Особенности рынка недвижимости

Размещено на http://www.allbest.ru/

1. Особенности рынка недвижимости. Рынок жилья и нежилых помещений

Особенности рынка недвижимости.

Рынок недвижимости - это механизм, обеспечивающий взаимодействие физических или юридических лиц с целью обмена имеющихся прав на недвижимость на деньги либо другие активы. Рынок недвижимости является составной частью рынка инвестиций и представляет его реальный сектор, функционирующий параллельно с сектором финансовых инвестиций.

Реальный сектор инвестиционного рынка делится, в свою очередь, на имущественные вложения и вложения в недвижимость. Имущественные вложения -- это вложения в вещественные активы компаний или личное реальное имущество (товарные запасы, драгоценные камни и металлы, коллекционные товары и др.). Недвижимость -- это земля, постройки и все, что постоянно «привязано» к земле.

Недвижимость рассматривается как один из способов помещения капитала, обеспечивающий сохранение (возрастание) стоимости капитала и получение положительной величины текущего дохода. Сделки с недвижимостью содержат все элементы инвестиционного процесса и требуют определения срока вложения, его размера, формы и уровня риска, с которым оно сопряжено. Вложения капитала в недвижимость совершаются на основе рыночной цены, уравновешивающей интересы продавцов и покупателей.

Неотъемлемым условием определения рыночной стоимости недвижимости является анализ особенностей функционирования рынка недвижимости, которые оказывают существенное влияние на поток доходов за период владения, уровень риска инвестирования и возможную цену продажи объекта недвижимости на конкретную дату в будущем, являющихся информационным обеспечением доходного подхода. Учет специфики рынка недвижимости позволит более обоснованно оценить текущее влияние основных ценообразующих параметров на величину стоимости по аналогам и оцениваемому объекту в рамках рыночного подхода. Кроме того, определение инвестиционной привлекательности недвижимости, как объекта для инвестирования (если оценка заказывается потенциальным инвестором), требует обязательного прогнозирования тенденций развития рынка недвижимости. Знание оценщиком сегмента рынка конкретного объекта недвижимости позволяет ему выработать критерии для изучения, отбора и интерпретации сопоставимости других объектов недвижимости.

Сравнительный анализ характеристик рынка недвижимости и прочих секторов инвестиционного рынка (финансовый, товарный и др.) позволяет определить ряд наиболее существенных различий. Рынки недвижимости отличаются от других рынков экономическими характеристиками и эффективностью по таким наиболее существенные параметрам, как:

- товар

- формирование цены

- способы финансирования сделки

- степень ликвидности.

- баланс спроса и предложения.

- число потенциальных покупателей.

- информированность участников сделки.

- методы регулирования.

- надежность прогнозирования рыночной ситуации.

Параметры сравнения

Товар. Эффективность рынка зависит от находящихся в обороте товаров. Земельные участки, составляющие основу недвижимости, отличаются уникальностью и фиксированным местоположением, хотя в экономическом плане некоторые участки земли могут быть аналогичными и взаимозаменяемыми. Строения, расположенные на земельных участках, отличаются локальной закрепленностью, использованием их места создания, длительным процессом создания, большой единичной стоимостью и др.

Формирование цены. Цена на объект недвижимости как единицы инвестирования относительно высокая, поэтому круг ее покупателей ограничен. На рынке недвижимости цена также является результатом взаимодействия спроса и предложения и изменений рыночной активности, однако, в отличие от эффективного рынка, цены на сходную по потребительским свойствам недвижимость не являются едиными. Другой отличительной чертой цены на недвижимость является ее нестабильность.

Способы финансирования сделки. Высокая единичная цена на объект недвижимости, длительный срок экономической жизни, прогно-зируемость генерируемых недвижимостью доходов и рисков являются объективными предпосылками использования для сделок заемных средств. Поэтому возможность финансирования за счет кредита на экономически выгодных условиях влияют на решение о покупке недвижимости и, в конечном счете, на активность рынка недвижимости.

Степень ликвидности. Недвижимость как инвестиционный инструмент труднореализуема и в определенных ситуациях неликвидна. Это связано с тем, что покупка недвижимости связана с крупными затратами, а покупатель, как правило, не имеет доступа к альтернативным источникам финансирования, кроме того, недвижимость имеет фиксированное местоположение, поэтому предложение не может быстро адаптироваться к потребностям рынка.

Баланс спроса и предложения. Баланс спроса и предложения, обеспечиваемый конкуренцией, на рынках недвижимости достигается редко. Предложение конкретного вида недвижимости обычно отстает от рыночного спроса, так как достигается либо строительством новой недвижимости, либо реконструкцией имеющейся. Сложность, инертность и длительный срок строительного процесса может привести к возникновению не рыночного равновесия, а избыточного предложения. Если спрос на недвижимость резко увеличивается, дополнительное предложение не может быть обеспечено быстро. При снижении спроса избыточное предложение также не может быть поглощено рынком быстро.

Число потенциальных покупателей. Свободная конкурентная рыночная среда создается большим числом покупателей и продавцов, каждый из которых не контролирует достаточно большую долю рынка, чтобы оказывать существенное влияние на цену. В одно и то же время на конкретном сегменте рынка недвижимости (назначение, ценовой диапазон, географический район) обычно действует ограниченное число покупателей и продавцов. Высокие цены на недвижимость диктуют уровень покупательной способности, поэтому рынки недвижимости чутко реагируют на изменение таких экономических индикаторов, как уровень и стабильность доходов, занятость трудоспособного населения, его миграция и т.д.

Информированность участников сделки о состоянии рынка, поведении других участников рынка, рыночной активности, качестве товара и его заменяемости, о цене предложения и сделках для конкретной недвижимости или подобных объектов недвижимости гораздо ниже уровня эффективных рынков. У большинства людей отсутствует опыт сделок с недвижимостью из-за их редкости, с другой стороны, покупатели настаивают на неразглашении сведений о сделке.

Методы регулирования. Рынок недвижимости не обладает такой характерной чертой эффективного рынка, как саморегулирование, основанное на открытой и свободной конкуренции. Рынки недвижимости регулируются федеральными, региональными и местными законами относительно прав собственности и процедуры купли-продажи.

Надежность прогнозирования рыночной ситуации. Несовершенство и неэффективность рынков недвижимости не позволяют сделать правильный прогноз поведения рынка. В связи с тем что рынок недвижимости специфичен по своему функционированию, в первую очередь оценщики должны анализировать те факторы, которые делают его неэффективным. Это реакция участников рынка на конкретные характеристики недвижимости и внешние факторы, определяющие ее стоимость.

Определение рынка недвижимости как механизма эффективного взаимодействия физических или юридических лиц с целью обмена имеющихся прав на недвижимость, на другие активы требует выявления его участников, их роли и функций. Участники рынка - это группа лиц или компаний, которые вступают в отношения друг с другом с целью осуществления операций с недвижимостью:

- покупатели

- продавцы

- арендаторы

- арендодатели

- кредитные учреждения

- заемщики

- девелоперы

- строитель

- менеджер

- владельцы

- инвесторы.

Характер взаимоотношений между перечисленными группами достаточно сложный и не всегда прямой, поскольку какой-либо участник может выступать посредником от группы. Действия всех участников рынка подчинены ожидаемым доходам, которые зависят от прогнозируемых тенденций использования недвижимость.

Типы инвесторов. Инвесторы, вкладывающие капитал в недвижимость, различаются по целям инвестирования и используемым источникам финансирования.

Основные цели инвестирования:

1. Личное использование.

2. Сдача в аренду

3. Экономическое (производственное) использование

4. Спекуляция (приобретение с целью перепродажи)

5. Приобретение для последующего развития.

Способы финансирования

1. Использование только собственного капитала

2. Использование смешанного финансирования.

Различают следующие сегменты рынка недвижимости:

- рынок жилья;

- рынок коммерческой недвижимости;

- рынок земельных участков.

Рынок жилья. Бесплатная приватизация жилья за короткий срок создала широкую прослойку собственников - владельцев квартир и комнат из муниципального и ведомственного жилого фонда.

Действовавшая ранее распределительная система жилья привела к невысокой дифференциации групп населения и социальных слоев по обеспеченности жильем. Острый дефицит жилья - хроническое явление для России. В настоящее время жилищную проблему усугубляет постоянный приток беженцев и вынужденных мигрантов из стран ближнего зарубежья. В то же время переход на рыночные отношения привел к сокращению жилищного строительства за счет государственного бюджета, который ранее был основным источником капиталовложений в жилищное строительство.

Большая потребность в жилье существует при одновременно низком среднем уровне доходов современной российской семьи, что не позволяет большей части населения, имеющего низкие и средние доходы, претендовать на покупку.

Основную группу покупателей, формирующих в настоящее время спрос на жилье, составляет 4-6% населения, в которую входят семьи с высокими доходами. Следовательно, как только начнется устойчивое развитие экономики, станет повышаться благосостояние россиян, ускоренными темпами начнется рост спроса населения на жилье.

Рынок жилья в свою очередь подразделяется на рынок городского жилья и рынок загородного жилья.

Городской жилой фонд делится на несколько групп, учитывающих характер застройки: жилье низкого качества, типовое жилье, застройка сталинских времен, дома улучшенной планировки, элитное жилье. При этом качество жилья и его местоположение являются основными параметрами, влияющими на спрос на рынке жилья и учитываемыми в ценах на жилье.

Формирование рынка загородного жилья связано со снятием ограничений на индивидуальное загородное строительство. Несмотря на сложную экономическую ситуацию в стране рост достаточно зажиточной прослойки населения активизировал спрос на загородные дома, коттеджи. Спрос на загородное жилье зависит от месторасположения (предпочтение отдается ближайшему пригороду, направлению от города, наличию современных коммуникаций (электричество, газ, канализация, водопровод, телефон), близость мест отдыха (водоемы, лес), обеспечение личной безопасности и сохранности имущества.

Основные составляющие на рынке загородного жилья: новое строительство (застройка), старая застройка, незавершенное строительство. На всплеск деловой активности на этом рынке влияет время года (осень - затухание рынка, весна-лето - период подъема).

Рынок коммерческой недвижимости. Рынок нежилых помещений, или рынок коммерческой недвижимости, стал формироваться в связи с приватизацией предприятий, он гораздо меньше, чем рынок жилья, количество проводимых операций невелико, но в связи с высокой стоимостью объектов является привлекательным для структур, работающих на данном рынке.

На рынке коммерческой недвижимости преобладают сделки аренды, а не купли-продажи или мены, как на рынке жилья. Рынок имеет большие перспективы и резервы для своего развития, особенно в крупных городах, но развивается медленно. Приобретая права на аренду нежилых помещений у муниципального фонда, арендаторы обязаны проводить за свой счет текущий ремонт, благоустраивать прилегающую территорию и т. д. Величина арендной ставки зависит от типа и месторасположения помещения, наличия отдельного входа, охраны, мест для парковки автомобилей, количества телефонных линий, близости к основным городским магистралям, удобства подъезда.

Этот рынок подразделяется на несколько сегментов, которые дифференцируются по функциональному назначению: офисные, торговые, складские, производственные.

Рынок офисных помещений. На рынке офисов сформировалось три основных сектора:

Первый сектор - престижные офисы, соответствующие мировым стандартам для административных помещений. Арендная ставка в таких помещениях очень высокая. По этой причине некоторые российские предприниматели часто арендуют первоклассные офисы за рубежом по более доступным ценам.

Второй сектор образуют офисы, находящиеся в хорошо отделанных и оборудованных помещениях, а иногда и в расселенных и качественно отремонтированных квартирах большого размера. Арендные ставки здесь приемлемы для успешно работающих фирм, на этом секторе наблюдается активный спрос, который постоянно растет.

Третий сектор составляют помещения в зданиях муниципального и ведомственного нежилого фонда, государственных предприятий (в основном научных учреждений), кооперативных и частных предприятий. Это помещения без отделки и ремонта и сопутствующих услуг. Арендные ставки здесь невысокие.

Рынок офисных помещений имеет хорошую перспективу для своего развития, так как свобода ведения предпринимательской деятельности ведет к созданию все новых предпринимательских структур, нуждающихся в помещениях для их функционирования.

Рынок торговых помещений. Главным фактором успешной деятельности предприятий торговли является выгодное месторасположение, именно оно определяет объем товарооборота. Наибольшим спросом пользуются торговые помещения, расположенные рядом с главными транспортными узлами, станциями различных видов сообщения. Преобладающей формой сделок на рынке торговых помещении в центре города является купля-продажа торговых помещений, за пределами центра -- аренда помещений. Ставки арендной платы в центре и на окраине отличаются в несколько раз. Как показывает практика, в Москве, например, ставки арендной платы становятся недоступными для российских торговых фирм, продающих дешевые товары для населения. Их место занимают фешенебельные магазины. Многие покупатели сначала берут торговое предприятие в аренду, чтобы проверить, пойдет или нет торговля в данном месте, а затем покупают его. Получает развитие практика, когда арендуется земельный участок, на котором осуществляется торговля с автомашин или из контейнеров.

Рынок складских помещений. Динамично развивающимся сегментом рынка недвижимости является рынок складских помещений. Для него характерна стабильность, устойчивость спроса и предложения, цен. На рынке предлагаются специализированные склады, оснащенные погрузо-разгрузочной техникой, отапливаемые, имеющие надежную охрану ангары, подвальные и полуподвальные помещения в административных зданиях и др. Особо выделяются таможенные склады.

В настоящее время применяются следующие основные формы предоставления складских помещений: аренда, ответственное хранение груза, ответственное хранение со страхованием.

Ставки арендной платы на рынке складских помещений дифференцированы в зависимости от степени автоматизации склада и наличия специального оборудования, месторасположения склада, удаленности от транспортных узлов. Предложение на рынке складов имеет тенденцию роста. Затраты на складское хозяйство значительно ниже затрат на жилье, офисные помещения. Увеличение потребности на складские объекты по мере увеличивающегося числа хозяйствующих субъектов будет предъявлять гарантированный спрос на складские помещения.

Рынок промышленной недвижимости. Для вновь образующихся производственных структур, для перепрофилирования действующих нужны производственные площади. Большая часть производственных площадей предлагается в долгосрочную аренду. Требования к производственным помещениям зависят от специфики и технологии производства, требований по пожарной и экологической безопасности. В связи с продолжающимся экономическим кризисом продажа предприятий как имущественных комплексов не получила широкого распространения. Из-за несовершенства методической базы и опасений социального характера пока не распространяется процедура банкротств.

Наибольший интерес деловые круги проявляют к промышленной недвижимости, расположенной в регионах, из-за значительной дешевизны. Перспектива этого рынка зависит от перспективы развития национальной экономики.

Рынок земельных участков. Во многих странах земля является одной из основных ценностей, обращающихся на рынке недвижимости. В России рынок земельных участков только начинает складываться. Имеют место операции с садово-огородными участками, дачными участками, небольшое число операций с землями выкупленных предприятий.

Общее число сделок по купле-продаже земельных участков, обмену, дарению и др. увеличивается. Купля-продажа и передача по наследству являются наиболее распространенными сделками с земельными участками.

Спрос и цена реализуемых участков зависят от назначения участка (под жилую застройку, для садоводства, для крестьянского хозяйства), удаленности от города, престижности местности, наличия поблизости водоемов, леса.

Становление земельного рынка, формирование рыночных цен на земельные участки происходит, однако, недостаточными темпами, что объясняется несовершенством правовой базы и действующего механизма земельных отношений.

В зависимости от законодательной базы, условий финансирования, форм владения рынок недвижимости постоянно претерпевает изменения и является уникальным для каждой страны, региона, города.

спрос жилье ипотека сделка

2. Ипотечное кредитование

Механизм ипотечного кредитования представляет собой совокупность следующих элементов или разнородных средств: субъекты ипотечного кредитования, объект залога (недвижимость), отношения, возникающие при заключении договора ипотеки, правовые последствия исполнения и неисполнения (или ненадлежащего) исполнения обязательства. Организация ипотечного кредитования представляет собой процесс реализации намерений субъектов заключить соответствующий договор об ипотеке.

В соответствии с Постановлением Правительства РФ от 26.08.96 N 1010 "Об Агентстве по ипотечному жилищному кредитованию", Постановлением Правительства РФ от 25.08.2001 № 628 "Об утверждении Правил предоставления государственных гарантий Российской Федерации по заимствованиям ОАО "АИЖК" задачами Агентства являются, в частности, содействие становлению рынка ипотечного кредитования; разработка и внедрение единых стандартов, норм и процедур долгосрочного ипотечного кредитования с целью снижения рисков всех участников рынка и увеличения доступности кредитных ресурсов для заемщиков; направление собственных средств и привлеченных инвестиционных ресурсов на рефинансирование организаций, предоставляющих ипотечные кредиты и займы, путем приобретения прав требования по этим ипотечным кредитам и займам, выданным на приобретение (строительство) жилых домов и помещений и обеспеченным ипотекой, покупки закладных, а также рефинансирование в иных формах; направление средств на предоставление займов как организациям с целью выдачи физическим лицам кредитов (займов), так и непосредственно физическим лицам на приобретение (строительство) жилых помещений, привлечение денежных средств путем выпуска и/или организации выпуска ценных бумаг и/или иных финансовых инструментов, обязательства по которым обеспечены ипотечным покрытием.

Ипотечные кредиты предоставляются на основе оценки платежеспособности и кредитоспособности заемщика в соответствии с требованиями и условиями кредитования. По договору об ипотеке кредитор становится залогодержателем, что дает ему возможность в случае неисполнения заемщиком обязательства по кредитному договору получить удовлетворение из стоимости заложенного жилого помещения преимущественно перед другими кредиторами залогодателя.

Обычный набор документов, устанавливаемых банками для получения ипотечного кредита на покупку жилья, включает: копию паспорта заемщика, копии документа, являющегося основанием для регистрации постоянного места жительства заемщика, копии документов об образовании, документы, подтверждающие семейное положение заемщика, паспортные данные всех несовершеннолетних членов семьи заемщика, выписку из домовой книги по месту постоянной регистрации заемщика, копию финансового лицевого счета жилого помещения, служащего местом регистрации заемщика. В случае принятия положительного решения банком о выдаче кредита для заключения договора в банк, который будет предоставлять ипотечный кредит, необходимо представить правоустанавливающие документы на жилое помещение (копия свидетельства о праве собственности на жилое помещение продавца или договор участия в долевом строительстве), документы из БТИ (экспликация и поэтажный план, заключение профессионального оценщика о стоимости жилого помещения и т.д.).

Кроме того, обычно банки требуют заключения сразу нескольких договоров страхования: договоров страхования жизни и здоровья заемщика, страхования жилого помещения и так называемого титульного страхования (в последнем случае страховой риск заключается в том, что существует возможность оспаривания сделки по приобретению недвижимости со стороны третьих лиц).

Залогодержателем выступает банк, иная кредитная организация, либо юридическое лицо, предоставившие кредит или целевой заем на приобретение или строительство жилого дома или квартиры. К числу кредиторов или операторов вторичного рынка в соответствии с Концепцией развития системы ипотечного жилищного кредитования в РФ относятся, например, пенсионные фонды, страховые компании, инвестиционные банки, паевые инвестиционные фонды (ст. 814 ГК) Такой договор заключается с условием использования заемщиком полученных средств на определенные цели. При этом заемщик обязан обеспечить возможность осуществления займодавцем контроля за целевым использованием суммы займа.

Ипотека - форма имущественного обеспечения, залог.

Характерные черты ипотеки:

- предметом ипотеки является недвижимое имущество

- предмет ипотеки остается во владении должника, должник остается собственником, пользователем и владельцем этого имущества

- договор кредитора и должника об ипотеке оформляется закладной, которая подлежит гос регистрации

- при значительном превышении стоимости залога над суммой кредита должник имеет возможность взять другие кредиты под эту же недвижимость

- при неисполнении должником своих обязательств кредитор имеет право требовать продажи заложенного имущества с публичных торгов

Договоры, которые могут быть обеспечены ипотекой: аренды, купли-продажи, подряда.

Ипотека, как залог, обеспечена покрывать уплату основной суммы долга, проценты по кредиту и определенные суммы, причитающиеся кредитору (в случае ненадлежащего исполнения заемщиком обязательств, возникающие убытки, штрафы; расходы, связанные с реализацией; судебные издержки)

Недвижимое имущество:

- земельные участки

- предприятия, здания, сооружения, которые используются в предпринимательской деятельности

- жилые дома, квартиры, комнаты, дачи, садовые дома и другие строения потребительского назначения

- космические объекты, воздушные и морские суда

- незавершенное строительство

Классификация ипотечного кредита:

- по объекту недвижимости - в зависимости от предмета ипотеки

- по целям кредитования (жилищное кредитование: на приобретение, на строительство, реконструкцию, ремонт, на строительство; на расширение производства, на развитие сельского хозяйства, на разработку участка)

- по виду кредитора (банковские и небанковские ипотечные кредиты; государственный, частный или общественный; универсальный или специализированный)

- по форме предоставления кредита (ипотечный кредит, предоставляемый разовым платежом или в виде кредитной линии)

- по способу предоставления кредита. Относится к жилищному кредитованию. Немецкая модель: заемщик к определенному моменту времени обязана накопить определенную сумму денег (40-50%) и только после этого он может взять кредит. Американская модель: заемщик вносит от 20 до 30% суммы, остальная часть покрывается в виде кредита, причем первоначальный взнос может быть не только в виде денежных средств

- по виду источника средств кредитора (если в качестве кредитора выступает ипотечный банк, то источник средств - выпуск ипотечных облигаций, если это универсальный банк, то это привлеченные или собственный средства, если это строй сберкассы, то это накопления клиентов, если это кредитные учреждения, то они имеют соглашения либо с ипотечными банками, либо с ипотечными агентствами и источником средств является продажа закладных ипотечному агенту или банку)

- по способу погашения долга (ипотечные кредиты, уплачиваемы разовым платежом и периодическими платежами)

- по виду платежей по способу амортизации долга (постоянный ипотечный кредит самоамортизируемый; ипотечный кредит с переменными выплатами (с «шаровыми» выплатами, с фиксированными выплатами основной суммы долга и с нарастающими платежами); ипотечные кредиты с индексацией долга)

- по виду процентной ставки (с фиксированной, с переменной)

- по возможности досрочного погашения (с правом досрочного погашения, без права, с правом досрочного погашения при условии уплаты штрафа)

- по величине первоначального взноса

Ипотечное кредитование - система финасово-экономических отношений, возникающих по поводу организации, продажи и обслуживания ипотечного кредита.

Список литературы

Горемыкин В.А. Российский земельный рынок Учебное и практическое пособие. - М.: ИНФРА-М, 1996

Оценка объектов недвижимости: теоретические и практические аспекты/Под ред. В.В. Григорьева. - М.: ИНФРА-М, 1997

Харисон Г. Оценка недвижимости. Учебное пособие. - М.: РОО, 1994

Размещено на Allbest.ur