Понятие недвижимого имущества, его признаки и методы оценки

2. Становление оценочной деятельности в России

Принятию решений в отношении недвижимого имущества предшествует оценка объекта, которая неизбежно связана с особенностями оцениваемой недвижимости. В рыночных условиях независимая профессиональная оценка имущества - необходимый элемент совершения практически любой операции с недвижимостью начиная от купли-продажи и сдачи в аренду до принятия решений о реализации и финансировании проектов строительства или реконструкции объектов недвижимости, их внесении в уставной капитал и т. д.

Оценка недвижимости - особая сфера профессиональной деятельности на рынке недвижимости, требующая высокой квалификации оценщика, понимания принципов и методов оценки, свободной ориентации на рынке недвижимости, знания состояния и тенденций спроса и предложения на различных сегментах рынка.

Основные цели профессиональной оценки: решение вопроса о купле-продаже имущества, выдача и получение кредитов под залог имущества, принятие обоснованного решения о партнерстве, преобразование и ликвидация предприятий, принятие инвестиционных решений и решений о санации или банкротстве предприятий, при страховании имущества, переоценка основных фондов, отражение в отчетности, купля-продажа, мена, проведение конкурсов, аукционов, торгов, аренда, оценка стоимости прав аренды, лизинг, раздел, наследование, дарение, исчисление налога, пошлин, сборов, оптимизация налогообложения, приватизация, конфискация, национализация, разрешение имущественных споров, передача прав собственности, внесение имущества в уставный капитал; определение доли имущественных прав, передача в доверительное управление, возмещение ущерба, составление брачного контракта.

Российский опыт оценки строений можно разбить на 3 периода:

1) дореволюционный - до 1917 г.: оценка городских построек на основе дохода, который мог бы быть получен в случае сдачи ее внаем, при этом проводился анализ валового и чистого дохода;

2) советский - с 1917 по 1990 гг.: определение сметной стоимости, использование индексов цен, коэффициентов переоценки основных фондов в связи с инфляцией;

3) современный - с 1990-1991 гг. и по настоящее время.

В дореволюционной России успешно функционировал рыночный механизм хозяйствования и рынок операций с различными объектами недвижимости был стабильным. До 1917 г. был накоплен значительный опыт по оценке рыночной стоимости объектов недвижимости. В ряде работ, изданных в конце XIX - начале XX вв., разработаны методы оценки городской недвижимости, основанные на широком применении доходного подхода, т. е. оценка производилась на основе величины дохода, который мог быть получен от коммерческого использования недвижимости: сдачи внаем или в аренду.

В советский период (1917-1990 гг.) оценку объектов недвижимости проводили с использованием нормативных методов, основанных на определении их сметной и балансовой стоимости, типичных для экономики командно-административного типа. В 90-х гг. эти методы утратили былую доминирующую роль и продолжают применяться только частично, в основном на первичном рынке недвижимости.

Начало оценочной деятельности в постсоциалистической России на рынке недвижимости связано с приватизацией. В течение 1991-1992 гг. в России появились первые частные собственники, некоторые из них стали продавать свои объекты на рынке недвижимости. С середины 1992 г. начал формироваться рынок оценочных услуг. Таким образом, становление и развитие рыночных отношений хозяйствования, обусловленные процессом приватизации, явились основой для появления оценочной деятельности в России.

Оценка приватизируемого имущества во время приватизации определялась на основании балансовой стоимости путем использования жестких нормативов.

Однако эта балансовая стоимость была определена в ходе инвентаризации 1969-1973 гг., поэтому давала явно неточные результаты. К тому же в ходе переоценок эта стоимость умножалась на обезличенные приближенные переоценочные коэффициенты. Например, стоимость акций Газпрома, по оценкам экспертов, занижена в 14-17 тыс. раз по сравнению с их рыночной стоимостью. Поэтому для определения стоимости недвижимости необходима независимая экспертиза.

Одна из проблем развития профессиональной оценочной деятельности в России - ориентация на зарубежные разработки в области оценки, которые требуют серьезной адаптации к российской специфике.

Существенно упорядочена оценочная деятельность и введены единые нормы и правила оценки следующими документами:

- Федеральный закон от 29.07.98 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», регулирующий оценочную деятельность;

- Постановление Правительства РФ от 11.04.2001 № 285 «О лицензировании оценочной деятельности», устанавливающее порядок лицензирования и условия выдачи лицензий на осуществление оценочной деятельности;

- Постановление Правительства РФ от 06 июля 2001 г. № 519 «Об утверждении стандартов оценки», содержащее стандарты оценки, обязательные для применения субъектами оценочной деятельности.

В настоящее время большое внимание уделяется формам и составу документации, обязанностям оценщика, профессиональной этике, наиболее рациональным подходам к оценке стоимости недвижимости.

Проблема грамотной профессиональной оценки недвижимости в России стоит остро. Наибольшего внимания требуют такие направления, как оценка для продажи и залога зданий и сооружений, приватизированных предприятий, переоценка основных фондов в связи с инфляционными процессами, а также развитие жилищного финансирования, позволяющее активизировать рынок жилищного строительства. Практика оценочного бизнеса в России постоянно совершенствуется.

3. Каковы особенности доходного подхода к оценке недвижимости?

Доходный подход - способ оценки имущества, основанный на определении текущей стоимости будущих доходов от его использования. Доходный подход основан на том, что стоимость недвижимости, в которую вложен капитал, должна соответствовать текущей оценке качества и количества дохода, который эта недвижимость способна принести.

Основной предпосылкой расчета стоимости недвижимости на основе данного подхода считают ее сдачу в аренду.

Для преобразования будущих доходов от недвижимости в текущую стоимость осуществляется капитализация дохода - процесс, определяющий взаимосвязь будущего дохода и текущей стоимости оцениваемого объекта.

Базовая формула доходного подхода

V = I / R,

где V - стоимость недвижимости,

I - ожидаемый доход от оцениваемой недвижимости,

R - норма дохода или прибыли.

Существуют разные методы капитализации, разные способы измерения величин дохода и нормы прибыли. Под доходом обычно подразумевают чистый операционный доход, который способна приносить недвижимость за год, под нормой прибыли - коэффициент или ставку капитализации.

Коэффициент капитализации - норма дохода, отражающая взаимосвязь между доходом и стоимостью объекта оценки.

Ставка капитализации - отношение рыночной стоимости имущества к приносимому им чистому годовому доходу, применяется при прямой капитализации для преобразования будущих доходов от объекта оценки в его текущую стоимость. Ожидаемый доход от объекта оценки определяется в результате анализа доходов в течение периода владения недвижимостью. При этом учитывается, предполагается ли рост или уменьшение доходов, каков риск вложений в недвижимость для собственного и заемного капитала.

Основные методы капитализации - метод прямой капитализации и метод капитализации доходов по норме отдачи на капитал (анализ дисконтированных денежных потоков и капитализация по расчетным моделям). На выбор метода капитализации в каждом конкретном случае оказывают влияние следующие факторы:

- тип недвижимости;

- эффективный возраст и срок экономической жизни объекта;

- достоверность и обширность информации;

- характеристики дохода от объекта оценки (величина, продолжительность поступления, темпы изменения).

Выбор конкретного способа капитализации определяется характером и качеством ожидаемых доходов.

Доходный подход, более чем сравнительный и затратный подходы, отражает представление инвестора о недвижимости как источнике получения дохода. Результаты, получаемые на основе этого подхода, наиболее значимы при оценке объектов, приносящих доход: офисных и складских помещений, торговых площадей, производственных зданий и гостиниц.

Основные недостатки доходного подхода:

- необходимость прогнозирования долговременного потока дохода (процесс получения точной оценки будущего дохода затрудняет сложившаяся недостаточно устойчивая экономическая ситуация в России, к тому же вероятность неточности прогноза увеличивается пропорционально долгосрочности прогнозного периода);

- влияние факторов риска на прогнозируемый доход;

- проблематичность сбора данных о доходности аналогичных объектов (информация о доходности, как правило, конфиденциальна, нередко официальная информация не соответствует действительности);

- стоимостная оценка дохода (в случае оценки недвижимости, приносящей удобства, и уникальных объектов стоимостная оценка выгод от владения объектом существенно затруднена).

Доходный подход важен для инвесторов и прочих участников рынка недвижимости, так как позволяет учитывать ожидаемый инвестиционный доход. Оценка объектов доходным подходом осуществляется в несколько этапов, которые представлены на рисунке 1.

Рисунок 1 - Основные этапы оценки недвижимости доходным подходом

Задача 1

Необходима реконструкция старого офисного здания. Наиболее приемлемые варианты реконструкции - модернизация офисных помещений или переоборудование в торговый центр. Капитальные вложения на модернизацию офисов составят 400 тыс. руб., на переоборудование здания в торговый центр - 700 тыс. руб. Ожидаемый ежегодный доход от офисов - 120 тыс. руб., от торгового центра - 150 тыс. руб. Какой из вариантов реконструкции будет наиболее эффективным?

Решение:

Наибольшая эффективность варианта реконструкции определяется наибольшим значением величины нормы дохода или прибыли от данного варианта капитальных вложений, которая рассчитывается по формуле:

R = I / V,

где I - ожидаемый доход от оцениваемой недвижимости;

V - стоимость недвижимости (размер капитальных вложений)

Для 1-го варианта: R = 120 / 400 = 0,3;

Для 2-го варианта: R = 150 / 700 = 0,21.

Вывод: первый вариант реконструкции является более эффективным.

Задача 2.

Инвесторы, желающие вложить капитал в жилые многоквартирные дома, хотят иметь ставку дивидендов на уровне 10% в год в условиях текущего рынка. Для данного вида недвижимости текущая ставка % по ипотечным кредитам 12% в год при ежемесячных выплатах. Кредиторы готовы профинансировать 75% суммы инвестиций. Определить коэффициент рентабельности по методу инвестиционной группы.

Решение:

1) Рассчитаем доход по ипотечным кредитам при условии ежемесячных выплат:

(1+ 0,12/12)¹² = 12,68%

2) Коэффициент рентабельности по методу инвестиционной группы рассчитывается путем разложения на две составные части: доход на капитал и возврат капитала по формуле:

где М - процент ипотечного кредитования;

Е - процент инвестирования собственного капитала;

R_m - доходы инвестора ипотеки;

R_c - доходы инвестора собственного капитала.

К = 12,68*0,75 + 10*0,25 = 12,01%

Если учитывать, что по ипотечному кредиту осуществляются только ежемесячные выплаты (не начисления процентов), то коэффициент рентабельности должен составить:

К = 12*0,75 + 10*0,25 = 11,5%.

Задача 3.

Оцените стоимость дачи, используя затратный подход.

Характеристика дачи

Решение:

Определим стоимость воспроизводства дачного дома и сооружений

ВС = 42 ? 150 + 20 ? 50 + 180 = 7480 долл.

Рассчитаем неустранимый физический износ от остаточной восстановительной стоимости:

И = (7480 - 280) ? 5 % = 360 долл.

Тогда накопленный износ: Ин = 360 + 280 + 200 = 840 долл.

Стоимость дачи С зп = 550 + 7480 - 840 = 7190 долл.

Задача 4 (вариант 6)

Необходимо определить стоимость необорудованного нежилого помещения.

Основные этапы работы:

1. Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования (ННЭИ) объекта

2. Определение стоимости объекта:

2.1. Оценка сравнительным подходом.

2.2. Определение стоимости затратным подходом.

2.3. Оценка объекта доходным подходом.

3. Согласование полученных результатов в итоговую оценку стоимости.

Основные характеристики объекта оценки:

Применяемые условные обозначения:

- местоположение: с/о - в районе средней отдаленности от центра города,

- материал стен: к - кирпич.

- состояние помещения: ср - среднее.

Сведения о доходности аналогичных объектов представлены в табл. 1.

Таблица 1 - Очищенные ставки аренды по нежилым помещениям за месяц, руб./ м²

Наряду с предполагаемой доходностью обосновать вариант ННЭИ анализом соседнего окружения оцениваемого объекта.

Данные о продажах аналогов представлены в табл. 2.

Таблица 2 - Данные о продажах нежилых помещений

*П_нп - площадь объекта оценки в соответствии с вариантом

Результаты расчетов скорректированных цен следует записать в табл. 3. с точностью до сотых.

^*Цены продаж нежилых помещений, сопоставимых с оцениваемым, представлены в соответствии с номером варианта.

^** Ц_кх - цена продажи, приведенная к оцениваемому объекту по количественным характеристикам (по площади и стоимости оборудования), тыс. руб. Различия в ценах аналогичных нежилых помещений за счет местоположения: 15 % - между расположенными в отдаленном районе и районе средней отдаленности; 10 % - между расположенными в центре города и районе средней отдаленности. Для определения корректировок по другим параметрам следует применять парный анализ продаж.

1) Рассчитаем стоимость объекта недвижимости сравнительным подходом:

Таблица 3 - Расчет скорректированных цен нежилых помещений

Парный анализ продаж по материалу стен:

Для объектов А1 и А3: разница составляет 0,2%

Для объектов А4 и А6: разница составляет 4,61%;

Для объектов А7 и А9: разница составляет 4,98%

Среднее значение: 3,86%, или поправка 103,86% (1,0386)

Парный анализ продаж по состоянию помещения:

Для объектов А1 и А2: разница по состоянию помещения составляет 15,1%.

Для объектов А5 и А6: разница 15%.

Для объектов А7 и А8: разница 11,4%.

Среднее значение: 13,83%, или поправка 113,83% (1,1383)

Стоимость оцениваемого объекта недвижимости сравнительным подходом составляет 631,22 тыс. руб.

2) Рассчитаем стоимость объекта недвижимости затратным подходом

При проведении расчетов затратным подходом учесть следующее:

- для определения площади земли схематично начертить расположение здания на земельном участке с указанием размеров нежилого помещения (соответствующих П_нп), границы земельного участка плюс 2,5 м от кромки здания; Т.к. площадь помещения 212 кв. м., возьмем его размеры как 10 м на 21,2 м. С учетом того, что границы земельного участка прибавляются по 2,5 м к кромке здания, получаем размеры земельного участка 12,5 на 23,7 м. Площадь земельного участка соответственно составляет 296,25 кв.м.

Так цена земли равна 100 руб. за кв. м., то стоимость земельного участка составляет 29625 руб.

Затраты на новое строительство составляют: 3000 руб.*212 кв.м. = 636000 руб. + прибыль подрядных организаций (636000*0,2) = 127200 руб.

Физический износ здания составляет 35%: (636000*0,35) =222600.

Расчет стоимости улучшений с учетом накопленного износа составляет: (636000+127200)-222600 = 540600 руб.

Стоимость оцениваемого объекта, рассчитанная затратным подходом, с учетом стоимости земельного участка составляет:

540600 + 29625 = 570225 руб.

3). Рассчитаем стоимость объекта доходным подходом.

Для преобразования чистого операционного дохода в текущую стоимость недвижимости используется ставка капитализации, которая составляет 20%.

В соответствии с этим стоимость оцениваемого объекта недвижимости рассчитывается как: 57974,94 / 0,2 = 289874,7 руб.

Данные о согласовании полученных результатов в итоговую стоимость объекта оценки занесем в табл. 4 с учетом принятия весовых коэффициентов в следующих долях: сравнительный и затратный - по 35%; доходный - 30%

Таблица 4 - Расчет рыночной стоимости нежилого помещения

Вывод: рыночная стоимость оцениваемого объекта недвижимости составляет 507486 руб.

Размещено на Allbest.ru