Оценочные работы за рубежом на примере США

Размещено на http://www.allbest.ru/

Размещено на http://www.allbest.ru/

РОСЖЕЛДОР

Федеральное государственное образовательное учреждение высшего профессионального образования

«Ростовский государственный университет путей сообщения»

(ФГБОУ ВПО РГУПС)

Кафедра «Изыскание, проектирование и строительство железных дорог»

Оценочные работы за рубежом на примере США

Пояснительная записка к курсовому проекту по дисциплине:

«Государственная регистрация, учет и оценка земель»

Работа защищена

Руководитель работы

Т.В. Власенко

Студент гр.СЗ-4-007

Э.Б. Ли

Ростов-на-Дону 2012 г.

Содержание

оценка бизнес стоимость

Введение

Общая информация

Стандарты Американского общества оценщиков

Общие требования к выполнению оценки бизнеса

Подход на основе активов к оценке бизнеса

Метод оценки сопоставимых компаний

Рыночный подход к оценке бизнеса

Доходный подход к оценке бизнеса

Вынесение заключения о стоимости и корректировка финансовых отчетов

Корректировка финансового отчета

Оценочные фирмы и их деятельность в США

Заключение

Список источников

Введение

Согласно закону «О реформе финансовых институтов» (FinancialInstitutionReform.RecoveryandEnforcementAct -- FIRRE.A), принятому Конгрессом США в 1989 г. полномочия по регулированию оценочной деятельности на федеральном уровне переданы некоммерческому Фонду оценки. Одновременно с ним в структуре правительства США действует орган по надзору за исполнением оценочного законодательства -- Подкомитет по оценке (AppraisalSubcommittee).

Фонд оценки (TheAppraisalFoundation) является некоммерческой, образовательной организацией, основанной в 1987 г. Ведущими профессиональными организациями (Институт оценки, Американское общество оценщиков) для достижения единообразия и профессионализма в оценке. Это делается на основе работы его двух независимых органов -- Совета по стандартам оценки (ССО) и Совета по классификации оценщиков (СКО). Сейчас более 50 организаций вступили в Фонд. -- либо в качестве организаций-спонсоров (попечителей), либо в качестве членов консультативных советов.

Общая информация

Фонд оценки управляется Советом попечителей, который выполняет две основные функции: обеспечивает финансовую поддержку и назначает членов ССО и СКО. В данное время Совет попечителей состоит из 32 членов. Совет по стандартам оценки разрабатывает, интерпретирует и вносит поправки в Единые стандарты профессиональной оценочной практики (USPAP).которые являются обязательными для применения практикующими (сертифицированными и лицензированными) оценщиками на всей территории США. Совет по классификации оценщиков устанавливает минимальный уровень образования, опыта и экзаменационных требований для оценщиков недвижимости. Конгресс США обязал СКО устанавливать минимальные квалификационные требования, которые используют штаты для сертификации и лицензирования оценщиков недвижимости. Кроме того, СКО принял единые рекомендательные требования для лицензированных оценщиков штатов. На уровне штатов регулирование осуществляется на основании местных законодательных актов Комиссиями по регулированию оценочной деятельности, на которые возложены требования по лицензированию и сертификации оценщиков недвижимости. На сегодняшний день требования по лицензированию и сертификации в отдельных штатах отличаются друг от друга, и для работы в конкретном штате необходимо получить там соответствующую лицензию, сдав квалификационный экзамен. В настоящее время Фондом оценки ведется работа по унификации требований к сертификации и лицензированию оценщиков на уровне штатов. В соответствии с федеральным законодательством был создан Фонд оценки для установления стандартов при государственном лицензировании оценщиков. В рамках этой деятельности Фонд оценки выпустил Единые стандарты профессиональной практики оценки (USPAP), которые объединяют десять стандартов оценки. Стандарты 9 и 10 USPAP, в частности, касаются оценки бизнеса и соответствующего отчета об оценке.

Стандарты Американского общества оценщиков

Комитет по оценке бизнеса Американского общества оценщиков (АОО) принял девять стандартов:

Оценщик принимает на себя ответственность за утверждения, содержащиеся в полной письменной форме отчета, и удостоверяет взятую на себя ответственность путем подписания отчета. Чтобы соответствовать настоящему Стандарту, полная письменная форма отчета должна быть подписана оценщиком. В отчете должны быть сформулированы следующие исходные положения и/или ограничения:

- Относящиеся к объективности оценщика -- отчет должен содержать заявление оценщика, что он не является собственником части оцениваемых активов и не имеет других имущественных интересов, связанных с данным предприятием, которые могут вызвать сомнения в независимости и объективности оценщика. В противном случае, соответствующая информация об оценщике должна быть непременно включена в отчет.

- Относящиеся к используемым данным -- в отчете должно быть отражено, где это является необходимым, что оценщик пользовался данными, предоставленными другими лицами, и не проводил их дальнейшей проверки, то же и в отношении источников информации, на которые полагался оценщик.

- Относящиеся к действительности оценки -- отчет должен содержать заявление, что оценка является действительной только на указанную дату оценки и только для сформулированных целей.

Полная письменная форма отчета по оценке бизнеса должна включать описание, охватывающее все относящиеся к предприятию факты, такие как:

- Организационная форма (акционерное общество, товарищество или др.).

- История предприятия.

- Производимые товары и/или предоставляемые услуги, рынки сбыта, клиентура.

- Организация управления.

-Основные активы как материальные, так и нематериальные.

- Перспективы развития экономики страны, отрасли и данного предприятия.

- Ретроспективные данные о рыночных сделках.

- Зависимость от сезонных или циклических факторов.

- Конкуренция.

- Источники использованной информации.

За исключением клиента, копии отчета не подлежат передаче какому-либо другому лицу без специального разрешения или указания клиента, если только это не предписано судом, действовавшим в пределах своей юрисдикции.

Общие требования к выполнению оценки бизнеса

В формулировке задания на оценку должны быть определены:

- Предприятие, доля акционеров в капитале предприятии или ценные бумаги, подлежащие оценке.

- Дата оценки.

- Стандарт стоимости.

- Цель, с которой проводится оценка, и предположительное использование оценки.

Оценщик должен собирать, анализировать и корректировать информацию, имеющую отношение к проведению оценки, в соответствии с видом выполняемой работы. Эта информация должна охватывать:

- Характеристики предприятия, доли акционеров в капитале предприятия или ценных бумаг, подлежащих оценке, включая права, привилегии и условия, количественные характеристики, факторы, влияющие на контроль и соглашения, ограничивающие продажу или передачу.

- Общую характеристику предприятия, его историю и перспективы развития.

- Финансовую информацию о предприятии за предыдущие годы.

- Активы и обязательства предприятия.

- Общую характеристику отраслей, которые оказывают влияние на данное предприятие, их текущее состояние.

- Экономические факторы, оказывающие влияние на данное предприятие.

- Состояние рынка капиталов как источника необходимой информации, например, о возможных ставках дохода по альтернативным капиталовложениям, об операциях со свободно обращающимися акциями, о слияниях и поглощениях компании.

-Данные о предыдущих сделках с участием оцениваемого предприятия, доли акционеров в капитале предприятия или его акций.

- Другую информацию, которую оценщик сочтет имеющей отношение к проведению оценки.

Оценщик должен выбрать и применить нужные подходы, методы и процедуры оценки. Оценщик должен подготовить заключение о стоимости в соответствии с полученным заданием на оценку, использовав при этом необходимые подходы, методы и процедуры, а также соответствующие премии и скидки, если таковые потребуются. Оценщик должен надлежащим образом документировать и хранить всю информацию и рабочие материалы, на которых он основывался при подготовке заключения. Оценщик должен предоставить клиенту заключение о стоимости предприятия в соответствующей письменной или устной форме.

Подход на основе активов к оценке бизнеса

Подход на основе Активов в оценке бизнеса может быть аналогичен Затратному Подходу, применяемому в других областях. Рассматриваемые активы, обязательства и собственный капитал относятся к компании-производителю, холдинговой компании или некоторой их комбинации (смешанной форме). Подход на основе Активов не должен быть единственно возможным подходом при выполнении задания на оценку, когда компания-производитель paccматривается в качестве "действующего предприятия", за исключением тех случаев, когда он обычно используется покупателями и продавцами. В таких случаях оценщик должен обосновать выбор данного подхода.

Метод оценки сопоставимых компаний

Данные о рыночных сделках по компаниям, долям акционеров в капитале компаний или ценным бумагам, могут служить источником объективной эмпирической информации для выведения стоимостных показателей, применимых в оценке бизнеса.Разработка стоимостных показателей на основе изучения компаний-аналогов в целях проведения оценки предприятий, доли акционеров в капитале предприятия или ценных бумаг должна использоваться в тех случаях, когда имеется достаточная информация.Под компаниями-аналогами понимаются компании, которые представляют собой базу для сопоставления с оцениваемой компанией по сравнительным инвестиционным характеристикам. В идеале, компании-аналоги действуют в той же отрасли, что и оцениваемые компании, однако, если по предприятиям данной отрасли отсутствует достаточная информация о сделках, может оказаться необходимым рассмотреть другие компании, схожие с оцениваемой компанией по таким инвестиционным характеристикам, как рынки сбыта, продукция, темпы роста, зависимость от циклических колебаний, а также по другим существенным параметрам.

Для того, чтобы обеспечить доверие к аналитическим результатам оценки, требуется организовать тщательный, объективный поиск компаний-аналогов. Эта процедура должна включать критерии для предварительного рассмотрения и окончательного выбора компаний-аналогов.Эмпирические данные, относящиеся к компаниям-аналогам, могут быть взяты из данных о сделках как по контрольным пакетам акций, так и по неконтрольным пакетам либо в открытых компаниях, либо в компаниях закрытого типа.

Получение и анализ всей доступной финансовой и оперативной информации о компаниях-аналогах является необходимым условием проведения оценки.Следует уделить внимание поправкам к финансовой информации об оцениваемой компании и компаниях-аналогах, чтобы минимизировать различия в методах ведения бухгалтерской отчетности, когда такие различия являются существенными. Необычные или единовременные статьи следует должным образом проанализировать и скорректировать.

Необходимо провести качественный и количественный сравнительный анализ общих черт и различий между компаниями-аналогами и оцениваемой компанией для оценки стоимостных показателей компаний-аналогов по отношению к оцениваемой компании.

Рыночный подход к оценке бизнеса

Рыночный подход является общим способом определения оценочной стоимости предприятий, доли акционеров в капитале предприятий или ценных бумаг, в рамках которого используются один или более методов, основанных на сравнении данного предприятия с аналогичными предприятиями, долями акционеров в капитале предприятий и ценными бумагами, уже реализованными на рынке. Примерами методов, применяемых в рамках рыночного подхода, являются Метод компании-аналога и анализ ретроспективных сделок, затрагивавших права собственности оцениваемой компании.

Процесс сопоставления компаний:

Сопоставление должно быть содержательным, оно не должно создавать у лиц, для которых предназначено, ложного представления об оцениваемом предприятии. Сопоставления такого рода, как правило, осуществляются с помощью оценочных коэффициентов. Расчет таких коэффициентов и их дальнейшее использование должны обеспечивать понимание процесса формирования цены на оцениваемое предприятие и факторов, оказывающих на нее воздействие. Соответственно, специальное внимание должно быть уделено таким вопросам, как:

- Отбор данных, используемых при расчете оценочного коэффициента.

- Выбор временного промежутка и/или метода усреднения данных, относящихся к оцениваемой компании.

- Организация расчетов и сопоставления данных, относящихся к оцениваемой компании.

- Привязка к определенному моменту времени ценовой информации, используемой при расчете оценочного коэффициента.

- В целом сопоставление должно производиться с использованием сравнимых определений компонентов оценочных коэффициентов. Однако, в отдельных случаях могут использоваться оценочные коэффициенты, основанные на компонентах, которые достаточно репрезентативно отражают результаты деятельности компании за продолжительный период времени.

Правило указательного пальца" (Приближенные методы)

Благодаря использованию приближенных методов можно получить представление о стоимости предприятий, доли акционеров в капитале предприятий и ценных бумаг. Однако показателям стоимости, рассчитанным на основе приближенных методов, не следует придавать большого значения, если только они не согласуются с результатами, которые были получены при использовании других методов оценки, и если заранее не известно, что потенциальные продавцы и покупатели, обладающие достаточно полной и достоверной информацией о рынке, в значительной степени полагаются на эти показатели.

Доходный подход к оценке бизнеса

Доходный подход является общим способом определения оценочной стоимости предприятий, доли акционеров в капитале предприятий или ценных бумаг, в рамках которого используются один или более методов, основанных на пересчете ожидаемых доходов.В рамках данного подхода возможно использование как методов капитализации доходов, так и методов дисконтирования будущих доходов. При использовании метода капитализации, репрезентативная величина доходов делится или умножается на коэффициент капитализации для пересчета доходов предприятия в его стоимость, Методы дисконтирования будущих доходов основаны на оценке доходов в будущем для каждого из нескольких временных промежутков. Эти доходы пересчитываются в стоимость путем использования ставки дисконта и техники текущей стоимости.

Ожидаемые доходы, как они понимаются в рамках доходного подхода, имеют денежное выражение. В зависимости от характера оцениваемого предприятия, доли акционеров в его капитале или ценных бумаг, а также других факторов, ожидаемые доходы могут быть достаточно точно выражены через такие показатели, как чистый денежный поток, дивиденды, различные формы прибыли.Ожидаемые доходы должны оцениваться исходя из таких характеристик, как: природа данного предприятия; структура его капитала; показатели деятельности родственных ему предприятий, взятые в ретроспективе; перспективы развития данного предприятия и отраслей, с которыми оно связано; а также других экономических факторов.

Вынесение заключения о стоимости и корректировка финансовых отчетов. Подготовленное оценщиком заключение о стоимости предприятия должно основываться на применимом стандарте стоимости, цели и предположительном использовании оценки, а также соответствующей информации, полученной на дату оценки, которая требуется ему в соответствии с объемом задания на оценку.Подготовленное оценщиком заключение о стоимости должно основываться на показателях стоимости, полученных в результате применения одного или нескольких методов в рамках одного или нескольких подходов к оценке стоимости. Отбор и определение относительной значимости методов

-Отбор соответствующих методов и процедур и степень доверия к ним обусловлены мнением самого оценщика и не зависят от какой-либо заранее установленной формулы. В конкретной ситуации один или более подходов могут оказаться неприменимыми, однако в рамках выбранного подхода возможно использование более чем одного метода.

-Решение вопроса об определении относительной значимости показателей стоимости, полученных на основании различных методов, равно как и выбор в пользу одного метода и, соответственно, единственного показателя стоимости, должно определяться обоснованным суждением оценщика. Суждение оценщика может быть оформлено обычным порядком или заключаться в присвоении определенных математических "весов" показателям стоимости, которые фигурируют в заключении. В любом случае оценщик должен представить логическое обоснование отбора или определения относительной значимости метода или методов, на которые он опирался при подготовке заключения.

-При формировании своего суждения о том, как следует решить вопрос об определении относительной значимости показателей стоимости, полученных на основании каждого из выбранных методов, равно как и о том, следует ли сделать выбор в пользу одного метода и, соответственно, единственного показателя стоимости, оценщик должен принимать во внимание такие факторы, как:

-Применимый стандарт стоимости.

-Цель и предположительное использование оценки.

-Тип оцениваемой компании: компания-производитель, холдинговая компания (инвестиционная либо занимающаяся операциями с недвижимостью) или компания со значительными избыточными или нефункционирующими активами.

-Качество и надежность данных, на основании которых рассчитываются показатели стоимости.

-Другие факторы, которые по мнению оценщика имеют значение для подготовки оценочного заключения о стоимости.

Корректировка финансового отчета

Процесс оценки подразумевает проведение анализа и, в случае необходимости, корректировки финансовых отчетов. Для анализа должны быть привлечены финансовые отчеты как оцениваемого предприятия, так и компаний-аналогов.Корректировка финансового отчета представляет собой внесение поправок в ту часть предоставленной оценщику финансовой информации, которая является необходимой и существенной для проведения оценки. Внесение поправок может быть обусловлено необходимостью придать финансовым отчетам форму, в большей степени отвечающей задачам проведения оценки. Корректировка отчета может потребоваться по разным причинам, среди которых можно выделить: (1) Приведение финансовой информации об оцениваемой компании и компаниях-аналогах к единой основе; (2) Пересчет отчетных стоимостей в текущие; (3) Корректировка статей доходов и расходов таким образом, чтобы они достаточно полно характеризовали результаты деятельности компании за продолжительный период времени; (4) Учет нефункционирующих активов и обязательств и, связанных с ними, доходов и расходов.Корректировка финансового отчета выполняется с единственной целью упрощения работы оценщика при подготовке оценочного заключения о стоимости, а не для никакой другой цели.Вносимые корректировки должны быть исчерпывающим образом описаны и обоснованы.

Оценочные фирмы и их деятельность в США

Такие фирмы часто принадлежат одному владельцу, реже -- двум владельцам-партнерам. В них обычно заняты 3-10 сотрудников. Одновременно на этом рынке действуют и довольно большие фирмы, являющиеся ответвлениями более мощных организаций, например, оценочными ветвями брокерских фирм. Крупные компании берут намного больше (в 2-3 раза) денег за ту же работу, по сравнению с маленькими фирмами. Обычно они оценивают большие проекты и, когда нужно, привлекают крупных инвесторов. Ниже их рангом находятся чисто оценочные фирмы (например, MarshalStevens или AmericanAppraisal), которые занимаются оценкой объектов с помощью разветвленной сети филиалов по всей территории США. К их услугам прибегают когда нужно оценить, например, цепь в 120 гостиниц в разных городах США в течение 45 дней. Небольшие фирмы обычно имеют узкую специализацию. Например, одна из типичных фирм, занимающихся оценочной деятельностью, получала заказы на оценку объектов стоимостью менее 5 млн. долл. и выполняла работу по всей Южной Калифорнии, а также в городе Санта-Моника на Тихоокеанском побережье, в графстве Лос-Анджелес. Городом правят левые, и он знаменит самым жестоким местным контролем за арендной платой в доходных жилых домах. Из-за специфических для Санта-Моники правил и нормативных условий оценщику из другого города просто невозможно правильно оценить тот или иной объект. Поэтому заказчики при оценке недвижимости пользуются услугами специализирующихся в данной местности фирм. Другие фирмы имеют иную специализацию. Например, одна из них специализируется на оценке объектов при судебных разбирательствах. Практически все клиенты этой компании -- адвокаты, представляющие ту или другую сторону в судебных процессах. Обычно оценщики этой компании дают показания в суде; от качества их показаний зависит конечный результат: выиграет или проиграет клиент. Многие клиенты компании -- находящиеся в бракоразводном процессе супруги. В этом случае всегда неизбежен дележ имущества. При этом каждая сторона может нанимать своего оценщика. От его умения зависят решение судьи и условия раздела имущества. Эта фирма имеет большой опыт участия в судебных разбирательствах, связанных с оценкой недвижимости. Третья фирма, имеющая хорошие связи в городских и графских управлениях (местных органах власти), большинство заказов на оценку получает именно оттуда. Это -- высокооплачиваемая и часто малоинтересная работа по оценке разных государственных объектов, а также объектов частной собственности, изымаемых для муниципальных (или штатных, федеральных) целей. При постройке дорог, школ, водных каналов и других общественных объектов государство нередко изымает недвижимую собственность. При этом оно обязано по закону выплатить компенсацию за изымаемые объекты по рыночной стоимости. Для определения размера этой компенсации проводится оценка таких объектов. Если стороны не могут прийти к согласию по поводу рыночной стоимости объекта недвижимости, другая сторона нанимает адвоката, и судится с государственным учреждением.

Некоторые фирмы специализируются на оценке специализированных объектов определенного типа, например, мини-складов или гостиниц. Обычно их оценка требует специальных знаний и опыта, которыми обычный оценщик не располагает. Такие знания и опыт могут сформироваться только при систематических оценках большого числа объектов недвижимости определенного типа. Финансовые институты, выдающие кредиты под ипотеку недвижимости, часто настаивают, чтобы соответствующая работа выполнялась узким специалистом-оценщиком. Подобные специалисты обычно им хорошо известны. В последнее время рентабельность деятельности оценщика недвижимости в США снизилась. По новым нормам федерального законодательства не требуется оценочного отчета для объектов стоимостью менее 250 тыс. долл. На эти объекты нужны лишь небольшие отчеты риэлторских фирм, которые финансовые институты получают бесплатно. Таким образом, отпала большая часть работы, прежде всего для оценщиков не приносящей дохода недвижимости. Почти везде в США, кроме самых крупных городов и прибрежной зоны в Калифорнии, цена частного дома значительно меньше 250 тыс. долл. Так как работы стало гораздо меньше, а оценщиков осталось столько же, конкуренция среди них возросла, и цены за их работы снизились. Многие оценщики недвижимости ушли из этого бизнеса, поменяв профессию. Оценочная деятельность в США в конце XX века стала нерентабельным бизнесом.

Общая характеристика

В США потребность в профессиональных оценщиках недвижимости осознали во время резкого падения стоимости недвижимости в период Великой депрессии 30-х годов. До этого периода оценке недвижимости была мало разработанным занятием, и имелось мало доступного учебного материала, хотя уже в 1929 г. Национальная ассоциация управления недвижимостью опубликовала Стандарты оценочной практики. Американский опыт профессиональной оценки недвижимости позволил определить основные черты профессии оценщика.

Оценщик недвижимости может предложить клиенту пять основных вещей: соответствующие знания;

-опыт

-личные качества (честность и прямоту);

-объективность;

-безусловную готовность выполнить свою работу в срок на условиях контракта.

Квалифицированный оценщик должен обладать высоким уровнем общего образования, принять участие в серии курсов и семинаров по оценке, постоянно совершенствовать свои знания в данной области. В такой сложной профессии как оценка недвижимости требуется высшее образование и прохождение специальных курсов по оценке. Профессия оценщика и требования, предъявляемые к ней, постоянно изменяются, поэтому необходимо, чтобы каждый оценщик был постоянно в курсе дел текущей практики оценки. Многие полагают, что лучший путь для этого регулярно посещать постоянные учебные курсы и/или семинары. Однако оценщик может быть в курсе дел, читая профессиональные журналы и другую литературу по оценке. Наряду со знаниями оценщику необходим опыт. Реальность такова, что и сегодня процесс оценки является скорее искусством, чем наукой. Это особенно справедливо для новых и нестабильных российских рынков. Часто, когда речь идет о расчете величины поправок, оценке местных условий и/или усовершенствований, согласовании различий, оценщик может полагаться главным образом на собственное суждение. Опыт для оценки можно приобрести, работая помощником оценщика, подрядчиком или риэлтором. Некоторый необходимый опыт можно получить, работая по оценке квартир. Желательно, чтобы начинающий оценщик поработал с опытным профессионалом, который бы контролировал их совместную работу и брал на себя часть ответственности, ставя свою подпись в отчете в качестве контролирующего оценщика. Многие полагают, что требуется по крайней мере два года практики для того, чтобы оценщик мог подписывать отчет об оценке.

Заключение

Американское общество оценщиков является многопрофильной некоммерческой организацией профессиональных оценщиков. Миссия общества состоит в укреплении общественного доверия и качественная оценка в соответствии с самыми высокими уровнями этических и профессиональных стандартов. Оно:

Помогает населению и специалистам

Производит огромную работу в области оценки

Способствует повышению уровня оценочной деятельности

Проводит обучение и переквалификацию специалистов

Именно поэтому Американское общество оценщиков столь важно.

Список источников

Кадастр земель зарубежных стран Минск «ИВЦ Минфина»

Program Evaluation Standards - документ, созданный Объединенным комитетом по оцениванию в образовании США

1. Размещено на www.allbest.ru