Исследование рынка жилищной недвижимости (на примере республики Казахстан и г. Костанай)

Вследствие этого, происходит увеличение международной и межрегиональной миграции. А увеличение численности населения приводит к росту спроса на жилье и дальнейшему росту цен.

Для подтверждения сделанного прогноза воспользуемся статистическим методом прогнозирования.

3.2 Статистический анализ тенденций изменения цен на жилье

Наличие данных о по-месячной динамике цен за ряд лет позволяет применить статистический подход к прогнозированию цен на жилье. Данные о динамике средней цены 1 кв. м общей площади жилья в многоквартирных жилых домах на рынке жилья г.Костаная за март 2011 - март 2012 г.г. приведены на рисунке 8. Видно, что существует общая тенденция их роста, а также периоды ускоренного и замедленного роста, вплоть до стабилизации и некоторого снижения.

Рисунок 8 Прогнозная динамика цен на рынке недвижимости с 2011-2012 гг

Первый шаг в обработке этих данных заключался в построении модели линейного тренда, укрупненно отражающей общую тенденцию роста цен.

Полученная зависимость (прямая на рис. 8) аппроксимирована уравнением, имеющим вид

y(x)=a0 + a1x (1)

где y- цена 1 кв. м общей площади квартиры;

x - порядковый номер месяца;

a0, a1 - постоянные коэффициенты (параметры модели);

Разумеется, такая линия может дать только приближенное представление о форме реальной статистической связи. Постараемся сделать это приближение наилучшим. Оно будет тем лучше, чем меньше исходные данные будут отличаться от соответствующих точек, лежащих на линии. Степень близости может быть выражена величиной суммы квадратов отклонении, реальных значений от расположенных на прямой. Использование именно квадратов отклонений (не просто отклонений) позволяет суммировать отклонения различных знаков без их взаимного погашения и дополнительно обеспечивает сравнительно большее внимание, уделяемое большим отклонениям. Именно этот критерий (минимизация суммы квадратов отклонений) положен в основу метода наименьших квадратов.

В вычислительном аспекте метод наименьших квадратов сводится к составлению и решению системы так называемых нормальных уравнений. Исходным этапом для этого является подбор вида функции, отображающей статистическую связь. Для нахождения искомых параметров нужно составить систему уравнений, которая в данном случае будет иметь вид

(2)

Искомые параметры системы из двух нормальных уравнений можно вычислить непосредственно с помощью последовательного использования нижеприведенных формул:

(3)

где yi -- i-e значение результативного признака; xi -- i-e значение факторного признака; и -- средние арифметические результативного и факторного признаков соответственно; n-- число значений признака yi, или, что то же самое, число значений признака xi.

Найдем уравнение линейной связи между ценой 1 кв.м. жилья (у) и порядковым номером месяца (х). Проделав необходимые вычисления, получим таблицу расчетов (табл. 8)

Таблица 8. Таблица расчетов линейной связи ежду ценой 1 кв.м. жилья (у) и порядковым номером месяца (х)

№	x	y	xy	x2	13	13	1065	13845	169
1	1	736	736	1	14	14	1098	15372	196
2	2	667	1334	4	15	15	1106	16590	225
3	3	664	1992	9	16	16	1149	18384	256
4	4	684	2736	16	17	17	1183	20111	289
5	5	704	3520	25	18	18	1211	21798	324
6	6	758	4548	36	19	19	1254	23826	361
7	7	802	5614	49	20	20	1310	26200	400
8	8	826	6608	64	21	21	1400	29400	441
9	9	868	7812	81	22	22	1500	33000	484
10	10	910	9100	100	23	23	1580	36340	529
11	11	997	10967	121	24	24	1605	38520	576
12	12	1029	12348	144	У	300	25106	360701	4900

24*360701-300*25106

a1= 24*4900- 90000 = 40,762

25106 _ 300

a0 = 24 40,762* 24 = 536,56

Таким образом, уравнение связи, или, как принято говорить, уравнение регрессии, выглядит следующим образом:

y = 536,56 + 40,762x

Получены следующие параметры модели:

a0 =536,56;

a1 =40,762;

Уравнение регрессии не только определяет форму анализируемой связи, но и показывает, в какой степени изменение одного признака сопровождается изменением другого признака. Коэффициент при х, называемый коэффициентом регрессии, показывает, на какую величину в среднем изменяется результативный признак у при изменении факторного признака х на единицу.

В нашем примере коэффициент регрессии получился равным 40,762. Следовательно, с увеличением периода на 1 месяц цена 1 кв.м. в среднем увеличивается на 40,762 долл. США.

Уравнение регрессии может быть получено с использованием программных средств, что в значительной степени упрощает процесс расчета и позволяет получить требуемый результат.

Для прогноза цен на следующий год подставим в полученное уравнение регрессии данные:

y = 536,56 + 40,762*36

y = 2009

Рассчитав процент роста цен за год, мы получаем динамику роста 31,8%, что подтверждает сделанное нами в предыдущей главе предположение.

Таким образом, проведенные исследования рынка жилья позволили выявить общие закономерности изменения цен и факторы, формирующие тенденции их изменения, а также выработать подход к прогнозированию цен на жилье.

3.3 Анализ тенденций изменения спроса и предложения на рынке жилья

Выявленные стадия развития рынка и тенденция изменения цен позволяют оценить соотношение спроса и предложения на жилье в краткосрочной перспективе (1 год). На рис. 9 изображен баланс между спросом и предложением на начальной стадии развития рынка, когда предложение ограничивалось имеющимся жилищным фондом, а спрос повышался. В результате цены начали расти. Рост цен стимулировал инвестиции в жилищное строительство, и кривая предложения также сдвинулась с начальной точки.

Рисунок 9 Баланс между спросом и предложением на начальной стадии развития рынка недвижимости

Однако темпы роста строительства не удовлетворяли растущий спрос, и цены продолжали расти.

Для анализа тенденций изменения спроса и предложения на рынке жилья рассчитаем объем предложения по различным сегментам.

Основываясь на выборочных данных по группам компаний, полученных в Агентстве по статистике, информацию о вводе в действие жилых домов с 2000 по 2010 гг. удалось разбить на 3 группы в соответствии с соотнесением компании к определенному сегменту, приведенным в предыдущей главе. Агентство по статистике не ведет учет о вводе жилых домов в действие с делением компаний по различным сегментам, поэтому ориентироваться пришлось на группы компаний, работающих в соответствующем сегменте.

Вопреки высказываниям специалистов о том, что 32% строящегося жилья относится к элитному жилью, анализ ввода жилья в эксплуатацию по компаниям показал, что в г. Костаная это распределение выглядит следующим образом (Рис. 10):

Рисунок 10 Сегментация рынка недвижимости по городу Костанаю в 2010 г.

Анализ рисунка 10 показывает, что 47% от строящегося жилья приходится на индивидуальную застройку, 27% - составляет сегмент полуэлитного жилья и по 15% приходится на элитный сегмент и 11% - на эконом-жилье./21/

Возможно, что вышеуказанные 32% включают элитное жилье, которое строится индивидуальными застройщиками.

Эконом жилье является одним из перспективных сегментов рынка, что обусловлено несколькими факторами. Помимо роста экономики, повышения благосостояния населения и его естественного прироста, это еще и постоянное увеличение высококвалифицированного населения за счет миграции из регионов и приграничных государств. Для приезжих на первоначальном этапе выгодна покупка относительно дешевого жилья. В последующем больше шансов продать его и купить жилье более высокого уровня. Во-вторых, эконом жилье меньше зависит от месторасположения, а это актуально при ограниченных земельных ресурсах города. В-третьих, существует большой неудовлетворенный спрос в данном сегменте, что должно привлечь строительные компании с «насытившихся» рынков.

Однако ряд факторов тормозит развитие этого сегмента. Первое - это ограниченная инвестиционная доходность. По оптимистичной оценке 47% экспертов, она находится в пределах 20-30%, а по пессимистичной оценке 29% опрошенных составляет менее 20%, что при нынешнем буме не удовлетворяет строительные компании. Второе - это ограниченность земли, которая, в основном, распределяется по госпрограмме с жесткими ценовыми условиями. В-третьих, заметную роль играет медленный рост доступности жилья, которая зависит от условий ипотеки и возможностей долевого участия в строительстве. Доходы населения пока не дотягивают до желаемого уровня.

В то же время, как показывают результаты исследования, на увеличение спроса в сегменте эконом жилья влияет четыре основных фактора (по понижающейся степени влияния): понижение ставок ипотеки; рост цен на вторичное жилье; развитие малого и среднего бизнеса; госпрограмма по жилищному строительству.

Предложение жилья в данном сегменте можно рассчитать исходя из средней площади квартиры 78 кв.м. и среднего объема введенного в эксплуатацию за 6 лет жилья 220 тыс. кв.м. Ежегодное предложение жилья в сегменте эконом-класса составляет около 470 квартир.

Сегмент бизнес-класса или полуэлитного жилья в настоящее время развивается стремительными темпами. Доходность от инвестиций в строительство, по мнению 60% экспертов, составляет 30-50%, и еще 20% опрошенных считают, что доходность варьируется в диапазоне 50-100%.

Основной объем строящихся на рынке крупных комплексов относится именно к данному сегменту. При этом предложение пополняется и за счет вторичного рынка. Из-за повышения требований к качеству элитного жилья, многие постройки конца 90-х годов перешли из элитного в полуэлитный сегмент, что является естественным процессом.

Вместе с тем спрос сохраняет тенденцию к повышению, одним из источников чего является переток из эконом-класса и сегмента вторичного жилья советского периода. Определяющими условиями для потребителя при выборе между новостройками и вторичным жильем является стоимость, выгодность месторасположения и площади. Последние тенденции показывают, что строительные компании несколько снизили площади квартир, что отразилось на стоимости. Так, если трехкомнатные квартиры в конце 2010 на вторичном рынке стоили 100-105 тыс. долл. США, то за эту же сумму можно было приобрести в новостройке такую же квартиру с большей квадратурой при меньшей цене за квадратный метр.

Надо отметить, что основными потребителями полуэлитного жилья являются семьи с доходом от 1500$ до 5000$./24/ При этом 22% потребителей приобретает недвижимость с помощью ипотеки, 18% - за счет свободных средств или текущих доходов (по всей видимости, это инвестиционные вложения бизнес-элиты и предпринимательского слоя населения). Одним из популярных способов в последнее время становится долевое участие таких потребителей. К другим способам приобретения полуэлитной недвижимости относятся реализация существующего жилья и заем работодателя.

Среднегодовой объем предложения в сегменте полуэлитного жилья составляет 88,3 тыс. кв. м. В этом сегменте средняя площадь квартиры - 137 кв.м. Следовательно, предложение полуэлитного жилья приблизительно достигает 645 квартир.

Сегмент элитного жилья является на сегодняшний день наиболее выгодным по доходности, которая по оценкам 60% экспертов составляет от 50 до 100%. Цена на строительство 1 м2 жилья, построенного организациями по официальной статистике в 2009 составляла 64,7 тыс. тенге. Частным застройщикам тот же метр в том же году обходился в 17,2 тыс. тенге. В 2009 году квартиры в секторе элитного жилья в Костаная продавалось в среднем за 140 тысяч тенге./21/ Необходимо учесть еще минимум 30-40 тысяч тенге, которые вынужден отдать владелец такой коробки строителям за окончательную доработку квадратного метра. Приведенные цифры позволяют рассчитать доходность от вложения в данном секторе - по расчетным данным она составляет около 54%.

Основной акцент при строительстве такого жилья делается на стандарты качества, так как потребитель предъявляет все новые запросы по комфортности жилья и безопасности проживания.

Вторичный рынок элитного жилья Костаная достаточно узок и начал формироваться лишь в последние годы. Предложение на вторичном рынке элитного жилья формируется за счет первых построенных элитных домов в Костаная и «инвестиционных квартир», купленных в 2008 году и реализованных в 2009.

Доля элитного сектора в общем объеме предложения на вторичном рынке жилья составляет 5%. Основными районами, где было сосредоточено элитное жилье, являлись верхние районы города, микрорайоны и некоторая часть Центра города. В настоящее время наблюдается смещение центра застройки в северно-западном направлении.

Структура предложения на рынке элитного жилья Костаная: 78% предложений в денежном эквиваленте приходится на квартиры класса «элит» и 22% предложений приходится на сегмент de luxe.

Почти 60% потребителей элитного жилья имеют доход свыше 5000$. Учитывая, что средняя площадь строящихся элитных квартир равна 180 кв.м. и среднегодовой объем введенного в эксплуатацию жилья составляет 47,6 тыс. кв.м., можно рассчитать объем предложения в этом сегменте - это около 265 квартир в год.

Загородное строительство обусловлено такими факторами, как ухудшение экологической ситуации, высокая плотность населения и стремление приблизиться к местам отдыха и рекреации. Как показывает зарубежный опыт, во многих крупных городах получила мощное развитие тенденции превращения большей части городского населения в пригородное. Жители мегаполисов тяготеют к совмещению преимуществ работы в городе и жизни загородом или, другими словами, балансированию недостатков стрессового стиля городской жизни.

Для Костаная пока характерно предложение, нацеленное на элитного покупателя, в то время как на Западе коттеджные поселки ориентированы, прежде всего, на средний класс. Поэтому для города перспективно строительство недорогих коттеджных поселков по стоимости от 50-100 тыс.долл. США.

За последние годы наметилась тенденция уменьшения количества сделок по жилищной недвижимости. Если в 2007 году среднее количество сделок в месяц составляло 2870, то в 2008 году это количество уменьшилось на 1,7%, а в 2009 - на 10% по сравнению с предыдущим годом./23/ Структура сделок на первичном и вторичном рынках также претерпела изменения: в 2008 году 66% сделок приходилось на первичный рынок и 34 - на вторичный; в 2009 году это соотношение было 64% к 36%, а в 2010 - 77% к 23% (Рис. 11)

Рисунок 11 Структура сделок на первичном и вторичном рынках за 2008-2010 гг

Изменение соотношения сделок происходит за счет увеличения предложения жилья на первичном рынке и уменьшения общего количества сделок.

Для оценки числа потенциальных покупателей жилья с использованием ипотечных займов, ниже приведен расчет, основанный на расчетах количества и профиля активно действующих компаний, числа и дохода работающих в них сотрудников и минимального порогового дохода для получения ипотеки по каждому сегменту жилья.

Так, на 1 марта 2010 года в Костанае зарегистрировано 39740 активно действующих представителей малого бизнеса, 786 средних, 239 крупных и 1022 государственных предприятий. Минимальная доходность для получения ипотеки для элитного жилья составляет от 3000$; для полуэлитного - от 1500$; для эконом жилья - от 700$; жилья по гос. программе - от 400$.

Если предположить, что доход в 3000$ в среднем получает каждый третий владелец/руководитель предприятия сферы малого бизнеса; 1 сотрудник каждой средней компании; 5 сотрудников крупной компании и 1 сотрудник государственного учреждения, то мы получим 15000 человек, имеющих потенциальную возможность приобрести элитную недвижимость.

Подобная схема расчетов справедлива и для полуэлитного жилья, где соответствующие данные составят 0,6; 2; 10 и 2 человека. Расчеты позволяют выделить около 30000 потенциальных потребителей.

Следующим сегментом является эконом жилье, где соответствующие данные составят 1,2; 4; 20 и 4 человека. В результате получим почти 60000 человек./24/

Для расчета соотношения спроса и предложения на жилье в работе будет рассмотрено жилье, строящееся по государственной программе и потенциальные потребители этого жилья. Данный сегмент выбран для расчета определения дисбаланса между спросом и предложением, потому что информация по нему является наиболее достоверной и прозрачной, и в этом сегменте отсутствуют теневые доходы.

Для оценки количества потенциальных покупателей жилья, строящегося по государственной программе необходимо определить количество занятых в государственном секторе и ежегодный прирост молодых семей, на которых рассчитана данная программа.

В 2009 году количество занятого населения, состоящего на государственной службе, равнялось более 80 тыс. человек, что составляло 36,8% от всего занятого населения. Ежегодно в г. Костаная заключается 11-12 тыс. браков. /17/

Из проведенного Агентством по статистике исследования домашних хозяйств можно определить, что из всех обследованных домохозяйств имеют возможность улучшить свои жилищные условия 18,8%, а намерены это сделать 10,3%./16/ Следовательно, реальный спрос на жилье, строящееся по госпрограмме, составит 20800 человек плюс 2000-2200 заключаемых браков ежегодно. Если выразить потребность в квадратных метрах, то получим 411,4 тыс. кв. метров в 2010 году.

На строительство ипотечного жилья по госпрограмме в 2010-2007 годы из республиканского бюджета предусмотрено 18,6 млрд. тенге с выходом 6210 квартир общей площадью 382,3 тыс. кв. метров. Это порядка 127,5 тыс. кв. метров ежегодно./28/ На рисунке 12 изображен ввод в действие жилья по госпрограмме и прогноз на 2012-2020 годы, а также спрос на это жилье, рассчитанный выше:



Рисунок 12 - Прогноз спроса и предложения на жилье, по госпрограмме в г. Костанае на 2012-2020 годы

Из приведенных данных видно, что спрос превышает предложение в среднем 3,5 раза. И предусмотренная государством программа жилищного строительства только на 20% удовлетворит спрос населения в доступном жилье. На строительство ипотечного жилья ежегодно их республиканского бюджета будет выделяться порядка 6 млрд. тенге. Кроме того, дополнительно потребуется около 2,5 млрд. тенге на развитие и обустройство магистральных и внутриквартальных инженерных сетей и иных объектов коммунальной инфраструктуры муниципального жилья.

В свою очередь, на обустройство так называемых «южных районов» ежегодно в среднем потребуется 5 млрд. тенге, в том числе 80% на электро- и теплоснабжение. Вполне очевидно, что данные районы будут отданы под строительство «дорогого» жилья. Стоимость строительства инженерной инфраструктуры к жилым массивам в зависимости от района варьирует от $90 до $200 за 1 кв.м. По муниципальному и коммунальному жилью данные расходы покрываются за счет средств бюджета, а по дорогому жилью данное бремя несет строительная компания.

Соотношение спроса и предложения по другим сегментам, рассчитанное аналогичным методом, дает приблизительные результаты, так как в них задействованы теневые доходы, которые образуют инвестиционный спрос на жилье (Рис. 13)

Рисунок 13 - Соотношение спроса и предложения на жилье в г.Костанае по сегментам за 2010 г.

Сегмент эконом класса представлен на диаграмме верхней ценовой планкой, то есть тем жильем, объем которого не вошел в государственную программу, и цена которого более $650. В данном сегменте спрос также превышает предложение.

Соотношение спроса и предложением в полуэлитном сегменте почти достигло равновесия. При насыщении данного сегмента начнется стабилизация цен. Но, учитывая, что нижняя ценовая планка полуэлитного сегмента равна верхнему уровню цен для сегмента эконом-класса 650$/кв.м., госпрограмма ограничена для определенного слоя населения, а жилье в ценовом диапазоне 450-650$/кв.м. не представлено на рынке, происходит перелив спроса из сегмента эконом-класса в полуэлитный.

Для элитного жилья характерно превышение предложения над спросом. Такая ситуация должна была привести к снижению цен, однако в 2010 году наблюдается рост цен.

Это свидетельствует о том, что региональная экономика насыщена теневой наличностью. Неполная информация о рынке элитного жилья приводит к тому, что владельцы теневой наличности, строители и кредиторы могут не осознавать, что рынок насытился, и пытаются избежать потерь, связанных с падением курса доллара, вкладывая деньги в недвижимость, которую они рассматривают как выгодное вложение капитала. Часто квартиры приобретаются не для проживания, а для дальнейшей перепродажи на вторичном рынке.

Для определения дисбаланса между спросом и предложением была разработана авторская методика расчета. В ней использовались данные по 5 квинтильным группам населения. В Агентстве по статистики ведется выборочное обследование домашних хозяйств. Все домашние хозяйства разделены по 20%-ным группам (квинтилям). В первую группу входит 20% населения с наименьшими доходами, в пятую - с наивысшими доходами, 2-4 группы также ранжируются в зависимости от величины доходов. Созданная выборочная совокупность размером в 12 тысяч домашних хозяйств репрезентативна как на республиканском, так и на областном уровнях.

В обследовании представлены материалы, характеризующие социально-экономическое положение населения, демографическую ситуацию, доходы и их распределение по социально-экономическим группам, жилищные условия.

Тип жилья был условно соотнесен с группами. Для каждой группы имеется обеспеченность на 1 человека жильем, уровень доходов. (Табл.9)

Таблица 9. Расчет общей потребности в жилье по группам населения

Квинтильная группа	Тип жилья	Обеспеченность жильем, кв.м./чел	Уровень доходов на чел. в мес., $	Кол-во требуемой площади, кв.м.	Общая потребность в жилье, тыс.кв.м	Планируемый ввод в действие за 2011-2020 гг., тыс.кв.м.
5	Элитное	31	442	4	967	1526.9
4	Бизнес-класс	17.6	255	4.4	1064
3	Эконом-класс	13.3	185	4.7	1136
2	Гос.программа	11.5	135	6.5	1572	449
1	Муниципальное	9.7	88	5.3	1282	84.1
	Итого:				6021	2060

Из таблицы видно, что в первой квинтильной группе с населением, имеющим наименьшие доходы, обеспеченность жильем на 1 человека составляет 9,7 кв.м. В данной группе необходимо довести этот показатель хотя бы до 15 кв.м./чел. При этом, количество недостающей площади составит 5.3 кв.м./чел. Если рассчитать общее недостающее количество жилья в первой группе, получим 1 282 тыс. кв.м. жилья. По государственной программе строительство муниципального жилья за счет средств республиканского и местного бюджета предусмотрено в объеме 84,1 тыс. кв.м., т.е в 15 раз меньше существующей потребности.

В рамках госпрограммы по системе ипотечного кредитования жилья будет построено за 3 года более 440 тыс. кв. м., а потребность в данном жилье составляет 1 572 тыс. кв.м., т.е в 3,5 раза больше.

Данные о планируемом объеме ввода эконом жилья, которое будет строиться вне государственной программы по верхней ценовой планке; полуэлитного и элитного жилья не приводятся в печатных изданиях. Известно только, что общий объем введенного жилья за 2010-2020 годы составит более 2 млн. кв.м. Поэтому на эти три сегмента будет приходиться около 1520 кв.м. Следовательно, потребность в жилье в 2 раза больше, чем предполагается построить.

Так как невозможно предугадать, какая площадь жилья будет необходима представителям сегмента бизнес-класса и элитного сегмента, то здесь данные, в какой-то степени субъективны. Предположение было основано на том, что к 2020 году планируется довести среднюю обеспеченность жильем на 1 человека до 22 кв.м.

И в заключение, для оценки текущего состояния рынка, его перегретости, рассчитаем коэффициент доступности жилья для различных сегментов. (Табл.10)

Таблица 10. Расчет коэффициента доступности жилья по сегментам

	Средняя цена 1 кв.м., USD	Средняя площадь квартиры, кв.м.	Средняя стоимость стандартной квартиры, USD	Среднегод. доход семьи, USD	Коэфф-т доступности жилья
Элитное	2000	180	360000	15915	23
Бизнес-класс	1300	137	178100	9178	19
Эконом-класс	500	78	39000	6657	6
Гос.программа	400	42	16800	4860	3

Перегретый рынок - это ситуация, когда цены на рынке растут за счет спроса, формирующегося не из реальных потребностей и возможностей участников рынка и соответственно при наличии экономических предпосылок, а исходя из психологических ожиданий покупателей на дальнейший рост цены, когда спрос на тот или иной товар в основном формируется не реальными потребителями, которые хотят эксплуатировать этот товар по основному его назначению, а покупателями, рассчитывающими получить доход от перепродажи или инвестиций в этот товар.

Рабочий коридор, характеризующий стандартный рынок жилья, для этого коэффициента находится в диапазоне от 2 до 8. Меньшее значение этого показателя указывает на то, что собственное жилье доступно для основной массы населения, соответственно высокое значение этого показателя указывает на то, что жилье менее доступно для основной массы населения.

Судя по рассчитанным показателям, стоимость жилья по государственной программе и в сегменте эконом жилья доступна для населения этих сегментов. А для сегмента элитного и полуэлитного жилья данный показатель намного превышает верхний предел коэффициента доступности.

Если цены на рынке жилья растут и при этом одновременно происходит увеличение этого коэффициента, то это может означать, что рост цен происходит не за счет роста доступности жилья населению (реальных покупателей), а по другим причинам, и скорее всего этот рост связан со спекулятивной или инвестиционной составляющей спроса. Особенно ярко этот эффект может проявляться, когда коэффициент доступности жилья приближается к верхней границе. В случае, если на рынке присутствует большой объем теневых доходов, и официальные данные о доходам ниже реальных, данный коэффициент также будет выше нормы.

При спекулятивном сценарии все меньшее количество населения способно купить жилье для проживания и в конечном итоге начинает формироваться мыльный пузырь, который, естественно, рано или поздно лопнет (купленное спекулянтами и инвесторами жилье перестает приносить им запланированный доход, и им ничего не останется как распродавать купленное жилье, поскольку для других целей оно им не нужно. Это вызывает увеличение предложения, падение цены, и как следствие начинается цепная реакция продаж. При этом должно резко возрасти количество сделок купли-продажи).

Таким образом, к признакам, указывающим на перегрев рынка и возможность возникновения мыльного пузыря, можно отнести одновременное проявление следующих факторов:

- коэффициент доступности жилья приближается к верхней границе или превышает средний коридор, существующий на других рынках (становится больше или равным 8-ми);

- рост цен происходит одновременно с ростом коэффициента доступности и при этом динамика роста коэффициента доступности существенно опережает рост цен;

- если доходность, получаемая от операций приобретения и последующей аренды жилья, становится сопоставима или меньше доходности, которую можно получить от депозитных вкладов в надежных банках (или иных менее рискованных инвестиций);

- если резко увеличивается количество сделок купли-продажи на каком-либо региональном рынке без соответствующих причин.

На сегодняшний день в г.Костаная появились тревожные симптомы перегретости рынка жилья, и надо создавать систему, которая позволила бы проводить мониторинг ситуации и постоянно отслеживать такие показатели, как:

- динамика изменения коэффициента доступности жилья;

- сравнение динамики изменения стоимости стандартного жилья и коэффициента доступности жилья;

- сравнение доходности от операций по сдаче в аренду жилья и доходности от менее рискованных инвестиций (например, депозиты в БВУ);

- динамика изменения количества сделок купли-продажи жилья.

Таким образом, оценка рынка жилищной недвижимости г.Костаная позволяет сделать следующие выводы:

1) Рынок жилищной недвижимости формируется под непосредственным и достаточно сильным воздействием экономической ситуации и перспектив развития региона.

2) Рынок жилья в г. Костаная, как и другие рынки недвижимости находится на стадии роста. Этот рост будет продолжаться, так как в Казахстане недостаточно развит фондовый рынок, а инвестиции в недвижимость остаются самым высокодоходным инструментом.

3) Наибольший неудовлетворенный спрос на жилье существует в сегменте эконом-класса, но из-за ограниченной доходности в строительстве этого жилья и неплатежеспособности большей части населения этот сегмент развивается недостаточно высокими темпами.

4) Стремительный рост рынка недвижимости, в основном связанный со спекулятивными сделками, снижает платежеспособность населения. Одновременно происходит увеличение банковских и финансовых рисков из-за быстрого роста ипотечных займов.

Рисунок 14 - Анализ баланса спроса и предложения на рынке недвижимости в 2011 г.

Для дальнейшего совершенствования развития жилищного рынка и создания благоприятных условий для наиболее полного удовлетворения жилищных потребностей населения предлагаются следующие меры:

• необходимо разработать стандартизированные формы регистрации данных о рынке для всех субъектов рынка;

• проводить мониторинг цен на жилье по различным типам и сегментам жилья;

• отслеживать динамику изменения коэффициента доступности жилья и проводить сравнение динамики изменения стоимости стандартного жилья и коэффициента доступности жилья;

• сделать процесс регистрации сделок по купле-продаже недвижимости прозрачным для определения реального спроса на жилье;

• создать благоприятные условия для развития строительства недорогого жилья и стимулировать спрос на него;

• обязать все компании, строящие жилье в сегментах элит- и бизнес-класса, строить жилье для социально уязвимых слоев населения;

• развивать производство строительных материалов;

• развивать фондовый рынок;

• ужесточить требования к банкам в сфере ипотечного кредитования;

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Формирование и развитие рынка жилищной недвижимости представляет собой сложный процесс, в ходе которого реализуются взаимоотношения между основными субъектами рынка, решаются социально-экономические задачи государства, происходит создание добавленной стоимости и удовлетворяется одна из главных потребностей человека - потребность в жилье.

Рыночный механизм регулирования жилищного рынка, сложившийся после разрушившегося неэффективного механизма государственного регулирования, не создал, да и не мог создать сразу, в одночасье, не только более эффективного механизма регулирования, но даже адекватного разрушенному. Кроме того, этот механизм был направлен на получение сверхдоходов в условиях огромного неудовлетворенного спроса, а не решал проблемы обеспеченности населения жильем в целом.

В связи с этим возникла насущная потребность в разработке новых подходов к созданию методов регулирования жилищного рынка в новых экономических и политических условиях, был востребован научный поиск путей преодоления создавшегося положения. Поэтому Правительством в 2000 году была разработана и принята Концепция долгосрочного финансирования жилищного строительства и развития системы ипотечного кредитования в РК, а в 2009 году была утверждена Государственная программа развития жилищного строительства на 2010-2007 годы, основная цель которой - это решение множества проблем жилищного строительства, обеспечивающее доступность жилья широким слоям населения через удешевление его стоимости, увеличение сроков жилищного кредитования, снижение первоначального взноса и ставки кредитования.

Мировой опыт показывает, что участие государства в жилищной сфере оправдано. Оно даёт мощный экономический эффект, потому что жильё - это, прежде всего, собственность человека и его капитал. Свойство жилья как товара и как капитального блага, его социальная важность и способность к кумулятивному воздействию на рост склонности к потреблению ставят его в центр экономических интересов общества.

Одним из важнейших свойств жилища как товара является его принадлежность к недвижимому имуществу, а рынок жилья представляет собой структурный компонент рынка недвижимости. Сам же жилищный рынок, рассматриваемый как экономическая система, имеет свою внешнюю среду, в пограничной области которой (в сфере ближайшей экономической среды) и происходит прирост предельной склонности к потреблению под влиянием жилищных инвестиций. Жилищная экономика имеет и свою инфраструктуру, представляющую из себя систему отраслей и сфер человеческой деятельности, обеспечивающих основное производство - строительство нового жилья.

Механизм государственного регулирования жилищного рынка в частности и экономики в целом, представляют собой лишь один структурный компонент экономического механизма. Кроме него, в экономический механизм входят такие уровни регулирования, как домохозяйство, предпринимательское хозяйство, рынок и регион. Каждый из них имеет достаточно большую степень свободы с точки зрения организующего воздействия на жилищный рынок. В то же время любой из этих уровней как часть целого не может не взаимодействовать с другими уровнями механизма регулирования, быть независимым от их влияния. Механизм же регулирования жилищного рынка в целом представляет собой организующую систему и её воздействие на жилищную экономику в целях достижения системы целей, главной из которых является удовлетворение жилищных потребностей как можно большего количества домохозяйств.

Долгое время в Казахстане практически отсутствовал рынок нового недорогого жилья. Потребителю в основном предлагалось дорогое элитное жилье. Соответственно, цены на такое жилье были недоступны основной массе населения, особенно в городах Астана, Алматы, Костаная, Атырау и Актау. По этой же причине цены на вторичном рынке жилья также являлись завышенными.

Поэтому главная задача новой программы - это создание полноценного сбалансированного рынка жилья, как со стороны спроса, так и со стороны предложения.

Для эффективного развития жилищного рынка большое значение имеет его качественная оценка, определение дисбаланса между спросом и предложением, а также возможности прогнозирования его развития.

Одной из существенных трудностей в реализации этих задач на практике является отсутствие полной, а главное - достоверной статистической информации о величине спроса на жилье по различным сегментам, об обеспеченности населения жильем в зависимости от уровня доходов, присутствие теневой наличности, а также закрытость строительных компаний. Обычно, это говорит о сокрытии доходов или применении незаконных схем. Здесь могут крыться и другие причины, такие как: боязнь показать несостоятельность или некомпетентность компании в определенных вопросах или неуверенность в условиях конкурентной среды.

Печальным следствием закрытости компаний является отсутствие профессиональной аналитики и прогнозов по рынку, что сильно взвинчивает риски по финансированию строительства и порождает серьезные маркетинговые ошибки.

В связи с этим органам статистики необходимо разработать стандартизированные формы регистрации данных о рынке, проводить мониторинг цен на жилье по различным типам и сегментам жилья, прослеживать их динамику.

Для получения наиболее полной информации по спросу и предложению жилья, количеству заключаемых сделок необходимо создать механизм взаимодействия Агентства по статистике, Бюро технической инвентаризации, риэлтерских компаний и застройщиков; создать единую информационную систему для всех субъектов рынка, в которой будут регистрироваться все объекты жилищной недвижимости. Данная информационная система позволит снизить риски на рынке жилья путем повышения его прозрачности и информационной обеспеченности.

Говоря о рисках, здесь можно выделить ряд причин, которые могут вызвать обвал цен на рынке недвижимости:

Во-первых, это может быть замедление роста реальных доходов населения, связанное с общим экономическим спадом.

Во-вторых, это увеличение инвестиций и кредитование строительства. Активными источниками финансовых ресурсов являются не только банковский сектор и нефтяные компании, но и зарубежные инвесторы. Ситуацию в этом направлении еще больше изменит приход на рынок недвижимости организованных инвесторов в лице ПИФов, которые также будут его очень активными участниками. Инвестиционное сообщество может не удовлетворить ожидания по темпам роста цен, что повлечет «массовый выброс» недвижимости на рынок.

В третьих, резкое падение цены на нефть, вследствие чего ограничится приток капитала из данного сектора.

Кроме того, необходим учет ряда ключевых факторов, влияющих на предложение жилья. В первую очередь здесь можно отметить ограниченность земельных ресурсов. Проблема в том, что земельные площади с инженерной инфраструктурой и близкие по расположению к ним, уже выкуплены или предоставлены для госзаказа и госпрограммы. А земля без подобной инфрастуктуры не выставляется на продажу, поскольку в местном бюджете не хватает средств для проводки инженерных коммуникаций. В свою очередь, для строительных компаний реализация таких проектов требует значительных капитальных вложений.

Другим фактором является генеральный план развития города. Изменения, вносимые в него, способны сильно повлиять на планы строительных компаний. Как показала практика, причиной таких изменений может стать смена Акима города. Анализ макроэкономической ситуации, проведенный в рамках данной работы, позволяет прогнозировать благоприятные экономические условия для развития рынка жилищной недвижимости. Во-первых, рост экономики страны продолжается без заметных спадов, инфляция, хотя и имеет некоторые тенденции к повышению, все же остается под контролем, в целом же можно говорить о существенном запасе макроэкономической устойчивости. В то же время сохраняется благоприятная мировая конъюнктура по основным статьям казахстанского экспорта: вряд ли стоит ожидать в ближайшие 1-2 года какого-то существенного снижения цен на нефть на мировом рынке на фоне восстанавливающейся экономики США и продолжающего бурный рост Китая. Кроме того, Правительство Казахстана осознают наметившуюся угрозу, в частности, для финансовой системы и, старается своевременно принять соответствующие меры.

Среди основных рисков, связанных с ипотечным кредитованием можно отметить неплатежеспособность заемщиков, резкое снижение цен на жилье, изменение рыночной процентной ставки, ликвидность банков. В случае обвала цен на рынке недвижимости банки и организации, осуществляющие ипотечное кредитование, понесут большие убытки и в отдельных случаях эти потери могут быть сопряжены с банкротством финансовых организаций.

Именно поэтому в этом году Агентство по Финансовому Надзору пересмотрело систему хеджирования кредитных рисков по некоторым видам кредитов, в том числе по кредитам на проведение операций с недвижимостью. Теперь для банков установлены новые правила: чем выше риск кредитора, тем большую сумму по каждому конкретному кредиту банку нужно сформировать на провизию. Более того, теперь все участники строительства недвижимости - заказчики, долевые участники и гаранты долевых участников - определяются как один заемщик. Это сделано в целях расчета максимального риска на одного заемщика.

Подводя итоги, можно сказать, что рынок жилья в Казахстане и в г.Костаная динамично развивается. Однако существует дисбаланс между спросом и предложением в различных сегментах рынка, который требует дальнейшего совершенствования механизма регулирования. Несмотря на высокие темпы роста объема жилищного строительства ввод в эксплуатацию нового жилья только в 2010 году превысил норму естественной убыли изношенных и ветхих строений.

Реализация государственной программы жилищного строительства не решает поставленных задач по обеспечению населения доступным жильем, так как строящегося в ее рамках жилья недостаточно для нужд большей части населения.

Основная проблема - в обеспеченности населения с низкими доходами. Эта часть населения не сможет приобрести жилье даже при условии снижения ставки по ипотечным займам и продлении срока кредита. Здесь государство должно взять на себя функции по предоставлению социального жилья без передачи права собственности.

Правительством предложено разработать механизм арендного жилья. В качестве примера одного из прогрессивных механизмов арендного жилья в Казахстане, по данным экспертов, может стать применение схемы "ипотека жилья с последующей сдачей в аренду", основанной на британской модели "Buy to Let". Преимущество данной формы состоит в том, что граждане имеют возможность погашать кредит и проценты по нему за счет доходов от аренды ипотечного жилья.

Прогноз цен показывает дальнейшую тенденцию к росту, что повлияет на платежеспособность населения. Следовательно, необходимо снижать стоимость строительства, чтобы обеспечить доступность жилья большему кругу населения. Эту задачу можно решить путем развития производства дешевых строительных материалов, увеличения доступности кредитных ресурсов, повышения доходов населения.

СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННОЙ ЛИТЕРАТУРЫ

1. Атлас «Градостроительная ситуация». // Акимат г. Костаная. Департамент архитектуры и градостроительства, г.Костаная, 2010.

2. Ахремушкин В. Выше крыши // Журнал «Бизнес & Власть», Костаная, 2010, № 10 (010).

3. Ввод в действие жилых домов по группам предприятий. Выборочные данные // Агентство по статистике Республики Казахстан, Костаная, 2010.

4. Газета «Караван», Костаная, 2006, № 2 (818).

5. Гриненко С. Экономика недвижимости. Конспект лекций// Таганрог: Издательство ТРТУ, 2009 - С.4.

6. Демография с экономикой. // Журнал «Новое поколение», Костаная, 2009, № 14 (306).

7. Журнал «Бизнес Путеводитель», Костаная 2006, № 3 (101).

8. Из истории вопроса // Журнал «Новое поколение», Костаная, 2002, № 43 (231).

9. Итоги социально-экономического развития Республики Казахстан за январь -- декабрь 2010 года // Газета «Казахстанская правда», Астана, 2006, № 24-25.

10. Итоги строительства // Строительный вестник, Астана, 2006, № 2 (95).

11. Колесникова А. Дорогая моя крыша // Газета «Аргументы и Факты Казахстан», Костаная, 2010, № 50 (654).

12. Корн П. Промышленность: темп держать // Газета «ОКО», Астана, 2006, № 5 (258).

13. О жилищном фонде Республики Казахстан. Статистический сборник // Агентство по статистике, Костаная, 2010.

14. О проекте Государственной программы развития жилищного строительства в Республике Казахстан на 2010-2007 годы. Выступление Премьер-Министра РК Ахметова Д.К. на заседании Национального Совета. // Костаная, 2009.

15. От частного к общему // Журнал «Эксклюзив», Костаная, 2010, № 12 (45).

16. Регионы Казахстана. Статистический сборник // Агентство по статистике, Костаная, 2009.

17. Смагулов К. Рынок жилищного строительства // Журнал «Бизнес & Власть», Костаная 2010, № 17 (017).

18. Стерник Г.М. Методические рекомендации по анализу рынка недвижимости // Российская гильдия риэлторов, М., 1999 - С.4.

19. Стерник Г.М. Как прогнозировать цены на жилье (методическое пособие) Библиотека риэлтора, М., 1996 - С.9

20. Строительство в Республике Казахстан 2002-2009. Статистический справочник // Агентство по статистике, Костаная, 2010.

21. Филиппов О. Элитное жилье: спад не за горами. Влияние макроэкономических показателей на развитие рынка недвижимости Костаная Аналитический еженедельник «Республика», Костаная, 2010.

22. Халабузарь Н. Парадоксы жилищного рынка // Газета «Мегаполис», Костаная 2010, № 45 (258).

23. Шодыров Е., Балуанов Ж. Мы ждем перемен // Журнал «National Business» Костаная, 2010, №7.

24. Шодыров Е. Вспомнить о главном // Журнал «National Business», Костаная 2006, № 12 (26).

25. Якубова Н. Вперед - к лучшей жизни! // Страна и Мир, Костаная, 2006, № 7 (144).

Размещено на Allbest.ur