сьогодні набагато більш прибутковим є будівництво логістичних комплексів і котеджних селищ, при цьому немає проблем із залученням фінансування (банки, іноземні і вітчизняні девелопери, приватні структури, інші) для розвитку високоліквідних проектів", - говориться в звіті компанії.

При цьому аналітики також відзначають тенденцію до розукрупнення (дроблення) земельних ділянок і продажу кінцевим споживачам невеликими частинами.

Разом з тим, на думку експертів, припинення активного зростання вартості земельних ділянок, виставлених на продаж у ряді районів області, викликане не просто сезонними коливаннями, а реальним дефіцитом цікавих пропозицій в довколишній приміській зоні і поступовим видаленням ринку від меж Києва.

Середня вартість землі в передмісті Києва під котеджне будівництво з 2 по 8 липня знизилася на 5,64% (на 338 доларів США) - до 5 651 долара за сотку.

За даними експертів, зниження вартості землі зафіксоване в Обухівському -- на 428 долара -- до 7 598 доларів/сотка, Бориспільському, -- на 100 доларів -- до 5 497 доларів/сотка, Вишгороді, -- на 92 -- до 5 269 доларів/сотка, Бородянському -- на 69 -- до 2 388 доларів/сотка і Макаровському районі -- на 55 доларів - до 2 162 доларів/сотка.

Зростання вартості земельних ділянок спостерігалося в Києво-Святошинському районі -- на 41 -- до 9 106 доларів/сотка, Броварському, -- на 119 -- до 4 416 доларів/сотка, Васильківському -- на 132 долари -- до 4 233 доларів/сотка, Кагарлицькому -- на 66 -- до 1 632 доларів/сотка, Фастівському, -- на 61 долар -- до 1 079 доларів/сотка і Баришевському районі -- на 35 -- до 913 доларів/сотка.

Об'єм пропозицій земельних ділянок від всієї сукупності виставлених на продаж в 11-ти районах Київської області складає: у Макаровському районі -- 45%, Бориспільському -- 13%, Києво-Святошинському -- 12%, Броварському -- 10%, Васильківському -- 11%, Обухівському -- 5%, Вишгороді -- 2%, Бородянському районі -- 1%, Кагарликському районі -- 0,8%, Фастівському районі -- 0,1%, Баришевському районі -- 0,1%.

Нагадаємо, середня вартість землі в передмісті Києва під котеджне будівництво з 25 червня по 1 липня знизилася на 3,61% (або на 225 доларів США) - до 5 990 доларів за сотку.

Земельні ділянки під Києвом торік подорожчали в середньому вдвічі, а в самій столиці ціни на землю ростуть ще швидше. Найдорожчі ділянки - на схилах Старонаводницької балки в Печерському районі столиці, біля монумента «Батьківщина-мати». Там вартість землі -- від $190 тис. за сотку. Зараз тут розташовані резиденції послів Греції, Нігерії, Пакистану й Швейцарії.

Як повідомляє портал комерційної нерухомості «ДАХ», цю місцевість віддали під приватну забудову ще в 1950-х роках. Більшість колишніх власників давно розпродали свої 10 соток і купили житло в багатоповерхівках. Решта ж, а їх не більше півсотні, також розпродають свої садиби. Нові власники зводять на 10 сотках багатоповерхові палаци.

За словами представника консалтингового агентства «Самсон» Наталії Шевченко, ціни на Печерську за рік зросли на третину. Ближче до ст. м. «Арсенальна» землю продають по $360 тис. за сотку. Під комерційні об'єкти - ще дорожче.

Скасування мораторію на продаж земель сільськогосподарського призначення призведе до того, що вартість 1 кв. м у котеджних містечках у Київській області буде нижче вартості 1 кв. м житла в столиці, вважає голова ради директорів девелоперської компанії «XXI Століття» Лев Парцхаладзе.

Більш низька вартість 1 кв. м житла в котеджних городках пояснюється низькою вартістю землі в Київській області, будівництва комунікацій, а також відсутністю великих відрахувань у міський бюджет, повідомляє «Інтерфакс-Україна». Голова ради директорів компанії також повідомив, що «XXI Століття» не виключає можливості будівництва котеджних містечок економ-класу.

Якщо говорити про розмір земельної ділянки та її ліквідність, то найпривабливіші для кінцевого споживача площі у 15-30 соток. Комунікації та зручна транспортна розв'язка збільшують вартість об'єкта інвестицій у середньому на 30-50%. Неабияке значення має і перспективність напрямку. Сьогодні найпопулярніші Одеська, Житомирська, Бориспільська, Обухівська магістралі. Як і в попередні роки, найдорожчим залишається Обухівський напрямок. За останні 15 місяців вартість земельних ділянок у Кончі-Заспі зросла в 4,5 раза. За рівнем цін по Старообухівській трасі сьогодні лідирує Гребля ($15-35 тис. за сотку), а по Новообухівській - Романків ($8-12 тис.). У підгір'ях земля найдешевша ($3-6 тис. за сотку).

У Бориспільському напрямку вартість землі зросла в 1,5-2,4 раза. Найдорожча земля -- у Щасливому ($5,5-15 тис. за сотку) та Чубинському ($6-12 тис.). Високий рівень цін обумовлений близькістю до станції метро «Харківська» та наявністю комунікацій. Найдешевші ділянки - у Малій Олександрівці ($2,5-6,5 тис. за сотку), Кийлеві та Процеві, але й там ціни останнім часом подвоїлись.

У Броварському напрямку середня ціна землі -- $1,7-8 тис. за сотку. Невисока популярність ділянок, наближених до Десни, обґрунтована високою вартістю земляних робіт та віддаленістю інженерних комунікацій. Упродовж року зросла вартість ділянок у Погребах ($2,5-8 тис. за сотку). Неабиякі темпи зростання зафіксовано на околицях Броварів. У Княжичах та Красилівці ціна землі за 15 місяців зросла в 3,8-4 рази, що обумовлено близькістю до столиці, якісною Броварською трасою, розвитком соціальної інфраструктури.

У Вишгородському районі вартість однієї сотки землі під індивідуальне житлове будівництво становить $2,5-7 тис. Найдорожчі ділянки цього району - в Нових і Старих Петрівцях ($3,5-7 тис. за сотку), хороші темпи зростання демонструвала Хотянівка. За рік ціни в цих населених пунктах зросли в 2,5-2,7 рази.

У Васильківському районі сотка землі нині -- $3-8 тис. Найвищі ціни в Іванковичах ($3,7-8 тис. за сотку), Мархалівці ($4,5-7 тис.) та Хлепчі ($3-7 тис.).

У Києво-Святошинському напрямку безумовними лідерами за рівнем цін на землю є Петропавлівська та Софіївська Борщагівки - $10-25 тис. за сотку. Високі ціни на земельні ділянки під забудову зафіксовано в Лісниках ($6-15 тис.), Віті-Поштовій ($4,5-15 тис.), Крюківщині ($7-15 тис.).

Водночас фахівці стверджують, що передумов для зниження вартості на земельні ділянки під індивідуальну забудову поки що немає. Попит, як і раніше, перевищує пропозицію, і така ситуація збережеться, як мінімум, до кінця поточного року. Найбільше зростання цін у 2007 році очікується у Малій та Великій Олександрівках, Вишеньках, Кийлові, Процеві, Княжичах, Красилівці, Новосілках, Мархалівці, Гурівщині, Кончі-Заспі, Плютах, Романкові.

Як засвідчують дослідження, підвищення цін на земельні ділянки викликане низкою факторів, серед яких: мораторій на продаж землі, підвищення інвестиційної привабливості заміської нерухомості, інтенсивний розвиток сегмента котеджних містечок та періодичні сезонні стрибки. Вплив політичної складової - мінімальний - і не є ключовим чинником, вважають експерти компанії.

На сьогодні в області інтенсивно розвивається будівництво нового виду житла таун-хауси. Частка будівництва котеджів економ-класу й таун-хаусів у загальному обсязі заміського житла складає лише 20%. Але тенденція до забудови цим житлом тільки зростає. Найбільш масштабними проектами цього року є будівництво таун-хауса на 830 будинків у с. Богданівка Бориспільського району та на 400 будинків у Калинівці Макарівського району, які реалізує компанія "Київміськбуд". На сьогодні відбувається продаж житла економ-класу в котеджних містечках "Лелечий хутір" у Макарівському районі, "Вітберг" у Віті Поштовій та "Місті Сонця" поблизу дороги Київ Крюківщина-Боярка. Більшість забудовників позиціонує свої селища як "ощадливі" у середньому мова йде про тисячу доларів за 1 кв. м, розміри житла обмежуються до 200 кв. м. За оцінками операторів ринку, в 2007 році продовжиться тенденція зростання вартості нерухомості у котеджних містечках, що повязано з такими факторами:

· розвинута інфраструктура котеджних містечок;

· прийнятне транспортне сполучення з Києвом;

· краща екологічна ситуація;

· подорожчання землі.

Оборот вторинного ринку житла в Україні у 2003 році становив близько $4,3-4,5 млрд. Збільшенню річного обороту вторинного ринку житла насамперед сприяло зростання цін на житлову нерухомість. Загальний оборот ринку нерухомості значно вищий за рахунок сегментів комерційної і промислової нерухомості, а також землі. Однак оцінити оборот ринку комерційної і промислової нерухомості неможливо через закритий характер інформації про реальні суми операцій з продажу таких об'єктів. Як повідомлялося з посиланням на експертів, у 2001-2002 роках щорічний загальний оборот ринку нерухомості становив приблизно $3 млрд. За спостереженнями київських ріелторів, у столиці відбувся відплив клієнтів із вторинного ринку нерухомості. Приблизно 20--25% потенційної клієнтури ріелторських фірм протягом останнього року віддали перевагу житлу в новобудовах, купуючи квартири безпосередньо у будівельних компаній. Адже на вторинному ринку житла поки що не можуть запропонувати поетапної оплати квартири, довгострокових та дешевих кредитів. За оцінками Асоціації фахівців із нерухомості України, активізувався процес купівлі квартир у новобудовах ще й тому, що новосел переконався в «реальності об'єкта». Він тепер може придбати житло у вже спорудженому будинку, не ризикуючи вкладати гроші в об'єкт, що здається в експлуатацію через кілька років. А ще недавно початку будівництва будинку передувала виключно накопичувальна схема грошових ресурсів. На це недовірливий покупець дивився досить песимістично, хоча у багатьох бажання мати квартиру в новому будинку переважало недовіру.

З урахуванням того, що рівень цін вторинного ринку часто визначається за рівнем саме пропозиції (а пропозиції у ЗМІ часто публікуються посередниками на ринку нерухомості саме для підняття індексу цін) [18, 43]. Відомостей про реальні суми угод на цьому ринку -- немає. Тобто реального рівня цін визначити неможливо, фахівці говорять про тенденцію зниження на ринку реальних угод.  Отже, є всі підстави думати, що відбудеться поступове і спокійне зниження ціни на «хрущоби/панелі» у Києві на 20-30 відсотків.

В 2007 році в Україні буде побудовано близько 9 млн. кв. м житла, прогнозує гендиректор консалтингової компанії "Українська торговельна гільдія" Вадим Непосєдов. За рік обсяги будівництва майже не змінилися -- в 2006 році в експлуатацію введено 8,6 млн. кв. м. Прогнози Міністерства будівництва оптимістичні: близько 10 млн. кв. м житла за підсумками 2007 року. Більшість експертів все-таки впевнені, що темпи збільшення будівництва житла в 2007 році рекордів не поб'ють: нових квартир буде побудовано від сили на 6-8% більше -- такими темпами будівельники нарощували обороти останні п'ять років.

Як не дивно, найнижчі темпи будівництва -- у Києві. До кінця 2007 року в столиці встигнуть побудувати близько 1,1 млн. кв. м нового житла -- на 200 тис. квадратів, або на 20% менше, ніж в 2006-му. Ще два-три роки тому при такому падінні обсягів житлового будівництва всі експерти одностайно говорили б про неминучий стрибок цін на столичне житло. Цього разу жоден аналітик не ризикнув дати подібний прогноз. Ціни на нерухомість значно випередили фінансові можливості українців. Покупку квартири в кредит без ризику потрапити в боргову яму можуть дозволити лише громадяни, що заробляють від $1500 на місяць, говорить керівник інвестиційного відділу компанії За спостереженнями аналітика групи будівельних компаній "Укогруп", зараз тільки 10% новобудов купується покупцями для власних потреб. Приблизно 5% угод припадає на тих, хто поліпшує житлові умови -- продають стару квартиру, щоб купити краще житло. Близько 50% квартир у новобудовах купується в кредит, а приблизно 35% угод на первинному ринку припадає на спекулянтів, що продовжують вірити у високу віддачу від інвестицій у нерухомість.

За його підрахунками, частка інвесторів на первинному ринку не перевищує 30%. З неспекулятивних угод близько 60% -- обмін (у тому числі з доплатою за рахунок кредитних коштів), 30% - покупки в кредит. Кількість покупців, здатних самостійно розрахуватися за квартиру, Непосєдов оцінює приблизно в 10%.

Про те, що число покупців у столиці помітно зменшилося, можна судити по однокімнатних квартирах. В 2001-2006 роках найбільшим попитом користувалося порівняно недороге житло (однокімнатні квартири площею 40-45 кв. метрів в 1,5-3 рази дешевші двійок або трійок) - більшість покупців не могли дозволити собі габаритні квартири навіть у кредит. Ще рік-два назад високоліквідні малометражки забудовники навіть не виставляли на продаж - їх викуповували менеджери будівельних компаній (в основному для перепродажу). У найкращому разі, потенційного покупця ставили в чергу. Зараз у більшості компаній можна придбати будь-яку квартиру, були б гроші.

На рис. 1.1 наведено динаміку вартості житла на вторинному ринку: Київ, що вказує на тенденцію до подальшого стрибкоподібного зростання.

Рис. 1.1.Індекс вартості житла на вторинному ринку: Київ, $/кв. м щомісячно за період: 2007-04-20 -- 2008-04-20

Не на користь забудовників і тенденція зменшення частки спекулятивних покупок. Ще в 2006-му, при 40-60% річного збільшення цін, з метою перепродажу купувалося близько 50% всієї нової нерухомості. Нинішня прибутковість в 15-20% річних спекулянтів уже не цікавить, оскільки є більш високоприбутковий ринок землі. Частка інвесторів у загальному числі покупців первинної нерухомості за лічені місяці впала до 30% [14, 20].

Але незважаючи на більш ніж сумні для будівельників наслідку збільшення цін, переглядати свої прайси забудовники не збираються. Навпаки, за їхніми прогнозами, вартість нового житла в наступному році виросте мінімум на 5-6%: у міжсезоння ціни, можливо, будуть знижуватися на 1-2%, навесні і восени - рости приблизно на рівні із інфляцією.

На рис. 1.2 наведено динаміку цінових очікувань на вторинному ринку: Київ, що вказують на очікування підвищення ціни на житло в м. Київ, а отже, є фактором інфляційних очікувань та сприяють росту цін на житло в м. Київ.

Рис. 1.2. Індекс цінового очікування: Київ, % щомісячно за період: 2007-04-20 - 2008-04-20

Забудовники прогнозують стабілізацію цін на житло -- падіння, за їхніми прогнозами, не буде. Головний аргумент -- збільшення собівартості квадратного метра. Дві найбільш витратних статті витрат -- будматеріали (у середньому 50% собівартості) і зарплати робітників (близько 14%). "Останні кілька років витрати на заробітну плату щорічно збільшувалися в середньому на 20%, а будматеріали дорожчали на 20-30%. Для низки товарних позицій (металоконструкції, цемент) зростання цін за рік склало 50-60%". Ціни на житло в цей час росли набагато швидше зарплат і будматеріалів разом узятих -- у більшості регіонів вартість житла на вторинному ринку вдвічі вища собівартості будівництва.

Причин земельного дефіциту декілька. Почасти нинішній спад будівництва в Києві -- наслідки політичних подій 2004-2006 років: під час помаранчевої революції, а також виборів київського мера кількість землевідведень будівельникам різко зменшилася. Згодом столична мерія заявила, що припиняє безкоштовне виділення землі будівельникам. На вторинному ринку земля постійно дорожчає. Ділянка під котеджну забудову торік коштувала від $20 тис. до $150 тис. за сотку. За рік середня вартість столичної землі виросла на 25-35%. Ділянки, придатні для будівництва багатоквартирних будинків, як правило, дорожчі -- вартість 20-50 соток (необхідні для будівництва монолітно-каркасної "свічки" на 110-130 квартир) може доходити до $8-10 млн. Ажіотажний попит на землю вдарив по кишенях забудовників [13, 96]. Наприклад, на початку цього року в районі Оболоні на вулиці Озерна ділянку площею 113,53 га київська влада продала майже за 1 млрд грн при стартовій ціні близько 870 млн грн. Покупець (ТОВ "Баскі плюс-2004", за неофіційними даними, підконтрольне Дмитру Фірташу) заплатив приблизно $20 тис. за сотку -- нижня межа цін на вторинному ринку київської землі.

Придбання однією компанією ділянки, на якій можна побудувати цілий мікрорайон із загальною площею житла більше 1 млн. кв. м, -- тенденція. Для освоєння такої території, за найскромнішими підрахунками, необхідно не менше $1 млрд. (без урахування витрат на інфраструктуру, дороги, зведення інженерних об'єктів). Такі вкладення не під силу навіть найбільшим столичним забудовникам -- це рівень ФПГ рівня СКМ Ріната Ахметова чи великих іноземних забудовників. Експерти не виключають, що в найближчому майбутньому ринок первинної нерухомості окупують будівельні компанії фінансово-промислових груп -- з нинішнім рівнем витрат у цьому бізнесі масштабне будівництво може дозволити собі тільки великий капітал. Тенденція проглядається вже зараз. Українські ФПГ і великі іноземні компанії жваво цікавляться столичною землею і працюючими в Києві будівельними компаніями. 113,53 га київської землі купив співвласник РосУкрЕнерго.

Всі великі гравці будівельного ринку активно скуповують землю під непрацюючими столичними підприємствами на вторинному ринку під час земельних аукціонів. Підсумком земельної лихоманки, швидше за все, стане відхід зі столичного будівельного ринку компаній другого і третього ешелонів, у портфелі яких 2-5 об'єктів.

Поки їхній бізнес високорентабельний -- в Україні в середньому 40-60%. Для порівняння: прибутковість будівельного бізнесу в Європі рідко перевищує 15%. Собівартість 1 кв. м у Києві без урахування витрат на покупку землі та оформлення дозволів -- від $600 до $1000. Середня ціна 1 кв. м на столичному ринку -- близько $2,5 тис. Однак зараз цю фантастичну маржу займає вартість ділянки, що купується на вторинному ринку (на первинному землі практично не залишилося). Повністю прокредитувати будівництво, одержавши гроші від фізосіб-інвесторів ще на стадії котловану, забудовники вже не можуть -- попит на метри, що подорожчали, низький, після будівельної афери Еліти-Центру люди воліють купувати квартири у вже побудованих будинках. За словами керівника інформаційно-аналітичного відділу групи компаній. Останнім часом вітчизняні банки охочіше кредитують будівельників, але дають кредит не на весь обсяг робіт, а лише на конкретний етап. Наприклад, під заставу техніки або дозвільних документів -- на початковий етап будівництва, або під заставу фундаменту -- на будівництво декількох поверхів. Природно, перевіряючи хід будівництва та обсяг виконаних робіт. Частина дрібних і середніх будівельних компаній уже пішла з київського ринку житлової нерухомості. Деякі мігрували в девелопмент - у секторі комерційної нерухомості легше виживати. Багато хто пішли в передмістя: ділянку під забудову тут ще можна купити за $5-10 тис./сотка. За останній рік середня вартість квадратного метра в новобудовах під Києвом виросла до $1200, а обсяг споруджуваного житла перевищує столичний. За підрахунками Контрактів, у передмістях столиці наприкінці літа цього року будувалося більше 1,5 млн кв. м багатоквартирного житла.

Люди воліють купувати готове житло. До того ж банки охочіше кредитують таку угоду, ніж покупку майнових прав. Тому великі забудовники взяли курс на продаж готових квартир. Деякі експерти припускають, що більшість потенційних покупців дешевого житла віддадуть перевагу вторинному ринку. У первинного і вторинного ринків уже різні цільові аудиторії. Попит на високоякісні квартири в новобудовах з необхідною інфраструктурою буде завжди, навіть за умови насичення ринку. Очікувані темпи збільшення цін на житло еліткласу -- 2-3% щомісяця, таких квартир будується близько 30%. З огляду на обмеженість земельних ресурсів у престижних районах, обсяги будівництва в цьому секторі значно не збільшаться, а виходить, ціни на дороге житло будуть рости.

Житла економ-плюс у загальному обсязі новобудов - 60%. При зменшенні активності покупців забудовникам складно буде продати квартири з невдалим плануванням, транспортною розв'язкою та іншими недоліками.

Сьогодні немає передумов для істотної зміни тенденції, що намітилася, -- стабілізації цін будівельного ринку. До кінця року в більшості сегментів буде спостерігатися повільне, плавне збільшення цін, темпи якого порівнянні з темпами інфляції.

За останні декілька років в Україні наголошується стабільне зростання житлового будівництва, і є серйозні підстави припускати, що 2008 рік не стане виключенням. Проте ринок житла зазнає істотні зміни. На підставі тієї кількості проектів житлової нерухомості, які були подані за останній час прогнозує, що в Києві в 2008 році буде введено близько 1,5 млн. кв.м. житла.

Побудувати аналогічну кількість житла київські власті обіцяли ще в 2006 році, проте фактично було здано 1,2 млн. У 2007 році забудовники наблизилися до цієї цифри, здавши 1 млн. 400 тис. кв.м. (за даними Головного управління статистики). У 2008 році Київська міська адміністрація прогнозує введення близько 1 млн. 430 тис. кв. м, що означає, що зростання практично не відбудеться. В той же час, деякі експерти припускають, що заявлений об'єм буде виконаний не більш, ніж на 75-80 %.

Зниження об'ємів будівництва зв'язують, в першу чергу, з недоліком фінансування - ціни на житлі не дозволяють привертати інвестиції приватних осіб в тому об'ємі, в якому вони поступали ще 3-4 року назад. Також причиною уповільнення зростання є загальні складнощі будівельного процесу, які заважають появі нових гравців: потенційних девелоперов відлякують непрозоре законодавство у сфері отримання необхідних дозволів на будівництво і узгоджень.

За даними аналітичної компанії «Соцмарт», зараз в Києві ведеться будівництво близько 200 житлових будинків і комплексів. Основними операторами ринку, які сьогодні реалізують об'єкти із заявленим терміном здачі в 2008 році, є компанії «НЕСТ», «ТММ», «ХхІвек», "Київміськбуд", "Укрінвестстбуд", ПОЗОВ "Столиця", "Познякижилстрой", "Форум Інвест", "Міськбуд", АТ «Українська будівельна компанія».

Очікується, що в 2008 році будуть здано близько 80 житлових комплексів. Проте існують об'єкти, здача в експлуатацію яких була запланована на раніші терміни, але вже зараз зрозуміло, що забудовники не вкладаються в заявлений графік. Прикладом тривалого введення може служити житловий комплекс «Граф Толстой» в центральній частині Києва, спочатку запланований до здачі в 2005 році, проте не завершений до теперішнього часу.

Центральна частина міста взагалі може наочно демонструвати загальні тенденції ринку житлової нерухомості Києва зі всіма його проблемами -- тут знаходиться 25% всіх заявлених новобудов міста. Але часто будома, які будуються в центрі міста, претендуючи із-за свого місцерозташування на статус елітних, при найближчому розгляді виявляються невеликими за площею (від 18 тис. кв.м. до 30 тис. кв.м.), малоповерховими будовами з невеликою кількістю квартир.

Виключень одиниці -- найкрупнішими новобудовами в прилеглій до центру частині Києва є запланований до здачі в 2008 році житловий комплекс «Пори року» загальною площею близько 150 тис. кв.м., житлові комплекси «Тріумф» і «Александровський» -- площею по 70 тис. кв.м. Ці об'єкти представляють популярну сьогодні концепцію «місто в місті», яка передбачає наявність всієї необхідної інфраструктури: паркінг, фитнес-центр, магазини, кафе, банк, салони краси, а також високий рівень комунальних послуг, що надаються власною сервісною компанією, і охорону. Ще однією актуальною тенденцією є зміна класової структури житла. Так в 2007 році частка проектів бізнес-класу складала не більше 20% від загальної кількості побудованого житла. У 2008 році деякі експерти, грунтуючись на переліку анонсованих девелоперами об'єктів, прогнозують, що частка житла класів «бізнес» і «преміум» досягне 55%, а частка економ-класса скоротиться до 45%.

Це підтверджують дані аналітиків компанії «НЕСТ»: до введення в експлуатацію в центральному і прицентральном районах міста заплановано 12 житлових комплексів «бізнес» і «преміум» класу, загальною площею близько 450 тис. кв.м. або біля третини загальноміського введення житла. Житло економ-класу будується, в основному, в Голосіївському, Святошинськом, Деснянському і Дарницькому районах. Компанії, що займаються реалізацією житла, відзначають зміну переваг потенційних покупців - сьогодні просто великій площі квартири недостатньо. Покупці квартир в новобудовах приділяють всю більшу увагу наявності необхідних елементів інфраструктури на території житлового комплексу і високоякісному сервісу. Обов'язковими стають упорядкована територія, просторий двір, дитячі і спортивні майданчики, а також - паркінг.

Девелопери, наступні інноваційним тенденціям ринку, вводять в структуру своїх комплексів елементи інфраструктури, які стають унікальною відмітною особливістю кожного з проектів. Так, наприклад, житловий комплекс «Пори року (девелопер - компанія «НЕСТ») вперше в Києві пропонує до послуг мешканців власний фітнес-центр з 25-метровим басейном. Наявність системи «розумний будинок» в проекті «Тріумф» (девелопер - компанія ТММ) також є інновацією для ринку.

Побоювання, що київський ринок не зможе прийняти такі значні об'єми висококласного, а значить - дорогого житла, не виправдані. По оцінках аналітиків, рівень пропозиції і платоспроможного попиту в даних сегментах - збалансований. В цілому ж ринок житла в столиці ще далекий від насичення і вимагає збільшення об'ємів будівництва до 2,5- 3 млн. кв.м. в рік. По оцінках аналітиків, рівень пропозиції і платоспроможного попиту в цьому сегменті збалансований. Дефіцит, як і раніше, відчується в сегменті економ-класа. Тут попит постійно підігрівають банки, що пропонують нові іпотечні програми з мінімальним авансовим внеском, а потенційним покупцям доводиться стикатися з високою конкуренцією з боку спекулятивних інвесторів.

2.3. Особливості застосування цільових облігацій в Київській

області

Різни типи замовників, інвесторів і забудовників обумовлюють, відповідно, різні інструменти залучення коштів для фінансування житлового будівництва. Загальний обсяг прорейтингованих національним рейтинговим агентством «Кредит-Рейтинг» цільових облігацій, кошти від розміщення яких спрямовуються на фінансування житлового будівництва у Київській області, становить близько 1,4 млрд. грн. за 2004-2006 рр. (11% від загального об'єму випуску цільових облігацій в Україні).

Цільові облігації випустили 15 компаній, при цьому деякі з них це зробили кілька разів. За рахунок коштів, отриманих від випуску цільових облігацій до 2011 року, планується ввести в експлуатацію близько 500 тис.  кв. м корисної житлової площі або три чверті житла, побудованого у 2006 році на території Київської області. При цьому значна частина житла має бути введена в експлуатацію протягом 2007-2008 рр.

Найактивніше емітенти використовують цільові облігації для фінансування будівництва в Борисполі, Броварах, Вишневому, с. Чайка та смт. Коцюбинське Києво-Святошинського району. У 2006 році спостерігалося збільшення активності використання цільових облігацій в Київській області. Якщо у 2005 році було прорейтинговано цільових облігацій на суму близько 300 млн  грн, то у 2006 році - вже на 1,1 млрд. грн.

Станом на 01.01.2007 року жодна з компаній не має досвіду погашення цільових облігацій, випуски яких були зареєстровані у 2004-2006 роках. Хоча, упродовж поточного року очікується погашення облігацій ТОВ «ІБК «Місто» (обсяг емісії 24 млн. грн.) та ТОВ «ТІАРА» (обсяг емісії 18,5 млн. грн.) та передача власникам облігацій житлових і нежитлових приміщень. Як було зазначено вище, станом на початок 2007 року агентством «Кредит-Рейтинг» було визначено кредитні рейтинги цільових облігацій під фінансування житла в Київській області на загальну суму 1,4 млрд. грн., і лише 5% загального обсягу прорейтингованих випусків облігацій мають кредитні рейтинги інвестиційного рівня.

В Київській області емітентом таких облігацій є лише одна компанія - ТОВ «Броварський домобудівний комбінат «Меркурій» (uaВВВ-, прогноз «стабільний»), яка має досвід введення в експлуатацію житла і володіє необхідними ресурсами для забезпечення будівельного процесу практично на всіх стадіях. На сьогодні дана компанія реалізує 5 інвестиційно-будівельних проектів на території Київської області, під фінансування яких було залучено кошти від розміщення облігацій.

Решта випущених цільових облігацій (близько 1,3 млрд. грн..) відноситься до спекулятивного рівня (від uaCC до uaBB). При цьому, понад 800 млн. грн.. або 60% припадає на три підприємства-забудовника. Дані кошти будуть направлені на реалізацію 5 інвестиційно-будівельних проектів.

На рис. 1.3 наведна динаміка прибутковості на житло в м. Київ, що вказує на економічну доцільність інвестування в житло через можливість швидкої окупності даних інвестицій.

Рис. 1.3. Індекс прибутковості: Київ, %/міс. щомісячно за період: 2007-04-20 - 2008-04-20

До цього переліку відносяться ТОВ «Укргаз», який за рахунок розміщених облігацій в сумі 382 млн. грн.. реалізує проект будівництва житлового комплексу в Київській області с. Чайки по вул. Лобановського, 1 загальною корисною площею 131 тис. кв. м, з яких до погашення буде надано 127,3 тис. кв. м загальної площі житлових та нежитлових приміщень протягом 2008-2009 рр., а також УК «Екосорб» - облігації на суму 268 млн. грн. на 3 проекти в с. Чайка, Києво-Святошинського району площею 122,1 тис. кв. м, з яких 113,2 тис кв. будуть передані власникам облігацій протягом 2009-2010 рр. та ТОВ «БК «Цитадель» - облігації на суму 178,9 млн. грн.. на проект будівництва житлового комплексу в м. Бориспіль, мікрорайон між вул. Дзержинського, Косіора та Франка площею 56,0 тис. кв. м, з яких 39,0 тис. кв. м будуть передані власникам облігацій протягом 2009 року.

Щодо структури рейтингів спекулятивної категорії, то тут визначаються категорія uaB-, uaB, uaB+ (середня спекулятивна категорія), на яку доводиться три чверті всіх випусків облігацій спекулятивної категорії, далі йдуть категорія uaCC, uaССС (нижча спекулятивна категорія) - близько 15% загального обсягу та категорія uaBB-, uaBB (вища спекулятивна категорія) - близько 10% загального обсягу. Відстрочення виконання зобов'язань з рейтингом uaB, за оцінками агентства «Кредит-Рейтинг», може становити до 1 року, uaBB - до 6 місяців.

Рейтинги категорій uaCCC, uaCC та uaC передбачають, що у випадку дефолту емітента за цільовими облігаціями відстрочення їх погашення може перевищити 12 місяців, при цьому істотно збільшується ймовірність неповного виконання чи повного невиконання таких зобов'язань. Що стосується фінансування котеджного будівництва шляхом випуску облігацій, то на сьогодні даний механізм використовується пасивно, що на наш погляд пояснюється масштабністю проектів, які потребують значних коштів та відсутністю досвіду або механізму погашення цільових облігацій котеджами.

Протягом 2005-2006 рр. агентством «Кредит-Рейтинг» було прорейтинговано лише два випуски цільових облігацій під котеджні проекти на загальну суму 160,9 млн. грн., а також один випуск дисконтних облігацій на суму 255 млн. грн. При цьому одна компанія здійснила повторний випуск облігацій через неможливість своєчасно продати власні облігації першого випуску в термін, вказаний в проспекті емісії.

Дані три емісії мають рейтинги спекулятивної категорії від uaCC (на об'єкті ще не розпочаті роботи) до uaCCC та uaCCC+ (роботи ведуться активно, але відстають від запланованого графіку внаслідок масштабності проекту). Погашення облігацій відбуватиметься протягом 2011-2015 рр., тобто існує певний запас час для їх погашення, незважаючи на відставання від запланованого графіка робіт на об'єкті. Підсумовуючи викладене вище можна виокремити такі тенденції щодо використання цільових облігацій у 2004-2006 рр. в Київській області:

· низька питома вага цінних паперів інвестиційного рівня: 5% (або один випуск) від загального випуску в області;

· висока концентрація емітентів цільових облігацій в містах-сателітах столиці та приміській зоні (Києво-Святошинський район): практично 90% від загального обсягу прорейтингованих цільових облігацій за 2004-2006 рр.;

· низька активність застосування цього інструменту для фінансування котеджного будівництва;

· очікування значних обсягів погашення цільових облігацій у 2008-2009 рр.: понад 70% від всього обсягу зареєстрованих і прорейтингованих цільових облігацій;

· наявність ризиків невиконання деякими емітентами цільових облігацій своїх зобов'язань, що обумовлено незначним інтервалом між терміном введення об'єкта в експлуатацію та погашення облігацій.

Структурування ринку житла Києва передбачає:

· "Царські" будинки. До них відносяться всі будинки дореволюційної (тобто до 1917 року) побудови. Вони вирізняються своєю ексклюзивністю - як зовні, так і всередині. Більшість таких будинків зводилися на віки. При правильному дизайнерському підході й сучасному внутрішньому опорядженні квартири жити в такому будинку буде не тільки престижно, а й комфортно. "Царські" будинки становлять 13,2% житлового фонду столиці. Висота стель - від 3,2 до 4,5 м. Стіни - цегляні, завтовшки до 0,6 м. Середня ціна - 2360 у.о. за кв. м.

· "Сталінки". До них відносять не тільки класичні будинки післявоєнної побудови, а й зведені до початку війни. У них так само, як у "царських", міцні цегляні стіни, висота стель від 3 до 4 м. Відрізняються доброю звукоізоляцією, теплі взимку і прохолодні влітку. Основний мінус - у будь-який момент можуть підвести комунікації, якщо в будинку не проводився капремонт. "Сталінки" становлять 16,5% нинішнього житлофонду. Середня ціна за 1 кв. м - 2070 у.о.

· "Хрущовки" і "брежнєвки". Це - найпоширеніший тип житла, що становить 48,1% житлового фонду столиці; всі їх добре знають. Будувалися як з цегли, так і з залізобетонних панелей. Висота стель - від 2,5 до 2,75 м (останні - 80-х років спорудження). Середня ціна від 1360 у.о. за кв. м у панельній "хрущовці" до 1530 у.о. у цегляній "брежнєвці".

· Будинки поліпшеного планування. Ця група будинків становить 13,6% житлофонду столиці. Одержати або купити (в кооперативному будинку) квартиру за радянських часів вважалося дуже престижним. Поліпшене планування виражалося в просторіших кімнатах і кухні й нерідко в наявності холу. Висота стель - 2,65-2,75 м. Будувалися як панельні (керамзитобетон), так і цегляні будинки. Перші - в основному кооперативні будинки, другі - так звані відомчі, куди заселялася парт- і госпноменклатура. Середня ціна за 1 кв. м у панельних - 1340 у.о., у цегляних - 1560 у.о.

· Сучасні будинки. До цієї категорії будинків ріелтори відносять все, що збудовано після здобуття Україною незалежності (тобто після 1991 р.) Тут є і начебто типові будинки з керамзитобетону, є з монолітного бетону (2% усього житлофонду), але в основному цегляні (6,6%). Відрізняються простором загальної площі: однокімнатні - до 56 кв. м, двокімнатні - до 90 кв. м, трикімнатні - до 130 кв. м. Є двоярусні квартири, є пентхаузи (два верхні поверхи загальною площею до 400 кв. м і загальною ціною в півтора мільйона "зелених"). Поверхів у таких будинках - від 20 до 28, так що панорамний краєвид з вікна гарантовано. Висота стель - від 2,65 м і вище.

Середня ціна - від 1370 (в панельних) до 1610 у.о. в цегляних будинках за кв. м. Переваги багатьох нових житлових комплексів у тому, що вони оснащені автономними комунікаціями, паркінгами і необхідною інфраструктурою (магазини, аптека, кафе, бар), тобто можна прожити все життя, не виходячи з будинку.

3. УДОСКОНАЛЕННЯ РИНКУ ЖИТЛА КИЇВСЬКОЇ ОБЛАСТІ

3.1. Шляхи удосконалення ринку житла Київської області

В останні роки в Україні активно формується й розвивається ринок нерухомості, що відображає всі проблеми перехідної економіки країни й характеризується нерівномірністю розвитку своїх сегментів, недостатньою законодавчою базою і, як слідство, низькою інвестиційною привабливістю, що гальмує розвиток економіки країни в цілому. Протягом тривалого періоду Асоціація фахівців з нерухомості України намагається ініціювати прийняття Закону України «Про рієлторську діяльність», що уже двічі розглядався парламентом, але не був прийнятий навіть у першому читанні.

Прийняття Закону «Про рієлторську діяльність» дозволило б перетворити ситуацію на ринку нерухомості в більш прозору, сам ринок -- зробити цивілізованішим, підвищити рівень кваліфікації й відповідальності працюючих на ньому фахівців, підняти престиж професії рієлтора й захистити права споживачів, відгородивши їх від різного роду аферистів. Однак, прийняття законопроекту в тій редакції, у якій він поданий парламенту, створить пряму загрозу монополізації ринку нерухомості внаслідок створення Рієлторської палати України з тими функціями й повноваженнями, якими вона наділяється законопроектом. У відповідності зі статтею 22 проекту для виконання функцій, покладених на Рієлторську палату України, вона може створювати незалежні госпрозрахункові організації, спеціалізовані підприємства й установи. Незрозуміло, чому Рієлторська палата України повинна бути єдиним загальнодержавним представницьким органом професійного самоврядування рієлторів України, а створення інших органів самоврядування рієлторів не допускається. Слідством цього буде обмеження конкуренції на ринку й зосередження більших прав і коштів у руках вузького кола осіб.

Крім того, законопроектом чітко не визначені джерела фінансового й матеріального забезпечення діяльності Рієлторської палати України. Відповідно до проекту, Рієлторська палата є громадською організацією. Як у цьому випадку цей єдиний загальнодержавний представницький орган буде контролюватися державою? Питання контролю за діяльністю Рієлторської палати в проекті закону взагалі не прописаний. Я переконаний, що сертифікацією рієлторскої діяльності повинні займатися державні органи.

Даний законопроект не захищає ні державу, ні його громадян. Монополізація ринку в обов`язковому порядку спричинить підвищення вартості послуг на ринку, корумпованість і  тінізацію. У Законі відсутнє чітке визначення термінів «нерухоме майно», «нерухомість». Ці поняття є базовими для даного Закону, а тому й повинні бути чітко визначені. Відповідно до діючих визначень до об`єктів нерухомого майна ставляться земельні ділянки й розташовані на них будинки й спорудження. У зв`язку із цим, у Законі потрібно чітко визначити, які саме операції ставляться до операцій з нерухомістю. З огляду на те, що такі об`єкти нерухомості як будинки й споруди, земельні ділянки кардинально відрізняються, доцільно доповнити законопроект розділом «Особливості операцій із земельними ділянками»

З 1991 року в Україні проводиться реформування земельних відносин, основним принципом якого є подолання державної монополії на землю. У результаті перерозподілу земельних ресурсів у держави залишилося менше 50% земель, у приватну власність передана більша половина. Процес роздержавлення землі й передача її у власність юридичним і фізичним особам триває. Більше 5 млн. власників сертифікатів на право на земельну частку (пай) уже одержали в обмін державні акти на право власності на земельні ділянки під житлове будівництво, ведення особистого сільського господарства, садоводчества, дачного й гаражного будівництва. У цілому, у діючому Земельному кодексі України закладена широка законодавча основа для рішення проблем, що виникають у процесі реформування земельних відносин. Однак, дотепер постає питання непогодженості цивільного, природоохоронного й господарського законодавств із вимогами Земельного кодексу.

Земельним кодексом були охоплені не всі питання, пов`язані з регулюванням земельних відносин. Це, у першу чергу, питання функціонування ринку земель, ведення Державного земельного кадастру, використання земель природоохоронних, рекреаційних, оздоровчих, історико-культурного призначень, зонування земель, розмежування земель державної й комунальної власності, зміни цільового призначення земель та ін.

Кабінетом Міністрів України дотепер не розроблене й не подано на розгляд Верховної Ради України порядку 20-ти законопроектів, передбачених положеннями Земельного кодексу. Прийняті закони виконуються не повною мірою, не розроблені відповідні нормативно-правові акти. Наприклад, дотепер не діє Закон України «Про розмежування земель державної й комунальної власності», оскільки не затверджена форма Державного акту на право комунальної власності на землю й не розроблені рекомендації зі складання проектів розмежування земель, не визначені конкретні строки проведення робіт і джерела їхнього фінансування.

Процес продажу земельних ділянок несільськогосподарського призначення й прав оренди на них для виробничої діяльності придбав масовий характер. Незважаючи на тимчасові обмеження, установлені перехідними положеннями Земельного кодексу України на продаж і придбання громадянами і юридичними особами земельних ділянок для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, потенційний ринок цих земель у державі поступово й упевнено формується. Однак, законодавча база для цього недостатньо розвинена. Не створена інфраструктура такого ринку, не врегульована процедура продажу земель, процедура проведення земельних аукціонів і конкурсів, не створені земельні банки. Мораторій на продаж земель сільськогосподарського призначення стимулював виникнення тіньового ринку землі, що привело до спекуляцій і неймовірно швидкому росту цін на землю. Гроші отримані в результаті незаконного продажу сільгоспземель, а це, по оцінках експертів, в одній тільки Київській області - 250-300 млн. грн. у рік, ідуть повз державу.

Шляхом прийняття мораторію штучно була заморожена більша частина земельних ресурсів країни, що блокувало приплив інвестицій. У цих умовах просто необхідно прийняти Закон «Про скасування мораторію на продаж земель сільськогосподарського призначення». Однак, перед цим необхідно ще розглянути й прийняти найбільш важливі для створення цивілізованого ринку землі закони, що стосуються тих питань, які недостатньо детально врегульовані Земельним кодексом.

Зокрема, назріла екстрена необхідність прийняття Закону «Про ринок земель», проект якого був внесений на розгляд Верховної Ради й 17 червня 2004 року прийнятий за основу. У проекті нарешті визначені суб`єкти й об`єкти ринку земель, інфраструктура ринку, особливості обороту земель сільськогосподарського призначення, земельних ділянок, що перебувають у власності громадян, юридичних осіб, державної й комунальної власності, а також визначені особливості здійснення угод із частками в праві спільної власності на земельні ділянки. Передбачено, що для регулювання обороту земельних ділянок сільськогосподарського призначення на території адміністративних районів у сільській місцевості будуть створені сільські суспільства по регулюванню обороту земельних ділянок сільськогосподарського призначення. Крім того, у проекті закону України «Про ринок земель» урегульовані такі немаловажні питання, як мінімальні розміри земельних ділянок сільськогосподарського призначення при їхньому розподілі, що запобігає їхнє надмірне дроблення, а також мінімальна ціна продажу земель сільськогосподарського призначення, що відповідно до проекту Закону, не може бути менше експертної оцінки земельної ділянки.

Але не всі норми даного законопроекту сприяють ефективному функціонуванню ринку земель і розвитку чесної конкуренції. Так, особливої уваги заслуговує питання про встановлення законопроектом правового статусу земельної біржі.

Земельні ділянки державної й комунальної власності, призначені для продажу під забудову, підлягають продажу на земельних торгах, які можуть проводитися у формі земельного аукціону або земельного конкурсу. Таким чином, у випадку прийняття Закону, буде усунутий пробіл у чинному законодавстві (згідно ст. 137 Земельного кодексу України, земельні торги, проводяться в порядку, установленому законом, а такого закону донині не існує). Ті ж питання розкриті й у проекті Закону України «Про земельні торги й аукціонну діяльність на ринку землі», поданому на розгляд Кабінетом Міністрів України. Однак, в обох проектах явно простежується лобіювання інтересів окремих груп, оскільки земельна біржа стане монополістом по реалізації землі в Україні, що суперечить антимонопольному законодавству.

Крім того, створення такої біржі з філіями по всій Україні вимагатиме значних витрат на придбання (оренду) приміщень, меблів, автотранспорту, оргтехніки, навчання кадрів. У той же час, сьогодні в країні протягом багатьох років успішно функціонують підприємства, що спеціалізуються на проведенні аукціонів, у тому числі й земельних, які мають розгалужену систему філій у всіх регіонах і забезпечені необхідною технікою й фахівцями. До таких підприємств ставиться державна акціонерна компанія «Національна мережа аукціонних центрів», що успішно працює на ринку більше 10-ти років. Вважаємо за доцільне в проекті закону «Про ринок земель» замінити поняття «земельної біржі» на «спеціалізовані організації по проведенню земельних торгів», якими можуть бути суб`єкти підприємницької діяльності, що виграли тендер на право реалізації земельних ділянок і прав оренди на них, а також біржі (на тих же умовах). При цьому перевага повинна віддаватися структурам, що мають розгалужену мережу філій і досвід проведення торгів.

У цілому, прийняття Закону «Про ринок земель» дозволить установити чіткі, прозорі й цивілізовані «правила гри» у сфері обороту земельних ділянок. А це, у свою чергу, позитивно вплине на поліпшення інвестиційного клімату, розвиток іпотечного кредитування й удосконалювання ринку земель в Україні. Недостатньо врегульовані існуючим земельним законодавством і питання раціонального використання й охорони земель. Так, з більш ніж 100 нормативно-правових актів, передбачених Законом «Про охорону земель», розроблене й прийнято менше десяти. Термінового рішення вимагають питання проведення робіт з раціоналізації землекористування, установлення на місцевості границь особливо коштовних земель, прибережних захисних смуг і земель природоохоронного, оздоровчого, рекреаційного й історико-культурного призначення, а також установлення границь більшості населених пунктів.

Відсутність планово-картографічних матеріалів і інформації про стан  земель, невизначеність границь приводить до грубих порушень земельного законодавства при використанні земель (незаконному відчуженню земельних ділянок заповідників, курортів, коштовних лісових масивів, прибережних захисних смуг під будівництво), до гальмування проведення грошової оцінки земель у границях і за границями населених пунктів, до виникнення конфліктних ситуацій при оплаті земельного податку.

Сьогодні дуже складна процедура виділення земельних ділянок. Так, тільки для затвердження проекту відводу й оформлення права користування земельною ділянкою необхідно одержати дозвіл в 5-6 установах. Цей процес нараховує більш ніж 30 етапів, триває не менш півроку й може затягтися на кілька років! Якщо ж раптом у документах землевпорядною експертизою буде виявлені неточність або помилка, весь процес необхідно буде проходити заново. І навіть це не дає гарантії того, що в результаті місцева рада дасть дозвіл на виділення земельної ділянки.

На Заході вже давно застосовується зонінгова система забудови міст, що укладається в тім, що вся територія за допомогою детальних планів забудови ділиться на зони із чітким роз`ясненням їхнього функціонального призначення. Інвестор вирішує яке саме будівництво він хотів би проінвестувати - житлову забудову, торговий центр або щось ще, - після чого на підставі детального плану йому пропонують ділянки, на яких можливо таке будівництво, і він вибирає найбільш підходящий для нього. Така схема повністю виключає виникнення яких-небудь конфліктів між владою й інвестором, створює сприятливий клімат для інвестування.

У Києві існує Генеральний план, але немає детальних планів. У багатьох містах України донині немає навіть Генерального плану. Тобто, інвестор може вкласти гроші, пройти процес узгодження землевпорядної документації у всіх інстанціях, одержати земельну ділянку під забудову, почати будівництво, що потім, через непогодженість планів забудови інвестора з Генеральним планом забудови міста, може бути припинено тією же владою, які самі дали дозвіл на будівництво. Інвестування коштів в українську нерухомість зараз можливо тільки після відводу й оформлення всіх правовстановлюючих документів на земельну ділянку, що саме по собі при існуючих вимогах законодавства є дуже дорогою процедурою.

Ще одне неурегульоване питання земельного законодавства -- порядок зміни цільового призначення земель. Відповідно до постанови Кабінету Міністрів України, зміна цільового призначення земель проводиться через складання нового проекту відводу земельної ділянки або переузгодження вже існуючого проекту відводу. А це знову ж проходження погоджень у різних інстанціях і землевпорядній експертизі для того, щоб ради або органи державної адміністрації змогли прийняти відповідне рішення. Причому ніде: ні в Земельному кодексі, ні в Законі «Про землевпорядження» немає ніякого посилання на те, яким чином і через складання яких документів повинне змінюватися цільове призначення земель. У Законі «Про землевпорядження» передбачено, що проекти відводу земельних ділянок складаються винятково у випадку видачі, викупу або відчуження земельних ділянок. Земельна реформа в Україні починає досягати тієї стадії, коли потрібно задуматися про розробку й прийняття Законів «Про завершення земельної реформи в Україні», «Про консолідацію земель», що дозволить перейти на більш високий і принципово новий рівень розвитку земельних відносин, що відповідає рівню держав з розвинутою ринковою економікою.