Методы оценки залоговой стоимости жилой недвижимости с учетом долгосрочного характера ипотечного кредитования

Размещено на http://www.allbest.ru/

54

Размещено на http://www.allbest.ru/

методы оценки залоговой стоимости жилой недвижимости с учетом долгосрочного характера ипотечного кредитования

Содержание

Введение

Глава 1. Теоретические основы оценки залоговой стоимости для целей ипотечного кредитования

1.1 Понятие оценки недвижимости при ипотечном кредитовании

1.2 Этапы оценки недвижимости

1.3 Понятие ипотечного кредита и особенности его применения

Глава 2. Оценка недвижимости на примере объектов г. Ульяновска

2.1 Описание объекта оценки

2.2 Расчёт стоимости объекта недвижимости сравнительным подходом

2.3 Расчёт стоимости объекта недвижимости доходным подходом

2.4 Согласование результатов оценки рыночной стоимости объекта недвижимости

Глава 3. Ипотека в коммерческих банках и расчёт ипотечного кредита

3.1 Порядок предоставления ипотечного кредита в коммерческих банках

3.2 Ипотечные программы в коммерческих банках

3.3 Расчёт погашения ипотечного кредита

Заключение

Список используемой литературы

Приложение

Введение

ипотечное кредитование недвижимость оценка

Оценка залоговой стоимости присутствует в различных сегментах рынка жилищной ипотеки: при выдаче кредитов, их продаже или переуступке; при эмиссии, размещении, обращении ипотечных ценных бумаг и т.д. Отсутствие же обязательного к применению стандарта указанной стоимости, формализованных критериев ее оценки, разнообразие требований кредиторов к ее определению приводят в ряде случаев к искажению результатов оценки. Сложившееся представление о достаточности рыночного стандарта стоимости для «ипотечного кредитования жилой недвижимости на дату выдачи кредита, т.е. без учета длительного срока кредитования, чревато необратимыми последствиями для всех субъектов рынка. Игнорирование в процессе оценки, стоимости жилой недвижимости будущих рыночных условий, циклического характера развития рынка жилья значительно повышает риски банковского сектора, социальную неопределенность населения, снижают ожидания субъектов рынка, в том числе и государства, в отношении темпов экономического роста за счет активизации строительного сектора. Указанные обстоятельства требуют незамедлительного совершенствования методики определения залоговой стоимости жилья в системе ипотечного жилищного кредитования, основанной на элементах прогнозирования стоимости жилья на период долгосрочного кредитования. Необходимость исследования данной проблемы определяется также фактом отсутствия в России на протяжении десятилетий рынка ипотеки и оценочной деятельности. Подобное обстоятельство обусловило недостаточность научных исследований, посвященных проблемам формирования и развития национальной системы ипотечного жилищного кредитования, оценке залоговой стоимости в ней. Да и значительная часть современных публикаций носит в большей степени публицистический, отнюдь не научный характер. Разработанные зарубежными учеными методы к оценке залоговой стоимости жилья для целей ипотечного кредитования, применяемые на западе, для использования в российских условиях требуют соответствующей адаптации. Исследования в данном направлении ведутся, однако на сегодняшний день нет полной ясности в теоретических подходах к данной оценке в современной России. Вместе с тем отечественная наука накопила обширные знания, с одной стороны, о банках и банковской деятельности, в том числе в области ипотечного кредитования, залогового механизма в нем. Недостаточная изученность проблемы, большая практическая востребованность ее теоретического обоснования обусловили выбор темы, цель и задачи данной курсовой работы. Цель исследования заключается в изучении методов оценки залоговой стоимости жилой недвижимости с учетом долгосрочного характера ипотечного кредитования. Для достижения намеченной цели были поставлены следующие задачи:

* уточнить понятие залоговой стоимости жилья с учетом долгосрочного характера ипотечного кредитования;

* определить особенности практической реализации современных методов определения стоимости залога жилья в процессе выдачи и обслуживания ипотечных кредитов

* выявить и исследовать ключевые факторы, определяющие изменение стоимости жилья;

* Рассмотреть методы оценки недвижимости на примере города Ульяновска. Объектом исследования выступает рынок жилья Ульяновска. Предметом исследования является залоговая стоимость в системе ипотечного жилищного кредитования.

Глава 1. Теоретические основы оценки залоговой стоимости для целей ипотечного кредитования

Оценкой помещений, приобретаемых на кредитные средства, занимаются специализированные оценочные фирмы либо специалисты-оценщики. При этом необходимо учитывать специфику и особенности целей, для которых производится оценка. Специфика заключается в том, что кредитор рассматривает данный объект, прежде всего как обеспечение возвратности предоставленных заемщику средств. Оценка жилого помещения должна не только отражать величину рыночной стоимости на текущий момент, но и учитывать долгосрочный характер основного обязательства. Поэтому кредитор, учитывая оценочную величину рыночной стоимости объекта, должен предусматривать и прогнозировать возможность изменения этой стоимости, которая связана как с индивидуальными особенностями самого объекта (конструктивные и планировочные особенности, используемые материалы, их соответствие нормам и стандартам жилого помещения и др.), так и с его местоположением, близостью к транспортным магистралям, экологической ситуацией и другими факторами, включая перспективы развития данного района.

1.1 Понятие оценки недвижимости при ипотечном кредите

Одна из проблем, которая возникает при введении залоговых операций в наше время - это развитие института оценки земли и другой недвижимости. Но как оценивать предмет залога там, где он ещё не вошёл в рыночный оборот (о землях крестьянского хозяйства это можно сказать в первую очередь). Нормативная цена земли здесь вряд ли может принести пользу. Ближе к решению проблемы - арендные цены земельных участков и порядок их расчётов. Но что, собственно, представляет собой оценка недвижимости?

Оценка недвижимости - это, прежде всего, оценка прав собственности на данную недвижимость. Следовательно, оценка недвижимости должна включать саму недвижимость и оценку права собственности или пользования землёй, или зданиями.

Следует различать цену и стоимость объекта недвижимости. Цена объекта недвижимости - это цена конкретной свершившейся сделки с данной недвижимостью. Под стоимостью объекта недвижимости понимается наиболее вероятная цена, которую можно получить при продаже данной недвижимости.

Процесс оценки недвижимости включает в себя следующие этапы:

Постановка вопроса об оценке.

Отбор информации, необходимой для оценки.

Анализ информации.

Расчёт стоимости объекта недвижимости с помощью различных методов и выбор одной оптимальной величины стоимости.

Составление отчёта об определении стоимости.

В частности, постановка вопроса об объекте недвижимости(оценки) означает ясное и чёткое задание по определению стоимости, а именно: определение объекта недвижимости; определение прав собственности; установление цели использования оценки; указание даты оценки стоимости и т.д.¹¹ Балабанов И.Т. Операции с недвижимостью в России. - М.: Финансы и статистика, 1996г..

Закона об ипотеке говорит об оценке в ст.67, где устанавливается императивная норма: оценка земельного участка не может быть установлена в договоре об ипотеке ниже его нормативной цены. А также в п.3 ст.9, где описываются общие условия оценки предмета ипотеки. Что же конкретно влияет на нормативную цену, а в итоге и на оценку земельного участка. К таким факторам относят:

инженерно-строительные качества территорий, характеризующие их пригодность к застройке, снижающие затраты на освоение;

расположение участков относительно существующих и перспективных транспортных магистралей, связывающих их с городскими и культурными центрами;

экологическая обстановка и качество природных ландшафтов.

Этот перечень не является исчерпывающим ²² Новицкий И.Ю. Земля для всех одна // Юридический мир №2 1997г..

В отношениях залога, оценке отводится очень важное значение, так как от стоимости земли зависит размер кредита, и здесь для нормальных залоговых отношений очень важно присутствие нормального рынка земли, о чём уже говорилось в данной работе. Это важно не только для того, чтобы иметь возможность быстро реализовать; как указано в законодательстве, сроки заключения договора об ипотеке устанавливаются сторонами, а также условия об оценке предмета ипотеки (п.5 Указа Президента РФ № 292 и по смыслу п.1 ст.339 и п.4 ст.421 ГК РФ), причём стороны свободны в своей оценке. Однако, сроки эти будут достаточно длительными, поэтому контрагенты должны быть застрахованы не только от обстоятельств, за которое отвечают обе стороны по договору, но и от тех обстоятельств, которые от сторон не зависят. Это, например, стихийные бедствия, изъятие земель для государственных и иных нужд а также инфляционные процессы, которые сильно тормозят развитие ипотеки земли, что можно использовать для предотвращения последствий инфляции, та это пересмотр оценки земли и возможная индексация сумм возврата кредита.

В настоящее время индивидуальная оценка предметов ипотеки и, в частности, земельных участков, вследствие того, что она непосредственно затрагивает интересы владельцев, а также принимая во внимание современное развитие (вернее необходимость в развитии рынка недвижимости), получила значительно большее распространение. Так, в ряде городов действуют специализированные фирмы или фирмы, в деятельность которых входит проведение оценочных работ, которые и проводят индивидуальные оценки, осуществляется подготовка и обучение специалистов. Основы оценочной деятельности в отношении объектов оценки для целей сделок с ними определяются ФЗ от 29.07.98 №135 - ФЗ “об основах оценочной деятельности в Рос. Фед.”. Что же касается массовой оценки недвижимости и, в том числе, земельных участков, то она пока не является самостоятельным институтом в системе рынков недвижимости с чётко очерченными функциями, процедурами и правовой защиты, что, конечно, негативно сказывается на реальных условиях современного рынка. Ведь непременным условием цивилизованных рыночных отношений является, как уже говорилось, развитие института оценки недвижимости. Многие недостатки становления рынка недвижимости в настоящее время связаны с отсутствием подобающей оценки её, поскольку при оформлении имущественных прав и сделок достоверные цены, как правило, остаются неизвестными, что создаёт питательную среду для того же криминального рынка. Можно перечислять ещё долго, начиная с того, что верная оценка позволяет создавать базу для обоснованного налогообложения, и заканчивая тем, что та же оценка обеспечивает в конечном итоге защиту интересов собственников при операций с недвижимостью.

1.2 Этапы оценки недвижимости

Для того чтобы различить понятия недвижимости как физического объекта и собственности как юридического понятия, существует такое понятие, как право собственности на недвижимость, включающее в себя все права, интересы и привилегии, связанные с владением недвижимым имуществом, и выражающиеся какими-либо доказательствами владения, которые существуют отдельно от самой недвижимости как физического объекта.

Таким образом, «недвижимость» относится к материальным понятиям, а «право собственности» -- к нематериальным. Это важно знать потому, что подходы, методы и процедуры экспертной оценки материальных и нематериальных активов отличаются, и заказчик должен знать, что он хочет оценивать: либо недвижимость как материальный объект, либо право собственности на этот объект, как нематериальный актив.

В настоящее время экспертная оценка недвижимости в составе земельного участка и улучшений может осуществляться только в том случае, если имеется документальное оформление права собственности на земельный участок. Во всех остальных случаях в качестве объекта недвижимости выступают только улучшения на земельном участке: здания, сооружения, многолетние насаждения и т. д. заказчику оценки необходимо знать всё вышеизложенное для того, чтобы правильно составить задание на оценку конкретного объекта недвижимости. Однако составление задания на оценку объекта недвижимости является лишь одним из этапов оценки С. Сивец, Л. Баширова «Как должна проводиться экспертная оценка недвижимости. Рекомендации для заказчика». Центр «Бизнес-Информ» (www.business-inform.ru). Оценка стоимости недвижимости -- сложный трудоёмкий творческий процесс, состоящий из нескольких стадий и этапов СТО РОО 21-01-98 «Оценка недвижимости». Основные положения. (Стандарт российского общества оценщиков):

1. Постановка задачи (определение проблемы).

2. Предварительный осмотр объекта и заключение Договора на оценку объекта.

3. Сбор и анализ данных.

4. Выбор методологии оценки.

5. Оценка права пользования или владения земельным участком.

6. Оценка улучшений (зданий, сооружений и т. д.) с применением нескольких подходов.

7. Согласование результатов оценки, полученных с помощью различных подходов.

8. Составление Отчёта и Экспертного заключения об оценке и передача их заказчику.

Постановка задачи (определение проблемы) -- весьма ответственная стадия, так как от качественного выполнения работ на этой стадии зависит выбор адекватной методологии оценки, что и предопределит в будущем её результаты.

Постановка задачи включает следующие этапы:

· идентификация объекта недвижимости;

· выявление предмета оценки;

· определение даты оценки;

· установление цели и функции оценки;

· установление вида оценочной стоимости;

· составление ограничительных условий и ознакомление с ними заказчика.

Рассмотрим содержание отдельных этапов.

Идентификация объектов недвижимости -- это установление и письменная фиксация наименования объекта, его юридического статуса, местоположения, физического состава и фактических характеристик.

При оценке необходимо определить связанные с объектом юридические права. Клиент может иметь лишь право на аренду или ограниченные права на пользование имуществом, либо связанные с объектом права могут представлять собой долю в совместной аренде или партнерстве. Кроме того, собственность может быть обременена залогом или иметь ограничения по зонированию, что осложняет использование. Таким образом, юридические требования могут ограничивать масштабы использования объекта.

Установление предмета оценки -- это выявление того, что подлежит оценке: весь комплекс имущественных прав или только некоторые имущественные права (право на аренду, на долю в совместных правах и т. д.).

Определение даты оценки -- является весьма существенным моментом для всего процесса оценки, так как с течением времени стоимость объектов недвижимости под влиянием многочисленных внешних и внутренних факторов может изменяться. Дата оценки -- это дата, на которую определяется стоимость объекта оценки. Как правило, дату оценки устанавливают совместно эксперт-оценщик и заказчик, и она совпадает с датой осмотра объекта. В некоторых случаях дату оценки могут устанавливать третьи лица, например, налоговые органы или суды в связи с неплатёжеспособностью предприятия, ликвидационные комиссии при банкротстве предприятия и т.д.

Установление цели и функции оценки -- один из важнейших этапов, определяющий последующий выбор методологии оценки, от которой, в свою очередь, в основном и зависят результаты оценки.

Формулируя цель оценки, необходимо ответить на вопрос: что оценивается? Цель оценки определяет вид оценочной стоимости (базу оценки), которая должна быть определена после установления цели, характер используемых данных, а также принципы и подходы, которыми будет руководствоваться оценщик, производя оценку объекта. Поэтому однозначное определение и фиксация цели оценки проводится именно на стадии постановки задачи совместно заказчиком и оценщиком. Примерами целей могут быть:

- определение рыночной стоимости полных прав собственности на здания и сооружения оцениваемого объекта с правом пользования земельным участком;

- определение рыночной стоимости полных прав собственности на оцениваемое помещение;

- определение ликвидационной стоимости объекта недвижимости и т. д.

Заказчику следует знать, что использование полученных результатов оценки недвижимости для других целей, кроме указанных в постановке задачи и Отчёте об оценке, является некорректным и недопустимым. Это связано с тем, что, например, методы оценки объекта недвижимости для последующей продажи отличаются от методов, используемых для оценки при его ликвидации и т. д.

Формируя функцию оценки, требуется ответить на вопрос: для чего необходима оценка? То есть, функция оценки определяет сферу её последующего использования.

Оценка может производиться для последующей купли, продажи, кредитования, аренды, ликвидации, страхования объекта недвижимости и т. д. При постановке задачи и в Отчёте об оценке обязательно указывается, для какой функции или функций будут использованы результаты оценки.

При одной цели оценки может быть несколько функций оценки и наоборот. Приведём примеры некоторых сочетаний целей и функций оценки:

- цель оценки -- определение рыночной стоимости полных прав собственности на оцениваемое здание; функция оценки -- результаты оценки будут использованы при принятии решения относительно продажи оцениваемого здания;

- цель оценки -- определение рыночной стоимости полных прав собственности на объект недвижимости и прав долгосрочной аренды земельного участка под ним; функция оценки -- оценка может быть использована для: последующей продажи; кредитования под залог оцененного объекта; выпуска и размещения акций, продаже акций персоналу; раздела имущества;

- цель оценки -- определение рыночной стоимости неспециализированных основных средств и остаточной стоимости замещения специализированных основных средств предприятия; функция оценки -- результаты оценки будут использованы для определения справедливой стоимости основных средств при их переоценке с целью её отображения в бухгалтерском учёте и финансовой отчётности предприятия.

В заключение описания этого этапа хотелось бы дать заказчику следующий совет -- если оценщик не может помочь клиенту в установлении цели и функции оценки или путается в этих понятиях, лучше сразу откажитесь от его услуг, так как правильность будущих результатов оценки такого оценщика сомнительна.

Определение вида стоимости во многом зависит от цели и функции оценки, а также от типа объекта недвижимости. Бывают рыночные и нерыночные базы оценки.

Рыночные базы оценки включают рыночную стоимость и рыночную стоимость при существующем использовании. Нерыночные базы оценки включают такие виды стоимости как инвестиционная стоимость, ликвидационная стоимость, страховая стоимость, налоговая стоимость, стоимость замещения, потребительная стоимость, утилизационная стоимость, специальная стоимость. Определение вида стоимости является прямой и достаточно ответственной задачей оценщика, так как обуславливает последующий выбор методологии оценки, включая выбор подходов, методов и оценочных процедур.

Составление ограничительных условий и ознакомление с ними заказчика является последним этапом стадии постановки задачи. Эксперт-оценщик должен составить перечень ограничительных условий и предположений, которые сопровождают процесс оценки стоимости любого объекта недвижимости. Ограничительные условия и предположения формулируются оценщиком и согласовываются с заказчиком с целью обоюдной защиты их интересов. Это делается для того, чтобы избежать в будущем при выполнении оценки и составлении Отчёта возможных конфликтных ситуаций во взаимоотношениях между заказчиком и Экспертом. Каждый заказчик должен потребовать от Эксперта дать по каждому из них пояснения. Если Эксперт не в состоянии это сделать, следует отказаться от его услуг.

Основные ограничительные условия оценки стоимости объектов недвижимости:

1. При подготовке отчёта об оценке объекта используются прогнозные данные о будущих прибылях и амортизационных отчислениях, полученные от заказчика.

2. Финансовые и технико-экономические характеристики объекта, используемые в оценке, берутся или рассчитываются на основе бухгалтерской отчётности без проведения специальной аудиторской проверки её достоверности и инвентаризации имущества.

3. В процессе оценки специальная юридическая экспертиза документов, касающихся прав собственности на оцениваемые объекты, не проводится.

4. Прогнозы, содержащиеся в отчёте, основаны на текущих рыночных условиях и предполагаемых краткосрочных факторах, влияющих на изменение спроса и предложения и сохраняющихся в прогнозный период экономической ситуации. Однако эти прогнозы подвержены изменениям из-за меняющихся условий в будущем.

5. Данная оценка действительна лишь на дату оценки, указанную в данном отчёте, и для целей, указанных в нём.

6. Заказчик гарантирует: любая информация, суждения, аналитические разработки эксперта-оценщика и другие материалы настоящего отчёта будут использованы им исключительно в соответствии с целями задания на оценку.

7. Эксперт-оценщик и заказчик гарантируют конфиденциальность информации, полученной ими в процессе оценки объекта недвижимости, за исключением случаев, предусмотренных действующим законодательством РФ.

8. Отчёт об оценке должен рассматриваться как ограниченное исследование, в котором эксперт-оценщик не соблюдал всех требований к оценке, предусмотренных стандартов по оценке.

9. Заключение и отчёт об оценке объекта недвижимости представляют собой точку зрения эксперта-оценщика без каких-либо гарантий с его стороны в отношении последующей реализации имущества.

10. Эксперт-оценщик не представляет никаких гарантий и обязательств по поводу сохранности имущества и отсутствия нарушений действующего законодательства.

11. Заказчик обеспечивает эксперта-оценщика всей необходимой для оценки информацией, включая технический паспорт объекта, балансовые отчёты и отчеты о результатах деятельности за последние четыре года, текстами договоров с третьими лицами, документами, подтверждающими право собственности на имущество, и другими документами. Эксперт- оценщик имеет право получать требуемую для оценки информацию об объекте недвижимости непосредственно в государственных органах управления.

При невозможности получить в полном объёме документы и информацию, необходимые для оценки, в том числе от третьих лиц, эксперт- оценщик должен отразить это в своём отчёте. Эксперт-оценщик не несёт ответственности за выводы, сделанные на основе документов и информации, содержащих недостоверные сведения.

12. Заказчик обеспечивает личное ознакомление эксперта-оценщика с объектом недвижимости и возможность анкетирования администрации.

Предварительный осмотр объекта и заключение Договора оценки -- вторая стадия процесса оценки, состоящая из осмотра объекта, ознакомления с исходной информацией о нём и установления источников её возникновения, составления и подписания Договора на экспертную оценку с приложением к нему -- заданием на оценку и разработка календарного плана.

Заказчику необходимо знать, что чем более полную и подробную информацию об объекте он предоставит Эксперту, тем в большей мере оценочная стоимость объекта будет соответствовать истине. Иногда заказчик просит Эксперта срочно провести оценку недвижимости и последний соглашается сделать эту работу, не выезжая на объект.

Это одно из самых серьёзных нарушений норм профессиональной деятельности оценщика.

После осмотра объекта и переговоров обычно заключается Договор между заказчиком и Экспертом, в котором оговариваются права и обязанности сторон, стоимость услуг по оценке, сроки выполнения работ, условия конфиденциальности взаимопредоставляемых данных и документов и другие особые условия, которые обе стороны сочтут необходимым включить в Договор. К Договору прилагается задание, содержащие наименование заказчика и Эксперта, определение предмета и даты оценки, цели и функции оценки, вида (видов) оценочной стоимости, ограничительных условий и предположений.

На этом этапе разрабатывается план оценки. Разработка плана оценки необходима, чтобы избежать дублирования, сократить затраты труда и время оценки. План помогает сконцентрироваться только на тех факторах, которые действительно определяют цену объекта.

Решающим шагом в составлении плана оценки является подготовка и предоставление письменного запроса о гонораре оценщика, размер которого зависит от сложности решаемой проблемы, суммы ожидаемых расходов, юридической надежности работы и от набора предоставляемых услуг. Гонорар выплачивается в виде единовременной выплаты или почасовой оплаты. Не допускается установление гонорара в виде процента от суммы оценки объекта.

3 этап - это сбор и анализ данных.

Надежность выводов оценщика зависит от количества и качества данных, использованных им в работе. Неточные или недостоверные данные могут стать причиной необоснованного заключения об оценке. В процессе поиска и проверки исходных данных оценщику необходимо ответить на следующие вопросы:

1. Все ли собранные данные необходимы для целей оценки? Посторонняя или избыточная информация, включенная в отчет об оценке, не повышает достоверность результата.

2. Имеют ли полученные данные подтверждение? Для этого оценщику необходимо лично осмотреть объект, получить подтверждение информации осведомленных лиц о продажах сопоставимых объектов: убедиться, что финансовые показатели, использованные при подсчете ожидаемого потока дохода, сопоставимы с данными по сходным объектам, имеющимся на рынке.

3. Есть ли основания полагать, что данные неточны? В процессе обработки данных необходимо выявить и устранить возможные искажения или отклонения.

Данные, которые необходимо собрать, учитывают следующие факторы: экономические, социальные, государственно-правовые и экологические факторы, а также особенности местоположения объекта оценки. Такая база данных может быть сформирована на основе информации из газет и журналов экономического характера, таких как: «Экономика и жизнь», «Российский экономический журнал», «Финансовые известия», «Эксперт» и др. или получена по международной компьютерной сети Интернет. Важно также найти данные по региону расположения объекта, которые влияют на его стоимость. Это данные по городу и микрорайону с учетом информации по уровням цен и занятости населения, особенностям народонаселения и его предпочтениям по отношению к недвижимости.

К специальным данным следует отнести документы на право владения имуществом (титул), данные о государственной регистрации прав собственности, описание физических параметров объектов недвижимости и др.

1.3 Понятие ипотечного кредита и особенности его применения

Ипотека - это обременение имущественных прав собственности на объект недвижимости.

Ипотечное кредитование - это кредитование под залог недвижимости, то есть кредитование с использованием ипотеки в качестве обеспечения возвратности кредитных средств.

Залоговая стоимость - это рыночная стоимость ипотечного кредита; стоимость актива, используемого в качестве залога

При рассмотрении ипотеки как элемента экономической системы необходимо выделить три наиболее характерные ее черты:

1. Залог недвижимости выступает в роли инструмента привлечения необходимых финансовых ресурсов для развития производства.

2. Ипотека способна обеспечить реализацию имущественных прав на объекты, когда другие формы (например, купля-продажа) в данных конкретных условиях нецелесообразны.

3. Создание с помощью ипотеки фиктивного капитала на базе ценной бумаги (при эмитировании собственником объекта недвижимости первичных, вторичных и т.д. закладных оборотные средства увеличиваются на величину образующегося фиктивного капитала).

В экономическом отношении ипотека - это рыночный инструмент оборота имущественных прав на объекты недвижимости в случаях, когда другие формы отчуждения (купля-продажа, обмен) юридически или коммерчески нецелесообразны, и позволяющий привлечь дополнительные финансовые средства для реализации различных проектов.

Особенно следует выделить функции ипотечного кредитования и особенности такого рода кредита, которые дают ему преимущество перед другими способами кредитования.

Функции, выполняемые ипотечным кредитованием, можно сформулировать следующим образом:

* функция финансового механизма привлечения инвестиций в сферу материального производства;

* функция обеспечения возврата заемных средств;

* функция стимулирования оборота и перераспределения недвижимого имущества, когда иные способы (купля-продажа и др.) экономически нецелесообразны или юридически невозможны;

* функция формирования многоуровневого фиктивного капитала в виде закладных, производных ипотечных ценных бумаг и др.

Можно выявить следующие отличительные особенности ипотечного кредита.

1. Обязательность обеспечения залогом (причем в качестве залога может выступать и та недвижимость, для покупки которой берется ипотечный кредит).

Это означает, что в случае неисполнения заемщиком обязательств осуществляется обращение взыскания на жилье с последующей его реализацией, чтобы погасить задолженность заемщика по кредиту перед кредитором. Оставшаяся после погашения кредита сумма за вычетом расходов, связанных с процедурой обращения взыскания и продажи жилья, возвращается бывшему заемщику.

2. Длительность срока предоставления кредита.

Долгосрочные ипотечные жилищные кредиты предоставляются на срок от 3 и более лет (оптимально 20-25 лет). Благодаря длительному сроку погашения уменьшается размер ежемесячных выплат заемщика.

3. Большинство ипотечных ссуд носят целевой характер.

4. Ипотечный кредит считается относительно низкорисковой банковской операцией. К основным требованиям можно отнести следующие:

* сумма кредита, как правило, составляет не более 60-70% рыночной стоимости покупаемого объекта;

* величина ежемесячного платежа по кредиту не должна превышать 30% совокупного дохода заемщика и созаемщиков (в том случае, если они имеются) за соответствующий расчетный период;

* при процедуре оценки вероятности погашения кредита кредитор использует официально подтвержденную информацию о текущих доходах заемщика и созаемщиков.

Указанные стандарты и требования направлены на снижение рисков для кредитора и заемщика.

Соблюдение четких стандартов и требований к процедурам предоставления и обслуживания кредитов является основой для надежного функционирования вторичного рынка ипотечных кредитов и привлечения средств частных инвесторов в этот сектор, в том числе через эмиссионные ипотечные ценные бумаги или облигации.

Глава 2. Оценка недвижимости на примере объектов г. Ульяновска

2.1 Описание объекта оценки

Объект оценки расположен в Засвияжском районе города Ульяновска.

Рядом с объектом расположены преимущественно здания жилого фонда. Плотность застройки крайне низкая. Низкая запыленность и загазованность окружающего воздуха. Низкие уровни шума и интенсивности движения транспорта по близлежащим автомобильным дорогам.

Объект оценки представляет собой помещение, общая площадь которого составляет 127 кв.м. Данный объект расположен в 5-ти этажном здании торгового назначения 1999 года постройки на 1-ом этаже. Здания без подвала с охлаждаемыми камерами. Фундаменты бетонные. Стены кирпичные. Перегородки кирпичные, гипсолитовые. Чердачное перекрытие железобетонное. Полы мозаичные, плиточные, дощатые и цементные. Кровля рулонная. Отделка - евроремонт. Здания оборудованы центральным отоплением, водопроводом, канализацией, вентиляцией, электроосвещением и холодильными устройствами. Высота потолков составляет порядка 2,5 метров.

Право собственности на данный объект принадлежит физическому лицу. Никаких иных ограничений на данное право не имеется. Адрес расположения объекта: г. Ульяновск, ул. Ефремова, д. 50.

2.2 Расчет стоимости объекта недвижимости сравнительным подходом

В результате исследования информации представленной в Интернете на таких сайтах как www.subarenda.ru, www.izrukvruki.ru и т.д. были выявлены следующие объекты, по своим свойствам аналогичные оцениваемому:

	местополож.	коммун. устройства	благоустр. внешнее	состояние здания	площадь	внутр. отделка	инж. оборудование	этаж	цена
объект №1	г. Ульяновск, ул. Ефремова, д. 136	телефон	парковка	удовлетв	1 152	улучшен.	все основные виды	1	900 000
объект №2	г.Ульяновск, ул.Хваткова д.2а	телефон	парковка отсутствует	удовлетв	140	простая	все основные виды	1	60 000
объект №3	г. Ульяновск, ул. Герасимова, д. 40	телефон	парковка	новое	610	еврорем.	все основные виды	1	732 000
объект №4	г. Ульяновск, пр-д Нефтяников, д. 17	телефон	парковка отсутствует	удовлетв	438	улучшен.	все основные виды	1	394 200
объект №5	г. Ульяновск, ул. Кольцевая, д. 62а	телефон	парковка отсутствует	удовлетв	270	улучшен.	все основные виды	1	283 500

Таблица 2.2 Характеристика оцениваемого объекта:

местополож.	коммун. устройства	благоустр. внешнее	состояние здания	площадь	внутр. отделка	инж. оборудование	этаж
г. Ульяновск, ул. Ефремова, д. 50	телефон	парковка, охрана отсутствуют	хорошее	127	евроремонт.	все основные виды	1

Введем корректировки для объектов относительно оцениваемого (К₁, К₂,…, К₈) в процентах:

Таблица 2.3

местополож.

К1

коммун. устройства

К2

благоустр. внешнее

К3

состояние здания

К4

площадь

К5

внутр. отделка

К6

инж. оборудование

К7

этаж

К8

объект №1

г. Ульяновск, ул. Ефремова, д. 136

0

телефон

0

парковка

-5

удовлетв

+10

1 152

+5

улучшен.

+10

все основные виды

0

1

0

объект №2

г.Ульяновск, ул.Хваткова д.2а

+5

телефон

0

парковка отсутствует

0

удовлетв

+10

140

0

простая

+15

все основные виды

0

1

0

объект №3

г. Ульяновск, ул. Герасимова, д. 40

+5

телефон

0

парковка

-5

новое

0

610

+5

еврорем.

0

все основные виды

0

1

0

объект №4

г. Ульяновск, пр-д Нефтяников, д. 17

-15

телефон

0

парковка отсутствует

0

удовлетв

+10

438

+5

улучшен.

+10

все основные виды

0

1

0

объект №5

г. Ульяновск, ул. Кольцевая, д. 62а

-15

телефон

0

парковка отсутствует

0

удовлетв

+10

270

0

улучшен.

+10

все основные виды

0

1

0

Таблица 2.4 Валовые корректировки для каждого объекта составляют:

	объект№1	объект№2	объект№3	объект№4	объект№5
Валовые корректировки	30	30	15	35	35

На основании валовых корректировок вычислим вес для цены каждого объекта по формуле:

где V_i, - соответственно, i-ая валовая корректировка и сумма валовых корректировок;n - количество объектов аналогов.

	объект№1	объект№2	объект№3	объект№4	объект№5
Веса	0,20	0,20	0,22	0,19	0,19

Таблица 2.5Окончательно получаем:

	Цена за объект	Цена за 1 кв.м.	Чистая корр.	Итого за 1 кв.м.	Вес	Ст-ть 1 кв.м. объекта оценки
объект №1	900 000	780	+20	936	0,20	975
объект №2	60 000	430	+30	559	0,20
объект №3	732 000	1200	+5	1 260	0,22
объект №4	394 200	900	+10	990	0,19
объект №5	283 500	1050	+5	1 103	0,19

Переведем окончательную стоимость объекта оценки, полученную сравнительным подходом, в рублевый эквивалент (курс доллара = 29,5 руб.):

975*127*29,5 = 3 652 837,5 руб.

2.3. Расчет стоимости объекта недвижимости по доходному подходу

Таблица 2.6

	местополож.	коммун. устройства	благоустр. внешнее	состояние здания	площадь	внутр. отделка	инж. оборудование	этаж	цена
объект №1	г. Ульяновск, ул. Ефремова, д. 28	телефон	парковка, охрана отсутствуют	удовлетв.	500	улучшен.	все основные виды	1	300
объект №2	г.Ульяновск, ул.Хваткова д.30	телефон	парковка, охрана отсутствуют	удовлетв	150	улучшен	все основные виды	1	370
объект №3	г. Ульяновск, ул. Герасимова, д. 62	телефон	парковка, охрана отсутствуют	удовлетв	328	улучшен.	все основные виды	1	290
объект №4	г. Ульяновск, пр-д Энергетиков, д.15б	телефон	парковка, охрана отсутствуют	удовлетв	61	улучшен.	все основные виды	1	320
объект №5	г. Ульяновск, ул. Варейкиса, д.84	телефон	парковка, охрана отсутствуют	удовлетв	84	еврорем.	все основные виды	1	530

Таблица 2.7 Характеристика оцениваемого объекта:

местополож.	коммун. устройства	благоустр. внешнее	состояние здания	площадь	внутр. отделка	инж. оборудование	этаж
г. Ульяновск, ул. Ефремова, д. 50	телефон	парковка, охрана отсутствуют	хорошее	127	евроремонт.	все основные виды	1

Введем корректировки для объектов относительно оцениваемого (К₁, К₂,…, К₈) в процентах:

Таблица 2.8

местополож.

К1

коммун. устройства

К2

благоустр. внешнее

К3

состояние здания

К4

площадь

К5

внутр. отделка

К6

инж. оборудование

К7

этаж

К8

объект №1

г. Ульяновск, ул. Ефремова, д. 28

0

телефон

0

парковка, охрана отсутствуют

0

удовлетв.

+10

500

+5

улучшен.

+10

все основные виды

0

1

0

объект №2

г.Ульяновск, ул.Хваткова д.30

-5

телефон

0

парковка, охрана отсутствуют

0

удовлетв

+10

150

0

улучшен

+10

все основные виды

0

1

0

объект №3

г. Ульяновск, ул. Герасимова, д. 62

0

телефон

0

парковка, охрана отсутствуют

0

удовлетв

+10

328

+5

улучшен.

+10

все основные виды

0

1

0

объект №4

г. Ульяновск, пр-д Энергетиков, д.15б

0

телефон

0

парковка, охрана отсутствуют

0

удовлетв

+10

61

0

улучшен.

+10

все основные виды

0

1

0

объект №5

г. Ульяновск, ул. Варейкиса, д. 84

-20

телефон

0

парковка, охрана отсутствуют

0

удовлетв

+10

84

0

еврорем.

0

все основные виды

0

1

0

Таблица 2.9 Валовые корректировки для каждого объекта составляют:

	объект№1	объект№2	объект№3	объект№4	объект№5
Валовые корректировки	25	25	25	20	30
Веса	0,20	0,20	0,20	0,21	0,19
	Ставка за 1 кв.м.	Чистая корр.	Итого за 1 кв.м.	Вес	Ставка ар. платы объекта оценки
объект №1	300	+25	375	0,20	403
объект №2	370	+15	423	0,20
объект №3	290	+25	363	0,20
объект №4	320	+20	384	0,21
объект №5	530	-10	477	0,19

ПВД = 403*127 = 51 180;

Принимаем коэффициенты недозагрузки площадей, потери от недоплат и т.д. равными 1, то есть: ЭВД (эффективный валовой доход) = ПВД = 51 180. Предполагается, что сумма операционных и постоянных расходов составляет примерно 20% от ЭВД, поэтому:

ЧОД = ЭВД - 20% = 40 945;

Согласно информации, представленной на www.expert.ru, средняя ставка процента по еврооблигациям со сроком погашения в 2010 году за апрель месяц составляет 7 %. Норма возврата капитала по методу Ринга равна величине обратной оставшемуся сроку эксплуатации здания. Определим физический износ объекта как 21,4% , а нормативный срок службы порядка 125 лет (I-ая группа капитальности), то норма возврата капитала составит:

=

R = 7% + 3% + 5% + 2% + 1% = 18%.

Таким образом, определим окончательно стоимость по доходному подходу

40945/0,18*29,5= 6 710 430,55 руб.

2.4 Согласование результатов оценки рыночной стоимости объекта недвижимости

Вследствие того, что затратный подход в наибольшей степени отклоняется от значения рыночной стоимости, при оценки недвижимости для ипотечном кредитовании он не принимается. Сравнительный и доходный подходы примерно равнозначно дают объективное представление о рыночной стоимости, поэтому им присваивается вес в размере 55% и 45% соответственно

Итоговая стоимость объекта недвижимости составляет:

3 652 837,5*0,55 + 6 710 430,55*0,45 = 5 000 000 руб.

Глава 3. Ипотека в коммерческих банках и расчёт ипотечного кредита

3.1 Порядок предоставления ипотечного кредита коммерческими банками

Ипотечный банк - кредитная организация, специализирующаяся на выдаче долгосрочных ипотечных кредитов под залог недвижимости (земли, различных строений и других объектов недвижимости). Ресурсы ипотечного банка складываются из собственных накоплений и средств, полученных от реализации ипотечных облигаций - долгосрочных ценных бумаг, выпускаемых под обеспечение недвижимым имуществом и приносящих фиксированный процент.

В зависимости от объекта кредитования, кредитной политики и организационной структуры каждый коммерческий банк определяет технологию ипотечного кредитования. При многовариантности различных элементов организации процесса кредитования можно констатировать во всех банках наличие следующих пяти основных этапов технологии выдачи и погашения ипотечного кредита:

- предварительное рассмотрение заявки на кредит и собеседование с предполагаемым заемщиком;

- андеррайтинг;

- принятие решения о выдаче ипотечной ссуды;

- оформление кредитного договора и договора о залоге;

- сопровождение кредита и контроль за исполнением кредитного договора.

На первом этапе банк разъясняет заемщику условия выдачи ипотечного кредита и предлагает заполнить ему заявление, которое по существу можно рассматривать как анкету, содержащую сведения, представляющие интерес для банка с точки зрения минимизации рисков, связанных с кредитованием. Уже на первом этапе процесса кредитования важно, по возможности, более полно оценить риски. Если в ходе собеседования кредитный работник не получит удовлетворительные ответы на ключевые вопросы, связанные с выдачей кредита, то просьба о его выдаче отклоняется, при этом необходимо аргументировано объяснить причины, по которым кредит не может быть предоставлен. Если же кредитный работник принял положительное решение, он информирует возможного заемщика о том, какие документы и сведения необходимы банку для дальнейшего рассмотрения кредитной заявки.

Второй этап заключается в том, чтобы оценить потенциальную возможность заемщика ввергнуть кредит и оценить степень его обеспечения. На этом этапе учувствуют специалисты банка или фирмы по оценке залога, юридическая служба и служба безопасности банка. Если в качестве залога предлагается существующая квартира заемщика, то изучаются: состав помещений, планировка, общая и жилая площадь; продолжительность эксплуатации; состояние конструкций, стен, полов и потолков; состояние инженерный коммуникаций - отопление, водоснабжение, электроснабжение, канализация и др.; необходимость ремонта или модернизации в настоящий момент либо в будущем. В результате изучения этих факторов определяется стоимость предполагаемого залога. В качестве залога могут быть предложены и другие виды недвижимости, например земельный участок или летний дом, а также движимое имущество, например автомашина, ювелирные изделия или коллекций произведений искусства. Специалисты оценивают каждый предмет. Если в качестве залога предлагается строящаяся квартира, то изучается проектно-сметная документация, сроки строительства, репутация фирмы - застройщика и подрядной организации. Следует отметить, что в настоящее время в России получил развитие ипотечный жилищный кредит, когда денежные средства предоставляются на покупку квартиры, под залог имеющегося жилья.

Результаты анализа используются для того, чтобы определить в дальнейшем сумму ссуды, возможный первоначальный взнос собственных средств и предварительные сроки погашения кредита. В этих целях рассматриваются следующие доходы: заработная плата, премии, доход в форме комиссионного вознаграждения, доход в идее дивидендов и процентов, пенсионные выплаты, доход в идее арендной платы и др., а также финансовые обязательства: коммунальные платежи, налоги, страховые выплаты, ранее принятые долговые обязательства, медицинское страхование и др.

Результаты андеррайтинга оформляются в виде справки или заключения и передаются на рассмотрение кредитного комитета.

На третьем этапе кредитный комитет рассматривает материалы полученные в процессе андеррайтинга, и изучает соответствующие документы, после чего принимает решение о выдаче ссуды или об отказе в ее представлении. При положительном решении кредитного комитета соответствующий работник составляет для клиента примерную смету расходов, связанных с оформление ипотечного кредита. В смете могут быть предусмотрены следующие статьи: комиссионные риэлторам; расходы по оценке залога; оплата за получение документов о залоге из органов регистрации недвижимости; нотариальный сбор за регистрацию договора купли-продажи; нотариальный сбор за регистрацию договора залога; страхование предмета залога.

На четвертом этапе банк заключает с заемщиком кредитный договор. При заключении договора стороны руководствуются основными положениями, предусмотренными Гражданским кодексом Российской Федерации, с учетом особенностей кредитной политики банка.

По кредитному договору банк кредитор обязуется предоставить денежные средства, т.е. кредит, в размерах и на условиях, предусмотренных в договоре, заемщик же обязуется возвратить в срок полученную денежную сумму и уплатить проценты за нее. В каждом кредитном договоре помимо таких разделов, как данные о сторонах, заключивших договор, имеются разделы, регламентирующие права и обязанности сторон:

- сумма кредита и размер банковского процента;

- порядок и сроки выдачи кредита;

- порядок и сроки погашения процента;

- описание и цена обеспечения, предусматриваемые в отдельном договоре залога;

- размер санкций, уплачиваемых стороной, нарушивший условия договора.

Обозначить точные сроки некоторых этапов достаточно сложно, поскольку зависят они от самого заемщика или от сторонних организаций. Одновременно с заключением кредитного договора заключается договор залога и оформляется закладная, а также заключается договор страхования в пользу банка. Без этих документов не может быть начата выдача ипотечного кредита. На пятом этапе осуществляется сопровождение кредита, которое включает:

- выдачу кредита в порядке, предусмотренном в кредитном договоре.

- контроль за целевым использованием кредита в период строительства или реконструкции объектов кредитования;

- наблюдение за сохранностью и состоянием залога, принятого в обеспечение кредита;

- контроль за регулярными, в соответствии с ранее согласованными при заключении договора, сроками возврата кредита и начисленных процентов.

При нарушении сроков погашения кредита и уплаты процентов банки в отдельных случаях предоставляют отсрочки для выполнения заемщиком своих обязательств с начислением за период пользования отсроченной ссуды более высокого процента. При нарушении повторных сроков погашения кредита ссуда перечисляется на счет просроченных ссуд, и начинаются операции по реализации залога. Головин Ю.В. Банки и банковские услуги в России. - М.: Финансы и статистика, 2005. с. 377-380

3.2 Ипотечные программы в коммерческих банках

Сегодня в России большое количество коммерческих банков занимаются ипотечным кредитованием. Рассмотрим подробнее ипотечные программы на примере Сбербанка и Траст-Банка.

Жилищные кредиты Сбербанка

КРЕДИТ НА НЕДВИЖИМОСТЬ - кредит на приобретение, строительство, ремонт (отделку), реконструкцию объекта недвижимости под различные виды обеспечения;

ИПОТЕЧНЫЙ КРЕДИТ - кредит на приобретение, строительство, ремонт (отделку), реконструкцию объекта недвижимости под залог кредитуемого объекта недвижимости;

КРЕДИТ “ИПОТЕЧНЫЙ +” - кредит на приобретение, строительство Объекта недвижимости, строящегося (построенного) с участием кредитных средств Сбербанка России.

Объектом недвижимости являются расположенные на территории Российской Федерации: квартира; жилой дом; часть квартиры или жилого дома, состоящая из одной или нескольких изолированных комнат; дача; садовый дом; гараж; другие строения потребительского назначения; незавершенные строительством вышеуказанные объекты; земельный участок.

Кредитный договор заключается с Заемщиком или Созаемщиками. Созаемщиками являются супруги, оформляющие Объект недвижимости в общую собственность.

Жилищный кредит может предоставляться на приобретение, строительство как одного, так и нескольких однородных (например: квартиры, гаражи и т.п.) или взаимосвязанных (например: дом с земельным участком) Объектов недвижимости, оформляемых в собственность Заемщика/Созаещиков.

ОБЩИЕ УСЛОВИЯ ПРЕДОСТАВЛЕНИЯ ЖИЛИЩНЫХ КРЕДИТОВ

Получить кредит могут платежеспособные граждане Российской Федерации в возрасте от 18 лет, имеющие официально подтвержденный ежемесячный доход.

Обязательным условием является погашение кредита до исполнения Заемщику/Созаемщикам 75 лет.

Получить кредит можно:

В филиале Сбербанка России:

по месту регистрации Заемщика/одного из Созаемщиков,

по месту нахождения предприятия (клиента Сбербанка России) - работодателя Заемщика/одного из Созаемщиков, при условии оформления ипотеки в силу закона приобретаемого/строящегося Объекта недвижимости;

по месту нахождения или по месту строительства Объекта недвижимости.

Кредит “Ипотечный +” предоставляется уполномоченными филиалами Сбербанка России только по месту нахождения приобретаемого/ строящегося Объекта недвижимости. Срок кредитования до 20 лет. Валюта кредитования рубли, доллары США, евро.

Процентные ставки.

По Кредиту на недвижимость:

По кредитам в рублях:

на срок до 5 лет включительно - 13% годовых

на срок свыше 5 лет до 10 лет включительно - 14% годовых

на срок свыше 10 до 20 лет - 15% годовых

в долларах США, евро:

на срок до 5 лет включительно - 13,5% годовых

на срок свыше5 лет до 10 лет включительно - 14,5% годовых

на срок свыше 10 до 20 лет - 15,5% годовых.

По Ипотечному кредиту:

По кредитам в рублях:

на срок до 5 лет включительно - 12%*, 13%** годовых

на срок свыше 5 лет до 10 лет включительно - 12,5%*, 14%** годовых

на срок свыше 10 до 20 лет - 13%*, 15%** годовых

в долларах США, евро:

на срок до 5 лет включительно - 12,5%*, 13,5%** годовых

на срок свыше 5 лет до 10 лет включительно - 13%*, 14,5%** годовых

на срок свыше 10 до 20 лет - 13,5%*, 15,5%** годовых.

По кредиту “Ипотечный +”:

По кредитам в рублях:

на срок до 5 лет включительно - 11,8%*, 12,8%** годовых

на срок свыше 5 лет до 10 лет включительно - 12,3%*, 13,8%**годовых

на срок свыше 10 до 20 лет - 12,8%*, 14,8%** годовых

в долларах США, евро:

на срок до 5 лет включительно - 12,3%*, 13,3%** годовых

на срок свыше5 лет до 10 лет включительно - 12,8%*, 14,3%** годовых

на срок свыше 10 до 20 лет - 13,3%*, 15,3%** годовых.* после предоставления Банку надлежаще оформленного документа, подтверждающего государственную регистрацию ипотеки объекта недвижимости в пользу Банка

** до предоставления Банку надлежаще оформленного документа, подтверждающего государственную регистрацию ипотеки объекта недвижимости в пользу Банка

Сумма кредита

Максимальный размер кредита для каждого Заемщика/Созаемщиков определяется на основании оценки его/их платежеспособности и не может превышать 90% стоимости Объекта недвижимости (его части) либо стоимости работ по его реконструкции, ремонту, отделке.

Факт оплаты/наличие собственных средств в размере разницы между стоимостью Объекта недвижимости (проводимых работ) и суммой предоставляемого кредита подтверждается Заемщиком/Созаемщиками до получения (либо одновременно с получением) кредита (первой части кредита).

В расчет платежеспособности Заемщика/Созаемщика дополнительно к его доходу по основному месту работы могут быть приняты следующие Дополнительные виды доходов:

доходы, получаемые им по другим местам работы;

доходы, получаемые им от занятий частной практикой, либо от иных источников доходов, разрешенных законодательством;

доходы супруги(а) Заемщика;

сумма пенсии, досрочно назначенная по старости или за выслугу лет и получаемая Заемщиком/Созаемщиком, не достигшим пенсионного возраста, установленного законодательством (55 лет - для женщин, 60 лет - для мужчин), на период до достижения им пенсионного возраста.