Размещено на http://www.allbest.ru/

ОГЛАВЛЕНИЕ

• ВВЕДЕНИЕ
• ГЛАВА 1. ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ ОЦЕНКИ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА ДЛЯ ЦЕЛЕЙ ЗАЛОГА
• 1.1 НЕДВИЖИМОСТЬ КАК ОБЪЕКТ ЗАЛОГА
• 1.2 АНАЛИЗ ПОДХОДОВ К ОЦЕНКЕ СТОИМОСТИ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА ДЛЯ ЦЕЛЕЙ ЗАЛОГА
• ГЛАВА 2. ОЦЕНКА РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА ДЛЯ ЦЕЛЕЙ ЗАЛОГА НА ПРИМЕРЕ СКЛАДСКОГО ЗДАНИЯ
• 2.1 ОПИСАНИЕ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ
• 2.2 АНАЛИЗ РЫНКА ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ
• 2.3 ОПРЕДЕЛЕНИЕ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ
• ГЛАВА 3. РЕКОМЕНДАЦИИ ПО УСОВЕРШЕНСТВОВАНИЮ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ ПО ОЦЕНКЕ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА ДЛЯ ЦЕЛЕЙ ЗАЛОГА
• ЗАКЛЮЧЕНИЕ
• СПИСОК ЛИТЕРАТУРЫ
• ПРИЛОЖЕНИЯ
• ВВЕДЕНИЕ

Оценка стоимости недвижимости актуальна сейчас и будет актуальны до тех пор, пока будет существовать собственность. В России происходит активное формирование и развитие рынка недвижимости и все большее число граждан, предприятий и организаций участвует в операциях с недвижимостью.

Для совершения многих операций с недвижимостью и другими объектами оценки заключение оценщика может быть не только желательным, но и строго обязательным. Оценочная деятельность как объект правового регулирования представляет с одной стороны услугу оценщика - независимого эксперта по определению рыночной стоимости, с другой стороны - юридическим фактором, устанавливающим стоимость объекта оценки для определенных в договоре об оценки целях.

Оценка для целей залога - один из наиболее актуальных аспектов практического использования теории оценки, т.к. является одним из наиболее востребованных видов услуг на рынке оценки.

При выборе активов для целей залога наиболее привлекательны объекты недвижимости. Такая «привлекательность» объясняется в первую очередь надежностью объекта залога как в физическом аспекте -- невозможностью его перемещения, так и в юридическом -- обязательностью государственной регистрации (наличие, обременения залогом, не позволяет осуществить реализацию объекта без информирования Залогодержателя).

Ошибки в оценке залога достаточно дорого обходятся банку, причем к негативным последствиям приводят ошибки как в одну, так и в другую сторону. Переоцененный залог чреват потерями при дефолте, недооцененный - ограничиваем объем кредитования (во всяком случае, во многих банках) и соответственно приводит к недополучению доходов. То есть банк больше всех заинтересован в объективной оценке стоимости предмете залога вопреки распространенному мнению о том, что банку выгодно занижать стоимость.

Изложенные выше аргументы обусловили актуальность избранной темы.

Предметом дипломной работы являлась оценка рыночной стоимости недвижимого имущества для целей залога.

Объектом исследования в дипломной работе стало складское здание.

Дата определения рыночной стоимости складского здания: 01.07.2010 г.

Дата составления дипломной работы: 12.09.2010 г.

Целью настоящей дипломной работы стал анализ теоретических основ оценки недвижимости и их практическая реализация на примере оценки складского здания с учетом особенностей применения результатов оценки - для залога.

При решении поставленной цели были решены следующие задачи:

- проанализировать теоретические основы оценки недвижимого имущества для целей залога;

- проиллюстрировать области применения и ограничения методов и подходов к оценке недвижимого имущества для целей залога.

-проанализировать исходную информацию, сгруппировать полученные данные, составить краткий обзор рынка недвижимости на дату оценки;

- рассчитать рыночную стоимость складского здания для целей залога;

- обосновать и провезти согласование результатов оценки рыночной стоимости складского здания для целей залога;

- описать рекомендации по оценке объектов недвижимости для целей залога.

ГЛАВА 1. ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ ОЦЕНКИ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА ДЛЯ ЦЕЛЕЙ ЗАЛОГА

1.1 НЕДВИЖИМОСТЬ КАК ОБЪЕКТ ЗАЛОГА

Понятие «недвижимость» включает достаточно широкий спектр объектов. В него входят: объекты недвижимости офисного, торгового, складского назначения: объекты, используемые предприятиями сферы услуг (автосалоны и автосервисы, автомойки, гостиницы и т.п.); производственные объекты (цеха и корпуса заводов и т.п.). Все вышеперечисленные объекты могут рассматриваться собственниками в качестве залога, выступающего в виде обеспечения по кредитной сделке.

Необходимо отметить, что помимо оценочных вопросов залог затрагивает значительную область правового поля. Поэтому, прежде чем рассматривать круг вопросов, лежащих в плоскости оценки рыночной стоимости объектов недвижимости с целью залога, определим границы правового поля.

Правовое поле в области залога объектов недвижимости

Основными нормативными документами, регламентирующими залог объектов недвижимости, являются:

Гражданский кодекс РФ, Часть первая;

Земельный кодекс РФ;

Федеральный закон «О государственной регистрации прав на движимое имущество и сделок с ним» № 122-ФЗ;

Федеральный закон от 16.07.1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

В соответствии с действующими нормами законодательства (ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ», ст.8) применительно к целям кредитования проведение оценки объектов оценки является обязательным в следующих случаях:

- вовлечение в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям, в том числе при определении стоимости объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, в качестве предмета залога;

- при переуступке долговых обязательств, связанных с объектами оценки, принадлежащими Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям;

- при передаче объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, в качестве вклада в уставные капиталы, фонды юридических лиц, а также при возникновении спора о стоимости объекта оценки, в том числе при ипотечном кредитовании физических лиц и юридических лиц в случаях возникновения споров о величине стоимости предмета ипотеки.

Определение объекта недвижимости

Определение объектов недвижимости приведено в Гражданском кодексе РФ Согласно ст. 130 ГК РФ «...К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, и все что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещения которых без несоразмерного ущерба невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания» сооружения, объекты незавершенного строительства. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические, объекты».

В соответствии с МСО [19] «недвижимость включает земельный участок и все вещи, которые являются естественной частые земельного участка -- например, деревья и полезные ископаемые, а также все вещи, которые присоединены людьми, например, здания и улучшения территории. Все долговременные присоединения к зданиям, такие, как системы водоснабжения, отопления и охлаждения, электропроводка, а также встроенные объекты, подобные подъемникам и лифтам, также являются частью недвижимости. Недвижимость включает все присоединения -- как подземные, так и надземные».

Объектами залога не могут являться следующие объекты недвижимости:

1. Строения неопределенного назначения;

2. Строения, признанные в установленном порядке непригодными для использования (аварийные, расположенные на подрабатываемых территориях, в зонах отвала ТЭЦ, в зоназ карста, поврежденные по причине стихийных бедствий или пожара);

3. Самовольно возведенные и бесхозяйные объекты;

4. Строения, не прошедшие государственную регистрацию в установленном порядке.

Следует иметь в виду, что Договор залога объекта недвижимости (ипотеки) вступает в силу с момента, его регистрации в территориальном подразделении Федеральной регистрационной палаты. Договор, не прошедший государственную регистрации, является недействительным.

Одновременно с залогом объекта недвижимости оформляется залог прав пользования (собственность, в том числе долевая, хозяйственное ведение или аренда) земельным участком, который обеспечивает функционирование здания в том случае, если данные права принадлежат собственнику здания.

Статья 62 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости от 16.07. 1998 г. № 102-ФЗ указывает на земельные участки, которые могут быть предметом залога (ипотеки):

1. по договору об ипотеке могут быть заложены земельные участки постольку, поскольку соответствующие земли на основании Федерального закона не исключены из оборота или не ограничены в обороте.

1.1. если земельный участок передан по договору аренды гражданину или юридическому лицу, арендатор земельного участка вправе отдать арендные права земельного участка в залог в пределах срока договора аренды земельного участка с согласия собственника земельного участка;

2. при общей долевой или совместной собственности на земельные участки, указанные в п. 1 настоящей статьи, ипотека может быть установлена только на принадлежащий гражданину или юридическому лицу земельный участок, выделенный в натуре из земель, находящихся в общей долевой иди совместной собственности.

В статье 63 перечисляются земельные участки, не подлежащие ипотеке:

· ипотека земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности в соответствии с настоящим Федеральным законом не допускается;

· не допускается ипотека части земельного участка, площадь которой меньше минимального размера, установленного нормативными актами субъектов РФ и нормативными актами органов местного самоуправления для земель различного целевого назначения и разрешенного использования.

Действующая судебная практика [13] указывает на возможность залога объекта недвижимости без одновременного залога земельного участка «… когда залогодатель не является собственником или арендатором земельного участка, он вправе заложить только здание (сооружение). Такой договор не является недействительным».

В данном случае необходимо документальное подтверждение отсутствия таких прав у собственника здания. Подобным подтверждением может являться выписка из ЕГРП либо (при отсутствии сведений ЕГРП) справка из земельного органа. При залоге помещений обязателен залог прав землепользования в том случае, если у владельца помещения оформлены такие права (с выделением в натуре либо без выделения).

В Табл. 1 описаны возможные варианты наличия права, собственности на земельный участок, даны соответствующие комментарии с указанием основных моментов, на которые необходимо обратить внимание при формировании залоговой массы и проведения работ по оценке стоимости.

Табл. 1

№ п/п	Возможные варианты	Комментарии
1	Земельно-правовые отношения не оформлены	В случае если права собственности на здание и права землепользования принадлежат разным лицам, обязательно оформление залога прав землепользования не требуется, но необходимо документальное подтверждение отсутствия таких прав у собственника здания Для такого подтверждения необходима выписка из ЕГРП либо (при отсутствии сведений в ЕГРП) справка земельного органа. При залоге помещений обязателен залог прав землепользования в том случае, если у владельца помещения оформлены такие права (с выделом в натуре либо выдела)
2	Земельно-правовые отношения оформлены
2.1	Собственность	Наиболее предпочтительный вариант для залога. Необходимо обратить внимание на соответствие целевого использования объекта текущему и наличие обременений
2.2.	Постоянное (бессрочное) использование	Земельный участок, принадлежащий залогодателю на праве собственности (бессрочного) использования, не является предметом ипотеки.* Согласно п.2 ст.3 Федерального закона «О введении в действие Земельного кодекса РФ» от 25.10.2001 г. № 137-ФЗ юридические лица, за исключением указанных в п. 1 ст. 20 ЗК РФ юридических лиц, обязаны переоформить право постоянного бессрочного) пользования земельными участками на право аренды до 1 января 2010 г. в соответствии с правилами ст.36 ЗК РФ. При залоге подобных объектов необходимо предусмотреть, что в случае переоформления прав землепользования собственник или арендатор земельного участка должен заключить дополнительное соглашение к договору ипотеки, по которому в залог вместе со зданием, помещением передается либо право аренды земельного участка, либо право собственности
2.3.	Аренда (долгосрочная или краткосрочная)	Сроки договора аренды должны приниматься в расчет при проведении оценки.
Следует учитывать:	Если земельный участок больше пятна застройки. Необходим анализ на предмет наличия дополнительной стоимости земельного участка, если его площадь, больше площади, необходимой для полноценного функционирования объекта.
	Если оформлено только пятно застройки, то в подобной ситуации необходимо аккуратно и обосновано подходить к вопросам формирования стоимости объекта. В тексте приводится пример подобной ситуации, возникающей при оценке торгового центра
*Согласно п.1 ст. 6 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16.07.1998 г. № 102-ФЗ ипотека может быть установлена на имущество, которое принадлежит залогодателю на праве собственности или на праве хозяйственного ведения, т.е. право постоянного (бессрочного) пользования в числе прав, передаваемых в залог, не названо. При этом, в соответствии с п.4 ст.36 Земельного кодекса РФ, граждане или юридические лица, обладающие земельными участками на праве постоянного (бессрочного) пользования, не вправе распоряжаться этими земельными участками, а передача имущества в залог предполагает распоряжение таким имуществом. Земельные участки, переданные гражданам и организациям в постоянное (бессрочное) пользование, являются государственной или муниципальной собственностью, а ипотека земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, не допускается (ст. 63 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»).

1.2 АНАЛИЗ ПОДХОДОВ К ОЦЕНКЕ СТОИМОСТИ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА ДЛЯ ЦЕЛЕЙ ЗАЛОГА

Российской законодательной практикой регламентировано использования сравнительного, затратного и доходного подходов при оценке недвижимости.

Выбор того или иного подхода зависит от характера оцениваемого объекта, его рыночного окружения, сути типичных мотиваций и действий потенциальных арендодателей и арендаторов, доступности и качества необходимой исходной информации.

Чтобы сформировать рыночную стоимость объекта недвижимости, необходимо выполнить следующие этапы работ:

1. осуществить анализ рынка объектов коммерческой недвижимости;

2. сформировать мнение о достоинствах и недостатках местоположения объекта оценки;

3. проанализировать наилучшее и наиболее эффективное использование (в рамках оценки объектов недвижимости для целей залога данный анализ используется в определенных ситуациях, но в большинстве случаев не требуется, так как предполагается, что в залог объект будет передаваться исходя из его текущего использования);

4. выбрать подходы к оценке;

5. выполнить расчеты в рамках выбранных подходов;

6. сформировать итоговой вывод о стоимости.

Остановимся на основных моментах, которые необходимо учитывать в рамках каждого из вышеобозначенных этапов при проведении оценки объектов недвижимости в целях залога.

Анализ рынка

Качественное проведение анализа рынка во многом определяет достоверность итогового результата оценки.

Анализ рынка тесно увязан с анализом ликвидности. Например, при оценке производственного объекта необходим анализ спроса на производственные помещения (востребованные площади, конструктивное исполнение и состояние), а также анализ предложения подобных объектов.

Необходимо отметить, что при проведении оценки в цлях залога ликвидность является важной характеристикой залогового обеспечения и во многих случаях позволяет судить о том, насколько быстро за счет реализации прав залогодержателя на предмет залога можно погасить задолженность по кредиту. Корректное формирование вывода о степени ликвидности объекта недвижимоти позволяет получить обоснованное мнение о его стоимости, принять решение о величине залогового дисконта.

Существенными факторами, влияющими на ликвидность объектов недвижимости, являются: местоположение, физические характеристики объекта (износ, состояние инженерных коммуникаций), размер объекта, состояние рынка недвижимости в данном регионе и населенном пункте. Необходимо отметить, что соответствие указанным факторам в большей или меньшей степени будет определять отнесение объекта к тому или иному классу.

В качестве показателей ликвидности используют среднее время экспозиции в конкретном населенном пункте для объектов того же сегмента рынка, что и рассматриваемый, и схожих по основным характеристикам.

Предлагается следующая градация ликвидности имущества в зависимости от сроков реализации:

Показатель ликвидности	Высокая	Выше средней	Средняя	Ниже средней	Низкая
Примерный срок реализации, месяцев.	Менее 1	1-2	2-4	4-6	более 6

Основными задачами в рамках проведения анализа рынка являются:

· формирование объективного мнения о том, какие сделки представлены в большей степени по объектам, подобным оцениваемому (сделки аренды или сделки купли-продажи);

· определение аналогов для расчета арендной ставки (при доходном подходе) и для сравнительного подхода;

· выявление коэффициента соотношения между арендными ставками различных типов объектов (арендная ставка торгового помещения по отношению к арендной ставке для офисного помещения и т.п.).

При формировании Отчета об оценке объекта коммерческой недвижимости в целях залога текстовая часть данного раздела Отчета должна содержать следующую информацию:

1. краткую характеристику сегментов рынка коммерческой недвижимости города;

2. характеристику локального сегмента рынка (средние ставки аренды и цены продажи 1 кв.м на текущую дату, динамика роста по сравнению с прошлым годом, среднерыночный уровень недозагрузки, средний уровень эксплуатационных расходов для подобных объектов (в абсолютных или относительных показателях);

3. наличие инвестиционных проектов в городе, связанных со строительством или реконструкцией объектов данного типа (описание, характеристики, девелопер, общий объем инвестиционных затрат, текущее состояние).

Описание местоположения объекта оценки

Местоположение является одним из ключевых параметров, определяющим возможную доходность объекта. Некорректное определение данного параметра может привести к формированию недостоверной стоимости оцениваемого объекта недвижимости.

Основные факторы, на которые, необходимо обращать внимание при описании местоположения объекта оценки:

-- для объекта офисной недвижимости -- расположение в «деловом» районе города (более ликвидный объект) либо наоборот, расположение в глубине промышленной площадки (возможны сложности с реализацией), наличие удобной транспортной доступности и т.п.;

для объекта торговой недвижимости -- расположение в торговом коридоре (либо, наоборот в глубине «тупиковой» улицы), интенсивность движения, популярность места и т.п.;

для объекта складской недвижимости -- транспортная доступность, наличие инфраструктуры (ж/д ветка и т.п.), наличие всех необходимых коммуникаций в достаточном объеме (электричество, газ, вода, и т.п.).

При описании местоположения объекта оценки достаточно наглядным является представление графической информации, на основании которой можно понять, где находится объект оценки,

В качестве источника данной информации могут являться электронные и бумажные карты города. Приведем пример графического изображения и краткого текстового описания месторасположения объекта оценки.

Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования

Поскольку оценочная деятельность предполагает определение рыночной стоимости, анализ наиболее эффективного использования выявляет наиболее прибыльный и конкурентоспособный вид использования конкретного объекта собственности.

Анализ наиболее эффективного использования объекта недвижимости предполагает проведение подробного исследования рыночной ситуации, характеристик оцениваемого объекта, идентификации востребованных рынком вариантов, совместимых с параметрами оцениваемого объекта, расчет доходности каждого варианта и оценку стоимости недвижимости при каждом варианте использования. Таким образом, окончательный вывод о наиболее эффективном использовании может быть сделан только после расчета стоимости.

Наилучшее и наиболее эффективное использование объекта недвижимости представляет вариант использования свободного или застроенного участка земли, который юридически возможен и соответствующим образом оформлен, физически осуществим, обеспечивается соответствующими финансовыми ресурсами и дает максимальную стоимость.

Оптимальное использование участка земли определяется конкурирующими факторами конкретного рынка, к которому принадлежит оцениваемый объект собственности, и не является результатом субъективных домыслов собственника, девелопера или оценщика. Поэтому анализ и выбор наиболее эффективного использования является, по сути, экономическим исследованием рыночных факторов, существенных для оцениваемого объекта.

В большинстве случаев проведение анализа наилучшего и наиболее эффективного использования для оценки в целях залога не требуется. При оценке для целей залога данный анализ проводится только в случае явного несоответствия объекта оценки его существующему использованию. При этом оценка с учетом изменения целевого назначения объекта должна проводиться, если такое назначение уже определено и явно. (http://www.audit-it.ru/articles/appraisal/a109/188103.html).

В соответствии с Федеральным стандартом оценки №1, утвержденным Вымпелзом Минэкономразвития России от 20.07.2007 г. №256, процедура оценки рыночной стоимости проводится с использованием трех подходов:

- доходного подхода (подхода капитализации или дисконтирования дохода к оценке недвижимости);

- затратного подхода;

- сравнительного подхода (рыночного подхода к оценке недвижимости).

Перед проведением расчетов стоимости объекта оценки по каждому из подходов проводится обоснование применимости подходов к оценке.

Выбор того или иного подхода, а также метода в каждом из подходов осуществляется, исходя из специфики оцениваемого объекта, особенностей конкретного рынка и состава сведений, содержащихся в собранной информации. Оценочные подходы, как правило, взаимосвязаны и взаимодополняемы.

Затратный подход к оценке недвижимости для целей залога

Затратный подход представляет собой совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления либо, замещения объекта оценки, с учетом его износа.

Этот подход при оценке для целей залога, как правило, используется достаточно редко. Однако, в ряде случаев, например, при отсутствии достаточно развитого рынка и информации о нем, затратный подход может оказаться единственным.

От применения затратного подхода однозначно можно отказаться при оценке объектов, по которым можно найти достаточно большое количество рыночной информации, а также при оценке достаточно «возрастных» объектов. Оценка с применением затратного подхода в данном случае не формирует достаточно достоверное мнение о возможной цене реализации подобного объекта на рынке.

При оценке относительно новых объектов, как достаточно хороший ориентир при отсутствии должного объема рыночной информации, может быть использован сметный расчет, при этом необходимо внимательно анализировать расчет, предоставленный собственником (он может существенно отличаться от среднерыночных показателей).

Логика выполнения работ в рамках затратного подхода предусматривает выполнение следующих действий:

оценка восстановительной стоимости оцениваемого здания (или стоимости замещения);

оценка величины предпринимательской прибыли (прибыли инвестора);

расчет выявленных видов износа;

оценка рыночной стоимости земельного участка;

расчет итоговой стоимости объекта оценки путем корректировки восстановительной стоимости на износ с последующим увеличением полученной величины на стоимость земельного участка.

Данную логику можно описать в виде следующей формулы,
позволяющей получить вывод о стоимости: объекта коммерческой недвижимости:

Стоимость объекта = ВС * (I -- И) + Сзем., где

ВС - восстановительная стоимость объекта оценки (или стоимости замещения) с учетом прибыли предпринимателя;

И - величина выявленных износов объекта;

Сзем. -- стоимость имущественных прав на земельный участок.

Оценка восстановительной стоимости

Восстановительная стоимость (ВС)-- это рассчитываемая в текущих -ценах стоимость строительства оцениваемого объекта недвижимости как нового, без учета износа, и соотнесенная. к. дате оценки.

Восстановительная стоимость может рассчитываться на базе стоимости воспроизводства или стоимости замещения.

Под стоимостью воспроизводства понимают затраты на строительство в текущих ценах на действительную дату оценки точной копии оцениваемого здания, с. использованием таких же строительных материалов, стандартов и проекта.

Стоимость замещения определяется затратами на строительство в текущих ценах на действительную дату оценки объекта одинаковой полезности с использованием современных, материалов, стандартов, проектов и архитектурных решений.

Как видно из приведенных определений, более предпочтительным является расчет восстановительной стоимости, поскольку во втором случае рассчитываются затраты на строительство здания, отличающегося от оцениваемого по характеристикам, при этом оценка разницы в полезности сравниваемых зданий носит весьма субъективный характер.

С другой стороны, выбор варианта расчета стоимости замещения может быть также обоснованным, если у оцениваемого здания имеется ряд признаков наличия функционального износа, что не может не снижать коммерческую привлекательность для потенциального покупателя.

В общем случае выбор между стоимостью «воспроизводства» и стоимостью «замещения» зависит от многих факторов: цели оценки, количества и качества собранной информации об объекте оценки, его физических характеристиках и т.д.

Источники информации для расчета стоимости «воспроизводства» или стоимости «замещения»:

сметные расчеты (локальные сметы, объектные сметы, сводный сметный расчет);

сборники УПВС (сборники укрупненных показателей восстановительной стоимости зданий и сооружений для переоценки основных фондов по отраслям народного хозяйства) сборники УПСС (стоимость приведена в ценах 1969 г.):

сборники, выпускаемые компанией Ко-Инвест (промышленные, жилые, общественные здания и т.п.) (стоимость в ценах 2009,2010 гг.);

--индексы стоимости строительства (постановления Госстроя, сборники Ко-Инвест) и др.

В оценочной практике используются следующие методы определения полной восстановительной стоимости:

1) Метод сравнительной единицы,

2) Метод разбивки по компонентам,

3) Метод количественного обследования.

Выбор метода определяется целью оценки и необходимой точностью расчета.

Метод сравнительной единицы основан на использовании стоимости строительства сравнительной единицы (1кв.метр, 1куб.метр) аналогичного здания. Стоимость сравнительной единицы аналога требует корректировки на выявленные различия между ним и оцениваемым объектом (физические параметры, наличие легко монтируемого оборудования, условия финансирования и т.д.).

Полная восстановительная стоимость оцениваемого объекта определяется путем умножения откорректированной стоимости единицы сравнения на количество единиц сравнения (площадь, кубатура). Для определения величины затрат обычно применяются различные справочные и нормативные материалы, например, «Укрупненные показатели стоимости строительства», «Укрупненные показатели стоимости восстановительной стоимости.»

Для расчета используется следующая формула:

Сн = Се.с. Ч So Ч К1 Ч К2 Ч К3 Ч К4 Ч К5,

где: Сн -- стоимость оцениваемого объекта;

Се.с. -- стоимость 1 кв. или кубического метра типичного сооружения на базовую дату;

Sо -- количество единиц сравнения (площадь или объем оцениваемого объекта)

К1 -- коэффициент, учитывающий выявленные отличия между оцениваемым объектом и выбранным типичным сооружением по площади, объему, прочим физическим параметрам;

К2 -- коэффициент корректировки на местоположение объекта;

К3 -- коэффициент изменения стоимости строительно-монтажных работ в период между базовой датой и датой на момент оценки;

К4 -- коэффициент, учитывающий прибыль застройщика;

К5 -- коэффициент, учитывающий НДС (%).

В основе данного метода лежит стоимость единицы сравнения типичного объекта или аналога, при выборе которого необходимо соблюдать сходство функционального назначения, физических характеристик, класса конструктивных систем, даты ввода объекта в эксплуатацию и другие характеристики.

Метод сравнительной единицы оценивает стоимость объекта по стоимости замещения. Это связано с тем, что используемая в расчетах стоимость сравнительной единицы представляет, как правило, не идентичный объект, а близкий аналог.

Метод разбивки по компонентам основан на использовании качественно другой информации. Отдельные строительные компоненты здания: фундамент, стены, перекрытия и др. - оцениваются по стоимостным показателям, включающим прямые и косвенные затраты, необходимые для возведения единицы объема конкретного компонента. Стоимость всего здания рассчитывается как сумма стоимостей всех компонентов по формуле:

где Сзд. -- стоимость строительства здания в целом;

Vj -- объем j-го компонента;

Cj -- стоимость единицы объема;

N -- количество выделенных компонентов здания;

Кн -- коэффициент, учитывающий имеющееся отличия между оцениваемым объектом и выбранным типичным сооружением (для идентичного объекта Кн = 1);

Ки -- коэффициент, учитывающий совокупный износ.

Метод разбивки по компонентам имеет несколько разновидностей:

- метод субподряда;

- разбивка по профилю работ;

- выделения затрат.

Метод субподряда основан на использовании информации о стоимости работ, выполняемых по договорам субподряда, заключаемых генеральным подрядчиком со специализированными строительным организациями -- субподрядчиками. Полная восстановительная стоимость рассчитывается как сумма затрат по всем субподрядным строительно-монтажным работам.

Метод разбивки по профилю предполагает оценку полной восстановительной стоимости как суммы затрат по найму отдельных специалистов-строителей (каменщиков, штукатуров, плотников и др.)

Метод выделенных затрат предполагает системное использование единиц сравнения для оценки различных компонентов зданий, после чего результаты частных оценок суммируются.

Метод количественного обследования предполагает создание новой сметы на оцениваемый объект в ценах на дату оценки. Для этих целей проводятся детальный количественный и стоимостной анализ, а также расчет затрат на строительные и монтажные работы отдельных компонентов и здания в целом. При расчете учитываются прямые затраты, накладные расходы и иные затраты, представляющие полную смету на строительство оцениваемого объекта.

Метод количественного обследования дает наиболее точный результат полной восстановительной стоимости, однако является наиболее трудоемким и требующим от оценщика практических знаний в области проектно-сметного дела.

Оценки величины предпринимательской прибыли (прибыли инвестора)

Прибыль предпринимателя (инвестора) представляет собой вознаграждение, которое требует типичный инвестор (застройщик, девелопер) за риск, связанный со строительством проекта, схожего по структуре с оцениваемым объектом.

Фактически данная величина отражает среднюю прибыль инвестора, которую может принести реализация проекта, включающего в себя затраты на управление и организацию строительства, общий надзор и связанный со строительством риск. Как правило, при формировании данного показателя не обращают внимания на этап жизненного цикла, на котором находится сегмент рынка коммерческой недвижимости, куда входит оцениваемый объект, на зависимость его величины от объемов и сроков строительства, от того, разделены ли функции инвестора (заказчика) и строителя (подрядчика), от других факторов. Соответственно, при рассмотрении Отчета важно максимально четко обозначить диапазон прибыли предпринимателя (инвестора) и установить диапазон сложившегося среднерыночного значения.

Необходимо отметить, что величина прибыли предпринимателя в зависимости от степени развития рынка недвижимости и жизненного цикла, на котором находится данный сегмент рынка коммерческой недвижимости, может варьироваться в значительном диапазоне. Наприме., на рынке коммерческой недвижимости г. Москвы в 2005 г., но мнению крупнейших аналитических агентств, прибыль предпринимателя в сегменте торговой недвижимости варьировалась в диапазоне от 25 до 40%, в 2006 г. и 2007 г. наблюдались снижение и стабилизация данного показателя. В практике получить рыночные данные о прибыли затруднительно, так как они чаще всего являются коммерческой тайной.

Расчет выявленных видов износа

Износ характеризуется уменьшением полезности объекта недвижимости и его потребительской привлекательности с точки зрения потенциального инвестора.

Как правило, износ выражается в снижении стоимости (обесценении) объекта в течении некоторого периода за счет воздействия различных факторов.

В зависимости от причин, вызывающих обесценение объекта недвижимости, выделяют физический, функциональный и внешний виды износа.

Физический износ. Отражает изменения физических свойств объекта недвижимости со временем (например, дефекты конструктивных элементов). Физический износ бывает двух типов: первый возникает под воздействием эксплуатационных факторов, второй - под воздействием естественных и природных факторов.

Существует четыре основных метода расчета физического износа зданий: экспертный, стоимостной, нормативный (или бухгалтерский) и метод расчета срока жизни здания.

Процент физического износа объекта, оцениваемого экспертным методом, определяется на основании Правил оценки физического износа жилых зданий. Сроки службы зданий в целом зависят от долговечности его составляющих. Физический износ элементов здания рассчитывается как произведение удельного веса конструктивного элемента здания и процента износа этого элемента, разделенное на 100. Физический износ всего здания определяется как средневзвешенная величина по всем элементам здания. Экспертный метод определения физического износа обычно применяется при инвентаризации объектов недвижимости.

Существует устранимый и неустранимый физические износы. Устранимый физический износ предполагает, что затраты на текущий ремонт меньше, чем добавленная при этом стоимость объекта. Неустранимым физический износ считается тогда, когда затраты на исправление дефекта превосходят стоимость, которая при этом будет добавлена к объекту. Все элементы здания подразделяются на две категории: долговременные (фундаменты, стены, перекрытия и т.д.) и быстроизнашивающиеся (кровля, декоративная отделка, окраска и прочие, т.е. те элементы, которые можно отремонтировать (восстановить) при текущем ремонте).

Стоимостный метод предусматривает определение затрат на воспроизводство элементов здания. Путем осмотра определяется процент износа каждого элемента здания, который затем переводится в стоимостное выражение. Более точный, скорректированный стоимостный расчет физического износа получается, когда процент износа определяется как средневзвешенная величина.

Нормативный (или бухгалтерский) метод определения физического износа строений предполагает использование Единых норм амортизационных отчислений на полное восстановление основных фондов.

При использовании метода расчета срока жизни здания применяется ряд терминов.

Срок экономической жизни - это время, в течение которого объект можно использовать, извлекая прибыль. В этот период улучшения вносят вклад в стоимость объекта; срок экономической жизни объекта заканчивается, когда производимые улучшения не вносят вклада в стоимость объекта вследствие его общего устаревания.

Срок физической жизни объекта - это период, когда здание существует и в нем можно жить или работать. Срок физической жизни заканчивается, когда объект сносится.

Эффективный возраст основан на оценке внешнего вида, технического состояния, экономических факторов, влияющих на стоимость объекта.

Хронологический возраст - это период, прошедший со дня ввода объекта в эксплуатацию до даты оценки.

Срок оставшейся экономической жизни здания составляет период от даты оценки до конца экономической жизни объекта. Ремонт и модернизация объекта увеличивают срок оставшейся экономической жизни.

Нормативный срок службы (или типичный срок физической жизни) - это определенный нормативными актами срок службы зданий и сооружений.

Функциональный износ объекта. Функциональное устаревание заключается в том, что объект не соответствует современным стандартам с точки зрения его функциональной полезности. Функциональное устаревание может проявляться в устаревшей архитектуре здания, в удобствах его планировки, объемах, инженерном обеспечении и т.д. Функциональное устаревание обусловлено влиянием научно-технического прогресса в области архитектуры и строительства. Функциональный износ в отечественной практике именуется моральным износом.

Функциональный износ, так же как и физический износ, может быть устранимым и неустранимым. К устранимому функциональному износу можно отнести восстановление встроенных шкафов, водяных и газовых счетчиков, сантехнического оборудования, покрытия пола и пр. Критерием того, является ли износ устранимым или нет, является сравнение величины затрат на ремонт с величиной дополнительно полученной стоимости. Если дополнительно полученная стоимость превышает затраты на восстановление, то функциональный износ устранимый. Величина устранимого износа определяется как разница между потенциальной стоимостью здания на момент его оценки с обновленными элементами и его же стоимостью на дату оценки без обновленных элементов.

К неустранимому функциональному износу относится уменьшение стоимости здания из-за факторов, связанных с качественными характеристиками здания. Причем может быть как избыток, так и недостаток качественных характеристик. Например, на арендном рынке большим спросом пользуются двухкомнатные квартиры по сравнению с однокомнатными квартирами. Величину данного вида износа рассчитывают как величину потерь от арендной платы при сдаче в аренду этих квартир, умноженную на мультипликатор валовой месячной арендной платы, характерной для данного вида квартир. Таким образом, величина неустранимого функционального износа определяется путем капитализации потерь арендной платы.

Внешний (экономический) износ - это снижение стоимости здания вследствие негативного изменения его внешней среды, обусловленного либо экономическими, либо политическими факторами, либо другими внешними факторами. Причинами внешнего износа могут быть, например общий упадок района, в котором находится объект, действия правительства или местной администрации в области налогообложения, страхования и прочие изменения на рынке занятости, отдыха, образования и т.д. Существенными факторами, влияющими на величину внешнего износа, являются непосредственная близость к «малопривлекательным» природным или искусственным объектам: болотам, очистным сооружениям, ресторанам, танцевальным площадкам, бензоколонкам, железнодорожным станциям, больницам, школам, предприятиям и пр. Износ внешнего воздействия в большинстве случаев неустраним.

Оценка рыночной стоимости земельного участка

Оценка земельного участка, как правило, представляет собой достаточно сложную и трудоемкую задачу.

Рассмотрим основные моменты, на которые необходимо обращать внимание при проведении оценки рыночной стоимости застроенных земельных участков как части в составе единого объекта недвижимости, что наиболее часто встречается в «залоговых» ситуациях.

При анализе договора аренды земельного участка необходимо обратить внимание на:

· срок действия договора;

· наличие обременении и сервитутов, которые должны быть дополнительно проанализированы на предмет учета обременений при расчете рыночной стоимости объекта.

При анализе Кадастрового плана необходимо обратить внимание на:

-- границы земельного участка;

--отсутствие прямых ограничений на возможность дополнительной застройки.

В Отчете об оценке необходимо зафиксировать категорию земель, указанную в свидетельстве о праве собственности или кадастровом плане участка, прилагаемом к договору аренды.

При определении оцениваемого права на земельный участок возможно наличие следующих видов прав:

право собственности;

право бессрочного пользования;

право аренды (долгосрочной, краткосрочной).

Выбор метода и способа расчета рыночной стоимости земельного участка

Основные способы оценки земельных участков приведены в «Методических рекомендациях по определению рыночной стоимости земельных участков», утвержденных распоряжением Минимущества России от 06.03.2002 г. № 568-р.

Необходимо отметить, что прежде чем приступить к расчетам стоимости земельного участка следует сформировать вывод о «коэффициенте плотности застройки» и мнение о «достаточности» земельного участка для полноценного функционирования объекта.

При формировании вывода необходимо выявить соотношение площади земельного участка и площади застройки. Источником информации о площади застройки может быть справка Собственника, либо данные Технических паспортов. БТИ зданий, расположенных на данном земельном участке.

В данной ситуации .возникает вопрос, каким образом выделить необходимую прилегающую территорию. Для формирования обоснованного мнения о «достаточности» земельного участка можно «отталкиваться» от существующих СНИПов (если они остались актуальными по отношению к современным объектам) либо от требований профессиональных девелоперов, peaлизующих инвестиционные проекты, связанные с коммерческой застройкой.

Сравнительный подход к оценке недвижимости для целей залога

Сравнительный подход -- один из наиболее часто используемых подходов при проведении оценки объектов недвижимости для целей залога.

Данный подход оценки основывается на принципе замещения. Он имеет в своей основе предположение, что благоразумный покупатель за выставленную на продажу объект не заплатит большую сумму, чем та, за которую можно приобрести сходный по качеству и пригодности. Сравнительный подход основан на зависимости стоимости оцениваемого объекта с ценой продажи аналогичных объектов. Каждая сопоставимая продажа сравнивается с оцениваемым объектов. В цену сопоставимой продажи вносятся поправки, отражающие существенные различия между ними.

Сравнительный подход включает в себя несколько этапов.

1-й этап. Изучаются состояние и тенденции развития рынка и особенно того сегмента, к которому принадлежит оцениваемый объект. Выявляются объекты, наиболее сопоставимые с оцениваемым.

2-й этап. Собирается и проверяется информация по объектам-аналогам; анализируется собранная информация и каждый объект-аналог сравнивается с оцениваемым объектом.

3-й этап. На выделенные различия в ценообразующих характеристиках сравниваемых объектов вносятся корректировки в цены продаж сопоставимых аналогов.

4-й этап. Согласовываются скорректированные цены объектов-аналогов и выводится итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки на основе сравнительного подхода.

Основным преимуществом сравнительного подхода является то, что он ориентируется на фактически достигнутые цены купли-продажи аналогичных объектов.

В целом возможность применения сравнительного подхода зависит от наличия активного рынка, поскольку подход предполагает использование данных о фактически совершенных сделках, а также от открытости рынка и доступности финансовой информации.

Достаточно сложен вопрос о корректности использования сравнительного подхода в условиях отсутствия рыночных сделок. Как правило, данная ситуация может наблюдаться в небольших населенных пунктах, где рынок развит слабо и в доступных источниках информации отсутствуют сведения о сделках купли-продажи сопоставимых объектов.

В этом случае в качестве приемлемого варианта решения может быть использован следующий алгоритм:

определяются «подобные» города, расположенные в той же области, регионе и т.п. (критериями сопоставимости могут являться -- численность и уровень доходов населения, наличие развитого рынка жилья, местоположение по отношению к «ключевой» транспортной магистрали и т.п.);

осуществляется поиск данных по сопоставимым сделкам:

осуществляется расчет, в случае необходимости вносятся соответствующие корректировки.

Важно отметить, что подобный подход следует применять с достаточной долей осторожности. Указанный способ может быть использован в качестве вспомогательного подхода, позволяющего понять -- лежит ли стоимость объекта, полученная в рамках других подходов (доходного и затратного), в сопоставимом диапазоне или нет.

При применении данного подхода важно не допустить ошибку, заключающуюся в некорректной идентификации степени ликвидности объекта оценки и, как следствие, оценки совершенно неликвидного объекта с последующей выдачей «желательного» результата за «действительный».

Основные этапы оценки недвижимости при сравнительном подходе:

выбор аналогов и сбор информации по аналогам;

выбор единицы сравнения;

внесение поправок на выделенные различия в ценообразующих характеристиках сравниваемых объектов;

формирование итоговой величины стоимости.

Рассмотрим основные моменты, на которые необходимо обращать внимание в рамках каждого из этапов.

Выбор аналогов и сбор информации по аналогам - первый и фактически ключевой этап в рамках использования сравнительного подхода.

Для выбора аналогов могут быть использованы следующие основные элементы сравнения:

-- функциональное назначение;

местоположение;

Физические характеристики (размер, состояние объекта и. т.п.).

Функциональное назначение -- один из ключевых элементов сравнения. Грубейшей ошибкой может являться выбор в качестве аналогов объектов совершенно иного функционального назначения.

С большой осторожностью необходимо подходить к выбору аналогов, если объект потенциально подлежит сносу или реконструкции. При выборе аналогов важно понимать, что лежит в основе мотивации покупателя. Как правило, в подобной ситуации в основе мотивации в первую очередь может лежать приобретение прав па строительство нового объекта. Соответственно в качестве аналогов целесообразно ориентироваться на объекты, подлежащие сносу, с сопоставимым местоположением и обращать внимание на возможное разрешенное использование прав на земельный участок.

Источниками информации, для формирования перечня, аналогов и получения необходимой для проведения оценки информации являются:

-- предварительные данные, полученные в результате поиска по сети Интернет;

-- данные, предоставленные аналитическими агентствами и риэлтерскими компаниями;

-- собственные базы данных, которые ведутся оценочной компанией.

Достаточно типичной является ситуация, когда используется информация, не содержащая все необходимые данные, позволяющие сформировать вывод о том, что выбор аналогов осуществлен правильно.

В случае неполной информации о значениях основных ценообразующих факторов объектов, предлагаемых в качестве аналогов, необходим внешний осмотр данных объектов. Безусловно, приложение фотографий аналогов и нанесение объектов аналогов на карту города вместе с объектом оценки даст еще более полную визуальную, информацию.

После выбора аналогов и сбора информации следует этап выбора единицы сравнения.

В качестве наиболее часто используемых единиц сравнения могут выступать:

1 кв.м общей площади;

1 кв.м. полезной или сдаваемой в аренду площади.

Необходимо отметить важность корректного выбора единицы сравнения и определения стоимостной характеристики данного параметра.

После выбора единиц сравнения вносят поправки.

В теории оценки недвижимости различают следующие виды поправок:

- процентные (например, поправки на местоположение, износ, время продажи и т.п.);

- стоимостные (например, поправки на качественные характеристики, а так же поправки, рассчитанные статистическими методами). К денежным поправкам, вносимым к цене проданного объекта-аналога в целом, следует отнести поправки на наличие или отсутствие дополнительных улучшений (складских пристроек, стоянок автотранспорта к пр.);

- абсолютные

- относительные.

Остановимся подробнее на основных моментах, которые необходимо учитывать при формировании поправок.

Выделяют десять базовых, элементов сравнения (фактически являющихся корректировками), которые необходимо, учитывать в методе сравнения продаж:

1. передаваемые имущественные права;

2. условия финансирования (в российской практике используется достаточно редко);

3. условия продажи;

расходы, совершенные сразу после покупки;

рыночные условия;

местоположение;

физические характеристики (размер, качество строительных материалов, состояние здания);

экономические характеристики (эксплуатационные расходы, условия договора аренды, административные расходы, состав арендаторов и т.п.);

вид использования;

10. компоненты стоимости, не входящие в состав недвижимости.

По сути, вышеобозначенные элементы сравнения являются критериями при выборе аналогов. Чем. точнее аналог соответствует по указанным характеристикам объекту оценки, тем меньше поправок будет вносится и тем более достоверный результат будет получен.

Рассмотрим более подробно каждый из указанных элементов.

Передаваемые имущественные права. Цена сделки зависит от передаваемых имущественных прав. Достаточно типична ситуация, когда имеются действующие договоры аренды по площадям оцениваемого объекта. В данном случае при определении стоимости объекта поправки должны отражать различия между доходным потенциалом оцениваемого объекта и аналога.

Условия финансирования. Наличие заемного источника финансирования также может влиять на стоимость объекта. Для расчета поправки необходимо располагать полной информацией о принятой в конкретном случае схеме финансирования. Исходя из условий, сложившихся на российском рынке, данная корректировка используется достаточно редко.