Практика оценки недвижимости

Ленинский округ, пр. Гер. Североморцев, 118

Ленинский округ, ул. Промышленная 18

Первомайский округ, Декабристов, 20

Корректировка

1,32

1

1,32

1,32

1,10

Скорректированная стоимость, руб.

50 762,99

29 069,78

15 595,98

34 253,17

17 100

Назначение объекта

Офисное здание

Офисное здание

Офисное здание

Офисное здание

Офисно-складское здание

Офисное здание

Корректировка

1

1

1

1

1

Скорректированная стоимость, руб.

50 762,99

29 069,78

15 595,98

34 253,17

17 100

Состояние объекта

отличное

хорошее

удовлетвор.

удовлетвор.

удовлетвор.

удовлетвор.

Корректировка

1

1,2

1,2

1,2

1,2

Скорректированная стоимость, руб.

50 762,99

34 883,74

18 715,18

41 103,80

20 520

Инженерные коммуникации

Электроснабжение, водоснабжение, канализация

Электроснабжение, водоснабжение, канализация

Электроснабжение, водоснабжение, канализация

Электроснабжение, водоснабжение, канализация

Электроснабжение, водоснабжение, канализация

Электроснабжение, водоснабжение, канализация

Корректировка

1

1

1

1

1

Скорректированная стоимость, руб.

50 762,99

34 883,74

18 715,18

41 103,80

20 520

совершенная сделка/предложение

Предложение

Предложение

Предложение

Предложение

Предложение

Корректировка

0,95

0,95

0,95

0,95

0,95

Скорректированная стоимость, руб.

48 224,84

33 139,55

17 779,42

39 048,61

19 494

Среднее значение рыночной стоимости, руб./м2

31 537,28

Рыночная стоимость объекта

29 645 043,20

Последовательность внесения поправок и получение скорректированного результата:

1. Первыми вносятся стоимостные корректировки, вносимые к цене аналога в целом (например, поправка на наличие движимого имущества).

2. Следующими вносятся процентные поправки.

3. Затем вносятся денежные поправки, вносимые к единице сравнения аналога.

Обоснование корректировок:

1. Обстоятельства совершения сделки. В данном случае не учитывается (так как у всех объектов одинаковые условия по данному параметру).

2. Вид права на строения. В данном случае не учитывается (так как у всех объектов одинаковые условия по данному параметру).

3. Площадь здания. Поправка определялась на основании корректирующих коэффициентов, рассчитанных для административных зданий по таблице из справочника «КО-Инвест». Общественные здания. 2005, стр.27.

Корректировки на различие площадей зданий

Отношение площади объекта к площади аналога	Значение коэффициента
< 0,25	1,25
0,49 - 0,25	1,2
0,86 - 0,50	1,1
0,85 - 1,15	1
1,16 - 1,50	0,95
> 1,50	0,93

По формуле вычисляем отношение площади объекта оценки к площади объекта - аналога и, исходя из полученного значения, применяем коэффициент.

4. Права на земельный участок. В данном случае не учитывается (так как у всех объектов одинаковые условия по данному параметру).

5. Условия платежа. В данном случае не учитывается (так как у всех объектов одинаковые условия по данному параметру).

6. Местоположение.

Так как рынок по продаже офисной недвижимости в г. Мурманске не достаточно развит, найти два одинаковых офисных здания в разных районах не представляется возможным. Поэтому, считаю возможным рассчитать данную корректировку исходя из анализа вторичного рынка купли-продажи квартир в различных административных округах г. Мурманска. Рынок, указанных объектов недвижимости представляется наиболее широким, а соответственно, его ценовые параметры являются наиболее оптимальными.

Очевидно, что соотношения ценовых параметров на рынке купли-продажи квартир в различных округах г. Мурманска не должны соответствовать со ста процентной точностью соотношениям ценовых параметров на рынке купли-продажи объектов недвижимости иного функционального назначения, например офисных зданий.

Вполне вероятно, что процентное отношение средней цены офисных зданий, в Октябрьском округе (центре города), где находится объект оценки к средней цене офисных зданий в Первомайском и Ленинском округах, не будет точно соответствовать процентному отношению средней цены на административные здания, но находится примерно в одном диапазоне.

Согласно аналитическому сайту ОАО «Агенство ипотечного жилищного кредитования Мурманской области», http://www.ipoteka51.ru/analitics/, средняя стоимость 1 м² на дату оценки в Октябрьском округе составляет: 49 395 руб., в Ленинском округе составляет: 37 321 руб., в Первомайском округе составляет: 44 778 руб.

Приведенные данные наглядно характеризуют зависимость рыночной стоимости объектов недвижимости от фактора местоположения данных объектов: чем дальше объект расположен от центра города, тем меньше его стоимость и востребованность потенциальными покупателями.

Расчет корректировки:

Октябрьский округ / Ленинский округ - 1 = 49 395 / 37 321 = 32 %

Октябрьский округ / Первомайский округ - 1 = 49 395 / 44 778 -1=10 %

Таким образом, корректировка принимается на основании анализа рынка недвижимости г. Мурманска: в размере 32% для объектов, расположенных в Ленинском районе, 10% - для объектов, расположенных в Первомайском районе, так как объекты - аналоги удалены от географического центра города, который также является административно-деловым центром.

7. Назначение. В данном случае не учитывается (так как у всех объектов одинаковые условия по данному параметру).

8. Состояние объекта. Поправки вводились на основании Шкалы экспертных оценок, разработанной МИПК Российской экономической академией им. Г.В. Плеханова. Физический износ был определен в рамках затратного подхода в размере 13 %, следовательно, техническое состояние объекта оценки является «хорошим».

Введение корректировки на состояние объектов

Оценка технического состояния аналога	Физический износ, %	Среднее значение износа аналога, %	Корректировка на состояние объекта
Отличное	0-9	5	0,75
Очень хорошее	10-19	15	0,85
Хорошее	20-39	30	1
Удовлетворительное	40-60	50	1,2
Неудовлетворительное	61-80	70	1,4
Аварийное	81-100	90	1,6

9. Инженерные коммуникации. К оцениваемому зданию и к зданиям, принятым в качестве его аналогов, подведены инженерные коммуникации, различий по данному параметру между объектами нет.

10. Корректировка на цену предложения (корректировка на уторговывание). Данная корректировка отражает тот факт, что при определении цены объектов, выставленных на продажу, учитывается мнение только одной из заинтересованных сторон - продавца. Поправка на торг учитывает разницу между ценой предложения и ценой сделки, которая образуется в процессе переговоров между покупателем и продавцом. Скидка на торг зависит от объемов и активности соответствующего сегмента рынка. Чем меньше активность рынка, тем больше может быть скидка на торг. Но в большинстве случаев она не превышает 10 % для жилых объектов и 15…20 % для объектов коммерческой и промышленной недвижимости и земельных участков. В период существенного (более 2…3 % в месяц) роста цен на объекты недвижимости какого-либо сегмента скидку на торг применять не следует. Согласно анализу, проведенному российской аудиторско-консалтинговой компанией ООО «ФБК».

Рекомендуемые значения скидки на торг, %.

Численность населенного пункта, тыс. чел.	Жилая недвижимость	Коммерческая недвижимость	Промышленная и складская недвижимость	Земельные участки
До 250	6	7	9	7
Свыше 250 до 500	4	5	7	5
Свыше 500	2	3	5	3

Оценщиком была использована корректировка на торг в размере - 5%.

После внесения необходимых корректировок в цены сопоставимых объектов-аналогов рассчитывалось среднеарифметическое значение 1 кв.м. скорректированных цен аналогов и данная величина умножалась на площадь объекта оценки.

Рыночная стоимость Объекта оценки, полученная с помощью сравнительного подхода, по состоянию на 24 октября 2014 года составляет: 29 645 043,20 руб.

8. РАСЧЕТ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ ДОХОДНЫМ ПОДХОДОМ

8.1 ОПИСАНИЕ МЕТОДИКИ ОЦЕНКИ

Доходный подход с точки зрения дохода представляет собой процедуру оценки стоимости, исходя из того принципа, что стоимость объекта оценки непосредственно связана с текущей стоимостью всех будущих чистых доходов, которые принесёт данный объект. Другими словами, инвестор приобретает приносящий доход объект на сегодняшние деньги в обмен на право получать в будущем доход от её коммерческой эксплуатации (например, от сдачи в аренду) и от последующей продажи.

Основные этапы процедуры оценки при данном подходе:

1. Оценка потенциального валового дохода на основе анализа текущих арендных ставок и тарифов на рынке для сравнимых объектов.

2. Оценка потерь от неполной загрузки (сдачи в аренду и не взысканных арендных платежей) на основе анализа рынка, характера его динамики применительно к оцениваемому имущественному комплексу. Рассчитанная таким образом величина вычитается из валового дохода и определяется действительный валовой доход.

3. Расчёт издержек по эксплуатации оцениваемого объекта основывается на анализе фактических издержек по его содержанию и/или типичных издержек на данном рынке. В статьи издержек включаются только отчисления, относящиеся непосредственно к эксплуатации собственности, и не включаются ипотечные платежи, проценты и амортизационные отчисления. Величина издержек вычитается из действительного валового дохода и получается величина чистого операционного дохода.

4. Пересчёт чистого операционного дохода в текущую стоимость объекта. Существует два метода пересчёта чистого дохода в текущую стоимость: метод прямой капитализации и анализ дисконтированного денежного потока.

Метод прямой капитализации наиболее применим к объектам, приносящим доход, со стабильными предсказуемыми суммами доходов и расходов.

Метод дисконтирования денежных поступлений более применим к приносящим доход объектам, имеющим нестабильные потоки доходов и расходов.

Учитывая, что объект оценки не требует проведения капитальных ремонтных работ (они уже проведены на дату оценки), а также принимая во внимание существующие тенденции на рынке коммерческой недвижимости города Энергодара, можно прогнозировать плавно изменяющиеся с незначительными темпами потоки доходов от сдачи в аренду объекта оценки, что позволяет применить для пересчета спрогнозированного дохода в текущую стоимость метод капитализации.

Этапы метода прямой капитализации:

Сбор рыночной информации о доходности объектов.

Расчет потенциального валового дохода (ПВД).

Расчет действительного валового дохода (ДВД).

Расчет операционных расходов (ОР).

Расчет чистого операционного дохода (ЧОД) как разности действительного валового дохода и операционных расходов.

Расчет ставки капитализации.

Капитализация ЧОД в текущую стоимость.

Рыночная стоимость объекта оценки определяется по формуле:

V = ЧОД / R, где

V- стоимость оцениваемого объекта;

ЧОД- чистый операционный доход (ЧОД);

R- коэффициент капитализации;

8.2 ОПРЕДЕЛЕНИЕ ПОТЕНЦИАЛЬНОГО ВАЛОВОГО ДОХОДА

Потенциальный валовой доход (ПВД) - потенциальный доход, получаемый собственником объекта недвижимости при 100%-ном использовании объекта без учета потерь и расходов.

ПВД определяется по следующей формуле для объекта недвижимости:

ПВД = S х С_аренды, где

S - площадь, сдаваемая в аренду, м²;

С_аренды - рыночная арендная ставка за 1 м² в год.

Расчет потенциального валового дохода осуществляется на основе анализа текущих ставок на рынке аренды для офисных зданий. Наиболее сопоставимые арендные ставки за 1 кв.м в г. Мурманске к оцениваемому объекту и расчет арендной ставки для объекта оценки приведены в таблицах:

Расчет арендной ставки для офисного помещения

Таблица

Характеристики объектов	Объект оценки	Аналог № 1	Аналог № 2	Аналог № 3	Аналог № 4	Аналог № 5	Аналог № 6
Источник информации	Заказчик оценки	http://rio.murmansk.ru «Рио-Мурманск»	http://rio.murmansk.ru «Рио-Мурманск»	http://rio.murmansk.ru «Рио-Мурманск»	http://rio.murmansk.ru «Рио-Мурманск»	http://rio.murmansk.ru «Рио-Мурманск»	http://rio.murmansk.ru «Рио-Мурманск»
		Объявл № 4007	Объявл № 4158	Объявл № 4014	Объявл № 4028	Объявл № 4029	Объявл № 3920
Контактная информация		8-964-680-00-21	8-964-680-00-21	8-921-734-06-12	8-921-281-60-54	44-08-80	8-921-281-60-54
Цена предложения, руб./кв.м	Определяется	6 599	6 900	6 000	7 000	6 200	6 200
Дата предложения	08.05.2014	25.04.2014	25.04.2014	25.04.2014	25.04.2014	25.04.2014	25.04.2014
Площадь помещения, кв. м	940	420	440	240	168	750	1 200
Местоположе-ние	Октябр.АО, г. Мурман-ска пр. Ленина, 75	Октябрьский АО, г. Мурманска, центр	Октябрьский округ, г. Мурманска, центр	Октябрьский округ, г. Мурманска, центр	Октябрьский округ, г. Мурманска, центр	Октябрьский округ, г. Мурманска, центр	Октябрьский округ, г. Мурманска, центр
Назначение	офисные помещения	офисные помещения	офисные помещения	офисные помещения	офисные помещения	офисные помещения	офисные помещения
Транспортная доступность	хорошая	хорошая	хорошая	хорошая	хорошая	хорошая	хорошая
Состояние помещений	отличное	Удовлетворит	Удовлетворит	Удовлетворит	Удовлетворит	Хорошее	Хорошее
Описание объекта		Удобно под любой вид деятельности	Парковка, свободная планировка	Проходное место, рядом с остановкой общественного транспорта	Удобно под любой вид деятельности	Интернет, парковка	Панорамный вид
Вводимые поправки	Объект оценки	Аналог № 1	Аналог № 2	Аналог № 3	Аналог № 4	Аналог № 5	Аналог № 6
Цена предложения, руб./кв.м	Определяется	6 599	6 900	6 000	7 000	6 200	6 200
Поправка на торг		торг	торг	торг	торг	торг	торг
Корректировка,%		5%	5%	5%	5%	5%	5%
Скорректированная цена, руб.		6 269,50	6 555,00	5 700,00	6 650,00	5 890,00	5 890,00
На время местоположение		хорошая	хорошая	хорошая	хорошая	хорошая	хорошая
Корректировка,%		0%	0%	0%	0%	0%	0%
Скорректированная цена, руб.		6 269,50	6 555,00	5 700,00	6 650,00	5 890,00	5 890,00
На дату предложения		Январь-апрель 2014	Январь-апрель 2014	Январь-апрель 2014	Январь-апрель 2014	Январь-апрель 2014	Январь-апрель 2014
Корректировка,%		0%	0%	0%	0%	0%	0%
Скорректированная цена, руб.		6 269,50	6 555,00	5 700,00	6 650,00	5 890,00	5 890,00
На условия договора		аренда с ежемесячными платежами	аренда с ежемесячными платежами	аренда с ежемесячными платежами	аренда с ежемесячными платежами	аренда с ежемесячными платежами	аренда с ежемесячными платежами
Корректировка,%		0%	0%	0%	0%	0%	0%
Скорректированная цена, руб.		6 269,50	6 555,00	5 700,00	6 650,00	5 890,00	5 890,00
На состояние помешения	отличное	Удовлетворит	Удовлетворит	Удовлетворит	Удовлетворит	Хорошее	Хорошее
Корректировка,%		45%	45%	45%	45%	+ 25%	+25%
Скорректированная цена, руб.		9 090,78	9 504,75	8 265	9 643	7 363	7 363
Средневзвешенная величина арендной ставки без учета НДС	8 538,26

Использовались следующие корректировки:

Корректировка на торг

На основании анализа рынка недвижимости, учитывая экспертную практику по данным информационного сайта appraiser.ru (вестник оценки), величина поправки находится в пределе от 0% до 10%. Коэффициент поправки для аналогов №1-№6 составляет: К= 5 %.

Корректировка на местоположение

В данном случае не учитывается, так как у всех объектов одинаковые условия по данному параметру.

Корректировка на дату продажи

В данном случае не учитывается, так как у всех объектов одинаковые условия по данному параметру.

Корректировка на условия договора

В данном случае не учитывается, так как у всех объектов одинаковые условия по данному параметру.

Корректировка на состояние помещения

У аналогов № 5 и № 6 состояние хорошее, у аналогов № 1- 4 удовлетворительное, а у объекта оценки отличное, поэтому вводится поправка.

Поправка вводилась на основании Шкалы экспертных оценок, разработанной МИПК Российской экономической академией им. Г.В. Плеханова

Оценка технического состояния аналога	Физический износ, %	Среднее значение износа аналога, %	Корректировка на состояние объекта
Отличное	0-9	5	0,75
Очень хорошее	10-19	15	0,85
Хорошее	20-39	30	1
Удовлетворительное	40-60	50	1,2
Неудовлетворительное	61-80	70	1,4
Аварийное	81-100	90	1,6

Таким образом, арендная ставка для оцениваемого помещения составила: 8 538,26 руб.

ПВД = S * Сар = 940 м² * 8 538,26 руб. = 8 025 964,40 руб.

Определение возможных потерь от недозагрузки помещения и потерь от неуплаты арендной платы Согласно анализу рынка недвижимости и опросу риелторов, они связывают возможную недозагрузку здания Объекта с текущей сменой арендаторов, которая предположительно происходит 1 раз в 2-3 года. По мнению риэлторов, текучесть среди арендаторов будет невысока, так как частая смена арендаторов нетипична для здания подобного класса - простой здания составит около 2,5%. Случаи неуплаты или длительной задержки платежей на рынке аренды здания достаточно редки, однако среднерыночный риск недополучения арендной платы при сборе составляет 1%.

8.3 ОПРЕДЕЛЕНИЕ ДЕЙСТВИТЕЛЬНОГО ВАЛОВОГО ДОХОДА

Действительный валовой доход (ДВД) - это доход от объекта недвижимости, который будет в действительности получен собственником объекта недвижимости, т.е. потенциальный валовой доход за вычетом потерь от недоиспользования площадей и при сборе арендной платы:

ДВД = ПВД * (1-К_ндз) * (1-К_ар), где

К_ндз - коэффициент потерь от недозагрузки объекта (например, часть площадей, которая не будет сдана в аренду);

К_ар - коэффициент потерь от недобора арендных платежей по объекту.

ДВД = 8 025 964,40 * (1-2,5 %) * (1- 1 %) = 7 747 062,14 руб.

8.4 РАСЧЕТ ЧИСТОГО ОПЕРАЦИОННОГО ДОХОДА И ОПЕРАЦИОННЫХ РАСХОДОВ

Чистый операционный доход - годовой действительный валовой доход за минусом годовых операционных расходов:

ЧОД = ДВД - ОР, где

ЧОД - чистый операционный доход

ДВД - действительный валовый доход

ОР - операционные расходы

Операционные расходы - это действительные расходы собственника, необходимые для обеспечения нормального функционирования объекта недвижимости и воспроизводства действительного валового дохода от объекта недвижимости.

Операционные расходы принято делить на:

* условно-постоянные;

* условно-переменные, или эксплуатационные;

* расходы на замещение, или резервы.

К условно-постоянным расходам относятся расходы, размер которых не зависит от степени эксплуатационной загруженности объекта и уровня предоставляемых услуг. Обычно в эту группу включают:

- Налог на имущество

- Платежи за земельный участок

Определение стоимостного выражения налога на имущество:

Налог на имущество является постоянной статьей расходов и составляет в соответствии с действующим законодательством 2,2% от остаточной стоимости объекта недвижимости. По документам, представленным в бухгалтерии, годовая норма амортизации составляет 1%.

Остаточная стоимость имущества на дату оценки 16 410 265 руб.

С_{налог на имущество} = 16 410 265 руб. * 2,2 % = 361 025,83 руб.

Определение размера земельного налога за земельный участок:

Величина земельного налога составляет 1,5% от кадастровой стоимости. Кадастровая стоимость по данным Федерального агентства кадастра объектов недвижимости составляет 4 560 465,00 руб.

С_{налог на землю} = 4 560 465 руб. * 1,5 % = 68 406,98 руб.

К условно-переменным расходам относятся расходы, размер которых зависит от эксплуатационной загруженности объекта и уровня предоставляемых услуг. Обычно в эту группу включают следующие расходы:

- Коммунальные;

- На текущие ремонтные работы;

- Заработная плата обслуживающего персонала;

- Налоги на заработную плату;

- На рекламу и заключение договоров;

- На управление;

- Прочие расходы.

Расходы на текущий ремонт:

По данным, предоставленными строительными организациями, расходы на текущий ремонт составляют для офисных помещений в среднем 250 руб. /кв.м./год.

С_{тек рем} = S * С = 940 м² * 250 руб.= 235 000 руб., где

С_{тек рем} - стоимость текущего ремонта

S - площадь помещения

С - расходы на текущий 1 м² в год

Затраты на управление объектом

Для оцениваемой недвижимости считаем расходы на управление объектом равны 3% от величины действительного валового дохода на уровне комиссии профессиональных управляющих недвижимостью (www.gud.ru).

С _{упр об} = ДВД х 3 % = 7 747 062,14 * 3% = 232 411,86 руб.

Прочие расходы

К расходам по прочим услугам можно отнести расходы, связанные с проведением техобслуживания оборудования, работы ЖСК, расходы на страхование объекта. Величина прочих расходов будет составлять 2 % от действительного валового дохода. (www.cre.ru)

С _прочие = ДВД * 2% = 7 747 062,14 * 2% = 154 941,24 руб.

Резерв на замещение - расходы на периодическую замену быстроизнашивающихся конструктивных элементов здания.

Капитальные резервы (расходы на замещение). Капитальный ремонт производится один раз в 30 лет для зданий данной конструктивной системы (для 1-й группы капитальности).

Затраты на капитальный ремонт составляют около 30% от восстановительной стоимости; капитальный ремонт, согласно «Положению о проведении планово-предупредительного ремонта производственных зданий и сооружений» (Утверждено Постановлением Госстроя СССР от 29 декабря 1973 г. №279), производится один раз в 30 лет; накопление резервов на ремонт происходит по безрисковой ставке доходности.

С _{замещения} = 32 752 964,5 руб. * 30% /30 лет = 327 529,65 руб.,

32 752 964,50 руб. -восстановительная стоимость здания, подсчитанная затратным подходом. Итого операционные расходы составляют:

ОР = 361 025,83 + 68 406,98 + 235 000 + 232 411,86 + 154 941,24 + 327 529,65 = 1 379 315,56 руб.

Чистый операционный доход

ЧОД = ДВД - ОР = 7 747 062,14 руб. - 1 379 315,56 руб. = 6 367 746,58 руб.

8.5 РАСЧЕТ СТАВКИ КАПИТАЛИЗАЦИИ С УЧЕТОМ ВОЗМЕЩЕНИЯ КАПИТАЛЬНЫХ ЗАТРАТ

Ставка капитализации с учетом возмещения капитальных затрат рассчитывается по формуле:

К = r_e + r₁ х dep, где

R - ставка капитализации;

r_e - ставка доходности на собственный капитал;

r₁- норма возврата капитала;

dep- доля снижения стоимости недвижимости через n лет.

Ставка доходности на собственный капитал определяется способом кумулятивного построения - последовательное наращивание первой составляющей коэффициента дисконтирования, при котором в качестве базовой берется безрисковая ставка процента.

Далее к ней последовательно прибавляются поправки на различные виды риска, связанные с особенностями объекта оценки, такие, как ликвидность, расходы на качество менеджмента и др.

В условиях российского рынка обычно представляется в виде:

r _{e =} r _{f +} p _{1 +} p _{2 +} p ₃ , где

r _f- безрисковая ставка дохода, %;

p ₁- премия за риск вложения в недвижимость, %;

p ₂- премия за низкую ликвидность недвижимости, %;

p ₃ - премия за инвестиционный менеджмент, %.

Суть расчета коэффициента капитализации методом кумулятивного построения заключается в следующем. Инвестор может получить доход либо вложив деньги в ценные бумаги, либо в имущество.

Очевидно, что второй вариант вложения денежных средств более рискованный, и, следовательно, инвестор вправе ожидать дополнительного дохода. Риск вложения в объект связан с будущим качеством управления им, а также с возможностью оперативной реализации его в случае изменения экономической ситуации.

Определение безрисковой ставки

В качестве безрисковой ставки была выбрана долгосрочная ставка доходности по ГКО - ОФЗ, величина которой на 24 октября 2014 года составила: 9,39%.

Премия за риск вложения в недвижимость

Риски вложения в объект недвижимости подразделяются на два вида. К первому относятся систематические и несистематические, ко второму статичные и динамические.

На рынке в целом преобладающим является систематический риск. Стоимость конкретной приносящей доход собственности может быть связана с экономическими условиями на рынке.

Например: появление излишнего числа конкурирующих объектов, уменьшение занятости населения в связи с закрытием градообразующего предприятия, введение в действие природоохранных ограничений, установление ограничений на уровень арендной платы.

Несистематический риск - это риск связанный с конкретно оцениваемой собственностью и независимый от рисков, распространяющихся на сопоставимые объекты.

Например: трещины в несущих элементах, изъятие земли для общественных нужд, неуплата арендных платежей, разрушение сооружения пожаром или развитие поблизости от данного объекта несовместимой с ним системы землепользования.

Статичный риск - это риск, который можно рассчитать и переложить на страховые компании.

Динамический риск - может быть определен как «прибыль или потеря предпринимательского шанса и экономическая конкуренция».

Факторы риска, влияющие на исследуемый объект недвижимости:

Вид и наименование риска	Категория риска	1	2	3	4	5	6	7	8	9	10
Систематический риск
Ухудшение общей экономической ситуации	динамичный		1
Увеличение числа конкурирующих объектов	динамичный	1
Изменение федерального или местного законодательства	динамичный			1
Несистематический риск
Природные и случайные антропогенные ситуации	статичный			1
Ускоренный износ здания	статичный	1
Неполучение арендных платежей	динамичный	1
Неэффективный менеджмент	динамичный		1
Криминогенные факторы	динамичный			1
Финансовые проверки	динамичный	1
Неправильное оформление договоров	динамичный	1
Количество наблюдений		5	2	3	0	0	0	0	0	0	0
Взвешенный итог		5	4	9	0	0	0	0	0	0	0
Сумма	18
Количество факторов	10
Средневзвешенное значение балла	1,8

Таким образом, премия за риск вложения в недвижимость составляет 1,8%.

Премия за низкую ликвидность

Премия на низкую ликвидность - это поправка на потерю прибыли в течение срока экспозиции объекта, на практике приблизительный расчет данной премии по формуле:

Р₂ = r_f х Т _эксп, где

r_f - безрисковая ставка дохода, %

Т _эксп- срок экспозиции оцениваемого объекта на основе данных по конкретному сегменту рынка недвижимости (в годах).

Офисные помещения аналогичные оцениваемому объекту на рынке недвижимости имеют срок экспозиции в среднем 3-6 месяцев. При расчетах принимается величина - 4 месяца, соответственно Т _эксп = 4/12 = 0,333 лет.

Премия на низкую ликвидность будет равна: Р₂ = 9,39 % * 0,333 = 3,3 %

Премия за качество менеджмента

Премия за качество менеджмента учитывает зависимость деятельности компании от ключевой фигуры в управлении, а также от квалификации и опыта управляющего персонала. Чем более рискованны и сложны инвестиции, тем более компетентного управления они требуют.

На практике риск за качество менеджмента находится в пределах от 0% до 5%, принимаем среднюю величину премии Р₃ = 2,5%.

Таким образом, ставка доходности на собственный капитал составляет:

r _{e =} r _{f +} p _{1 +} p _{2 +} p ₃ = 9,93% + 1,8% + 2,5% + 2,5% = 16,73%

Норма возврата капитала определяется по методу Хоскольда.

Метод Хоскольда используется в тех случаях, когда ставка дохода первоначальных инвестиций несколько высока, что маловероятно реинвестирование по той же ставке. Для реинвестируемых средств предполагается получение дохода по безрисковой ставке и определяется по формуле:

, где

r₁- норма возврата капитала;

r_f- безрисковая ставка дохода, %;

k - срок экономической жизни, принимается равным 30 лет, в соответствии со средним сроком до проведения капитального ремонта (определено на основании ВСН 58-88 (р))

sff (n, r_f)- фактор фонда возмещения.

r₁ = 0.01673 / (1+0.01673)³⁰ - 1) = 0,01

Ставка капитализации для объекта оценки составляет:

R = r_e + der х r₁ = 0,1673 + 0,01 = 0,1773 или 17,73 %

8.6 РАСЧЕТ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ

Рыночная стоимость объекта оценки составляет:

С = ЧОД / R = 6 367 746,58 / 17,73% = 35 951 096,33 руб.

Рыночная стоимость объекта оценки, полученная с помощью доходного подхода, по состоянию на 27 октября 2014 года составляет: 35 951 096,33 рублей.

9. СОГЛАСОВАНИЕ РЕЗУЛЬТАТОВ ОЦЕНКИ

В предыдущих разделах Отчета были получены результаты оценки стоимости объекта, исходя из анализа всей доступной информации, относящейся к рассматриваемому объекту. Применяя три подхода к оценке стоимости объекта, были получены следующие результаты (без учета НДС):

Наименование подхода	Величина рыночной стоимости объекта оценки, полученная в рамках подхода
Сравнительный	29 645 043,20
Затратный	27 299 072,92
Доходный	35 951 096,33

Для окончательного согласования результатов оценки необходимо придать весовые коэффициенты результатам оценки, полученным каждым из подходов. Весовые коэффициенты показывают, какая доля стоимости, полученной в результате использования каждого из применяемых подходов к оценке, присутствует в итоговой величине рыночной стоимости годовой арендной ставки. Сумма весовых коэффициентов должна составлять 1 (100 %).

При выведении итоговой величины рыночной стоимости объекта Оценщик принял во внимание следующие факторы:

Оценка рыночной стоимости на основе затратного подхода отражает затраты на замещение оцениваемого объекта и его техническое состояние, однако не учитывает рыночной ситуации на дату определения стоимости.

Как правило, в условиях развитого рынка недвижимости, наибольшее приближение к рыночной стоимости дает расчет сравнительным подходом, т.к. отражает реальные цены предложения на текущую дату, являющиеся точкой опоры в будущих торгах продавца и покупателя при совершении сделки. Данный подход наиболее достоверно отражает состояние рынка недвижимости, поскольку основывается на рыночных данных, учитывает влияние на стоимость внешних факторов.

Недостаток же заключается в том, что практически невозможно найти два полностью идентичных объекта, а различия между ними не всегда можно с достаточной точностью вычленить и количественно оценить. Рост количества поправок увеличивает субъективность оценки данным подходом.

Доходный подход капитализирует сегодняшние и будущие выгоды от использования объекта. Преимущество данного подхода заключается в том, что он непосредственно принимает во внимание выгоды от использования объекта и возможности рынка в течение срока предполагаемого владения. Однако при применении доходного подхода Оценщик принял ряд допущений и ограничений, которые несколько ограничивают достоверность расчетов данным подходом.

Учитывая все вышеизложенное, результаты расчета итоговой рыночной стоимости объекта оценки представлены в следующей таблице.

№ п/п	Критерий согласования	Сравнительный	Затратный	Доходный
1	Степень соответствия:
1.1	задаче оценки	40	30	30
1.2	цели оценки	40	30	30
1.3	функциональному назначению объекта оценки	30	40	30
1.4	оцениваемым правам	35	30	35
2	Степень достоверности и достаточности исходных данных, используемых в каждом из подходов	40	40	20
3	Степень предпочтительности каждого из подходов с точки зрения характеристик рынка и местоположения объектов оценки	50	20	30
4	Надежность расчетов и процедур анализа, проведенных в используемых подходах	40	40	20
5	Удельный вес экспертных оценок и суждений в каждом из приведенных подходов	40	30	30
	Итого:	315	260	225
Коэффициент весомости каждого из подходов, отн.ед	0,3938	0,3250	0,28125
Рыночная стоимость, полученная в рамках каждого из подходов, руб.	29 645 043,20	27 299 072,92	35 951 096,33
Согласованная рыночная стоимость, руб.	11 674 218,01	8 872 198,70	10 111 245,84

Рыночная стоимость:

С рн. = 11 674 218,01+8 872 198,70+10 111 245,84= 30 657 662,55 руб.

Таким образом, рыночная стоимость офисного помещения, находящегося по адресу: г. Мурманск улица Карла Либкнехта дом 18 на 24 октября 2014 года округленно составляет: 30 657 663 руб.

10. ИТОГОВОЕ ЗАКЛЮЧЕНИЕ О СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА-ОЦЕНКИ

Рыночная стоимость объекта оценки офисного помещения, находящегося по адресу: г. Мурманск улица Карла Либкнехта дом 18 по состоянию на 24 октября 2014 года составила: 30 657 663 руб. (тридцать миллионов шестьсот пятьдесят семь тысяч шестьсот шестьдесят три) рубля.

Настоящее заключение необходимо рассматривать только совместно с полным текстом настоящего Отчета.

Оценка произведена, а настоящий Отчет составлен в соответствии с требованиями Федерального Закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" № 135-ФЗ от 29.07.98 г, федеральными стандартами оценки №1 «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО №1)» утвержденных приказом Минэкономразвития России №256 от 20 июля 2007г., федеральными стандартами оценки №2 «Цель оценки и виды стоимости (ФСО №2)» утвержденных приказом Минэкономразвития России №255 от 20 июля 2007г., федеральными стандартами оценки №3 «Требования к отчету об оценке (ФСО №3)» утвержденных приказом Минэкономразвития России №254 от 20 июля 2007г.

Итоговая величина стоимости объекта оценки, указанная в отчете об оценке, может быть признана рекомендуемой для целей совершения сделки с объектами оценки, если с даты составления отчета об оценке до даты совершения сделки с объектом оценки или даты представления публичной оферты прошло не более 6 месяцев.

ИСПОЛЬЗОВАННЫЕ МАТЕРИАЛЫ И НОРМАТИВНЫЕ ДОКУМЕНТЫ

1. Конституция Российской Федерации: принята всенародным голосованием 12.12.1993 [офиц. текст по состоянию на 01.02.2008] (ч.2 ст.8, 9).

2. Водный Кодекс Российской Федерации от 03.06.2006 №74-ФЗ принят ГД ФС РФ 12.04.2006 (в ред. от 14.07.2008).

3. Градостроительный Кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 №190-ФЗ принят ГД ФС РФ 22.12.2004 (в ред. от 22.01.2008).

4. Гражданский Кодекс Российской Федерации от 30.11.1994 №51-ФЗ принят ГД ФС РФ 21.10.1994 (в ред. на 01.02.2008). Часть 1. Ст.130, 131, 132.

5. Жилищный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 №188-ФЗ принят ГД ФС РФ 22.12.2004 (в ред. на 01.02.2008).

6. Земельный кодекс Российской Федерации от 25.10.2001 №136-ФЗ принят ГД ФС РФ 28.09.2001 (в ред. на 01.02.2008).

7. Налоговый кодекс Российской Федерации. Часть 2 от 05.08.2000 №117-ФЗ принят ГД ФС РФ 19.07.2000 (в ред. на 01.02.2008) гл.30 ст.375.

8. Федеральный Закон от 21.07.1997 №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» принят ГД ФС РФ 17.06.1997 (в ред. на 01.02.2008).

9. Федеральный закон от 24 июля 2007 года N 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» принят ГС ФС РФ 4.07.2007.

10. Федеральный закон от 29.07.1998 №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» принят ГД ФС РФ 16.07.1998 (в ред. на 01.02.2008).

11. Федеральный закон от 25.12.1999 №39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» принят ГД ФС РФ 15.07.1998 (в ред. на 01.02.2008).

12. Постановление Правительства РФ от 18.02.1998 № 219. «Об утверждении правил ведения единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (в ред. от 22.11.2006).

13. Распоряжение Минимущества России от 06.03.2002 № 568-р «Об утверждении Методических рекомендаций по определению рыночной стоимости земельных участков».

14. Распоряжение Минимущества России от 10.04.2003 № 1102-р «Об утверждении Методических рекомендаций по определению рыночной стоимости права аренды земельных участков».

15. Приказ Минэкономразвития России от 20.07.2007 №256 "Об утверждении федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО №1)"

16. Приказ Минэкономразвития России от 20.07.2007 №255 "Об утверждении федерального стандарта оценки "Цель оценки и виды стоимости (ФСО №2)"

17. Приказ Минэкономразвития России от 20.07.2007 №254 "Об утверждении федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО №3)"

18. Приказ Минэкономразвития России от 25.09.2014 № 611 "Об утверждении федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО №7)"

19. Ведомственные строительные нормы ВСН 53-86. Правила оценки физического износа жилых зданий. Государственный комитет по гражданскому строительству и архитектуре при Госстрое СССР. М., 1990.

20. Стандарты организации СТО СДС СРО НКСО 1.1-2007 и 1.2-2007.

21. Межрегиональный аналитический бюллетень «Индексы цен в строительстве», КО-ИНВЕСТ № 54, №56, №60.

22. «Общественные здания». Укрупненные показатели стоимости строительства. Серия «Справочник оценщика». - М.:ООО «КО-ИНВЕСТ», 2005.

23. Оценка недвижимости: учебное пособие. / Под ред. А.Г.Грязновой, М.А.Федотовой. - М.: «Финансы и статистика», 2007.

24. Мирзоян Н.В. Оценка стоимости недвижимости: учебное пособие. - М.: МФПА, 2006.

25. Статьи на информационных порталах http://www.appraiser.ru, http://www. labrate.ru.

Размещено на Allbest.ru