Ринок житла в Україні

Деякі іноземні компанії готові зводити в Україні житло за цінами, втричі нижчими, ніж у вітчизняних будівельників. У Києві середня ціна одного квадрата житлової площі вже перевищила дві тисячі доларів, у містах-«мільйонниках» трикімнатна квартира в панельному будинку коштує 45-60 тис. доларів.

У столиці ціни сягнули такої межі, що розвиток ринку почав уповільнюватися, кількість операцій купівлі-продажу в січні порівняно з торішнім осіннім ажіотажем зменшилася удвічі. За висновками експертів, це перша ознака можливого зниження цін. Провідні будівельні компанії і корпорації, що призупинили продаж нових квартир у січні, сподіваного зростання цін не дочекалися і вже в лютому виставили їх на продаж. За прогнозом, якщо перекупники, які зазвичай тримають по кілька квартир «у резерві», відчують зміну цінової кон'юнктури і виставлять свій актив на ринок, пропозиція значно перевищить попит, і вартість може зменшитися на третину до 1,5-1,2 тисячі доларів за метр. Про диспропорцію попиту і пропозиції у столиці свідчить те, що вже тепер на ринку є кілька тисяч квартир у нових будинках і майже 17 тисяч помешкань на вторинному ринку.

Будівельна палата України, котра об'єднує близько двохсот будівельних організацій і підприємств, вирішила діяти на випередження ціновим коливанням і внесла на розгляд парламенту законопроект «Про державну підтримку забезпечення громадян житлом та розвиток житлового будівництва». Крім того, була утворена робоча група для підготовки законопроекту «Про будівництво в міських агломераціях», яким має бути унормована приміська забудова житлових містечок. Ця група складатиметься з представників Будівельної палати, народних депутатів та представників місцевих рад.

Нинішня зупинка цін на київську вторинну нерухомість викликана "стелею" фінансових можливостей бажаючих придбати житло в Києві. Ціни зупинилися на надзвичайно високому рівні для житла такої якості. Розглянемо деякі аспекти функціонування ринку житла Київської області:

1. Можливість цін на житло забезпечити реальну можливість функціонування житлово-будівельних кооперативів. Житлово-будівельних кооперативи, що вдало вирішували житлову проблему в СРСР, є одним з оптимальних шляхів реалізації тези "будувати більше". Контроль членами житлово-будівельних кооперативів за витратою внесених ними ж коштів - найбільш надійний спосіб недопущення "еліт-центрів" і неефективних витрат коштів інвесторів при будівництві. Немає більш вдалої схеми, ніж житлово-будівельних кооперативи-юридичні особи і громадяни самі поєднують свої кошти в підконтрольну їм же структуру, самі обирають керівні органи, керують будівництвом і потім (після здачі будинку) використовують житлово-будівельних кооперативи для організації експлуатації будинку й оптимального рішення житлово-будівельних кооперативів-аспектів.

У законодавчому полі є цілий ряд необґрунтованих перешкод для функціонування житлово-будівельних кооперативів:

· обмеження схваленої українськими депутатами ч. 3 ст.4 Закону "Про інвестиційну діяльність" (ґрунтуючись на цій нормі, державні органи намагаються наполягати на тому, що ЖБК не може бути законним джерелом надходження коштів на будівництво житла);

· невдале формулювання ч. 2 ст. 384 Цивільного кодексу України, відповідно до якої член ЖБК не може розпоряджатися квартирою, поки її не викупить (нібито ЖБК будував будинок не за рахунок членів, а за якісь сторонні кошти). Спроби ЖБК на практиці регулювати дане питання Статутом усе рівно не знімають непорозумінь у регулюванні власності на квартиру;

· проблеми з одержанням ЖБК статусу неприбуткових (п. п. 7.11.1 "є" Закону "Про оподаткування прибутку підприємств") [15, 54-55].

Для зняття проблем необхідно змінити ч. 6, 7 ст.29 Закону "Про кооперацію" (привести порядок ліквідації в даних нормах у відповідність з порядком згаданого п. п. 7.11.1 для неприбуткових організацій), а також змінити формулювання ст.384 ЦК і ст.4 Закону "Про інвестиційну діяльність".

Проблемою для ЖБК є також і бар'єри, пов'язані з одержанням земельної ділянки, що незмінно є проблемою у великих обласних центрах для юридичних осіб (а якщо немає ділянки під забудову в оренді безпосередньо у кооперативу - значить кооператив не може виступати Замовником-забудовником, і, отже, не може самостійно контролювати хід будівництва).

Поки що ЖБК на ринок будівництва масово не допущені. Очевидно, що вони не потрібні великим фін-буд-структурам, що працюють на даний момент на цьому ринку. "Зелене світло" для ЖБК дозволило би демонополізувати ринок.

2. Допуск іноземних компаній (ІК) на ринок будівництва житла.

Загальновизнаним є факт, м'яко говорячи, значної фактичної рентабельності українських будівельних структур.

ІК у силу неякісного способу господарювання здатні будувати більш ефективно і з розумною нормою прибутку в 20-30%.

Вступ України у СОТ не означає автоматичне виникнення всіх необхідних умов для роботи ІК у цій сфері. Заангажованість контролюючих органів в Україні, прив'язка місцевих рад до інтересів ряду певних укр. компаній забезпечать дуже сильний опір приходу ІК на цей ринок. Без появи ІК реальної конкуренції на цьому ринку немає. А притаманне для західної ділової етики небажання будівельних ІК (неінтегрованість, невміння, нездатність) брати участь в українських "сірих"/тіньових схемах "лобіювання" поки не дає підстав чекати масової появи ІК на ринку. Як і раніше, заявки ІК "на місцях" будуть натикатися на глуху стіну тяганини і непробивності через інтереси вже існуючих гравців даного ринку. Нинішній високий рівень цін є результатом насамперед штучної закритості київського ринку нерухомості.

Не таку, що лише декларується, а дійсну можливість реального доступу ІК на цей ринок (нарівні з українськими компаніями) забезпечувати потрібно. Без цього цивілізувати ціни не вийде.

3. Стимулювання оподатковуванням.

Пріоритетним повинне бути забезпечення права на житло, а не права на одержання прибутку від його перепродажу. Право на покупку громадянином України квартири для проживання повинне бути пріоритетним. Тоді як придбання квартири для подальшого перепродажу, здачі в чи оренду просто "вкладення" повинне дуже істотно оподатковуватися.

Тобто законодавство, у т. ч. податкове, повинне бути більш щадним до громадянина України, що купує першу квартиру для проживання, чим того, що здобуває 3-ю чи квартиру більше 150 кв. м. І цей принцип повинен бути втілений не дивлячись на наявність у "інсайдерів" ряду народних депутатів величезних масивів житлової власності і зацікавленості в підвищенні продажів будкомпаній. Хоча б тому, що під час виборчої компанії соціальна спрямованість в політиці кожної сили завжди декларується.

Поки що немає вагомого податку на власника нерухомості (щоб спекулянту, що купив для перепродажу, невигідно було тримати квартиру довго). Та й перепродаж не є особливо обтяжливим для спекулянтів з точки зору оподатковування. Хоча досвід країн Балтії точно говорить про те, що таке податкове стимулювання ціни зупиняє. І не тільки податковими нормами необхідно обмежувати вигідність/можливість "розігрівання цін":

· якщо взяти для прикладу відносну складність покупки житла в Австрії (одна зі складностей - для придбання нерухомості потрібно проживати в країні не менше 3-х років), то побачимо, що саме там із усіх країн ЄС ціни стоять "міцно".

· у Швейцарії іноземним громадянам, що не мають посвідчення на проживання, нерухомість купувати заборонено. Ні в якому разі не можна говорити про заборону громадянам США, Німеччини та ін. країн і далі заробляти на покупці і подальшому перепродажу квартир у київських новобудовах, але введення для них відповідного вагомого оподатковування і розумних обмежень за аналогією з країнами Європи необхідно.

4. Організована ініціатива громадян + політична воля еліт на вирішення проблеми.

На даний момент споживачі на ринку нерухомості роз'єднані, тому легкі для "оббирання". Інші соціальні групи часто представлені більш-менш діючими об'єднаннями: платники єдиного податку в особі ряду спілок б'ються за його збереження в нинішньому вигляді, таксисти своєю профспілкою дружно відстоюють прийнятні правила роботи для них і т. д. Інтереси споживачів-покупців житла не консолідовані, а кожного окремо можна змусити платити довічний кредит по одній з найвищих ставок кредиту у світі і за найдорожчу нерухомість (якщо рахувати за співвідношенням доход/ціна житла).

Поки що така консолідація українських споживачів у сфері нерухомості обмежується окремими колективами громадян, що бажають будувати через ЖБК (але вони конкретно за свій кооператив борються, не ставлять метою лібералізацію регламентації в цілому). Є також ініціативні групи по окремим будинкам новобудов, що борються за недопущення необґрунтованих доплат, однобічних змін планувань квартир, а також проти затягувань термінів будівництва (знову ж тільки по своєму конкретному будинку).

Чергова заява гаранта Конституції про відділення бізнесу (очевидно, і будівельного бізнесу теж) від влади як і раніше буде залишатися словами, поки не буде хоч якогось вдалого громадського тиску на політичні еліти з вимогою нормалізувати цей ринок. У нинішніх політичних реаліях виключити лобістів будбізнесу ні з Верховної Ради, ні з місцевих рад не вийде (важко сперечатись з тим, що необхідно обмежити таке лобіювання). Висновок простий: поки "громада" не надавить, змінювати комфортну для політеліт ситуацію на ринку нерухомості ніхто не стане.

Усе-таки шкода, що відсутні "відкриті" списки у нинішній пропорційній системі виборів (в міськради, Верховну Раду). За їх наявності виборець міг би хоч якось висловлювати своє ставлення до найбільш одіозних особистостей кандидатів у депутати (що є часто основними джерелами партвнесків, зароблених на одному із самих прибуткових сегментів ринку). Відсутність "відкритих" списків негативно впливає і на цю мозоль українського суспільства.

На виборах виборцям маніпуляційними PR-технологіями нав'язуються дискусії по загальнополітичних проблемах. Але (із зрозумілих причин) немає дискусії про те, чому немає умов для роботи ЖБК або чому немає оподатковування, що не щадить власника величезних масивів житлової власності.

5. Оптимізація держполітики у сфері стимулювання попиту.

Дуже дискусійна проблема, але замовчувати її не можна. Стимулювання попиту має бути зваженим. Стимулювати попит вигідно насамперед будкомпаніям та частково банкам.

Чи можна не погодитися з тим, що в остаточному підсумку таке стимулювання (відшкодування покупцям квартир відсотків по кредитах, робота з ринком/банками через державну іпотечну установу) не служить зниженню цін? Та й аналоги російських програм "материнського капіталу" цін на житло не знизять, тільки ще більше будуть стимулювати попит.

Об'єктивно стимулювання попиту сприяє росту цін. Хоча саме в цьому напрямку стимулювання і є деякі реальні кроки державної політики.

Тоді як на невигідному для діючих будівельних структур стимулюванні пропозиції (додаванням пропозиції тих же ЖБК, ІК тощо) - рухів немає. Стимулювати потрібно насамперед пропозицію, а не попит.

6. Альтернативні способи вкладення коштів.

Ринок нерухомості неминуче буде зазнавати тиску грошима "з метою вкладення" доти, поки немає захищеності дрібних акціонерів, що можуть одержувати дивіденди по акціях (основний прибуток акціонерних товариств виводиться через "конвертаційні центри"/"обналичку", дрібні акціонери залишаються за бортом), немає стійкої довіри до інвестиційних фондів, немає цивілізованого фондового ринку.

7. Багато чого повинно відбутися в напрямку забезпечення прозорості цієї сфери:

Потрібна інформаційна відкритість ринку (дані про кількість угод на ринку київської житлової нерухомості Міністерства юстицій України не розкриває навіть на звернення народних депутатів). Немає чіткого і зрозумілого законодавства в цій сфері: немає цивілізованих адміністративних процедур, туманні аспекти зміни цільового призначення зем. ділянок, недосконала регламентація по комплексній реконструкції старих кварталів, є масив проблем у сфері бухгалтерського і податкового обліку тощо.

Поки що в цій сфері ініціативи навіть парламентських партій фактично закінчуються будівництвом на пікетах символічного будиночка з паличок з написом "молоді - доступне житло". При цьому діючої тактики/стратегії самих парламентських партій у цьому напрямку немає, все закінчується саме цим будиночком на пікеті. На даний момент позитивних зрушень по перерахованим вище 7 позиціях (навіть спроб і розроблених стратегій) на думку фахівців, не спостерігається. Є й інші точки зору пріоритетних напрямків нормалізації цін на київському ринку нерухомості:

· стимулювання позаміського будівництва Поки що процес носить дуже хаотичний характер, сприяння з боку держапарату в основному зводиться до того, що він не протидіє такому будівництву. Питання пропускної здатності і якості трас за місто (досвід столиці РФ говорить, що незабаром будуть по ранках дуже перевантажені), сприяння держави в створенні інфраструктури позаміського житла і ще більш 10 знакових питань у цій сфері - поки не вирішені. Але дуже позитивно те, що сільські/селищні/районні в області ради не заважають такому будівництву (надають перевагу зароблянню на ньому);

· кроки в сфері будівництва соціального житла

3.2. Фактори розвитку ринку житла Київської області

функціонування ринку житла Київської області

Лідерами на ринку іпотечного житлового кредитування фізичних осіб є декілька великих банків. На первинному ринку нерухомості Ощадбанк України і компанія «Ощаджитло» в 1999 р. запровадили систему продажу вже збудованого житла, яке вводила у дію компанія «Ощаджитло». Позичальники спрямовували отримані в кредит кошти на покупку житла, але при цьойму житло не передавалося у право власності, а надавалось у безкоштовне користування за угодою. У такий спосіб банк. за допомогою будівельної компанії вирішував питання мінімізації ризиків у період між наданням кредиту і появою його забезпечення. Оскільки позичальник за цією схемою опинявся у повній залежності і від банку, і від будівельної компанії, не маючи права власності на житло, така схема не знайшла широкого розповсюдження і підтримки у позичальників [16, 39].

АКБ «Укрсоцбанк» і ЗАТ «Познякижитлобуд» за угодою партнерства здійснюють будівництво та фінансування житла. При цьому Укрсоцбанк фінансує житлові проекти, а також надає послуги з кредитування клієнтам, які є покупцями збудованого житла. Банк не пов'язаний з будівельною компанією. Кредити надаються як на етапі інвестування, так і на етапі покупки вже готових квартир.

З діючих на первинному ринку найбільш прогресивними є програми дольового будівництва житла з елементами іпотеки, запроваджені АКБ «Аркада» спільно з холдинговою компанією «Київміськбуд» у рамках соціально-економічного експерименту з будівництва житла. Вони відрізняються тривалими термінами кредитування (5-30 років), низькими (10,5%) та у окремих випадках пільговими (2-4% в Одінах) відсотками, гнучкими схемами накопичення житлових вкладів. У рамках експерименту у житловому будівництві діють спеціальні пенсійна, дитяча, цільові житлові програми. Сутність експерименту полягає у залученні банком у довірче управління коштів від населення та юридичних осіб на індивідуальні пенсійні, дитячі, житлові рахунки з подальшим спрямуванням їх на будівництво житла, яке здійснюється холдингом «Київміськбуд».

В Україні ринок житлових іпотечних кредитів зростає високими темпами. Тільки з початку 2004 року українські банки поповнили їх портфель на 40% - до більш ніж 2,5 млрд. грн. Щомісяця громадянам видається майже 100 млн. грн. кредитів на купівлю житла під його заставу.

З квітня по жовтень 2004 року видано 35,5 тис. іпотечних кредитів. У Києві та Донецькому регіоні, де така послуга найбільш популярна, - 5,4 і 4 тис. відповідно. Однак іпотечним бумом це назвати дуже складно. Попри щомісячне чотири-п'ятивідсоткове зростання протягом трьох останніх років, житлова іпотека в нашій країні значно відстає від показників розвинених країн. Питома вага іпотечних кредитів у портфелях українських комерційних банків становить 3,1%, що, м'яко кажучи, менше, ніж у країнах Євросоюзу, - 40%. Навіть у сегменті кредитування фізичних осіб на житлову іпотеку припадає лише 25%. Загальний обсяг житлових кредитів становить близько 1% ВВП. Справді, зі 159 діючих банків кредитуванням житла займаються лише 35. Причому на 12 із них припадає близько 78% усіх виданих іпотечних кредитів. В основному це великі банки з розвиненою філіальною мережею.

Таким чином на даному етапі іпотека не може розв'язати проблем, пов'язаних з розвитком житлового будівництва та недоступністю більшості громадян іпотечних житлових кредитів. Для прикладу: у Росії, де в цьому напрямі просунулися значно далі, приймався цілий пакет законів про іпотечне кредитування та й середня зарплата там істотно вища. Однак перспектива для росіян - збільшити доступність таких кредитів із нинішніх 10% до приблизно 30%. В Україні на цей час доступність іпотечного кредитування не перевищує 5%. Існує й інша проблема - найчастіше іпотечні кредити прив'язані до іноземної валюти. На сьогодні лише 24% їх видано у гривні. І доларизація іпотеки продовжує зростати високими темпами, адже на перше липня 2004 частка гривневих кредитів становила 43,5%. Це призводить до підвищення курсових ризиків як для банків, так і для одержувачів. Навряд чи хтось може сказати, який курс гривні до долара складеться через п'ять років. Іпотечні позички можуть бути виключені з реєстру тільки за згодою контролера [7, 46].

Держава має намір вкласти у статутний фонд ДІУ всього 100 млн. грн. (нинішнього року держбюджетом заплановано виділення половини цієї суми); іноземні інвестиції поки що не залучатимуться. Для порівняння: за розрахунками Держбуду України, щоб фінансова установа мала можливість надавати іпотечні кредити під 7-8% річних на термін до 30 років, її статутний фонд повинен становити близько 1 млрд. грн. До речі, на розвитку іпотеки позначиться і банальний чинник - відсутність відповідних обсягів будівництва. Нових квартир на ринку мало. Рівень будівництва нових будинків в Україні вже кілька років як завмер на позначці 6-6,5 млн. квадратних метрів, причому дві третини - це будинки в селі. Навіть у Києві до наявного фонду нових квартир щороку додається не більше 1% нових. За відсутності пропозиції недорогого житла дуже висока ймовірність, що будівельники використають іпотеку лише для того, аби обгрунтувати черговий ціновий ривок на житловому ринку. При цьому, як свідчить досвід Києва, обсяги будівництва квартир не збільшуватимуться.

У принципі, вже тепер 56,1% житлових кредитів видано на купівлю житла на вторинному ринку [12, 38]. Частка кредитування будівництва нового житла становить, за даними Української іпотечної асоціації, 11,7%, за даними банку «Аркада» - 18%. Хоча ставки за кредитами повільно знижуються: кредиті ставки в доларах знизилися з 18% на початку 2004 року до 12-14, у національній валюті - з 27 до 14-18% річних. Процентні ставки знижуються приблизно на 3 відсотка на рік. Але цифри все одно вражають. У результаті навіть п'ятирічні кредити супроводжуються переплатою за придбану в такий спосіб нерухомість на третину, а 10- чи 15-річний кредит означає, що квартира обійдеться вдвічі дорожче, ніж якби купували її відразу.

Державна іпотечна установа (ДІУ) має за основу проект стандартів надання іпотечних кредитів. В них передбачено, що ДІУ рефінансує банки під 80% вартості заставного майна. Передбачається "малазійський принцип" обов'язкового зворотного викупу ризикових кредитів. ДІУ виставляє обов'язкову умову, що при існуванні якихось ризиків банк може викупити або замінити ризиковий кредит. Маються на увазі кредити, за якими впродовж 3-4 місяців не проводяться обов'язкові проплати. Серед цінних паперів, що може випускати ДІУ законодавством передбачено три види цінних паперів для емісії ДІУ.

Перший вид -- корпоративні облігації. Обсяг їх емісії не може перевищувати розмір статутного фонду. Тобто ДІУ може випустити корпоративні облігації на суму 20 млн. грн. Попит на ці папери буде високим. На їх появу очікують кілька великих банків, наприклад, ЄБРР, з яким ДІУ вела переговори про купівлю паперів [6, 40].

Другий вид цінних паперів -- іпотечні облігації. Але поки що ДІУ не може їх випускати, оскільки система емісії іпотечних цінних паперів передбачена законодавством лише для комерційних банків, а можливість придбання іпотечних активів у законі не виписана. Крім того, ще не ухвалено закон «Про іпотечні цінні папери».

Третій вид -- іпотечні сертифікати. Але вкладення в ці папери, як вважають експерти, ризикованіші, ніж в іпотечні облігації. Утім, ДІУ емітуватиме і цей вид паперів. Володіючи 20 млн. грн., ДІУ зможе викупити активи у банків на суму 10-15 млн. грн. і під їх заставу випустити іпотечні сертифікати [8, 42].

Що стосується приблизних параметрів облігацій, що буде випускати ДІУ , то очікується, що спочатку термін їх обороту становитиме декілька років, надалі його будуть збільшувати до 10 років. Дохідність паперів визначить спостережна рада на підставі пропозицій НБУ, Мінекономіки, Мінфіну. Річ у тім, що для розрахунку ставки дохідності необхідно вибрати базу для індексу розрахунків -- інфляцію або середньозважену ставку за депозитами. Якщо інфляція в країні буде високою, то, визначаючи на її підставі ставку дохідності, ДІУ може зазнати великих збитків.

Високі відсоткові ставки за іпотечними кредитами, переважання короткострокових термінів кредитування, відсутність можливостей рефінансування кредитів дозволяють зробити висновок про те, що функціонуючі нині кредити у сфері придбання житлової нерухомості ринку не є іпотечними у сучасному розумінні цього слова. Подібна практика кредитування, за умов низької платоспроможності попиту основної маси населення України, не зможе змінити стан справ щодо забезпечення населення власним житлом на комерційних засадах.

Можна спрогнозувати діяльність іпотечного кредитування на майбутнє іпотечного кредитування у 2008 році на 60%, можливе зниження процентних ставок у національній валюті на 0,5-1%, при чому процентні ставки в іноземній валюті залежатимуть від доступності ресурсів на ринку й, можливо, залишаться незмінними. За даними дослідження УНІА іпотечний ринок у 2007 році залишається одним з найбільш динамічних та перспективних сегментів кредитування в Україні. Темпи іпотечного кредитування дорівнюють 110%, а станом на 1.01.2008 загальний іпотечний портфель банків досяг позначки 57,2 млрд. грн. або 9% від ВВП за орієнтовною оцінкою. Лідерство зберіг Укрсиббанк з ринковою часткою 18,2%, друге місце посідає Райффайзен Банк Аваль - 14,4%, третє - Укрсоцбанк - 13,0%, четверту і п`яту сходинки поділили ОТР та Приватбанк з ринковими частками 7,6% і 6,9% відповідно. Щодо географії іпотечного ринку, 61,6% іпотечного капіталу зосереджено у 5 регіонах - Києві та Київській області (27,4%), Одеській (14,7%), Дніпропетровській (8,8%), Донецькій (5,6%) та Харківській (4,9%) областях. Ставки по житлових іпотечних кредитах в національній валюті зменшились на 2,1%, в доларах США - зросли на 0,7%, в євро - зросли на 0,75%. Строки кредитування збільшились до 30 років у порівнянні із 2006 р., коли житло кредитувалось переважно на 20 років.

Діяльність державної іпотечної установи на ринку іпотечного кредитування позитивно відобразилася на динаміці відсоткових ставок, за якими комерційні банки видають кредити населенню України на купівлю житла [9, 6]. Про це свідчать оновлені індекси іпотечного кредитування, розрахунок яких було запроваджено Державною іпотечною установою наприкінці вересня поточного року. Станом на 22 листопада 2007 року Індекс іпотечного кредитування Держаної іпотечної установи (кредити, що надаються банками - партнерами згідно  Стандартів ДІУ) з урахуванням банківських комісій, зменшився та склав 12,37% відсотків річних у національній валюті, тоді як попередній індекс було зафіксовано на рівні 13,23%. Нині українські банки видають іпотечні кредити на термін від 5 до 30 років. Відповідно до законодавства, ви маєте право достроково повернути банку кредит - прослідкуйте, щоб це ваше право було зафіксовано в тексті кредитного договору. Ставки за банківськими іпотечними кредитами становлять нині в середньому 12-13% річних у доларах США та 14-15% річних у гривнях. За оформлення кредиту комісія складає 0,5-2% від його розміру. При оформленні іпотечного кредиту предмет застави необхідно застрахувати, така послуга коштує в 0,3-0,5% від вартості застави на рік

На 01.01.2008 року іпотечний ринок України трохи більший за 5% ВВП. До 2011 року, експерти сподіваються, що ця цифра сягне, як мінімум, 25%. Для цього є всі підстави. У нас зростає ВВП, зростають реальні доходи населення. Західних країнах вважалося цілком нормальним, якщо людина живе у орендованій квартирі. У нас же це вважається ненормальним -- і це не економічна, а більше психологічна причина надзвичайно високого попиту на житло, що сприяє зростанню цін. З одного боку, воно впливає на ринок будівництва. А це -- будівельні матеріали, на які завжди є високий попит [8, 41].

Тому ця галузь інтенсивно розвивається і має хороші перспективи на майбутнє. З іншого боку, платити чи не платити за іпотечні кредити залежить від реальних доходів населення. Це інший макроекономічний фактор, який впливає вже на ринок іпотечного кредитування, а не навпаки.

ВИСНОВКИ