Исследование рынка жилищной недвижимости (на примере республики Казахстан и г. Костанай)

Размещено на http://www.allbest.ru/

Размещено на http://www.allbest.ru/

ВВЕДЕНИЕ

Рынок недвижимости и уровень его развития характеризует развитие национальной экономики. В Казахстане, трансформация экономики которого в сторону рыночных отношений началась с 1992 г., рынок недвижимости стал создаваться в условиях спада производства, отсутствия необходимых экономических и правовых норм. Основой создания этого рынка стали приватизация и разгосударствление, которые привели к перераспределению большей части государственной собственности в частное владение. Сложность этих процессов стала препятствием к быстрому развитию рынка недвижимости.

Реформы, проводимые правительством Казахстана, позволили республике в относительно короткий промежуток времени прочно занять позиции страны со стабильной экономической и социальной ситуацией, создать благоприятные условия для развития всех отраслей экономики. Одной из приоритетных сфер экономики, являющейся своеобразным ее «локомотивом», является строительство, и в частности строительство жилья. Жилищный вопрос - это, если не самый актуальный в системе жизненных потребностей человека, то, по крайней мере, входящий в первую тройку. Для Казахстана, и для г.Костаная в частности, решение жилищной проблемы - одна из ключевых социально-экономических задач. Однако решение этой проблемы представляет большую сложность, так как это живой, постоянно изменяющийся, бесконечный процесс, который включает: воссоздание изнашивающегося, разрушающегося жилищного фонда; обеспечение жильём населения, численность которого в долгосрочной перспективе растёт; освоение новых территорий с неразвитой инфраструктурой.

В условиях платности получения жилья, то есть в условиях рынка, жилищная проблема не только осталась нерешенной, но и переросла в жилищный кризис. В течение девяти лет до 2000 года доля строительства жилья за счет государственных средств стабильно снижалась, происходило значительное падение платежеспособного спроса населения; построенное в советское время жилье изнашивалось, а средств на его восстановление или поддержание государство также не выделяло; часть жилищного фонда была выкуплена и переоборудована под магазины, аптеки и парикмахерские. Все это привело к диспропорции между возрастающим спросом и отсутствием предложения.

Главные же препятствия на пути преодоления этого кризиса были связаны с финансовыми проблемами: дефицитом финансовых ресурсов экономики вообще и жилищного строительства в частности и отсутствием эффективного механизма привлечения инвестиций. Эти проблемы, преимущественно финансовые, возникли потому, что в стране в целом имелся в наличии немалый, но не задействованный в силу экономического спада потенциал строительной индустрии, обеспечивающий в совсем недавнем прошлом значительные объёмы возведения жилья.

Отсутствие государственной поддержки в решении жилищных проблем заставило население, имеющее достаточные сбережения, строить индивидуальное жилье за счет собственных средств. Возросший спрос не мог также не подстегнуть предпринимателей вкладывать средства в строительство жилья, особенно полуэлитного и элитного, которое имело платежеспособный спрос и было высокодоходным вложением капитала.

Однако при существующих нестабильности и высоких политических и экономических рисках, прежде всего инфляционных, рыночный механизм не всегда удовлетворительно решал задачи долгосрочного инвестирования, которого требует для своего развития жилищный рынок. Поэтому в строительстве жилья необходима была активная, а главное - системная политика государства, но не разрушающая сам рынок, а дополняющая, корректирующая, регулирующая его. В связи с этим, в 2000 году была разработана и принята Концепция долгосрочного финансирования жилищного строительства и развития системы ипотечного кредитования в РК, а в 2009 году была утверждена Государственная программа развития жилищного строительства на 2010-2007 годы, основная цель которой - это решение множества проблем жилищного строительства, обеспечивающее доступность жилья широким слоям населения.

Актуальность темы диссертационного исследования обусловлена прежде всего:

- высокой социальной значимостью жилья как товара, удовлетворяющего одну из самых насущных потребностей человека, потребность в жилище, право на которое, помимо всего прочего, закреплено в Конституции Республики Казахстан;

- наличием существенных социально-экономических противоречий в жилищной сфере, заключающихся в несоответствии возможностей жилищной экономики Казахстана потребностям населения в жилье;

- значительным мультипликативным эффектом нового жилищного строительства для национальной экономики в целом;

- сложностью прогнозирования развития рынка жилищной недвижимости;

- отсутствием полной и достоверной информации об обеспеченности жильем различных слоев населения;

- необходимостью поиска путей привлечения весьма значительных объёмов жилищных инвестиций и способов повышения экономической мобильности жилья, то есть путей создания экономических условий межотраслевого и межрегионального переливов капитала в соответствующие жилищные рынки;

- увеличением банковских и финансовых рисков из-за быстрого роста ипотечных займов.

Таким образом, стремительное развитие рынка жилищной недвижимости, оказывающее положительное влияние на развитие экономики республики в целом, становится все более привлекательным направлением для инвестиций и, одновременно, создает угрозы устойчивости финансовой системы. Поэтому потребность в разработке эффективного механизма прогнозирования, способствующего определению основных диспропорций в структуре спроса и предложения, обусловили актуальность данного исследования. Анализ и прогнозирование развития рынка жилищной недвижимости приведен на примере г.Костаная как самого динамично развивающегося мегаполиса Казахстана.

Аналитиками и экспертами по недвижимости в различных статьях в последнее время высказывается много различных предположений и догадок о перегретости рынка жилья, о возможном обвальном падении цен, о вероятном банкротстве банков и финансовых учреждений, работающих на ипотечном рынке. При этом все эти выводы делаются в основном исходя из соображений наблюдающегося на протяжении последних лет роста цен на жилье. Насколько эти выводы обоснованы, и существуют ли способы прогнозирования перегретости рынка жилья - эти вопросы послужили поводом для более глубокого изучения данной проблемы. Сложность в ее решении состоит в том, что рынок жилья - это один из самых закрытых рынков, застройщики, также как и риэлтеры, не хотят предоставлять информацию о действительном спросе на жилье, они действуют, исходя из собственной выгоды. Отсутствие достоверной информации приводит к догадкам и предположениям и препятствует возможности системного анализа развития рынка жилья. Кроме того, высказываемые данными субъектами рынка прогнозы о дальнейшем росте цен на жилье, носят субъективный характер, так как могут быть направлены на стимулирование инвестиционного спроса, который не отражает реальный спрос, а это ведёт к искажению целей жилищной политики и её приоритетов.

Актуальность проблемы и недостаточность её научной разработанности предопределили выбор темы, обусловили цель и задачи исследования.

Целью исследования является исследование и оценка современного состояния рынка жилищной недвижимости и определение путей его дальнейшего развития.

В соответствии с целью исследования в диссертационной работе предполагается решить следующие взаимосвязанные задачи:

- провести анализ динамики развития рынка недвижимости Казахстана и г. Костаная;

- осуществить системный анализ жилищного рынка и внешней экономической среды;

- исследовать экономические отношения основных субъектов жилищного рынка;

- сформулировать модель механизма прогнозирования развития жилищного рынка;

- исследовать влияние ипотечного кредитования на развитие рынка жилья;

- изучить необходимость ужесточения требований к банкам, выдающих ипотечные займы.

В качестве объекта исследования выступает жилищный рынок, представленный первичным и вторичным рынками жилья.

Предметом исследования являются особенности развития жилищного рынка и их оценка в целях обеспечения экономического роста и наиболее полного удовлетворения жилищных потребностей населения.

Методологические основы исследования. Теоретической и методологической основой магистерской диссертационной работы послужили труды отечественных и зарубежных ученых, источники энциклопедического характера по вопросам экономики, периодическая литература, ресурсы глобальной информационной системы ИНТЕРНЕТ.

В работе использованы законодательные и нормативные акты, регулирующие рынок недвижимости Республики Казахстан.

Объем и структура исследования. Дипломная работа состоит из введения, трех глав, заключения, списка использованной литературы, содержит 10 таблицу, 14 рисунков, список литературы из 32 источников.

В данной магистерской диссертации изучены и проанализированы различные аспекты рынка недвижимости в 3-х главах:

В первой главе рассматриваются основные понятия и определения рынка недвижимости, изучаются его виды, классификация, структура и жизненный цикл.

Вторая глава посвящена исследованиям особенностей и закономерностей развития рынка жилищной недвижимости в Республике Казахстан и в г.Костаная. Данная глава содержит анализ социально-экономических факторов, влияющих на развитие рынка жилищной недвижимости.

В третьей главе описываются проблемы дальнейшего развития рынка жилищной недвижимости и определяются перспективы их решения с точки зрения возможностей прогнозирования.

1. Теоретические аспекты и сущность основных категорий рынка недвижимости

спрос предложение цена жилье

1.1 Рынок недвижимости - как экономическая категория

Деление имущества на движимое и недвижимое берет свое начало со времен римского права, и общеизвестно, что недвижимое имущество является базой, без которой невозможно существование ни одного развитого общества и государства.

В соответствии с Гражданским кодексом Республики Казахстан (ст. 117) К недвижимому имуществу (недвижимости) относятся: земельные участки, здания, сооружения, многолетние насаждения и иное имущество, прочно связанное с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно.

Таким образом, к отличительной особенности недвижимости относится ее неразрывная связь с землей (при этом сами по себе земельные участки также рассматриваются в качестве недвижимости), что в свою очередь предполагает ее значительную стоимость. Вне связи с земельными участками недвижимые объекты теряют обычное назначение и соответственно понижаются в цене.

Объекты недвижимости обладают родовыми признаками, которые позволяют отличить их от движимых объектов. Это:

1) Стационарность, неподвижность. Признак, о котором упоминается выше.

2) Материальность. Следует отметить тот факт, что недвижимость всегда функционирует в натурально-вещественной и стоимостной формах. Физические характеристики объекта недвижимости включают, например, данные о его размерах и форме, о подъездных путях, коммунальных услугах, поверхности и подпочвенном слое, ландшафте и т.д. Совокупность этих характеристик определяет полезность объекта, которая и составляет основу стоимости недвижимости. Здесь также следует заметить, что недвижимость является одним из немногих товаров, стоимость которых не только практически всегда стабильна, но и имеет тенденцию к постепенному росту с течением времени.

3) Долговечность недвижимости практически выше долговечности всех иных товаров, кроме отдельных видов драгоценных камней и изделий из редких металлов.

Кроме основных родовых признаков недвижимости, можно выделить и частные признаки, которые определяются конкретными показателями в зависимости от вида объектов недвижимости. Практически невозможно говорить о двух одинаковых квартирах, о двух одинаковых участках, о двух одинаковых строениях, т.к. у них будут обязательно различия в расположении по отношению к другим объектам недвижимости, к инфраструктуре и даже к сторонам света, что показывает разнородность, уникальность и неповторимость каждого объекта недвижимости.

Понятие рынок недвижимости возникло относительно недавно. Категория «рынок» в экономическом ракурсе представляет собой механизм, сводящий воедино продавцов и покупателей, реализующий единовременно спрос и предложение при помощи товара, в качестве которого может выступать все, что реализуется за деньги. Таким образом, рынок - это тот механизм, который организует товарно-денежный обмен между всеми участниками, товарно-денежных отношений.

Рынок недвижимости, при этом, становится одним из элементов общего понятия «рынок» и может выступать как его составной частью, так и отдельным видом рынка со всеми своими специфичными чертами, характеристиками и категориями. Его реальное состояние и возможности развития играют огромную роль для экономики любой страны. В этом отношении Казахстан не является исключением и подчиняется общим законам функционирования рыночной экономики.

Одновременно рынок недвижимости представляет собой совокупность региональных и локальных рынков, существенно отличающихся друг от друга по уровню цен, риска, эффективности инвестиций в недвижимость и т.д.

Широта и динамичность развития рынка недвижимости зависит от качества и завершенности нормативных и законодательных актов страны регулирующих этот рынок.

Рынок недвижимости - важнейший элемент любой экономики и мирового капитала. На его долю приходится более 50% мирового богатства. Все другие виды бизнеса, так или иначе, в определенной степени связаны с недвижимостью.

Таким образом, рынок недвижимости можно охарактеризовать как сферу вложения капитала в объекты недвижимости и систему экономических отношений, возникающих при операциях с недвижимостью. Такие отношения проявляются между инвесторами в процессе купли-продажи недвижимости, ипотеки, сдачи объектов недвижимости в аренду и т.д.

Купля-продажа объектов недвижимости -- это не просто купля-продажа товара, а движение капитала, т.е. стоимости, приносящей доход. Средства, вложенные в недвижимость, защищены от инфляции наибольшим способом. Одновременно они могут стать причиной спекулятивных сделок или быть связанными с ограничениями, накладываемыми государством. Следовательно, недвижимость для ее владельца не только может приносить доход, но и ограничивать его права каким-то определенным способом.

Основой создания рынка недвижимости в Казахстане стали приватизация и разгосударствление. По сравнению с другими рынками этот рынок долго существовал в рамках нелегальных и полулегальных форм.

Разгосударствление - это процесс изменения роли государства в системе управления и владения собственностью в виде госпакета одной части акций в которых заключена стоимость недвижимости при одновременной передаче другой части акций в иные руки; включение государства в систему рыночных отношений через недвижимость с одновременным развитием частных и смешанных организационно-правовых форм предприятия на правах совместного владения собственностью.

Приватизация - это непосредственная продажа (передача) государственной собственности в виде прав на недвижимость в частные руки. Приватизация обычно связана с реформированием собственности. В результате приватизации могут складываться следующие виды собственности: государственная, муниципальная, собственность общественных организаций, частная, смешанная и прочие виды владения недвижимостью и правами на нее.

В результате приватизации и разгосударствления большое количество недвижимости переходит в руки физических и юридических лиц, которые одновременно с государством приобретают права реализовывать ее, покупать, передавать свои права на нее на определенных условиях и т.д., то есть создаются условия для полноценного функционирования рынка недвижимости.

Рынок недвижимости обладает многочисленными особенностями:

- на этом рынке формируются практически индивидуальные цены на каждый объект;

- это рынок ограниченных ресурсов, продавцов и покупателей;

- возникает какой-то период времени между выставлением объекта недвижимости на продажу и его продажей, которое называется экспозицией товара на рынке, т.е. товар может реализовываться не сразу, а через длительные периоды времени, а деньги за него в этом периоде времени могут поступать к продавцу разными способами;

- разное время пребывания объектов недвижимости на рынке формирует ликвидность товара, т.е. его способность переходить из натуральной формы в денежную с определенной скоростью;

- низкая ликвидность недвижимости порождает издержки как у покупателя, так и у продавца, которые называются транзакционными;

- этот рынок делится на первичный и вторичный рынок недвижимости. Под первичным рынком недвижимости принято понимать совокупность сделок, совершаемых с вновь созданными, а также приватизированными объектами. Под вторичным - сделки, совершаемые с уже созданными объектами, находящимися в эксплуатации и связанные с перепродажей или с другими формами перехода поступивших на рынок объектов от одного владельца к другому.

- сегменты рынка недвижимости в основном представляют собой отдельные виды объектов недвижимости в виде рынков жилья, коммерческой недвижимости, земельных участков и т.д. Кроме того, этот рынок делится по качеству, типам, технологическим параметрам, месторасположению, архитектурному подходу и многим другим признакам, т.е. может классифицироваться разными способами.

К особенностям рынка недвижимости можно отнести также сложный симбиоз преимуществ и недостатков с точки зрения целесообразности предпринимательской и коммерческой деятельности.

Преимущества:

* возможность получения большей прибыли (чем на других рынках) за весь период эксплуатации объектов недвижимости;

* достаточная устойчивость потребительского спроса;

* меньшая подверженность колебаниям экономических циклов;

* наличие определенной защиты от внезапных изменений рыночной конъюнктуры ввиду долгосрочного характера аренды и длительного срока строительства конкурирующих объектов.

К недостаткам можно отнести:

* информация на рынке не столь открыта, как, например, на рынке товаров, что затрудняет процесс обоснования для объема и характера инвестиций;

* отсутствие законодательной базы в отношении обязательной публикации информации о сделках на рынке недвижимости;

* «жесткая» зависимость от внешних условий градостроительного регулирования, возможностей строительного комплекса и специфики потребительского спроса;

* издержки сделок (необходимость проверки юридической чистоты объекта недвижимости, а также затраты на техническую документацию и регистрацию) значительны, если не сказать высокие.

Рынок недвижимости имеет разветвленную структуру и его можно дифференцировать по различным признакам, представленным в таблице 1.

Таблица 1. Классификация рынков недвижимости

Признак классификации	Виды рынков
Вид объекта	Земельный, зданий, сооружений, предприятий, помещений, многолетних насаждений, вещных прав, иных объектов
Географический (территориальный)	Местный, городской, региональный, национальный, мировой
Функциональное назначение	Производственных помещений, жилищный, непроизводственных зданий и помещений
Степень готовности к эксплуатации	Существующих объектов, незавершенного строительства, нового строительства
Тип участников	Индивидуальных продавцов и покупателей, промежуточных продавцов, муниципальных образований, коммерческих организаций
Вид сделок	Купли-продажи, аренды, ипотеки, вещных прав
Отраслевая принадлежность	Промышленных объектов, сельскохозяйственных объектов, общественных зданий, другие
Форма собственности	Государственных и муниципальных объектов, частных
Способ совершения сделок	Первичный и вторичный, организованный и неорганизованный, биржевой и внебиржевой, традиционный и компьютеризированный

Из общей классификации рынков недвижимости для целей исследования интерес представляет классификация по функциональному назначению, и, в частности, жилищный рынок, который является структурным компонентом рынка недвижимости. В литературе отсутствует определение жилищного рынка. Однако, исходя из определения и особенностей рынка недвижимости, можно сказать, что жилищным рынком называется та часть рынка недвижимости, экономическими механизмами которой передаются права собственности, устанавливаются цены и варианты использования жилищного фонда в его взаимосвязи с фондом земельным.

В методологических пояснениях к статистическому сборнику «О жилищном фонде Республики Казахстан», данные из которого будут использованы в диссертации, под жилищным фондом понимается находящиеся на территории республики жилища всех форм собственности. В составе жилищного фонда не учитываются общежития, детские дома, дачи, санатории, гостиницы и другие строения и помещения, предназначенные для отдыха, сезонного или временного проживания, независимо от длительности проживания в них граждан.

Классификация объектов жилищной недвижимости по различным критериям способствует более успешному изучению объектов. В Казахстане на данный момент отсутствует единая классификация зданий, предназначенных для проживания, по категориям, как это принято в развитых странах. Условно, компании-застройщики выделяют 3 категории жилых зданий в зависимости от местоположения, качества проектирования и строительства, качества используемых материалов и применяемых технологий:

1) элитное жилье;

2) полуэлитное или жилье бизнес-класса;

3) жилье эконом-класса.

Отдельным сегментом является рынок коттеджей, который также делится по категориям. Данный рынок будет рассмотрен в диссертации только в общем объеме введенного в эксплуатацию жилья, так как в статистической информации этот вид жилья не выделяется в отдельный сегмент, а учитывается в сводном виде.

1.2 Инфраструктура, характер развития и функции рынка недвижимости

Любой рынок требует наличия адекватной себе инфраструктуры. В рамках отсутствия развитой инфраструктуры никакой рынок полноценно функционировать не будет. Категория «инфраструктура» предполагает наличие на рынке элементов этого рынка в виде объектов и субъектов, чьи цели функционирования совпадают с целью существования данного рынка. Таким образом, под рыночной инфраструктурой понимается совокупность разных видов посреднической деятельности, обеспечивающих эффективное функционирование объектов рыночной экономики и их единство в определенном рыночном пространстве. По своей сущности инфраструктура - это совокупность структурных элементов и предметов деятельности, наличие материальных, институциональных и хозяйственных условий, имеющихся в распоряжении хозяйственных единиц, в их взаимосвязи и взаимозависимости, предназначение которых служить проводниками комплекса воздействия на конкретный предмет товарно-денежного обращения соединять владельцев и ее покупателей между собой.

Как уже видно из определения, каждая инфраструктура обладает структурой, т.е. составом своих элементов в виде объектов, субъектов и предметов деятельности, составляющих единый механизм, позволяющий сводить эту деятельность во что-то общее, подчиненное единым правилам, функциям, целям и задачам во всем их многообразии, что делает данную деятельность однонаправленной и предназначенной приносить конкретную пользу обществу на определенном рынке или социальной среде.

Инфраструктура рынка недвижимости состоит из продавцов и покупателей, риэлторов, девелоперов, органов регистраций сделок, банков, фондовой биржи и т.д. Для рынка недвижимости объектом рынка являются здания, сооружения, земля и другие основные фонды, служащие более одного года и которые нельзя переносить с одного места на другое в процессе какой-либо деятельности.

Предметом рынка недвижимости становятся сделки с недвижимостью, позволяющие в процессе этих сделок менять собственников и форму собственности на объекты недвижимости, т.е. определенный вид услуг, имеющих свою специфическую природу как по продаже товара, так и по обслуживанию таких продаж.

Субъектами рынка недвижимости выступают покупатели (юридические и физические лица), продавцы, строительные организации (застройщики), профессиональные посредники (маклеры) - агенты по недвижимости, брокеры, риэлтеры, юридические фирмы, страховые компании, уполномоченные лица и т.д. Многие из них продают не недвижимость, а свои услуги.

Циклы в развитии рынка недвижимости не совпадают во времени с циклами в других отраслях экономики. Спад на рынке недвижимости предшествует спаду экономики в целом и соответственно подъем на рынке недвижимости наступает раньше, чем в экономике (Рис.1).

Рисунок 1 Цикличность развития рынка недвижимости

1) Спад на рынке недвижимости наблюдается при перенасыщении построенных зданий, когда количество незанятых строений стремительно увеличивается и собственнику объекта недвижимости сложно его продать, цены снижаются. Это рынок покупателя;

2) Поглощение созданных объектов недвижимости наступает после возрастания спроса на построенные объекты и характеризуется практическим отсутствием предложения новых объектов. Этот цикл определяется ростом прединвестиционных исследований по созданию новых объектов недвижимости;

3) Новое строительство достигает апогея в результате повышения спроса на вновь созданные объекты и характеризуется ростом цен на объекты строительства. Это рынок продавца;

4) Насыщение рынка недвижимости наступает, когда создается излишек строительных мощностей и перепроизводство строительной продукции, а строительная деятельность сокращается. Рост продаж объектов недвижимости в этот период сокращается.

В настоящее время казахстанский рынок недвижимости приближается к третьей стадии цикла развития. На рынке существует значительное превышение спроса по сравнению с предложением, вследствие чего цены на все виды недвижимости постоянно растут.

Спрос на объекты недвижимости индивидуализирован и не взаимозаменяем, что затрудняет процесс достижения рыночной сбалансированности и пропорциональности. Величина спроса, как и предложения на объекты недвижимости во многом определяется географическим (местонахождение объекта на территории города, области) и историческим (дома разного периода постройки) факторами; состоянием инфраструктуры в районе объекта недвижимости (наличие подъездных путей, дорог, метро и других видов транспортной магистрали, предприятий торговли и бытового обслуживания, парков, других мест массового отдыха и т.д.).

На спрос и предложение на рынке недвижимости воздействует ряд факторов:

1) Изменение уровня доходов населения;

2) Доступность финансовых, в частности, кредитных, ресурсов;

3) Стоимость строительства;

4) Изменение численности населения;

5) Уровень развития инфраструктуры и др.

Рынок недвижимости оказывает большое воздействие на все стороны жизни и деятельности людей, выполняя ряд общих и специальных функций.

Одна из главных функций рынка -- установление равновесных цен, при которых платежеспособный спрос соответствует объему предложений. При ценах ниже равновесной имеет место избыточный спрос, а в случае превышения равновесной цены -- избыточные предложения. В цене концентрируется и большой объем информации о насыщенности рынка, предпочтениях покупателей, затратах на строительство, хозяйственной и социальной политике государства в области, например жилищного строительства и т.д.

Регулирующая функция состоит в том, что рынок, автономно функционируя, по определению А. Смита, "невидимой рукой" перераспределяет ресурсы по сферам предпринимательства и направляет его участников к цели, которая совсем не входила в их намерения, -- к формированию эффективной структуры экономики и удовлетворению общественных интересов. В современном мире недостатки рыночного регулирования все больше компенсируются государственным управлением экономикой, особенно в части охраны природы, защиты конкуренции, перераспределения доходов, создания правовой среды бизнеса, решения социальных проблем и др.

Коммерческая функция состоит в реализации стоимости и потребительной стоимости недвижимости и получении прибыли на вложенный капитал.

Функция санирования - это очищение экономики от неконкурентоспособных и слабых участников рынка, банкротство неэффективных. Рыночный механизм указывает людям направления поиска, но не дает им никаких гарантий относительно конечных финансовых результатов. Он признает лишь общественно необходимые инвестиции в недвижимость, ведь только их и оплачивает покупатель. Поэтому освобождение рынка от неэффективных собственников предприятий и других объектов недвижимости ведет к повышению устойчивости и экономическому росту.

Информационная функция - это уникальный рыночный способ оперативного сбора и распространения обобщенной объективной информации, позволяющий продавцам и покупателям недвижимости свободно, со знанием дела принять решение в своих интересах.

Посредническая функция выражается в том, что рынок выступает в качестве совокупного посредника и места встречи множества независимых и экономически обособленных в результате общественного разделения труда покупателей и продавцов, устанавливается связь между ними и предоставляется возможность альтернативного выбора партнеров. Действуют на рынке недвижимости и профессиональные посредники: риэлторы, оценщики, агенты, брокеры, страховщики, ипотечные кредиторы и другие лица, оказывающие услуги заинтересованным участникам.

Стимулирующая функция, в конечном счете, выступает в форме экономического поощрения прибылью продуктивного использования достижений научно-технического прогресса в создании и использовании недвижимого имущества. Конкуренция экономически принуждает и поддерживает высокую деловую активность и поиск новых возможностей эффективного управления капитальной собственностью.

Инвестиционная функция -- рынок недвижимости, это привлекательный способ сохранения и увеличения стоимости капитала. Он способствует переводу сбережений и накоплений населения из пассивной формы запасов в реальный производительный капитал, приносящий доход владельцу недвижимого имущества. При этом само недвижимое имущество служит своеобразной страховой гарантией инвестиционных рисков.

Социальная функция проявляется в росте трудовой активности всего населения, в повышении интенсивности труда граждан, стремящихся стать собственниками квартир, земельных участков и других капитальных и престижных объектов. Из владельцев недвижимости, в общем, формируется средний социальный слой общества. В результате неоднократного перераспределения на рынке предприятия, земельные участки, здания и сооружения, в конечном счете, переходят к эффективным стратегическим инвесторам, обеспечивающим высокопроизводительное их использование.

1.3 Методология исследования рынка недвижимости

Исследование рынка недвижимости - вид деятельности, имеющий целью обеспечение объективной информацией лиц, принимающих решения о проведении тех или иных операций на рынке.

Исследование (анализ) рынка может проводиться с частными целями и представлять собой элемент, этап других видов деятельности: маркетингового исследования с целью продвижения конкретного товара или услуги; оценочной деятельности с целью определения стоимости конкретного объекта. В контексте данной работы речь идет об исследовании рынка недвижимости с общей целью - для оценки современного состояния рынка жилищной недвижимости и определения путей его дальнейшего развития. Результатами исследования смогут воспользоваться: представители риэлтерских фирм и ассоциаций, потенциальные инвесторы, менеджеры строительных компаний, аналитики рынка недвижимости и др. Комплексный анализ рынка жилья и оценка тенденций его развития поможет всем участникам рынка недвижимости эффективнее планировать свою деятельность, учитывать спрос населения в разрезе сегментов жилья, что приведет к совершенствованию механизмов функционирования рынка (рис. 2).

Анализ рынка

Цели (направления) анализа

Анализ ценовой ситуации		Анализ состояния рынка		Анализ доступности и ликвидности жилья		Анализ эффективности инвестиций

Задачи (этапы) анализа

Типизация объектов недвижимости		Состав и состояние жилфонда		Демография, обеспеченность жильем		Цены на объекты-аналоги
Влияние параметров на цену		Приватизированный и новый фонд		Цены		Прогноз цен на объекты инвестиций
Влияние расположения на цену		Законодательная и нормативная база		Доходы, потребность и спрос		Макроэкономические параметры
Оперативная Оценка стоимости		Корпоративная деятельность		Оперативная оценка доступности		Затраты на проект
Состояние рынка		Предложение, спрос, сделки		Оценка ликвидности		Поток доходов
Экономическая и макроэкономическая ситуация		Цены		Экономическая ситуация		Налоги и отчисления
Прогнозирование стоимости		Прогнозирование состояния рынка		Прогнозирование доступности и ликвидности		Прогнозирование эффективности инвестиций

Рисунок 2 Структура целей и этапов анализа рынка недвижимости

Для обеспечения комплексности исследования рассчитывается определенный набор показателей (индикаторов) состояния рынка, характеризующих:

- ценовую ситуацию: средние за период (например, среднемесячные) цены предложения и сделок (продажи, покупки, аренды) объектов различных видов на вторичном и первичном рынках, дифференцированные по типам объектов и районам города и обобщенные по совокупности сделок (предложений), размах индивидуальных значений в выборках и объем выборок, частотное распределение цен в выборках (гистограмма), среднеквадратические отклонения выборок (СКО) и погрешности в определении средних значений;

- конъюнктуру спроса и предложения: объем и структура спроса и предложения, соотношение спроса и предложения объектов различных видов на вторичном и первичном рынках, дифференцированные по типам объектов и районам города и обобщенные по совокупности заявок на покупку и продажу (аренду) объектов;

- активность рынка: число зарегистрированных сделок купли-продажи, аренды, залога на вторичном и первичном рынках по фирме и по городу в целом, отношение этих величин к объему предложения, спроса, общему объему частных объектов различных видов в городе (доля объектов в рыночном обороте), дифференцированные по типам объектов и районам города и обобщенные по совокупности сделок;

- ликвидность объектов: среднее за месяц время экспозиции проданных и непроданных объектов (время от момента выставления на продажу или последней корректировки цены до момента продажи и время от момента выставления на продажу до момента корректировки цены или снятия с продажи) объектов различных видов на вторичном и первичном рынках, дифференцированные по типам объектов и районам города и обобщенные по совокупности сделок, размах индивидуальных значений в выборках и объем выборок, частотное распределение времени в выборках (гистограмма), среднеквадратические отклонения выборок (СКО) и погрешности в определении средних значений.

В ходе исследования рынка решаются следующие задачи:

- анализ и оценка текущего состояния показателей;

- исследование динамики показателей;

- совместное исследование динамики различных показателей;

- исследование факторов, влияющих на изменение показателей;

- прогнозирование тенденций изменения показателей.

Источником информации для анализа рынка недвижимости служит перечень объектов, предлагаемых к продаже и аренде, а также проданных за определенный период времени, с указанием их качественных характеристик, размеров, местоположения, цен предложения и продажи, даты выставления на продажу и даты сделки. Известно, что разнообразие качества, размеров, расположения объектов недвижимости, в частности квартир, приводит к большому различию в цене объектов. Вследствие этого, для анализа определенной совокупности объектов рынка (например, совокупности квартир, проданных в определенном городе в течение месяца) на первом этапе обработки данных целесообразно решить задачу типизации объектов недвижимости по качеству, размеру, местоположению, а иногда и по другим типологическим признакам (например, для новостроек - по степени готовности в момент продажи), т.е. выделить типы (категории) жилья с определенной совокупностью признаков. Необходимо подчеркнуть, что целью типизации является разделение первоначальной совокупности объектов на несколько групп, отличающихся меньшим разбросом цен.

Исследования показали, что существует общая для развивающихся рынков различных городов закономерность изменения стоимости жилья: рост цен от начальных, дорыночных с последующей стабилизацией на уровне “мировых” рыночных цен, соответствующих ценам в городах-аналогах при развитом рынке. Этот рост в отдельные периоды может замедляться (вплоть до временного снижения цен) в силу резкого ухудшения социально-экономического положения региона, усиленного оттока населения и т.п., но постепенно во всех городах цены достигают уровня стабилизации и в дальнейшем будут колебаться вместе с экономическими, инвестиционными, миграционными циклами.

Сущность этой закономерности заключается в том, что рынок недвижимости в своем развитии проходит ряд стадий. При переходе от одной стадии к другой принципиально меняются значения следующих факторов:

- начальный уровень цен,

- соотношение цен первичного и вторичного рынков недвижимости,

- соотношение спроса и предложения,

- степень “рыночности” поведения продавцов и покупателей (осведомленность о законах, правилах и правах, о спросе и предложении, ценах, курсе валют, степень долларизации рынка),

- степень активности рынка (доля сделок в общем числе зарегистрированных объектов недвижимости того или иного типа),

- правовая среда (состояние законодательной, нормативной базы, уровень криминализации рынка),

- степень развития инфраструктуры рынка (состояние методической базы, корпоративных форм деятельности агентов рынка, информационной обеспеченности и открытости рынка).

Понятно, что временные границы между стадиями расплывчаты: в данный момент времени рынок в конкретном городе по отдельным параметрам может находиться в различных стадиях.

Изучив состояние рынка в конкретном городе и правильно определив достигнутую стадию, можно обоснованно прогнозировать основную тенденцию изменения цен на жилье на предстоящий год (табл. 3). Количественная оценка темпов роста определяется по статистическим данным для каждого города. В столицах, крупных административных, промышленных, транспортных, курортных центрах, с высоким уровнем финансовых потоков, высокоприбыльными инвестициями, хорошими перспективами развития, благоприятными природными и экологическими условиями, достаточно удаленных от зон конфликтов, привлекательных для состоятельных иммигрантов, жилищный рынок активно развивается и формируется повышательная тенденция в ценах на жилье.

Таблица 2. Факторы, зависящие от степени развития рынка жилья

Факторы, формирующие цены на жильё	Стадии становления рынка
	1.Старт рынка	2.Переходная стадия	3.Продвинутый рынок	4.Развитый рынок
1.Начальный уровень цен	низкий	высокий	запредельный	нормальный
2.Соотношение цен первичного и вторичного рынка	низкое	переход к высокому	поиск равновесия	стабильное
3.Соотношение спроса и предложения	высокое	равновесное, но не по отдельным категориям жилья	спросовые ограничения начинают действовать	стабильное (колебательное)
4.Поведение продавцов и покупателей	нерыночное	рыночное	высокорыночное	высокорыночное
5.Активность рынка	низкая	высокая	умеренно- стабильная	стабильная
6.Состояние законодательной, нормативной, методической базы, корпоративных форм деятельности риэлтеров	зачаточное	развивается	совершенствуется	развитое
Основная тенденция изменения цен и количественная оценка годовых темпов	Взлет (+(50-150)%)	Рост (+(10-50)%)	стабилизация (+/-10%)	Макростабилизация (нет данных)

Активная рыночная политика местных властей, быстрый рост уровня доходов отдельных групп населения приводят к повышению спроса и росту цен на жилье, а в случае снижения темпов строительства и предложения жилья - к быстрому росту цен.

Активная политика и социальная ориентация властей, высокий общий уровень доходов, формирование мощного среднего класса, высокие темпы строительства создают благоприятные условия для развития рынка, при этом растет и спрос, и предложение, цены на жилье стабилизируются на высоком уровне или умеренно растут.

Экономические условия для формирования цен на жилье во многом определяются общей экономической обстановкой в стране, но состояние экономики в конкретных регионах и городах накладывает свои особенности на уровень перечисленных факторов. Как и предыдущая группа, эти факторы действуют достаточно стабильно во времени, но все же от года к году их состояние и воздействие может несколько меняться.

В соответствии с рассмотренными положениями методика прогнозирования тенденций изменения цен на жилье включает следующие этапы:

1) определение состояния рынка жилья в городе на прогнозируемый период и основной тенденции изменения цен;

2) определение специфических условий города и соответствующей тенденции изменения темпов роста цен;

3) определение экономических условий города и соответствующей тенденции изменения темпов роста цен;

4) сопоставление результатов по п.п. 1), 2) и 3), и определение совокупной тенденции изменения цен;

5) прогнозирование (анализ известных прогнозов) изменения макроэкономических параметров и внесение поправок в прогноз изменения цен на жилье.

Перечисленные выше группы факторов, определяющие перспективы развития рынка недвижимости, и прежде всего - ценовой ситуации на нем, можно разбить на два класса: внутренние и внешние.

К первому относятся внутренние по отношению к рынку факторы, собственные закономерности развития рынка, и в том числе - определяющие его поведение при изменении условий внешней среды:

- экспоненциальный рост цен при переходе от централизованной к рыночной экономике,

- зависимость уровня насыщения кривой роста («естественного» для каждого города уровня цен) от характеристик данного города,

- связь между темпами изменения курса национальной валюты и темпами роста цен (в долларовом выражении),

- взаимное влияние вторичного и первичного рынка,

- сезонность на рынке недвижимости, и т.д.

Ко второму классу относятся факторы внешней среды: макроэкономические, социально-экономические, политические, правовые, и т.д. Тенденции развития рынка определяются сочетанием, взаимным влиянием этих классов. Но степень влияния каждого из них может существенно меняться.

Методологические основы прогнозирования рынка недвижимости

С усложнением процессов планирования возросла актуальность разработки прогнозов. Возможность прогнозирования и планирования экономических показателей - важное свойство экономики. Объектами прогнозирования стали социальные, научно-технические, экономические и другие объекты, т. е. по существу все сферы жизни общества. Использование набора методов прогнозирования повышает эффективность управленческих процессов и оптимизирует их финансирование.

Определение прогноза звучит так - прогноз это "...оценка будущей тенденции, с помощью исследования и анализа доступной информации". А под процессом осуществления прогноза, т.е. "прогнозированием", в широком смысле понимается "опережающее отражение будущего; вид познавательной деятельности, направленный на определение тенденций динамики конкретного объекта или события на основе анализа его состояния в прошлом и настоящем". Разработка прогноза в узком значении - "специальное научное исследование конкретных перспектив развития какого-либо явления"./19/

Для классификации этого явления, принято различать:

· прогнозирование поисковое (генетическое, изыскательское, исследовательское) целью которого является получение предсказания состояния объекта исследования в будущем при наблюдаемых тенденциях, если допустить, что последние не будут изменены посредством решений (планов, проектов и т.п.);

· прогнозирование нормативное - целью которого является предсказание путей достижения желательного состояния объекта на основе заранее заданных критериев, целей, норм.

По времени упреждения прогнозы делятся на:

- текущие (когда не ожидается существенных изменений исследуемого объекта и имеются в виду лишь отдельные, частные количественные оценки),

- краткосрочные (общие количественные оценки);

- среднесрочные (количественно-качественные оценки),

- долгосрочные (качественно-количественные оценки),

- сверхдолгосрочные (общие качественные оценки).

Принято, что длительность прогнозирования в общественных дисциплинах для оперативного управления относится к краткосрочным планам - на 1-2 года, среднесрочные планируются на 5-10 лет, долгосрочные - 15-20 лет, а сверхдолгосрочные на 50-100 лет. Проводить прогнозирование на более продолжительные сроки в этих дисциплинах нет смыслы, т.к. разрыв между текущим состоянием и фоном исследования становится очень большим. Кроме того, между предсказанием и возможными многократными изменением прогнозируемого объекта резко снижается надёжность результата прогнозирования.

Существует достаточно много исследований в области прогнозирования. В настоящее время существует более 100 методов прогнозирования, начиная с общенаучных (анализ и синтез, экстраполяция и интерполяция, индукция и дедукция, аналогия, гипотеза, эксперимент и т.д.) и заканчивая частнонаучными. Однако наиболее распространенных есть 10-15 обще- и межнаучных методов. К ним относятся:

- экстраполяция (с учётом особенностей динамики развития объекта прогнозирования, возможных отклонений временного ряда под воздействием факторов прогностического фона);

- моделирование (имитационное, игровое, операциональное, сетевое и др. модели);

- опрос экспертов и населения,

- историческая аналогия,

- прогнозные сценарии,

- матрицы взаимовлияющих факторов типа "проблемы - возможные способы их решения", "затраты - выпуск" и т.п., а также методы, основанные на построении графов и "дерева проблем" или "дерева целей", методы, основанные на использовании патентов и т.д.

Конкретные методики прогнозирования используются с помощью оптимального сочетания нескольких методов в зависимости от поставленной цели и задач. В некоторых случаях объединяются несколько методик в так называемую прогнозирующую систему. В эту систему логическими компонентами входят системы целеполагания, планирования, программирования, проектирования, управления в целом.

И хотя состав методов прогнозирования и последовательность его этапов дело творческое и они неоднозначны, все же можно выстроить определенную логическую последовательность:

- выбор факторов и прогнозируемых параметров;

- сбор исходных данных;

- визуализация данных;

- выбор вида прогнозной модели;

- выбор адекватных методов оценивания параметров прогнозной модели;

- построение моделей;

- оценка адекватности построенных моделей;

- выбор наилучшей модели;

- построение прогноза;

- мониторинг данных и адаптация модели с учетом новых данных.

Прогнозирование рынка недвижимости в Республике Казахстан основано, в большинстве случаев, на опросе экспертов или же на основе исторической аналогии. В опубликованных статьях найдены материалы по оценке недвижимости, аналитические статьи по рынку недвижимости, большой материал посвящен развитию и условиям ипотеки. Однако, прогнозирование рынка недвижимости при помощи математических или статистических методов в Казахстане еще не получило широкого применения.

Заслуживает внимания статья президента АО «БТА ипотека» Мурата Юлдашева, в которой он попытался определить признаки, по которым можно будет более или менее обоснованно судить о состоянии рынка жилья. Однако в статье автор не делает прогнозов того или иного варианта дальнейшего развития рынка жилья.

Одним из способов, как считает М. Юлдашев, который указывает на признаки перегрева рынка, может быть использование коэффициента доступности жилья, который определяется как отношение средней стоимости стандартной квартиры к среднегодовому стандартному доходу семьи. Значение этого коэффициента, по сути, является величиной равной количеству лет, необходимых для стандартной семьи с данным уровнем дохода накопить нужную сумму денег, равную стоимости стандартной квартиры, при условии, что все доходы семьи направляются на накопление. Значения этого коэффициента меняются в диапазоне от 2 до 8. Меньшее значение этого показателя указывает на то, что собственное жилье доступно для основной массы населения, соответственно высокое значение этого показателя указывает на то, что жилье менее доступно для основной массы населения. На конец 2010 года для г.Костаная этот показатель равнялся 6,2. Данный показатель сравнивается с показателями крупнейших городов развитых стран мира. Возможно, что данный показатель, вместе с другими показателями, может служить индикатором развития рынка жилья, но сравнение его уровня должно происходить с коэффициентами аналогичных по уровню экономического развития городов.

Кроме того, как уже было отмечено, этот коэффициент не используется для прогнозирования развития рынка жилищной недвижимости, а только показывает уровень его «перегретости».

В литературе российских авторов встречается описание применяемых научных методов для прогнозирования рынка жилья:

- эвристическая методика прогнозирования;

- методика прогнозирования на основе статистической регрессионной модели;

- сценарный метод и его модификация - метод разветвляющихся сценариев;

- метод нейронных сетей.

Эвристический подход к прогнозированию цен на объекты недвижимости состоит в логическом, использующем как количественные, так и качественные данные, анализе факторов, формирующих тенденции изменения цен, и выявлении результирующей тенденции.

Методика, основанная на эвристическом подходе, включает следующие этапы:

1. анализ состояния рынка недвижимости в данном городе, определение достигнутой стадии его развития и основной долгосрочной тенденции изменения цен;

2. анализ прогнозов изменения макроэкономических показателей в стране и корректировка прогноза;

3. анализ специфических характеристик и социально-экономических условий города, региона и определение среднесрочных тенденций отклонения темпов роста цен от основной тенденции;

4. анализ внутренних факторов и внешних условий, способных изменить ситуацию на рынке, и определение краткосрочных тенденций колебания цен;

5. сопоставление результатов предыдущих этапов и определение результирующей тенденции.

2. Особенности развития рынка жилищной недвижимости в республике Казахстан

2.1 Факторы, определяющие развитие рынка жилищной недвижимости в Республике Казахстан

После обретения независимости в декабре 1991 года Казахстан столкнулся со многими сложностями. Нарушившиеся экономические связи между бывшими союзными республиками привели к снижению спроса на продукцию тяжелого машиностроения и других стратегически важных отраслей промышленности, что привело к снижению объемов производства, в том числе и в строительстве. Наибольший спад в строительной отрасли наблюдался в 1994 году, и вплоть до 2000 года происходили незначительные колебания в сторону увеличения и уменьшения объемов строительства.