Исследование рынка жилищной недвижимости (на примере республики Казахстан и г. Костанай)

Принятая Правительством программа экономических реформ и приватизации привели к передаче значительной части государственной собственности в частный сектор, что дало толчок к развитию частного предпринимательства.

Сегодня Казахстан имеет реально работающую рыночную экономику. Макроэкономическое развитие Казахстана в течение последних десяти лет проходило позитивно во многом благодаря неограниченным запасам энергоносителей. По сравнению с 1985 годом объем добычи углеводородного сырья вырос на 225 процентов, тогда как во всем мире добыча возросла менее чем в 1,3 раза. Если десять лет назад ВВП на душу населения составлял чуть более семисот долларов США, то в конце 2009 года он достиг двух тысяч семисот долларов, а в 2010 году - около трех тысяч долларов. К 2010 году Казахстан планирует достичь ВВП на душу населения более 5800 долларов США, а к 2015 году - порядка 9000 долларов США. /25/ Рост ВВП в течение последних лет оставался на высоком уровне - более 9% в год (Рисунок 3).



Рисунок 3 Динамика ВВП Республики Казахстан за 2005-2010 г.

Финансовая система Казахстана признана одной из самых прогрессивных, и это подтверждают ведущие международные эксперты. Ее основным направлением с 2002 года было проведение жесткой валютной политики с целью сдерживания инфляции. Уровень инфляции в 2009 году составил 6,7%, однако в 2010 году ее не удалось удержать в ожидаемом коридоре 5-7%, и ее уровень достиг 7,6%. /9/

В результате роста потребительского и инвестиционного спроса, роста спроса со стороны государства, роста инфляционных ожиданий и др. происходит опережение темпов расширения совокупного спроса над темпами совокупного предложения. Многие факторы спроса, оказывающие влияние на ценовую ситуацию в Казахстане, носят долговременный характер, т.е. проявляются уже на протяжении нескольких лет. Необходимо отметить, данные факторы носят двойственный характер, с одной стороны, они отражают позитивную динамику развития Казахстана, с другой стороны, не позволяют эффективно проводить антиинфляционную политику. В целом действие данных факторов отражает дисбаланс между совокупным спросом и совокупным предложением. Данный дисбаланс выражается в опережающих темпах роста совокупного спроса по сравнению с темпами роста совокупного предложения, что, в конечном итоге, и приводит к повышению цен.

К группе факторов спроса можно отнести повышение доходов населения, предприятий и государства, а также высокую кредитную активность банков. В 2010 году рост денежных доходов населения в реальном выражении оценивается более чем в 10%, немного превышая темпы роста ВВП (9,4%). Необходимо отметить, что данная тенденция опережения наблюдается с 2001 года. На протяжении 2001-2009 годов среднегодовой прирост реальных денежных доходов населения достигал 11,5%, тогда как реальный ВВП рос с темпом в 9,5%. Следствием роста доходов населения является «бум» потребления, выражающийся в увеличении объемов розничного товарооборота. В 2001-2009 году он рос темпом, превышающим 11% в среднем за год. Таким образом, значительный потребительский спрос продолжает оказывать давление на цены уже довольно длительное время. Рост денежных доходов населения обеспечивается повышением заработной платы. В 2010 году увеличение среднемесячной заработной платы по сравнению с 2009 годом составил 10,1% в реальном выражении, а на протяжении последних 3 лет среднегодовые темпы достигали 10,7%. Рост заработной платы, как и денежных доходов населения, превышает темпы экономического роста. Все это свидетельствует о том, что рост производительности труда отстает от повышения заработной платы, способствуя увеличению инфляционного потенциала. /27/

В настоящее время Казахстан, по классификации Всемирного банка, входит в группу стран со средним уровнем дохода. Если сравнить основные показатели качества жизни, за последние 10 лет, в среднем денежные доходы казахстанцев выросли в 5 раз; почти в 6 раз увеличилась среднемесячная зарплата; в 25 раз выросла минимальная заработная плата; среднемесячный размер пенсии увеличился в 4,6 раза; депозиты физических лиц в банках и объем вкладов на одного жителя возросли в 35 и 37 раз соответственно. /26/

Казахстан первым среди стран СНГ создал Национальный фонд для обеспечения стабильного социально-экономического развития, снижения зависимости от неблагоприятных внешних факторов. Сегодня в Национальном фонде аккумулировано 5 миллиардов 300 миллионов долларов. Золотовалютные резервы страны с учетом Национального фонда в целом превышают 14 млрд. долларов США.

Свидетельством улучшения экономической ситуации в Казахстане является решение о присвоении Казахстану инвестиционного рейтинга агентствами «Standard & Poor's» - в мае 2009 года и «Fitch Ratings» - в октябре 2009 года. В июле 2009 года рейтинговое агентство «Moody's» пересмотрело прогноз по рейтингам Казахстана со «стабильного» на «позитивный». Иностранные инвестиции в Казахстан с 1993 года составили свыше $40 млрд., из них более 40% вложены в сектор энергетических и минеральных ресурсов. Налоговые поступления от нефтегазового сектора обеспечивают третью часть поступлений в бюджет. /26/

В республике были приняты долгосрочные стратегии: «Стратегия развития Казахстана до 2030 года», а также «Стратегия индустриально-инновационного развития Республики Казахстан на 2008-2015 гг.», которые определили такие цели, как переход к качественно новому этапу развития страны, основанному на принципах построения конкурентоспособной экономики и предполагающему создание индустрии высоких технологий.

Основными приоритетами Казахстана на современном этапе являются: всесторонняя диверсификация экономики, опережающее развитие несырьевых отраслей, развитие малого и среднего предпринимательства, вступление в ВТО. Правительством приняты постановления по созданию и развитию семи утвержденных пилотных кластеров.

Все эти факты говорят о больших экономических достижениях Казахстана за последние несколько лет, однако анализ итогов развития экономики республики за 2010 год показывает, что в экономике страны появились тревожные тенденции. Агентством по статистике зафиксировано значительное падение темпов роста промышленности. Хотя, если брать за индикатор развития экономики рост ВВП, то ситуация выглядит очень благоприятно - по оценкам Агентства по статистике, рост ВВП по итогам 2010 года составил 9,4%.

Однако если в 2009 году промышленность обеспечила 32,3% от общего роста ВВП, то по итогам 2010 года ее доля снизилась более чем вдвое - до 14%. Это произошло из-за снижения темпов роста в экспортно-сырьевых отраслях, к которым относятся, главным образом, горнодобывающая и металлургическая промышленность. Если в 2009 году вклад этих отраслей в общий рост ВВП составил 21,4%, то в прошлом году всего 2,7%. В 2010 году по сравнению с 2009 годом рост добычи сырой нефти составил всего 1,2%, а в металлургии, и того хуже, произошло снижение объемов производства на 6,2%.

Основной вклад в рост ВВП в 2010 году внесла строительная отрасль. Если в 2009 году ее вклад в общем росте ВВП составлял 9,3%, то в прошлом году он увеличился до 27,1%. Был отмечен также значительный рост в сельском хозяйстве. Если в 2009 году в этой отрасли наблюдалось снижение объемов производства, то по итогам 2010 года ее доля в росте ВВП составила 4,6%, доля торговли в росте ВВП снизилась с 13,5% до 11,9%, транспорта - с 10,4% до 7,6%. Доля отрасли связи увеличилась с 5,2% до 6,2%. /12/

Промышленное производство увеличилось на 4,6%, в том числе в горнодобывающей промышленности на 3,2%, в обрабатывающей - на 6%. Рост объемов производства наблюдается в большинстве регионов республики. Среднереспубликанский уровень промышленного производства был превышен в девяти регионах. В то же время такая промышленно-развитая область, как Карагандинская, показала в прошлом году замедление темпов роста. Причиной значительного сокращения в 2010 году промышленного производства в этой области стал пожар в листопрокатном цехе корпорации «Миттал Стил Темиртау». В результате этого произошло снижение производства стали на 17,1 % и сокращение выпуска плоского проката на 20,9%. Здесь есть над чем задуматься: макроэкономические показатели в целом по стране были подорваны чрезвычайным происшествием на одном (пусть даже и очень крупном) предприятии. Если в 2001-2009 годах среднегодовой темп прироста промышленной продукции составлял 10,9%, то в 2010 году он составил только 4,6%, то есть упал в 2,4 раза. А если добавить к этому факту то обстоятельство, что темпы прироста добычи нефти и газового конденсата сократились соответственно с 13,9% до 4,2%, или в 3,3 раза, то можно сделать вывод о замедлении темпов роста экономики в 2006 году. Этот вывод подтверждается прогнозом Министерства энергетики и минеральных ресурсов: в 2006 году прирост добычи нефти и газового конденсата по сравнению с 2010 годом прогнозируется только на 1 %.

Благоприятная ситуация сложилась в сельском хозяйстве. Объем валовой продукции сельского хозяйства по сравнению с 2009 годом увеличился на 6,7%, в том числе продукция растениеводства возросла на 8,4%,а животноводства - на 4,5%. В 2010 году валовой сбор зерна в весе после доработки составил 13,5 млн. тонн, что на 9,4% выше уровня 2009 года. /12/

Лидером по темпам роста в 2010 году оказалась строительная отрасль - объем строительных работ увеличился на 34,1% по сравнению с уровнем 2009 года. Во всех областях республики, кроме Акмолинской области, объем строительных работ превысил уровень 2009 года. На жилищное строительство в 2010 году направлено 241 млрд. тенге инвестиций, что в 1,6 раза больше, чем в 2009 году. Предприятиями и организациями всех форм собственности и населением построено 20,2 тыс. жилых зданий, введено в эксплуатацию 5 млн. 41 тыс. кв. м. общей площади жилых домов, что в 1,8 раза выше уровня 2009 года. /10/

Средневзвешенный индекс мировых цен на казахстанские экспортные товары вырос в 2010 году по сравнению с 2009 годом на 38,1%. Благодаря высоким мировым ценам на основные экспортные товары, в 2010 году наблюдался значительный номинальный рост казахстанского экспорта товаров. Но этот рост достигнут в результате исключительно благоприятной ценовой конъюнктуры, поскольку натуральные объемы экспорта в 2010 году снизились по сравнению с 2009 годом на 0,8%.

В структуре импорта значительных изменений по сравнению с 2009 годом не произошло. По-прежнему большую часть импорта составляют инвестиционные товары и товары промежуточного промышленного потребления, доля которых составила по оценке 43,2% и 41,2% соответственно. Около 80% роста импорта в 2010 году было обеспечено за счет роста ввоза нефти и нефтепродуктов, черных металлов и изделий из них, машин и оборудования, транспортных средств и химической продукции.

Прогноз основных макроэкономических показателей (Табл. 3), разработанный Министерством экономики и бюджетного планирования и Национальным банком Республики Казахстан, позволяет сделать вывод о дальнейшем продолжении экономического роста, который будет отражать влияние на рост ВВП со стороны изменения показателей во всех отраслях экономики, в том числе в строительстве.

Таблица 3. Прогноз основных показателей социально-экономического развития Республики Казахстан на 2010-2013 годы

	2010 год (оценка)	прогноз
		2011 год	2012 год	2013 год
ВВП, млрд. тенге	7300	8676	9881	11272
реальное изменение ВВП в % к предыдущему году	109,4	108,3	108,3	108,9
ВВП на душу населения, долл. США по официальному курсу	3620	4263	4814	5450
Индекс потребительских цен, в %	7,6	5,7-7,3	5-7	5-7
Объем промышленной продукции, в % к предыдущему году	104,6	104	104,2	106,7
Строительство, в % к предыдущему году	134,1	115,0	112,0	110,0
Среднемесячная номинальная заработная плата, тенге	31808,8	36412,7	43395,5	49647,9
Реальная заработная плата, в % к предыдущему году (с учетом малых предприятий)	110,1	108,0	112,4	107,9

Нельзя не отметить тот факт, что рост спроса со стороны населения и предприятий происходит на фоне увеличения занятости. Начиная с 1999 года, уровень безработицы неуклонно снижался. Если в 1999 году он достигал 13,5% (максимальный уровень), то затем он снизился до 8,4% в 2009 году и до 8,2 % - в 2010 году. В экономике республики в декабре 2010 года были заняты 7,2 млн. человек, или на 148,7 тыс. человек (на 2,1 %) больше, чем в декабре 2009 года. В структуре занятых доля наемных работников составила 64,4 %, самостоятельно занятых -- 35,6 % (в декабре 2009 года было соответственно 62,2 % и 37,8 %). Численность безработных в декабре 2010 года (лиц в возрасте 15 лет и старше, которые не имели доходного занятия, активно его искали и были готовы приступить к нему) составила 650,8 тыс. человек, по сравнению с декабрем 2009 года произошло снижение на 12,2 тыс. человек.

Все это свидетельствует о том, что резерв свободных трудовых ресурсов в экономике сокращается, и дальнейший рост совокупного спроса может быть сбалансирован либо наращиванием объемов импорта, либо повышением производительности труда, либо ростом цен.

По итогам переписи населения 1999 года, в 1989 году в Казахстане проживали 16199,2 тысячи человек. Естественный прирост за 10 лет составил 1548,0 тысяч человек. Численность населения начала уменьшаться с 1993-го года: темпы сокращения в 1993-1998 годах составили 5,3% (с 16516 до 15642 тысяч человек). В 2001 году общее число казахстанцев равнялось 14 млн 841,9 тыс. человек, или на 10% меньше, чем в 1993 году. /6/

С 2008 года в республике наблюдается положительная динамика роста численности населения. В среднем, прирост населения составляет более 100 тыс. человек в год. /16/ Общая численность населения республики на 1 декабря 2010 года, составила 15 205,1 тыс. человек. По сравнению с началом года она увеличилась на 130,3 тыс. человек, или на 0,9 %. Максимальный прирост численности приходится на Южно-Казахстанскую область и город Алматы -- соответственно 37,8 тыс. и 33,9 тыс. человек. /12/

По данным, опубликованным в средствах массовой информации, 250 тысяч казахстанских семей не имеют собственного жилья. /4/ Если принять для расчета средний размер семьи в 3,5 человека, и норму обеспеченности на 1 человека 18 кв.м., то требуемый объем нового строительства составит 15,8 млн. кв.м. А учитывая ежегодный прирост населения, к этой площади добавится еще около 2-х млн. кв.м. в год. К тому же, по мнению различных аналитиков, от 70-80% существующего жилищного фонда изношено и требует капитального ремонта.

Таким образом, подъем экономики Казахстана, рост численности населения и их доходов, рост потребительского и инвестиционного спроса, рост инфляционных ожиданий, а также стремление большей части населения к улучшению своих жилищных условий обусловили актуальность жилищного строительства в республике. Жилищное строительство признано одним из приоритетных направлений Стратегии развития Казахстана до 2030 года и является одной из наиболее важных задач общенационального характера.

В связи с этим для обеспечения доступным жильем широких слоев населения утверждена Государственная программа развития жилищного строительства в Республике Казахстан на 2010-2020 годы. Доступность жилья будет обеспечена за счет снижения стоимости одного квадратного метра жилья до 350 долларов США; увеличения сроков жилищного кредитования до 20 лет; снижения первоначального взноса и ставки кредитования до 10 %. За период реализации программы предполагается построить не менее 12 млн. кв. м жилья. Это означает, что около 200 тыс. семей смогут приобрести жилье.

На сегодняшний день существуют три программы кредитования населения по приобретению недвижимости.

Первая - это кредитование через Казахстанскую Ипотечную Компанию (КИК), которая была специально создана для того, чтобы работать с населением в рамках ипотечных программ. Процент КИК составляет 11,5% годовых. Фактически, на сегодня это самая маленькая маржа. Ипотека предоставляется на 20 лет, такие кредиты называют «длинными». Но существуют обязательные требования: Компания должна быть уверена платежеспособности заемщика. Поэтому для получения ипотечного займа заемщику необходимо предоставить официальное подтверждение дохода. В основном, эта программа подходит людям с невысокими заработками.

Вторая программа - кредиты, которые выдают банки второго уровня. У них другие условия. Срок выплаты кредита обычно не превышает 5-7 лет. К таким программам, как правило, прибегают частные предприниматели и высокооплачиваемые наемные работники, которым не составит труда за такой небольшой период выплатить свой кредит. По таким программам банкам не требуется подтверждение доходов заемщика, но и условия у них соответственные.

Например, КИК выдает 80-100% требуемой суммы, а банки - не больше 40-50%. Несмотря на различия условий, две эти программы разделили клиентов поровну: 50% тех, кто берет ипотеку, отдают предпочтение краткосрочным кредитам, а 50% - «длинным».

Третья программа - это система сбережений в «Жилстройсбербанке». Это государственный банк, работа которого основана на немецкой схеме жилстройсбережений. Принцип его функционирования такой: в течение 3-х лет клиент ежемесячно кладет в этот банк деньги под 3,5%. Сумма, которую он должен вкладывать, имеет свой минимум и максимум. Задача клиента - за три года накопить половину той суммы, которая нужна для приобретения квартиры. Ежегодно государство дополняет к его накоплениям ровно столько же, сколько он вложил за год. То есть, в конце года клиентам выплачивается компенсация за то, что они положили деньги в банк под невысокий процент. Через три года государство выдает вторую половину от требуемой суммы на покупку жилья. Эту часть клиенту придется возвращать под значительно более низкий процент, чем если бы он брал «простую» ипотеку. Минус этой системы в том, что цены за эти три года могут вырасти так, что итоговой суммы, которую наберет заемщик вместе с государством, может не хватить на приобретение жилья. Но, с другой стороны, цены могут и упасть.

С середины 2008 года наблюдается ярко выраженная динамика роста объемов ипотечного кредитования: 100 млн. долларов в 2008 году, 350 млн. - в 2009 году, около 1 млрд. долларов - в 2010 году. Ежегодно рынок ипотеки в Казахстане увеличивается в три раза. Эксперты ожидают, что в дальнейшем такого стремительного роста ипотечного кредитования, как в предыдущие годы не будет, скорее всего, рост составит 20-30% ежегодно. В 2010 году в г. Костаная половина всех сделок проходила с помощью ипотеки, а в среднем по Казахстану - примерно 30%. Для сравнения: в России этот показатель составляет всего около 4,5%. Причины роста ипотеки в Казахстане, как считают российские специалисты, в законодательном обеспечении рынка: решены проблемы оформления сделок; вопросы реализации залогового имущества; ипотечного страхования и т. д.; а также в особых экономических условиях, позволивших сделать условия получения ипотечного кредита доступными для массового покупателя.

На фоне роста объема ипотечных кредитов наблюдается динамика снижения процентных ставок по ним и увеличения срока кредитования. В 2001 году процентные ставки составляли 21-22% годовых, в 2002-м они снизились до 17-18%, в 2009-м - до 14-15%, а в 2010 они составляли 12-14%, т. е. в среднем 13%. /6/. Правительство предусмотрело в проекте Госпрограммы меры по снижению этой ставки до 9-10 процентов. /14/

В целом, можно сделать вывод о том, что на развитие рынка недвижимости и на рост цен на жилье в Казахстане оказали влияние следующие факторы:

- улучшение экономической ситуации;

- доступность кредитных ресурсов;

- превышение спроса на жилье над предложением;

- отсутствие альтернативных инвестиционных предложений;

- девальвация американского доллара;

- улучшение финансового положения населения.

2.2 Становление и развитие рынка жилищной недвижимости в Республики Казахстан

За годы независимости Республики Казахстан в развитии строительного комплекса можно условно выделить 3 этапа. Эти изменения связаны со становлением и развитием принципов рыночной экономики в стране.

Период 1991-1995гг. характеризуется активными процессами приватизации и разгосударствления, которые привели к разукрупнению гигантов строительной индустрии, увеличению числа частных строительных фирм, созданию строительных кооперативов. В данный период сократился удельный вес государственного сектора в строительной отрасли, и произошло резкое снижение объемов строительства. По сравнению с 1990 годом ввод в эксплуатацию жилья в 1995 году уменьшился в 4,7 раза (Рисунок 4).

Рисунок 4 Динамика рынка недвижимости в Республике Казахстан с 1990 по 2009 гг.

Второй этап (1996-1999гг.) Объем подрядных работ в эти годы оставался на уровне в среднем 900 млн. тенге (в сметных ценах). Количество строительных организаций, действующих на территории республики в этот период, составляло около 3 тысяч, т.е. на уровне 1991 года. В результате завершения приватизационных процессов число государственных строительных организаций в 1996 г. сократилось до 391, а в 1999г. их насчитывалось всего 88. Основную долю в общем объеме подрядных строительных работ занимали частные отечественные строительные организации (в 1999 г. - 78%). Одновременно с этим произошел рост числа иностранных строительных фирм, их доля в общем объеме работ возросла с 0,7% в 1996г. до 17% в 1999г.

Начиная с третьего этапа в 2000г. происходит активизация строительной деятельности в республике. Число строительных организаций начало увеличиваться и в 2001 году их количество возросло до 3773, т.е. на 4,4%, а в 2002 прирост составил 13,7%, более 85% их которых являлись малыми предприятиями с численностью до 50 человек. В 2008 и 2009гг. количество строительных организаций увеличилось по сравнению с предыдущим периодом на 16,5% и 14,8% соответственно. В 2009 году из 4924 строительных организаций 96,1% приходился на частные компании, 2,9% - на иностранные и только 1% - на государственные. Объем подрядных работ, выполненный строительными организациями, в 2001 составил 253,7 млрд. тенге, что на 54% выше уровня 2000г. За период с 2001 по 2008 гг. произошло увеличение объема выполненных строительных работ на 67,5%./20/ В 2010 году объем строительных работ (услуг) составил 743,6 млрд. тенге, что в 1,3 раза больше, чем в 2009 году./7/

С января по декабрь 2010 года введено в эксплуатацию 5 млн. 41 тыс. кв. м общей площади жилья, что в 1,8 раза больше, чем в 2009 г. Наибольший удельный вес по объему общей площади построенных жилых домов в республике занимают города Астана (22%) и Алматы (12,2%), Южно-Казахстанская (15%), Атырауская (8,5%), Актюбинская (5,7%) и Алматинская (5,2%) области./10/ По данным регистра жилищного фонда, на 1 января 2010 года общая площадь жилищного фонда Республики Казахстан составляет 252,7 млн. кв. метров, в том числе в городах - 153,0 млн. кв. метров, в сельской местности - 99,7 млн. кв. метров. Более 96,9% жилищного фонда Республики Казахстан находится в частной собственности (244,9 млн. кв. метров) и 3,1% - в государственной собственности (7,8 млн. кв. метров)./13/

При существующей социальной норме обеспеченности жильем 1 жителя в размере 18 кв. метров к началу 2010 года в среднем по стране на 1 жителя приходилось 17,3 кв. метров, в том числе в городах - 18,4 кв. метров, в сельской местности - 15,9 кв. метра. Создается впечатление, что все население республики имеет достаточную обеспеченность жилой площадью для проживания. Однако, в реальности, распределение жилья происходит неравномерно, и некоторые слои населения имеют более 1000 кв.м. жилья на человека, тогда как большинство людей с низкими доходами вообще не имеют собственного жилья.

Рынок жилищного строительства не однороден. Если в 1998 году на долю госорганизаций приходилось до 15% новостроек, то в 2009 году этот уровень снизился до 0,4%. Негосударственный сектор делится, в свою очередь, еще на две неравные части: строительство квартирных домов и индивидуальное жилищное строительство. За 2000-2009 годы за счет средств населения построено 6376 тыс. кв. метров жилья, или 68% от общего объема введенных в эксплуатацию жилых домов./20/ Из оставшихся 32% новостроек практически все относятся к так называемому элитному жилью./17/ Спрос на него до 2010 года оставался более чем стабильным. Квартиры раскупали еще на стадии закладки фундамента.

Строительство в Казахстане стало крайне прибыльным бизнесом. На жилищное строительство республики в январе-декабре 2010 г. направлен 241 млрд. тенге инвестиций, что в 1,6 раза выше уровня 2009 г./10/ Это связано с тем, что у людей практически нет других инструментов для инвестирования возросших доходов. Рынок ценных бумаг не налажен, фактически он не работает.

На протяжении последних нескольких лет рынок недвижимости Казахстана переживает рост, особенно усилившийся в 2008-2009 гг. В течение этого времени наблюдался значительный рост цен по республике в целом во всех сегментах рынка. Особенно активный рост можно было наблюдать в крупных городах республики. В 2008-2009 г. прирост цен на жилье составлял в среднем 48% в год./22/ В общем же с момента зарождения рынка недвижимости (в 90-х годах) стоимость жилья выросла в 5-10 раз. Несмотря на растущий объем вводимого в эксплуатацию жилья, рынок до сих пор недостаточно насыщен.

Прирост цены квадратного метра на вторичном рынке в 2010 году составил около 44% в год./22/ Это значит, что на каждый вложенный в квартиру доллар инвестор или потребитель получает 44% дохода, или около 36-37 центов чистого дохода за вычетом инфляции. Естественно, что такая доходность, превышающая в 5-6 раз ставку банковского депозита очень привлекательна для спекулянтов, и подогревает спрос на рынке вторичного жилья. Но с другой стороны, в сравнении с 2009 годом, когда стоимость квадратного метра выросла с января по декабрь почти в два раза, видно, что налицо сглаживание процесса роста. При этом примечателен еще тот факт, что сглаживание идет постепенно, что не ведет к коррекции рынка в ближайшем будущем.

Что касается первичного рынка, то после высоких темпов роста цен на недвижимость в 2008-2009 гг. наступила определенная стабилизация, и динамика несколько снизилась, так что стоимость жилья в новостройках в среднем выросла только на 20-30%. /24/

Особенностью казахстанского рынка жилья является превышение стоимости 1 кв. м. жилья на вторичном рынке над стоимостью 1 кв.м. строящегося жилья. На конец 2010 года цена 1 кв.м. на вторичном рынке составляла $1326, на первичном - $1251./2/ Данная ситуация объясняется тем, что квартиры на первичном рынке реализуются в «черновой» отделке, то есть без перегородок, отделки и сантехники, и необходимо вложить еще минимум 30-40 тысяч тенге ($250-300) строителям за окончательную доработку каждого квадратного метра.

2.3 Региональные аспекты развития рынка жилья

Региональная специфика развития рынка жилищной недвижимости Казахстана рассмотрена на примере г. Костаная как самого крупного и динамично развивающегося мегаполиса Казахстана.

Последнее десятилетие жилищный рынок г.Костаная развивается на фоне острых проблем и противоречий как градостроительного, так и социально-экономического характера:

- интенсивное строительство индивидуального жилья, реконструкция исторической части города;

- перенос столичных функций в г.Астана;

- установление частной собственности на землю и платного землепользования;

- интенсивное развитие учебных, торговых, выставочных функций;

- резкий рост уровня автомобилизации;

- трансформация законодательной базы градостроительства с расширением полномочий частных застройщиков.

- приобретение статуса регионального финансового центра.

Если раньше в Костаная основную долю возводимого многоэтажного жилья занимали элитные постройки, то на сегодняшний день прослеживается тенденция к усилению строительства жилья эконом- и бизнес-класса. Здесь сказывается низкий уровень предложения и неудовлетворенность спроса на квартиры этой категории. Дополнительным фактором служат ценовые показатели на первичном и вторичном рынках. Согласно данным мониторинга агентства недвижимости «Центр коммерческой недвижимости» (ЦКН), в середине ноября 2010 года средневзвешенная цена квадратного метра жилой недвижимости в Костаная составляла 1384 доллара США. Квартиры в жилых кирпичных домах имели стоимость 1514 долларов за 1 кв. м, доля их предложений составляла 41% от общего количества. По данным исследования журнала «Эксклюзив», стоимость квадратного метра в новостройках эконом- и бизнес-класса при долевом участии составляла 700-1000 долларов в зависимости от района постройки. В общем же индекс стоимости квадратного метра в новостройках почти на 5% ниже, чем в старых квартирах. /15/

По мнению аналитиков ЦКН, это противоречие легко объясняется. Во-первых, квартиры в новостройках зачастую распродаются на начальной стадии строительства: котлована и заливки фундамента. А, как известно, стоимость будущих квадратных метров на данных этапах минимальная. Далее квартиры обязательно дорожают по мере готовности. И к концу строительства цены могут сильно отличаться от первоначальных. В среднем, повышение цены может достигать 40%.

Во-вторых, современные квартиры сдаются в черновой отделке, для того чтобы потребитель сам мог сделать необходимый ему ремонт, поставить соответствующую его нуждам сантехнику и даже произвести индивидуальную планировку. Естественно, квартира с черновой отделкой будет стоить дешевле. Те же самые квартиры по истечении некоторого времени, несколько раз перепродаваемые еще на стадии строительства, далее после сдачи в эксплуатацию доведенные «до ума», могут стоить в два раза дороже.

В-третьих, на новостройки по цене пытаются равняться старые панельные и кирпичные дома, построенные десятилетия назад, не отвечающие современным требованиям и меркам и соответственно сильно завышающие и без того высокие цены. В итоге квадратные метры новостроек могут быть дешевле, но спустя некоторое время цены на них сильно вырастают, обгоняя стоимость квартир на вторичном рынке жилой недвижимости.

В результате вышеперечисленных факторов сегодня усилились тенденции к долевому строительству. Сегодня в Костанае, в принципе, как и по всей стране, около 90% возводимого жилья финансируется по методу долевого участия.

При долевом строительстве помимо расположения дома и качественных характеристик, на стоимость оказывает влияние этап постройки дома, этаж и площадь квартиры, метод платежа и т.д.

Предлагаемые новые квартиры на рынке недвижимости в г.Костанае можно условно разделить на 3 класса: элитное жилье, жилье бизнес-класса или полуэлитное, жилье эконом-класса. Критериями распределения по классам является множество показателей, основными из которых можно считать такие как: район (категория), площадь, цена, конструкция, фасадный дизайн (Табл. 5). Данное деление условное, оно применяется многими компаниями для сегментации строящихся объектов по классам.

Таблица 4. Критерии определения класса жилья

	Элитное	Бизнес-класс	Эконом-класс
	Показатель	Приоритет	Показатель	Приоритет	Показатель	Приоритет
Конструкция	монолит	5	монолит	4	панель	6
Цена, в $	свыше 1200	3	700-1200	2	ниже 700	1
Площадь, кв.м.	свыше 120	2	80-120	3	40-80	2
Район	1 категория	1	2,3 категория	1	4-5 категория	3
Отделка	эксклюзивная	6	типовая	6	элементарная	4
Кол-во комнат	3-6	15	1-4	5	1-3	5
Дополнительное оборудование	«умный дом»	8	Домофон	15	нет	16
Паркинг	да	9	да	7	нет	14
Высота потолка	свыше 3 м	14	2,7-3	9	2,7	7
Благоустройство	детская площадка	10	озеленение	10	озеленение	11
Холл	да	13	нет	14	нет	12
Лифт	да	11	да	11	да	8
Системы ОВ	центр., конд.	12	центр., конд.	13	центральное	10
Охрана	да	7	да	12	нет	13
Дизайн фасада	уникальный	4	оригиальный	8	типовой	15

Из приведенной таблицы видно, что для элитного сегмента наиболее важными показателями являются район застройки, площадь предлагаемого жилья и цена. Приоритетом для сегмента бизнес-класса являются те же показатели, но цена здесь более важна, нежели площадь жилья. В дальнейшем предпочтения в этих двух сегментах расходятся: если на четвертом месте для элитного сегмента стоит дизайн фасада, который должен быть уникальным, с точки зрения потребителя в этом сегменте, то для покупателя в сегменте бизнес-класса этот критерий будет стоять лишь на 8-м месте. Для него более важным является конструкция здания.

Для потребителя в сегменте эконом-класса наиболее важным критерием является цена жилья и далее по убыванию: площадь, район и качество отделки.

Можно отметить, что нередко рекламируемые квартиры элит- и бизнес-класса не соответствуют своему заявленному статусу. Точнее ему соответствует только их цена. Многие компании позиционируют свои объекты, только исходя из района размещения объекта и цены на него, не уделяя большого внимания качеству возводимого объекта, наличию места для парковки, развитости инфраструктуры.

Что касается понятия элитарности жилья, то здесь возникают некоторые противоречия относительно интерпретации термина. На протяжении нескольких лет, с повышением требований к качеству строящегося жилья, каждый раз пересматриваются параметры, относимые к элитному жилью. То, что ранее считалось непременным атрибутом элитного жилья - «зимние сады», выделенные Интернет-линии и пр., сейчас уже стало стандартным набором новых домов, а некоторые параметры к тому же изменились. Например, площадь жилья - строительные компании не пытаются, как раньше строить огромные квартиры. Настоящие параметры элитного жилья сильно отличаются от параметров первых элитных домов, что говорит о качественном росте самого рынка. Элитное жилье подразумевает под собой некоторую уникальность. У нас по-прежнему элитное жилье предлагается в много подъездных и многоэтажных домах, не сохраняется социальная однородность жильцов, не всегда дома строятся в престижных местах, что не преемственно понятию элитности.

На сегодняшний день к элитному жилью можно отнести объекты загородной недвижимости, расположенные в экологически благоприятной верхней части города. В последнее время рынок коттеджей находится в процессе активного развития. А именно в последние 2-3 года на рынке загородной недвижимости появились новые форматы жилья: таунхаусы, коттеджные городки. Одной из характерных особенностей рынка коттеджей является четкая сегментация и неунифицированность. Если на рынке квартирного жилья достаточно четко определены факторы, влияющие на цену, то в определении цены коттеджа появляются множество нюансов. Многое зависит от месторасположения, архитектурного стиля, качества строительства, уровня и материалов отделки, а также внутренняя инфраструктура городка или населенного пункта, где расположен объект. Цены на коттеджи практически не подвержены временным изменениям на вторичном рынке недвижимости - возможно, это связано с его мизерным вовлечением в спекулятивные операции, по простой причине: желанием населения приобретающего или вновь возводимого дома оставить для дальнейшего проживания.

На данном рынке можно отметить, что наряду со строительством коттеджных городков по единой концепции застройки, появляются коттеджные городки, где предусматривается строительство коттеджей по индивидуальным проектам. Это связано несколькими ограничивающими критериями: 1) нехватка денежных средств; 2) слабое представление у компаний застройщиков именно их «целевых» покупателей.

В Атласе градостроительной ситуации г.Костаная и в Агентстве по статистике все малоэтажное жилье отнесено в одну группу. В нее входят индивидуальные жилые дома и жилье коттеджного типа (1-3 этажная застройка). В данной группе также существует разделение по сегментам. Однако данные по этому типу жилья в разрезе сегментов отсутствуют и будут учитываться только в общем объеме строительства (Рис. 5).



Рисунок 5 Динамика этажности вводимых в эксплуатацию домов по г. Костанаю

Одной из особенностей рынка недвижимости Костаная в сегменте жилья является четкое позиционирование строительных компаний по сегментам элитного, полуэлитного и эконом жилья. Это обусловлено влиянием таких жестко дифференцирующих факторов, как разная доходность на инвестиции и степень риска проектов, и такими еще более важными факторами, как различие в масштабах финансовых и административных возможностей участвующих в них компаний.

Следует отметить, что в данном сегменте компании удовлетворяют потребности рынка как в качестве, так и в объемах предложения. Но ожидается, что в ближайшие годы критерий элитности имеет тенденцию к качественному изменению. Это может быть связано с технологиями, например «умный дом», с надежностью охранных систем или с размерами площади проекта. Поэтому компаниям, работающим в данном сегменте, важно соответствовать вышеперечисленным критериям.

Недавно на рынке элитной недвижимости появился новый игрок - компания «Сэт Жол». Это может быть началом усиления конкуренции в данном сегменте.

Сегмент полуэлитного жилья в настоящее время является самым популярным и конкурентным рынком для строительных компаний. Особенность данного рынка заключается в его больших возможностях для строительных компаний. Так, в качестве одного из источников потенциального спроса можно рассматривать потребителей с вторичного рынка. При грамотной стратегии компании, которая учитывает, в том числе, и предпочтения потребителей, данная задача разрешима.

Положительной стороной усиления конкуренции является изменение подхода к бизнесу, а именно его ведению на основе корректной и детальной информации, профессионального анализа и прогнозов рынка на краткосрочные и среднесрочные сроки. Важным моментом в данном сегменте, как и в сегменте элитного строительства, является аффилированность или вхождение строительных компаний в многоотраслевые бизнес-группы.

Сегмент эконом-жилья является самым перспективным рынком, который имеет наибольший неудовлетворенный спрос. Ситуация такова, что для строительных компаний основным источником является государственный заказ и госпрограмма по строительству жилья на 2010-2020 гг.

Основная проблема для компаний этого сектора заключается в регулировании ценовой политики со стороны государства. При постоянном удорожании стройматериалов и жестком ценовом диапазоне 350$/ кв.м. для 4-5 этажной застройки и 450$/кв.м. для 9 этажных домов, сохранять повышенную прибыльность проекта - достаточно сложная задача. Скорее всего, этого возможно достичь за счет ускоренных темпов и увеличения объемов строительства, а также «экономии» на стройматериалах. Несмотря на то, что государством финансируются все инженерные коммуникации к зданиям, во многих случаях строительные компании в погоне за снижением издержек (увеличением доходов) жертвуют качеством.

В целом по рынку, по мере его развития, меняются критерии определения имиджа компании. Ранее в большей степени ориентировались на объемы строительства - чем больше объемы, тем лучше имидж застройщика. Но постепенно на первый план вышел такой критерий, как качество. Это касается и архитектуры, и строительства, и стройматериалов. В последующем ключевым критерием станет применение технологий, результатом которых является повышение качества, уменьшение затрат, увеличение прибыли. В качестве примера можно использовать технологии, применяемые в Японии, где серьезной проблемой является высокая сейсмическая активность.

Итоги рейтинга компаний, проведенного журналом «National business» показали, что большинство из строительных компаний не ориентировано на качество в своей деятельности. Скорее всего, это связано с тем, что вплоть до 2009 года все проекты очень быстро раскупались из-за высоких темпов роста цен на недвижимость. В 2010 году рост цен замедлился и начался процесс стабилизации рынка, который в дальнейшем выведет на первый план вопрос качества реализации проекта. Поэтому компании, рано или поздно, придут к необходимости корректировать свои стратегии и тактики с большим уклоном на качество.

Рынок недвижимости развивается циклично в тесной связи c макроэкономическими показателями национальной и региональной экономик. Предсказание или ранняя идентификация положения локальной экономики в цикле недвижимости может привести к возможности планирования строительной деятельности, получения прибыли. С другой стороны, неспособность предсказать положение рынка в цикле недвижимости может иметь отрицательные последствия для всех участников рынка.

3. Тенденции развития рынка жилищной недвижимости в г. Костаная

3.1 Эвристический подход к прогнозированию рынка недвижимости

Следует отметить, что в отличие от российского рынка, где были разработаны стандартизированные формы регистрации данных о рынке и специализированные программные продукты для статистической обработки данных, в мониторинге рынка недвижимости совместно участвуют как представители риэлтерских компаний, объединенных в ассоциации, так и застройщики, казахстанский рынок очень закрыт, компании ведут мониторинг рынка разрозненно, процесс объединения в ассоциации начался совсем недавно.

Агентство по статистике генерирует общие данные об объемах строительства и инвестициях в жилищное строительство без разделения объектов по сегментам, что затрудняет процесс анализа.

Единственным органом, имеющим сведения о количестве совершаемых сделок купли-продажи по недвижимости, является Бюро технической инвентаризации (БТИ), но они не предоставляют данные сведения по запросам, и не публикуют их в печати.

Опрос компаний-застройщиков показал, что они информируют потенциальных покупателей о параметрах строящегося жилья, цене за 1 кв.м., сроке сдачи жилья в эксплуатацию, но когда встает вопрос об общей площади строящегося объекта, эту информацию компании не предоставляют; трудность представляет также получение информации о доли проданного жилья в общем объеме строительства.

Таким образом, на казахстанском рынке еще не сложились такие условия и взаимоотношения между участниками рынка, которые бы позволили получать более полную и всестороннюю информацию для анализа.

Вместе с тем, у наиболее дальновидных руководителей ассоциаций и фирм резко возрос интерес к анализу рынка и прогнозам, об этом говорит появление в газетах и журналах аналитических статей по рынку недвижимости, Центр коммерческой недвижимости на постоянной основе проводит мониторинг цен на жилье. Для того, чтобы прогнозировать основную тенденцию изменения цен на жилье на предстоящий год, необходимо определить, на какой стадии развития находится в данный момент рынок недвижимости в соответствии с таблицей 3 (§ 1.3.).

Данные о состоянии каждого из параметров, определяющих стадию развития рынка в начале 2006 года, приведены в таблице 6. Там же показана оценка достигнутой стадии и соответствующая тенденция изменения цен. Из приведенной таблицы видно, что по большинству факторов рынок Костаная соответствует переходной стадии рынка, по двум - стадии продвинутого рынка. Таким образом, можно принять, что в начале 2006 года жилищный рынок Костаная находился на переходной стадии рынка и вступил в начальную стадию продвинутого рынка.

Таблица 6. Определение стадии развития рынка и основной тенденции изменения цен в г. Костанае в 2011 году

Факторы	Уровень факторов на начало года	Соответствие стадии рынка
1.Начальный уровень цен	высокий	переходная стадия
2.Соотношение цен первичного и вторичного рынка	поиск равновесия	продвинутый рынок
3.Соотношение спроса и предложения	равновесное, но не по отдельным категориям жилья	переходная стадия
4.Рыночность поведения продавцов и покупателей	рыночное	переходная стадия
5.Активность рынка	высокая	переходная стадия
6.Правовые факторы	совершенствуются	продвинутый рынок
По совокупности факторов	-	Вступление в стадию продвинутого рынка
Основная тенденция изменения цен	-	Стабилизация (рост 25-35% со снижением до 20-25%)

Исходя из полученных результатов, можно предположить, что основной тенденцией изменения цен до конца 2011 года будет рост на уровне 25-35% с дальнейшей стабилизацией в 2012 году до 20-25% в год.

Рассмотрим тенденции изменения цен за последние несколько лет. С момента зарождения рынка недвижимости в 90-х годах стоимость жилья выросла в 5-10 раз. В отличие от предыдущих нескольких лет, ажиотажный спрос на недвижимость постепенно угасает. Рост цен за 2001-2008 гг., по мнению одних экспертов, составлял около 180% в год, по оценкам других - свыше 200% в год; в 2009 году он снизился и установился на отметке 48%; в 2010 году он составил 36%./22/ Аналитики прогнозируют рост цен на жилье в 2006 году в пределах 25-30%.

Изменение цен на жилье носит сезонный характер. Заметный рост, который наблюдается на рынке осенью, сменяется в преддверии зимы относительным затишьем. Обычно при стабильной ситуации на рынке разница между летними и предновогодними ценами составляет 10-15%./12/

На конец 2010 года стоимость одного квадратного метра жилья в Костаная достигала 1300-1500 долларов за квадратный метр (в декабре 2009 года - 970 долларов). Самые дорогие квартиры продавались в Центре, микрарайоне (8, 9), а самые дешевые - в КСК. Цены в КЖБИ всегда были высокими, и больших изменении в этом плане не произошло, но общее подорожание жилья в этом квадрате также отразилось на ценах. Периодические спады активности на рынке порождают разговоры о том, что костанайский рынок недвижимости «перегрелся», и скоро цены начнут снижаться. Однако этого не происходит, как бы ни хотели того покупатели.

Динамику изменения цен по месяцам с начала 2009 года можно проследить по рисунку 6.



Рисунок 6 - Динамика цен на квартиры в г. Костанае за 2009 г.

Анализ среднемесячных цен показал, что средний прирост цен за месяц в 2009 году равнялся 3%; в 2010 году - 4,3%. Такой прирост дает увеличение цен за 2009 год в 36%, а в 2010 году - 51,6%, что противоречит информации, высказанной аналитиками Центра коммерческой недвижимости 48% и 36% соответственно./22/ Средний прирост цен за 3 месяца 2006 года составил 2,3%. В годовом выражении такой прирост обеспечит рост цен на 27,6%.

На характер изменения цены влияет не только сезонность, но и такие факторы как инфляция и колебания курса доллара, ценовые ожидания потребителей. Так, объявление о принятии Государственной программы жилищного строительства заметно снизили спрос среди населения в ожидании появления жилья по доступной цене и, соответственно, приостановили рост цен. Однако после того, как люди осознали, что утверждение программы еще не означает быстрого появления жилья, цены выровнялись и вновь стали расти.

По данным за ноябрь 2010 года самые высокие цены сложились в районе Центра города (таб. 7). Доля предложения квартир в этом районе была 18% от всех предложений по городу. Самая низкая цена в районе Аэропорта, доля предложений здесь - 5%. На величину цен в КСК и Район Железнодорожного вокзала влияет как не престижный район расположения домов, изношенность построек, габариты квартир, так и экологическая ситуация в данном районе.

Таблица 7. Стоимость 1 кв. м. по районам г. Костаная

Район	Цена 1 кв. м ($)	Доля предложений
Микрорайоны (8,9)	1464	21%
Район Железнодорожного вокзала	1143	22%
КЖБИ	1410	26%
КСК	1172	8%
Центр (новостройки0	1826	18%
Район Аэропорта	871	5%

Население, в опасении того, что компенсация, полученная при сносе, не покроет их расходов на покупку нового жилья, старается переехать в более «надежные» районы, которые не будут в ближайшие несколько лет сноситься. Инвесторы также не рискуют вкладывать свои средства в недвижимость, стоимость которой может упасть, а при сносе может возникнуть риск не возврата вложенных средств.

Для района Железнодорожного вокзала характерна высокая доля предложения жилья - 22%, с небольшим отставанием в 1% предлагаются квартиры в микрорайоне. Для этого района и для КЖБИ характерен высокий уровень предложения жилья при достаточно высоких ценах.

В целом, цены в сегменте элитного жилья варьируются в пределах 1100-2950$/кв.м.; в сегменте бизнес-класса - 630-1940$/кв.м.; эконом-класса - 650-1150$/кв.м. Объекты, строящиеся по государственной программе, не вошли в обследование, поэтому нижняя ценовая граница в сегменте эконом-класса составляет не 350 $/кв.м., а 650 $/кв.м.

Результаты единовременного обследования, проведенного Агентством РК по статистике показали, что 2009 году в среднем по Республике Казахстан цена за 1 кв. метр нового жилья составила 82,3 тыс. тенге и по сравнению 2008 годом увеличилась на 13,05%, в престижных районах, соответственно - 98,6 тыс. тенге и на 21,3%, в спальных - 58,8 тыс. тенге и на 4,8%.

На вторичном рынке жилья цена за 1 кв. метр 2009 году по сравнению с 2008 годом возросла в 1,3 раза и сложилась в 46,9 тыс. тенге. Типовые квартиры подорожали на 27%, улучшенной планировки - на 29%, элитных домах - на 13,2%. /21/

В Костанае в 2008 году цены на первичном рынке жилья в престижных районах выросли на 25% по сравнению с 2007 годом, а в 2009 году рост составил 7,2%. В спальных районах цены в 2008 году выросли на 56,1%, а в 2009 - на 12%. (Рис. 7)

Рисунок 7 - Динамика цен на рынках жилья в республике Казахстан за 2008-2010 гг.

Значительный рост цен наблюдался на вторичном рынке в 2008 году - в престижных районах на 90,8% к 2002 году, а в спальных - 82,7%. В 2009 году динамика роста снизилась и цены для престижных районов установились на уровне 29,4%, а для спальных - 37,2%.

Итак, оценка жилищного рынка г.Костаная, основанная на эвристическом подходе, позволяет предположить, что рынок находился на переходной стадии и вступил в начальную стадию продвинутого рынка. Следовательно, основная тенденция изменения цен будет рост на уровне 25-35% с дальнейшей стабилизацией в 2012 году до 20-25% в год.

Анализ макроэкономических показателей в республике и регионе подтверждает создание благоприятных условий для экономического роста в стране. Улучшение уровня жизни населения, высокие темпы развития бизнеса и предпринимательства и инвестиционная активность, рост темпов строительства, предложения и спроса на объекты недвижимости создают благоприятные условия для развития рынка, поэтому цены на объекты недвижимости быстро растут.

Принимая во внимание прогноз макроэкономических показателей на 2012-2020 годы, при котором темпы роста ВВП будут сохраняться на достаточно высоком уровне 8,3-8,9%, антиинфляционную политику Правительства, направленную на сдерживание инфляции в пределах 5-7% и ежегодный рост реальной заработной платы населения, можно также ожидать, что рост цен на жилье продолжится.

Анализ первичного и вторичного рынка жилья показывает, что темпы роста цен на вторичном рынке были значительно выше, чем на первичном. Данный факт объясняется недооценкой на начальном этапе стоимости вторичного жилья из-за падения платежеспособности и масштабной миграции населения. В дальнейшем вероятно снижение темпов роста цен на вторичное жилье в непрестижных районах, так как оно не отвечает требованиям населения к площади и качеству постройки.

Перспективы развития города Костаная как регионального зернового центра, , создают благоприятные условия для привлечения инвестиций во все виды недвижимости. Анализ внешних и внутренних факторов показывает, что город Костанай является регионом, привлекательным как для инвесторов, так и для населения из других, менее благополучных регионов республики.