15. Принцип согласованности. Взаимодействие между звеньями системы должно осуществляться в соответствии с целями организации.

16. Принцип устойчивости. Необходимо учитывать регулятора при отключении системы от цели.

17. Принцип прозрачности. СУН должна обладать концептуальным единством, содержать единую терминологию; деятельность всех руководителей должна строиться на единых элементах для различных по своему содержанию процессов.

18. Принцип комфортности. СУН должна содержать так удобств для творческих процессов обоснования, выработки, принятия и реализации решения.

2 гр. Принципы информатизации СУН. Эти принципы можно разделить на:

- управленческие:

1. Принципы системности предполагает, что процесс создания комплексных систем фирмы д/б основан на предварительном системном анализе объекта и системы управления.

2. Принцип комплексности. Требует взаимосвязи работ по комплексности всех проводимых работ в фирме.

3. Принцип эффективности. Связан с правильным определением круга эффективных функций, технологий и задач в качестве критерия экономической эффективности.

4. Принцип создаваемых систем. Гласит, что комплектация должна производиться с учетом новых задач и перспектив.

- системно-технические. Должна соблюдаться при создании высокотехнических систем.

- Организационные. Ориентированы на организационное обеспечение систем.

5. Принцип первого руководителя. Руководителю д/б обеспечен доступ к информации организации.

6. Принцип подготовки персонала.

7. Принцип предварительной подготовки объекта. Может включать изменение организационной структуры, функциональных обязанностей персонала, системы документооборота.

3 гр. Принципы, определяющие направления развития СУН.

1. Принцип концентрации в 2-х направлениях.

I. Концентрация усилий всех работников на решение основных задач.

II. Концентрация однородных функций в одном подразделении.

2. Принцип специализации (разделение труда).

3. Принцип параллельности. Одновременное выполнение разных управленческих решений.

4. Принцип адаптивности. Адаптация СУН к изменяющимся целям объекта управления и его функционирования.

5. Принцип преемственности. Общая методическая основа по проведению работ совершенствования СУН.

6. Принцип непрерывности. Отсутствие перерывов в работе или функционировании СУН.

7. Принцип безопасности. СУН должна быть максимально безопасна для участников.

8. Принцип оптимальности соотношения видов собственности. Определяет пропорции м/у видами собственности (гос., муницип., обществ., приватизир. и др.).

9. Маркетинговый подход должен быть базовым при разработке мероприятий в области планирования, организации, учета и контроля. Результаты маркетинг. обоснований позволяют определять важнейшие приоритеты при разработке стратегических целей на основе прогноза рыночных тенденций.

Современная концепция маркетинга это концепция ориентации деятельности на потребителя. Концепция маркетинга подразумевает осуществление следующих основных функций:

1) комплексное изучение рынка;

2) изучение изменения потребностей личных и общественных;

3) применение полученных знаний о рынке для создания эффективной системы управления недвижимостью.

4) правильная организация строительства и продажа объекта.

При этом подходе участники рынка недвижимости решают следующие проблемы:

1) покупатель ищет для себя объект недвижимости с максимально полезными качествами с минимальной ценой.

2) продавец аналогичный объект хочет продать по максимальной цене.

3) задача работников муниципалитета - проверка чистоты сделки.

В маркетинговый цикл включены следующие функции:

1. Планирование.

2. Регулирование.

3. Организация процесса маркетинга.

4. Учет, контроль.

5. Мотивация.

Управление маркетингом недвижимости это комплексная система по обеспечению конкурентоспособных качеств проектируемого объекта, либо комплексная система по реализации концепции маркетинга создаваемого объекта недвижимости.

Процесс управления маркетингом недвижимости имеет следующую последовательность:

1. Исследование рынка.

2. Отбор целевых рынков.

3. Разработка концепции маркетинга.

4. Реализация маркетинговых мероприятий.

6,7. Девелопмент - это управление инвестиционным проектом, в сфере недвижимости. Включены следующие аспекты:

1. Выбор экономического эффективного проекта.

2. Получение всех необходимых разрешений.

3. Определение условий привлечения инвесторов.

4. Разработка механизмов и форм возврата кредита.

5. Поиск и привлечение инвесторов.

6. Отбор подрядчиков, их финансирование и контроль за работой.

7. Реализация создаваемого объекта недвижимости «Комбиинвест» - отеч. опыт.

8. Критерий эффективности управления недвижимостью.

Эффективность - это отношение полезного эффекта (рез-т) к затратам на его получение.

Наиболее простым способом анализа эффективности управления недвижимостью является отношение обобщающего показателя к ресурсам.

Наиболее распространенный показатель - это отношение прибыли к ресурсам, используемым в процессе строительства, используются следующие коэффициенты:

1. Деловой активности.

2. Ликвидности.

3. Оборачиваемости и т.д.

6 Методы определения эффективности недвижимости на разных стадиях ее создания и функционирования

6.1 Технико-экономические показатели, характеризующие инвестиционный проект

Оценка инвестиций проводится по результатам качественного и количественного анализа. Данные для анализа берутся на каждой стадии разработки проекта и основываются на:

1. Стоимости строительства, определенной по аналогам, базовым коэффициентам. Кроме того на каждой территории свои поправочные коэффициенты связаны с географическими, природно-климатическими, экономическими условиями функционирования недвижимости.

2. Уточнения источников и условий финансирования определенных на предпроектных стадиях.

3. Определение себестоимости основных производственных видов деятельности предприятия в расчетном периоде, анализе изменения тенденций рентабельности и мероприятия по обеспечению минимизации потерь.

4. Оценка риска инвестиций.

5. Обоснование расчетного периода в котором берутся расчетные данные.

6. Учете данных по изменению цен во всех расчетных периодах позволяющим составить элементы дохода и издержек.

7. Результатах расчета для выявления периода такого эффективного функционирования объектов недвижимости.

Эффективность проекта характеризуется системой технико-экономических показателей в конечном счете отражающей соотношение затрат и результата, применительно к интересам каждого участника проекта.

Интересы могут быть коммерческими и не коммерческими.

При главенстве не коммерческих интересов используются следующие показатели:

1. Число квартир

2. Общая площадь

3. Жилая площадь

4. C/c общей площади

5. С/с жилой площади

6. Социальный эффект и др.

В случае главенства коммерческих интересов основные показатели - показатели прибыли.

Для определения эффективности каждый вариант капиталовложений должен быть описан системой технико-экономических показателей.

1. Цели проекта (социальные, экономические, коммерческие)

2. Результаты функциональной деятельности, которая м/б основана на уже существующем проекте или в соответствие с предшествующем капиталовложением.

3. Ресурсы, которые в существующих условиях могут быть направлены на достижение поставленных целей.

Технико-экономические показатели должны быть сопоставимы:

- увязаны с показателями принятыми в существующей практике проектирование для определения величины каждого показателя на основе существующих цен, тарифов и др. нормативов.

- отнесены к единице капиталовложений, а также на 1 м² общей S или комплекса.

6.2 Основные показатели оценки эффективности инвестиционного проекта

Эффективность инвестиционного проекта оценивается следующими показателями.

1. Соц. эффективности, учитывая социальные последствия инвестиционного проекта.

2. Коммерческой эффективности, учитывая финансовые последствия реализации инвестиционного проекта для каждого участника.

3. Бюджетной эффективности, учитывая финансовые последствия реализации инвестиционного проекта для бюджетов регионов и страны.

4. Экономической эффективности, учитывая результаты и затраты связанные с реализацией проекта выходящей за пределы прямых финансовых интересов участников инвестиционного проекта и допускающей стоимостное измерение. Следует оценивать для крупномасштабных проектов.

Оценка предстоящих затрат и результатов эффективности проектов производится в рамках расчетного периода, продолжительность которого принимается с учетом:

1. Продолжительности создания, эксплуатации и ликвидации объекта.

2. Средневзвешенного нормативного срока службы основного технологического оборудования.

3 Достижения заданных характеристик прибыли (массы или нормы прибыли).

4. Требований инвестора.

Для расчета стоимости объектов недвижимости используются базисные, прогнозные и расчетные цены. В случаях реализации инвестиционных проектов на макро экономическом уровне рассчитываются мировые цены.

6.3 Оценка экономической эффективности инвестиционного проекта на предпроектной стадии

На предпроектной стадии оценка экономической эффективности осуществляется при формировании замысла и бизнес-плана.

Для того, чтобы определить эффективность в 1-ю очередь необходимо использовать методы оценки бизнес-плана.

При расчете экономического эффекта на этой стадии как правило используется формула сложного % П=I (1+Е)^t.

Поскольку для того чтобы рассчитать 1 показатель из этой формулы необходимо знать значение остальных показателей, а значение этих показателей в будущем времени определять совершенно точно нельзя, тона этой стадии используется несколько значений каждого показателя.

Т.о. при разработке проекта используется вариационное моделирование в результате каждому инвестору предоставляется только 2-3 варианта.

Кроме того используется показатели NPV и денежного потока (СF).

На предпроектном этапе формируется тип здания, сооружения, принципиальное обустройство территории застройки, наличие инфраструктуры.

6.4 Оценка экономической эффективности инвестиционного проекта на стадии рабочего проектирования

При проектировании на этой стадии уточняется, детализируются дополнительными расчетами результаты, полученные на предыдущей стадии. Подкрепляются договорной и разрешительной документацией, уточняются цели капиталовложений. Конкретизируются методы их достижения и при необходимости проводится поиск альтернативных вариантов.

На этом этапе может быть установлен максимальный диапазон проявления соц.результатов. Кроме того конкретизируются стоимость и количество ресурсов необходимых для реализации проекта.

Ресурсы подразделяют на:

- финансово-экономические (капиталовложения, эксплуатационные затраты и др. денежные средства, направленные на создание и расширение функционирования инвестируемого объекта);

- коммунальные ресурсы - системы жизнеобеспечения инвестиционного проекта;

- ресурсы транспортной инфраструктуры;

- ресурсы материально-технической базы строительства;

- резервы мощностей и коммуникаций;

- трудовые ресурсы;

При оценке эффективности на стадии рабочего проектирования из проекта балансового отчета используются следующие показатели:

- основной и оборотный капитал;

- к/ср и д/ср обязательства;

- акционерный капитал.

Из проекта отчета о прибылях и убытках используются следующие показатели:

- маржинальная прибыль;

- прибыль операционная;

- нераспределенная прибыль;

- балансовая прибыль.

На заключительной стадии раб. проектирования эффективность оценивается на основании учета и контроля фактических данных - поступления и расходования денежных средств; составление бухгалтерской отчетности; анализируются значения отклонения плановых показателей от фактических.

6.5 Оценка эффективности инвестиционных программ по территориям жилых застроек

В современных условиях повысились требования к разрабатываемым социально-экономическим и градостроительным концепциям застроек жилых территорий. Это требует всесторонней оценки инвестиционных программ. При этом главным механизмом повышения эффективности инвестиционного проекта является механизм реинвестирования прибыли в оборотный капитал.

Оценка эффективности инвестиционных программ по территориям жилых застроек предполагает определение системы взаимоувязанных социально-экономических и технико-экономических показателей, порядок и процедуру расчета этих показателей на основе разработанных агрегатов для:

1) выявления экономического потенциала территории;

2) оценки эффективности инвестиционных программ;

3) выборка оптимальных вариантов программы;

4) выбора наиболее приоритетных вариантов развития территории;

5) определения соотношений затрат и результатов по периодам реализации инвестиционного проекта

6) выявления условий привлечения внебюджетных источников финансирования проекта.

В зависимости от условий по которым рассчитываются эти показатели в инвестиционных программах выделяются следующие объекты:

1) рассчитанные для получения дохода в местные и городские бюджеты;

2) муниципальные, содержащиеся за счет бюджетных средств;

3) эффективность функционирования.

Объекты городского хозяйства, предусмотренные в инвестиционном проекте в зависимости от источников финансирования следует делить на:

1. Полностью обеспеченные за счет бюджетных средств.

2. Строящиеся за счет бюджетных средств, но эксплуатируемые коммерческими структурами.

3. Строящиеся коммерческими структурами или же эксплуатируемые.

В рамках расчета эффективности инвестиционных программ учитывается влияние следующих показателей:

- показатели тенденции и прогнозирование рыночных цен как в сфере муниципального так и коммерческого строительства.

- прогнозы цен на конструктивные элементы здания.

- конъюнктуры цен и себестоимость строительства различного вида строит. продукции в зависимости от её назначения.

- условий соц. эк. и градостройного развития территорий с учетом мероприятий по охране окружающей среды в процессе ее застройки.

- прогнозируемого соотношения затрат местных бюджетов и коммерческих структур.

- возможности сокращения сроков ввода объекта в эксплуатацию, обеспечивающего ускоренную окупаемость инвестиций за счет получения дополнительных доходов при досрочном вводе в эксплуатацию.

При маркетинговом подходе для оценки инвестиций используются следующие показатели:

- наиболее вероятные условия и источники финансирования проекта

- показатели пессимистического и оптимистического прогноза использования территорий и объектов в течение расчетного периода с варьированием привлекаемых средств населения в форме организации жилищных займов, выпуска жилищных сертификатов, привлечение кредитов и выдачи субсидий очередникам

- условия возврата или самоокупаемости бюджетных и внебюджетных средств и механизм их реинвестирования в процессе решения соц.- эк. и градостроительных задач по территориям жилых застроек.

При оценке эффективности инвестиционной программы по территориям жилых застроек в составе нормативной базы используются федеральные и местные нормативы.

Таблица 2

	Показатели (наименование норматива)	Ед.изм.
1	НДС	%
2	Налог на прибыль	%
3	Налог на недвижимость	%
4	Индекс сверхнормативной рентабельности	%
5	Подоходный налог	%
6	Налог на содержание жилищного фонда и объектов соц. инфраструктуры	%/год
7	Налог на прибыль от реализации основных фондов (недвижимости)
8	Стоимость права выкупа аренды на недвижимость	руб/м2/год
9	Стоимость права выкупа аренды на земельных участках	руб/га/год
10	Плата за аренду недвижимости	руб/м2 /год
11	Плата за аренду земельных участков	руб/га/год
12	Налог на землю	руб/га
13	Поступления от аренды недвижимости	руб/м2 (га) в год
14	Доля э/п в доходах	% / год
15	Коэффициент стартовой цены недвижимости	1
16	Коэффициент инфляции к началу инвестиций	абс18.
17	Параметр инфляционной кривой	абс.
18	Условно-постоянные затраты	%
19	Коэффициент дисконтирования	%
20	Удельный вес вторичного рынка недвижимости	% / год
21	Удельный вес в муниципал. налогов	%

Основными показателями экономической эффективности по территориям жилых застроек явилось:

1. Общий экономический эффект.

2. Сравнительная экономическая эффективность.

3. Эффективность от ускорения ввода объекта.

Основные показатели коммерческой и бюджетной эффективности от ввода объекта:

1. Чистая текущая стоимость.

2. Срок окупаемости инвестиций.

3. Индекс доходности.

4. Внутренняя норма рентабельности.

5. Степень участия города в реализации инвестиционного проекта.

6 Бюджетная эффективность.

6.6 Пути повышения технико-экономической эффективности объектов жилищно-гражданского назначения

Сравнительный экономический эффект от изменения сметной себестоимости строительства определяется как разница показателей:

Э_о = С_о - С_i , С_i

С_{о -} себестоимость строительства плановая

С_i - себестоимость строительства после изменения

Экономия от снижения удельных затрат по эксплуатации расч-ся:

Э_э = (М_о - М_i ) Т , М_i

М_о - удельные затраты до изменения

М_i - удельные затраты после изменений

Т - продолжительность жизненного цикла проекта

Совершенствование объёма планированных решений.

Экономность проекта зданий зависящая от его геометрического построения должна быть обусловлена прежде всего функциональной целесообразностью объемно-планировочного решения объекта выбранного из нескольких.

Технико-экономические показатели влияют на себестоимость следующих материалов:

- расход строительных материалов для наружных стен

- тепло потери через наружные ограждающие наружности

- затраты, связанные с освоением территорий

- эксплуатационные расходы.

Коэффициент компактности рассчитывается по следующей форме:

S_огр - площадь здания соприкасающаяся с воздухом

V_зд - объем здания

Технико-экономический показатель в потенциале характеризующий потенциал ресурса теплосбережения:

S_з - площадь земли.

Экономическая оценка кооперированных зданий

Социально-экономический эффект кооперированных зданий достигается путем увеличения пропускной способности учреждений входящих в комплекс рационального использования времени населения при соответствующем режиме работы учреждения. Снижением количества обслуживаемого персонала, главным образом управленческого персонала.

7 Разработка бизнес-плана в градостроительстве

7.1 Маркетинговые исследования

При маркетинговом подходе необходимо отслеживать следующие показатели:

- объем реализации

- валовая прибыль

- цены на рынке (среднерыночные цены)

- цель создания проекта.

Главной задачей при реализации концепции маркетинга является правильное определение целей инвестиций. 2 основные разновидности цели:

- коммерческие

- некоммерческие.

7.2 Организационно-финансовый механизм реализации бизнес-плана в градостроительстве

Существуют следующие стадии реализации организационно-финансового механизма бизнес-плана:

1. Предпроектная стадия на которой разрабатываются основные параметры объекта, создается вся разрешительная документация.

2. Проектная стадия на этой стадии определяется состав подряднических организаций, очередность и стоимость работ. Объект получает свои основные технико-экономические показатели.

3. Стадия строительства - разрабатывается укрупненный ( сетей график ввода основных объектов. Создается согласовательная документация с различными коммунальными и др. обслуживающими предприятиями).

На этой стадии еще возможно изменение структуры управления инвестированием.

Важным моментом являются источники финансирования. Финансирование строительства должно определяться из следующих источников:

- бюджета города;

- внебюджетного фонда города;

- акционерный капитала;

- АО;

- д/ср и к/ср кредитов банка;

- продажи ценных бумаг;

- средств пенсионных и страховых фондов.

7.3 Прогнозирование затрат

Затраты на проектируемые объекты подразделяются:

- по направлениям

- очереди строительства

- форме собственности

- единовременные

- текущие.

Методы определения стоимости строительства.

1. Определяется текущая цена:

Т_ц = Б_ц К_ц

Б_ц - базисная цена

К_{ц -} коэффициент поправочный

Б_ц = S всего жилого дома Б_ц каждого конструктивного элемента

2. Договорная цена

Д_ц = Т_ц + ? К_ач

? К_ач - надбавка за качество (местоположение и т.д.).

3. Общая текущая стоимость:

для расчета такой стоимости используются следующие показатели:

- базовые удельные показатели стоимости одного га;

- площадь отдельных участков территорий;

- базовые удельные показатели стоимости 1м² площади;

- коэффициент инфляции в строительстве4

4. Прогнозная цена:

Определяется по данным госкомитета

П_у = Б_ц К_инфл.

5. Расчетные цены (интегральный метод) используются для сопоставления цен полученных с использованием различных индексов инфляции и др. корректирующих коэффициентов).

Методы оценки эксплуатационных затрат:

3 основных метода расчета этих затрат:

1. Расчет прогнозирования эксплуатационных затрат.

БУП _э(т) - базисный удельный показатель на 1 га площади

э - эксплуатационные

т - текущие

F тер - площадь отдельных участков территорий

ПК - произведение корректирующих коэффициентов на отдельных участках территорий

БУП (о) - базисный удельный показатель на 1 м² общей площади

Fоп - общая площадь отдельных объектов, находящихся на территории застроек

Киэ - коэффициент инфляции эксплуатационных затрат

Са(т) - амортизационные отчисления на земельные участки

Са (зд) - амортизационные отчисления на здания

?Н и др. - эксплуатационные затраты.

7.4 Прогнозирование доходов

Основными источниками единовременного дохода могут быть:

- продажа существующих объектов

- продажа прав д/ср аренды

- от тендеров (закрытых торгов)

Основные источники текущих доходов:

- поступления от землепользования

- поступления от арендатора

- от выпуска и оборота у.б.

Для расчета потоков чистых денежных средств используется формула дисконтирования 1

ЧДП = (Rt -Зt ) Ч (1+Е)^t

Кt - результат достигаемый на t-том шаге

Зt - затраты на t-том шаге

Е - норма доходности.

7.5 Оценка экономической, социальной и коммерческой эффективности инвестиций

Экономическая оценка инвестиций проводится по следующим показателям:

- прибыльность

- доходность

Как правило, экономическую эффективность рассчитывают по интегральным показателям при их расчете по конкретным территориям следует учитывать:

- реализацию самоокупаемости капитальных вложений

- конечные результаты, связанные с застройкой территорий

- ожидаемый соц. и экономические результаты

- прямые фин. результаты

- кредиты и займы иностранных государств, банков и фирм.

Оценка бюджетной системы:

Бюджетный эффект (Вi )рассчитывается как разность доходами i-го года и расходами -го года.

Вi = Дi - Рi

Кроме того при расчете бюджетного эффекта может использоваться дисконтирование.

На основе показателя бюджетной эффективности определяется дополнит показателями, отражающие уровень бюджетной эффективности. Они такие как:

- внутренняя норма бюджетной эффективности;

- срок окупаемости бюджетных средств;

- степень фин. участия бюджета в фин. проекте, по формуле:

РЕ_{2 -} интегральные бюджетные расходы, направляемые на развитие территорий

РЕуч - затраты всех участников этого проекта

Оценка коммерческой эффективности:

Для обеспечения сравнимости показателей доходности и расходности рекомендуется:

- рассчитать интегральные показатели в расчетных ценах

- рассчитать различные варианты с учетом возможных изменит некоторых показателей в них

- следует учитывать рыночные цены на момент реализации

- и другие показатели характеризующие величину денежного потока

Оценка социальной эффективности:

В отличие от других видов эффекта соц.эффект в стоимостном эквиваленте рассчитывать достаточно сложно, поэтому как правило используются качественные показатели:

- увеличение числа рабочих мест;

- улучшение жилищных условий;

- упрощение условий труда работников;

- улучшение транспортного обслуживания;

- экономия свободного времени населения;

Основные пути к расчету этих эффектов:

1. Метод дисконтирования денежных потоков

2. Расчеты основанные не на дисконтировании

Методы:

1) техника чистого располагаемого дохода, он может распределяться либо делением после налоговых поступлений на величину собственного инвестированного капитала, либо на текущую цену собственного капитала

2) метод среднего ежегодного дохода (как нужны данные за 3 года, определяется путем суммирования ежегодных после налоговых поступлений).

8 Налогообложение недвижимости и сделок с ней

8.1 Налогообложение имущества юридических лиц

1. Базовой с которой рассчитывается налог на недвижимость юридических лиц является балансовая стоимость предприятия.

Налогом на недвижимость не облагается следующие виды имущества:

- имущество коллегии адвокатов

- имущество некоммерческих соц. организаций

- имущество организаций в к задействовано 100% труда инвалидов I и II групп

- имущество военных министерств и МВД

- бюджетных организаций, не ведущих коммерческую деятельность.

8.2 Налогообложение физических лиц

Базой для расчета налога на имущество физических лиц является текущая инвентарная стоимость по данным БТИ. На жилой фонд находящийся на балансе администрации амортизации не начисляется. Износ начисляется на частный сектор.

Налогом на имущество не облагается следующее имущество:

- ветеранов ВОВ, Афганистана

- ветеранов труда

- инвалидов I и II групп

- заслуженных и почетных работников ССР и РФ.